Copie délivrée

à

la SELARL AVODOC-PAILLET AVOCAT

M^e Julie-gaëlle BRUYERE

la SELARL MANSAT JAFFRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

Le 15 Janvier 2026

Troisième Chambre Civile

— ------------

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [Y] [H],

né le [Date naissance 7] 1972 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Frédéric MANSAT-JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Claudine PAILLET de la SELARL AVODOC-PAILLET AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant,

à :

Mme [A] [T]

née le [Date naissance 5] 1993 à [Localité 16], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas TRIBOT de la SELARL MOTEMPS & TRIBOT, avocats plaidants et par M^e Julie-Gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

M. [S] [T]

né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas TRIBOT de la SELARL MOTEMPS & TRIBOT, avocats plaidants et par M^e Julie-Gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

La SELARL [12], immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro [N° SIREN/SIRET 11], dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par M^e Thomas TRIBOT de la SELARL MOTEMPS & TRIBOT, avocats plaidants et par M^e Julie-Gaëlle BRUYERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 06 Novembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Nathalie FORINO, Greffier à l’audience et Corinne PEREZ, Greffier au prononcé, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [A] [T] et monsieur [S] [T] (ci-après les consorts [T]) sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée et rez-de-jardin avec combles aménagés et véranda ; ainsi qu’un abri de jardin et une cuve extérieure outre un garage, le tout composant quatre logements, et étant situé au [Adresse 8] à [Localité 18], cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca.

Par acte notarié en date du 12 octobre 2023 conclu en l’étude de Maître [E] [G], notaire associé de la société d’exercice libéral par actions simplifiée "[G]-[22]" dont le siège social est à Marseille, avec la participation de Maître [R], notaire associé de la SCP [14] [R] [20], notaire à [Localité 13], les consorts [T] ont conclu au bénéfice de monsieur [Y] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition du bien immobilier sus-désigné pour un montant de 1.120.000 euros, valable jusqu’au 17 janvier 2024. Aux termes de cet acte notarié, il a été prévu le versement par monsieur [Y] [H] d’une somme de 56.000 euros à titre de dépôt de garantie. Cet acte a été conclu grâce à l’entremise de monsieur [W] [L], agent commercial représentant le [12] (SARL [12]).

Par courriel du 15 janvier 2024, monsieur [Y] [H] a adressé un email à monsieur [W] [L], mettant en copie la Notaire des vendeurs, en l’informant découvrir l’existence d’une fosse septique et déclarant que cet élément est déterminant pour lui dans la conclusion de la vente à laquelle il a alors déclaré souhaiter renoncer, arguant que ce motif est de nature à rouvrir sa faculté de rétraction.

Le 22 janvier 2024, le service public d’assainissement non-collectif de la métropole d’Aix-Marseille Provence (SPANC) a rendu un rapport aux termes duquel il a indiqué que l’installation de traitement des eaux usées située sur la propriété des consorts [T] est non-conforme car incomplète.

Le 26 janvier 2024, les consorts [T] ont fait délivrer à monsieur [Y] [H] une sommation d’avoir à comparaître le 31 janvier 2024 pour la signature de la vente.

Par courriel du 26 janvier 2024, monsieur [Y] [H] a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé au notaire en charge de la rédaction de la promesse unilatérale de vente d’établir un avenant rectificatif à cette promesse de vente.

Maître [G] s’est opposé à cette demande par retour de courriel en date du 30 janvier 2024, et lui a dans le même temps indiqué avoir été chargé par ses clients de le sommer de se présenter à l’acte pour signer la vente définitive le 31 janvier 2024.

Dans ces conditions, monsieur [Y] [H] s’est opposé à la signature de l’acte définitif de vente par courrier du 31 janvier 2024, et a sollicité la restitution de la somme de 56.000 euros qu’il a consignée par l’intermédiaire de son conseil. Il a réitéré ses demandes par courriel du 07 février 2024 en précisant qu’à défaut de réponse sous huit jours, il engagerait une action en nullité de la promesse litigieuse et en restitution de la somme versée ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices, et les consorts [T] se sont opposés à cette demande de restitution par courriel du même jour, et ont sollicité de leur côté le versement de l’indemnité d’immobilisation de 10% prévue par la promesse unilatérale de vente.

Il a renouvelé ses demandes auprès des consorts [T] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2024 retournée « destinataire inconnu à l’adresse ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2024, dont la date de réception demeure inconnue, les consorts [T] ont mis en demeure monsieur [Y] [H] d’avoir à leur régler la somme de 112.000 euros avant déduction de la somme de 56.000 euros séquestrée chez le notaire et d’avoir à verser à monsieur [L], agent immobilier en charge de la vente litigieuse, la somme de 40.000 euros.

Monsieur [Y] [H] a fait réaliser un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 22 février 2024.

Par acte signifié le 06 juin 2024, monsieur [Y] [H] a fait assigner madame [A] [T] et monsieur [S] [T] en nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 12 octobre 2023 ; condamnation de ceux-ci en restitution de la somme de 56.000 euros outre les intérêts de droit à compter du 14 février 2024 ; et condamnation de ceux-ci en paiement de la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par conclusions notifiées le 02 octobre 2025, la société à responsabilité limitée [12] est intervenue volontairement à la procédure aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 40.000 euros au titre de sa rémunération.

La clôture de la procédure a été fixée au 06 octobre 2025 par ordonnance du 12 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 novembre 2025 du tribunal judiciaire de Nîmes.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2025, monsieur [Y] [H], demande au tribunal de se déclarer compétent et, au fond, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

— à titre principal, faire droit à sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 06 octobre 2025 et déclarer ses conclusions recevables ;

— à titre subsidiaire, écarter des débats les conclusions et la pièce n°11 des consorts [T] et de la SARL [12] ;

Sur le fond :

A titre principal :

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 pour dol ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 pour erreur ;

A titre plus subsidiaire :

— prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 ;

A titre plus subsidiaire encore :

— prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum madame [A] [T] et monsieur [S] [T] à lui restituer la somme principale de 56.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 14 février 2024 ;

— condamner in solidum madame [A] [T] et monsieur [S] [T] à lui verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouter madame [A] [T], monsieur [S] [T] et la S.A.R.L. [12] de leurs demandes reconventionnelles à son encontre ;

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

— condamner in solidum les consorts [T] et la S.A.R.L. [12] aux dépens, dont distraction au profit de Maître MANSAT JAFFRÉ en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d’huissier du 22 février 2024 ;

— condamner in solidum les consorts [T] et la S.A.R.L. [12] à lui verser la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique avoir saisi le tribunal judiciaire de Nîmes en application des articles 47 du code de procédure civile, et 5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, car madame [A] [T] est avocate exerçant dans le ressort du tribunal judiciaire de Marseille.

Au soutien de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023, il expose, au visa des articles 1130, 1131, 1133, 1134, 1137, 1139 du code civil, ainsi que des articles 1112-1 du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, avoir subi un dol, et, subsidiairement, avoir commis une erreur entachant le contrat de nullité. Il soutient que le mensonge caractérise la volonté de tromper et est suffisant à annuler un acte, et déclare avoir été volontairement trompé par les vendeurs sur l’existence d’un raccordement du bien immobilier objet de la vente au réseau public. Ceux-ci n’ont pas pu ignorer la situation de l’immeuble, étant respectivement avocat et agent immobilier habitant en outre dans l’appartement litigieux, et ont tout de même tu cette information en ne corrigeant ni le projet de Maître [G], ni l’acte notarié relu devant les parties et signées par elles. Il déclare n’avoir eu connaissance du fait que cet immeuble n’est pas raccordé d’une part, et que le l’installation existante n’est pas complète et dès lors n’est pas conforme d’autre part, qu’à la lecture du rapport du SPANC qui n’a été commandé par les consorts [T] qu’en raison des constatations de son ami terrassier venu visiter les lieux avec lui le 12 janvier 2024 et alertant sur l’existence d’une fosse septique. En effet, il déclare n’avoir jamais pu voir l’emplacement de la fosse septique lors de ses visites en raison de l’état de délabrement du bien immobilier, et ce malgré la fiche de commercialisation indiquant la présence d’une fosse septique, et soutient avoir donc formulé une offre en faisant état du défaut de raccordement au traitement collectif des eaux usées sur les seules indications de l’agent immobilier. N’ayant pas pu constater cette fosse septique, il s’est dès lors fié à l’acte notarié qui a spécifiquement indiqué l’existence d’un raccordement au réseau public d’assainissement des eaux usées, ce à quoi il a d’autant plus cru que le diagnostic de performance énergétique de la maison est passé de la classe F mentionnée sur l’annonce de l’agence immobilière à la classe D, et déplore que les vendeurs aient manqué à leur obligation contractuelle d’information sur ce point, dont sa propre qualité d’architecte ne les dispensait pas. Il précise d’ailleurs ne pas être un professionnel de l’immobilier ni de l’assainissement. Il déclare que l’absence de transmission du rapport du SPANC avant la signature de la promesse unilatérale de vente et par conséquent l’absence de diagnostic d’assainissement annexé à cette promesse unilatérale de vente en cas de non-raccordement lequel doit prévoir les travaux à effectuer, ont vicié son consentement, en soulignant qu’il n’aurait pas acheté ce bien immobilier s’il avait eu connaissance de cette absence de raccordement. Il déclare que son SMS du 02 juin 2023 et son courriel du 11 septembre 2023 par lesquels il fait état de l’absence de raccordement ne sont pas de nature à remettre en cause cette affirmation, dans la mesure où les vendeurs ont diligenté un rapport auprès de la SPANC suite à la découverte de la situation peu avant la date de signature prévue au 23 janvier 2024. Il souligne en outre que la sommation qui lui a été faite par les vendeurs d’avoir à se présenter à la vente est injustifiée en raison de l’absence de levée d’option de sa part.

Subsidiairement, il sollicite la résolution de la promesse unilatérale de vente sur le fondement des articles 1641 du code civil, L. 217-4 du code de la construction et de l’habitation, et L. 1331-11-1 du code de la santé publique. Il rappelle que le puisard et la fosse septique n’ont pas été visibles ni accessibles, et l’installation d’assainissement n’est pas raccordée ni même complète, et affirme que le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés s’il ne produit pas un diagnostic spécifique, laquelle garantie s’applique bien à un avant-contrat tel que la promesse unilatérale de vente.

Subsidiairement encore, il conclut à la caducité de la promesse unilatérale de vente en dénonçant l’absence de réalisation des conditions suspensives en ce que les documents nécessaires à la réalisation de l’acte n’ont pas été produits, que les lieux n’ont pas été libérés tel que cela ressort de photographies reproduites dans le constat d’huissier qu’il a fait faire le 22 février 2024, soit postérieurement à la date de réalisation de la promesse, et que les vendeurs n’apportent pas la preuve de la transmission des documents relatifs à l’origine de propriété et la situation hypothécaire du bien avant le 17 janvier 2024.

Il demande dans tous les cas à ce que lui soit restituée la somme versée à titre de dépôt de garantie, au titre des restitutions dues en cas d’annulation, de résolution ou de caducité d’un contrat, avec intérêts au taux légal depuis sa lettre de mise en demeure en date du 14 février 2024, sur les fondements des articles 1343-2, 1644 et 1645 du code civil.

Il fonde en outre sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel sur le fondement de l’article 1240 du code civil en expliquant ne pas avoir pu disposer de la somme consignée et avoir dû assumer le paiement de ses frais de notaire d’un montant de 9.000 euros. Il retient une faute de l’agence immobilière en charge de cette vente tenant à son manquement à son devoir de conseil et à son obligation d’information, laquelle ne lui a pas communiqué toutes les informations relatives au bien et notamment relatives à l’assainissement et à la situation énergétique, ne lui a pas montré l’emplacement de la fosse septique, ni remis le rapport du SPANC, et a confirmé de connivence avec les consorts [T] les déclarations mensongères faites devant le notaire.

Il s’oppose aux demandes reconventionnelles formulées par les défendeurs en se prévalant soit de la nullité, soit de la résolution, soit de la caducité de la promesse unilatérale de vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2025, madame [A] [T], monsieur [S] [T] et la société à responsabilité limitée [12] (dont le siège social est [Adresse 6]) demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— débouter monsieur [Y] [H] de ses demandes ;

— recevoir l’intervention volontaire de l'[12] ;

— condamner monsieur [Y] [H] à verser à la SARL [12] la somme de 40.000 euros ;

— condamner monsieur [Y] [H] à verser aux consorts [T] la somme de 112.000 euros ;

— condamner monsieur [Y] [H] aux dépens ;

— condamner monsieur [Y] [H] à verser à chacun d’entre eux la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils réfutent avoir commis un dol au préjudice de monsieur [Y] [H]. Ils se fondent sur l’article 1137 du code civil, et affirment que la qualité de la victime doit être prise en compte pour apprécier le dol, de sorte que l’acquéreur non-profane qui a pu faire les constatations utiles et signer le compromis de vente en connaissance de cause doit être débouté de son action en nullité pour dol ; la preuve du dol incombant par ailleurs à celui qui l’invoque. Ils soutiennent que le demandeur avait une parfaite connaissance de la situation du bien qu’il a pu visiter à plusieurs reprises, raison pour laquelle il a formulé une offre de 430.000 euros en dessous du prix de vente affiché. En réalité, les écritures de celui-ci démontrent selon eux que le défaut de raccordement a bien été porté à sa connaissance par l’agent immobilier, et la lecture de la clause portant sur le raccordement en son entier renseigne que monsieur [Y] [X] a voulu acquérir ce bien immobilier en connaissance de cause, renonçant expressément au diagnostic en en faisant son affaire personnelle, sans recours contre le promettant. Dès lors, ils en déduisent qu’il ne démontre ni son absence de connaissance de la situation étant précisé qu’il est un acquéreur averti en sa qualité d’architecte dont il n’a certes pas fait état mais qui le rend malgré tout qualifié pour envisager les travaux de rénovation à réaliser ; ni la dissimulation volontaire des vendeurs et de l’agent immobilier.

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Ils concluent que le fait qu’ils aient vendu par la suite le bien à hauteur de 1.150.000 euros ne démontre nullement qu’il s’agit du juste prix, ce qui ne révèlerait aucune dissimulation qui aurait fait drastiquement baisser le prix du bien immobilier.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1582 du code civil, qu’en l’absence de conclusion du contrat définitif, la vente n’a pas eu lieu et aucun transfert de propriété du bien et des risques n’est survenu de sorte que le demandeur ne peut pas solliciter l’application de la garantie des vices cachés.

En réponse au moyen tiré de la défaillance des conditions suspensives, ils déclarent que cet argument lié est soulevé trop tard, et de manière erronée. En effet, ils réfutent ne pas avoir satisfait aux conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente, et soutiennent que le constat d’huissier certes postérieur fait état de photographies mises en ligne postérieurement à l’échec de la vente mais non-datées, et prises antérieurement à celle-ci.

Ils sollicitent par ailleurs reconventionnellement l’application des dispositions de la promesse unilatérale de vente, en ce qui concerne le paiement de sa commission pour la SARL [12], et en ce qui concerne le paiement de l’indemnité d’immobilisation pour les consorts [T]. Pour ce faire, ils se fondent sur les articles 1103, 1104, 1124 du code civil d’une part, outre l’article 1137 du code civil d’autre part, et reproduisent les dispositions de la promesse unilatérale de vente justifiant selon eux le paiement de ces sommes à leur bénéfice. En outre, les consorts [T] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Ils déclarent que toutes les conditions suspensives ont été levées de sorte que le bénéficiaire de la promesse doit leur verser cette indemnité, et soulignent que le demandeur a déclaré faire de l’absence de raccordement et de l’absence de devis de travaux de mise en conformité son affaire personnelle aux termes de la promesse unilatérale de vente. Ils déclarent que le fait que la maison soit finalement vendue à un prix légèrement supérieur est sans incidence sur le versement de cette indemnité, et sollicitent donc le versement de la somme consignée entre leurs mains, outre le versement complémentaire de la somme de 56.000 euros par monsieur [N] [H].

MOTIFS

I.Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que lors de l’audience du 06 novembre 2025, l’ordonnance de clôture a fait l’objet d’un rabat et la clôture fixée au 06 novembre 2025, avant l’ouverture des débats.

II.Sur la compétence territoriale

Selon le premier alinéa de l’article 47 du code de procédure civile, « Lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe ».

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En l’espèce, il n’est pas contesté que madame [A] [T], partie à la procédure, est avocate exerçant dans le ressort du tribunal judiciaire de Marseille, lequel est situé dans le ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Le tribunal judiciaire de Nîmes étant une juridiction située dans un ressort limitrophe, monsieur [Y] [H] est donc recevable à exercer son action devant cette juridiction.

En conséquence, il y a lieu de se déclarer territorialement compétent.

III. Sur l’intervention volontaire de la SARL [12]

L’article 325 du code de procédure civile prévoit que « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

En l’espèce, la SARL [12] intervient volontairement à l’instance par conclusions du 02 octobre 2025 afin de voir appliquer une clause contractuelle prévue dans la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 signée entre monsieur [Y] [H] et les consorts [T]. A ce titre, elle soutient que cet acte notarié ne peut être ni entaché de nullité, ni résolu, ni déclaré caduque, de sorte que ses prétentions rejoignent celles des consorts [T] et doivent donc être déclarées recevables en ce qu’elles se rattachent aux prétentions des parties par un lien suffisant.

IV.Sur la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1130 du code civil prévoit que "L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telles nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article suivant prévoit que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

A-Sur la demande en nullité pour dol

L’article 1137 du code civil prévoit que "Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation".

Pour être caractérisé, le dol doit émaner de la partie envers laquelle l’obligation est contractée, laquelle doit avoir agi avec une intention dolosive. Ainsi, il est nécessaire de caractériser des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant, étant précisé qu’un simple mensonge, non-appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, de même que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, monsieur [Y] [H] a sollicité de l’agent immobilier, aux termes de son courriel du 15 janvier 2024, des précisions sur le système d’assainissement du bien immobilier, en déclarant s’être rendu avec un ami travaillant dans le BTP [Adresse 21] et avoir été autorisé à rentrer par une dame âgée.

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Il déclare s’être alors rendu compte de la présence d’une microstation pleine avec des matières organiques récentes et des odeurs, à un emplacement plus haut que le niveau bas de la maison qui semble rendre impossible qu’elle recueille toutes les eaux usées, ce qui l’a interpellé sur le fait que « cette installation et la maison soient raccordées au tout à l’égout ». Il poursuit en déclarant : " je vous demande donc que toutes précisions me soient apportées, non pas pour vérifier la conformité de l’installation car je sais que ce n’est pas obligatoire à [Localité 15], mais parce que la situation sur place est en contradiction avec les déclarations des vendeurs dans le compromis et la promesse ".

En conséquence, il s’en déduit que ce qui présente pour lui un caractère déterminant de son consentement est le raccordement de l’installation servant à recueillir les eaux usées de l’ensemble immobilier ainsi que la maison elle-même au tout à l’égout ; et non la conformité de l’installation servant à récupérer les eaux usées à savoir l’éventuelle fosse septique elle-même. Le moyen tiré de ce que cette fosse septique est non-conforme car incomplète en présence d’un puisard est donc inopérant.

Il apparaît dès lors nécessaire de s’attacher à l’étude des conditions de la réticence dolosive portant sur ce défaut de raccordement au traitement public des eaux usées.

Il ressort des affirmations de monsieur [Y] [M] qu’il a eu connaissance avant la vente de l’existence d’une fosse septique. Il fait effectivement état de cette situation à plusieurs reprises au cours des pourparlers.

Par SMS du 02 juin 2023, monsieur [Y] [H] a écrit à l’agent immobilier en charge de la vente de ce bien : " […] D’autre part, je vois que l’assainissement est une fosse septique. Il y a bien le tout à l’égout dans la rue pour se raccorder ? ".

Par courriel du 11 septembre 2023, monsieur [Y] [H] a transmis son offre d’achat à l’agent immobilier, en précisant « si nous aimons la situation géographique de la maison, son jardin et son environnement, elle nécessite une rénovation extrêmement lourde avec des travaux très onéreux allant jusqu’à l’assainissement puisqu’elle ne peut être reliée à un TAE », raison pour laquelle il a formulé une offre à hauteur de 1.100.000 euros, réévaluée après négociation à 1.160.000 euros.

D’ailleurs, l’offre de vente immobilière publiée par l’agence [12] mentionne expressément que l’assainissement du bien est effectué par une fosse septique.

Il fait valoir que malgré ses déclarations, il a pu penser que la maison a finalement été raccordée au tout à l’égout à la lecture de la promesse unilatérale de vente, n’ayant pas pu se convaincre lui-même de l’existence d’une fosse septique en visitant le bien.

Les défendeurs versent aux débats des photographies des lieux, qui révèlent la présence d’une construction en béton de forme carrée située à côté des escaliers. Si monsieur [Y] [H] soutient ne pas avoir pu voir la présence de la fosse septique lors de ses visites, il ressort de ces photographies que cette construction reste visible malgré la présence d’une végétation luxuriante, et il ne peut ignorer en sa qualité d’architecte que cette construction indique la présence d’un tel système de traitement des eaux usées. Il ne peut d’autant moins l’ignorer qu’il a précisément été informé par les vendeurs, par l’intermédiaire de l’agent immobilier, de la présence d’une fosse septique comme cela ressort tant de ses conclusions aux termes desquelles il écrit s’être tenu aux déclarations de l’agent immobilier lors de la visite pour formuler une offre en dessous du prix de vente affiché compte tenu de l’absence de raccordement au tout à l’égout public, que de l’annonce immobilière elle-même qui indique expressément l’existence d’une fosse septique. Il s’en déduit que ni les vendeurs, ni l’agent immobilier qu’ils ont mandaté, n’ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information, et que monsieur [Y] [H] a donc été alerté sur l’existence de cette fosse qu’il aurait pu, en sa qualité de professionnel, rechercher tout particulièrement lors de ses visites et ce avant la signature de la promesse unilatérale de vente. Il n’est donc pas fondé à venir soutenir qu’il n’a pu se rendre compte de l’existence de cette fosse septique qu’en présence de son ami travaillant dans le bâtiment le 12 janvier 2024 alors qu’il aurait lui-même pu se convaincre à l’œil nu de cet élément, ou solliciter l’intervention de son ami préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente en l’état des éléments portés à sa connaissance par les vendeurs par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

Par ailleurs, il fait valoir avoir été induit en erreur par la rédaction de la promesse unilatérale de vente qui précise que ce bien immobilier est raccordé au traitement public des eaux usées, et ce alors même qu’aucun document obligatoire en présence d’une fosse septique n’a été annexé et que la classe énergétique du logement est indiquée être D au lieu de la classe F indiquée dans l’annonce immobilière.

Néanmoins, à la lecture de la promesse unilatérale de vente, il est indiqué que ce diagnostic de consommation énergétique primaire est classifié E, de même que le diagnostic d’émission de gaz à effet de serre, ce qui n’a donc pas pu convaincre monsieur [Y] [H] qu’une amélioration du diagnostic de performance énergétique est en lien avec l’installation d’un système de raccordement au tout à l’égout.

En outre, sont annexés à cet acte notarié : un constat de repérage d’amiante, un effet relatif à la présence de termites, un diagnostic de performance énergétique faisant apparaître une classification en E au titre du niveau de consommation énergétique et au titre du niveau d’émission de gaz à effet de serre pour le logement situé au [Adresse 8] d’une surface habitable de 70 mètres carrés, un diagnostic de performance énergétique faisant apparaître une double classification F pour la consommation énergétique et le niveau d’émission de gaz à effet de serre pour le logement situé au [Adresse 8] d’une surface de 80,80 mètres carrés, un état de l’installation intérieure d’électricité, un état de l’installation intérieure de gaz, un constat de risque d’exposition au plomb CREP, et un état des risques et pollutions. En conséquence, les diagnostics annexés à cette promesse unilatérale de vente ne font pas plus état d’un diagnostic de classe énergétique D comme le soutient monsieur [Y] [H].

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente signée le 12 octobre 2023 par les parties comprend un paragraphe nommé « EFFET RELATIF AUX INSTALLATIONS D’ASSAINISSEMENT » en page 15, qui stipule que :

« Le BIEN objet du présent acte est situé en zone d’assainissement collectif, desservi par un réseau public de collecte des eau usées et soumis à l’obligation de raccordement prévue à l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique. A cet égard, le PROMETTANT déclare que le BIEN est effectivement raccordé audit réseau pour l’évacuation de la totalité des eaux usées qu’il génère.

Le PROMETTANT déclare qu’il ne peut justifier d’aucune vérification de ce raccordement par les services compétents, mais qu’à sa connaissance, celui-ci est conforme aux prescriptions imposées en la matière.

Le BENEFICIAIRE, pleinement informé de cette situation et de ses conséquences, déclare toutefois vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le PROMETTANT.

Le PROMETTANT déclare également que le bien vendu est relié directement au réseau public d’assainissement sans passer par l’intermédiaire d’un système particulier ".

A la lecture de cette clause, il s’en déduit d’une part que l’absence d’annexe portant sur la fosse septique litigieuse n’est pas un élément déterminant du consentement de monsieur [Y] [H], qui a pris acte de l’impossibilité des consorts [T] de lui fournir des documents attestant de la vérification du raccordement aux services compétents ; et d’autre part qu’il a été informé de cette situation, de sorte que si cette clause atteste effectivement d’un raccordement au réseau des eaux usés, il ne peut considérer de façon certaine que ce raccordement existe bien.

La manière dont est rédigée cette clause, qui porte en elle-même une réserve et limite donc la portée du premier paragraphe, ainsi que l’information constante et sans équivoque qu’il a reçue préalablement à cette vente de l’existence d’une fosse septique, permettent de considérer d’une part que monsieur [Y] [H] a pleinement eu conscience de cette information et a tout de même souhaité contracter, et d’autre part qu’en tout état de cause aucune manœuvre frauduleuse ou mensonge ne peut être reprochés aux vendeurs même si ceux-ci n’ont pas expressément corrigé le premier paragraphe de cette clause à la relecture devant notaire.

Par ailleurs, il convient de noter que les moyens relatifs aux constatations opérées par l’huissier de justice mandaté par monsieur [Y] [H], et portant sur les caractéristiques de ce bien immobilier décrites dans la nouvelle annonce mise en ligne après l’échec de la vente objet de la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023, ne concernent pas les parties au présent litige et sont donc inopérants.

En conséquence, sans qu’il n’apparaisse utile de répondre à la question de savoir si les vendeurs en leurs qualités respectives d’agent immobilier et d’avocate ont eu connaissance de l’existence de cette fosse septique, ce moyen se révélant inopérant en l’absence de dissimulation frauduleuse de leur part, sa demande de nullité sur le fondement du dol sera donc rejetée.

B- Sur la demande en nullité pour erreur

L’article 1132 du code civil prévoit que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

L’article suivant précise que " Les qualités essentielles sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur la qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité ".

Pour constituer une cause de nullité d’une convention, l’erreur doit consister en une représentation inexacte de la réalité, porter sur les qualités essentielles de la prestation, être excusable et être déterminante du consentement de celui qui déclare avoir été induit en erreur.

En l’espèce, au soutien de sa demande en nullité de la promesse unilatérale de vente pour erreur, monsieur [Y] [H] se contente d’indiquer s’être trompé sur l’état d’assainissement du bien, sans justifier en quoi cette erreur a été déterminante de son consentement ni en quoi cette erreur serait excusable. Au contraire, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que celui-ci a été informé de l’existence d’une fosse septique, de sorte que son erreur ne peut être considérée comme excusable.

En outre, la clause contractuelle relative aux installations d’assainissement reproduite ci-dessus démontre l’acceptation d’un aléa par monsieur [Y] [H] sur cet élément, ce qui est de nature à exclure l’erreur.

En conséquence, sa demande en nullité de la promesse unilatérale de vente pour erreur sera donc également rejetée.

V. Sur la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente

L’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

L’article suivant prévoit que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

Par ailleurs, l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil suppose que la vente ait eu lieu, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque monsieur [Y] [H] affirme ne pas avoir levé l’option d’achat lui étant ouverte aux termes de la promesse unilatérale de vente, de sorte qu’aucune vente n’est effectivement intervenue.

L’application du régime de la garantie des vices cachés est donc exclue, et la demande de monsieur [Y] [H] en résolution de la promesse unilatérale de vente sur ce fondement sera rejetée, sans qu’il ne soit besoin d’étudier ses moyens à ce titre, que le seul constat de l’absence de contrat de vente rend inopérants.

VI. Sur la demande en caducité de la promesse unilatérale de vente

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, monsieur [Y] [H] se prévaut de l’absence de réalisation des conditions suspensives visées par la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 pour en rechercher la caducité.

En premier lieu, il convient de noter que le paragraphe inséré dans cette promesse unilatérale de vente intitulé « CONDITIONS SUPENSIVES » en page 8 prévoit, aux termes des principes applicables, que :

« Les conditions suspensives devront être réalisées avant la date extrême de levée d’option offerte au BENEFICIAIRE, sauf à tenir compte de délais spécifiques stipulés aux présentes ».

« La renonciation au bénéfice d’une condition suspensive devra résulter d’une manifestation de volonté expresse et écrite de la partie au profit exclusif de laquelle elle est stipulée et devra intervenir, sauf éventuelles stipulations particulières ci-après, avant la défaillance de ladite condition, faute de quoi les présentes seraient caduques ».

« Sauf éventuelles stipulations particulières stipulées ci-après pour certaines conditions suspensives, au cas où l’une ou plusieurs conditions suspensives exprimées aux termes des présentes ne seraient pas réalisées aux dates convenues, les présentes seraient caduques, sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque et sans indemnité de part et d’autre ».

Sauf stipulations contraire, la promesse unilatérale de vente prévoit bien la caducité de ce contrat en cas de défaillance d’une condition suspensive.

Ce même document précise, dans son paragraphe intitulé « DELAI DE LEVEE D’OPTION » en page 17 que : « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 janvier 2024, à dix-huit heures (18 heures). Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation ne puisse excéder quinze (15) jours ».

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

En l’espèce, le rapport du SPANC a été rendu le 22 janvier 2024, et il n’est pas contesté qu’un rendez-vous de signature a été prévu le lendemain. L’offre unilatérale de vente est cependant restée valable huit jours après la transmission de ce document dont la date n’est pas connue, mais qui porte selon les défendeurs qui ne sont pas contredits sur ce point la validité de la promesse unilatérale de vente au 31 janvier 2024.

Monsieur [Y] [H] invoque la défaillance de deux conditions suspensives, tenant à l’absence de transmission des documents nécessaires à la réalisation de l’acte particulier en ce qui concerne tant l’absence de droit de préemption que les documents relatifs à l’origine de propriété et la situation hypothécaire du bien avant le 17 janvier 2024, et l’absence de libération des lieux au moment de la vente à intervenir.

La promesse unilatérale de vente prévoit dans un paragraphe intitulé « CONDITION SUSPENSIVE STIPULEE AU PROFIT DU PROMETTANT ET DU BENEFICIAIRE » que « La présente promesse est consentie sous la condition qu’aucun droit de préemption quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercée sur le BIEN concerné » page 8).

Au titre des « CONDITIONS SUSPENSIVES STIPULEES AU PROFIT DU SEUL BENEFICIAIRE », il est noté que " La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d’obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après.

— Origine de propriété :

Qu’il soit établi une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans.

— Situation hypothécaire :

Que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d’un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le PROMETTANT produise l’accord des créanciers permettant d’apurer ce passif amiablement.

— Libération des lieux par ses occupants et de ses encombrants, meubles et mobilier

Que les occupants des différents logements composant le bien aient effectivement libre les lieux et que le BIEN soit libre de tout meuble ou objet mobilier, de tout encombrant, en ce compris dans la partie jardin ".

Il appartient à celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention de le prouver. Monsieur [Y] [H] reproche aux consorts [T] de ne pas rapporter la preuve de la transmission des documents nécessaires à la réalisation de la vente, et déclare qu’ils succombent à rapporter cette preuve, inversant ainsi ostensiblement la charge de la preuve qui lui incombe. Il ne démontre dès lors pas que la condition suspensive relative à l’absence de droit de préemption ou de droit de préférence n’a pas été levée.

En outre, les photographies prises par l’huissier qu’il a mandaté à titre privé de l’annonce immobilière postée postérieurement à la défaillance de l’offre contenue dans la promesse unilatérale de vente du 12 octobre 2023 ne permettent pas de se convaincre de la situation d’occupation du bien immobilier au moment où la vente aurait dû intervenir. Au contraire, ces photographies montrent des lieux inhabités et vides de tout meuble, ce qui conforte l’idée que la condition suspensive liée à la libération des lieux a bien été réalisée. Le fait que cet immeuble ait été vendu par la suite au mois de juin 2024 n’a pas plus de caractère probant sur sa situation au mois de janvier 2024.

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

En tout état de cause, monsieur [Y] [H], qui n’a pas soulevé les conditions suspensives relatives à l’origine de propriété, à la situation hypothécaire et à la libération des lieux par ses occupants et de ses encombrants, meubles et mobilier dans le délai de réalisation de la promesse unilatérale de vente, est réputé y avoir renoncé.

En conséquence, la demande de monsieur [Y] [H] visant à voir prononcée la caducité de la promesse unilatérale de vente sera rejetée.

VII. Sur la demande en restitution de la somme de 56.000 euros sous astreinte

Monsieur [Y] [H] fonde sa demande en restitution de la somme de 56.000 euros comme conséquence systématique de ses demandes principales visant à voir prononcer la nullité, la résolution ou la caducité de la promesse unilatérale de vente, sans pour autant viser de moyen de droit au soutien de sa prétention autres que les articles 1644, 1645 et 1343-2 du code civil.

L’article 1178 du code civil prévoit que : "Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Selon l’article 1187 du code civil, « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitutions dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

En l’espèce, le contrat n’a pas ni été déclaré nul à défaut de remplir les conditions requises pour sa validité, ni été résolu sur le fondement des vices cachés, ni été déclaré caduc, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions prévoyant les restitutions.

Monsieur [Y] [H] sera donc débouté de sa demande en restitution de la somme de 56.000 euros qu’il a consignée entre les mains de Maître [E] [G].

Compte tenu de la solution retenue, la demande d’intérêts au taux légal sur cette somme devient sans objet.

VIII.Sur la demande en paiement en dommages-intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La réparation d’un préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle impose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, si monsieur [Y] [H] souligne avoir subi un préjudice matériel relatif à l’indisponibilité de la somme de 56.000 euros qu’il a consignée et relatif au paiement des frais de notaire d’un montant de 9.000 euros dont il justifie, il ne peut l’imputer aux consorts [T] ni à la SARL [12].

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

En effet, aucun dol ne peut être imputable aux consorts [T], et il résulte tant des déclarations de monsieur [Y] [H] lui-même que de l’annonce immobilière postée par la SARL [12] que celle-ci l’a informé de la situation d’assainissement du bien immobilier.

En conséquence, monsieur [Y] [H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre des consorts [T] et de la SARL [12] in solidum.

IX. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 40.000 euros formulée par la SARL [12]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il est prévu par la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 12 octobre 2023 dans un paragraphe intitulé « NEGOCIATION » que : " Les parties déclarent que les présentes ont été négociées par [12] [Adresse 6] à [Localité 17], titulaire d’un mandat d vente donné par le PROMETTANT, sous le numéro 2189 en date du 5 septembre 2023.

Le BENEFICIAIRE qui en aura seul la charge, s’oblige à lui verser une rémunération, toutes taxes comprises, de QUARANTE MILLE EUROS (40 000,00€).

Etant précisé que le montant des honoraires de négociation est en sus du prix indiqué ci-dessus.

Cette somme ne sera exigible qu’au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente après la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au présent avant-contrat et en l’absence de toute faculté de dédit.

Etant précisé que :

[…]

[…]

— dans le cas où le BENEFICIAIRE s’opposerait à la régularisation de la vente définitive alors même que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, la commission restera due dans les conditions ci-dessus ".

Le recueil des signature de la promesse unilatérale de vente ne fait pas apparaître celle de la SARL [12], ce dont il se déduit qu’elle n’est pas une cocontractante.

Elle ne peut dès lors fonder son action en restitution sur le fondement contractuel, et aurait dû se fonder sur les dispositions délictuelles, applicables aux tiers à un contrat à qui l’exécution de ce contrat a causé un préjudice. En effet, le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat. Il appartenait donc à la SARL [12] d’agir sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour obtenir réparation du défaut de paiement de sa rémunération par monsieur [Y] [H].

En conséquence, la demande de la SARL [12] sera rejetée.

X. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 112.000 euros formulée par les consorts [T]

L’article 1103 du code civil, « Les contrats valablement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le paragraphe intitulé “INDEMNITE FORFAITE D’IMMOBILISATION – SEQUESTRE « en page 18 prévoit que : » En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 112 000,00 € et indépendamment de la durée de la promesse de vente.

Pour la bonne compréhension des présentes, il est ici précisé que cette indemnité d’immobilisation constituant le seul prix de l’exclusivité conférée au BENEFICIAIRE, ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil lui étant inapplicable ".

Cet acte prévoit par ailleurs que la moitié de cette indemnité, à savoir la somme de 56.000 euros, devra être versée entre les mains du notaire Maître [G] au plus tard le 20 octobre 2023 à titre de consignation ; ce qui a été fait en l’espèce, cet élément n’étant pas contesté.

Il est prévu en outre que : " La mission du séquestre sera la suivante :

1°- Il remettra cette somme au PROMETTTANT pour imputation sur le prix convenu, en cas de réalisation de la vente, objet de la promesse de vente.

2°- Il remettra cette somme au BENEFICIAIRE dans le cas où celui-ci mettrait en jeu son droit de rétractation […].

3°-Il remettra également cette somme au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives stipulées aux présentes et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé.

4°- Il remettra cette somme au PROMETTANT au cas où, la promesse n’étant frappée ni de caducité ni de résolution pour l’un des motifs indiqués ci-dessus, le BENEFICIAIRE n’aurait pas levé l’option dans les délais et conditions prévus. Toutefois cette mission ne pourra s’exécuter que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 56 000,00€, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert au BENEFICIAIRE pour lever l’option, pour le cas où ce dernier, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ".

S’agissant des conditions suspensives prévues par l’acte, les consorts [T] affirment que celles-ci sont toutes levées, sans opposition sur ce point de la part de monsieur [Y] [H] qui se contente d’affirmer que le contrat ne peut recevoir application en raison de sa nullité, de sa résolution ou de sa caducité.

S’il peut subsister un doute sur la levée de la condition suspensive relative à l’absence de droit de préemption ou de droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, les consorts [T], ne rapportant pas la preuve leur incombant pour formuler leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de la réalisation de cette condition ; il convient de considérer que cette condition a été levée en l’absence de moyen à cet égard opposé en défense, ce qui a pu permettre au Notaire de fixer un rendez-vous de signature.

Par ailleurs, il est constant que monsieur [Y] [H] a refusé de signer la vente définitive et ne s’est pas présenté aux rendez-vous de vente proposés par le notaire.

En conséquence, les consorts [T] sont fondés à solliciter le versement de la somme complémentaire de 56.000 euros par monsieur [Y] [H], et la restitution de la somme de 56.000 euros détenue par Maître [G] à leur profit.

Cependant, le juge étant lié par les prétentions des parties, il n’est pas possible d’ordonner la restitution de la somme consignée par Maître [G] qui n’a pas été sollicitée par les consorts [T] dans le dispositif de leurs écritures, lesquels se sont contentés de solliciter le versement de la somme totale de 112.000 euros par monsieur [Y] [H] alors qu’il ne peut de son côté obtenir restitution de la somme consignée entre les mains de Maître [G].

En application des dispositions susvisées, ils ne sont recevables qu’à solliciter de la part de monsieur [Y] [H] le versement de la somme de 56.000 euros.

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

XI. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [Y] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Y] [H], condamné aux dépens, devra verser aux consorts [T] et à la SARL [12] une somme totale qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Monsieur [Y] [H], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 6.000 euros à l’encontre des consorts [T] et de la SARL [12] in solidum sollicitée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société à responsabilité limitée [12], dont le siège social est [Adresse 6], partie également perdante à ce litige, sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi (1) ou la décision rendue (2) n’en dispose autrement »

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit, demandée par toutes les parties, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

SE DÉCLARE territorialement compétent pour connaître du présent litige ;

REÇOIT l’intervention volontaire de la société à responsabilité limitée [12] dont le siège social est [Adresse 6] ;

REJETTE la demande en annulation pour dol de la promesse unilatérale de vente souscrite le 12 octobre 2023 en l’étude de Maître [E] [G] entre monsieur [Y] [H] et madame [A] [T] et monsieur [S] [T] portant sur le bien immobilier cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca ;

N° RG 24/02672 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KPC6

REJETTE la demande en annulation pour erreur de la promesse unilatérale de vente souscrite le 12 octobre 2023 en l’étude de Maître [E] [G] entre monsieur [Y] [H] et madame [A] [T] et monsieur [S] [T] portant sur le bien immobilier cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca ;

REJETTE la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente souscrite le 12 octobre 2023 en l’étude de Maître [E] [G] entre monsieur [Y] [H] et madame [A] [T] et monsieur [S] [T] portant sur le bien immobilier cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca ;

REJETTE la demande de caducité de la promesse unilatérale de vente souscrite le 12 octobre 2023 en l’étude de Maître [E] [G] entre monsieur [Y] [H] et madame [A] [T] et monsieur [S] [T] portant sur le bien immobilier cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca ;

DEBOUTE monsieur [Y] [H] de sa demande en restitution de la somme de 56.000 euros consignée entre les mains de Maître [E] [G] selon les termes de la promesse unilatérale de vente souscrite le 12 octobre 2023 en l’étude de Maître [E] [G] portant sur le bien immobilier cadastré préfixe [Cadastre 10], section N, numéro [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 21] d’une surface de 06a et 94ca, avec intérêts au taux légal ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée [12], dont le siège social est [Adresse 6] de sa demande en paiement de la somme de 40.000 euros à l’encontre de monsieur [Y] [H] ;

CONDAMNE monsieur [Y] [H] à verser à madame [A] [T] et à monsieur [S] [T] la somme de 56.000 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE monsieur [Y] [H] aux dépens ;

CONDAMNE monsieur [Y] [H] à verser à madame [A] [T] et à monsieur [S] [T] la somme totale de 2.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE monsieur [Y] [H] de sa demande en paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée [12], dont le siège social est [Adresse 6] de sa demande en paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE