TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 16/16566 N° Portalis 352J-W-B7A-CJGQF

N° MINUTE : 5

Assignation du : JUGEMENT 27 Octobre 2016 rendu le 26 Mai 2020 rendu par défaut

DEMANDEURS

Société RESTAURANT L’AÉROPORT, S.A.R.L […]

représentée par M^e Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A480

Monsieur G A […]

représenté par M^e Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A480

DÉFENDEURS

SAS TBI, société anonyme (en liquidation judiciaire) 2, […]

représentée par Maître Franck REIBELL de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0290

Expéditions exécutoires délivrées le :

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représentée par Maître Franck REIBELL de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0290

S.C.I. 67 DIVISION LECLERC 40 rue Pasteur 93100 MONTREUIL

représentée par Maître Jean-Pierre Z de la SCP Z SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0441

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE BOURGET-[…] à […] pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, SAS sis […]

défaillant

Société C FRANCE […]

Aux droits de laquelle vient la société C CONTRUCTION SAS par suite à un apport partiel d’actif dans le cadre de la filialisation des activités de C FRANCE 5 place des […]

représentées par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELEURL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D1922

Société ORANGE […]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1651

SOCIETE D’ETUDES ET DE MAITRISE D’OEUVRE (SEMO), société anonyme […]

représentée par M^e Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1181

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SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la S.C.I. LE BOURGET DIVISION LECLERC, société civile de construction vente […]

représentée par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1032

S.A.R.L. NEXITY REGIONS II […]

représentée par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1032

Monsieur H F […]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame U V-W, Premier Vice-Président Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président Madame Julie KAIRE, Juge

assistée de Monsieur S T, Greffier Principal, lors des débats et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2020, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 mars 2020.

En application de l’ordonnance du 15 mars 2020 actionnant le plan de continuation d’activité du tribunal judiciaire de Paris, le prononcé de la présente décision a été renvoyé à une date ultérieure, fixée au 26 mai 2020, par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties à l’issue des débats dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Rendue par défaut en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Le Bourget Division Leclerc (groupe Nexity) a fait réaliser en qualité de maître de l’ouvrage un ensemble immobilier situé […] et […] comprenant un local commercial au rez-de- chaussée, des logements d’habitation et des parkings en sous-sol.

Sont notamment intervenues à l’opération de construction :

- la société SEMO en qualité de maître d’oeuvre d’exécution,

- la société TBI assurée auprès de la société Aviva assurances, pour les travaux du lot

“cloisons-doublages”,

- la société C en qualité de contrôleur technique.

Par acte en date du 25 juillet 2011, la SCI 67 Division Leclerc a acquis en l’état futur d’achèvement, dans le cadre d’une dation en paiement, le local commercial au rez-de- chaussée, une terrasse et des parkings.

Les locaux devaient être livrés aux 3 et 4 trimestre 2013.^{ème ème}

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2014, la SCI 67 Division Leclerc a donné à bail à la SARL L’Aéroport La Grande Brasserie une partie du local commercial d’une superficie de 216 m2, une terrasse de 9m2 et deux parkings, pour une durée de neuf ans à compter du 1 janvier 2015, à destination de restauration, moyennant un loyer mensuel^er de 4 077 euros TTC.

Dès son entrée dans les lieux, le preneur a dénoncé au bailleur divers désordres et non- conformités dans les locaux, l’absence de séparation avec le local voisin, l’absence de flocages autour des canalisations, la présence d’une importante armoire France Telecom et de l’armoire électrique au droit de la vitrine du local, le défaut de conformité de la gaine de ventilation et d’extraction des fumées.

Indiquant avoir fait l’avance de certains travaux à hauteur de la somme de 32 211,36 euros mais n’avoir pu ouvrir son restaurant faute de pouvoir procéder par lui-même aux travaux de mise en conformité de la gaine de ventilation et d’aération, partie commune de l’immeuble, le preneur a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires et son bailleur devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’injonction de faire sous astreinte.

Par ordonnance du 6 mai 2015, le juge des référés a :

- ordonné à la SCI 67 Division Leclerc de :

* procéder à la mise en conformité de la gaine de ventilation et d’aération conformément aux normes de sécurité en vigueur et d’obtenir l’accord de la copropriété, si besoin est, pour la mise en conformité de cette gaine, notamment pour l’installation des moteurs d’extraction et des moteurs de climatisation,

* de prendre les mesures nécessaires pour libérer l’armoire de France Telecom et l’armoire électrique se trouvant devant la façade du local commercial, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

- dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bourget Grand Angle, 67/[…],

- ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. J X.

L’appel interjeté par la SCI 67 Division Leclerc a fait l’objet d’un radiation le 7 décembre 2016.

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Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA Orange, à la SARL Nexity Régions et à la SCI Le Bourget Division Leclerc par ordonnances du 24 juin 2015 et 8 janvier 2016.

M. X a déposé son rapport le 29 juin 2016.

Par actes en date des 11, 12, 13 et 20 octobre 2016, la SCI Le Bourget Division Leclerc (groupe Nexity) a fait assigner les entreprises chargées de la réalisation des travaux aux fins d’expertise, noamment les sociétés TBI, SEMO et C.

M. Y, désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance de référé du 16 décembre 2016, a déposé son rapport le 28 décembre 2017.

Autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 20 octobre 2016 (RG 16/16566), la société Restaurant de l’Aéroport et M. G A ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, par actes en date des 27 octobre, 2 et 9 novembre 2016, la SCI 67 Division Leclerc, le syndicat des copropriétaire de la résidence Le Bourget-grand Angle 67/[…], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, la SA Orange, la SCI Le Bourget Division Leclerc, la SARL Nexity Régions et M. H F, architecte, aux fins de condamnation à mettre en confomité la gaine de ventilation, à obtenir les autorisations nécessaires pour installer sur le toit les moteurs d’extraction nécessaires à l’exploitation de l’activité, à déplacer l’armoire Orange et le coffret EDF et aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 4 novembre 2016 (RG 16/16722), la SCI le Bourget Division Leclerc a fait assigner en garantie devant le même tribunal, par actes en date des 17 et 18 novembre 2016, la SAS TBI et son assureur, la société Aviva Assurances, la SA C et la Société d’Etudes et de maîtrise d’oeuvre (SEMO).

Par jugement du 6 décembre 2016, le tribunal a désigné M^me K L en qualité de médiateur dans le dossier RG 16/16566.

Les parties n’ont pas pu trouver un accord et l’instance a repris.

Par ordonnance du 13 juin 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG 16/16566 et RG 16/16722.

Dans ses dernières conclusions transmises le 3 juin 2019, la société RESTAURANT L’AEROPORT demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1147 (dans leur version en vigueur au moment de la conclusion du bail) et 1719 du code civil, 31, 114, 42 et 515, 325 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

- dire et juger que l’action de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et de Monsieur G A est recevable et bien fondée ;

- dire et juger que la SCI 67 DIVISION LECLERC a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT en :

o livrant un local commercial dénué d’une gaine de ventilation conforme aux règles de l’art ;

o s’étant abstenue d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées d’une cuisine professionnelle ainsi que pour poser sur le toit les moteurs des climatiseurs ;

o ayant mis à sa disposition un local commercial présentant un défaut d’altimétrie du plancher et ne lui permettant pas d’exploiter son activité de restauration ;

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o ayant mis à sa disposition un local commercial dont les canalisations n’étaient pas floquées et dont le plancher était situé 50 cm plus bas que le niveau du trottoir ;

o s’étant abstenue d’enterrer ou de déplacer les armoires EDF et ORANGE empêchant l’installation de la vitrine de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et l’aménagement de sa terrasse ;

- donner acte qu’aucun loyer n’a été réclamé à la SARL RESTAURANT L’AEROPORT par la SCI 67 DIVISION LECLERC depuis le 1er janvier 2015 ;

- constater que les documents visés à l’article L.145-40-2 du code de commerce ne sont pas annexés au bail commercial ;

En conséquence,

- ordonner la résiliation du bail commercial du 9 novembre 2014 ayant pris effet le 1er janvier 2015 aux torts exclusifs de la SCI 67 DIVISION LECLERC à compter du jugement à intervenir;

- dire et juger qu’aucun loyer n’est dû depuis le 1er janvier 2015, date de prise d’effet du bail du fait des manquements graves de la SCI 67 DIVISION LECLERC ;

- condamner la SCI 67 DIVISION LECLERC à payer à la SARL RESTAURANT L’AEROPORT les sommes ci-après :

*32 211,36 € au titre des frais que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT a dû engager pour effectuer les travaux en lieu et place de la SCI 67 DIVISION LECLERC et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2014, date de la lettre de mise en demeure ;

*5 174 € TTC € au titre des frais d’agent immobilier que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT a réglés ;

*608 037 € au titre du préjudice d’exploitation ;

*100 274,73 € TTC au titre des travaux d’aménagement et de décoration effectués par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

*7 197 € au titre de la perte de l’exonération des charges de l’ACCRE ;

*147,04 € au titre des frais d’immatriculation auprès du Tribunal de Commerce engagés par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

*769,55 € au titre des frais de conseil auprès de la CCI engagés par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

*839,95 € au titre des frais bancaires engagés par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

*8.000 € au titre des honoraires d’architecte d’intérieur engagés par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

*2 095,09 € au titre des frais de souscription des contrats d’assurance engagés par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

- condamner la SCI 67 DIVISION LECLERC à rembourser à la SARL RESTAURANT L’AEROPORT la somme de 6 790 € au titre du dépôt de garantie ;

- condamner la SCI 67 DIVISION LECLERC à payer à Monsieur G A les sommes ci-après :

*100 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

*144 000 € net au titre de sa perte de revenus ;

* 16 056 € au titre de la perte de ses cotisations retraite ;

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A titre subsidiaire,

- condamner la SCI 67 DIVISION LECLERC sous astreinte de 5 000 € par jour de retard pendant 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et de 10 000 € par jour de retard à compter du 31ème jour à :

o mettre en conformité la gaine de ventilation selon les préconisations du rapport de l’Expert Judiciaire, Monsieur J X du 29 juin 2016, et de l’Expert Judiciaire Monsieur N Y du 20 décembre 2017 ;

o obtenir les autorisations nécessaires pour installer sur le toit les moteurs d’extractions nécessaires à l’exploitation de l’activité de restauration de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

o déplacer ou enterrer l’armoire ORANGE et le coffret EDF afin que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT puisse installer sa vitrine, conformément aux préconisations du rapport de Monsieur N Y du 20 décembre 2017 ;

- dire et juger que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT est parfaitement fondée à invoquer l’exception d’inexécution l’exonérant du paiement des loyers exigibles à l’égard de la SCI 67 DIVISION LECLERC depuis la date d’effet du bail commercial et ce jusqu’à la parfaite exécution des travaux constatée par un huissier de justice relatifs à la gaine d’extraction et au déplacement de l’armoire ORANGE et électrique et à l’obtention des autorisations nécessaires pour installer sur le toit les moteurs d’extractions nécessaires à l’exploitation de l’activité de restauration de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT;

- déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur G A ;

En tout état de cause,

- débouter la Société ORANGE, la Société SCI 67 DIVISION LECLERC, la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC), la SARL NEXITY REGIONS II, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bourget-Grand Angle, […] à […], pris en la personne de son syndic, la société NEXITY LAMY, la Société C CONSTRUCTION SAS, la Société TBI, la Société AVIVA ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner in solidum la SCI 67 DIVISION LECLERC, la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC), et la SARL NEXITY REGIONS II à payer à la société RESTAURANT L’AEROPORT et à Monsieur G A, la somme de 35 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI 67 DIVISION LECLERC, la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC et la SARL NEXITY REGIONS II aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise et de médiation, dont distraction au profit de Maître Amandine LABRO, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel, et sans constitution de garantie.

Dans ses conclusions transmises le 3 juin 2019, la SCI 67 DIVISION LECLERC demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause, 1719 et 1720 du code civil, 1792 et suivants du code civil, 2049 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à la cause, 122 et suivants du code de procédure civile, 63 et 68 du code de procédure civile,

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Vu l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », Vu l’adage selon lequel « la fraude corrompt tout », de :

- constater que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT a pris les locaux à bail en toute connaissance de cause ;

- constater que la SCI 67 DIVISION LECLERC a rempli son obligation de délivrance;

- constater que monsieur G A n’a pas sollicité ni obtenu l’autorisation du président du tribunal de grande instance de Paris pour agir dans la présente procédure et qu’il n’a ni intérêt, ni qualité à agir ;

- constater que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT n’a pas sollicité d’autorisation judiciaire pour effectuer les travaux dont le montant s’élève à 32 211,36 euros ;

- constater la fraude de la SARL NEXITY REGIONS II et de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC qui ont permis la régularisation du protocole du 14 novembre 2014 avec la SCI 67 DIVISION LECLERC ;

- constater que les pièces litigieuses transmises ayant permis d’aboutir à la régularisation du protocole ont été reconnues fausses ;

- constater que la SARL RESTAURANT L’AEROPORT n’a réglé aucun loyer depuis le 1er janvier 2015 ;

En conséquence :

A titre principal :

- prononcer la résiliation du bail ;

- juger irrecevable l’intervention volontaire de monsieur G A ;

- juger en tout état de cause irrecevables les demandes de monsieur G A ;

- débouter purement et simplement la société RESTAURANT L’AEROPORT et monsieur G A de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SCI 67 DIVISION LECLERC;

- dire et juger nul le protocole du 14 novembre 2014 ;

A titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation du bail ;

- ramener les demandes formulées par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et par M. G A à de plus justes proportions ;

- condamner in solidum la SARL NEXITY REGIONS II, la SAS NEXIMMO 68, la société C, la société SEMO, la société SAS TBI, la société AVIVA ASSURANCES, à relever et garantir la SCI 67 DIVISION LECLERC de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

- condamner monsieur H F à relever et garantir la SCI 67 DIVISION LECLERC de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre relativement aux travaux réalisés par le preneur et ce, à hauteur de 21 383 euros ;

A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire le protocole n’était pas jugé nul :

- condamner in solidum la société C, la société SEMO, la société SAS TBI, la société AVIVA ASSURANCES, à relever et garantir la SCI 67 DIVISION LECLERC de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

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A titre reconventionnel :

- condamner in solidum la SARL NEXITY REGIONS II, la SAS NEXIMMO 68, la société C, la société SEMO, la société SAS TBI, la société AVIVA ASSURANCES et la SARL RESTAURANT L’AEROPORT à payer à la SCI 67 DIVISION LECLERC la somme de 248 697 euros au titre des loyers impayés ;

- condamner in solidum la SARL NEXITY REGIONS II, la SAS NEXIMMO 68, la société C, la société SEMO, la société SAS TBI, la société AVIVA ASSURANCES, à payer à la SCI 67 DIVISION LECLERC les sommes de :

*50 000 euros au titre des réparations des désordres de la gaine ;

*25 000 euros au titre de son préjudice ;

En tout état de cause :

- condamner in solidum la société RESTAURANT L’AEROPORT, monsieur G A, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bourget-Grand Angle, la SA ORANGE, la SARL NEXITY REGIONS II, la SAS NEXIMMO 68, la société C, la société SEMO, la société SAS TBI, la société AVIVA ASSURANCES, monsieur H F, aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par maître Z, SCP Z SEYNAEVE & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 25 000 euros par application de l’article 700 du même code.

Dans leurs conclusions transmises le 3 juin 2019, la société NEXIMMO 68, venant aux droits de la SCI Le Bourget Division Leclerc, et la société NEXITY REGIONS II, demandent au tribunal de :

- prononcer la mise hors de cause de la SARL NEXITY REGIONS II ;

- déclarer irrecevables en raison du protocole d’accord du 14 novembre 2014, de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir, d’absence d’action directe du locataire, les demandes formulées à l’encontre de la société NEXIMMO 68 et de la SARL NEXITY REGIONS II ;

Subsidiairement,

- les déclarer mal fondées ;

- débouter la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et la SCI 67 DIVISION LECLERC de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

- condamner solidairement ou in solidum les sociétés TBI, AVIVA ASSURANCES, SEMO et C à relever et garantir la société NEXIMMO 68, et la SCI NEXITY REGIONS II de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre à la demande de la SCI 67 DIVISION LECLERC, de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ou encore de Monsieur G A ;

- condamner solidairement ou in solidum les sociétés TBI, AVIVA ASSURANCES, SEMO et C à payer à la société NEXIMMO 68 une somme de 50 000 euros au titre de la mise en conformité de la gaine ;

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En tout état de cause,

- condamner tout succombant à payer à la société NEXIMMO 68 et à la SARL NEXITY REGIONS II la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du

“CPC”, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions transmises le 9 mai 2019, la société SEMO demande au tribunal de :

- débouter toutes parties de toute demande à l’encontre de la société SEMO ;

A titre subsidiaire,

- dire que les fautes éventuellement commises par la société SEMO n’ont pas contribué à la totalité des préjudices subis et notamment ne sont pas en lien de causalité avec l’absence d’ouverture du local commercial s’agissant :

*de l’aménagement de la gaine pour l’activité de restauration ;

*de la présence des armoires ORANGE et EDF ;

*de l’absence de sollicitation par le bailleur de l’autorisation de la copropriété de voir installer un moteur d’extracteur en terrasse ;

En conséquence, débouter toute partie de toute demande de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de la société SEMO ;

A titre infiniment subsidiaire, Vu l’article 1240 du code civil

- condamner la compagnie AVIVA, ès qualités d’assureur de la société TBI, à garantir la société SEMO de tout ou partie des condamnations qui seront éventuellement prononcées à son encontre ;

- condamner tout succombant à payer à la société SEMO la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du “CPC”.

Dans ses conclusions transmises le 27 mai 2019, la société C France, aux droits de laquelle vient la société C Construction SAS, demande au tribunal de :

- prendre acte que C CONSTRUCTION vient aux droits de C FRANCE par suite d’un apport partiel d’actif,

- ordonner la mise hors de cause de C FRANCE,

- dire et juger recevable l’intervention volontaire de C CONSTRUCTION,

- recevoir C CONSTRUCTION en ses conclusions et la déclarer bien fondée,

A titre principal,

- constater que l’appel en garantie de la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) formé à l’égard de C ne peut porter que sur le grief de la non-conformité de la gaine,

- constater, dire et juger que la société RESTAURANT L’AEROPORT et Monsieur A sont locataires d’un local commercial au rez-de-chaussée de la Résidence LE BOURGETGRAND ANGLE,

- constater, dire et juger que la société RESTAURANT L’AEROPORT et Monsieur A n’ont pas la qualité à agir pour commander des travaux sur les parties communes de la Résidence,

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- déclarer irrecevable la demande de la société RESTAURANT L’AEROPORT et de Monsieur A, à défaut de qualité à agir au titre des parties communes,

En conséquence,

- déclarer irrecevable la demande de garantie présentée par la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) à l’encontre de C,

- mettre C hors de cause,

En tout état de cause, Vu la convention de contrôle technique, Vu la Norme NFP 03-100,

- constater que le rôle du contrôleur technique est de contribuer à prévenir les aléas techniques susceptibles d’affecter l’ouvrage, dans les limites des missions qui lui sont confiées,

- constater que le contrôleur technique est un prestataire intellectuel tenu à une obligation de moyen,

- constater, dire et juger que le contrôleur technique ne saurait être condamné à réaliser des travaux qu’il ne sait et ne peut pas faire,

- rejeter la demande de garantie de la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) à l’encontre de C en ce qu’elle porte sur une obligation de réaliser des travaux,

- débouter la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) de sa demande de garantie à l’encontre de C FRANCE,

A titre subsidiaire,

- dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X, qui n’est pas contradictoire, est inopposable à C FRANCE,

- rejeter toute demande à l’égard de C, reposant sur le seul rapport d’expertise de Monsieur X,

Vu les articles 1792, 1134 et 1147 du code civil,

Vu l’article L 111-24 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1240 du code civil (ancien article 1382),

Vu le rapport de Monsieur D

- constater, dire et juger que la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) n’a pas qualité à agir sur le fondement de la présomption de responsabilité dès lors qu’elle n’est plus le propriétaire de l’immeuble litigieux,

- déclarer irrecevables les demandes formées par la société la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) à l’égard de C FRANCE, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

En tout état de cause,

- constater, dire et juger que la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) et la SCI 67 DIVISION LECLERC ne démontrent pas en quoi le grief dont elle sollicite à être relevée et garantie serait imputable à l’intervention de C,

- constater, dire et juger que C n’a reçu aucune mission sur la sécurité incendie des ERP,

- constater, dire et juger que C a émis un avis suspendu sur les gaines, que la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC a délibérément choisi d’ignorer,

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- constater, dire et juger que C a parfaitement rempli sa mission,

En conséquence,

- débouter les sociétés NEXITY REGION II et NEXIMMO 68 de leur demande de garantie à l’égard de C,

- débouter la SCI 67 DIVISION LECLERC de sa demande de garantie à l’égard de C,

- rejeter tout éventuel appel en garantie formé à l’encontre de C en l’absence de démonstration de la faute de cette dernière et du lien de causalité entre son éventuelle faute et le préjudice incriminé,

- mettre C purement et simplement hors de cause,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur X,

- constater que la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) a eu lors de la vente, un comportement parfaitement dolosif dont le seul but était d’abuser l’acquéreur,

- constater, dire et juger que ces agissements sont nécessairement exonératoires de responsabilité pour les constructeurs,

- entériner le raisonnement de l’expert tendant à retenir la responsabilité exclusive de la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC),

Vu le rapport de Monsieur D,

- entériner le raisonnement de l’expert tendant à écarter la responsabilité de C,

- mettre hors de cause la société C,

- débouter les demanderesses en garanties de toute demande à l’égard de C,

A titre très subsidiaire,

- rejeter purement et simplement les demandes exorbitantes présentées par Monsieur A et P au titre :

*des loyers exigibles,

*du préjudice d’exploitation,

*de la perte de l’exonération des charges de l’ACCRE,

*de sa perte de revenus,

*de la perte de ses cotisations retraite,

*de son préjudice moral,

*des frais irrépétibles,

*des dépens,

dont il n’est nullement établi qu’ils soient consécutifs à la seule non-conformité de la gaine dont la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) entend être garantie par C,

- débouter la SCI 67 DIVISION LECLERC de ses demandes reconventionnelles,

En tout état de cause, Vu l’article L.111-23 du code de l’habitation et de la construction,

- rejeter toute demande de condamnation solidaire à l’égard de C,

Vu l’article 1240 du code civil (ancien article 1382),

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- condamner in solidum la société SEMO, la société TBI et son assureur, AVIVA ASSURANCES, la SCI 67 DIVISION LECLERC, la SAS NEXIMMO 68 et la SARL NEXITY REGIONS II à relever et garantir indemne C de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, intérêts et frais.

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

- condamner la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) ou tout succombant à payer à C FRANCE la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SAS NEXIMMO 68 (venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC) ou tout succombant aux entiers dépens que Maître Sandrine DRAGHI ALONSO Avocat à la Cour, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions transmises le 6 mai 2019, la société AVIVA Assurances, assureur de la société TBI, demande au tribunal, au visa des articles 1792, 1240 (anciennement article 1382) et 1231-1 (anciennement article 1147 du code civil), de :

A titre principal,

- constater que le litige opposant la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et son gérant, Monsieur A, preneur et la SCI 67 DIVISION LECLERC, bailleresse, relève exclusivement de leurs rapports contractuels ;

- constater l’absence de lien de causalité entre la faute reprochée à la Société SAS TBI et la demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur sollicitée par la SARL RESTAURANT L’AEROPORT ;

En conséquence,

- débouter toute partie de toute demande de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de la Compagnie AVIVA ASSURANCES, recherchée en qualité d’assureur de la SAS TBI ;

Subsidiairement,

- dire et juger que la responsabilité de la Société TBI ne saurait être retenue, le cas échéant, qu’à titre résiduel ;

- débouter la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et son gérant, Monsieur A de leurs réclamations indemnitaires qui ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum ;

- débouter la SCI 67 DIVISION LECLERC de sa demande reconventionnelle ;

Si une quelconque condamnation venait à être prononcée à l’encontre de la Compagnie AVIVA ASSURANCES, ès qualités d’assureur de la Société TBI :

- dire et juger la Compagnie AVIVA ASSURANCES bien fondée à solliciter d’être garantie par la Société SEMO, la C, la SCI 67 DIVISION LECLERC ;

- dire et juger qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à l’encontre de la Compagnie AVIVA ASSURANCES qui ne tienne compte de ses limites de garanties tant au titre des plafonds que de la franchise, soit :

*dommages immatériels consécutifs avec un plafond de 250 000 € par sinistre et une franchise de 20% du montant des dommages avec un minimum de 12 000 € et un minimum de 12 000 € et un maximum de 30 000 € pour les travaux de gros-œuvre et « tous corps d’état » ;

En tout état de cause,

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- condamner in solidum la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC devenue SAS NEXIMMO 68 ou tout autre succombant à verser à la Compagnie AVIVA ASSURANCES la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- condamner in solidum la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC devenue SAS NEXIMMO 68 ou tout autre succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions transmises le 12 septembre 2018, la société ORANGE demande au tribunal, au visa de l’article 4 du “CPC”, de l’article 1240 du code civil, de :

- mettre purement et simplement hors de cause la société ORANGE ;

- débouter la SCI 67 DIVISION LECLERC ainsi que toute autre partie de ses demandes à l’encontre de la société ORANGE ;

- condamner in solidum la société RESTAURANT L’AEROPORT et M. A à payer à la société ORANGE la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du “CPC”.

- condamner les mêmes aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Anne HAUPTMAN, Avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du “CPC”.

La société TBI, citée le 18 novembre 2016 par remise de l’acte à personne habilitée, a constitué avocat.

Elle a été placée en liquidation judiciaire le 11 août 2017. Les organes de la procédure n’ont pas été attraits à la cause. Elle a fait l’objet d’un plan de cession le 25 octobre 2017.

M. H F, assigné en l’étude de l’huissier le 27 octobre 2016, n’a pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires, assigné le 3 novembre 2016 par remise de l’acte à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit “dit et jugé” en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions.

Il convient de mettre hors de cause la société C FRANCE et de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société C CONSTRUCTION.

I- Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI 67 Division Leclerc

La SCI 67 Division Leclerc soutient que M. A est irrecevable en son action dès lors qu’il n’a pas été autorisé à assigner les défendeurs à jour fixe, la requête aux fins d’être autorisé à assigner à jour fixe ayant été déposée par la seule société Restaurant L’Aéroport.

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Il est constant que M. A n’a pas été autorisé à assigner à jour fixe les défendeurs; qu’à défaut d’une telle autorisation, il est dépourvu du droit d’agir selon cette procédure.

Il se prévaut à titre subsidiaire de son intervention volontaire dans le cadre de la procédure à jour fixe.

Cette intervention volontaire est faite à titre principal dès lors qu’il sollicite l’indemnisation de préjudices personnels.

Aucune disposition légale ne subordonne l’intervention volontaire dans le cadre de la procédure à jour fixe à l’autorisation préalable du président du tribunal, alors qu’au surplus, cette intervention n’a pas pour effet d’étendre le litige au delà du strict cadre de la saisine à jour fixe à laquelle elle prétend se rattacher.

Enfin, n’est pas plus opérant le défaut d’intérêt et de qualité à agir invoqué par la défenderesse, au motif que M. A n’était pas le gérant de la société requérante lors de la délivrance de l’assignation, la perte de sa qualité de gérant de la société en mai 2015 étant sans incidence sur son intérêt à agir pour élever une prétention qui lui est propre au titre du bail commercial consenti le 6 novembre 2014 en vue de l’exploitation d’un restaurant et tendant à l’indemnisation d’un préjudice personnel.

M. A sera donc déclaré recevable en son intervention volontaire dans le cadre de la procédure à jour fixe diligentée par la société Restaurant de l’Aéroport.

II- Sur la demande de résiliation du bail

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, la société Restaurant l’Aéroport fait valoir qu’elle n’a jamais pu exploiter les locaux donnés à bail dès lors que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne lui délivrant pas des locaux conformes à leur destination contractuelle ; que les locaux n’étant pas équipés d’une gaine de ventilation conforme aux règles de sécurité ne permettent pas d’exercer l’activité de restauration, ainsi que l’ont relevé les experts X et Y.

Elle souligne encore le manquement de la bailleresse qui n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées et poser sur le toit les moteurs des climatiseurs.

La demanderesse lui reproche également de n’avoir pas déplacé l’armoire Orange et le coffret EDF alors qu’elle a conclu un protocole d’accord avec la société Nexity, reprenant à sa charge ces modifications moyennant indemnisation. Elle rappelle que l’implantation de l’armoire Orange à 30 millimètres de l’immeuble fini brut rend impossible l’intervention d’un technicien pour l’installation d’une vitrine et l’utilisation de la terrasse en été ; que ces équipements ne figuraient pas dans le dossier paysager et contractuel de la façade du permis de construire qui a été déposé.

Elle ajoute avoir été contrainte de procéder au rehaussement du plancher situé 50cm plus bas que le niveau du trottoir, ce défaut altimétrique ayant été notifié par le bailleur à la société Nexity, et de faire l’avance de travaux incombant au bailleur, soit le flocage des canalisations et la construction d’un mur de séparation avec l’autre local, le bien mis à sa disposition n’étant pas clos.

La SCI 67 Division Leclerc sollicite également la résiliation du bail mais aux torts exclusifs du preneur, lui reprochant de ne pas avoir versé un seul loyer depuis le 1er janvier 2015, soulignant que les difficultés auxquelles s’est trouvé confrontée la société locataire sont dues à son empressement à signer le bail et à engager prématurément des frais.

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Elle rappelle que les locaux ont été donnés à bail “brut de béton” à charge pour le preneur de réaliser tous les aménagements nécessaires à son activité, notamment concernant le système d’aération et la dépose des armoires électriques et que cette clause constitue une dérogation à l’article 1720 du code civil.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local permettant d’exercer l’activité prévue au bail et de lui permettre une jouissance paisible des locaux loués, sans qu’une clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux en l’état ne lui permette de se décharger de cette obligation.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit, pendant la durée du bail, y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin l’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

La résiliation judiciaire du bail peut être prononcée en cas de manquement présentant une gravité suffisante à une clause contractuelle ou à une obligation légale, peu important que l’inexécution invoquée n’ait pas entraîné de préjudice.

En l’espèce, le bail signé le 6 novembre 2014 porte sur un local commercial en rez-de- chaussée “brut de béton”, “local sur plan sur la base de 216m2, terrasse 9m2, suivant plans annexés à parfaire (projet), 2 parkings” pour y exercer l’activité de restauration et mentionne que le preneur déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités et les accepter dans l’état où ils se trouvent tels qu’ils existent, et que “les locaux seront remis au preneur brut de béton en l’état et sans aucune réserve, ce que le preneur accepte en particulier sur les aérations et l’environnement extérieur au local”.

Selon les deux rapports d’expertise judiciaire établis le 29 juin 2016 par M. X et le 20 décembre 2017 par M. Y :

- la gaine de ventilation traversant l’ensemble immobilier R+5 sur toute sa hauteur était destinée à accueillir le système de ventilation haute du local commercial de 462 m2 déclaré lors de la demande du permis de construire du 26 juillet 2010,

- elle n’est pas conforme aux prescriptions réglementaires et au règlement de sécurité incendie SF 1H et CF 1H et ne respecte pas le dimensionnement minimal contractuel de 80x80 cm,

- de nombreux désordres affectant cette gaine ont été constatés, absence de joint, découpes approximatives des plaques de plâtres, absence partielle de laine de roche, défaut d’étanchéité, les travaux n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art,

- le bailleur n’a pas maîtrisé la division de l’unique local commercial initialement prévu en deux volumes contigus destinés à accueillir des petits établissements ERP de 5ème catégorie, en autorisant une activité de restaurant disposant d’appareils de cuisson d’une puissance utile totale supérieure à 20 kW, qui nécessitait une étude spécifique de faisabilité pour s’assurer de la possibilité de traiter l’évacuation de l’air vicié de la cuisine du restaurant envisagé, notamment au regard des dispositions réglementaires

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relatives à la protection contre l’incendie de l’immeuble à usage d’habitation ainsi qu’à l’ERP créé.

Il est inopérant pour le bailleur de se prévaloir de la clause contractuelle dite “brut de béton” pour prétendre qu’il est exonéré de toute obligation de délivrance conforme à l’usage contractuel prévu ou encore de la clause contractuelle stipulant une remise des locaux en l’état au preneur notamment “sur les aérations”, dès lors qu’il est démontré par les opérations d’expertise qu’en tout état de cause, il a été livré au preneur un local équipé d’une gaine d’aération d’origine non conforme, en particulier en termes de sécurité incendie, interdisant toute possibilité de procéder à l’implantation d’un système d’évacuation de l’air vicié de la cuisine du restaurant, et partant de son exploitation, l’expert précisant encore que la division du lot commercial unique en deux lots par le bailleur pouvait également avoir une incidence sur l’utilisation de la gaine, à supposer que celle-ci soit conforme, pour ce qui concerne le système de désenfumage et/ou de ventilation du local.

Il peut être ajouté que le bailleur était informé de difficultés concernant la conformité des aérations avant la signature du bail ainsi qu’en attestent les échanges avec le promoteur, notamment dans un courrier du 23 septembre 2014 dans lequel il souligne

“deux points importants” et non résolus, dont “la conformité des aérations au regard de l’activité envisagée et connue non fournies” et qu’à une date contemporaine de la signature du bail, soit le 14 novembre 2014, il a signé un protocole d’accord avec la société Nexity pour être indemnisé des travaux restant à engager dans le local commercial portant notamment sur la reprise des gaines de ventilations, s’engageant en contrepartie à ne plus opposer cette réserve à la SCI venderesse, s’abstenant toutefois de mettre en oeuvre les travaux nécessaires.

Le manquement à l’obligation de délivrance est d’autant plus caractérisé qu’il n’est nullement établi qu’en présence d’une gaine conforme prévue pour un unique local d’activité, lequel a été divisé à l’initiative du bailleur, l’activité de restaurant aurait pu être effectivement exercée, l’expert judiciaire émettant toute réserve sur la faisabilité du projet au regard des exigences de sécurité incendie (articles PE15 et PE16 du règlement) de par l’installation d’une grande cuisine.

Pour ce seul motif, et sans qu’il soit nécessaire de répondre dans le détail à l’argumentation des parties et les autres manquements allégués, le bail liant les parties doit être résilié aux torts du bailleur, au regard du manquement grave de la SCI 67 Division Leclerc à son obligation de délivrance, même si le local a été livré brut de béton, celle-ci ayant livré un local ne permettant pas d’installer une gaine d’extraction des fumées indispensable à l’exercice de l’exploitation du restaurant et n’ayant pas remédié à ce jour à la non conformité de la gaine d’aération, alors qu’il est établi que le preneur n’a jamais pu exploiter les locaux donnés à bail conformément à leur destination contractuelle depuis la signature du contrat le 6 novembre 2014.

III- Sur le paiement des loyers

Il est constant que le preneur n’a pas pu exploiter les locaux donnés à bail depuis la signature du bail en raison des manquements du bailleur et qu’il est donc fondé à lui opposer une exception d’inexécution du fait de l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

Ainsi la société Restaurant l’Aéroport n’est pas tenue de payer les loyers depuis la prise d’effet du bail, soit le 1 janvier 2015, jusqu’à la date de résiliation du bail, qui, si elle^er est sollicitée à compter du présent jugement, s’analyse en réalité en une demande de résolution judiciaire du bail depuis l’origine au regard des développements du demandeur.

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La SCI 67 Division Leclerc sera donc déboutée de sa demande en paiement des loyers à son encontre à hauteur de la somme de 248 697 euros.

IV- Sur les demandes en paiement de la société Restaurant L’Aéroport

Le tribunal relève à titre liminaire que les demandes indemnitaires de la société Restaurant l’Aéroport, de même que celles de M. A, sont exclusivement dirigées à l’encontre de la SCI bailleresse, exception faite des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Est donc sans objet la demande de la société Neximmo 68 tendant à déclarer irrecevable, pour défaut de qualité à agir, toute prétention de la société Restaurant l’Aéroport à son encontre.

* sur le préjudice matériel au titre des travaux réalisés

La société Restaurant L’Aéroport sollicite le remboursement des travaux réalisés qu’elle estime incomber au bailleur à hauteur de la somme totale de 32 211,36 euros comprenant :

- le flocage des canalisations : 2 400 euros TTC

- la construction d’un mur de séparation : 7 022,80 euros HT outre TVA 20%

- le rehaussement du plancher : 13 620 euros HT outre TVA 20%

- la pose du plancher : 4 200 euros HT outre TVA 20%.

Pour conclure au rejet des demandes, la SCI bailleresse soutient qu’aucune mise en demeure d’exécuter ces travaux ne lui a été adressée, de sorte qu’elle ne peut être tenue d’en supporter la charge conformément à l’article 1144 du code civil.

Le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur.

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser, et à défaut d’accord, que si le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Il convient de relever que les travaux litigieux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur et non de travaux d’entretien dont la nécessité serait apparue en cours de bail, dont le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant la clause du bail selon laquelle le preneur a pris les lieux dans leur état en déclarant bien les connaître ou encore les dispositions de l’article 606 du code civil.

Il en est ainsi du flocage des canalisations qui doit respecter les normes de protection contre l’incendie et de la construction d’un mur séparatif entre les deux commerces destiné à assurer le clos des locaux loués.

Concernant la nécessité de rehausser la dalle, il résulte des pièces produites aux débats que la SCI bailleresse était parfaitement informée du défaut altimétrique existant et de la nécessité d’y remédier, ayant notamment rappelé à la société Nexity le 23 septembre 2014 l’existence de ce problème “non résolu”, finalement compris dans le protocole transactionnel d’indemnisation qu’elle a signé avec la société Nexity le 14 novembre suivant qui mentionne : “Revoir l’altimétrie de la dalle basse du commerce”, élément essentiel pour que le bien livré soit conforme à son usage, y compris dans le cadre d’une livraison “brut de béton”.

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En effet, l’expert X rappelle que le plancher bas livré à l’état brut impliquait la pose de matériaux de finition par le preneur afin d’assurer l’accessibilité des personnes à mobilité réduite mais que du fait de la division par le bailleur du local commercial, à l’origine d’un seul tenant et respectant alors la faible différence de niveau dans sa partie droite, côté avenue de la Division Leclerc, la partie gauche louée à la société Restaurant l’Aéroport présentait un plancher bas situé 45 cm en dessous du niveau du trottoir, […], imposant des travaux préalables de rehaussement pour respecter les normes réglementaires d’un ERP et entreprendre les travaux d’aménagement incombant au preneur.

Par ailleurs, le tribunal relève d’une part, que contrairement à ce que soutient la SCI bailleresse, le conseil du preneur a notifié au bailleur, par courrier recommandé avec avis de réception du 8 décembre 2014, l’ensemble des non-conformités susvisées en lui enjoignant de satisfaire à son obligation de délivrance, d’autre part, qu’il existait une situation d’urgence, la date de prise d’effet du bail étant fixée au 1 janvier 2015 et le^er preneur devant réaliser les travaux d’aménagement intérieurs des locaux afin de pouvoir exploiter son restaurant.

Dans ces conditions, la demande en remboursement des travaux réalisés par le preneur pour le compte du bailleur, même en l’absence d’autorisation judiciaire, est justifiée en son principe.

Il est réclamé le remboursement de la facture IFC du 24 décembre 2014 d’un montant de 2 400 euros TTC pour le flocage des canalisations, ainsi que de la facture AZ Decor du 22 décembre 2014 d’un montant de 24 842,80 euros HT, soit 29 811,36 euros TTC, au titre des travaux relatifs au mur séparatif et au rehaussement du plancher.

De cette dernière facture doit être déduit le montant de la pose du plancher sur toute la surface de la salle, qui incombait en tout état au cause au seul preneur dans le cadre de ses travaux d’aménagement, dont le montant n’est pas clairement individualisé sur la facture.

Au regard des éléments dont il dispose, le tribunal évalue à la somme de 27 000 euros TTC le remboursement des travaux incombant au bailleur qui ont été réalisés par le preneur.

* sur les travaux d’aménagement et de décoration

Il est sollicité la somme de 100 274,73 euros TTC au titre des travaux d’aménagement réalisés par le preneur en pure perte puisqu’il n’a jamais pu exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

La SCI bailleresse soutient que cette demande est infondée, invoquant la clause d’accession stipulée à l’article 7 du bail, qui prévoit que les embellissements, améliorations, installations faites par le preneur en cours de bail deviennent à la fin du bail la propriété du bailleur sans aucune indemnité. Elle fait encore valoir que les factures produites auxquelles sont mélangés des avoirs sont inintelligibles ou illisibles et qu’il est impossible de déterminer si les articles achetés ont été affectés à la réalisation de travaux dans P.

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Il est tout d’abord inopérant pour le bailleur de soutenir que ces travaux sont antérieurs à la prise d’effet du bail, dès lors que les achats de matériaux dont il est réclamé le remboursement sont essentiellement facturés à compter du mois de novembre 2014, date à laquelle le bailleur a accepté de remettre les clés au preneur afin que ce dernier procède aux travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son commerce.

Par ailleurs, la SCI bailleresse ne peut sérieusement se prévaloir de la clause susvisée stipulée au contrat, dès lors que le bail est résolu depuis l’origine, qu’il n’a jamais été exécuté en raison des manquements de la SCI à son obligation de délivrance et que les travaux et aménagements réalisés par le preneur l’ont donc été en pure perte.

En revanche, au regard des éléments dont dispose le tribunal, et à la lumière des pièces versées aux débats par la société locataire (pièces n° 78 à 100) dont une partie est effectivement illisible ou incompréhensible (pièces 81, 85 et 89 notamment) ou dont l’imputation aux travaux réalisés n’est pas clairement établie (travaux de reprographie par exemple), tenant compte également du fait que la SCI bailleresse n’émet aucune critique précise sur les factures produites au soutien de la demande, l’indemnisation du preneur au titre des aménagements réalisés en pure perte dans le local commercial sera justement évaluée au montant de 75 000 euros

* sur les frais de commission de l’agent immobilier

Il est justifié du règlement par le preneur d’une somme de 5 174 euros TTC au titre de la commission de l’agent immobilier l’ayant mis en relation avec le bailleur, somme qui a été exposée en pure perte (note de frais du 6 novembre 2011, pièce 101).

* sur les frais d’immatriculation de la société preneuse au tribunal de commerce

Il en est de même de ces frais justifiés par les pièces n°102 à hauteur de la somme totale de 147,04 euros.

* sur les frais bancaires Société Générale

Le preneur indique avoir été contraint d’ouvrir un compte bancaire auprès de la Société Générale ce qui a généré des frais à hauteur de la somme de 839,95 euros.

Les pièces versées aux débats en pièce 105 portent sur la cotisation mensuelle “Jazz Pro” sur les années 2015, 2016 et 2017 qui ne correspond nullement aux frais d’ouverture du compte bancaire de la société

La demande sera écartée.

* sur les frais de prestation de conseil de la CCI Paris

Il est sollicité par le preneur le remboursement de ses frais de consultation auprès de la CCI Paris engagés pour établir son projet de création du restaurant.

Ces frais datant du 17 juin 2013, s’il ont été exposés en pure perte et sont justifiés à hauteur de la somme de 839,95 euros (pièce 104), l’ont été par M. A lui même et non par la société locataire dont il n’est pas justifié qu’elle a repris cet acte à son compte.

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* sur les honoraires de l’architecte d’intérieur

La société locataire a eu recours à un architecte d’intérieur, M. H F, pour un devis d’étude de conception du restaurant et il est versé aux débats deux factures d’acompte en date des 3 mai et 5 juillet 2013 d’un montant respectif de 5 000 euros et 1 200 euros.

Ces frais ont été engagés par le preneur de manière prématurée, certes dans le cadre du projet envisagé, mais alors même que le lancement commercial de l’immeuble par la société Nexity n’était pas réalisé, le demandeur évoquant lui-même la période d’octobre 2013, et avant même de percevoir les différentes subventions et prêts qui lui ont été accordés à partir du mois d’octobre 2013 et en 2014.

Il est mentionné à cet égard par l’expert X que le preneur a ignoré les implications économiques de son projet en phase de conception en avançant des sommes considérables.

Dans ce contexte, les honoraires de M. F, justifiés à concurrence de la somme de 6 200 euros, mais engagés à une date très éloignée de la signature du bail avec la SCI bailleresse, et nécessairement exposés par M. A lui-même et non sa société, seront laissés à sa charge, celui-ci devant également assumer la responsabilité d’engagements prématurés.

* sur les frais d’assurance

La société Restaurant L’Aéroport, si elle justifie de la souscription d’assurances pour l’année 2014 (Matmut pièce 107) et 2017 (MMA pièce 107) n’explicite pas le montant de sa réclamation à hauteur de la somme de 2 095,90 euros.

A la lumière des pièces versées aux débats, le tribunal considère qu’il y a lieu de fixer le montant de son préjudice à la somme de 800 euros.

Sur le préjudice d’exploitation

La société preneuse réclame une indemnisation de 608 037 euros au titre de son préjudice d’exploitation, sur la base d’un résultat net de 202 679 euros pour chacun des exercices 2015, 2016 et 2017 correspondant à son projet prévisionnel.

Ce poste de préjudice ne peut être retenu dès lors que la société locataire n’a jamais exploité les locaux donnés à bail et qu’elle n’a pas supporté les charges mentionnées dans ses prévisionnels, notamment les charges de loyers et de personnel, étant relevé que l’expert judiciaire X mentionne dans son rapport du 29 juin 2016 que l’estimation du chiffre d’affaires pour l’année 2013/2014 faite par la demanderesse est une question qui n’a pas été débattue lors des opérations expertales.

Sur la perte de l’exonération des charges de l’ACCRE

Si l’URSSAF a notifié à M. G le 20 août 2014 que sa demande au titre du bénéfice de l’Aide aux Chômeurs Créateurs ou Repreneurs d’Entreprise (ACCRE) était accordée, portant exonération pendant 12 mois de cotisations obligatoires “sur la partie de votre revenu professionnel inférieure ou égale à 120% du Smic”, outre que le quantum réclamé à hauteur de 7 197 euros n’est pas justifié, la demande est en tout état de cause non fondée, M. G n’ayant perçu aucun revenu professionnel.

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Sur la restitution du dépôt de garantie

La demande est justifiée à concurrence de la somme de 6 790 euros, le bail étant résilié et aucune contestation utile n’étant opposée par la SCI Bailleresse sur ce point.

V- Sur les demandes en paiement de M. A
M. G sollicite à titre personnel la réparation de son préjudice expliquant notamment qu’il a été contraint, alors que sa société ne pouvait exercer son activité et sur les conseils de son expert-comptable, de changer de régime et de ne plus être affilié au RSI, ce qui explique que son épouse est devenue gérante non salariée en mai 2015.

Il invoque une perte de revenus à hauteur de 144 000 euros, sur la base d’un salaire mensuel de 36 000 euros, la perte du bénéfice de ses cotisations retraite pour un montant de 12 042 euros et un préjudice moral qu’il évalue à 100 000 euros.

* sur la perte de revenus
M. A a estimé sa rémunération à compter du mois de mars 2015, en qualité de

“Responsable Management” du restaurant, à la somme mensuelle de 2 575 euros net, selon le projet prévisionnel établi par son expert-comptable.

Il ne peut toutefois se prévaloir d’une perte de revenus, au demeurant incertaine en tant que fondée sur la base d’une estimation prévisionnelle, alors même qu’il n’a pas travaillé durant la période considérée.

* sur la perte du bénéfice des cotisations retraite

Cette demande, qui est fondée sur le seul calcul opéré par son expert comptable (pièce 110), sans plus d’explications, ne peut être accueillie.

* sur le préjudice moral
M. A explique qu’en 2013, suite à un accident du travail, il est devenu travailleur handicapé; qu’il a souhaité créer un restaurant au centre de la ville du Bourget, a participé à plusieurs concours organisés par des associations d’entrepreneurs, a démarché des banques et a même vendu son appartement familial pour disposer de fonds propres à hauteur de la somme de 210 000 euros ; qu’il a obtenu plusieurs subventions et aides et a été soutenu par le maire de la ville du Bourget ; que tous ses efforts ont été réduits à néant à cause du refus de la bailleresse d’effectuer les travaux de mise en conformité du local commercial ; que ses ennuis professionnels ont affecté sa santé et qu’aujourd’hui, il a suivi une formation pour être chauffeur VTC.

La SCI bailleresse estime la demande injustifiée et excessive, soulignant la précipitation du preneur en phase de conception de son projet.

Il résulte des pièces produites aux débats que M. A a beaucoup investi dans le projet de création de ce restaurant dès 2013, pour lequel il a été soutenu par le maire de la ville du Bourget et plusieurs associations qui lui ont accordé des subventions.

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Il est cependant mentionné par l’expert judiciaire X que M. A a “ignoré les implications économiques de son projet en phase de conception, avançant des sommes considérables”, pressé de mettre en service son établissement.

Au regard des éléments dont dispose le tribunal, notamment de l’investissement du preneur dans ce projet pendant plusieurs années et de la nécessité pour ce dernier de se reconvertir dans un tout autre domaine, faute d’avoir pu exploiter son restaurant, le préjudice moral de M. A, dont l’existence ne peut être contestée, sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 25 000 euros.

VI- Sur la demande de nullité du protocole transactionnel

La SCI 67 Division Leclerc invoque, au visa de l’article 2053 du code civil, la nullité du protocole transactionnel confidentiel signé le 14 novembre 2014 avec la SCI Le Bourget Division Leclerc, aux termes duquel elle a renoncé à toute réclamation ayant pour objet le local moyennant une indemnisation globale forfaitaire de 30 000 euros HT, en faisant valoir qu’elle a conclu ce protocole sur la base des attestations de conformité de la gaine et des plans du projet immobilier qui lui ont été fournis, qui se sont révélés être faux, l’expert judiciaire ayant admis l’existence de manoeuvres dolosives lesquelles ont vicié son consentement.

La défenderesse fonde également sa demande en annulation du protocole, dans l’hypothèse où le dol ne serait pas retenu, sur l’article 2055 du code civil dès lors qu’il y a erreur sur l’objet de la contestation définie par la transaction.

Enfin elle invoque une faute du promoteur engageant sa responsabilité délictuelle pour avoir produit ledit protocole contenant une clause de confidentialité dans le cadre de l’expertise ouvrant droit à des dommages-intérêts et souligne qu’en tout état de cause, les demandes de la société locataire relatives aux loyers exigibles, à son préjudice d’exploitation ou encore à la perte des charges de l’ACCRE, ainsi que les demandes de M. A, n’entrent pas dans le champ dudit protocole.

La SCI Le Bourget Division Leclerc, aux droits de laquelle se trouve la société Neximmo 68, fait valoir qu’elle n’a commis aucune manoeuvre frauduleuse, qu’elle a retransmis à son acquéreur les attestations de conformité établies par les locateurs d’ouvrage, les sociétés SEMO et C, et fait observer qu’elle n’a jamais eu une quelconque intention de tromper son cocontractant, rappelant qu’en tout état de cause, la SCI 67 Division Leclerc connaissait le problème lié à la non conformité de la gaine, ayant pris soin d’insérer dans le bail une clause qui ne figurait pas dans le projet de contrat, l’exonérant de toute responsabilité au titre des aérations du local commercial.

L’article 2053 du code civil dispose que “Néanmoins, une transaction peut être rescindée lorsqu’il y a erreur dans la personne ou sur l’objet de la contestation.

Elle peut l’être dans tous les cas où il y a dol ou violence.”

Selon l’article 2055 du même code, “la transaction faite sur pièces qui depuis ont été reconnues fausses est entièrement nulle”.

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En l’espèce le protocole d’accord signé le 14 novembre 2014 stipule que la SCI Le Bourget Division Leclerc s’engage, afin d’éviter une procédure, à participer financièrement aux travaux que la SCI 67 Division Leclerc engagera dans le local à hauteur de 30 000 € HT maximum soit 36 000 € TTC, cette dernière renonçant à opposer un certain nombre de réserves émises lors de la constatation de l’achèvement du local, dont celle de “reprendre les gaines de ventilations en Plancher Haut du commerce en maçonnerie”.

Selon les termes de ce protocole, la SCI bailleresse a donc accepté de reprendre à sa charge un certain nombre de travaux incombant normalement à la SCI Le Bourget Division Leclerc, et notamment de reprendre les gaines de ventilation en maçonnerie, celles-ci n’étant pas maçonnées comme prévu dans la notice descriptive signée entre les parties.

Il n’est pas contesté que la SCI Le Bourget Division Leclerc, antérieurement à la signature du protocole transactionnel, a assuré l’acquéreur de la conformité de la gaine

“à la réglementation pour des ERP de 5 catégorie recevant un effectif de moins deème 200 personnes” en lui transmettant notamment une attestation du maître d’oeuvre d’exécution, la société SEMO, en date du 30 septembre 2014, confirmant que le cloisonnement pour les gaines du commerce est “CF 1H conformément au PV fourni par l’entreprise TBI” et respecte donc les normes de sécurité incendie, alors que les experts judiciaires ont constaté qu’en réalité la gaine n’était pas conforme à la réglementation incendie.

Comme il été indiqué précédemment et comme le souligne également le sapiteur de l’expert X, M. Q R, le 17 mai 2016, la gaine litigieuse n’est pas conforme, sa composition en placo-plâtre double peaux non collé ayant une stabilité au feu d'1/4 d’heure et les plaques non jointées ne permettant pas de garantir son étanchéité et sa résistance au feu, des travaux devant être entrepris pour la rendre “coupe-feu au minimum 1 heure et étanche par l’installation de matériaux type plaque Stucal, Promat ou par un conduit en tôle noire floquée”.

L’expert M. Y confirme également que le promoteur n’a pas livré à l’acquéreur une gaine conforme à ses engagements contractuels, respectant la réglementation incendie d’un établissement de 5 catégorie avec effectif inférieur à 200 personnes et d’un^ème ensemble immobilier à usage d’habitation R+5, soit “SF 1H et CF 1H”.

S’il n’est caractérisé en l’espèce aucune manoeuvre dolosive de la part de la SCI Le Bourget Division Leclerc ou démontré sa connaissance du caractère erroné de l’attestation de conformité établie par le maître d’oeuvre d’exécution, en revanche, rien ne permet de considérer que la SCI bailleresse a renoncé à toute action à l’encontre du promoteur au titre d’une éventuelle non conformité de la gaine à la réglementation incendie, alors même qu’elle a sollicité à plusieurs reprises au cours de l’année 2014 des attestations de conformité de cet équipement au regard des exigences de sécurité, que ces attestations lui ont été communiquées avant la signature du protocole qui, de fait, ne vise que la maçonnerie de la gaine, soit le matériau utilisé, étant ajouté que dans le procès-verbal de constatation d’achèvement des travaux signé des parties, à la réserve exprimée par la SCI bailleresse en ces termes, “les gaines de ventilation en PH du commerce ne sont pas maçonnées”, il avait été répondu par la SCI venderesse “mais sont conformes à la réglementation pour des ERP de 5 catégorie recevant un effectif deème moins de 200 personnes”, ce qui démontre qu’une distinction a bien été faite entre la

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non-conformité liée à l’absence de maçonnerie et le respect des exigences en matière de sécurité incendie.

Ainsi l’objet de la contestation sur laquelle les parties ont transigé concernant la reprise des gaines de ventilation peut être considéré comme ne portant pas sur leur conformité à la réglementation sécurité incendie.

En revanche, le protocole d’accord n’a pas à être annulé en totalité, les parties ne contestant pas les termes de leur accord relatif aux autres réserves, seule l’étendue de la transaction concernant la reprise des gaines de ventilation faisant en l’espèce débat.

VII- Sur les responsabilités

A- Sur la demande de mise hors de cause de la société Nexity Régions II

En sa qualité de gérante non associée de la SCI Le Bourget Division Leclerc, la société Nexity Régions II sollicite sa mise hors de cause, précisant n’être liée contractuellement à aucune des parties en cause.

La SCI 67 Division Leclerc soutient que cette mise en cause est justifiée pour les motifs avancés par la société demanderesse, qui rappelle que la société Nexity Régions II a participé aux opérations d’expertise sans émettre de protestations et que la SCI Le Bourget Division Leclerc est aujourd’hui une coquille vide, qui a été créée uniquement pour la promotion du programme immobilier mais a cédé tous ses immeubles, objets de ce programme, ajoutant que cette mise en cause est d’autant plus justifiée au regard de la transmission universelle de patrimoine à la SAS Neximmo 68.

Si la société Nexity Régions II n’a pas contesté sa mise en cause dans les opérations d’expertise et relevé appel de l’ordonnance commune rendue le 8 janvier 2016, il ne peut en être déduit une quelconque reconnaissance de responsabilité ou bien fondé des demandes formées à son encontre.

Or en l’espèce, les parties ne justifient pas leur demande de condamnation à l’égard de la SCI Le Bourget Division Leclerc, aujourd’hui dissoute, aux droits de laquelle se trouve la société Neximmo 68, in solidum avec son ancien gérant, la société Nexity Régions II, avec lequel elles n’ont aucun rapport contractuel.

La demande de mise hors de cause sera donc accueillie.

B- Sur la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de la SCI Le Bourget Division Leclerc

La société Neximmo 68, venant aux droits de la SCI Le Bourget Division Leclerc, fait valoir, au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, que sa responsabilité en tant que vendeur d’un immeuble à construire ne peut être recherchée, aucune action n’ayant été engagée à son encontre dans le délai d’un an et un mois à compter de la livraison, les parties communes ayant été livrées le 5 décembre 2013 et les parties

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privatives le 14 novembre 2014, alors même que la SCI 67 Division Leclerc avait connaissance des malfaçons affectant les gaines de ventilation.

Comme l’invoque la SCI 67 Division Leclerc, il ne peut être soutenu que la non- conformité de la gaine de ventilation était apparente et connue de l’acquéreur, à tout le moins dans son ampleur et ses conséquences, et en particulier quant au respect des exigences en matière de sécurité incendie, les désordres ayant été révélés et constatés lors des opérations d’expertise, étant souligné que l’expert judiciaire M. Y a retenu la nature décennale de ces désordres, la gaine affectant l’un des éléments constitutifs de l’immeuble comme ne respectant pas la réglementation en matière de sécurité contre l’incendie.

Le moyen tiré de la forclusion de l’action de l’acquéreur à l’encontre du vendeur d’un immeuble à construire au titre des vices de construction ou des défauts de conformité apparents relatifs aux gaines de ventilation sera donc rejeté.

C- Sur la responsabilité de la SCI Le Bourget Division aux droits de laquelle se trouve la société Neximmo 68

Le vendeur d’un immeuble à construire est réputé constructeur de l’ouvrage selon l’article 1792-1 du code civil et présumé responsable de plein droit envers l’acquéreur des désordres qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs le rendant impropre à sa destination.

Le tribunal relève à titre liminaire qu’en application du procotole d’accord signé le 14 novembre 2014 entre les parties, la SCI 67 Division Leclerc est infondée à solliciter la garantie de son vendeur au titre des réserves portant sur le défaut d’altimétrie de la dalle basse du commerce, ayant renoncé, moyennant indemnisation, à toute action à son encontre.

Il est établi par les opérations d’expertise que la gaine traversant l’ensemble immobilier à usage d’habitation R+5 sur toute sa hauteur, destinée à accueillir le système de ventilation haute du local commercial de 462 m2 déclaré lors de la demande de permis de construire devait respecter les dispositions réglementaires de l’arrêté relatif à la protection des bâtiments d’habitation contre l’incendie du 31 janvier 1986 modifié, habitations troisième famille A ou B, stables au feu A heure (SF 1H)/planchers coupe- feu 1 heurs (CF 1H) ainsi que les conditions fixées par le règlement de sécurité contre l’incendie du 22 juin 1990 modifié dans les ERP de 5 catégorie recevant un effectif^ème inférieur à 200 personnes.

Or il est incontestable à la lumière des opérations expertales de M. Y que cette gaine, dont la section minimale contractuellement prévue de 80x80 cm n’a pas été respectée, n’est pas conforme au règlement incendie SF 1H et CF 1H, et n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, présentant de nombreux désordres, l’expert Y mentionnant l’urgence à régler le problème de sécurité incendie pour l’ensemble immobilier à usage d’habitation.

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La SCI Le Bourget Division Leclerc est donc responsable de plein droit de ce désordre de nature décennale à l’égard de la SCI 67 Division Leclerc, dès lors qu’il lui incombait de livrer à l’acquéreur une gaine d’origine conforme à la notice descriptive signée entre les parties.

En revanche, il est certain que la SCI le Bourget Division Leclerc ne s’est jamais engagée à livrer une gaine d’extraction destinée à l’exploitation d’un restaurant, respectant les normes de sécurité en vigueur, son engagement se limitant à la livraison d’une gaine destinée à accueillir le système de ventilation haute du local commercial unique de 462 m2.

La notice descriptive annexée à l’acte de vente et signée des parties mentionne expressément que “la fourniture et la pose des clapets coupe-feu, des conduits à réaliser en coordination avec le chantier du maître d’ouvrage et les équipements sont à la charge du ou des acquéreurs du local” et que “toutes dispositions devront être prises afin de respecter les règlements en vigueur et ne pas engendrer de nuisances acoustiques au reste du bâtiment”.

Il est encore indiqué que les équipements techniques nécessaires à la ventilation ou l’extraction des fumées doivent être installés dans les locaux disponibles dans le volume du rez-de-chaussée, aucun accès en toiture n’étant souhaitable pour leurs entretiens.

L’expert judiciaire Y relève :

- d’une part, que le bailleur n’a pas maîtrisé en 2011 la division du local commercial unique en deux volumes contigus destinés à accueillir de petits établissements ERP de 5 catégorie dès lors qu’il s’agissait d’en mettre un à disposition d’un restaurant, cette^ème division pouvant avoir une incidence sur l’utilisation de la gaine dédiée au respect des contraintes réglementaires relatives à la protection contre l’incendie de l’immeuble tiers à usage d’habitation et au système de désenfumage et/ou de ventilation de l’unique local d’activité prévu en 2010,

- d’autre part, que sous réserve que la gaine ait été livrée sans malfaçons, l’activité de restaurant aurait peut-être été possible mais nécessitait une étude spécifique préalable suivie par un maître d’oeuvre d’exécution pour s’assurer de la possibilité de traiter l’évacuation de l’air vicié de la cuisine du restaurant, notamment s’il s’agissait d’une grande cuisine au sens des articles PE15 et PE16 du règlement de sécurité incendie, pour satisfaire aux contraintes des dispositions réglementaires relatives à la protection contre l’incendie de l’immeuble tiers à usage d’habitation ainsi qu’à l’ERP créé.

Il résulte donc de ces constatations et énonciations, qui ne sont pas utilement contredites, que le bailleur, en divisant le local commercial unique sans prendre en compte les contraintes techniques inhérentes à l’affectation d’une partie à l’usage de restaurant et en s’abstenant d’étudier la faisabilité d’un tel projet au regard des équipements fournis par le vendeur, n’a pas mis en oeuvre les moyens nécessaires pour satisfaire le cas échéant à son obligation de délivrance, étant toutefois souligné que même en présence d’une gaine conforme aux engagements contractuels du vendeur, il n’était pas certain que le local commercial puisse être exploité en restaurant.

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D- Sur la responsabilité des locateurs d’ouvrage

Les locateurs d’ouvrage sont également responsables de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil au titre des désordres de nature décennale.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en oeuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs dont ils ne peuvent s’exonérer qu’en prouvant que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

1) la société SEMO

La société SEMO est intervenue dans l’opération de construction en qualité de maître d’oeuvre d’exécution suivant contrat en date du 31 octobre 2011.

L’expert judiciaire Y souligne qu’il s’agit d’une mission complète, coordination- pilotage, et retient des manquements contractuels du maître d’oeuvre d’exécution dans le contrôle de l’exécution des travaux notamment en veillant à ce que les avis formulés par le bureau de contrôle soient pris en compte par les entreprises, dans l’assistance du maître de l’ouvrage dans les réunions de procédure, les visites périodiques, la détection des malfaçons au fur et à mesure de la construction, considérant que si le contrat avait été “scrupuleusement appliqué”, les défaillances ou négligences relevées dans les travaux réalisés par la société TBI auraient dû attirer l’attention des différents échelons de contrôle, écartant encore la qualification de désordres ponctuels revendiquée par la défenderesse pour écarter sa responsabilité.

En tout état de cause, l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La responsabilité de la société SEMO est donc engagée de plein droit à l’égard de la SCI 67 Division Leclerc au titre de la non-conformité de la gaine d’origine, celle-ci n’établissant pas l’existence d’une cause étrangère susceptible de l’en exonérer.

2) la société TBI

La société TBI était titulaire du lot n°09 “Cloisons-Isolation-Faux Plafonds”, son engagement mentionné sur le CCTP de 2012 portant sur la réalisation des cloisons de gaines techniques n’a pas été respecté au regard des exigences réglementaires en matière de sécurité incendie, les travaux n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art selon les constatations de l’expert judiciaire M. Y.

En tout état de cause, l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La responsabilité de la société TBI est donc engagée de plein droit à l’égard de la SCI 67 Division Leclerc, celle-ci n’établissant pas l’existence d’une cause étrangère susceptible de l’en exonérer.

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3) la société C

Le contrôleur technique a pour mission de prévenir les aléas techniques, de procéder à l’examen critique des dispositions techniques du projet et pendant la phase d’exécution des travaux, il vérifie que les vérifications techniques qui incombent à chacun des constructeurs s’effectuent de manière satisfaisante.

Il engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil dans les limites de sa mission et ne peut s’en exonérer qu’en prouvant qu’il n’entrait pas dans sa mission de déceler le fait qui est à l’origine du dommage subi.

En l’espèce, la société 67 Division Leclerc ne peut valablement soutenir que la société C a établi une fausse attestation de conformité, le document dont s’agit, comme indiqué précédemment, correspondant à un simple avis et rappel des exigences coupe-feu requises pour les gaines litigieuses.

La convention de contrôle technique de la société C comporte notamment une mission “SH” relative à la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation mais n’intègre pas une mission “SEI” sur la sécurité des personnes dans les constructions applicable au ERP.

L’article 4.2 des conditions particulières de la convention stipule que “pour les locaux qui, bien qu’inclus dans les bâtiments d’habitation ne sont pas destinés à l’usage d’habitation (commerces..), la mission SH ne comprend pas de vérifications au regard des réglementations spécifiques qui leur sont applicables”.

Il est donc certain que la société C, comme les autres intervenants à l’opération de construction, qui ignorait lors de la signature des CCTP et des marchés quel type d’activité allait être réalisé dans le local commercial, n’a pas été missionnée pour donner un avis sur la conformité des gaines d’extraction des fumées de cuisine du restaurant à la réglementation incendie.

La mission “SH” en revanche relative à la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation s’exerce par rapport au référentiel constitué notamment de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie ds bâtiments d’habitation, dont l’expert Y indique dans son rapport qu’il n’a pas été respecté s’agissant de la gaine litigieuse.

En outre, s’il n’est pas contesté que la société C a formulé des avis techniques au cours de sa mission, outre un rapport initial et un rapport final de contrôle technique le 23 juin 2014 dans lequel elle indique que certains avis n’ont pas été suivis d’effet, notamment sur le respect du degré coupe-feu des parois traversées s’agissant des conduits et gaines et qu’il ne lui appartient pas, selon la convention, d’assurer le suivi de ses avis, néanmoins, il entre dans le cadre de sa mission d’effectuer sur le chantier un examen des ouvrages et éléments d’équipement sur les parties visibles et accessibles au moment de son intervention, sans démontage ou sondage destructif.

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Or il n’est pas contesté qu’un simple examen visuel de la gaine litigieuse aurait permis au contrôleur technique de déceler les défauts d’exécution qui ont été dûment constatés lors des opérations d’expertise, soit les défauts d’étanchéité et l’absence de jointement des plaques de plâtre, ne permettant pas de répondre à l’objectif de sécurité incendie de l’immeuble d’habitation, de sorte qu’il peut être retenu à l’encontre de la société C un manquement dans l’accomplissement de sa mission ayant contribué à la réalisation du dommage, à savoir la non conformité de la gaine d’origine livrée par la SCI Le Bourget Division Leclerc.

Les désordres affectant la gaine d’origine sont de par leur nature directement en lien avec l’activié de la société C et sa responsabilité est donc engagée à l’égard de la SCI 67 Division Leclerc sur le fondement de l’article 1792 du code civil, en l’absence de cause étrangère susceptible de l’en exonérer.

E- Sur la responsabilité de M. F

Si la SCI 67 Division Leclerc sollicite, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la garantie de M. H F, architecte d’intérieur de la société Restaurant L’Aéroport, au titre des condamnations prononcées à son encontre relativement aux travaux réalisés par le preneur, à hauteur de la somme de 21 383 euros, le tribunal ne peut que constater que la défenderesse n’invoque aucun moyen de fait et de droit au soutien de cette prétention dans les motifs de ses écritures.

Elle se limite à reprendre les affirmations de l’expert X tandis que la société Restaurant l’Aéroport indique que les travaux de rehaussement du sol n’ont pas été réalisés sous la responsabilité de M. F, intervenu uniquement en 2013 dans le cadre du projet d’aménagement, qui a refusé de prendre la direction du chantier selon le courrier produit aux débats par les demandeurs (pièce 12).

L’appel en garantie à l’encontre de M. F sera donc rejeté faute d’être justifié.

IX- Sur la garantie de la société Aviva

Il est constant que l’adapatation de la gaine d’origine litigieuse n’incombait pas à la société TBI, assurée auprès de la société Aviva.

En revanche, la société Aviva doit sa garantie à son assurée en application de la police souscrite dès lors qu’il a été statué que les désordres affectant cette gaine d’origine revêtaient un caractère décennal.

Aucun plafond ni franchise n’est opposable au tiers lésé en matière d’assurance obligatoire.

En revanche, la société Aviva est fondée à opposer au tiers au titre des dommages immatériels, s’agissant de garanties facultatives, les limites de son plafond et de la franchise.

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X- Sur les appels en garantie de la SCI 67 Division Leclerc au titre des condamnations prononcées au profit du preneur

Il résulte des constatations et énonciations qui précèdent qu’en aucun cas la SCI bailleresse ne peut solliciter la garantie des locateurs d’ouvrage au titre de l’impossibilité d’exploitation du local commercial en restaurant, l’adaptation de la gaine litigieuse à l’activité contractuelle prévue au bail n’étant pas stipulée dans les marchés de travaux.

La seule obligation tant du maître de l’ouvrage que des locateurs d’ouvrage porte sur la livraison d’une gaine d’origine conforme aux stipulations contractuelles, SF 1H et CF 1H et de dimensions 80x80 cm.

Par ailleurs, nonobstant l’absence de conformité de la gaine d’origine litigieuse, il résulte incontestablement de ce qui précède que les capacités techniques et réglementaires de cette gaine, après division du local commercial, ne permettaient pas de manière certaine d’implanter un système d’évacuation de l’air vicié de la cuisine du restaurant, en satisfaisant aux contraintes des dispositions réglementaires relatives à la protection contre l’incendie de l’immeuble tiers à usage d’habitation ainsi qu’à l’ERP créé, ainsi que le souligne très clairement l’expert Y qui évoque la nécessité d’une étude de faisabilité du projet que le bailleur ne produit pas aux débats.

En conséquence, la SCI 67 Division Leclerc doit être déboutée de ses appels en garantie dirigés à l’encontre des locateurs d’ouvrage au titre de l’impossibilité d’exploitation du local commercial donné à bail en restaurant et des condamnations prononcées à son encontre de ce chef.

Elle sera également déboutée de son appel en garantie dirigée à l’encontre de son vendeur, non tenu d’une quelconque obligation de mise en conformité aux normes incendie des extractions du local commercial à usage de restaurant, de surcroît divisé à l’initiative du bailleur sans s’assurer que les deux ERP créés seraient conformes aux normes.

XI- Sur les demandes reconventionnelles de la SCI 67 Division Leclerc

1- sur la demande en paiement au titre des loyers

Cette demande à hauteur de la somme de 248 697 euros ne peut être accueillie pour les raisons précédemment exposées, les locateurs d’ouvrage n’étant pas responsables de l’absence d’exploitation du restaurant et de la perte des loyers par la bailleresse.

Elle n’est pas plus fondée en tant que dirigée à l’encontre de la SCI Neximmo 68 dont les manoeuvres dolosives alléguées ne sont pas caractérisées.

2- sur le coût de réparation de la gaine litigieuse

Il est incontestable que la gaine d’origine, qui n’est pas conforme, doit être réparée, quelle que soit l’activité exercée dans le local commercial, l’expert Y ayant

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mentionné l’urgence d’une mise en conformité de cette gaine avec la réglementation incendie pour l’immeuble habitation.

A ce titre, la responsabilité tant de la SCI Le Bourget Division Leclerc que des sociétés SEMO, TBI et C est engagée de plein droit à l’égard de l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire Y indique qu’à défaut de communication de devis de travaux par les parties permettant de restituer le degré coupe-feu 1 heure de la gaine d’origine et de respecter ses dimensions contractuelles, le montant des travaux de reprise peut être fixé dans une fourchette de 40 000 à 60 000 euros.

Dès lors il sera alloué à la SCI 67 Division Leclerc la somme de 50 000 euros telle que réclamée par la défenderesse, les parties n’opposant aucune critique utile sur cette demande.

3- Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI 67 Division Leclerc invoque un bien immobilier dévalorisé, la gestion d’un litige

“chronophage et stressant” et la fraude du promoteur à travers la communication d’attestations de conformité qui étaient fausses.

Etant largement responsable de cette situation et de l’impossibilité pour le preneur d’exploiter le local donné à bail conformément à la destination contractuelle prévue par le bail, le tribunal ayant déjà répondu sur l’absence de fraude démontrée du vendeur, la demande qui n’est étayée par aucune pièce sera rejetée.

XII- Sur les appels en garantie au titre de la non conformité de la gaine d’origine

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l’article 1147 du code civil s’ils sont contractuellement liés.

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux.

Enfin la société Neximmo 68, anciennement SCI Le Bourget Division Leclerc, en sa qualité de maître de l’ouvrage, nonobstant la transmission de la propriété de l’immeuble, ne perd pas le droit d’exercer l’action en garantie décennale dès lors qu’elle présente pour elle un intérêt certain et direct, invoquant en l’espèce un préjudice personnel.

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*Sur la faute du maître de l’ouvrage

Il n’est démontré aucune faute de la SCI Le Bourget Division Leclerc devenue Neximmo 68 au titre de la non conformité de la gaine d’origine alors même que la société SEMO a communiqué au maître de l’ouvrage une attestation de conformité CF 1H du cloisonnement des gaines.

*Sur la faute de la société SEMO

Comme indiqué précédemment, le maître d’oeuvre d’exécution est responsable des désordres affectant la gaine litigieuse non conforme à la réglementation incendie, pour n’avoir pas respecté ses obligations contractuelles relatives au contrôle de l’exécution des travaux, alors qu’au surplus, il est établi qu’un simple examen visuel de la gaine permettait d’en déceler les défauts.

*Sur la faute de la société TBI

L’entreprise TBI, titulaire du lot Cloisons-doublages, n’a pas exécuté ses travaux dans les règles de l’art, l’expert judiciaire Y ayant relevé de nombreux désordres, absence de joints, découpes approximatives des plaques de plâtre, absence partielle de laine de roche, défaut d’étanchéité, ne permettant pas d’atteindre l’objectif de sécurité incendie pour l’ensemble immobilier à usage d’habitation R+5.

*Sur la faute de la société C

La faute du contrôleur technique peut être retenue pour les raisons précédemment énoncées, au titre d’un manquement de contrôle dans l’exercice de sa mission.

Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, et à leur sphère d’intervention respective, au titre de la seule non-conformité d’origine de la gaine litigieuse, le partage de responsabilité doit être fixé comme suit :

* la société SEMO : 30%

* la société TBI : 65%

* la société C : 5%

XIII- Sur les demandes à l’encontre de la société Orange et du syndicat des copropriétaires

Le tribunal constate que les demandeurs ne formulent aucune prétention à l’égard de la société Orange et du syndicat des copropriétaires.

Il en est de même des autres parties, à l’exception de la SCI 67 Division Leclerc, qui se limitent à solliciter la condamnation de “tout succombant” aux dépens et à leur verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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La SCI 67 Division Leclerc sollicite “en tout état de cause” la condamnation des parties au litige in solidum avec la SA Orange et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bourget-Grand Angle aux dépens de l’instance et à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions, la défenderesse énonce d’une part, que les désordres liés à la présence de l’armoire Orange sont imputables au promoteur, n’expliquant ni ne justifiant sa demande en tant que dirigée à l’encontre de la société Orange, qui au surplus, n’a pas été partie à l’expertise judiciaire de M. Y, d’autre part, ne développe aucun moyen de fait et de droit au soutien de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il peut être rappelé que les experts judiciaires n’ont pas retenu la responsabilité de la société Orange dans la gêne apportée par la présence de l’armoire Orange devant la vitrine du restaurant.

La SCI 67 Division Leclerc sera donc déboutée de ses prétentions tant à l’encontre de la société Orange qui doit être mise hors de cause que du syndicat des copropriétaires.

XIV- Sur les autres demandes

Est sans objet la demande de la société C tendant à déclarer irrecevable la demande de la société Restaurant l’Aéroport et de M. A à réaliser les travaux de mise en conformité de la gaine d’extraction, qui n’a été formulée qu’à titre subsidiaire et à défaut de résiliation du bail.

Est également sans objet sa prétention visant à rejeter la demande de garantie de la société Neximmo 68 à son encontre portant sur une obligation de réaliser des travaux.

Aux termes de l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens. La SCI 67 Division Leclerc, la société Neximmo 68, la société SEMO, la société C, la société Aviva assurances qui succombent in fine, supporteront les dépens, comprenant les frais d’expertise.

La charge finale des dépens sera répartie par moitié entre de la SCI 67 Division Leclerc et les autres parties succombantes au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

La SCI 67 Division Leclerc sera condamnée à payer à la société Restaurant l’Aéroport et à M. G A la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ni l’équité, ni la situation économique des autres parties n’imposent l’application de l’article 700 du code de procédure civile à leur égard.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

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L’exécution provisoire sera ordonnée sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en premier ressort,

Met hors de cause la société C FRANCE,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société C CONSTRUCTION,

Déclare M. G A recevable en son intervention volontaire,

Met hors de cause la société ORANGE,

Met hors de cause la SARL NEXITY REGIONS II,

Prononce la résolution judiciaire du bail conclu le 6 novembre 2014 entre la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et la SCI 67 DIVISION LECLERC,

Déboute la SCI 67 DIVISION LECLERC de sa demande en paiement des loyers à hauteur de la somme de 248 697 euros à l’égard de la SARL RESTAURANT L’AEROPORT,

Condamne la SCI 67 DIVISION LECLERC à payer à la SARL RESTAURANT L’AEROPORT les sommes suivantes :

- 27 000 euros TTC au titre du préjudice matériel résultant des travaux réalisés,

- 75 000 euros au titre des travaux d’aménagement et de décoration,

- 5 174 euros TTC au titre des frais de commission de l’agent immobilier,

- 147,04 euros au titre des frais d’immatriculation de la société RESTAURANT L’AEROPORT,

- 800 euros au titre des frais d’assurance,

- 6 790 euros au titre du dépôt de garantie,

Condamne la SCI 67 DIVISION LECLERC à payer à M. G A la somme de 25 000 euros au titre de son préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à annulation du protocole transactionnel conclu le 14 novembre 2014 entre la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, et la SCI 67 DIVISION LECLERC,

Déclare en revanche que le protocole transactionnel ne porte pas sur la conformité de la gaine de ventilation à la réglementation sécurité incendie de l’immeuble,

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Déclare recevable l’action en garantie décennale exercée par la la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, à l’encontre des locateurs d’ouvrage,

Déclare non prescrite l’action en responsabilité de la SCI 67 DIVISION LECLERC à l’encontre de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68,

Déclare la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, responsable de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil du désordre de nature décennale affectant la gaine d’origine traversant l’ensemble immobilier à usage d’habitation R+5, destiné à accueillir le système de ventilation haute du local commercial de 462 m2,

Déclare la société SEMO, la société TBI et la société C responsables de plein droit des désordres affectant la gaine d’origine sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

Met hors de cause M. H F,

Dit que le préjudice occasionné par ces désordres s’élève à la somme de 50 000 euros,

Condamne in solidum la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, la société SEMO, la SA AVIVA Assurances garantissant la société TBI, la société C à payer à la SCI 67 DIVISION LECLERC la somme de 50 000 euros en réparation des désordres relatifs à la gaine d’origine,

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

- la société SEMO : 30%

- la société TBI : 65%

- la société C : 5%,

Déboute la SCI 67 DIVISION LECLERC de son appel en garantie l’encontre de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, ainsi que de ses appels à garantie à l’encontre des sociétés SEMO, TBI et C, au titre des condamnations prononcées au profit de la société RESTAURANT L’AEROPORT et de M. A,

Déboute la SCI 67 DIVISION LECLERC de sa demande en paiement au titre des loyers à hauteur de la somme de 248 697 euros et de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, aux droits de laquelle vient la SAS NEXIMMO 68, ainsi que des sociétés SEMO, TBI et C,

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Déboute la SCI 67 DIVISION LECLERC de ses demandes dirigées tant à l’encontre de la société ORANGE que du Syndicat des copropriétaires défendeur,

Dit sans objet la demande de la société C tendant à déclarer irrecevable la société RESTAURANT L’AEROPORT et M. A en leurs prétentions au titre de la réalisation des travaux de mise en conformité de la gaine d’extraction d’origine et au rejet de la demande en garantie de la société NEXIMMO 68 à son encontre de ce chef,

Condamne la SCI 67 DIVISION LECLERC à payer à la SARL RESTAURANT L’AEROPORT et M. G A la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus,

Condamne in solidum la SCI 67 DIVISION LECLERC, la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI LE BOURGET DIVISION LECLERC, la société SEMO, la société AVIVA Assurances et la société C aux dépens comprenant les frais d’expertise,

Dit que la charge finale des dépens sera répartie par moitié entre d’une part, la SCI 67 DIVISION LECLERC, et d’autre part, les autres parties succombantes au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

Admet les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 26 Mai 2020

Le Greffier Le Président

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