TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 28/12/2023

à : Maître Jonathan SIAHOU

Copie exécutoire délivrée

le : 28/12/2023

à : M^e AYNES Nicolas

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV5ZA

N° MINUTE :

1/2023

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 décembre 2023

DEMANDEURS

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jonathan SIAHOU de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0170

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jonathan SIAHOU de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0170

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e AYNES Nicolas, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e AYNES Nicolas, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 décembre 2023 par Imen GRAA, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 28 décembre 2023

PCP JCP fond – N° RG 22/00041 – N° Portalis 352J-W-B7F-CV5ZA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé signé le 10 février 2015 et à effet du 1er avril 2015 jusqu’au 31 mai 2018, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D], représentés par la société Sotheby’s International Realty, ont donné à bail à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z], un appartement en duplex à usage exclusif d’habitation, situé [Adresse 4], d’une superficie de 350 m2, moyennant un loyer mensuel de 13 000 euros outre une provision sur charges mensuelle de 1000 euros. Le contrat prévoit le paiement d’un dépôt de garantie de 30 000 euros, ainsi qu’un règlement trimestriel du loyer par virement automatique bancaire ainsi qu’un délai de préavis de 3 mois pour chacune des parties. Le bail ainsi souscrit vise une location à usage d’habitation secondaire, soumis aux dispositions du code civil, et excluant l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 31 mars 2015, un procès-verbal de constat était dressé par huissier de justice à titre d’état des lieux d’entrée contradictoirement à la demande de Monsieur [M] [D] et de Monsieur [C] [L].

Un nouveau bail non daté, à effet du 1er avril 2018 et ce jusqu’au 31 mars 2021, a été signé entre les même parties pour reconduire la location débutée en 2015. Le nouveau bail souscrit est soumis aux dispositions du code civil et exclut l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il fixe un nouveau loyer, charges comprises, à la somme de 17 300 euros. Il est prévu un règlement trimestriel du loyer par virement automatique bancaire. Il est fait référence au dépôt de garantie précédemment versé par les locataires en 2015, ainsi qu’ à l’état des lieux réalisé en 2015.

Le 30 décembre 2020, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z], par acte de commissaire de justice, un congé pour qu’ils libèrent les lieux au 31 mars 2021, date d’échéance du contrat de bail.

Le 27 janvier 2021, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D], par acte de commissaire de justice, une opposition à congé, en indiquant que les bailleurs par l’intermédiaire de leur mandataire lors de la conclusion du bail initial, la société Sotheby’s International Realty, leur ont imposé un contrat d’adhésion pour ne pas avoir à se soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et entendent à ce titre faire valoir leurs droits notamment :

— faire application de la loi du 06 juillet 1989 ;

— demander l’application de l’encadrement des loyers ;

— demander le remboursement corrélatif des sommes indument perçues ;

— demander des dommages et intérêts.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2021, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ont fait assigner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D], à une audience du 21 mai 2021, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la nullité du bail ;

— substituer au bail annulé les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ;

— ordonner la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de 13700 euros ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à verser la somme de 120 150 euros à parfaire à titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie indument perçu ;

— prononcer la nullité de l’augmentation de loyer intervenu sur la période de location commencée à compter du 1er avril 2018 ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à rembourser Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] la somme de 115 500 euros à parfaire au titre de l’augmentation de loyer indument perçue ;

— prononcer la nullité du congé délivré le 30 décembre 2020 emportant renouvellement du bail pour une période de trois ans ;

— ordonner le renouvellement du bail pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2011 ;

— condamner les parties en présence à respecter le jugement à intervenir emportant bail entre les parties aux clauses et conditions suivantes :

— loyer mensuel d’un montant de 13 000 euros ;

— augmenté d’une provision pour charges de 1000 euros ;

— dépôt de garantie fixé à 13 000 euros ;

— prochain terme du bail : 30 mars 2024 ;

— autres charges et conditions relevant de la loi du 6 juillet 1989.

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à fournir sous astreinte une réédition des charges sur les trois dernières années à compter de l’acte introductif d’instance ainsi que le remboursement des sommes indument perçues sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— débouter Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] aux dépens en ce compris l’opposition à congé délivré par acte du ministère de Maître [H], huissier de justice ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-2592.

Le 06 avril 2021, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z], par acte de commissaire de justice, une sommation de libérer les lieux.

Par acte d’huissier en date du 18 mai 2021, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z], à une audience du 03 juin 2021, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer valide dans sa forme et au fond le congé délivré le 30 décembre 2020 par les époux [D] à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] et celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 25 950 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à verser aux époux [D] la somme de 50 000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à verser aux époux [D] la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] aux entiers dépens.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-5902.

Ces deux affaires ont fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 janvier 2022 ; au cours de laquelle la jonction de ces deux affaires a été prononcée, et a été poursuivie sous le numéro RG 11-21-2592 réenrôlée sous le numéro RG n° 22/00041 (réenrôlement suite au changement de logiciel).

Par courrier daté du 28 avril 2022 et signifié par huissier de justice le 20 mai 2022, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ont délivré congé de l’appartement sis [Adresse 4] avec effet au 31 juillet 2022, et visant l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 (délai de préavis d’un mois en zone tendue).

Le 22 juillet 2022, l’appartement a été libéré.

Le même jour, un procès-verbal de constat était dressé par huissier de justice à titre d’état des lieux de sortie contradictoirement à la demande de Madame [O] [D] et en présence notamment du conseil de Monsieur [C] [L] et de Mademoiselle [X] [Z] et de l’huissier mandaté par ces derniers.

Cette affaire a été appelée aux audiences suivantes : 10 mai 2022, 24 octobre 2022, 12 mai 2023 ; et à chaque fois un renvoi a été sollicité par les parties au litige.

A l’audience du 19 octobre 2023 :

« Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] (en l’espèce, les locataires), représentés par leur conseil, ont été autorisés à se référer à leur dernières écritures (écritures récapitulatives n°4 visées à l’audience du 19/10/2023).

Ils actualisent l’ensemble de leurs demandes et ajoutent une demande au titre des charges, une demande de compensation, ainsi que des demandes subsidiaires.

Ainsi, ils sollicitent de la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— de prononcer la nullité du bail ;

— substituer au bail annulé les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ;

— ordonner la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de 13 700 euros ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à verser la somme de 146 830 euros à parfaire à titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie indument perçu ;

— prononcer la nullité de l’augmentation de loyer intervenu sur la période de location commencée à compter du 1er avril 2018 ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à rembourser Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] la somme de 177 351.60 euros à parfaire au titre de l’augmentation de loyer indument perçue ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à rembourser Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] la somme de 24 996.29 euros à parfaire au titre des charges indûment perçues depuis le 1er avril 2015;

— prononcer la nullité du congé délivré le 30 décembre 2020 emportant renouvellement du bail pour une période de trois ans ;

— ordonner le renouvellement du bail pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2011 ;

— condamner les parties en présence à respecter le jugement à intervenir emportant bail entre les parties aux clauses et conditions suivantes :

— loyer mensuel d’un montant de 13 000 euros ;

— augmenté d’une provision pour charges de 583.40 euros ;

— dépôt de garantie fixé à 13 000 euros ;

— prochain terme du bail : 30 mars 2024 ;

— autres charges et conditions relevant de la loi du 6 juillet 1989.

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à fournir sous astreinte une réédition des charges sur les trois dernières années à compter de l’acte introductif d’instance ainsi que le remboursement des sommes indument perçues sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 5ème jour après la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] au profit de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ;

— débouter Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de leurs demandes tendant à voir écartée en totalité l’application de la loi du 06 juillet 1989 ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] aux dépens en ce compris l’opposition à congé délivré par acte du ministère de Maître [H], huissier de justice ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] au paiement de la somme de 40 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z], sollicitent de :

— cantonner la demande de requalification au second contrat de bail à effet du 1er mars 2018 ;

— substituer au bail annulé et en tant que de besoin ordonner l’application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] à verser la somme de 83 730 euros à titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie indûment perçu ;

— prononcer la nullité de l’augmentation de loyer intervenue sur la période de location commencée à compter du 1er avril 2018 ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] aux dépens en ce compris l’opposition à congé délivré par acte du ministère de Maître [H], huissier de justice ;

— condamner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] au paiement de la somme de 40 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— écarter l’exécution provisoire de droit dans l’hypothèse où la juridiction de céans entrerait en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [L] et Madame [Z].

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] soutiennent d’une part qu’on ne peut opposer à leur demandes de nullité du contrat la prescription triennale fixée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où cette dernière vise les actions en paiement dérivant d 'un contrat de bail et non les actions en nullité ou les actions en requalification du bail, qui selon eux n’est encadrée par aucune prescription spéciale.

Au surplus, ils considèrent que leur action ne peut être prescrite car ils ont été victimes d’une fraude qui a suspendu le délai de prescription ; fraude caractérisée par le fait que le bailleur connaissait leur situation de famille recomposée et ne pouvait donc ignorer qu’ils établissaient ainsi leur résidence principale.

Subsidiairement, ils sollicitent la nullité du deuxième bail souscrit en 2018 invoquant la non-acquisition de la prescription quinquennale à son égard dans la mesure où l’assignation en nullité délivré le 18 février 2021 a conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil interrompu la prescription.

D’autre part, ils soutiennent que la loi du 06 juillet 1989 devrait s’appliquer aux baux qu’ils ont conclus dans la mesure où ils portent sur une habitation occupée plus de 08 mois par an donc une habitation principale et non secondaire. Ils précisent que l’habitation principale étant définie comme le lieu du principal établissement, le lieu où le locataire a fixé le centre de ses activités et intérêts familiaux, le lieu qu’il occupe de manière effective et continue ou régulière, et que dans la mesure où ces critères sont remplis, la loi du 06 juillet 1989 qui est d’ordre public doit s’appliquer et s’imposer aux parties. Pour justifier de cela, ils précisent que Monsieur [L] gère 8 établissements en région parisienne, que Madame [Z] est salariée d’une société de conseil en restauration à [Localité 6], et que les enfants sont scolarisés à [Localité 6].

Ils produisent à cet égard notamment des attestations de proches (pièces n°14), des factures d’achat de courses quotidiennes (pièce n°8), les certificats de scolarité des enfants scolarisés à [Localité 6] (pièce n°6), les avis de taxes d’habitation (pièce n°7), les contrats d’assurance (pièce n°20), les factures d’électricité (pièces 9, 10 et 11) ainsi que des documents faisant état d’une domiciliation au logement litigieux (pièces n°25,26 et 27).

Ils évoquent également une jurisprudence récente de la CA de PARIS du 15 mars 2022 qui a validé une requalification de contrat à usage de résidence principale au motif que l’intermédiaire aurait dû s’opposer à la qualification de résidence secondaire qui ne correspondait pas à la réalité des besoins des candidats (en l’espèce deux jeunes actives travaillant à [Localité 6] dans le cadre de CDD). Ils précisent ainsi que leur situation de famille recomposée connue du bailleur constituait donc un modèle juridique en inadéquation avec le projet de résidence secondaire peu propice à la stabilité et l’éducation d’une famille composée de plusieurs enfants scolarisés à [Localité 6].

Ils tirent comme conséquence de l’application de la loi du 06 juillet 1989 :

— la nullité du congé délivré par les bailleurs, (non-respect du délai de 6 mois) ;

— l’exclusion du dépôt de garantie en cas de paiement d’avance du loyer (article 22 de la loi de 1989) ;

— la nullité du versement de 13 700 euros (30 000 euros versés – 16300 euros montant du loyer) qui doit leur être restitué et application d’une majoration de 10% à titre de retard dans la restitution de ce dépôt de garantie indument perçu qui aboutirait à la somme de 146 830 euros ;

— manquement à l’obligation de régularisation annuelle des charges ;

— la nullité de l’augmentation du loyer ;

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] (en l’espèce les bailleurs) représentés par leur conseil, ont été autorisés à se référer à leur dernières écritures (écritures récapitulatives n°4 visées à l’audience du 19/10/2023).

Ils actualisent l’ensemble de leurs demandes et ajoutent des demandes au titre des frais d’huissier et des frais de remise en état du logement.

Ainsi, ils sollicitent de la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la jonction des instances enrôlées sous les numéro RG 11-212592 et 11-215902 ;

— prononcer la validation du congé délivré le 30 décembre 2020 par exploit d’huissier à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à la demande de Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] ;

— En conséquence :

— constater que le bail renouvelé a pris fin le 31 mars 2021 ;

— condamner in solidum Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer et des charges soit 34 600 euros mensuels sur la période allant du 1er avril 2021 et jusqu’au 22 juillet 2022, date de libération des locaux et de les condamner de ce fait au paiement de la somme de 318 654.83 euros ou subsidiairement à 48 877, 42 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation qu’ils restent à devoir à leur bailleurs ;

— condamner in solidum Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement de la somme de 1 006.74 euros au titre des frais d’huissier que ces derniers ont été contraints d’engager ;

— condamner in solidum Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement de la somme de 122 811.21 euros au titre des frais que ces derniers ont été contraints d’engager pour remettre en état l’appartement ;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à verser aux époux [D] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi pour abus du droit d’agir en justice;

— condamner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à verser aux époux [D] la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] soutiennent d’une part qu’ils convient de joindre les deux affaires dans l’intérêt d’une bonne justice (article 367 du CPC), d’autre part que le congé qu’ils ont délivré est valable dans la mesure où il respecte les prescriptions du code civil ; et qu’il n’a pas lieu de lui faire application des prescriptions de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il s’agit bien d’un bail pour une résidence secondaire et non une résidence principale. Par conséquent, les époux [L] -[Z] leurs sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2021 et jusqu’au 22 juillet 2022, date de libération des lieux ; outre des frais nécessaires à la remise en état de l’appartement. Sur ce dernier point, ils appuient leur demande sur une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sorte ainsi que sur un devis listant et chiffrant les travaux nécessaires (pièce n°37).

Au surplus, ils soutiennent que les époux [L] -[Z] sont irrecevables à solliciter l’application de la loi du 06 juillet 1989, et invoquent à cet égard la prescription triennale fixée par l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 et à défaut la prescription quinquennale dont le point de départ est selon eux la conclusion du contrat de bail en date du 10 février 2015 (et non le bail renouvelé de 2018) conformément à des jurisprudences de la cour de cassation qui relèveraient que « le point de départ de la prescription applicable à l’action en requalification d’un bail court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelée chaque année par tacite reconduction ».

Enfin, ils considèrent que leur demande de requalification du bail est mal fondée dans la mesure où la qualification retenue en 2015 comme en 2018 est le résultat de la commune intention des parties, et que les consorts [L] -[Z] échouent à apporter la preuve que d’une part le bailleur avait connaissance qu’à la date de conclusion du contrat les locataires allaient en faire un usage de résidence principale, et d 'autre part que le bailleur en toute connaissance de cause aurait imposé la signature d’un bail à usage de résidence secondaire.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] soutiennent d’une part que la conclusion d’un bail à usage de résidence secondaire s’est fait à la demande expresse des consorts [L] -[Z] comme le prouve le mail adressé par leur mandataire Sotheby’s international Realty le 5 février 2015 et confirmé par l’attestation du 16 décembre 2021 (pièce n°3 et 33) ; mais aussi les pièces du dossier remis aux bailleurs avec notamment l’avis d’imposition sur les revenus et l’avis d’imposition de solidarité sur la fortune visant la résidence principale des locataires au [Adresse 1].

D’autre part, il n’est aucunement apporté la preuve qu’en 2015 ils en aient fait un usage de résidence principale puisque l’ensemble des éléments de preuve produits par les consorts [L] -[Z] sont tous postérieurs à 2015, et insuffisamment probants.

En outre, ils tirent comme conséquence de la non-applicabilité des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, le débouté des demandes au titre du dépôt de garantie, du montant du loyer et de la réédition des charges.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, 28 décembre 2023, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, par acte d’huissier en date du 18 février 2021, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] (locataires) ont fait assigner Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] (bailleurs) notamment pour voir annulé le bail d’habitation de résidence secondaire et lui voir substituer les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 applicables aux baux d’habitation à usage de résidence principale, et voir ainsi le congé délivré par les bailleurs déclaré nul. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-2592.

Par acte d’huissier en date du 18 mai 2021, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] (bailleurs) ont fait assigner Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] (locataires) notamment pour faire valider le congé délivré aux locataires. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 11-21-5902.

Les parties étant les mêmes dans les deux procédures, qui concernent la même situation contractuelle à sa voir le bail d’habitation relatif à l’appartement sis [Adresse 4].

Dès lors, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures.

Il y a donc lieu d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2592 et RG 11-21-5902 et de dire qu’elles se poursuivront sous le numéro 11-21-2592 réenrôlé sous le numéro RG 22/00041.

II-Sur la requalification de la demande principale

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sollicitent de DECLARER LE BAIL NUL pour non soumission aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et de lui SUBSTITUER les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun fondement textuel à la nullité n’est évoqué.

Au soutien de cette demande de nullité, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] rappellent le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et la nécessité de le voir appliquer à leur contrat de bail au motif que ce bail concerne en réalité une habitation principale et non une habitation secondaire.

Ces demandes s’analysent en réalité comme une demande de requalification du contrat de bail d’habitation à usage de résidence secondaire en un bail d’habitation à usage de résidence principale.

III-Sur la prescription extinctive

III-1- Sur le régime juridique applicable à la prescription

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

La question se pose de savoir quelle prescription appliquée : celle de droit commun ou celle expressément prévue dans la loi du 6 juillet 1989 en matière de bail d 'habitation.

En l’espèce, les locataires, les consorts [L] -[Z], ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de requalification de leur contrat de bail à usage de résidence secondaire en bail à usage d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, la règle de prescription qui doit s’appliquer est celle relevant du régime juridique que les demandeurs à l’action sollicitent d’appliquer.

[C’est en ce sens qu’a statué la Cour d’Appel d’Aix en Provence en date du 14 juin 2023 n° 22/02798 1ère et 8ème en chambres réunies, en considérant que l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail d’habitation en résidence principale doit être soumise à la prescription triennale et non quinquennale. Commentaire par [S] [G]. Loyers et Copropriété n° 9, Septembre 2023, comm. 130

La même solution a été retenue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 3 décembre 2015 en considérant que l’action en requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial doit être soumis à la prescription biennale des baux commerciaux et non à la prescription quinquennale.]

Par conséquent, dans la mesure où ils sollicitent l’application à leur bail des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c’est la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et non la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui trouve à s’appliquer.

III-2- Sur le point de départ de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce :

D’une part, le premier contrat de bail a été conclu le 10 février 2015. Et dans le bail, il est écrit de manière explicite qu’il est conclu pour une résidence secondaire, et qu’il est soumis aux dispositions du code civil à l’exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

C’est donc le jour de la conclusion du contrat, soit le 10 février 2015, qui est le point de départ du délai de prescription.

D’autre part, un deuxième contrat de bail en 2018 a été conclu. Si on ignore la date de signature, on sait qu’il a été négocié en mars 2018 (cf. échanges en pièces n°29 des bailleurs) et qu’il a pris effet au 1ier avril 2018. Sur ce dernier, il est expressément indiqué qu’il s’agit d 'un bail d’habitation pour une résidence secondaire, et que l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est exclue.

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, il ne s’agit pas d’une tacite reconduction du bail initial du 10 février 2015, mais bien de la conclusion d 'un nouveau bail puisque le montant du loyer a été modifié, de même que les charges (passant d 'une provision sur charges à un loyer charges comprises).

En l’absence de tacite reconduction du bail initial, les jurisprudences versées au débat en pièce 43 et 41 par les bailleurs ne peuvent trouver à s’appliquer en l’espèce.

Par conséquent, pour ce second bail, le point de départ n’est pas le 10 février 2015 mais bien le 1ier avril 2018, date de prise d’effet du nouveau contrat.

En outre, le moyen invoqué par les locataires d’une fraude à la loi qui empêcherait de faire partir le délai de prescription ne saurait prospérer ; les locataires échouant à apporter la preuve d’une quelconque fraude. Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats, que ces contrats ont été négociés et conclus en connaissance de cause par les deux parties.

III-3- Sur les conséquences de la prescription

L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L’article 2231 du même code dispose que l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

En l’espèce, les locataires ont assigné les bailleurs le 18 février 2021 en requalification du contrat de bail.

Toutes les demandes liées au premier contrat de bail conclus le 10 février 2015 se sont prescrites le 11 février 2018.

Par conséquent, Monsieur [L] et Madame [Z] sont irrecevables en toutes leurs demandes relatives au bail de 2015

Par contre, les demandes liées au deuxième contrat de bail à effet du 1ier avril 2018 se prescrivaient au 2 avril 2021 ; or l’assignation du 18 février 2021 est venue interrompre la prescription.

L’argument des bailleurs selon lequel l’assignation ne visait que le bail de 2015 et non celui de 2018 ne saurait prospérer dans la mesure où les locataires ont assigné en réponse au congé qu’il leur avait été délivré et que ce congé visait à mettre fin au bail en cours ; à savoir celui de 2018.

Les locataires sont donc recevables en leur demandes liées au contrat de bail à effet du 1ier avril 2018 qui feront l’objet d’un examen au fond.

IV-Sur la requalification du bail d’habitation de résidence secondaire en bail d’habitation de résidence principale

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées.

Ainsi, le juge ne saurait s’en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitat.

Il convient pour trancher cette question de se replacer au 1ier avril 2018 et de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion de ce nouveau bail, qui venait faire suite à trois années de location antérieure sous le régime de la résidence secondaire.

En l’espèce, il convient de relever que dès 2015, la commune intention des parties était de conclure un contrat de bail de résidence secondaire. En effet, le mail adressé par le mandataire des bailleurs est sans aucune ambiguïté (pièce n°3 confirmé par la pièce n°33 des bailleurs).

En outre, les pièces versées au dossier lors de la conclusion de ce bail initial font référence à une domiciliation principale à [Localité 5] (pièce n°3 des bailleurs). Certes, le bailleur avait connaissance que Monsieur [L] était séparé de sa famille et s’installait avec Madame [Z] en famille recomposée, mais cet élément n’est pas de nature à exclure la possibilité d’une résidence secondaire. Contrairement à ce qu’allègue les locataires, leur situation de famille recomposée ne constitue pas un modèle juridique en inadéquation avec le projet de résidence secondaire.

De plus, la situation sociale des locataires, propriétaires de plusieurs habitations dans toute la France, et gérant plusieurs restaurants dans toute la France voire même à l’étranger, peut légitimement amener à nécessiter et justifier une résidence secondaire à [Localité 6].

De surcroît, les bailleurs apportent des preuves suffisantes pour permettre à la juridiction de conclure que leur bien était d’abord mis en location à 25 000 euros, puis à 21000 euros, puis finalement est loué aux locataires à 13 000 euros. Les locataires ont donc pu négocier conséquemment le prix de la location, et il semble donc invraisemblable qu’on leur ait imposer contre leur gré la qualification de résidence secondaire. En tout état de cause, ils échouent à apporter une telle preuve.

En ce qui concerne la conclusion du nouveau bail en 2018, il ressort des pièces versées au débat que les bailleurs ont contacté les locataires dès la fin de l’année 2017 pour échanger oralement sur la conclusion d’un nouveau bail ; les échanges de courriels du 4 février 2018 puis des 4 et 10 mars 2018 démontrent que des discussions se sont tenues à ce sujet. Lors de ces échanges, le bailleur met en avant l’augmentation du loyer et indique le 4 février 2018 que « les autres conditions du bail actuel restent en vigueur » et sollicite du locataire son accord avec les termes suivants « merci de bien vouloir me confirmer votre accord à votre meilleure convenance. En cas d’accord, je vous proposerai un texte pour formaliser la reconduction du bail ». En l’absence de réponse des locataires, le bailleur les a relancés un mois après, et finalement Monsieur [L] a répondu « je vous confirme ma volonté de signer votre bail ». (Pièce n° 4 des locataires et Pièce n°29 des bailleurs)

A aucun moment, alors même qu’ils en avaient l’occasion, et qu’ils étaient mis en disposition de le faire, les locataires n’ont indiqué au bailleur que le logement était en réalité occupé à titre de résidence principale et non de résidence secondaire.

Il ressort ainsi de tout ce qui précède qu’en 2018, la commune intention des parties était de conclure un contrat de bail de résidence secondaire et non principale ; et que le bailleur ne pouvait appréhender autrement la situation de ses locataires.

Par conséquent, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] seront déboutés de leur demande de requalification du bail et d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Au surplus, et à toutes fins utiles, il convient de relever que les nombreuses pièces versées au débat par les locataires ne permettent pas d’établir que l’appartement situé au [Adresse 4] est occupé à titre de résidence principale depuis 2018 (et encore moins depuis 2015), dans la mesure où :

— les certificats de scolarité fournis sont postérieurs à la conclusion du bail du 1ier avril 2018 (pièce n°6 des locataires);

— les factures d’achat alimentaires qui sont fournies ne démontrent aucun achat avant décembre 2019, puis des achats peu importants en décembre 2019, en janvier 2020 et février 2020. On constate une fréquence importante d’achats en mars et avril 2020 (période du confinement) et des achats moins récurrents en mai 2020, juin 2020, (pas d’achat en juillet et aout 2020), septembre, octobre, novembre 2020 et décembre 2020 (pièce n°8 des locataires), qui pourraient très bien correspondre à une occupation à titre de résidence secondaire.

— les factures de gaz permettent de relever que les consommations étaient relativement semblables dans les périodes suivantes : du 27/12/2017 au 03/07/2018, du 04/07/2018 au 26/12/2018, de juillet 2019 à décembre 2019, mais qu’elles triplent pour la période de juillet 2019 à décembre 2020 (pièces n°9 des locataires).

— une attestation de Monsieur [U] [B] indiquant que Monsieur [L] a vécu dans le logement litigieux durant la période de confinement de mars 2020 à mai 2021.

— attestation d’assurance à titre de résidence principale pour la période de 12/12/2020 au 11/12/2021 : on relèvera l’absence d’attestation antérieure et le fait que l’attestation repose sur les déclarations de l’assuré

— les attestations des proches ([H] [J], [F] [V], [A] [T], [X] [L], [E] [Z], [P] [R]) évoquent une occupation du logement à titre de résidence principale sans dater cette occupation ; (pièce n°14 des locataires)

— seules deux personnes déclarent que cette occupation à titre de résidence principale a débuté dès 2015 ([K] [N], et [Y] [W]) sans que ce ne soit corroboré par d’autres éléments (pièce n°14 des locataires)

— le paiement des taxes d’habitation en 2020, 2019, 2016 et 2015 ne prouve rien quant à une résidence principale ou secondaire (pièce n°7 des locataires)

— les factures des fournisseurs divers n’apportent aucun élément de preuve quant à l’occupation à titre de résidence principale ou secondaire (pièce n°10 des locataires)

— de même les pièces d’identité ou la carte électorale ou même l’adresse déclarée au JAF reprennent l’adresse telle qu’elle ressort des déclarations des demandeurs à l’acte civil et ne peut emporter quelconque force probante.

Il ressort de l’examen de ces pièces l’absence d’un véritable faisceau d 'indice permettant de dire que le bien est occupé à titre de résidence principale depuis 2018 ; on ne peut que constater que ce bien semble avoir été occupé surtout pendant le confinement (not. au regard de la hausse très forte des achats et de la consommation de gaz).

En outre, il convient de rappeler à toutes fins utiles que quand bien même ils auraient apporté la preuve d’une occupation à titre de résidence principale, encore fallait-il qu’ils en alertent le bailleur et sollicitent son accord pour requalifier le contrat de bail. Ils ne pouvaient unilatéralement changer l’objet du contrat ou la destination de cette location sans l’en alerter. En effet, un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Echouant à prouver que la location à titre de résidence secondaire ne ressortait pas de la commune intention des parties, échouant à prouver l’existence d’une quelconque fraude, et au surplus échouant même à prouver l’occupation à titre de résidence principale du logement litigieux, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] seront déboutés de leur demande de requalification du bail et d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ils seront également déboutés des demandes subséquentes reposant sur l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; à savoir :

— la demande en remboursement de la somme de 13 700 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie fondée sur l’article 22 alinéa 1 de loi du 06 juillet 1989,

— la demande de paiement de la somme de 146 830 euros à titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie indûment perçu fondée sur l’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989 ;

— la demande en nullité de l’augmentation du loyer, et le remboursement de la somme de 177 351.6 euros à titre de l’augmentation de loyer indûment perçue fondées sur l’article 5 du décret du 27 juillet 2017 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

V-Sur la demande au titre des charges

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] soutiennent que Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] n’ont jamais procédé à une régularisation des charges ; que cette dernière s’est opérée durant l’instance en cours qui a amené au versement dans les débat des pièces n° 30 des bailleurs. Des décomptes de charges transmis, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] calculent les charges liées à la location du bien, et soustraient les 12 000 euros versés par eux annuellement, et sollicitent ainsi le remboursement de la différence entre les sommes versées par eux et les charges réelles.

En outre, ils soutiennent que leur action ne peut être prescrite puisque le point de départ de la prescription est le jour de la communication des décomptes de charge.

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] soutiennent le même raisonnement pour le bail initial qui prévoyait un loyer mensuel de 13 000 euros et 1000 euros de provision sur charge, que pour celui de 2018 qui prévoit un loyer toutes charges comprises de 17 300 euros.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] soulèvent la prescription d’une partie de ses demandes et sollicitent le débouté de ces demandes au motif que les dispositions de la loi de 1989 ne s’appliquent pas et que les parties avaient fait le choix d’une forfaitisation des charges qui échappent à l’obligation de rapprocher les provisions des charges effectivement dues.

V-1-Sur la prescription de l’action en répétition de l’indu des charges payées

L’article 1302 du code civil dispose : " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. "

L’article 1302-1 du même code dispose : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. »

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En l’espèce, la demande de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] est une demande en restitution de l’indu, qui est une action mobilière personnelle qui se prescrit dans le délai de 5 ans.

La cour de cassation considère que le point de départ du délai de prescription court " à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ". (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, 16-22.445, Publié au bulletin).

Le délai de prescription ne commençant à courir qu’à compter de la transmission par les bailleurs des décomptes de charge, qui est intervenue, en l’espèce, au cours de la présente instance, l’action des locataires en répétition de l’indu n’est pas prescrite.

V-2-Sur le bien-fondé de la demande en répétition de l’indu

En l’espèce, il convient de rappeler que les deux baux litigieux sont soumis aux dispositions du code civil et non aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et notamment pas à son article 23 qui définit la notion de charges récupérables.

L’article 1710 du code civil dispose : « Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre moyennant un prix convenu entre elle. »

L’article 1728 du même code ajoute : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Le code civil renvoie donc à ce qui a été convenu entre les parties et donc aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, le bail conclu le 10 février 2015 fixe un loyer à 1300 euros et une provision sur charges de 1000 euros.

Il ressort de ce bail au paragraphe III les éléments suivants : " en sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part des charges réglementaires, conformément à la liste fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de ma chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Elles seront réglées mensuellement en même temps que le loyer principal. (…)

«  CONTRAT D’UNE DUREE SUPERIEURE A UN AN (en l’espèce bail conclu pour trois ans) : si le présent contrat est conclu pour une durée supérieure à un an, les charges mensuelles fixées en page 4 seront considérées comme des provisions devant faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Leur montant sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. (…) "

Il ressort de ce qui précède que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont bien fondés à solliciter le remboursement du différentiel entre les provisions versées et les chargées réelles :

Ainsi :

— du 01 avril 2015 au 31 mars 2016 : ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont de 8412.39 (et non 8402.39) soit une différence de 3587.61 euros.

— du 01er avril 2016 au 31 mars 2017 : ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont de 6257.07 soit une différence de 5742.93 euros.

— du 01er avril 2017 au 31 mars 2018 : ils ont versé 12000 euros alors que les charges réelles sont de 7370.44 soit une différence de 4629.56 euros.

Ainsi, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] seront condamnés à payer à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] la somme de 13 960.10 euros pour les charges indument perçues entre le 1er avril 2015 et le 31 mars 2018.

***

En l’espèce, un deuxième bail a été conclu avec effet au 1er avril 2018.

Le montant du loyer est fixé à 17 300 euros.

A la case « provision sur charge » rien n’est indiqué et le montant de 17 300 euros est repris à la case « montant total du loyer ».

Ainsi, les parties ont convenus que le montant du loyer englobera les charges.

Le montant dû mensuellement étant bien la somme de 17 300 euros, aucune somme n’a été indument versée au titre de charges non justifiées.

Par conséquent, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] seront déboutés de leur demande de remboursement des sommes de 5695.51 et 5330.68 au titre des prétendues sommes indument payées pour les années 2018-2019 et 2019-2020.

Ils seront également déboutés de leur demande de réédition de charges, devenue sans objet.

VI-Sur la validité du congé délivré le 30 décembre 2020

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat est donc toujours soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil, qui permettent au bailleur de délivrer congé, sans forme ni motif particulier, moyennant toutefois un préavis d’un délai correspondant aux usages, sauf clause particulière du bail.

Pour rappel :

L’article 1737 du code civil dispose que « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. »

L’article 1738 du même code dispose : « si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. »

L’article1739 du même code précise : « lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. »

En l’espèce, il est expressément prévu que le bail prend effet au 1ier avril 2018 et prend fin au 31 mars 2018.

Il est également prévu qu’il est conclu pour 3 ans renouvelable en tacite reconduction et par périodes de trois ans faute de congé préalable.

Dans les conditions générales du bail, à l’article intitulé « DUREE-RESILIATION » il est indiqué " que le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier :

— par le LOCATAIRE, à tout moment, en prévenant le bailleur 3 mois à l’avance, délai ramené à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

— par le BAILLEUR, en prévenant le LOCATAIRE 3 mois au moins avant le terme du contrat ou avant le terme de chacune des tacites reconductions. "

Le bail litigieux a donc expressément convenu d’un droit au congé, pour les deux parties, signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins trois mois à l’avance.

Le congé délivré par acte d’huissier le 30 décembre 2020, à effet du 31 mars 2021, respectant les conditions de forme et de délai prévues par le contrat, est dès lors valable, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 mars 2021.

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] se sont trouvés ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1ier avril 2021.

Ayant quitté le logement le 22 juillet 2022, il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

VII-Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

VII-1-Sur le principe même de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Ainsi, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont redevables d’une indemnité d’occupation pour la période du 1ier avril 2021 au 22 juillet 2022 (date de libération des lieux).

VII-Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les bailleurs sollicitent la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation d’un montant fixé au double du loyer. Ils se réfèrent pour cela à une stipulation du contrat de bail intitulée :

«  CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSES PENALES :

2. Si le LOCATAIRE déchu de tout droit d’occupation ne libère les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser, par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le BAILLEUR du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du BAILLEUR. "

L’article 1231-5 du code civil dispose :

«  Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. (…)"

En l’espèce, cette stipulation contractuelle prévoit un dédommagement en cas de maintien dans les lieux d’un montant fixé au double du loyer. Cette stipulation n’est autre qu’une clause pénale.

Les bailleurs n’apportant aucun élément justifiant de fixer cette indemnité d’occupation à une telle somme, elle sera considérée comme manifestement excessive et sera réduite.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer courant à savoir 17300 euros par mois (soit 558 euros par jour).

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] versent au débat un décompte (pièce n°52 des locataires) faisant état d’une dette de 318 654,83 euros puisqu’ils chiffrent l’indemnité d’occupation due à la somme mensuelle de 34 600 euros. Selon ce décompte, les locataires ont réglé l’ensemble des loyers jusqu’au mois d’avril 2022 inclus.

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] reconnaissent dans leurs écritures l’absence de paiement des loyer ou d’indemnités d’occupation pour la période de mai à juillet 2022.

Il ressort de tous ces éléments, que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] seront condamnés à payer la somme de 48 876 euros au titre du solde de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er mai 2022 au 22 juillet 2022. [(17 300X2) + (22X558 euros)].

VIII-Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Les articles 1730 et 1732 précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, et qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et par acte d’huissier de justice le 31 mars 2015. Un état des lieux de sortie a également été établi contradictoirement et par acte d’huissier de justice le 22 juillet 2022 (pièce n°36 des bailleurs ; pièces 28 et 29 des locataires).

En outre, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] font état notamment des dégradations suivantes, sans les expliciter ni les préciser davantage, et sans expliquer en quoi il s’agit de dégradations locatives:

— dégradations des parquets ainsi que de certains meubles en bois (placards, bibliothèques, plans de travail) ;

— des brisures et des cassures de plaques de pierre de parement (cuisine) et d’une vitre (salle de bain)

— dégradations sur les peintures.

Ils versent au débat des devis auxquels ils se réfèrent pour chiffrer leur demande (pièce n°36). Il ressort de la lecture de ce devis, qu’ils sollicitent :

-88 074,98 euros au titre des frais de travaux de peinture et de décor pour l’entier appartement ;

-28 836,26 euros au titre des frais de ponçage et vitrification du parquet de l’entier appartement, traitement d’une tête de lit, traitement marche, et le remplacement du plan de travail en chêne massif du bureau.

Il convient de relever d’une part que le comparatif des descriptifs des peintures lors de l’état des lieux d’entrée et lors de l’état des lieux de sortie ne fait apparaitre aucune dégradation locative. L’état des peintures est satisfaisant et rien d’autre que ce qui relève de l’usure normale liée à l’occupation des lieux pendant sept ans n’est à constater.

Il convient à ce titre de relever que la remise en peinture qui relève de l’obligation d’entretien des lieux par le bailleur, puisque les revêtements ont une durée de vie limitée, ne peut être réclamée aux locataires sortants.

Par conséquent, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 88 074,98 euros correspondant aux frais de travaux de peinture et de décor pour l’entier appartement.

D’autre part, il convient de relever que le comparatif des descriptifs de l’état des parquets lors de l’état des lieux d’entrée et lors de l’état des lieux de sortie ne fait apparaitre aucune dégradation locative. L’état des parquets est satisfaisant et rien d’autre que ce qui relève de l’usure normale liée à l’occupation des lieux pendant sept ans n’est à constater. En effet, déjà lors de l’état des lieux d’entrées des rayures, des marques, de traces de frottement, ou encore des traces d’usures sur le parquet étaient visibles aussi bien dans l’entrée, que dans le séjour, la pièce sur cour, que dans la chambre. Lors de l’état des lieux de sortie, des rayures et des traces sont visibles ainsi que des différences de teinte sur le parquet (qui était déjà visible dans l’une des chambres lors de l’entrée dans les lieux). Certes, ces différences de teinte se sont accrues mais elles ne s’expliquent pas par des dégradations locatives mais par la vétusté (leur usage pendant 7 ans).

Par conséquent, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 18 807,78 (9066,75+1377+900+3465+1039,5+1920,03) au titre des frais de remise en état du parquet.

En outre, il ressort du devis fourni que Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sollicitent 630 euros au titre de la tête de lit, sans expliciter la nature des dégradations locatives qui l’affectent. Il ne ressort ni de leurs écritures ni du comparatif des deux états des lieux (d’entrée et de sortie) une dégradation locative sur cet élément.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande sur ce point.

Enfin, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sollicitent la somme de 7816,5 euros au titre des frais de remise en état du plan du travail du bureau dans la mesure.

Le comparatif des états des lieux démontre que des dégradations existaient déjà. Ainsi on peut lire les éléments suivants :

— A l’état des lieux d’entrée il était déjà relevé : « le plan de travail du bureau comporte des griffures superficielles en partie centrale et une petite brulure sur le rebord de la tablette côté droit »

— A l’état des lieux de sortie : « dans la pièce principale sur la rue Bonaparte, une sorte de grand plan de travail dégradé côté gauche avec traces de pot de plantes avec deux marques nettes foncées qui ont tâchés le bois et des petites rayures. ».

Il convient de constater que Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] échouent à prouver qu’il s’agit de dégradations locatives et que ces alléguées dégradations sont exclusivement imputables aux locataires à qui on devrait faire porter la charge de l’entier remplacement de ce plan de travail.

Ils seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

Au surplus, il convient de relever que les seuls points saillants qui ressortent de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, sont les suivants :

— sous le plan de travail de la cuisine, une plaque de pierre de parement est cassée ;

— robinetterie de la salle d’eau entartrée ;

— une gouttière remplie de détritus de végétaux nécessitant d’être nettoyée ;

— dans le local des toilettes deux trous chevillés avec deux clous X face à la porte d’accès ;

— dans la salle de bain attenante à la chambre de maître, le jointement de la douche doit être refait et pierre dégradée ;

— un éclat sur la peinture au droit de la poignée dans la salle d’eau attenante à la 3ieme chambre.

Ces quelques éléments n’ont pas donné lieu à une demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives ou du défaut d’entretien des locataires.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sont ainsi déboutés de l’ensemble de leur demande formulée au titre des dégradations locatives.

IX-Sur la demande en paiement de la somme de 1 006.74 euros au titre des frais d’huissier

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sollicitent la condamnation de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement de la somme de 1 006,74 euros au titre des frais d’huissier suivant :

— coût de la sommation de quitter les lieux le 6 avril 2021 ;

— commandement de payer du 2 juin 2022 et tentative de saisies conservatoires de créances ;

En l’espèce, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] échouent à prouver en quoi ces frais sont autres que ceux qui pris en charge au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] seront déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 1 006.74 euros au titre des frais d’huissier.

X-Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi du fait de l’abus du droit à agir

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sollicitent la condamnation de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] au paiement de la somme de 10000 euros au titre du préjudice moral subi. Ils allèguent que « les preneurs ont abusé de leur droit d’agir en justice » en « prétendant qu’ils auraient été contraints et forcés par le bailleur de signer un bail » résidence secondaire «   ». Ils indiquent en page 12 de leurs conclusions « Outre que ces allégations sont dénuées de fondement, elles s’accompagnent de propos violents, sciemment vexatoires et mensongers à l’endroit des bailleurs qui remettent directement en cause leur intégrité et leur bonne foi et qui leur causent un préjudice moral ».

Aucun fondement juridique au soutien de cette demande n’est soulevé par les parties.

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou encore avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, les conditions pouvant justifier une telle condamnation sont insuffisamment caractérisés.

Par conséquent, Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] seront déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice moral subi du fait de l’abus du droit à agir.

XI-Sur les comptes entre les parties

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] (les locataires) sollicitent la compensation de leur éventuelle condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation avec les condamnations prononcées à l’encontre du bailleur.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] n’ont formulé aucune observation quant à cette demande.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont condamnés au paiement d’un solde d’indemnité d’occupation d’un montant de 48 876 euros.

Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] (les bailleurs) sont condamnés à payer à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] la somme de 13 960.10 euros pour les charges indument perçues entre le 1er avril 2015 et le 31 mars 2018.

Il en résulte que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] restent redevables de la somme de 34 915,90 euros (48 876 – 13 960.10).

XII-Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont les parties perdantes.

Ils seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont condamnés aux dépens.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 3 000 euros (trois-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur demande faite sur ce point.

Compte-tenu de la nature des faits, l’exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 11-21-2592 et RG 11 21-5902 et DIT qu’elles se poursuivent sous le numéro RG 11-21-2592 réenrôlé sous le numéro RG 22/00041 ;

REQUALIFIE la demande de nullité du contrat de bail et de l’application à ce dernier des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en demande de requalification du bail d’habitation de résidence secondaire en bail de résidence principale ;

DECLARE IRRECEVABLE, car prescrite, la demande de Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de requalification du bail du 10 février 2015 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande de requalification du bail à effet du 1ier avril 2018 ;

RAPPELLE que le bail à effet du 1ier avril 2018 est soumis aux dispositions du code civil en ce qu’il s’agit d 'une bail d’habitation pour une résidence secondaire ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande d’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande en remboursement de la somme de 13 700 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande de paiement de la somme de 146 830 euros à titre de majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie indûment;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande en nullité de l’augmentation du loyer,

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande de remboursement de la somme de 177 351.6 euros à titre de l’augmentation de loyer indûment perçue ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leurs demandes de réédition des charges;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande de remboursement de la somme de 11 026.19 euros au titre des prétendues sommes indument payées pour la période du 1er avril 2018 au 31 mars 2020 ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] par Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] d’un congé en date du 30 décembre 2010 relatif au bail à effet au 1ier avril 2028 et concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mars 2021 ;

DIT que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] ont été occupants sans droit ni titre du 1ier avril 2021 au 22 juillet 2022 ;

REDUIT le montant de l’indemnité d’occupation fixée dans la clause pénale du bail à effet du 1ier avril 2028 au montant du loyer courant soit la somme mensuelle de 17 300 euros (dix-sept-mille-trois-cent euros) ;

DEBOUTE donc Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation due ;

JUGE que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont redevable du paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 17 300 euros pour la période du 1ier avril 2021 au 22 juillet 2022 ;

CONSTATE qu’une partie de ces indemnités d’occupation a déjà été réglée à Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] ;

QU’EN CONSEQUENCE JUGE que Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] sont débiteurs de la somme de 48 876 euros (quarante-huit-mille huit-cent-soixante-seize euros) au titre du solde restant des arriérés d’indemnités d’occupation dues ;

JUGE que Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] sont débiteurs de la somme de 13 960.10 euros au titre des charges indument perçues entre le 1er avril 2015 et le 31 mars 2018 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] en conséquence à verser Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] la somme de 34 915.90 (trente-quatre-mille-neuf-cent-quinze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre du solde des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de leur demande indemnitaire au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de leur demande au titre des frais d’huissier ;

DEBOUTE Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [O] [I] épouse [D] de la somme de 3000 euros (trois-mille-euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Mademoiselle [X] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire et qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

LE GREFFIE LE JUGE