COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M] c/ [S], [U]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 24/02442 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PX5A

Grosse délivrée

à M^e SABATIE

Expédition délivrée

à M^e BENSA

le

DEMANDERESSE:

Madame [H], [J] [M]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis BENSA, avocat au barreau de NICE

Monsieur [C] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Louis BENSA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [M] a, par acte sous seing privé du 1er septembre 2021, donné à bail d’habitation pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction à Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U], un appartement sis à [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel indexé de 1 937,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 113,00 euros, soit un total mensuel de 2 050,00 euros, actualisé à 2 187,96 euros.

Un congé pour vendre a été délivré par Madame [H] [M] aux locataires, Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] par acte d’huissier en date du 8 février 2024 à effet au 31 août 2024.

Par acte du commissaire de justice en date du 17 mai 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 20 mai 2024, Madame [H] [M] a fait assigner Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 10 octobre 2024 à 14h15, aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 1224 et suivants, 1709 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de son article 7a, des articles L111-8, L131-1 et suivants, L412-1 et L421-1 du code des procédures civiles d’exécution de prononcer la résiliation du bail et statuer sur ses conséquences,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 15 janvier 2025,

A l’audience,

Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] se réfèrent à leurs conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles, au visa des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile, des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1219, 1719 et 1721 du code civil, ils demandent :

à titre principal de :

— ordonner une mesure de médiation,

à titre subsidiaire de :

— débouter Madame [H] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— juger que les loyers depuis le mois de novembre 2023 à ce jour ne sont pas dûs compte tenus des manquements graves constatés et de l’insalubrité du logement,

— condamner Madame [H] [M] à réaliser des travaux de réfection de la VMC, du chauffage, de remplacement du toilette défectueux et de remise en état des désordres et particulièrement des peintures empreintes de moisissures et préconisés par les services d’hygiène et de sécurité de la mairie,

— suspendre le paiement des loyers à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la réalisation des travaux susvisés,

— condamner Madame [H] [M] à leur verser la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le mois de novembre 2023,

— condamner Madame [H] [M] à leur verser la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance dont le coût du constat du commissaire de justice du 13 juin 2024.

Madame [H] [M] se réfère à ses conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

à titre principal de :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 6 mai 2024,

— confirmer la validé du congé en date du 8 février 2024 et la résiliation consécutive du bail au 31 août 2024,

à titre subsidiaire de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

en tout état de cause de :

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires sous une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 33 486,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 2 187,96 euros,

— être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 669,00 euros,

— condamner in solidum Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] à payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La demanderesse, bailleresse personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 17 mai 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 20 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 10 octobre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 5 mars 2024, en date du 6 mars 2024.

Son action en résiliation de bail est donc déclarée recevable.

Sur la tentative de médiation

En application de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] sollicitent l’instauration d’une procédure de médiation. Ils soutiennent vouloir acquérir le logement et exposent que Madame [H] [M] n’est pas fermement opposée à leur droit de préemption issu du congé pour vendre du 8 février 2024 dès lors que le conseil de cette dernière a mentionné dans une lettre 19 juillet 2024 que sa cliente serait en mesure d’envisager la possibilité de leur vendre le bien s’ils reprenaient le paiement du loyer et des charges.

Toutefois, Madame [H] [M] déclare être opposée à l’ouverture d’une procédure de médiation. Elle argue que la mesure d’expulsion est la seule manière pour elle de recouvrer la plénitude de ses droits dès lors que le montant de la dette locative ne fait que s’accroitre en raison du comportement des locataires qui se prévalent injustement selon elle de l’exception d’inexécution.

Ainsi, en l’absence d’accord de Madame [H] [M], la demande de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] sur ce point sera rejetée.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article 9 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d’insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

L’article L1331-22 du code de la santé publique prévoit que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] par acte du commissaire de justice en date du 5 mars 2024 pour un arriéré locatif de 9 078,84 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2024 et le coût de l’acte pour 172,38 euros.

Il est constant que le bail en date du 1er septembre 2021, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Madame [H] [M] sollicite la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement de payer délivré aux locataires le 5 mars 2024.

En réplique, Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] soulèvent l’exception d’inexécution du paiement des loyers en raison de l’insalubrité du logement loué. Ils sollicitent la suspension des loyers à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à la mise en conformité du logement par la réalisation des travaux préconisés par les services d’hygiène et de sécurité de la mairie.

Ils soutiennent que la Mairie de [Localité 7] a constaté l’insalubrité du logement et a enjoint la bailleresse de réaliser des travaux de mise en conformité. Ils versent à ce titre une lettre adressée à la bailleresse le 20 octobre 2023 dans laquelle les locataires l’informent de l’absence de décence du logement ainsi qu’un courrier de la Cheffe de service de l’Hygiène Publique de la Mairie de [Localité 7] du 14 novembre 2023 adressé à Monsieur [C] [U] l’informant que l’inspecteur de salubrité qui s’est rendu dans le logement le 8 novembre 2023 a constaté les nuisances dont il a été fait état et qu’une mise en demeure a été adressée à la bailleresse afin qu’elle y mette fin dans les plus brefs délais.

Madame [H] [M] conteste l’exception d’inexécution dont se prévalent les locataires en soutenant à juste titre que celle-ci n’est légitime que lorsque l’insalubrité du logement a été constatée par un arrêté préfectoral d’insalubrité en raison de l’inhabitabilité du logement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A cet égard, la juridiction fait observer qu’il est effectivement constant que seul l’état d’insalubrité d’un logement permet de justifier l’exception d’inexécution du paiement du loyer dès lors que l’inexécution du bailleur caractérisée par l’inhabitabilité du logement est en pareille situation suffisamment grave.

En l’état du dossier, la juridiction relève que les défendeurs qui invoquent tantôt l’insalubrité du logement, tantôt l’indécence du logement confondent les deux notions.

En l’espèce, ces derniers ne démontrent pas l’état d’insalubrité du logement en l’absence de production d’un arrêté préfectoral d’insalubrité.

En ce qui concerne l’indécence du logement alléguée, il y a lieu de préciser que les locataires ne sont en tout état de cause pas fondés à s’en prévaloir au titre de l’exception d’inexécution puisque le caractère indécent ne saurait constituer une inexécution suffisamment grave de la bailleresse.

En effet, ils ne sauraient user d’une voie de justice privée alors qu’ils avaient la possibilité en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de saisir le juge afin qu’il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution tout en réduisant le montant du loyer ou en suspendant son paiement.

Il en résulte que les défendeurs échouent à justifier de l’exception d’inexécution de leur obligation de paiement des loyers.

Leur demande au titre de l’exception d’inexécution sera donc rejetée.

Les causes du commandement, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 16 avril 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à Madame [H] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 2 187,96 euros à compter du 17 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et compte tenu de l’objet du dépôt de garantie, il ne sera pas fait droit à demande de la bailleresse en conservation du dépôt de garantie pour sûreté de sa créance.

En application des dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à la demande en fixation d’une astreinte provisoire de la bailleresse, le recours à la force publique pour procéder l’expulsion des locataires apparaissant comme une mesure comminatoire suffisante.

En considération de la mauvaise foi des locataires qui n’ont pas honoré leurs obligations locatives à compter du mois de novembre 2023, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] resteraient devoir la somme de 33 486,00 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais comptabilisés au débit du compte des locataires pour 327,00 euros et 340,00 euros, injustifiés pour la somme totale de 667,00 euros en l’absence de production des taxes foncières afférentes par la bailleresse.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 32 819,00 euros, il convient de condamner Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] solidairement à payer à Madame [H] [M] cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…),

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…),

— Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] sollicitent le paiement de la somme de 10 000,00 euros en réparation du trouble de jouissance qu’ils déclarent subir depuis le mois de novembre 2023.

Ils invoquent un problème de VMC qui empêche une bonne aération d’une des deux salles de bain dont les murs présentent des moisissures, du dysfonctionnement d’un des toilettes qui empêche son utilisation et de la casse du chauffage du mois de novembre 2023 au 27 mars 2024 caractérisant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Ils versent à l’appui de leur demande notamment le procès-verbal de commissaire de justice réalisé 13 juin 2024 duquel il ressort que la salle de bain est aveugle, que la VMC présente dans cette pièce ne fonctionne pas, que le plafond et les murs ont été récemment repeints sans aucune préparation et que les défauts du mur sont visibles à travers la peinture, que les toilettes sont équipées d’un sanibroyeur défectueux et que le fond de la cuvette est hors d’usage, que la salle de bain attenante à la deuxième chambre possède une fenêtre mais que la bouche d’aération ne fonctionne pas que le plafond ainsi que les murs comportent de nombreuses traces de moisissures et que le revêtement est décrouté par plaques, que la porte de la trappe présente sur le plafond du couloir est ouverte et gonflée et qu’il est impossible de la refermer.

Madame [H] [M] s’oppose à la demande reconventionnelle des défendeurs qu’elle estime injustifiée. Elle explique qu’elle considère avoir respecté ses obligations en en tant que bailleresse, que les locataires ne démontrent pas avoir subi un dommage et que le montant sollicité au titre du préjudice de jouissance est injustifié.

Elle soutient être de bonne foi, que les locataires ont refusé les interventions proposées par elle et ont volontairement omis de faire état de l’ensemble des échanges intervenus entre eux ainsi que des travaux déjà réalisés.

En l’espèce, Madame [H] [M] reconnait avoir été avertie par la Cheffe de service de l’Hygiène Publique de la Mairie de [Localité 7] par un courrier en date du 14 novembre 2023 qu’elle produit aux débats de la présence de désordres dans l’appartement loué. Il ressort en effet de ce courrier qu’elle a été informée de la présence de moisissures sur les murs des salles de bain du logement et de l’absence de ventilation réglementaire dans les pièces de service du logement pour lesquels elle a été enjointe dans un délai d’un mois à compter de la notification du courrier de prendre toutes mesures utiles pour y remédier et qu’elle a également été avertie du dysfonctionnement du sanibroyeur pour lequel elle a été priée de faire procéder à une vérification de l’installation et de transmettre une attestation de bon fonctionnement par un homme de l’Art.

Il convient de préciser que si elle justifie avoir réalisé des travaux concernant la climatisation ou le chauffe-eau, cela demeure inopérant dès lors qu’elle n’établit pas avoir mis le logement en conformité selon les prescriptions de la Cheffe de service de l’Hygiène Publique de la Mairie de [Localité 7].

En ce qui concerne les échanges avec les locataires, si elle produit des mails envoyés aux locataires dans lesquels elle propose de prendre en charge la peinture des salles de bains et déclare que sanibroyeur fonctionne, la juridiction fera remarquer que ceux-ci sont antérieurs au courrier du 14 novembre 2023.

Elle ne prouve pas avoir dans le délai d’un mois suivant ce courrier ou postérieurement à ce délai tenté de résoudre les problèmes de moisissures dans les salles de bains et de ventilation des pièces de services, pas plus qu’elle ne justifie avoir fait procéder à la vérification du sanibroyeur par un homme de l’Art.

Il ressort en effet des éléments du dossier qu’elle avait seulement l’intention de prendre à sa charge les travaux d’agréments, à savoir les peintures des salles de bain mais qu’elle n’avait pas l’intention de réaliser les travaux préconisés dans le courrier du 14 novembre 2023 dès lors qu’elle a indiqué aux locataires dans son mail du 19 novembre 2023 ne pas pouvoir assumer l’entièreté des travaux sollicités par les locataires dont ceux au titre de la VMC, de la climatisation et du sanibroyeur estimés à 3 100,00 euros.

Enfin, il n’est pas démontré comme soutenu par la bailleresse que les locataires aient fait obstruction à la réalisation des travaux, les échanges de courriels produits par ces derniers démontrant au contraire qu’ils ont toujours fait le nécessaire pour se montrer disponibles.

En l’espèce, Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] démontrent parfaitement que le logement loué ne présente pas le caractère de décence requis par les dispositions légales. En effet, l’obligation de délivrance d’un logement décent implique d’une part une aération suffisante et d’autre part un entretien des canalisations. Or la bailleresse a échoué à ces deux obligations en ne réparant pas le sanibroyeur ainsi que les VMC dans les deux salles de bain dont l’une présente des traces de moisissures sur les murs.

Ainsi, il convient d’en déduire que la bailleresse qui a manqué à ses obligations, a engagé sa responsabilité vis à vis de ses locataires, lesquels sont fondés à être indemnisés du préjudice résultant de ces manquements.

En considération de la nature des désordres et de l’absence des réparations effectuées pour solutionner au problème de décence, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] à 5 000,00 euros, étant précisé qu’ils ont, en suspendant le paiement de leur loyer, contribué à la persistance de leur propre préjudice.

Sur la compensation de la dette

Il résulte des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du code civil que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, il a été jugé que les locataires sont redevables envers la bailleresse d’une somme de 32 819,00 tandis que la bailleresse se trouve débitrice des locataires pour une somme de 5 000,00 euros.

Il convient donc d’ordonner la compensation entre ces deux dettes connexes et de condamner solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] au paiement de la somme de 27 819,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de travaux

En l’espèce, Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] demandent à Madame [H] [M] de réaliser les travaux préconisés par le service de l’Hygiène Publique de la Mairie de [Localité 7].

Or, le bail s’étant trouvé résilié le 16 avril 2024 et l’expulsion immédiate des locataires ayant été prononcée, cette demande est désormais sans objet.

La demande de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] sur ce point sera par conséquent rejetée.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et seront condamnés in solidum à payer à Madame [H] [M] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe,

Déclare l’action en résiliation de bail recevable,

Rejette la demande de médiation de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U],

Prononce la résiliation du bail d’habitation en date du 1er septembre 2021, à effet au 16 avril 2024,

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 4], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion des locataires ne s’appliquera pas, conformément à l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] solidairement à payer à Madame [H] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 187,96 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 17 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Rejette les demandes de Madame [H] [M] en fixation d’une astreinte provisoire et en conservation du montant du dépôt de garantie,

Condamnons Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] solidairement à payer à Madame [H] [M] la somme de 32 819,00 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Dit que Madame [H] [M] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de son bien immobilier à l’égard de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U],

Condamne Madame [H] [M] à payer à Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] la somme de 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Ordonne la compensation des sommes dues par chacune des parties et en conséquence,

Condamne Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] solidairement à payer à Madame [H] [M] la somme de 27 819,00 euros restant due, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejette la demande de travaux de Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] considérée sans objet,

Condamne Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] in solidum à payer à Madame [H] [M] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [S] et Monsieur [C] [U] in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 5 mars 2024,

Rappelons que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,