Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

la SCP LEMOINE CLABEAUT

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 17] Le 03 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/01949 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JPHY

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [M] [R]

né le 27 Juillet 1945 à [Localité 21],

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

à :

Mme [K] [X] épouse [P]

née le 07 Avril 1951 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 13]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.I. BOR SAINT ANDRE

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 483 145 165 prise en la personne de l’un de ses Gérants, qui sont Mr [T] [P] et Mme [K] [X], domiciliés es qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

M. [T] [P]

né le 21 Janvier 1950 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 13]

représenté par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.A.R.L. DEFLANDRE,

inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n°823 974 464, prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Maître Hervé POQUILLON, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, Avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 16 Décembre 2024 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre tempraire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat simple n°10656 en date du 22 juin 2021, la SCI Bor Saint André a confié la vente de son bien sis [Adresse 11] à la SARL Deflandre, moyennant un prix de 2.500.000€ dont 100.000€ au titre des frais d’agence.

La SARL Deflandre est entrée en contact avec M. [M] [R] en octobre 2021 et, celui-ci ne pouvant effectuer le déplacement, il s’est fait représenter par sa sa sœur et à son beau-frère pour la visite organisée par l’agence immobilière le 26 novembre 2021. Celle-ci s’est déroulée en présence des deux uniques associés de la SCI, les époux [P].

A l’issue, et suivant les avis et compte rendus de sa sœur et de son beau-frère, M. [M] [R] a confirmé son intérêt pour le bien, et les échanges se sont poursuivis. Une rencontre est intervenue directement entre les époux [P] et M. [M] [R] le 19 décembre 2021.

Après négociation par l’intermédiaire de l’agence immobilière, M. [M] [R] a émis le 11 janvier 2022 une offre d’achat à hauteur de 2.400.000€, acceptée le 13 janvier 2022 par la SCI Bor Saint André.

La rédaction d’un compromis de vente a alors été confiée aux notaires respectifs des parties.

Lors de la transmission du premier projet de compromis, le 20 février 2022, avec l’ensemble des éléments nécessaires à pleinement éclairer l’acquéreur sur l’état du bien, M. [M] [R] a manifesté des appréhensions sur de nombreux points, portant notamment sur l’alimentation en eau de l’immeuble, l’installation d’assainissement et des irrégularités administratives et techniques.

Les dissensions entre les parties sur la résolution des difficultés relevées n’ont pas permis la signature d’un compromis.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2022, M. [M] [R] a assigné la SCI Bor Saint André devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes afin notamment de juger la vente parfaite et d’ordonner dans le même temps la réduction du prix.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, la SCI Bor Saint André a assigné la SARL Deflandre en relèvement et garantie de toutes condamnations sollicitées par M. [M] [R] à son encontre.

La jonction des procédures a été ordonnée le 9 novembre 2023 par le juge de la mise en état.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, M. [M] [R] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1113 et 1583, 1112-1, 1104 et 1231-1, 1641 et suivants, 1217 et 1223, 1991 et 1992, 1240 et 1241 du code civil et de l’article 784 du code de procédure civile de :

Juger l’action de Monsieur [M] [R] recevable et bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL,

Juger parfaite, en vertu des articles 1113 et 1583 du Code civil, la vente contractée par l’offre d’achat de M. [R] du 11 janvier 2022 acceptée pour le compte de la SCI Bor Saint André le 13 janvier 2022, portant sur les biens suivants : « Une maison de maître d’une ancienne exploitation viticole appelée le « [Adresse 15] » avec dépendances (maison du gardien, maison d’amis, pool house, piscine, garage, carport, cabane métallique, gloriette) avec jardin sur un terrain situé à AIMARGUES 30470, Voie communale n°8 reliant Aimargues à la Palunnette, comportant les parcelles cadastrales référencées BO22, BO12, BO21, d’une contenance de 7.901 m² ».

Juger que la dissimulation intentionnelle par la SCI Bor Saint André de vices affectant le bien objet de cette offre d’achat acceptée justifie une réduction du prix.

Réduire le prix de vente de 480.000 € pour l’absence d’eau potable et de 360.000 € pour les autres vices, en vertu de l’article 1644 du Code civil et à défaut de l’article 1217 du même code, et fixer en conséquence le montant de la transaction à la somme de 1.560.000 € que M. [R] offre de payer dans le délai de trois mois après la signification du jugement, qui vaudra alors réitération de la vente.

Sachant que la réduction de prix doit être arbitrée par experts, désigner le ou les experts requis à cet effet.

Juger que M. [R] pourra renoncer à la vente au plus tard dans les trois mois suivant la date du jugement sur la réduction de prix.

SUBSIDIAIREMENT,

Juger que l’offre d’achat acceptée a formé un accord de principe qui devait être exécuté de bonne foi.

EN TOUTE HYPOTHESE,

Juger que Monsieur [R] est bien fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’il a subi et qui a résulté du blocage par la mauvaise foi de la SCI Bor Saint André de l’exécution de l’accord formé par l’offre d’achat acceptée.

Juger que la SARL Deflandre, agence immobilière, en ne vérifiant pas l’état des biens objet de la vente et en s’abstenant de délivrer les informations qui devaient être portées à temps à la connaissance de Monsieur [R], a failli à ses obligations professionnelles et a engagé sa responsabilité.

Juger que la SARL Deflandre est tenue d’indemniser Monsieur [R] du préjudice qui en est résulté.

Condamner in solidum la SCI Bor Saint André, Monsieur [T] [P] et Madame [K] [P] et la SARL Deflandre à payer à Monsieur [R] à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 300.000 € pour la perte de temps résultant du retard d’exécution de l’accord formé par l’offre d’achat acceptée, en vertu de l’article 1231-1 du Code civil ;

— la somme de 300.000 € pour préjudice moral en raison du manquement à l’obligation d’information édictée par l’article 1112-1 du Code civil et du manquement à l’obligation de bonne foi édictée par l’article 1104 du Code civil ;

— la somme de 100.000 € pour la perte de chances d’avoir la possibilité de profiter sans délai de l’aménagement du bien ;

— la somme de 100.000 € pour la perte de chances de pouvoir réunir en temps opportun le bien objet de la vente et la propriété voisine de M. [W] ;

— la somme de 50.000 € pour les études réalisées en pure perte en raison de la mauvaise foi de la SCI Bor Saint André, dans le cas où M. [R] déciderait de renoncer à la vente selon l’hypothèse prévue ci-dessus.

Débouter la SCI Bor Saint André, Monsieur [T] [P], Madame [K] [P] et la SARL Deflandre de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions.

Rejeter les demandes de suspension de l’exécution provisoire.

Condamner in solidum la SCI Bor Saint André, Monsieur [T] [P], Madame [K] [P] et la SARL Deflandre à payer à Monsieur [R] la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SCP LEMOINE CLABEAUT pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la SCI Bor Saint André demande au tribunal, sur le fondement des articles 1582, 1583, 1589 et 1650, 1114, 1112-1 et 1104 du code civil et 783 et suivants du code de procédure civile, de :

SAUF à préférer rejeter ces pièces et conclusions pour être hors délais, ACCUEILLIR la demande des parties de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des débats et JUGER recevables toutes les écritures et pièces déposées jusqu’au jour des plaidoiries pour permettre un débat contradictoire et complet.

I – Sur la demande en vente forcée formée par Monsieur [R] :

A titre principal, la réception par la venderesse de la proposition d’achat ne vaut que prise d’acte de la proposition d’achat par la venderesse,

VU la réception de la proposition d’achat par la SCI Bor Saint André le 13 janvier 2022 ;

VU l’intitulé de l’acte comme une simple « proposition d’achat » ;

VU l’absence de clause à l’acte le qualifiant de « promesse synallagmatique de vente » ;

VU, tout au contraire, la clause comprise à l’acte prévoyant le transfert de propriété lors de la réitération de la vente par acte authentique suite à l’établissement d’un compromis de vente avec paiement d’un dépôt de garantie de 120.000 € par le candidat acquéreur, garantie du paiement du prix pour le vendeur ;

VU la seule signature par les cogérants de la SCI Bor Saint André de la proposition d’achat, sans mention préalable reconnaissant que la simple réception de la proposition d’achat vaudrait vente pour la venderesse ;

JUGER que tant les termes de l’acte en cause que les conditions de sa régularisation ne permettent pas de s’assurer d’un consentement à la vente de la SCI Bor Saint André par la simple signature apposée sur la proposition d’achat.

JUGER en conséquence que la réception de la proposition d’achat par la venderesse ne vaut que prise d’acte par la venderesse de la proposition d’achat ainsi reçue.

JUGER en conséquence que l’acte en cause, ne peut être qualifier de promesse synallagmatique de vente au sens de l’article 1589 du code civil, et qu’il n’a aucun effet obligatoire à l’égard de la société venderesse ;

REJETER en conséquence purement et simplement la demande en vente forcée de Monsieur [R], les parties n’étant engagées que dans une phase de simples pourparlers précontractuels sur les termes d’un compromis, sans être liées par un quelconque avant contrat.

A titre subsidiaire, et si le Tribunal refuse de qualifier la réception par la venderesse de la proposition d’achat de prise d’acte de la proposition d’achat du candidat acquéreur sans effet obligatoire,

VU la réception de la proposition d’achat par la SCI Bor Saint André le 13 janvier 2022 ;

VU l’intitulé de l’acte comme une simple « proposition d’achat » ;

VU l’absence de clause à l’acte le qualifiant de « promesse synallagmatique de vente » ;

VU la seule description sommaire du bien vendu, inscrite dans la proposition d’achat ;

VU l’absence de clause à l’acte le qualifiant de promesse synallagmatique de vente ;

VU, tout au contraire, la clause comprise à l’acte prévoyant le transfert de propriété lors de la réitération de la vente par acte authentique suite à l’établissement d’un compromis de vente avec paiement d’un dépôt de garantie de 120.000 € par le candidat acquéreur, garantie du paiement du prix pour le vendeur ;

VU la seule signature par les cogérants de la SCI Bor Saint André de la proposition d’achat, sans mention préalable reconnaissant que la réception de la proposition d’achat vaut vente ;

VU les discussions des parties à la vente sur les termes du compromis à régulariser après la réception par la venderesse de la proposition d’achat;

VU le bien immobilier objet de la vente, vaste et complexe ensemble immobilier de plusieurs bâtiments, justifiant d’autant plus la régularisation d’un compromis de vente permettant de préciser ses spécificités de manière à s’assurer du plein consentement des parties à la vente ;

JUGER que la commune intention des parties à la proposition d’achat reçue par la venderesse a été de s’inscrire dans un processus long d’accord à la vente, comprenant un accord de principe de vente, fixant les éléments essentiels de vente, puis, en suivant, un compromis de vente, permettant de fixer les détails de la chose vendue comme les modalités de la vente, en en faisant un élément constitutif du consentement à la vente, avant la réitération de l’accord de vente par acte authentique, permettant seul le transfert de propriété et la vérification préalable du paiement du prix par l’acquéreur en la comptabilité du notaire.

JUGER en conséquence que la simple réception de la proposition d’achat ne peut être qualifiée de promesse synallagmatique de vente au sens de l’article 1589 du code civil, et qu’elle n’engageait les parties qu’au titre d’un accord de principe à s’inscrire dans un processus long d’accord à la vente, faisant de la régularisation d’un compromis un élément constitutif de l’accord à la vente et du paiement du prix, une condition du transfert de propriété.

REJETER en conséquence purement et simplement la demande en vente forcée de Monsieur [R], les parties n’étant engagées que dans une phase de simples pourparlers contractuels et en vertu d’un accord de principe dont l’inexécution ne peut se résoudre qu’en dommages et intérêts pour être insuffisant à lier les parties au titre d’une vente.

A titre plus subsidiaire et si le Tribunal, refuse de qualifier la réception par la venderesse de la proposition d’achat d’accord de principe de vente au regard des seuls termes de l’acte en cause et de ses conditions de régularisation et qu’il convienne de rechercher l’aval de la jurisprudence de principe en la matière,

VU la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 janvier 1987 (n°85-16.306) citée par le candidat acquéreur ;

VU les termes de la proposition d’achat ne détaillant aucunement l’ensemble immobilier vendu comme les modalités de la vente et prévoyant expressément la signature d’un compromis de vente, puis d’un acte réitératif de vente par acte authentique ;

VU la négociation entreprise sur les termes du compromis suite à la réception de la proposition d’achat par la venderesse, devant précéder l’acte authentique devant recevoir l’accord réitératif de vente ;

VU la manifeste confusion du candidat acquéreur entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, sachant que l’acte dont la qualification était discutée dans l’espèce jugée par la Cour de cassation ne renvoyait qu’à l’acte réitératif de vente par acte authentique et non, comme dans la présente espèce, d’abord à un compromis de vente, puis ensuite à un acte notarié réitératif de vente.

JUGER ainsi que les termes de l’acte en cause, comme les circonstances de l’espèce, permettent d’affirmer que le compromis de vente prévu dans la proposition d’achat doit être considéré comme un élément constitutif du consentement à la vente et non comme une modalité accessoire, sauf à confondre cet acte avec l’acte authentique réitératif, également visé à la proposition d’achat.

REJETER en conséquence purement et simplement la demande en vente forcée de Monsieur [R], faute de pouvoir prétendre la SCI Bor Saint André engagée dans les termes d’un compromis de vente au sens de l’article 1589 du code civil.

A titre encore plus subsidiaire et si le Tribunal, estime insuffisant l’aval de la jurisprudence de principe à la qualification de la réception de la proposition d’achat au regard des seuls termes en cause et de ses conditions de régularisations, il sera retenu que les pourparlers engagés par les parties sur les termes du compromis permettent de confirmer, s’il en était besoin, que la régularisation du compromis était bien un élément constitutif du consentement des parties à la vente,

VU la jurisprudence de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 10 octobre 2018 (n°17-12.257) produite par la venderesse ;

VU les pourparlers engagés par les parties suite à la réception par la venderesse de la proposition d’achat ;

VU les différents projets de compromis établis et même l’accord un temps trouvé entre Monsieur [R] et le conseil de la SCI Bor Saint André au mois de mars 2022, avant que Monsieur [R] ne se rétracte, une fois le courrier du maire obtenu et les conditions ainsi posées à son accord, toutes remplies ;

JUGER que par l’engagement de ces pourparlers, par l’accord obtenue un temps sur un texte de compromis, puis la contradiction des parties sur les termes du compromis à régulariser entres elles, il est établi que les parties ont toujours considéré la régularisation du compromis, prévue dans la proposition d’achat, comme un élément constitutif de leur consentement à la vente et non comme une simple modalité de la vente, contrairement à l’acte authentique réitératif à régulariser.

REJETER en conséquence purement et simplement la demande en vente forcée de Monsieur [R], faute de pouvoir prétendre la SCI Bor Saint André engagée dans les termes d’un compromis de vente au sens de l’article 1589 du code civil.

A titre très subsidiaire et si le Tribunal, devait s’intéresser aux suites de l’accord de principe, sachant que la sanction d’un manquement à un tel accord ne se résout qu’en dommages,

VU l’attitude de la SCI Bor Saint André qui ne s’est jamais autorisée à s’engager à l’égard d’autrui et qui a toujours tenté de favoriser un accord avec Monsieur [R] à la condition qu’il ne soit pas léonin ;

VU les projets de compromis transmis par Monsieur [R] au notaire de la SCI venderesse ;

JUGER les propositions de rédaction effectuées par le candidat acquéreur contraires à la pratique notariale, comme à l’accord des parties, tel qu’issu de la proposition d’achat.

JUGER qu’en prétendant imposer la rédaction d’un compromis comprenant des clauses parfaitement dérogatoires à la pratique notariale, comme à l’accord des parties et dans le seul but d’engager la garantie et la responsabilité de la venderesse pour obtenir une réduction indue du prix de vente, l’acquéreur a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de l’accord de principe de vente, permettant à la venderesse de revendiquer la caducité de l’accord de principe sur la vente et la libérant de toute obligation à l’égard du vendeur.

REJETER en conséquence purement et simplement la demande en vente forcée de Monsieur [R], faute de pouvoir prétendre la SCI Bor Saint André engagée dans les termes d’un compromis de vente au sens de l’article 1589 du code civil, l’accord de principe étant désormais caduc.

A titre très très subsidiaire et si la proposition d’achat devait recevoir la qualification de promesse synallagmatique de vente au sens de l’article 1589 du code civil et que le compromis prévu à la proposition d’achat ne soit ainsi qualifié que de modalité accessoire de la vente et être non constitutif du consentement des parties à la vente,

VU les termes du projet de compromis imposé à la signature par l’acquéreur à la venderesse détaillant les conditions de sa propre condamnation en réduction du prix,

JUGER qu’il est contradictoire pour l’acquéreur de prétendre obtenir l’exécution forcée d’une vente en l’état de l’accord des parties sur la chose et sur le prix et de solliciter dans le même temps une réduction très substantielle du prix.

JUGER cette attitude contradictoire de l’acquéreur démontre l’évidente mauvaise foi de l’acquéreur dans son action.

JUGER que le fait que la régularisation du compromis de vente ne soit qu’une modalité accessoire de la vente et non un élément constitutif du consentement à la vente, ne permet pas à l’acquéreur d’imposer à la signature de la venderesse, un acte léonin pour comprendre toutes les conditions d’une réduction substantielle du prix imposée à la venderesse et non agréée.

JUGER ainsi parfaitement fondée la venderesse à avoir refusé de régulariser un compromis de vente comprenant les termes de sa propre condamnation à une réduction du prix jamais convenue.

REJETER en conséquence la demande en vente forcée effectuée par Monsieur [R], contre la SCI Bor Saint André, même si la réception par la venderesse de la proposition d’achat devait être qualifiée de promesse de vente régie par l’article 1589 du code civil en l’état de la mauvaise foi dont il a fait preuve dans l’exécution de ses obligations à l’occasion de la régularisation du compromis de vente, l’obligation de la venderesse d’avoir à régulariser l’acte ne pouvant impliquer d’accepter d’agréer les conditions de sa propre condamnation à une réduction de prix non convenue et ce, même si la régularisation du compromis de vente ne constituait qu’une modalité de la vente et non un élément constitutif du consentement à la vente.

A titre infiniment subsidiaire et si Monsieur [R] était déclaré recevable et fondé en son action en vente forcée,

VU les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés ;

VU l’absence de toute action en contestation des construction complémentaires édifiées par la SCI Bor Saint André ;

VU la correspondance de la commune d’Aimargues attestant sa connaissance de ces constructions, comme l’absence de manifeste intention d’agir à l’encontre de la SCI Bor Saint André ;

VU les conditions de desserte en eau courante et de traitement des eaux usées du domaine, inhérentes à sa situation en zone agricole ;

JUGER que la situation urbanistique du bien vendu comme l’absence de desserte en eau courante ou de desserte par un réseau public de tout à l’égout, sont intrinsèques à un bien rural situé en petite Camargue, en zone agricole et non urbanisée ;

JUGER qu’il n’est pas démontré que le bien vendu serait atteint d’un vice caché qui diminuerait son utilité.

JUGER qu’il n’est pas démontré que la venderesse aurait engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur au titre de son obligation d’information précontractuelle.

REJETER les prétentions de Monsieur [R] concernant l’existence d’un vice caché affectant le domaine objet de la vente comme concernant un défaut d’information précontractuelle de la SCI Bor Saint André à l’égard de l’acquéreur.

REJETER en conséquence les demandes en dommages et en réduction du prix par compensation formées par Monsieur [R] à l’égard de la SCI Bor Saint André.

VU les dispositions de l’article 1650 du code civil relatives à l’obligation de l’acquéreur de payer le prix en accord avec les stipulations de la vente ;

VU les termes de la proposition d’achat prévoyant le paiement du prix de vente préalablement à l’établissement de l’acte authentique en la comptabilité de Maître [G] ;

CONDAMNER Monsieur [R] à payer le prix, soit la somme de 2.400.000 €, au bénéfice de la SCI Bor Saint André, au moyen d’un virement effectué au compte CARPA du conseil de la SCI Bor Saint André avant que ne soit ordonné le transfert de propriété du domaine.

JUGER également qu’à défaut de règlement effectué dans le délai de quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir, la demande en vente forcée sera rejetée.

REJETER les prétentions de Monsieur [R] concernant l’indemnisation de son préjudice moral faute de toute justification pouvant être rapportée non seulement du préjudice subi, mais encore d’une faute commise par la SCI venderesse.

En tout état de cause,

— VU l’absence de perception du prix de vente par la SCI Bor Saint André depuis le mois de mai 2021 du fait de la situation de blocage découlant des errements de Monsieur [R] ;

VU la perte de rentabilité sur le prix de vente acquise depuis le 1er juin 2021 et la rémunération des placements financiers non en deçà de 3% l’an;

JUGER Monsieur [R] débiteur de la perte de rémunération du prix de vente depuis la vente du domaine empêchée et jusqu’au jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [R] au paiement de 200.000 € au bénéfice de la SCI Bor Saint André au titre de la perte de rentabilité du prix de vente dont le versement est bloqué depuis le litige.

VU l’intervention volontaire des époux [P] aux débats ;

LA DIRE régulière et bien fondée.

VU la situation factuelle décrite et la qualité des époux [P] d’associés et cogérants de la SCI Bor Saint André, bénéficiant à titre gratuit de la jouissance de l’ensemble immobilier, propriété de la SCI Bor Saint André;

VU les conséquences de l’action entreprise sur les projets des époux [P];

VU le harcèlement épistolaire dont ils font l’objet de la part de Monsieur [R] ;

VU les troubles de santé justifiés par les époux [P] en lien avec la situation de l’espèce ;

JUGER l’action entreprise par Monsieur [R] comme abusive et justifiant l’indemnisation du préjudice moral de chacun des époux [P] à hauteur de 30.000 € au bénéfice de chacun d’eux.

CONDAMNER ainsi Monsieur [R] au paiement de la somme de 30.000 € au bénéfice de chacun des époux [P] ;

REJETER toutes les demandes indemnitaires de Monsieur [R] portées au montant total de 1.710.000 € ;

VU les dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile;

VU l’effet radical du transfert de propriété, impliquant la liquidation des frais associés à la vente en ce compris les droits de mutation comme le déménagement immédiat et le relogement immédiat des époux [P].

JUGER en conséquence que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire devant assortir la décision à intervenir si la vente forcée est ordonnée, sauf à vouloir empêcher un exercice effectif du droit d’appel, alors et d’autant plus que si l’appel prospère de nouveaux droits de mutation devront être réglés pour permettre à la SCI Bor Saint André de retrouver son bien.

ORDONNER la suspension de l’exécution attachée à la décision à intervenir en cas d’appel, si la vente forcée est prononcée.

En revanche et si le Tribunal rejette la demande en vente forcée, FAIRE DROIT à la demande d’autorisation expresse de la SCI Bor Saint André à vendre à tout tiers acquéreur de son choix, le bien immobilier dont elle est propriétaire et objet du litige, sans que l’éventuelle publication d’un appel interjeté par Monsieur [R] ne permette de considérer le tiers acquéreur comme de mauvaise foi, sauf à vouloir encore soumettre la SCI Bor Saint André au chantage judiciaire de Monsieur [R] ;

AUTORISER ainsi la SCI Bor Saint André à vendre à tout tiers acquéreur de son choix le bien immobilier dont elle est propriétaire et objet du litige, sans que l’éventuelle publication d’un appel interjeté par Monsieur [R] ne permette de considérer le tiers acquéreur comme de mauvaise foi ;

CONDAMNER Monsieur [R] au paiement de la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication à intervenir comme l’ensemble des taxes et droits à régler en lien avec la vente, si elle devait être prononcée.

II – Sur l’appel en garantie de la société Deflandre :

La garantie contractuelle concédée en exécution du contrat de mandat par la société Deflandre à la SCI Bor Saint André :

VU les dispositions des articles 1983 et suivants du code civil, et plus particulièrement l’article 1992 du code civil ;

VU le mandat de vente régularisé avec la société Deflandre n° 10656 ;

VU la proposition d’achat rédigée par l’Agence Deflandre ;

VU l’acte dénoncé entête des présentes et les demandes effectuées par Monsieur [R] ;

JUGER que l’agent immobilier devait se renseigner sur la situation administrative du bien, et notamment sur les conditions d’édification de l’ensemble des constructions effectuées par la SCI Bor Saint André suite à sa propre acquisition du domaine de manière à pouvoir renseigner Monsieur [R] à l’occasion de l’exécution de son mandat.

JUGER que l’agent immobilier devait également se renseigner sur les conditions d’adduction en eau courante du domaine, comme sur les conditions du traitement des eaux usées du domaine, afin de pouvoir renseigner Monsieur [R] de manière la plus complète à l’occasion de l’exécution de son mandat.

JUGER que l’agent immobilier devait se préserver la preuve de cette information transmise avant la vente au bénéfice de l’acquéreur pour assurer, pour le compte de la venderesse, son obligation précontractuelle à la vente.

JUGER en conséquence que du seul fait des affirmations de Monsieur [R] de ne pas avoir été correctement renseigné sur la situation administrative du bien vendu, comme sur ses conditions de desserte en eau courante et en traitement des eaux usées, la société Deflandre a commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de son mandant et qui est en lien causal avec les demandes qui sont effectuées à son égard dans le cadre de l’assignation dénoncée entête des présente.

JUGER que les fautes ainsi commises sont aggravées par la rédaction d’une proposition de promesse d’achat à la portée ambiguë tenant la prétention de Monsieur [R] d’obtenir qu’elle soit qualifiée d’acte de vente.

JUGER en conséquence d’autant plus acquise la responsabilité de la société Deflandre à l’égard de la SCI Bor Saint André.

CONDAMNER en conséquence la société Deflandre à relever et garantir la SCI Bor Saint André de l’ensemble des condamnations qui sont sollicitées par Monsieur [R] à l’égard de la SCI Bor Saint André dans le cadre du litige principal, et notamment du paiement de la somme de 860.000 € au titre de la dévaluation du bien au regard des carences administratives et techniques prétendument révélées postérieurement à la vente, comme de la somme de 850.000 € sollicitée à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et autres, Monsieur [R] n’ayant eu comme seul interlocuteur jusqu’à la réception de la proposition d’achat par la venderesse, la société Deflandre.

CONDAMNER en outre la société Deflandre, in solidum, avec Monsieur [M] [R] au paiement du prix de vente, soit la somme de 2.400.000 € au bénéfice de la SCI Bor Saint André tenant la situation d’insolvabilité de l’acquéreur et l’absence de toute vérification à ce titre effectuée avant d’avoir engagé la venderesse à régulariser la promesse de vente, le paiement du prix n’étant pas une condition à la constatation de la vente et au transfert de propriété.

CONDAMNER enfin la société Deflandre, in solidum avec Monsieur [R] au paiement de la somme de 200.000 € au titre de perte de rentabilité du prix de vente depuis le 1er juin 2021 jusqu’au jugement à intervenir ;

REJETER tout droit au paiement d’une quelconque commission au titre du mandat tenant les errements commis.

La garantie délictuelle concédée par la société Deflandre aux époux [P] en leur qualité de tiers à l’exécution du contrat de mandat :

VU les dispositions de l’article 1240 du code civil ;

VU la jurisprudence permettant à un tiers qui subit un préjudice personnel en lien avec une faute contractuelle constituant pour lui une faute délictuelle sans autre preuve à rapporter ;

JUGER que les manquements commis créent nécessairement un préjudice aux époux [P], occupants à titre gratuit du bien détenu par leur SCI de famille, du fait des vicissitudes en lien avec la situation de l’espèce.

CONDAMNER la société Deflandre à indemniser les époux [P] de leurs propres préjudices en lien avec ses carences, et notamment l’immobilisation du bien à l’occasion de la procédure, comme les éventuelles conséquences en lien avec une vente forcée ayant empêché les gérants de la SCI Bor Saint André de pouvoir organiser leur relogement comme ils le souhaitaient.

CONDAMNER en conséquence la société Deflandre au paiement de la somme de 30.000 € au bénéfice au bénéfice de chacun des époux [P].

En tout état de cause,

CONDAMNER encore la société Deflandre au paiement de la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir ne sera suspendue que dans la mesure où celle intéressant l’affaire principale le sera également.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la SARL Deflandre demande au tribunal, sur le fondement de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, des articles 1101 et suivants, 1583, 1991 et suivants, 1641 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de :

A titre liminaire,

REVOQUER l’ordonnance de clôture du 2 décembre 2024 et la rabattre au jour de l’audience tenant les conclusions reçues par SCI BOR ST ANDRE et les époux [P] le jour de la clôture et celles reçues post-clôture par M. [R] ;

JUGER recevables les présentes écritures en réponse ;

A titre principal,

JUGER que la proposition d’achat acceptée le 13 janvier 2022 constitue des pourparlers et n’établit pas la perfection de la vente entre les parties ;

JUGER qu’il n’existe aucun vice caché ni défaut d’information à l’égard de Monsieur [M] [N] justifiant la réduction du prix de vente ou la réparation d’un quelconque préjudice ;

DEBOUTER en conséquence Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme infondées ;

DEBOUTER en toute hypothèses la SCI Bor Saint André et les époux [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL Deflandre ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire le tribunal ordonnait la vente forcée,

CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer à la SARL Deflandre la somme de 100.000 € au titre de ses honoraires d’intervention ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire le Tribunal retenait l’existence d’un vice caché ou d’un défaut d’information au préjudice de Monsieur [R] ;

DEBOUTER la SCI Bor Saint André de ses demandes de condamnations dirigées contre la SARL Deflandre ;

CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer à la SARL Deflandre la somme de 100.000 € au titre de ses honoraires d’intervention ;

DEBOUTER Monsieur [M] [R], la SCI Bor Saint André et les époux [P] de l’intégralité du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ;

En toute hypothèses,

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [R], les époux [P] et la SCI Bor Saint André à verser à la SARL Deflandre la somme de 10.000€ en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la présente procédure ;

CONDAMNER la partie succombante à verser à la SARL Deflandre la somme de 20.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire comme manifestement incompatible avec la nature du présent litige

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 2 décembre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 septembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 16 décembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du Code de procédure civile dispose qu'”après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.”

Aux termes de l’article 803 du Code de procédure civile, “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4”.

En l’espèce, toutes les parties ont conclu après la clôture de l’instruction et demandent en conséquence la révocation de l’ordonnance de clôture. Tenant compte de cet accord, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats, de recevoir les conclusions de chacune des parties et d’ordonner la clôture de l’instruction à la date de l’audience soit le 16 décembre 2024.

A titre liminaire sur l’intervention volontaire des époux [P] aux débats

Il y a lieu de constater l’intervention volontaire des époux [J] aux débats, aux côtés de la SCI Bor Saint André dont ils sont les seuls associés, et la déclarer recevable et bien fondée.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en vente forcée

Aux termes de l’article 1113 du code civil, « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il est constant que la vente se forme par l’acceptation d’une offre suffisamment précise et ferme de son auteur, c’est-à-dire manifestant la volonté de s’engager sans réserve. L’offre est en outre soumise au principe du consensualisme ; il n’y a d’exigence de forme pour parfaire la vente que si l’acte le stipule.

En l’espèce, la proposition d’achat du 11 janvier 2022 écarte expressément ce principe du consensualisme en stipulant qu’en cas d’acceptation par le vendeur, « un compromis de vente sera établi courant février 2022 avec pour garantie un dépôt de 5% du prix de vente ». L’acte prévoit ensuite que « le transfert de propriété interviendra par acte de vente notarié courant mai 2022 ».

Il ressort très clairement de ces stipulations que les parties ont subordonné l’existence du contrat de vente à l’établissement d’actes authentiques. Un compromis de vente dans un premier temps en février 2022, puis une réitération devant notaire pour parfaire la vente. La rencontre des volontés de vendre pour l’une, d’acquérir pour l’autre, est donc soumise à la condition formelle de conclusion d’un avant-contrat, puis d’un contrat.

La clause prévoit en outre en garantie le dépôt de 5% du prix de vente, visant à rassurer les vendeurs sur les capacités financières du candidat acquéreur, auquel ils accordent une exclusivité, synonyme d’indisponibilité de leur bien pour d’autres potentiels acheteurs.

La proposition d’achat du 11 janvier 2022, signée par le vendeur le 13 janvier 2022, s’analyse ainsi comme une formalisation de pourparlers, durant lesquels la SCI Bor Saint André accorde une exclusivité à M. [M] [R] pour la vente du bien concerné. D’ailleurs, comme souligné par la SARL Deflandre, dans son projet de compromis amendé du 9 avril 2022, M. [M] [R] a maintenu à son profit le délai de rétractation de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, confirmant qu’il ne considérait pas alors la vente comme parfaite au jour de l’acceptation de son offre d’achat.

En outre, il ne saurait être déduit de cette proposition d’achat une volonté ferme et précise de s’engager de la part de M. [M] [R].

En effet, à la suite de cette proposition d’achat acceptée, le notaire de M. [M] [R] a attiré le 21 février 2022 son attention sur différentes difficultés (existence de servitude et de droit personnel, travaux de la piscine et du pool house réalisés sans autorisation d’urbanisme ni assurance dommage, etc). Au regard des « nombreux aspects juridiques, règlementaires, techniques, fiscaux, qui nécessitent des vérifications suivies d’échanges », selon les termes de M. [M] [R] dans son courriel du 25 février 2022, celui-ci a alors demandé un report de la signature du compromis. S’en sont suivis de nombreux échanges de courriels entre les parties, les vendeurs s’efforçant de répondre aux demandes de renseignements et de garanties du candidat l’acquéreur. Dans un courriel du 9 avril 2022, ce dernier a soulevé deux autres « sujets majeurs » : l’analyse de la qualité de l’eau et la nécessité d’un haut débit internet.

Une autre dissension est apparue entre les parties, quant à la volonté de M. [M] [R] d’affirmer la rétroactivité de la vente au jour de l’offre d’achat acceptée. La notaire des vendeurs a souligné dans un courriel du 14 avril 2022 à celui du candidat acquéreur que cela revenait à parfaire une vente « avant même toutes les vérifications d’usage à réaliser et à même de révéler toutes les caractéristiques du bien vendu ». Elle relevait « encore et surtout » que M. [M] [R] ne souhaitait pas « assumer les irrégularités que connaît l’immeuble, irrégularités qui ont été portées à sa connaissance et pour lesquelles certaines garanties lui ont été concédées ».

Le 17 avril 2022, M. [M] [R] répondait directement à l’officier ministériel en citant une jurisprudence de la cour de cassation énonçant que « le défaut d’accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente (…) ».

Or, dans ses dernières conclusions, M. [M] [R] mentionne lui-même le « défaut rédhibitoire de l’absence d’eau potable et de surcroît de constructions et installations irrégulières », précisant que s’il en avait été informé « il aurait été immédiatement dissuadé de s’intéresser à ce bien ». Il précise dans ses courriels l’importance du haut débit internet pour son projet. Il relate lui-même à plusieurs reprises dans ses conclusions avoir été dissuadé par l’autre partie de « demander une réduction du prix justifiée par ces vices ». Il se fonde, dans la présente instance, sur la garantie des vices cachés pour demander une réduction de prix, arguant qu’il n’aurait pas acquis le bien, si ce n’est à un prix notablement inférieur s’il avait eu connaissance de ce qu’il qualifie de vices cachés, à savoir l’absence d’eau potable et les irrégularités administratives et techniques.

Ce faisant, il reconnaît lui-même que ces composantes ne sont pas des accessoires de la vente mais bien des éléments déterminants de son consentement.

Il apparaît donc qu’après avoir émis sa proposition d’achat, M. [M] [R] a soulevé de nombreuses réserves, tenant aux caractéristiques du bien et à son prix au regard des irrégularités techniques et administratives. Il a refusé de s’engager plus avant dans le processus de vente en rejetant les compromis de vente établis par le notaire des vendeurs, refusant de prendre le bien en l’état, exigeant que ces derniers le garantissent de certaines caractéristiques rédhibitoires à ses yeux.

La promesse d’achat ressort ainsi insuffisamment précise pour parfaire une vente. Elle n’évoque pas les irrégularités administratives et techniques, ainsi que la qualité de l’eau, lesquels constituaient des empêchements radicaux à la vente pour M. [M] [R]. Elle ne peut être qualifiée de ferme, ayant donné lieu par la suite à des réserves assorties de contre-propositions du promettant initial. Elle ne saurait être constitutive d’un accord sur la chose et le prix, les caractéristiques déterminantes de la première faisant défaut selon l’acquéreur, et le second ressortant dès lors inapproprié selon ce même requérant.

Il s’en suit que la proposition d’achat acceptée, objet du présent contentieux, constitue un acte formalisant des pourparlers et que la vente n’est pas parfaite.

La vente du bien immobilier n’ayant pas été conclue, il n’y a pas lieu de statuer sur la réduction de son prix demandée par le requérant.

Sur les demandes indemnitaires de M. [M] [R]

Aux termes de l’article 1104 du code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Selon l’article 1112-1 du même code « [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1217 du même code « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Le requérant invoque en outre l’article 1645 du code civil, relatif à la garantie des défauts de la chose vendue, inapplicable ici en l’absence de chose vendue.

M. [M] [R] fait état de différents préjudices « directement causé(s) par le retard d’exécution de l’offre d’achat acceptée, imputable à la mauvaise foi de la SCI Bor Saint André ». Il demande à ce titre 300.000 euros pour la perte de temps, 300.000 euros pour son préjudice moral, 100.000 euros pour la perte de chances d’avoir la possibilité de profiter sans délai de l’aménagement du bien, 100.000 euros pour la perte de chance de pouvoir réunir en temps opportun le bien objet de la vente et la propriété voisine de M. [W] et 50.000 euros pour la réalisation des études pour finaliser son projet.

Il y a lieu de souligner que M. [M] [R] demande 50.000 euros pour la réalisation d’études pour finaliser son projet, sans en produire aucune ni verser la moindre esquisse de son dessein. Il base cette demande sur les informations fournies et études réalisées à sa demande par les autres parties au litige, sans montrer qu’il en a lui-même effectuées. Il invoque à la fois un préjudice de perte de temps et un préjudice de perte de chance d’avoir la possibilité de profiter sans délai de l’aménagement du bien qui se confondent. Il fait état d’un préjudice moral qu’il ne distingue guère des deux précédents. Il évoque la perte de chance de pouvoir réunir en temps opportun le bien objet de la vente et la propriété voisine, sans expliquer en quoi cela constituait une chance, ni même ce qui l’aurait fait disparaître.

En toute hypothèse, l’ensemble des renseignements pré-contractuels nécessaires à sa pleine information pour la finalisation de la vente lui ont été communiqués lors des pourparlers. C’est justement ce qui lui a permis de ne pas s’engager plus avant dans le processus de vente en refusant la signature des compromis proposé par les vendeurs.

Il n’est démontré aucune mauvaise foi ou rupture abusive des pourparlers par les défendeurs, qui ont communiqué en temps utile toutes les caractéristiques essentielles du bien en vente, et se sont efforcés raisonnablement de rassurer leur candidat acquéreur. Il ne ressort en définitive de l’ensemble des pièces versées aux débats et des développements des parties qu’une absence d’accord, au stade des pourparlers, sur un prix adapté aux caractéristiques attendues du bien par le candidat acquéreur.

Ainsi, les préjudices allégués par le requérant ne sont pas la conséquence d’une faute contractuelle des vendeurs, mais le résultat de négociations inabouties ; M. [M] [R] demeurait libre de renoncer à un achat qui ne lui convenait pas, comme lui ont signifié à plusieurs reprises les vendeurs.

M. [M] [R] sera en conséquence débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [P] en dommages et intérêts contre M. [M] [R]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, les défendeurs demandent 200.000 euros au titre de la perte de rentabilité du prix de vente dont le versement est bloqué depuis le litige, outre 30.000 euros chacun de préjudice moral pour procédure abusive.

Néanmoins, ils soutiennent à l’appui de leur demande au titre de la perte de rentabilité que « l’action engagée a entraîné l’indisponibilité (…) du prix de 2.400.000 euros ». La faute invoquée pour cette prétention serait donc l’action engagée par M. [R], laquelle ne peut-être génératrice de dommages et intérêts que si elle est abusive. Il apparaît donc que les deux demandes s’appuient sur le même fondement, à savoir une éventuelle procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, pour difficiles que se sont révélés les pourparlers, ils n’ont pas excédé une durée raisonnable au regard de l’ampleur du bien objet de la vente.

Néanmoins en engageant son action judiciaire, plutôt que d’acter un désaccord patent sur les conditions de la vente au stade des négociations, M. [M] [R] s’est non seulement engendré les préjudices qu’il allègue, mais a également immobilisé le bien des vendeurs depuis son assignation du 29 avril 2022. Sa demande en reconnaissance de vente à prix réduit, avec de surcroît des dommages et intérêts exhorbitants quoique sans fondement, constitue une tentative malicieuse de forcer judiciairement les vendeurs à lui remettre leur bien au tiers de la valeur qu’ils en attendaient.

Les défendeurs sont toutefois mal fondés à revendiquer la perte de rentabilité du prix d’une vente qu’ils ne souhaitent pas conclure, d’autant qu’ils soulèvent dans le même temps que M. [M] [R] n’étaient pas en capacité financière de verser la somme attendue. Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Ils démontrent cependant avoir reçu une offre d’achat de leur bien pour 2.450.000 euros le 4 août 2022 de M. [C] [Z]. L’immobilisation de leur bien depuis deux ans et demi, alors même qu’ils recevaient au moins une autre offre d’achat, a incontestablement généré un préjudice moral aux époux [P], qui sera indemnisé à hauteur de 10.000 euros chacun.

Sur les demandes en dommages et intérêts des époux [P] à l’encontre de la SARL Deflandre

Au-delà de leur demande en relèvement et garantie contre la SARL Deflandre, les époux [P] sollicitent sa condamnation au paiement de diverses indemnités en réparation de leurs préjudices.

Ils ne démontrent cependant aucune faute de leur mandataire en lien avec les préjudices invoqués et seront donc déboutés de ces chefs de demandes.

Sur la demande d’autorisation de vendre le bien

Les défendeurs sollicitent l’autorisation expresse de vendre à tous tiers acquéreurs de leur choix le bien immobilier objet du litige, sans que l’éventuelle publication d’un appel de M. [M] [R] ne permette de considérer le tiers acquéreur comme de mauvaise foi.

Au regard de l’absence de rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix du bien en litige et du dépassement des délais raisonnables, il apparait que les engagements pris pour immobiliser l’immeuble dans l’attente de la finalisation de la vente sont caducs.

La juridiction du premier degré ne saurait cependant s’avancer plus avant dans la demande d’autorisation de vendre le bien en litige, n’étant pas à même d’anticiper l’éventuelle décision de la cour d’appel.

Sur la demande de la SARL Deflandre en procédure abusive

La SARL Deflandre a été attrait à la procédure par les époux [P] et la SCI Bor Saint André, principalement en relèvement et garantie à la suite de l’assignation abusive de M. [M] [R].

L’action en justice des époux [J] et de la SCI Bor Saint André contre la SARL Deflandre est un choix procédural qui n’apparaît ni malicieux, ni inspiré par la mauvaise foi, ni comme une erreur grossière. Elle est la conséquence de l’action abusive de M. [M] [R], mais indirectement s’agissant d’une stratégie qui relevait de la prudence et non de la nécessité.

La SARL Deflandre sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande subsidiaire de la SARL Deflandre en paiement de ses honoraires d’intervention

A titre de précision, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en paiement de ses honoarires par la SARL Deflandre, qu’elle conditionnait d’ailleurs au prononcé de la vente conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [R] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, il sera fait droit à la demande de la SCP Lemoine Clabeaut de pouvoir recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner M. [M] [R] à payer à SCI Bor Saint André et à la SARL Deflandre au titre des frais irrépétibles la somme de 5.000 € chacun. Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 septembre 2024 et la réouverture des débats,

REÇOIT les conclusions de M. [M] [R] et de la SCI Bor Saint André notifiées le 13 décembre 2024 et celles de la SARL Deflandre notifiées le 12 décembre 2024, et ORDONNE la clôture de l’instruction au 16 décembre 2024,

CONSTATE l’intervention volontaire des époux [P] aux débats et la déclare régulière et bien fondée ;

DEBOUTE M. [M] [R] de sa demande en vente forcée du bien situé à [Adresse 7] [Localité 3][Adresse 1] [Localité 6] à [Adresse 14] [Localité 18], comportant les parcelles cadastrales référencées BO22, BO12, BO21 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de réduction de prix de ce bien ;

DEBOUTE M. [M] [R] de toutes ses demandes indemnitaires ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la SARL Deflandre en paiement de ses honoraires ;

CONSTATE la caducité de l’offre d’achat de M. [M] [R] à hauteur de 2.400.000€, acceptée le 13 janvier 2021 par la SCI Bor Saint André, portant sur le bien situé à [Adresse 8] Aimargues [Adresse 5] la [Adresse 19], comportant les parcelles cadastrales référencées BO22, BO12, BO21

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à M. [T] [P] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à Mme [K] [X] épouse [P] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI Bor Saint André, M. [T] [P] et Mme [K] [X] épouse [P] de leurs autres demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SARL Deflandre de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [M] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que la SCP Lemoine Clabeaut peut recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la SCI Bor Saint André, M. [T] [P] et Mme [K] [X] épouse [P] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [R] à payer à la SARL Deflandre la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT