TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mai 2026

N° RG 24/05404 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTVP

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [1]

C/

[M] [G], mandataire judiciaire auprès de la SELARL [2], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société [3], S.E.L.A.R.L. [2] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [4], [U] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Anais AYACHE de la SELARL LE 190 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D551

DEFENDEURS

Maître [M] [G], mandataire judiciaire auprès de la SELARL [2], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société [3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Yves-marie LE CORFF de l’ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R044

S.E.L.A.R.L. [2], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

Maître [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jérôme DEPONDT de la SELAS IFL Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0042

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 06 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 novembre 2021, la société [1] a consenti un bail commercial à la société [4], portant sur des locaux sis, [Adresse 4].

Un commandement de payer les loyers a été adressé par le bailleur à la société [4] le 3 février 2022. Le bailleur a par la suite fait assigner cette société, par acte du 9 mars 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de diverses sommes provisionnelles consécutives à l’acquisition de la clause.

Avant l’issue de cette procédure et par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 10 mars 2022, la société [4] a été placée en liquidation judiciaire simplifiée et la Selarl [2], prise en la personne de Me [M] [G], a été désignée en qualité de liquidateur.

Dans le cadre des opérations de liquidation, Maître [G] a procédé à la commercialisation du fonds de commerce de la société [4] de gré et à gré, par soumission de pli cacheté en l’étude de Me [C] [K].

Après ouverture et examen de diverses offres à l’occasion de deux audiences distinctes, une requête a été présentée par le liquidateur au juge commissaire le 18 mai 2022 aux fins de d’autorisation de cession de gré à gré du fonds de commerce selon l’offre présentée par la société [5].

Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce sis [Adresse 4], au profit de la société [5].

L’acte de cession, en date du 21 septembre 2022, a été rédigé par Maître Samuel Scherman, avocat au Barreau de Paris.

Par exploit du 5 décembre 2022, la société [1] a signifié à la société [5] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’un défaut de paiement des loyers, puis a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui par ordonnance du 14 juin 2023 a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société [5] et condamné cette dernière au paiement de sommes provisionnelles au titre de l’indemnité d’occupation et des loyers charges et indemnités d’occupation échus.

Il a été interjeté appel de cette ordonnance par la société [5]. Le premier président de la cour d’appel de Paris a, par ordonnance du 19 décembre 2023, radié l’affaire faute d’exécution par l’appelante de la décision.

Par acte du 11 mars 2024, la société [5] a cédé son droit au bail à une société tierce, qui a réglé dans ce cadre à la société [1] la somme de 58.430,72 euros en règlement des diverses sommes dues par la cédante.

Dans ces conditions et par courriers du 18 avril 2023, la société [1] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en cause la responsabilité de M. [Y] à raison de l’omission d’une condition essentielle dans l’acte de cession rédigé, et celle de M. [G] à raison de vérifications insuffisantes quant aux garanties financières du repreneur et à la constitution d’une garantie de paiement, ainsi que d’informations erronées livrées au sujet de la déclaration de créance et du dépôt de garantie concernant le premier preneur.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, la société [1] a fait assigner M. [G], M. [Y] et la société [2] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [4], devant le tribunal judiciaire de céans aux fins d’engagement de leur responsabilité civile professionnelle et d’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société [1] demande au tribunal de :

— condamner in solidum la société [2], M. [G] et M. [Y] à lui payer à titre de dommages-intérêts :

La somme de 39.000 euros, en réparation du préjudice subi du fait de la perte de sa garantie de paiementLa somme de 26.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la désorganisation du fonctionnement de la société,La somme de 648,78 euros en réparation du préjudice financier, résultant de la facture mise à sa charge par le commissaire de justice en charge de l’exécution forcée de la décision ayant prononcée l’acquisition de la clause résolutoire ;La somme de 1846,14 euros qui en réparation du préjudice financier, résultant des sommes versées par elle au titre des intérêts générés par l’apport en compte courant de ses associés,La somme de 5.000 euros, en réparation du préjudice moral subi.-condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 2.947,39 euros au titre de la perte de chance de pouvoir recouvrer les sommes engagées dans le cadre de la procédure à l’encontre de la société [4] ;

— rejeter toutes les demandes des défendeurs ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;

— juger que l’ensemble des sommes portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation avec capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— rappeler l’exécution provisoire applicable au jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. [M] [G] demande au tribunal de :

— débouter la société [1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner cette dernière à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Subsidiairement,

— condamner Maître [Y] à le relever et garantir intégralement des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la partie succombante à lui verser une somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, M. [U] [Y] demande au tribunal de :

— débouter la société [1] de toutes ses demandes à son encontre ;

— débouter la société [2] et M. [G] de toutes leurs demandes à son encontre ;

— condamner la société [2] et M. [G] à le relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— écarter en tout état de cause l’exécution provisoire des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner la société [1] à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La société [2] n’ayant pas constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la responsabilité civile professionnelle du mandataire judiciaire

Moyens des parties

La société [1] fait valoir que la responsabilité civile de la société [2] et de M. [G] est engagée à raison de fautes commises par le liquidateur dans le processus de cession du fonds de commerce de la société [4].

La première faute reprochée au liquidateur est d’avoir méconnu les dispositions de l’article L.641-12 du code de commerce qui prévoit que « la cession du droit au bail par le liquidateur s’opère avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », et méconnu en l’espèce les stipulations particulières du bail la liant à la société [4], en ce que :

— le bail stipulait en son article 15 3°) que la cession du droit au bail ne pourrait se faire que sur présentation d’une garantie à première demande ou caution bancaire ;

— M. [G] avait parfaitement connaissance de cette stipulation, ce qu’il ne conteste pas ;

— il aurait dû dès lors s’assurer de la bonne prise en compte de cette clause par l’avocat rédacteur de l’acte de cession et d’autre part s’assurer au préalable que le cessionnaire disposait bien des capacités financières lui permettant de constituer une telle garantie.

La demanderesse ajoute qu’il ressort des dispositions des articles L 812-1, 642-8 alinéa 1, R.642-9 du code de commerce que le liquidateur exerce un contrôle et un suivi de l’acte de cession, qu’il doit en tant qu’organe de la procédure collective veiller à la régularité des opérations de cession des éléments d’actif et que la jurisprudence impose à cet égard au liquidateur de contrôler la conformité de l’acte de cession aux exigences du bail, celui-ci n’étant pas déchargé de cette obligation lorsque l’acte de cession est établi par un professionnel.

Elle souligne qu’elle avait elle-même à plusieurs reprises attiré l’attention des défendeurs sur la nécessité de constitution d’une telle garantie.

Elle considère en outre et en tout état de cause que le liquidateur devait procéder à tout le moins à une vérification formelle, avant conclusion de l’acte de cession, des capacités financières de la société [5], ce qu’il s’est manifestement abstenu de faire tant l’absence de règlement des loyers dès la prise de possession des lieux met au jour une insolvabilité préexistante de celle-ci, que des vérifications auraient permis d’identifier.

La deuxième faute reprochée au liquidateur est relative à la reconstitution du dépôt de garantie. La société [1] expose avoir sollicité du liquidateur la reconstitution du dépôt de garantie de 5 500 euros entre ses mains, celui-ci ayant été partiellement utilisé pour financer les actions entreprises à l’encontre du premier preneur [4]. Elle précise que le liquidateur lui a, aux termes de plusieurs échanges de courriels, confirmé que le dépôt de garantie serait reconstitué entre ses mains, et qu’elle n’a pas, dès lors, procédé formellement à une déclaration complémentaire de créance. Elle déplore toutefois que dans un second temps, le liquidateur lui ait finalement indiqué qu’elle aurait dû procéder à une telle déclaration, cette information intervenant à une date où le délai de déclaration de créance était expiré.

M. [G] affirme n’avoir jamais dissimulé aux candidats à la reprise l’existence de l’obligation de garantie litigieuse de constitution d’une garantie, qui figurait au dossier de présentation du cahier des charges pour dépôt d’offres fourni par ses soins. Il expose en outre :

— que cette obligation a été de nouveau rappelée lors de la première audience du 21 avril 2022 en présence des candidats à la reprise,

— qu’une nouvelle audience a ensuite été organisée à la demande du juge commissaire du fait de la qualité insuffisante des offres, et que l’offre déposée par la société [5] indiquait clairement que l’acquéreuse acceptait les clauses du cahier des charges,

— que si la société [5] ne s’est pas présentée à la nouvelle audience d’ouverture des plis du 12 mai 2022, il y a été de nouveau rappelé par le liquidateur que le prix offert pouvait s’expliquer par la constitution auprès du bailleur d’une caution bancaire équivalente à deux ans de loyer,

— que la requête aux fins d’autorisation de cession de gré à gré du fonds de commerce en date du 17 mai 2022 rappelait de nouveau cette obligation ;

— que l’ordonnance du 25 mai 2022 a autorisé la cession selon les conditions essentielles énoncées en la requête ;

— qu’il a ainsi effectué toutes les démarches et diligences nécessaires pour informer tant le preneur que le bailleur sur les droits et obligations de chacun du chef du bail cédé ;

— qu’il n’est tenu que d’une obligation de moyens et ne saurait répondre des défaillances ultérieures d’un repreneur dont il n’est ni garant ni caution, ou encore de la régularité de l’acte de cession.

Il considère à cet égard que si une condition suspensive ou clause résolutoire devait être insérée dans l’acte de cession pour s’assurer de la constitution de la garantie, seul le rédacteur doit alors répondre de cette omission, le liquidateur n’étant que partie à l’acte.

Réponse du tribunal

En application de l’article L 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Conformément à l’article L 641-4 du code commerce, le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu’à la vérification des créances, exerce les missions dévolues à l’administrateur et au mandataire judiciaire par les articles L 622-6, L 622-20, L 622-22, L 622-23, L 625-3, L 625-4 et L 625-8 et procède aux licenciements en application de la décision ouvrant ou prononçant la liquidation.

Aussi, le liquidateur exerce les droits et actions du débiteur qu’il représente concernant son patrimoine et a la maîtrise et la responsabilité de la réalisation des actifs.

Dans ce cadre et aux termes de l’article L.641-12 du code de commerce, le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent.

En vertu des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, chacun étant responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Dans ce cadre, la responsabilité civile des mandataires judiciaires d’une société en liquidation judiciaire peut être recherchée en raison des négligences ou des fautes qu’ils auraient commises à l’occasion de l’exécution du mandat qui leur est confié.

Une telle responsabilité obéit au régime de droit commun de la responsabilité civile et comme telle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute s’apprécie au regard de la mission qui lui confiée. À ce titre et comme tout professionnel du droit, le liquidateur est tenu d’une obligation générale de prudence et de diligence qui s’analyse en une obligation de moyens.

Il résulte de la combinaison des articles 1103 du code civil, et L. 145-16, L. 641-12 et L. 642-19 du code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. En conséquence, le bailleur est par exemple fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur (Cass. com., 19 avr. 2023, n° 21-20.655)

Ainsi de l’obligation pour le liquidateur autorisé à céder le bail de respecter les conditions du contrat, découle celle d’en respecter, notamment, les clauses restrictives de cession.

Il est par ailleurs et de jurisprudence constante, en matière de vente de gré à gré de biens meubles du débiteur en liquidation judiciaire, que la vente de gré à gré d’un élément de l’actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l’ordonnance du juge-commissaire qui l’autorise sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée, et que la vente n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge-commissaire. (Com, 7 septembre 2010, n° 09-66.284)

1.1 Sur les fautes du liquidateur concernant la garantie de paiement

Il convient en l’espèce et en premier lieu de relever que l’obligation générale pour le liquidateur, dans le cadre de la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail, de respecter les conditions prévues au bail, en ce compris les clauses restrictives de sa cession, n’est pas contestée en son principe.

Le bail litigieux, cédé avec le fonds de commerce sur autorisation du juge commissaire, prévoit notamment, en son article 15 « EXPLOITATION – SOUS-LOCATION – CESSION » :

« 1°) Le PRENEUR devra occuper personnellement les lieux loués et ne pourra en conséquence se substituer toute personne physique ou morale, même à titre gratuit et/ou temporaire, dans les lieux loués, en ce compris dans le cadre d’un contrat de location-gérance; il ne pourra non plus y domicilier toute personne physique ou morale.

2°) Le PRENEUR ne pourra sous-louer tout ou partie des lieux loués et dans l’hypothèse où la sous-location partielle des locaux serait autorisée, il devra se conformer aux prescriptions légales requises, l’ensemble des locaux conservant en toute hypothèse de convention expresse, un caractère indivisible.

3°) Le PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail, ni partiellement ni en totalité.

Toutefois, dans l’hypothèse où le PRENEUR cèderait la totalité du fonds de commerce exploité dans les lieux, il pourra concomitamment à la cession du fonds, céder à l’acquéreur de ce dernier, le droit au présent bail, mais à condition d’avoir préalablement informé par écrit le BAILLEUR.

a) Dette locative antérieure à la cession. Aucune cession ne pourra en toute hypothèse intervenir sans qu’aient été réglés préalablement tous arriérés de loyers, charges et accessoires ou qu’ils aient été consignés entre les mains d’un séquestre en cas de litige. En outre le cessionnaire devra dans l’acte de cession se déclarer, à compter de la prise d’effet de cette dernière, garant et répondant solidaire du cédant pour le paiement des loyers, charges et accessoires comme pour l’exécution de toutes les clauses du bail, au titre de la période antérieure à la cession.

En particulier, si ledit état des lieux prévu au d) ci-après fait apparaître que les locaux nécessitent des réparations, remises en état ou mises en conformité, telles que prévues aux articles 11.2 et 11.3 ci-dessus, le cessionnaire devra dans la cession, s’engager à les exécuter à ses frais, sans pouvoir opposer au BAILLEUR qu’ils résultent du fait du cédant.

b) En cas de cession de fonds de commerce, ou en cas de cession du droit au bail agréée par le BAILLEUR, dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire du PRENEUR ou de l’un quelconque de ses successeurs, celle-ci ne pourra en outre intervenir qu’aux conditions suivantes : :

— Que le cessionnaire remette au BAILLEUR, soit un acte de garantie à première demande, soit un acte de caution bancaire, pour un montant au moins égal à deux ans de loyer en principal en vigueur au jour de la cession, et valable jusqu’à l’expiration du bail restant à courir.

— Que le cessionnaire règle l’intégralité des sommes dues par le cédant au jour de la cession, tels que loyers éventuellement révisés ou rappels, charges, indemnités d’occupation, réparations, intérêts et frais éventuellement de procédure en ce compris les créances ayant leur origine antérieurement ou postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective (…) ».

M. [G] ne conteste pas avoir eu connaissance de ces stipulations, spécifiques au cas d’espèce, à savoir une cession de droit au bail comprise dans une cession de fonds de commerce elle-même réalisée dans le cadre d’une liquidation judiciaire du preneur.

Plusieurs diligences du liquidateur confirment cette connaissance et démontrent qu’il a veillé à son respect durant les premières phases du processus de cession de fonds de commerce. Ainsi :

— le dossier de présentation du cahier des charges pour dépôt d’offre portant sur le fonds de commerce de la société [4], établi par le liquidateur, mentionne au titre des « garanties et clauses particulières » les articles 15 3 a et 15 3 b susvisés du contrat de bail, portant d’une part sur le règlement préalable des tous arriérés de loyers, charges et accessoires et de toutes dettes nées antérieurement à l’ouverture de la procédure collective à hauteur de la créance déclarée par le bailleur soit 5 950 euros, et d’autre part sur la constitution préalable d’une garantie à première demande ou caution bancaire ; un renvoi est en outre opéré, pour prise de connaissance des stipulations contractuelles, à l’exemplaire annexé du contrat de bail ;

— le procès-verbal de la première audience de soumission des offres sous plis cachetés du 21 avril 2022, tenue en présence notamment du juge commissaire, du liquidateur, du gérant de la société [1], mentionne que M. [G] a rappelé que le bail prévoyait que le preneur devait délivrer une caution bancaire équivalente à deux années de loyer ;

— le procès-verbal de la deuxième audience du 12 mai 2022, tenue en présence notamment du juge-commissaire, de M. [G], du représentant de la [5], fait également état de cette nécessité de constituer une caution bancaire, en mentionnant que M. [G], au sujet de l’offre présentée par la [5], a indiqué que le prix offert pouvait s’expliquer par d’importants travaux à réaliser et par la constitution auprès du bailleur d’une caution bancaire équivalente à deux années de loyers soit environ 50 000 euros ;

— la requête aux fins d’autorisation de cession de gré à gré de fonds de commerce, adressée le 18 mai 2022 au juge-commissaire par M. [G], fait mention expresse, pour expliquer la faiblesse des prix offerts par les candidats, de l’état actuel du fonds mais également de ce que le bail prévoit l’obligation pour le cessionnaire de constituer au profit du bailleur un acte de garantie à première demande ou caution bancaire équivalente à deux années de loyer en principal, soit 52 000 euros environs, précisant que dans ces conditions le prix offert par la société [5], d’un montant de 31 000 euros, est cohérent ;

— l’ordonnance du juge commissaire autorisant la cession du fonds de commerce à la [5] vise expressément cette requête et les motifs qui y sont exposés, ainsi que le cahier des charges et les procès-verbaux susvisés, et mentionne expressément l’analyse du mandataire judiciaire selon laquelle le prix proposé bien que faible « reste cohérent au regard des valorisations de marché et se justifie par les coûts supplémentaires que l’acquéreur aura à supporter pour reprendre en main son exploitation et se conformer aux conditions du bail commercial ».

Si cette ordonnance a, dans son dispositif, dit que conformément au cahier des charges et stipulations du bail, le repreneur assumerait l’intégralité des arriérés de loyers et charges dus par le débiteur antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, et dit que le repreneur verserait le montant des dits arriérés entre les mains du mandataire judiciaire, elle n’a pas fait expressément mention dans ce même dispositif de la nécessité pour le repreneur de constituer une garantie entre les mains du bailleur.

Cette circonstance n’exonère pas pour autant le liquidateur des devoirs lui incombant s’agissant de la conformité de la cession, dont il assure la réalisation matérielle et juridique, à l’ensemble des stipulations concernées du bail commercial, notamment celle relative à la constitution de garantie, qui bien que non reprise au dispositif de l’ordonnance du juge commissaire a, de fait, été prise en compte dans le prix de l’offre retenue et, partant, dans l’autorisation donnée par ce juge, ce que le liquidateur ne peut ignorer pour avoir lui-même livré cette analyse du prix offert.

Si l’entrée en jouissance du repreneur a lieu dès l’ordonnance du juge commissaire, il doit être rappelé que le bailleur n’est pas partie à l’instance et ne peut avoir connaissance de cette entrée en jouissance qu’à la notification qui lui est faite de l’ordonnance, et ne pourra ainsi s’assurer suffisamment en amont de la constitution de la garantie prévue, renforçant d’autant la nécessaire vigilance du liquidateur à cet égard. En outre, le transfert de propriété lui-même ne s’opère qu’à la date de la signature de l’acte de cession, en vue et à l’occasion duquel il appartient encore au liquidateur de veiller au respect du cahier des charges, des conditions de l’offre et de l’ordonnance du juge commissaire rendue à leur visa.

Or, l’acte de cession établi le 21 septembre 2022 en exécution de l’ordonnance du juge commissaire omet également de mentionner la condition du bail relative à la constitution d’une garantie, reprenant uniquement l’engagement du cessionnaire à prendre à sa charge les arriérés de loyer et charges pour un montant de 4 495,55 euros.

Elle mentionne en outre en son article 7.3 que sont considérées comme des charges augmentatives du prix de 25 000 euros :

— la reconstitution du dépôt de garantie attaché au bail commercial repris, pour un montant global de 5 500 euros ;

— la prise en charge des impayés de loyers dus au bailleur, pour un montant global de 4 495,55 euros.

Le même article prend acte que le cessionnaire « règle ce jour le montant de 9 995,55 euros entre les mains du liquidateur judiciaire, qui lui en donne bonne et valable quittance. »

Me [G], en qualité de liquidateur, a représenté la société [4], cédante, audit acte et devait dès lors, dans ce cadre, déceler et signaler l’absence de toute mention et de toute constitution de la garantie équivalente à deux ans de loyer dont il avait pleine connaissance pour l’avoir mentionnée à chaque étape du processus de cession et prise en compte dans son analyse de la cohérence du prix proposé par le repreneur, analyse qui supposait que la constitution de la garantie financière par le repreneur avant la cession ou au plus tard au moment de cette cession était un fait acquis.

Il ne s’explique pas sur cette abstention, alors que les conditions tenant à la reconstitution du dépôt de garantie et au règlement des arriérés de loyer ont quant à elles bien été stipulées à l’acte de cession qui prenait en outre acte de leur réalisation par la remise de la somme correspondante entre les mains du liquidateur. L’intervention d’un tiers en qualité de rédacteur d’acte n’ayant pas pour effet de l’exonérer de ses obligations à cet égard dès lors qu’il avait le contrôle de l’ensemble du processus de réalisation de l’actif et devait dès lors s’assurer, tout au long de ce processus y compris lors de la rédaction de l’acte, du respect des conditions du bail, ce qui impliquait en l’espèce de signaler la difficulté à l’autre partie et au rédacteur d’acte en vue d’intégrer à cet acte la condition et l’engagement relatifs à la caution, et de veiller à sa constitution préalable à la réalisation de la cession, laquelle aux termes des articles susvisés du bail ne pouvait « intervenir » qu’à cette condition.

Il s’en explique d’autant moins que le bailleur justifie quant à lui avoir attiré l’attention sur la nécessité de « prévoir la garantie bancaire à 1ère demande à mettre en place par le repreneur » par courrier du 1er juin 2022. Ce courriel faisait suite à l’envoi par le liquidateur au bailleur, le 31 mai 2022, pour information, de l’ordonnance du juge commissaire autorisant la cession, par un courriel aux termes duquel il l’informait de ce qu’il allait missionner un conseil chargé de rédiger les actes, et lui demandait de :

— rectifier sa déclaration de créance initiale ;

— lui adresser une déclaration de créance pour la période postérieure soit du 10 mars 2022 à ce

jour « sachant que l’acquéreur a la charge des loyers à compter de la jouissance du bien c’est-à-dire à la notification de l’ordonnance » ;

— lui préciser le montant du dépôt de garantie à reconstituer pour l’acquéreur ;

et lui indiquait que le détail des sommes dues par l’acquéreur et celles dues par la liquidation judiciaire seraient ainsi récapitulées dans l’acte de cession, qui ne pourrait être signé que lorsque l’acquéreur justifierait de l’intégralité des sommes.

La demande faite par le bailleur M. [D], dans sa réponse susvisée du 1er juin 2022, de veiller à prévoir la garantie à première demande, vise ainsi expressément la rédaction de l’acte de cession récapitulatif des sommes dues, évoqué par le liquidateur.

Au surplus et eu égard à la rédaction de l’article 15 3°) b du bail commercial, qui prévoyait que la cession du fonds de commerce ne pouvait « intervenir » qu’après constitution de la garantie financière prévue, la faute du liquidateur est caractérisée en amont même de la rédaction de l’acte de cession, à deux stades :

— celui de l’établissement du cahier des charges, qui aurait dû ériger cette constitution en condition suspensive de la cession dès lors que cette cession avait vocation à devenir parfaite dès l’ordonnance du juge commissaire ;

— celui de l’examen des offres et de l’identification de l’offre de la [5] comme la mieux disante, sans relever que cette offre (pièce n°5 de M. [G]) ne faisait aucune référence explicite à la constitution d’une garantie financière (pourtant mentionnée dans le cahier des charges) alors même qu’elle prenait des engagements exprès concernant le règlement des arriérés de loyer « conformément au cahier des charges » et le remboursement du dépôt de garantie, ainsi que la prise en charge des frais de purge liés à l’acquisition.

En effet, en l’absence de condition suspensive expressément prévue au cahier des charges, M. [G] devait en tout état de cause se comporter comme en présence d’une telle condition dans le cadre de son suivi du processus de cession du fonds de commerce à la société [5], ce en raison de la rédaction du bail comme de celle du cahier des charges, ainsi que de sa propre prise en compte de ce paramètre dans l’appréciation portée sur l’offre de la [5], dont il analysait la faiblesse de l’offre de prix en lien direct avec cette garantie financière.

La faute de M. [G] en qualité de liquidateur est par conséquent établie pour avoir ne s’être pas assuré par tous les moyens à sa disposition de la constitution effective d’une garantie financière par le cessionnaire, manquant ce faisant à son devoir de ne céder le bail commercial que dans le respect des conditions prévues par ce contrat.

Cette faute engage sa responsabilité délictuelle.

1.2 La faute en lien avec le dépôt de garantie

La société [1] ne caractérise pas véritablement ce qu’elle estime être la faute de M. [G] à cet égard.

Les échanges de courriels en pièce n°15 seule visée par la demanderesse à l’appui de cette demande établissent que :

— dans un courriel du 21 septembre 2022 M. [G] indique au bailleur que « pour le dépôt de garantie, il n’y a pas de reconstitution », qu’en effet s’il « met à jour les loyers en payant les loyers antérieurs et postérieurs (jusqu’à la date de l’ordonnance de cession), le dépôt de garantie n’aura pas disparu car aucune compensation ne sera intervenue pour couvrir les impayés », qu’aussi ce dépôt reste intact entre les mains du bailleur, et que c’est le repreneur qui le rachète au liquidateur car c’est une somme qui doit « normalement [lui] revenir du fait de la cession » ;

— en réponse le même jour M. [D] lui indique qu’il n’y a « effectivement pas de dette locative impayée », et demande si les frais d’huissiers et d’avocat concernant les poursuites qu’il avait engagées contre la [4] ne doivent pas être pris en charge, comme le prévoit le bail, par le locataire ;

— Me [G] lui répond que ces différents frais doivent faire l’objet d’une déclaration de créance entre ses mains et qu’il ignore s’il est encore dans les délais pour ce faire ; qu’à défaut ces sommes seront inopposables et donc non payables ;

— M. [D] répond que « compte tenu de la complexité, il ne pense pas être en mesure de faire accepter cette créance en tant que créance antérieure à la procédure » et demande si ces sommes ne seront pas tout simplement déduites du dépôt de garantie qui devra être reconstitué à concurrence de ces sommes ;

— M. [G] répond que pour pouvoir être déduites, elles doivent au préalable être admises au passif via une déclaration de créance.

Il ne résulte pas de ces éléments que M. [G] ait communiqué à M. [D] des renseignements erronés sur le devenir du dépôt de garantie ou la nécessité ou non de déclarer pour ce faire une créance. Il n’était tenu, au-delà, en sa qualité de mandataire liquidateur du preneur, d’aucun devoir particulier d’information ou de conseil à l’égard du bailleur.

Il n’est par conséquent démontré aucune faute de sa part à cet égard.

2. Sur la responsabilité civile du rédacteur d’acte

Moyens des parties

La société [1] fait valoir qu’en sa qualité de rédacteur d’acte, M. [Y] est tenu au sens de l’article 9 du décret du 30 juin 2023 portant code de déontologie des avocats, d’assurer la validité et la pleine efficacité de l’acte qu’il rédige, et de veiller à assurer l’équilibre de l’ensemble des intérêts en présence, qu’ainsi la rédaction d’un acte de cession de fonds de commerce incompatible avec les clauses du bail est considérée comme un manquement fautif de nature à engager la responsabilité du rédacteur d’acte. Elle note que M. [Y] n’a pas manqué de reprendre dans son acte de cession la première condition prévue à l’article 15 3°) du bail, tenant au paiement par le cessionnaire de l’intégralité des sommes dues au cédant, mais a purement et simplement omis l’autre condition tenant à la constitution d’une garantie de paiement, alors qu’il résulte explicitement des termes de cet article que l’ensemble des conditions stipulées, qui sont suspensives à la cession, doivent être satisfaites.

Elle souligne que l’ordonnance du juge commissaire dont se prévaut M. [Y] prévoit bien la nécessité de se conformer aux conditions du bail commercial, et vise également les conditions essentielles « énoncées en la requête qui précède », laquelle vise pour sa part expressément l’obligation pour le cessionnaire de constituer une garantie de paiement. Elle ajoute que cette condition de constitution d’une garantie ne pouvait être ignorée alors même que l’article 7.3 de l’acte de cession expliquait la faiblesse du prix de cession, notamment, par la nécessité de constitution de cette garantie.

Elle considère que cette garantie devait être érigée en condition suspensive de la cession, à peine d’être vidée de sa substance, la circonstance que le bailleur puisse se prévaloir à l’égard du cessionnaire de la clause introduite dans le bail annexé à l’acte de cession en dépit de sa non-reproduction dans cet acte étant indifférente en l’espèce, la garantie n’ayant d’intérêt que si elle est mise en œuvre en amont de la cession et permet ainsi de se prémunir contre le risque d’insolvabilité d’un repreneur, protection d’autant plus pertinente en l’espèce que le preneur -cédant était en procédure collective dont déjà insolvable, justifiant une attention portée aux garanties accordées au bailleur.

M. [Y] rappelle que dans l’hypothèse d’une cession de gré à gré ordonnée dans le cadre d’une procédure collective par le juge-commissaire, la cession est parfaite dès l’ordonnance de ce juge qui l’autorise. Il considère dès lors qu’en sa qualité de rédacteur d’acte il était tenu de se référer au dispositif de l’ordonnance, sans latitude pour en modifier, compléter ou amender les termes, et note que le dispositif de l’ordonnance, en l’espèce, ne faisait pas mention, même implicitement, de la mise en place préalable d’une caution bancaire ou d’une garantie à première demande. Il ajoute que si des conditions suspensives devaient être stipulées en application des clauses du bail, elles devaient, par hypothèse, être réalisées avant que le juge-commissaire ne statue, le rédacteur de l’acte constatant le transfert de propriété n’ayant ni compétence ni qualité pour pallier une éventuelle omission à cet égard.

S’agissant de son devoir, en tant que rédacteur d’acte, de veiller à l’équilibre des intérêts en présence, il fait observer que la société [1] n’était pas en l’espèce partie à l’acte de cession et qu’il n’avait pas dès lors à la conseiller sur la portée des engagements souscrits.

Il ajoute que la perte d’une garantie de paiement est en l’espèce le résultat de la seule faute du bailleur, qui est demeuré passif alors qu’il lui revenait d’exiger à tout moment la constitution par la société [5] de la garantie prévue par le bail, et/ou d’exercer tout recours à l’encontre de l’ordonnance du juge commissaire qui ne conditionnait pas la reprise du fonds de commerce à la constitution d’une garantie financière.

Réponse du tribunal

L’avocat rédacteur d’acte est tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, d’une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les effets et les risques de stipulations convenues, l’existence d’une clause claire dans l’acte ne le dispensant pas de les informer sur les conséquences qui s’y attachent (Cass. 1ère civ., 10 nov. 2021, pourvoi n°20-12.235).

L’avocat rédacteur de l’acte commet par ailleurs une faute en ne veillant pas à l’efficacité juridique de l’acte et doit réparer le préjudice ainsi causé.

Il est par ailleurs admis que la cession irrégulière du bail commercial pour non – respect des clauses licites est inopposable au bailleur. En application des articles L145-17 du code de commerce, l’irrégularité de la cession de bail peut aussi constituer un motif légitime de refus de renouvellement du bail ou un motif de résiliation de celui-ci. Elle peut, enfin, engager la responsabilité des parties à l’acte de cession, et/ou du rédacteur d’acte.

En l’espèce, il est constant que M. [Y] a été mandaté par M. [G] pour formaliser l’acte de cession de fonds de commerce au profit de la société [5].

Cet acte rédigé par ses soins reprend les points de négociation arrêtés par les parties, ce qui n’est pas contesté.

Il n’est pas davantage contesté que cet acte, comme précédemment exposé, ne fait nulle mention de la deuxième condition expressément posée par le bail commercial en cas de cession dans le cadre d’une cession de fonds de commerce en contexte de liquidation judiciaire, à savoir la constitution d’une garantie à première demande ou caution bancaire au profit du bailleur par le repreneur.

L’avocat rédacteur de l’acte, alors qu’il connaissait l’existence du bail commercial, sa teneur, qu’il repris à l’acte des conditions relatives à son transfert au cessionnaire, et qu’il ne pouvait par ailleurs ignorer les règles précédemment citées relatives aux conséquences d’une cession irrégulière de fonds de commerce pour non-respect des clauses licites du bail commercial, devait s’assurer du respect de ces clauses et opérer à cet égard les vérifications nécessaires parmi les documents expressément cités dans l’acte (ordonnance du juge commissaire, bail commercial, offre de reprise du cessionnaire), et devait solliciter au besoin tous autres documents auxquels ils ceux-ci se référaient (cahier des charges, procès-verbaux d’ouverture des plis cachetés). En passant outre ces vérifications élémentaires et la condition substantielle et préalable à toute cession, tenant à la constitution d’une garantie, M. [Y] n’a pas veillé à l’efficacité de l’acte.

Il a également manqué ce faisant à son devoir de conseil envers les parties, dans l’intérêt desquelles il se devait d’opérer les vérifications susvisées et d’attirer leur attention sur la nécessité de prévision et de constitution d’une garantie de paiement, dont l’absence était de nature à compromettre, à leur détriment, l’opposabilité de l’acte au bailleur, ainsi que le maintien du bail au profit du preneur, et comportait en outre le risque de voir leur responsabilité engagée.

M. [Y] n’invoque ni ne démontre avoir effectué ces vérifications ou avoir formulé de telles mises en garde.

La faute de l’avocat rédacteur de l’acte est par conséquent caractérisée.

La faute commise par le liquidateur, telle que précédemment retenue, n’est pas de nature à l’exonérer de toute responsabilité dès lors que cette faute du liquidateur n’est pas à l’origine de son propre manquement. En effet il disposait, indépendamment des informations données et contrôles opérés par le liquidateur, de toutes les informations et documents nécessaires à l’identification de cette omission, qu’il se devait alors de relever dans l’intérêt des parties à l’acte.

De même, l’intervention d’une ordonnance du juge commissaire n’est pas de nature à dispenser l’avocat rédacteur d’acte de ses propres obligations d’information et de conseil dès lors que l’acte élaboré ne s’est pas borné à reprendre les termes exacts de cette ordonnance mais a porté sur l’ensemble des conditions et modalités de la cession de fonds de commerce qu’elle avait autorisé. M. [Y] a dès lors assumé la fonction de rédacteur d’acte dans toute son amplitude et, consécutivement, les devoirs d’information et de conseil y afférents.

Il n’existe pas davantage de faute du bailleur qui soit susceptible d’exonérer le rédacteur d’acte de sa responsabilité. En effet et d’une part, le bailleur n’était pas partie à l’instance devant le juge commissaire et la date à laquelle il aurait reçu notification de l’ordonnance d’autorisation délivrée par ce juge et valant entrée en jouissance n’est pas établie.

D’autre part, il ressort des pièces versées aux débats :

— que M. [D] n’a reçu copie de l’acte de cession que le 12 octobre 2022 par M. [Y] et n’a pu dès lors, avant cette date, n’étant pas partie à l’acte, identifier et signaler l’absence de mention de la condition de constitution d’une garantie à première demande ou caution ;

— qu’il s’en était toutefois inquiété le 9 octobre 2022 auprès de M. [G], à qui il faisait savoir par courriel qu’il avait bien reçu le paiement des loyers impayés, et demandait une copie de l’acte de cession qui avait dû être signé, lui indiquant qu’il n’avait pas encore réceptionné la caution bancaire prévue au bail en cas de cession.

Il n’est établi dans ces conditions aucune passivité fautive du bailleur.

Il s’ensuit que M. [Y] a manqué à son devoir d’information et de conseil en qualité de rédacteur d’actes et que cette faute engage sa responsabilité délictuelle.

3. Sur le préjudice

Moyens des parties

La société [1] fait valoir que les fautes des défendeurs lui ont fait perdre une garantie automatique de paiement, jusqu’à deux ans d’impayés de loyers de son nouveau preneur la société [5], la garantie de paiement ainsi prévue au bail ayant vocation à lui permettre de faire face, de son côté, aux échéances du prêt souscrit pour l’acquisition des locaux pris à bail. Elle expose que l’impossibilité de mettre en œuvre cette garantie l’a contrainte à mobiliser sa trésorerie pour rembourser ses échéances de prêts et acquitter diverses charges liées aux locaux, dont le règlement incombait à son locataire.

Elle ajoute que bien qu’ayant obtenu gain de cause aux termes d’une ordonnance constatant, le 14 juin 2023, l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de la société [5] et la condamnant à lui régler une provision équivalente aux loyers impayés, celle-ci a refusé de quitter spontanément les lieux et n’a pas acquitté la condamnation prononcée, la contraignant in fine à donner son autorisation à une nouvelle cession par la société [5] de son droit au bail et à accepter de renoncer à la clause de garantie bancaire de 24 mois moyennant le règlement d’une somme de 13 000 euros.

Elle souligne n’avoir pas eu d’autre choix que de procéder ainsi dès lors qu’un autre choix aurait abouti à l’ouverture d’une liquidation judiciaire à l’égard de la société [5] qui se trouvait en état de cessation des paiements à la date de conclusion de la transaction.

Elle affirme ainsi que contrairement à ce que lui opposent les défendeurs, cet abandon de garantie financière n’est pas le résultat d’un choix délibéré et de convenance de sa part, écartant tout lien de causalité avec les fautes reprochées, mais est directement lié aux omissions initiales de ces derniers dans l’acte de cession.

Elle ajoute que les fautes commises ont également désorganisé la société en nécessitant de nombreuses démarches de gestion des procédures judiciaires et négociations, et en nécessitant une réorganisation comptable et financière pour faire face aux charges des locaux du fait des impayés de loyers en l’absence de garantie, sur la période de juin 2022 au 11 mars 2024, date de cession du droit au bail à une nouvelle société.

Elle fait valoir également que des frais spécifiques ont été engagés du seul fait des fautes des défendeurs, notamment des frais de commissaires de justice et des intérêts sur les apports en compte courant d’associé rendus nécessaires pour faire face aux dépenses engendrées.

Elle invoque un quatrième poste de préjudice lié à la perte de chance de se voir rembourser des sommes prélevées sur le dépôt de garantie pour financer les diligences relatives à son premier preneur la [4].

Elle invoque enfin un préjudice moral lié au tracas et au stress importants générés par la situation, notamment l’angoisse de subir une nouvelle procédure collective de son preneur et partant, de nouveaux délais pour être réglée, ou de devoir relouer ses locaux ou encore la mise à mal de sa réputation du fait des difficultés financières engendrées.

M. [G] fait valoir que le preneur est entré dans les locaux le 25 mai 2022 et qu’en dépit du non-paiement des loyers à bonne date, et de l’absence de constitution d’une garantie à première demande ou caution bancaire, le bailleur n’a effectué de démarche propre à sauvegarder ses droits que le 5 décembre 2022 (commandement de payer) et ne l’a assigné que le 11 janvier 2023.

Il soutient en outre et surtout que la perte d’une simple garantie n’est pas en soi constitutive d’un préjudice sans que soit établie corrélativement la défaillance du débiteur ; qu’en l’espèce donc le défaut de constitution de garantie n’aurait pu être à l’origine d’un préjudice qu’en l’absence de paiement des loyers ou indemnisés par la société [5], que toutefois la société [1] reconnaît avoir conclu avec cette dernière une transaction qu’elle s’abstient de verser aux débats et qui lui a permis d’être réglée de l’ensemble des loyers et/ou indemnités d’occupation dues à hauteur de 58 430,72 euros.

Il souligne ensuite que la perte de garantie de paiement avec le nouveau preneur par renonciation à celle-ci contre la somme de 13 000 euros est sans lien de causalité direct avec la faute imputée au liquidateur dès lors qu’elle a été acceptée et négociée par la demanderesse.

S’agissant du dépôt de garantie il indique qu’il ne s’agit pas d’une créance que la bailleresse avait vocation à conserver par devers elle mais d’une simple garantie qui a dû être reconstituée par le nouveau preneur occupant actuellement les locaux.

Il ajoute que la désorganisation invoquée de la société n’est appuyée dans son principe ou son quantum sur aucune pièce, de même que le préjudice moral.

Il réfute tout lien causal entre les intérêts versés sur les avances en compte-courant et les fautes reprochées, relevant en sus que le montant de ces intérêts apparaît correspondre à la totalité des sommes alors en compte-courant, excédant largement celles que les associés prétendent avoir été amenés à verser du fait de la défaillance du repreneur.

M. [Y] soutient tout d’abord que l’absence de constitution de la garantie requise par le bail est le résultat de la seule passivité de la demanderesse, qui était en droit de l’exiger à tout moment, et qu’à tout le moins la demanderesse n’a pas été privée, par la faute des défendeurs, de la possibilité d’obtenir constitution de cette garantie.

Il considère ensuite que la société [1], insatisfaite de l’ordonnance du juge commissaire en ce qu’elle ne conditionnait pas la reprise à la constitution de garanties financières, pouvait exercer toutes voies de recours contre cette ordonnance, à compter de laquelle la vente n’est parfaite que sous réserve qu’elle acquière force de chose jugée.

Sur les préjudices, il observe que la société [5] a été condamnée à payer à la société [1] une provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 22 mai 2023, que par la suite le droit au bail a été cédé pour une somme totale de 58 430, 72 euros, qu’en conséquence l’existence du préjudice au titre d’une perte de chance d’obtenir la garantie de paiement n’est pas démontré.

Il relève par ailleurs à l’instar de M. [G] qu’aucune pièce n’est produite pour démontrer la désorganisation invoquée de la société ; que les frais d’exécution forcée à l’encontre de la société [5] sont sans lien direct avec la faute invoquée puisque la résolution du bail est la conséquence du seul défaut de paiement des loyers, peu important que le repreneur ait constitué ou non garantie ; que les intérêts sur apports en compte courant sont également sans lien de causalité, la société [1] indiquant elle-même qu’elle était déjà en difficultés financières du fait de la défaillance de son précédent preneur ; qu’enfin les troubles d’angoisse et de tracas ne peuvent affecter une personne morale.

Réponse du tribunal

Il incombe à celui qui entend voir engager la responsabilité civile du professionnel de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation. Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En toute hypothèse, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs et aux termes de l’article R .621-21 du code de commerce, « le juge-commissaire statue par ordonnance sur les demandes, contestations et revendications relevant de sa compétence ainsi que sur les réclamations formulées contre les actes de l’administrateur, du mandataire judiciaire et du commissaire à l’exécution du plan. Le juge-commissaire est saisi par requête, sauf s’il en est disposé autrement. (…) Les ordonnances du juge-commissaire sont déposées sans délai au greffe qui les communique aux mandataires de justice et les notifie aux parties et aux personnes dont les droits et obligations sont affectés. Sur sa demande, elles sont communiquées au ministère public.

Ces ordonnances peuvent faire l’objet d’un recours devant le tribunal dans les dix jours de la communication ou de la notification, par déclaration faite contre récépissé ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au greffe.(…) ».

3.1. Sur la perte de la garantie de paiement

En l’espèce, il ressort de l’argumentaire de la société [1] qu’elle considère que les fautes des défendeurs l’ont purement et simplement privée d’une garantie dont elle aurait sinon automatiquement bénéficié face à la défaillance de la société [5], et qu’elle ne raisonne pas dès lors en termes de perte de chance. Il sera observé que cette notion de perte de chance est néanmoins aux débats, comme étant invoquée par M. [Y], notamment.

Il doit dès lors être considéré que la société [1] estime que son taux de chance de bénéficier d’une garantie de paiement en l’absence de faute des défendeurs était de 100%.

Or, en l’absence des fautes commises par les défendeurs, consistant à ne pas soumettre la cession, au stade de l’ordonnance du juge commissaire comme ensuite au stade de la rédaction et de la signature de l’acte, à la constitution par le preneur, ainsi que le prévoyait expressément le bail, d’une garantie de paiement, plusieurs suites étaient possibles. Ainsi l’attention portée par le liquidateur à la constitution d’une garantie financière de 52 000 euros environs aurait pu conduire, certes, à une cession à la société [5] avec constitution effective d’une garantie de paiement équivalente à deux ans de loyer, mais également à la rétractation par la société [5] de son offre, à un avis défavorable de M. [G] au rachat par cette dernière du fonds de commerce, et/ou à un refus d’autorisation du juge-commissaire.

En effet, la société [1] n’établit pas qu’en l’absence de commission des fautes susvisées et en cas d’insistance des défendeurs pour la prise en compte et la réalisation de la condition relative à la constitution d’une garantie, la société [5], qui n’évoquait pas expressément cette garantie dans son offre, en sorte qu’il ne peut être démontré qu’elle l’avait réellement prise en compte, aurait maintenu cette offre et procédé à l’acquisition du fonds, a fortiori au regard des sommes à investir par ailleurs pour la remise en état des locaux, tel qu’il résultait également du cahier des charges.

Le préjudice invoqué par la société [1], tenant à la privation d’une garantie de paiement face à la défaillance de la société [5], se limite ainsi à une perte de chance dont le taux est en outre peu élevé au regard de la situation financière manifestement très fragile de la société [5] dont il n’est pas contesté qu’elle ne s’est jamais acquittée d’un seul loyer commercial depuis l’entrée en jouissance et dont il n’est pas démontré dès lors qu’elle aurait été en mesure d’acquitter, au stade de l’acquisition du fonds, une somme de 52 000 euros environs correspondant à deux ans de loyer. La probabilité la plus forte apparaît donc, au regard de cette situation financière et de l’absence d’engagement exprès dans son offre à régler une telle somme, que confrontée à la nécessité de constituer cette garantie pour réaliser l’acquisition du fonds, elle ait renoncé à son offre ou, ultérieurement, à la signature de la cession, ou que la société [1] se trouve incitée à renoncer, comme elle a pu le faire ultérieurement dans une situation similaire, à la constitution de cette garantie.

Il s’ensuit que la société [1] n’établit l’existence d’une chance de bénéficier d’une garantie de paiement effective face à la défaillance de la société [1], qu’à hauteur de 30%.

Si elle avait disposé de cette garantie de paiement la société [1] aurait pu prélever sur ce montant de 52 000 euros environs des sommes équivalentes aux loyers impayés et autres charges auxquelles elle s’est trouvée exposée du fait de la défaillance de la société [5], soit la somme de 19 415,03 euros, somme retenue par le juge des référés dans l’ordonnance du 14 juin 2023, tenant compte d’un paiement intervenu en cours de délibéré.

S’il ressort de l’ordonnance (pièces n°28 en demande) rendue le 19 décembre 2023 par le premier président de la cour d’appel de Paris, saisi aux fins de radiation par la société [1], qu’à cette date la société [5] n’avait exécuté aucune des causes de l’ordonnance de référés du 14 juin 2023, il ressort en revanche de l’acte de cession de droit au bail entre la société [5] et la société [6] en date du 11 mars 2024 que la société [1] a autorisé la cession à la condition, notamment, que le repreneur s’acquitte de l’ensemble des sommes dues par la société [5] au titre des loyers, charges, frais et honoraires selon décompte joint, à hauteur de 58 430,72 euros, et que l’acte prévoit expressément que ces sommes s’imputeront sur le prix de vente de 80 000 euros dû à la société [5] pour être versés directement à la société [1].

L’acte de cession mentionne en outre que les parties à l’acte ont accepté ces conditions et se sont engagées à les respecter ; que le preneur « verse ce jour directement entre les mains du bailleur la somme de 58 430 euros par virement sur le compte de la société [1] ».

Il s’ensuit que ne subsiste à ce jour pour la société [1] aucun préjudice tenant à des impayés de loyer de la société [5].

Elle ne justifie pas dès lors à quel titre devrait lui être allouée la somme de 39 000 euros correspondant à la différence entre le montant de la garantie à première demande ou caution bancaire qui aurait dû être constituée initialement par la société [5], et la somme de 13 000 euros qu’elle a perçue en compensation de l’abandon de cette garantie dans le cadre de la dernière cession de bail commercial opérée, entre la société [5] et la société [6].

En effet, cette garantie devait permettre une facilité de paiement et d’éviter des difficultés liées pour elle aux impayés mais n’avait pas vocation à lui permettre de bénéficier de sommes excédant les loyers et charges dus par le preneur, dont elle a été intégralement réglée depuis.

Il n’existe dès lors et à ce jour aucun poste de préjudice de ce chef.

La société [1] sera par conséquent déboutée de sa demande à hauteur de 39 000 euros correspondant à la garantie de paiement non constituée.

3.2. Sur la désorganisation

Il n’est démontré aucune désorganisation de la société découlant des fautes susvisées, aucun fait précis n’étant allégué sur ce point et aucune pièce n’étant produite par la société [1], qui ne décrit pas réellement le préjudice engendré par la désorganisation qu’elle invoque et qui serait distinct des impayés eux-mêmes ou des intérêts d’avances en compte courant qui font l’objet d’une demande spécifique.

Elle sera également déboutée de ce chef.

3.3 Sur les frais financiers

S’agissant des frais de commissaire de justice afférents à la signification de l’ordonnance de référés du 14 juin 2023 et d’exécution forcée de cette ordonnance, ils découlent du seul défaut de règlement par la société [5] des loyers et charges dus et de la saisine consécutive de la juridiction par la société [1] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société [1], indépendamment de la constitution ou non d’une garantie de paiement et donc des fautes des défendeurs.

Il est justifié par ailleurs d’apports en compte courant d’associé réalisés par la société [7] et la société [8], associées de la société [1]. Le tableau établi par la société [1] dans ses conclusions fait état de versements à hauteur d’un total de 29 808,47 euros entre le 25 mai 2022 et le 11 mars 2024 pour la société [7], et pour la société [8] à hauteur d’un total de 16.861,50 euros sur la même période. Ces chiffres se fondent sur le delta de ces comptes courants entre ces deux dates, sans indication précise des versements et éventuels remboursements opérés dans l’intervalle.

Les précisions suivantes ressortent des extraits versés du grand livre général de révision :

— pour la société [7] : 6 000 euros versés le 19 mai 2022 ; 2000 euros versés le 15 août 2022 ; 2 000 euros versés le 08 septembre 2022 ; 2 600 versés le 2 janvier 2024 ;

— pour la société [8] : 4 000 euros versés le 9 mars 2022 ; 1 700 euros versés le 31 mars 2024.

La liste des opérations en compte courant d’associé du grand livre général de révision n’est pas produite pour l’année 2023. Aucune pièce n’est pas ailleurs versée aux débats pour contextualiser ces versements et établir un lien direct avec la défaillance du preneur et l’absence de constitution d’une garantie financière (échanges entre associés de la société [1] par exemple, attestations, comptes bancaires, documents comptables…). Il n’est en outre pas justifié plus globalement, par des éléments comptables et financiers afférents à la société à cette période, de la santé financière de la société sur cette période et de ses liquidités disponibles, en vue d’établir le manque de trésorerie ayant nécessité le recours à des apports en compte courant d’associé, étant relevé que les premiers versements (9 mars et 19 mai 2022) interviennent avant l’ordonnance de cession ou concomitamment à celle-ci et dès lors à une période où il ne peut exister aucune défaillance de la société [5] vis-à-vis de son bailleur, l’entrée en jouissance ayant eu lieu à la notification de l’ordonnance du juge commissaire soit après le 25 mai 2022. L’absence de détail des versements opérés en 2023 (qui portent pourtant, à en juger par les soldes respectifs de compte courant en 2022 et en 2024, sur les montants les plus élevés) ne permet pas davantage d’établir une correspondance entre les montants versés et les loyers impayés.

La société [1] sera déboutée de ce chef.

3.4 Sur le non-remboursement des sommes prélevées sur le dépôt de garantie

En l’absence de faute retenue à cet égard, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre du non-remboursement des sommes prises sur le dépôt de garantie.

3.5 Sur le préjudice moral

La demanderesse ne peut valablement soutenir en tant que personne morale avoir subi un préjudice lié à l’anxiété générée par la situation. Ne visant par ailleurs aucune pièce à l’appui de ses demandes, elle ne rapporte nulle preuve de difficultés financières telles qu’elles auraient, comme elle l’invoque, porté atteinte à son image et sa réputation vis-à-vis de partenaires commerciaux.

Il résulte de ce qui précède que la société [1], qui n’établit pas les préjudices invoqués, sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

4. Sur les demandes accessoires

Eu égard à ce qui précède et à l’issue du litige, chacune des parties constituées sera condamnée pour un tiers aux dépens.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit aux demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI [1] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI [1], M. [G], M. [Y] aux dépens de l’instance, chacun à hauteur d’un tiers ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,