TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/11535

N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDD

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [S] [O] épouse [L]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

PARTIE INTERVENANTE

La Société STH DUCRIC, SCI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand BAGUENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0210

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11535 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [S] [O] épouse [L] est propriétaire des lots n° 28, 44 et 48 situés dans les bâtiments B et C de l’immeuble. La SCI STH 83 DUCRIC est propriétaire du lot n° 33 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 15 septembre 2021, Mme [S] [O] épouse [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter à titre principal l’annulation des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4, 7 (7.1 et 7.2), 14, 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la société STH DUCRIC est intervenue volontairement à l’instance, pour demander au tribunal de :

Dire et juger tant recevable que bien fondée la SCI STH DUCRIC en son intervention volontaire à l’instance,

Débouter Mme [S] [O] épouse [L] de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2021 et de la résolution n° 40 de cette même assemblée et de toutes autres demandes formulées à l’encontre de la SCI STH DUCRIC,

Condamner Mme [S] [O] épouse [L] à lui verser une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mai 2023 et l’affaire a été fixée au 26 septembre 2024 pour plaidoirie.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée par le syndicat des copropriétaires défendeur au motif que l’ordonnance de clôture avait été prononcée le jour de la notification des dernières conclusions de Mme [O]. Il a révoqué l’ordonnance de clôture du 30 mai 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état tout en maintenant la date de plaidoirie au 26 septembre 2024.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a demandé au juge de la mise en état de déclarer Mme [O] irrecevable en ses demandes de nullité des résolutions 5.3 et 8.3 de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Par mention au dossier en date du 30 avril 2024 notifiée aux parties par bulletin électronique le 3 mai 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré l’incident recevable,

— joint l’incident au fond de l’affaire, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, après avoir constaté que la fin de non-recevoir soulevée, à la supposer fondée, ne mettrait pas fin à l’instance puisqu’elle vise deux des huit résolutions contestées par le demandeur,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 26 septembre 2024 pour conclusions récapitulatives des demandeurs sur le fond et sur l’incident au plus tard le 15 juin 2024, éventuelles conclusions récapitulatives du défendeur sur le fond et sur l’incident au plus tard le 30 juillet 2024, clôture et plaidoiries.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, Mme [S] [O] épouse [L] demande au tribunal de :

Vu les articles 14-1, 18-1, 21 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 7, 9, 11 et 13 du décret du n° 67-223 du 17 mars 1967,

Dire et juger recevable Mme [S] [O] épouse [L] en son recours contre l’assemblée générale du 28 juin 2021,

L’en déclarer bien fondée,

En conséquence,

Annuler les résolutions 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4, 7 (7.1 et 7.2), 14, 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] demande au tribunal de :

Déclarer Mme [O] irrecevable en ses demandes de nullité des résolutions 5.3 et 8.3 de l’AG du 28 juin 2021,

Débouter Mme [O] de toutes ses demandes,

La condamner à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI STH DUCRIC, sur le fondement de l’article 325 du code de procédure civile, dès lors que la présente instance comprend une demande d’annulation de la résolution n ° 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 relative à une autorisation de travaux sollicitée par la SCI STH DUCRIC.

1 – Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4, 7 (7.1 et 7.2), 14, 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021

1-1 Sur la recevabilité

Mme [O] soutient que l’ensemble de ses demandes sont recevables. S’agissant en particulier des résolutions n° 5.3 et 8.3, elle fait valoir que, en votant de nouveau des résolutions approuvées par l’assemblée générale du 17 septembre 2020, l’assemblée générale du 28 juin 2021 a remis en cause ces résolutions. Elle expose que les résolutions réitérant de précédentes résolutions peuvent être contestées (Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073). Elle considère, au surplus, que l’autorité de la chose jugée ne peut être invoquée, dès lors que l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 mai 2022 l’a déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 septembre 2020 en son entier, sans statuer sur la validité des résolutions concernées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que Mme [O] est, faute d’intérêt à agir, irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n° 5.3 et 8.3 adoptées par l’assemblée générale du 28 juin 2021, dès lors que :

— ces résolutions ont réitéré les résolutions approuvant les comptes au 30 juin 2019 et votant le budget du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 votées par l’assemblée générale du 17 septembre 2020, afin que la contestation de ladite assemblée, dans le cadre d’une instance distincte enrôlée sous le numéro RG 20/120301, ne paralyse pas le fonctionnement de la copropriété,

— depuis lors, une ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 mai 2022 a déclaré Mme [O] irrecevable en sa demande principale tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 17 septembre 2020 en son entier, de sorte que les résolutions de l’assemblée générale du 17 septembre 2020 approuvant les comptes au 30 juin 2019 et votant le budget du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 sont définitives.

***

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application de l’article 31 du code de procédure civile, « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

La délibération d’une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d’annulation (Civ. 3ème, 25 octobre 2006, n° 05-17.278, arrêt prononcé au visa des articles 17 et 42 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2021 que Mme [O] s’est opposée à l’ensemble des résolutions critiquées, qui ont été adoptées. Ce procès-verbal a été notifié à Mme [O] le 15 juillet 2021 (pièce n° 2 de Mme [O]). Elle a donc agi, par assignation délivrée le 15 septembre 2021, dans le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées de l’alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1942.

Par ailleurs, les résolutions n° 5.3 (approbation des comptes de charges de l’exercice, incluant les travaux des bâtiments B et C, clos le 30 juin 2019) et n° 8.3 (confirmation du budget du 1/07/2020 au 30/06/2021 pour un montant de 40.518 € et confirmation des appels budgétaires trimestriels correspondant à appeler les 1/07/2020, 1/10/2020, 1/01/2021, 1/04/2021) adoptées par l’assemblée générale du 28 juin 2021 (pièce n° 2 de Mme [O]) réitèrent les résolutions n° 4.2 et 7.2 adoptées par l’assemblée générale du 17 septembre 2020 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires).

Les résolutions n° 5.3 et 8.3 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 ont fait l’objet d’un vote de sorte qu’elles sont bien des décisions au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, nonobstant le fait qu’elles réitèrent des décisions antérieures.

Le caractère définitif des résolutions n° 4.2 et 7.2 adoptées par l’assemblée générale du 17 septembre 2020, qui résulte de la décision du juge de la mise en état du 24 mai 2022 déclarant Mme [O] irrecevable à solliciter l’annulation de ladite assemblée générale dans son entier (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires), et de ce que Mme [O] ne contestait pas à titre subsidiaire ces résolutions (jugement du 6 février 2024, pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), est sans incidence sur l’existence des résolutions n° 5.3 et 8.3 adoptées postérieurement dans le cadre d’une assemblée générale indépendante, qui peuvent donc faire l’objet d’une contestation.

Il convient donc de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [O] pour solliciter l’annulation des résolutions n° 5.3 et 8.3 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

— déclarer Mme [O] recevable, en la forme, en ses demandes d’annulation des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4, 7 (7.1 et 7.2), 14, 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Par ailleurs, le tribunal constate que Mme [O] présente, dans la seule partie de ses conclusions relative à l’exposé de ses moyens, une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 123 du code de procédure civile, au motif que le syndicat des copropriétaires a soulevé tardivement, dans une intention dilatoire, l’incident relatif à la recevabilité de ses demandes d’annulation des résolutions 5.3 et 8.3. Cette demande n’est cependant pas énoncée dans le dispositif de ses conclusions. Le tribunal n’en est donc pas saisi, en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 768 du code de procédure civile.

1-2 Sur les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4

Mme [O] soutient que les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4 sont nulles, dès lors que :

— elles approuvent des comptes et des budgets prévisionnels au-delà des délais prévus par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété,

— la convocation ne mentionnait pas les modalités de prise de connaissance des pièces justificatives de charges, en violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, alors qu’elle est copropriétaire et membre du conseil syndical,

— le syndic ne lui a pas remis les documents comptables sollicités avant la tenue de l’assemblée générale, alors qu’un envoi dématérialisé des documents est d’usage et que le syndic ne lui a pas proposé de venir consulter ces documents,

— les annexes à la convocation n’étaient pas complètes et conformes aux documents exigés à peine de validité par les articles 11. I, 1°, 2°, 4° et 7°, et 13 du décret du 17 mars 1967, ce qu’elle a soulevé par courriel adressé au syndic avant l’assemblée générale et ce qui a été confirmé par le syndic postérieurement à l’assemblée générale.

Elle expose que les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2 sont nulles, sur le fondement des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, en ce que ces résolutions ne sont pas suffisamment précises et ne permettent pas le vote éclairé des copropriétaires qui ne sont pas comptables, étant en particulier relevé :

— une impossibilité de distinguer l’objet des résolutions n° 5.4 et 6.2,

— une absence de mention, au sein des résolutions, des annexes auxquelles les copropriétaires doivent se référer,

— le fait qu’elle ne pouvait imaginer devoir se référer au relevé général des dépenses puisque ce relevé ne figure pas dans la liste des annexes obligatoires dressée par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.

Elle fait enfin valoir que les résolutions n° 5.3 et 8.3 sont nulles pour avoir été inscrites en fraude à la procédure de contestation de l’assemblée générale initiée par elle à l’encontre de l’assemblée générale du 17 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que :

— le délai prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas prescrit à peine de nullité (Cour d’appel de [Localité 7], pôle 4, 2è ch. 5 décembre 2012, n° 10/23732) ; aucun texte ne prévoit de délai pour l’approbation des comptes ni, a fortiori, de sanctions relatives à de tels délais,

— les modalités de consultation des pièces justificatives de charges étaient mentionnées sur la convocation,

— il appartenait à Mme [O] de se rendre dans les locaux du Cabinet [J] pour consulter les pièces comptables selon les modalités rappelées dans la convocation et conformes aux articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967,

— les annexes à la convocation étaient complètes et Mme [O] ne précise pas les motifs d’irrégularité de ces annexes, étant précisé que l’absence d’ouverture d’un livret A n’est ni une erreur comptable, ni une obligation, que l’annexe 1 détaille les chiffres de l’exercice clos et de l’exercice précédent qui sont nécessairement différents puisqu’il s’agit d’exercices comptables différents, et que l’annexe 2 détaille les dépenses générales et non les travaux qui figurent dans l’annexe 4.

En outre, il considère que les résolutions n° 5.3, 5.4 et 6.2 sont suffisamment claires, étant précisé que la résolution n° 5.4 approuve les dépenses et que la résolution n° 6.2 approuve la trésorerie disponible, conforment aux documents clairs annexés à la convocation.

Il expose qu’il était en droit de faire revoter des résolutions dont la validité était suspendue aux termes d’une décision de justice définitive à intervenir.

Décision du 05 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11535 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFDD

En l’espèce, l’assemblée générale a adopté, le 28 juin 2021, les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4 ainsi libellées :

— « Résolution n° 5.3 : l’assemblée générale approuve, sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l’exercice, incluant les travaux des bâtiments B et C, clos le 30 juin 2019, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire.

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 584/1533èmes ».

— « Résolution n° 5.4 : l’assemblée générale approuve, sans réserve, en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l’exercice, incluant les travaux des bâtiments B et C, clos le 30 juin 2020, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire.

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 584/1533èmes ».

— « Résolution n° 6.2 : l’assemblée générale approuve, les états comptables arrêtés au 30 juin 2020, incluant les travaux votés conformément aux documents joints en annexe à la convocation de la présente assemblée générale et laissant apparaitre un solde financier créditeur de 5.287, 92 €.

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 584/1533èmes ».

— « Résolution n° 8.3 : l’assemblée générale confirme le budget du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 pour un montant de 40.518,00 € et confirme les appels budgétaires trimestriels correspondant à appeler les 1/07/2020, 1/10/2020, 1/01/2021, 1/04/2021 (tel que détaillé dans l’annexe 3 jointe à la présente).

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 584/1533èmes ».

— « Résolution n° 8.4 : l’assemblée générale confirme le budget du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 pour un montant de 42.000,00 € et confirme les appels budgétaires trimestriels correspondant à appeler les 1/07/2021, 1/10/2021, 1/01/2022, 1/04/2022 (tel que détaillé dans l’annexe 3 jointe à la présente).

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 584/1533èmes ».

A titre liminaire, sur le motif pris du contournement de la procédure judiciaire, s’agissant des résolutions n° 5.3 et 5.8

En l’espèce, il est constant que les résolutions n° 5.3 et 8.3 ont réitéré les résolutions n° 4.2 et 7.2 adoptées par l’assemblée générale du 17 septembre 2020.

A cet égard, chaque assemblée générale est indépendante. Le syndicat des copropriétaires est libre de réitérer des résolutions précédemment votées dans le cadre d’une assemblée générale contestée.

Au demeurant, le tribunal relève que Mme [O] est particulièrement mal fondée à arguer d’une fraude à la procédure alors que l’action intentée contre l’assemblée générale du 17 septembre 2020 visait à titre principal l’annulation de l’assemble générale en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulations d’autres résolutions que les résolutions n° 4.2 et 7.2 précitées.

— Sur le motif pris de l’irrespect des délais d’approbation des comptes et des budgets prévisionnels, s’agissant des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit en son alinéa 1er que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :« pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent ».

Le délai prévu par l’article 14-1 précité, quand bien même il n’aurait pas été respecté, n’est pas prescrit à peine de nullité de l’assemblée générale (Cour d’appel de [Localité 7], Pôle 4 – Chambre 2, 5 décembre 2012, n° 10/23732)

Une assemblée générale ne peut être annulée au motif qu’elle serait tardive au regard des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que ces dispositions sont complétées par celles de l’article 43 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que le budget prévisionnel est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne et envisage la situation pour le cas où le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice qu’il concerne (Cour d’appel de [Localité 7], Pôle 4 – chambre 2, 19 octobre 2011, n° 08/18109).

La clause du règlement prévoyant que l’assemblée doit se tenir pendant le premier trimestre n’a pas de caractère contraignant ; l’assemblée tenue pendant le second semestre n’est pas annulable pour ce motif (arrêt du 19 octobre 2011 précité).

En l’espèce, il est constant que :

— l’exercice de la copropriété s’écoule du 1er juillet d’une année au 30 juin de l’année suivante,

— les résolutions n° 8.3 et n° 8.4 votées par l’assemblée générale du 28 juin 2021 n’ont pas approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 dans les six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent dont les termes sont respectivement advenus les 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020,

— l’assemblée générale du 28 juin 2021 ne s’est pas tenue dans le courant du premier trimestre, alors que le règlement de copropriété prévoit que « le syndicat convoquera les copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble en assemblée générale, chaque fois qu’il le jugera nécessaire ; qu’outre ces assemblées générales, il sera tenu des assemblées entre les copropriétaires de chacun des corps de bâtiment et au moins une fois par an dans le courant du premier trimestre » (pièce n° 7 de Mme [O], extrait du règlement de copropriété, p. 24) et que « l’approbation des comptes annuels du syndic, en ce qui concerne, soit l’ensemble de l’immeuble, soit chaque corps de bâtiment, sera soumise aux assemblées générales qui seront tenues annuellement pour les copropriétaires de chaque corps de bâtiment, de manière à éviter dans la mesure du possible, que la réunion de l’assemblée générale de tout l’immeuble soit tenue chaque année pour cette approbation de compte » (pièce n° 7 de Mme [O], extrait du règlement de copropriété, p. 25).

Pour autant, si les mentions du règlement de copropriété relatives à la périodicité des assemblée générales s’imposent, celles relatives à la date de l’assemblée générale ne sont pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée et, donc, a fortiori, l’annulation de résolutions portant approbation des comptes et des budgets prévisionnels.

En outre, Madame [O] ne peut pas soutenir que les résolutions critiquées seraient nulles, sur le seul fondement des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que :

— les dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont complétées par celles de l’article 43 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que le budget prévisionnel est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne et envisage la situation pour le cas où le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice qu’il concerne,

— en tout état de cause, le non-respect des délais prévus aux articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 43 du décret du 17 mars 1967 ne justifient pas, faute de dispositions prévues en ce sens, l’annulation des résolutions critiquées.

Enfin, aucun délai assorti de sanction n’est imposé pour l’approbation des comptes.

— Sur le motif pris de l’absence de mention dans la convocation des modalités de consultation des pièces justificatives de charges, s’agissant des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. »

L’alinéa 1er de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 précise que la convocation à l’assemblée générale « indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges ».

En l’espèce, les modalités de consultation des pièces justificatives de charges sont mentionnées dans la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2021 (pièce n° 1 de Mme [O]), sous l’intitulé de la cinquième résolution : « il est rappelé que les copropriétaires qui le souhaitent pourront consulter les pièces justificatives des charges pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes et la tenue de celle-ci. Les pièces justificatives des charges de copropriété sont consultables par tous les copropriétaires sur rendez-vous, dans les bureaux du syndic au [Adresse 1] à [Localité 8] (le mercredi entre 9h-13h et 14h-18h) ».

— Sur le motif pris de l’absence de remise des documents comptables, s’agissant des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4

Aux termes de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».

L’alinéa 4 de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic « remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article ».

Aucun texte n’impose au syndic d’envoyer par la voie postale une copie des pièces justificatives des charges de la copropriété mentionnées à l’article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux copropriétaires qui le demanderaient, quand bien même ils accompagneraient leur demande d’un chèque pour défrayer le syndic (Civ. 3ème, 9 février 2022, n° 21-11.197, quatrième moyen pris en sa deuxième branche, § 4).

En l’espèce, il est constant que :

— Mme [O] a adressé un courriel au syndic le 21 juin 2021, afin de demander les factures correspondantes au compte fournisseur,

— ces pièces ne lui ont pas été envoyées.

Cependant, ce motif n’est pas un motif d’annulation des résolutions critiquées dès lors que les dispositions de l’alinéa 4 de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 exigent la remise d’une copie des pièces justificatives et non leur envoi.

— Sur le motif pris du caractère incomplet des annexes, s’agissant des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4

L’article 11 I. du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour la validité de la décision de l’assemblée générale, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

« 1° l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

7° le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 précise que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

En l’espèce, la convocation comporte (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) : le relevé général des dépenses « charges courantes » du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, le relevé général des dépenses « travaux votés AG 2019 » du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, le relevé général des dépenses « charges courantes » du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, le relevé général des dépenses « travaux votés AG 2018 » du 1er juillet 2018 au 30 juin 2020, l’état financier après répartition au 30 juin 2020, le compte de gestion général de l’exercice clos du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice (N+ 2) du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le compte de gestion pour opération courantes de l’exercice clos réalisé (N) du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés (N) du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votées non encore clôturés à la fin de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, la liste des copropriétaires débiteurs/créditeurs à la fin de l’exercice du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, l’état des soldes des copropriétaires au 30 juin 2020.

En premier lieu, s’agissant de l’incomplétude allégué des documents fournis en annexe à la convocation du 28 juin 2021, le tribunal relève que l’annexe ne comprend pas :

— le projet de budget prévisionnel du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, de sorte que la résolution n° 8.3 doit être annulée,

— l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général au 30 juin 2019, de sorte que la résolution n° 5.3 doit être annulée.

En deuxième lieu, les annexes comprennent le projet de budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, qui comporte un comparatif avec le dernier budget prévisionnel voté.

En troisième lieu, les annexes comprennent l’état financier après répartition au 30 juin 2020 (annexe 1) ainsi que le compte de gestion général de l’exercice clos du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (annexe 2). Cependant, alors que Mme [O] avait interrogé le syndic, par courriel du 21 juin 2021, sur l’absence de mention, dans l’annexe 2, des comptes travaux de l’annexe 4 (pièce n° 5 de Mme [O]) ainsi que sur la régularité de l’état financier après répartition qui laissait supposer une dette eu égard aux différences entre le résultat « classe 600 à 799 » (7.410,68 s’agissant de l’exercice précédent approuvé et 6.447,89 s’agissant de l’exercice clos), et qui maintenait la mention d’un compte fournisseur débiteur de 2.014,53 € d’une année sur l’autre, le syndic a, par courriel adressé le 13 septembre 2021 (pièce n° 6 de Mme [O]) admis que, en raison d’une erreur informatique, « les données extraites n-1 ne devaient pas apparaitre sur l’annexe 4 » de sorte que, après avoir « relancé le calcul après purge de l’annexe 4 », il adressait de nouveau les annexes rectifiées. Si le syndic expose dans ce courriel qu’il ne s’agissait que d’une erreur de « présentation », force est de constater que ces documents n’étaient pas réguliers et ne permettaient donc pas aux copropriétaires de voter de façon éclairée la résolution n° 5.4, relative à l’approbation des « comptes de charges de l’exercice, incluant les travaux des bâtiments B et C, clos le 30 juin 2020 » et la résolution n° 6.2 relative à l’approbation des « « états comptables arrêtés au 30 juin 2020, incluant les travaux votés », qui seront donc annulées, en application des articles 11, I., 1° et 13 du décret du 17 mars 1967.

Au surplus, Mme [O] fait à juste titre valoir que les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2 sont insuffisamment précises, en application des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, dès lors que :

— le libellé des résolutions n° 5.3 et 5.4 mentionne uniquement l’approbation « des comptes de charges de l’exercice, incluant les travaux votés » en renvoyant sans plus de précision aux « comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire », sans que cette formulation permette de comprendre que le vote porterait sur les seules dépenses,

— le libellé de la résolution n° 6.2 ne porte pas clairement, comme paraît le soutenir le syndicat des copropriétaires, sur la seule approbation de la trésorerie disponible à la clôture de l’exercice, mais met effectivement en exergue cette trésorerie, de sorte qu’elle ne permet aux copropriétaires de savoir si cette résolution porte, ou pas, sur l’approbation de l’ensemble de la comptabilité.

Sur ce, au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient :

— de faire droit aux demandes d’annulation des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3,

— de débouter Mme [O] de sa demande d’annulation de la résolution n° 8.4.

1-3 Sur la résolution n° 7 comprenant les points 7.1 et 7.2 de l’assemblée générale du 28 juin 2021

Mme [O] soutient que la résolution n° 7 (7.1 et 7.2) est nulle, dès lors que :

— le libellé de la résolution est incohérent, puisqu’il mentionne la désignation du cabinet [J] en qualité de syndic pour la période allant du 28 juin 2021 au 30 juin 2022 tout en précisant que « les honoraires liés à ce contrat signé s’entendent pour la période correspondant à l’exercice comptable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 », de sorte qu’il n’a pas permis un vote éclairé des copropriétaires, ce qui justifie son annulation sur le fondement de l’article 13 du décret du 17 mars 1967,

— la durée du contrat aurait dû être calquée sur l’exercice comptable et prévoir une désignation en année calendaire et non de juin à juin, en s’arrêtant au plus tard le 31 décembre 2021, puisque le règlement de copropriété prévoit que l’assemblée générale annuelle visant à renouveler le syndic, doit se tenir dans les six mois de la clôture des comptes, soit avant le 31 décembre de chaque année,

— il n’est pas établi que le cabinet [J] dispose d’une carte professionnelle en cours de validité, puisque le contrat type de syndic joint à la convocation indique que le cabinet [J] est titulaire d’une carte professionnelle qui lui a été délivrée le 1er juillet 2018 alors que la durée de validité de la carte professionnelle est de trois ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] répond que :

— la résolution est claire puisqu’elle désigne le syndic sur la période mentionnée dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de l’assemblée générale, en précisant seulement que les honoraires incluent les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, compte tenu du décalage lié au COVID,

— Mme [O] ne justifie pas en droit ce qui imposerait de fixer le terme du mandat au 30 décembre 2021,

— le cabinet [J] disposait d’une carte professionnelle en cours de validité à la date de l’assemblée générale, mentionnée dans le projet de contrat de syndic annexé à la convocation, cette carte ayant ensuite été renouvelée du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024.

En l’espèce, l’assemblée générale a adopté, le 28 juin 2021, la résolution n° 7 « Renouvellement du mandat du syndic », comprenant les résolutions n° 7.1 et 7.2 ainsi libellées :

« – Résolution 7.1 : Fixation de la durée de son mandat. Approbation de son contrat (joint en annexe). Désignation de la personne habilitée à le signer.

L’assemblée générale désigne en qualité de syndic le cabinet [J] pour une durée depuis le 28 juin 2021 jusqu’au 30 juin 2022.

Sa mission, ses honoraires (incluant des charges privatives qui seront opposables aux copropriétaires y compris les éventuels nouveaux acquéreurs) et les modalités de sa gestion en tant que syndic seront ceux définis dans son contrat joint à la convocation de la présente assemblée générale et les honoraires liés à ce contrat signé s’entendent pour la période correspondant à l’exercice comptable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

L’assemblée générale en approuve les clauses et conditions et accepte le contrat présenté par le syndic.

L’assemblée générale désigne… pour parapher et signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion.

Vote pour : 16 copropriétaires totalisant 885/2022èmes.

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

S’abstient : Mme [G] (49/1533), soit 1 copropriétaire totalisant 49/1533èmes ».

— Résolution 7.2 Dans le cas où la majorité requise de l’article 25 ne serait pas atteinte, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale désigne en qualité de syndic le cabinet [J] pour une durée depuis le depuis le 28 juin 2021 jusqu’au 30 juin 2022.

Sa mission, ses honoraires (incluant des charges privatives qui seront opposables aux copropriétaires y compris les éventuels nouveaux acquéreurs) et les modalités de sa gestion en tant que syndic seront ceux définis dans son contrat joint à la convocation de la présente assemblée générale et les honoraires liés à ce contrat signé s’entendent pour la période correspondant à l’exercice comptable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

L’assemblée générale en approuve les clauses et conditions et accepte le contrat présenté par le syndic.

L’assemblée générale désigne Mme [N] pour parapher et signer le contrat de syndic adopté au cours de la présente réunion.

Vote contre : Mme [O] (142/1533), M. [A] (48/1533), soit 2 copropriétaires totalisant 190/1533èmes.

S’abstient : Mme [G] (49/1533), soit 1 copropriétaire totalisant 49/1533èmes

Cette résolution est votée et acceptée par 16 copropriétaires totalisant 885/2022èmes ».

Mme [O] ne précise pas quelle disposition légale ou quelle disposition du règlement de copropriété imposerait de fixer le terme du mandat du syndic au 30 décembre 2021. A cet égard, il convient de constater que Mme [O] ne produit pas le règlement de copropriété dans son intégralité, ni le paragraphe qu’elle évoque dans ses conclusions.

En outre, le projet de contrat de syndic annexé à la convocation (pièce n° 4 de Mme [O]) mentionne la carte professionnelle du cabinet [J] délivrée le 1er juillet 2018. Le syndic désigné disposait donc d’une carte professionnelle valide à la date de sa désignation, carte qui a depuis lors été renouvelée jusqu’au 30 juin 2024 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires).

Enfin, les résolutions critiquées sont claires, en ce qu’elles prévoient le renouvellement du syndic [J] pour la période du 28 juin 2021 au 30 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 28 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, en précisant que ce contrat porte également sur les prestations relatives à l’exercice comptable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, exercice non clos à la date du renouvellement du syndic.

Mme [O] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 7 (incluant les résolutions 7.1 et 7.2) de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

1-4 Sur la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 juin 2021

Mme [O] soutient que la résolution n° 14 est nulle pour manquer de clarté, dès lors qu’elle mentionne les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans une version antérieure à « une modification », ce qui n’a pas permis un vote éclairé des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que si la résolution n° 14 mentionne les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version en vigueur jusqu’au 1er juin 2020, il n’en résulte pas un défaut d’information des copropriétaires, qui ont voté en connaissance de cause la dispense de mise en concurrence.

En l’espèce, l’assemblée générale a adopté, le 28 juin 2021, la résolution 14 ainsi libellée : « Résolution 14 : Dispense pour le conseil syndical d’avoir à procéder à une mise en concurrence du syndic – Majorité absolue

La mise en concurrence obligatoire (tous les 3 ans) du syndic par le conseil syndical a été introduite par la loi ALUR dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et a été revue via la loi MACRON du 6 août 2015. Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrats de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

14.1 L’assemblée générale dispense le conseil syndical d’avoir à procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la prochaine assemblée générale sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

Vote contre : Mme [O] (142/2022) soit 1 copropriétaire totalisant 142/2022èmes.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 18 copropriétaires totalisant 982/2022èmes ».

Mme [O] se contente d’invoquer, sans davantage de précision, la « modification » de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le défaut de mention de la dernière version de cet article, au sein du paragraphe précédent la résolution n° 14, n’a pas permis un vote éclairé des copropriétaires. Or, le tribunal rappelle que la modification de l’article 21 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a, s’agissant précisément de la dispense de mise en concurrence des projets de contrat de syndic, essentiellement porté sur la mention, en lieu et place d’un vote « à la majorité de l’article 25 », du vote de cette dispense « à la majorité de tous les copropriétaires », ce qui a pour conséquence d’ouvrir clairement la passerelle prévue à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. La résolution critiquée est claire ; le défaut d’information des copropriétaires n’est pas démontré.

Il convient donc de débouter Mme [O] de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

1-5 Sur la résolution n° 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021

Mme [O] soutient que cette résolution est nulle, pour avoir été adoptée en violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, dès lors que :

— elle ne précise pas le détail des travaux ni n’identifie le bâtiment sur le toit duquel le velux serait posé,

— elle ne précise pas que ces travaux portent atteinte aux parties communes et modifient l’aspect de la façade de la copropriété et a pour but de permettre un changement d’affectation du lot pour le transformer en local professionnel accueillant du public,

— elle ratifie des travaux irrégulièrement entrepris sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] soutient que la demande et le détail des travaux étaient joints à la convocation, ce qui a permis à l’assemblée générale de localiser l’implantation des travaux et d’avoir connaissance des travaux projetés, afin de décider en connaissance de cause.

La SCI STH DUCRIC soutient que les copropriétaires étaient informés de :

— l’implantation du velux sur le toit du bâtiment B, la convocation précisant que les résolutions n° 38 à 42 concernent le bâtiment B,

— l’implantation et la consistance des travaux, précisées dans le document annexé à la convocation.

Elle considère en outre que :

— ces travaux ne modifient pas l’affectation du local, loué en local professionnel,

— ces travaux ne modifient pas l’aspect de la façade car le local état déjà « éclairé par sa façade »,

— ces travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ; ils n’offrent aucune vue mais permettent seulement une ventilation naturelle.

En l’espèce, l’assemblée générale a adopté, le 28 juin 2021, la résolution n° 40 ainsi libellée : « demande de la SCI STH 83 DUCRIC de ratification de la pose d’un velux en toiture du lot 33 à rez-de-chaussée selon le projet joint, et soumis aux accords administratifs idoines – majorité absolue

40.1 L’assemblée générale ratifie la pose d’un velux en toiture du lot 33 à rez-de-chaussée selon le projet joint, et soumis aux accords administratifs idoines.

Vote pour : M. [Z] (13/891), [K] (94/891), [W] (112/891), [V] (33/891), [T] (80/891), [A] (48/891), SCI STH DUCRIC (24/891), 7 copropriétaires totalisant 404/891èmes.

Vote contre : Mme [O], soit 1 copropriétaire totalisant 142/891.

40.2 Dans le cas où la majorité requise de l’article 25 ne serait pas atteinte, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale ratifie la pose d’un velux en toiture du lot 33 à rez-de-chaussée selon le projet joint, et soumis aux accords administratifs idoines.

Vote pour : M. [Z] (13/891), [K] (94/891), [I] [H] (112/891), [V] (33/891), [T] (80/891), [A] (48/891), SCI STH DUCRIC (24/891), 7 copropriétaires totalisant 404/891èmes.

Vote contre : Mme [O], soit 1 copropriétaire totalisant 142/891.

En vertu de quoi, cette résolution est votée et acceptée par 7 copropriétaires totalisant 404/891èmes ».

A titre liminaire, Mme [O] ne verse aux débats aucune pièce relative à la destination du lot n° 33 (en particulier, absence de production du règlement de copropriété). En tout état de cause, il convient de rappeler qu’un copropriétaire peut modifier l’usage de son lot, dès lors que cette modification ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

Par ailleurs, le tribunal constate que Mme [O] fonde sa demande sur la violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, et non sur les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 11, I de ce même décret.

A cet égard, le document annexé à la convocation expose que le velux dont il est demandé la pose serait situé sur le bâtiment B, au-dessus du lot n° 33. Il comporte une fiche technique relative aux dimensions et qualités du velux ainsi qu’un plan « masse existant et identification de la toiture ». Il précise que :

— « l’objectif de cette demande de ratification est l’installation d’un velux au fond de la cour enclavée entre les deux ailes du bâtiment B »,

— « la toiture impactée par l’installation de ce velux couvre uniquement le lot 33 situé au rez-de-chaussée »,

— « dans le cadre des travaux initiés dans le local (lot 33), un ancien châssis parisien était présent dans l’épaisseur plafond, sous toiture, donc non visible de l’extérieur » ;

— « le velux est équipé d’un film opacifiant pour éviter toute vue directe, et électrifié pour éviter toute nuisance sonore lors de sa fermeture ».

Il présente également des vues de la toiture « avant travaux » et « après travaux » ainsi qu’une vue comprenant des mesures en centimètres localisant précisément l’implantation du velux sur la toiture existante.

L’information des copropriétaires relative à la consistance et à l’implantation des travaux est précise. En outre, la résolution porte sur la ratification de travaux d’ores et déjà réalisés, de sorte que les copropriétaires ont pu apprécier par eux-mêmes ces travaux. Les copropriétaires ont librement ratifié ces travaux, en seconde lecture, à la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de débouter Mme [O] de sa demande d’annulation de la résolution n° 40 (incluant les résolutions 40.1 et 40.2) de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

2 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombant partiellement, il convient de le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à Mme [O] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [O] à payer à la SCI STH DUCRIC la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SCI STH DUCRIC,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [S] [O] épouse [L] pour solliciter l’annulation des résolutions n° 5.3 et 8.3 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Déclare Mme [S] [O] épouse [L] recevable, en la forme, en ses demandes d’annulation des résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3, 8.4, 7 (7.1 et 7.2), 14, 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Annule les résolutions n° 5.3, 5.4, 6.2, 8.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 de l’immeuble situé [Adresse 4],

Déboute Mme [S] [O] épouse [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 8.4 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Déboute Mme [S] [O] épouse [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 7 (incluant les résolutions n° 7.1 et 7.2) de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Déboute Mme [S] [O] épouse [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Déboute Mme [S] [O] épouse [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 40 (incluant les résolutions n° 40.1 et 40.2) de l’assemblée générale du 28 juin 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer à Mme [S] [O] épouse [L] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [O] épouse [L] à payer à la SCI STH DUCRIC la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécutoire provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Décembre 2024

La Greffière Le Président