TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e PCHIBICH (D0266)

M^e DENIZOT (B0119)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/05037

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFZ5

N° MINUTE : 6

Assignation du :

30 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Février 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AJC INGENIERIE (RCS Paris 414 248 203)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0266

DÉFENDERESSES

S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 (RCS Paris 849 866 181)

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A. TERREÏS (RCS Paris 431 413 673)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentées par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 15 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/05037 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFZ5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, la S.A. TERREÏS (représentée par son mandataire la société IMODAM), aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à la suite de la vente de l’immeuble le 28 mai 2019, a donné à bail à la S.A.R.L. AJC INGENIERIE divers locaux d’une superficie de 211 m² (quote-part des parties communes incluses) au 2ème étage d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], pour une durée de neuf années ayant commencé à courir à compter du 10 mars 2015 pour expirer le 9 mars 2024, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 84.400 euros, hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance. Le bail stipule que les locaux loués devront être utilisés exclusivement à usage de bureaux pour les activités suivantes :« ingénierie informatique et vente de matériels et accessoires correspondant. Elaboration et organisation de tous programmes de formation professionnelle sur tous domaines notamment informatique ».

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, la S.A. TERREÏS (représentée par son mandataire la société IMODAM PROPERTY), aux droits de laquelle est venue la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à la suite de la vente de l’immeuble le 28 mai 2019, a donné à bail à la S.A.R.L. AJC INGENIERIE (ci-après la société AJC INGENIERIE) une surface de bureaux de 155 m² au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] ainsi qu’une surface de réserves au troisième sous-sol du [Adresse 1] à [Localité 6] accessible par la [Adresse 7], pour une durée de neuf années ayant commencé à courir à compter du 1er juillet 2017 pour expirer le 30 juin 2026, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 68.300 euros, hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance et décomposé ainsi :

— "loyer Bureaux : 62 000 €uros HORS TAXES (…)

— Loyer Réserve : 6300 €uros HORS TAXES (…)".

Soutenant que d’importants travaux avaient été entrepris dans l’immeuble depuis le mois de janvier 2020, et que ceux-ci perturbaient son activité, la société AJC INGENIERIE s’en est plaint auprès de la bailleresse dès le 4 février 2020 et a sollicité une minoration du loyer de 50 %.

Parallèlement, la société AJC INGENIERIE a rencontré des difficultés pour régler les loyers des deux locaux pris à bail.

S’agissant des locaux du 2ème étage, la société AJC INGENIERIE a tenté de mettre fin au bail pour les locaux du 2ème étage le 1er octobre 2020 mais s’est vue opposer qu’elle était en dehors du délai triennal pour le faire.

La S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 (ci-apèrs la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 décembre 2020 pour un montant total de 100.212,57 euros.

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 a par la suite assigné la société AJC INGENIERIE devant le juge des référés de ce tribunal par acte extrajudiciaire en date du 28 janvier 2021, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir sa condamnation par provision au paiement de l’arriéré locatif.

Les locaux ont été restitués le 18 mars 2021 et un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le même jour.

Par ordonnance en date du 6 mai 2021, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 janvier 2021,

— constaté le départ effectif des lieux par la société AJC INGENIERIE et dit n’y avoir lieu à ordonner son expulsion,

— condamné le preneur au paiement de la somme provisionnelle de 79.916,22 euros arrêtée au 18 mars 2021 outre la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— octroyé des délais de paiement de deux ans.

S’agissant des locaux du 4ème étage, la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 a également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 décembre 2020, pour un montant total de 81.292,94 euros, puis a assigné la société AJC INGENIERIE devant le juge des référés de ce tribunal par acte extrajudiciaire en date du 28 janvier 2021.

À l’audience, le bailleur a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire, ce dont le juge lui a donné acte aux termes de son ordonnance du 6 mai 2021. En outre, le juge des référés a :

— Condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 107.366,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2021,

— Accordé au preneur des délais de paiement de 24 mois,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie et à la clause pénale,

— Rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 30 mars 2021, la société AJC INGENIERIE a fait assigner les sociétés TERREÏS et [Localité 5] PRIME OFFICE 1 devant ce tribunal aux fins de voir :

— Juger la clause d’indexation réputée non écrite ;

— Condamner in solidum la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et la S.A. TERREÏS (ci-après la société TERREIS) à lui restituer les trop-perçus de loyer indexés à hauteur d’un montant de 8.739,96 euros TTC ;

— Juger qu’elle reste débitrice de la somme en principal de 96.672,26 euros au titre des loyers de l’année 2020,

— Lui accorder un délai de deux années pour s’en acquitter.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2022, la société AJC INGENIERIE demande au tribunal de :

Vu l’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier,

Vu les articles 1103, 1104, 1195, 1218, 1220, 1221, 1223, 1231-5, 1343-5 et 1719 et suivants du code civil,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et de la société TERREIS ;

— Juger la clause d’indexation stipulée au bail portant sur le 2ème étage consenti à la société AJC INGENIERIE réputée non écrite ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation des locaux du 2ème étage à hauteur de la moitié du loyer en vigueur entre le 8 janvier 2021 et le 18 mars 2021 ;

— Condamner in solidum la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et la société TERREIS à lui restituer les trop perçus de loyer indexés pour un montant de 8.739,96 euros TVA incluse ;

— Condamner la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à lui restituer le montant du dépôt de garantie versé au titre du bail portant sur le 2ème étage ;

— Juger en tout état de cause que les loyers dus :

* pour les locaux du deuxième étage, depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 18 mars 2021, sont exigibles à hauteur de 50 % au titre des troubles de jouissance causés ;

* pour les locaux du quatrième étage, depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à la signification de la décision à intervenir, sont exigibles à hauteur de 50 % au titre des troubles de jouissance causés ;

— Juger que les loyers seront dus pour les locaux du 4ème étage, à hauteur de la moitié, à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la fin des travaux ;

— En conséquence, juger que la société AJC INGENIERIE est débitrice de la seule somme de 30.868,65 euros au titre des loyers et accessoires depuis le 1er trimestre 2020, arrêtée au 2ème trimestre 2022 inclus et ce, sauf à parfaire, et avant déduction de :

— la somme de 8 739,96 euros TVA incluse au titre des loyers indexés ;

— la part de l’indemnité d’occupation comprise entre le 18 mars 2021 pour les locaux du 2ème étage ;

— Juger en tout état de cause que les loyers ne sont pas exigibles au cours des fermetures administratives.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1195 du code civil :

— Juger que les loyers ne sont exigibles qu’à hauteur de la moitié au cours des périodes de fermeture administrative.

En tout état de cause :

— Ordonner la compensation entre le montant des sommes dues réciproquement ;

— Lui accorder le cas échéant, un délai de deux années pour s’en acquitter ;

— Condamner la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2022, les sociétés [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et TERREIS demandent au tribunal de :

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu le bail commercial non daté,

Vu le bail commercial du 25 janvier 2017,

— Débouter la société AJC INGENIERIE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel :

— Condamner la société AJC INGENIERIE à régler à la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 la somme de 242.698,21 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation, accessoires et charges des deux baux commerciaux ;

— Condamner la société AJC INGENIERIE à régler au bailleur, à titre de provision, outre le coût du commandement, la somme de 21.502,65 euros au titre des clauses pénales ;

Décision du 15 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/05037 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFZ5

— Juger que la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 est en droit de conserver le dépôt de garantie versé au titre du bail résilié à titre d’indemnités ;

— Condamner la société AJC INGENIERIE au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 14 septembre 2022. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 9 novembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la clause d’indexation stipulée au bail non daté portant sur les locaux situés au 2ème étage loués à la société AJC INGENIERIE et la demande de remboursement des sommes indûment versées

Le bail portant sur les locaux du 2ème étage donnés à bail à la société AJC INGENIERIE stipule une clause d’échelle mobile insérée dans le paragraphe 3- de l’article IV « LOYER » ainsi rédigée:

« 3- Clause d’Echelle Mobile

Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à indexation annuelle qui ne pourra, en aucun cas, être confondue avec la révision légale des loyers. En conséquence, ledit loyer sera ajusté automatiquement à la hausse uniquement de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, chaque année pour prendre effet à la date anniversaire soit chaque DIX MARS proportionnellement à la variation de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires. Dans l’hypothèse où la variation de l’indice conduirait à une diminution théorique du montant du loyer par rapport au loyer de l’année antérieure, la clause d’indexation ne s’appliquera pas de manière à ce que le loyer ne puisse jamais diminuer d’une année sur l’autre.

Sera retenu comme indice de référence initial le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit l’indice du 3ème trimestre 2014 (JUILLET 2014) s’élevant à 107.62.

L’indice de comparaison servant au calcul de la révision sera celui du même trimestre des années suivantes.

La première indexation du loyer aura lieu à la date anniversaire, soit le DIX MARS DEUX MILLE SEIZE et sera immédiatement exigible.

La présente clause ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au dernier loyer de base contractuellement fixé. (…)

Le BAILLEUR déclare que les stipulations relatives à la clause d’échelle mobile du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR".

La société AJC INGENIERIE soutient que cette clause doit être réputée non écrite en son intégralité en application de l’article L. 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier en ce qu’elle ne permet que la variation du loyer à la hausse. Elle invoque également les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce soutenant que la clause doit être réputée non écrite en ce qu’elle fait obstacle à une révision du loyer, en cas de baisse de l’indice de plus de 25 %.

Elle soutient que la clause est indivisible en ce qu’elle mentionne à plusieurs reprises que la variation du loyer ne peut s’effectuer qu’à la hausse, et en conclut que le loyer du bail aurait dû demeurer à 84.400 euros. Elle sollicite la condamnation in solidum des sociétés TERREIS et [Localité 5] PRIME OFFICE 1, à défaut d’information sur le contenu de l’acte de vente, à lui restituer les trop perçus de loyer indexés sur les cinq dernières années à compter de la signification des conclusions communiquées dans le cadre de l’instance en référé, à savoir le 18 mars 2021.

Les sociétés [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et TERREIS répliquent que si la partie de la clause d’indexation prévoyant une neutralisation de l’indexation les années de baisse de l’indice doit être réputée non écrite, les autres paragraphes de la clause doivent continuer à s’appliquer ; que la Cour de cassation énonce très clairement qu’une telle clause n’a pas à être réputée non écrite dans son intégralité mais uniquement la stipulation irrégulière, dès lors qu’il n’est pas possible de caractériser l’indivisibilité de la clause. Elles soutiennent en outre qu’en l’espèce, l’indice des loyers des activités tertiaires a augmenté de façon continue.

À titre subsidiaire, si la divisibilité de la clause d’indexation n’était pas admise, et que la clause d’indexation devait être réputée non écrite dans son entier, les sociétés [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et TERREIS font valoir que le preneur n’est pas fondé à solliciter l’application du loyer de base initial (soit 84.400 euros) pour demander la restitution du trop-perçu de loyer ; que le trop-perçu de loyer doit être calculé sur la base du loyer applicable à la date de la prescription de la demande de restitution, conformément à la jurisprudence. Elles exposent qu’en l’espèce, la demande du preneur date du 18 mars 2021 alors que l’indexation a lieu le jour anniversaire du bail, soit le 10 mars ; qu’au 18 mars 2016, le loyer était d’un montant de 84.682,28 euros. Elles concluent que c’est ce montant qui doit être pris en compte pour le calcul des sommes dues de part et d’autre.

* * *

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose :

« Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision (…)".

En application de ce texte, il est constant qu’une clause d’indexation qui stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse, comme c’est le cas en l’espèce, est nulle en ce qu’elle exclut la réciprocité de la variation, faussant ainsi le jeu normal de l’indexation dont le propre est de faire varier à la hausse ou à la baisse le loyer. Les parties défenderesses ne le contestent pas sérieusement.

En revanche, les parties discutent de la divisibilité de la clause.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à l’espèce, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

L’indivisibilité matérielle peut s’entendre d’un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l’indivisibilité intellectuelle, de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la clause sans laquelle elles n’auraient pas contracté.

En l’espèce, et ainsi que le soutiennent les parties défenderesses, la clause litigieuse est matériellement divisible puisqu’il n’existe pas d’obstacle technique à l’application de la clause retranchée des seules formules d’indexation illicites. Toutefois, la clause d’échelle mobile insérée dans le bail stipule expressément in fine que « Le BAILLEUR déclare que les stipulations relatives à la clause d’échelle mobile du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR ». De plus, la clause litigieuse mentionne à plusieurs reprises que l’indexation n’est possible qu’à la hausse, ce qui démontre le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer que le bailleur a entendu acter.

Les parties ayant entendu donner un caractère déterminant à la clause relative à l’indexation du loyer, l’indivisibilité intellectuelle est caractérisée.

De ce fait, la clause doit être réputée non écrite en son entier.

— Sur le remboursement des sommes indûment versées

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société AJC INGENIERIE a formé pour la première fois une demande de restitution des trop-perçus de loyers indexés sur les cinq dernières années dans le cadre de la procédure de référé, suivant des conclusions notifiées le 18 mars 2021.

Les parties s’opposent sur le montant du loyer devant servir de référence au calcul de l’indu, loyer d’origine selon la société AJC INGENIERIE, dernier loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription selon les parties défenderesses.

Il n’est pas discuté que les sommes indûment versées en vertu d’une clause censée n’avoir jamais existé doivent être restituées. La demande à ce titre est une action en répétition de l’indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, de sorte que la créance de restitution ne peut être calculée sur la base du loyer initial mais doit l’être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

L’indu est ainsi constitué de la différence entre les sommes versées depuis cinq ans et la somme que la société AJC INGENIERIE aurait dû verser. Les parties défenderesses affirment sans en justifier cependant que le loyer révisé s’élevait au 18 mars 2016 à la somme de 84.682,28 euros. Par conséquent, et à défaut de tout décompte complet communiqué permettant de remettre utilement en cause le calcul effectué par la locataire, et de calcul alternatif proposé en défense, la créance de la société AJC INGENIERIE sera fixée à hauteur de sa demande, soit 8.739,96 euros TVA incluse.

Il est constant que le bailleur était la société TERREIS du 18 mars 2016 au 28 mai 2019, puis la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à compter de la vente de l’immeuble le 28 mai 2019 et que la société AJC INGENIERIE a libéré les locaux le 18 mars 2021. Il en résulte que la société AJC INGENIERIE est mal fondée à solliciter une condamnation in solidum des sociétés [Localité 5] PRIME OFFICE 1 et TERREIS.

La somme totale de 8.739,96 euros correspondant à cinq années, la créance de restitution s’élève à 1.747,992 euros par an, soit :

— Pour la période du 18 mars 2016 au 28 mai 2019 : (3 x 1.747,992 €) + ((1.747,992 € / 365) x 71 jours) = 5.584 euros, somme dont la société TERREIS est redevable auprès de la société AJC INGENIERIE ;

— Pour la période du 28 mai 2019 au 18 mars 2021 : (2 x 1.747,992 €) – ((1.747,992 € / 365) x 71 jours) = 3.155,96 euros, somme dont la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 est redevable auprès de la société AJC INGENIERIE.

Dès lors, la société TERREIS est condamnée à verser à la société AJC INGENIERIE la somme de 5.584 euros au titre des loyers indexés indûment versés du 18 mars 2016 au 28 mai 2019.

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 est condamnée à verser à la société AJC INGENIERIE la somme de 3.155,96 euros au titre des loyers indexés indûment versés du 28 mai 2019 au 18 mars 2021.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et les troubles de jouissance allégués par la société AJC INGENIERIE

La société AJC INGENIERIE reproche aux parties défenderesses de ne pas lui avoir assuré la jouissance paisible des lieux loués aux 2ème et 4ème étages et invoque plusieurs manquements du bailleur à son obligation de délivrance :

— en refusant les travaux nécessaires pour mettre les locaux en adéquation avec son activité et en particulier les travaux de mise en conformité exigés pour un établissement recevant du public (ERP),

— en entravant l’accès à ses propres locaux,

— en faisant procéder sans l’en avoir informée à des travaux de rénovation particulièrement bruyants dans l’immeuble depuis le mois de janvier 2020 et toujours en cours au mois d’août 2022.

Elle ne discute pas les clauses de souffrance insérées dans les baux mais soutient qu’elles ne permettent pas au bailleur de s’exonérer de sa responsabilité en cas de trouble anormal de jouissance.

Elle sollicite en indemnisation de son préjudice une baisse de ses loyers de 50 %, pendant la durée des travaux, soit à compter du 1er janvier 2020, qu’elle évalue à la somme de 265.495,17 euros.

Les parties défenderesses rappellent les dispositions de l’article VI du bail (clause de souffrance) et concluent au rejet de la demande.

* * *

— Sur le refus du bailleur d’autoriser les travaux nécessaires pour mettre les locaux en adéquation avec l’activité de la locataire et en particulier les travaux de mise en conformité pour ERP

Pour établir que le bailleur aurait refusé de lui donner l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité afin d’accueillir du public, la société AJC INGENIERIE produit un courrier adressé au mandataire du bailleur en date du 8 novembre 2019 dans lequel elle déplore le refus d’autoriser l’installation d’une porte s’ouvrant sur l’extérieur lui permettant de se conformer à la réglementation en vigueur et d’accueillir des étudiants, deux courriers de son conseil adressés au mandataire du bailleur en date des 4 et 17 février 2020. Or, le conseil de la partie demanderesse écrit dans ce dernier courrier : « J’accuse réception de la copie de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception que vous avez adressée à ma cliente, l’autorisant à faire procéder aux travaux requis par la Direction des Transports et de la Protection du Public et vous en remercie ». Par conséquent, il n’est pas établi que le bailleur aurait refusé d’autoriser les travaux en cause, ni qu’il aurait tardé à donner son autorisation.

— Sur l’entrave à l’accès aux locaux loués

La société AJC INGENIERIE ne détaille pas ce manquement dans ses écritures se contentant de viser sa pièce n°5. Cette pièce est constituée de courriels échangés entre le gérant de la société AJC FORMATION et le mandataire du bailleur entre le 1er et le 8 février 2021 dans lesquels il est indiqué que la serrure de la porte d’entrée a été changée le 29 janvier 2021 et il est reproché au bailleur de n’avoir remis qu’un jeu de clef et non plusieurs (au moins trois pour chacune des entités AJC FORMATION / AJC INGENIERIE).

Le tribunal ne pouvant suppléer la carence de la partie demanderesse, le manquement allégué n’est pas suffisamment étayé. En outre et ainsi que le relèvent à juste titre les parties défenderesses, les échanges en cause datent de février 2021, de sorte que l’absence de remise de plusieurs jeux de clef, à supposer que celle-ci soit fautive, ce qui n’est pas démontré, ne peut sérieusement fonder la réparation du trouble de jouissance allégué depuis le 1er janvier 2020. Enfin, le tribunal relève que les échanges concernent la société AJC FORMATION, qui est une personne morale distincte de celle de la société AJC INGENIERIE.

— Sur le trouble de jouissance du fait des nuisances engendrées par les travaux de rénovation de l’immeuble

Selon les documents produits par les parties défenderesses, les travaux réalisés dans l’immeuble en fond de cour sis [Adresse 1] ont consisté en une rénovation complète comprenant le désamiantage, le curage, des travaux de gros oeuvre, de clos et de couvert, de plomberie et d’électricité, de rénovation des ascenseurs et de création d’un ascenseur et d’un monte PMR ainsi que de rénovation intérieure des lieux (cloisons, menuiseries, revêtements, etc) pour un montant de 11.022.612 euros. Le planning des travaux communiqué par les défenderesses est illisible dans ses détails. Toutefois il en ressort que les travaux étaient toujours en cours en 2022, leur achèvement étant prévu à la fin du mois d’avril 2022.

Les parties défenderesses soutiennent que les bruits les plus sonores résultent de l’élévateur et du karcher qui n’ont pas été utilisés pendant tous les travaux mais seulement ponctuellement, et qui sont postérieurs à la libération des locaux du 2ème étage par la société AJC INGENIERIE. Elles déplorent l’absence de rapport acoustique ou d’expertise judiciaire.

* * *

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur a donc l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des locaux loués pendant toute la durée du bail.

Les dispositions de l’article 1719 du code civil précité n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par voie conventionnelle.

En l’espèce, les parties sont convenues d’une clause de souffrance (article VI, paragraphes 7 et 8 des deux baux pour les locaux des 2ème et 4ème étages) rédigée ainsi :

« 7- Le PRENEUR aura l’obligation de souffrir et laisser faire, sans pouvoir en discuter l’urgence ni prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, tous les travaux que le BAILLEUR jugera nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, notamment tout bouchement de vides de cours et courettes, de jours de souffrance et toute construction voisine pouvant diminuer le jour et la vue, et ce, qu’elle qu’en soit la durée, et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil. Le preneur devra laisser pénétrer dans les lieux les architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de l’exécution des travaux.

8- De même, le PRENEUR devra supporter, par dérogation à l’article 1723 du Code Civil et sans indemnité, tous travaux de modification des parties communes et de l’aspect extérieur et intérieur de l’immeuble, soit par de nouvelles constructions ou additions de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l’édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute manière".

La licéité des clauses dites de souffrance n’est pas discutée, de sorte qu’il est de principe que le preneur doit supporter sans indemnité les travaux nécessaires. Aucune durée n’est de plus indiquée dans les clauses de souffrance.

Il appartient à la société AJC INGENIERIE qui sollicite, nonobstant l’existence de ces clauses de souffrance, l’indemnisation du préjudice subi pendant les travaux de rénovation de l’immeuble d’établir que le bailleur lui a, par son fait, occasionné une gêne anormale excédant les prévisions des clauses de souffrance.

Pour étayer le trouble de jouissance anormal dont elle se plaint, la société AJC INGENIERIE verse au débat les pièces suivantes :

— un courrier du conseil de la société AJC FORMATION daté du 4 février 2020 concernant la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé pour des locaux situés au 3ème étage et dans lequel il est fait état de « lourds travaux de rénovation de l’immeuble » ayant débuté alors qu’elle n’en avait pas été informée, « particulièrement bruyants » perturbant l’activité de sa cliente ;

— un procès-verbal de constat établi par Maître [T] [B], huissier de justice, du 17 septembre 2020 dont il ressort :

— la présence de poussière dans le porche et dans la cour, d’un élévateur, de matériaux, d’échafaudages entreposés au sol et d’ouvriers dans la cour, des travaux de ravalement étant en cours sur la partie basse de la façade ;

— l’huissier constate que dans la cage d’escalier principal, une affiche est apposée sur l’ascenseur mentionnant « veuillez nous excuser pour le bruit occasionné mais nous faisons des travaux de rénovation de la cage d’escalier » ; que « l’accès à la cage d’escalier est empêché par la présence d’ouvriers ainsi que d’un échafaudage. Une bande adhésive est fixée afin d’empêcher tout accès » ;

— l’élévateur installé dans la cour est utilisé par des ouvriers, « cet élévateur émet un bruit extrêmement important qui résonne dans la cour » ;

— dans les locaux au 3ème étage, "toute discussion est impossible malgré que les fenêtres soient fermées sur ce niveau. Par ailleurs, en sus, des bruits très importants d’appareils électriques, de matériaux de chantier, chariots roulants, sont très largement audibles. Il est absolument impossible de téléphoner et d’échanger du fait de ces nuisances sonores. Je précise que lorsque l’élévateur/grue est en fonctionnement, le bruit émis ressemble à celui d’un tracteur.

A l’intérieur des bureaux côté cour, de la poussière importante est présente à différents endroits" ;

— un procès-verbal de constat établi par Maître [N] [E], huissier de justice, du 26 mai 2021 dont il ressort que :

— « à 9h20, depuis la voie publique, des bruits de perceuse sont audibles »,

— des travaux sont en cours de réalisation dans la cour de l’immeuble (échafaudages, monte-charge, bruits de perceuse),

— depuis les bureaux au 3ème étage à droite, « des bruits de chantier sont audibles dans l’ensemble des bureaux donnant sur cour. Les fenêtres des bureaux sont toutes fermées. Il s’agit de bruits de perceuse essentiellement. Les voix des ouvriers sont également audibles. Les bruits sont forts, continus et s’intensifient »,

— depuis les bureaux au 4ème étage à gauche, « des bruits de chantier sont audibles dans la pièce donnant sur cour. Les fenêtres des bureaux sont toutes fermées. Il s’agit de bruits de perceuse essentiellement. Les bruits sont plus légers qu’à l’étage inférieur. Les bruits sont présents tout au long de mes opérations » lesquelles se terminent à 10h10 ;

— un procès-verbal de constat établi par Maître [R] [K], huissier de justice, le 8 juillet 2021 dont il ressort que :

— sur deux des façades de la cour intérieure de l’immeuble sont installés des échafaudages, le ravalement est en cours, « le bruit, aigu et fort, est assourdissant »,

— sur le palier du 3ème étage, fenêtre ouverte, "il m’est impossible de communiquer avec Monsieur [X] car on ne s’entend pas. Fenêtre fermée, le bruit est légèrement réduit, mais toujours très fort",

— au 3ème étage, dans les bureaux situés sur cour, « fenêtres fermées, le bruit du nettoyeur à haute pression est parfaitement audible. Un bruit sourd et continu se fait entendre dans les bureaux (…) » ;

— au 4ème étage, dans les bureaux situés côté cour, « fenêtres fermées, le bruit du nettoyeur à haute pression est parfaitement audible. Le bruit sourd et continu est identique à celui du troisième étage » ;

— deux courriers adressés par le conseil de la société AJC FORMATION au conseil du bailleur en date des 28 septembre et 25 octobre 2021 pour se plaindre du trouble de jouissance subi du fait des travaux depuis janvier 2020 et sollicitant une indemnisation à hauteur de 50 % des loyers versés depuis janvier 2020 ;

— des photographies du porche d’entrée de l’immeuble extraites du site internet « Google Street View » en date d’août 2020, avril 2021 et mai 2022 montrant dans la cour des échafaudages et en mai 2022 des palissades ;

— une photographie d’un écran de téléphone montrant des enregistrements audio et des sms datés du 5 et du 9 août 2022 en ces termes : « on nous avait dit que ça allait être terminé… La vie chez AJC depuis 8h….. depuis…… deux ans » ; « A se taper la tête contre les murs. Tous les jours de 8h de matin….. Depuis….. Deux années » ;

— un courrier de [J] [H], responsable administrative au sein de la société AJC INGENIERIE, en date du 12 janvier 2022 qui atteste que « des travaux bruyants et insoutenables m’ont empêché de travailler sereinement dans mon bureau. Depuis début 2020, les nuisances sonores sont en effet devenues fréquentes : marteau piqueur, scie électrique, remplissage de benne avec des plaques de plâtre ou béton déposé avec fracas, manipulation d’outil très bruyant » ; qu’elle a sollicité un changement de bureau mais que cela était impossible faute de place ;

— des courriers de trois clients dont il résulte que depuis septembre 2020, des réunions ont été reportées ou annulées en raison des bruits intempestifs ne permettant pas leur poursuite et les discussions.

Les documents produits par les parties défenderesses établissent la réalité de l’exécution de travaux dont l’ampleur permet de déduire qu’ils se sont effectués avec une certaine nuisance sonore. De même, les constatations effectuées par les huissiers à compter du 17 septembre 2020 appuyées par les pièces versées au débat caractérisent les nuisances sonores et la présence de poussière le 17 septembre 2020 qui affectent la jouissance des locaux loués alors qu’ils sont à usage de bureaux.

Aucun élément ne permet de remettre en cause la date d’achèvement des travaux fixée à la fin du mois d’avril 2022, les sms d’une personne manifestement salariée de la société AJC (sans précision) d’août 2022 cités plus haut sont insuffisants pour établir que les travaux se poursuivaient à cette date, de même que l’article de presse versé au débat par la partie demanderesse qui atteste de l’achèvement des travaux et dont il n’est pas établi que la date indiquée en haut du document (19/08/2022) correspond à la date de l’article et non à celle de l’impression de la page. Par conséquent, le tribunal retiendra une durée de travaux de 19 mois et 13 jours (du 17 septembre 2020 au 30 avril 2022).

La durée de ces travaux de rénovation de l’immeuble caractérise l’anormalité du trouble de jouissance. Il en résulte que la clause conventionnelle de « souffrance » ne peut exonérer le bailleur de réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la durée des travaux avec pour conséquence d’empêcher la jouissance paisible par le preneur des locaux loués pendant cette période.

S’agissant de l’indemnisation de ce préjudice, la demande de réduction du loyer à hauteur de 50 % pour les locaux du 2ème étage et du 4ème étage à compter du 1er janvier 2020 – date qui ne peut être retenue par le tribunal en l’absence d’éléments probants – est excessive alors que la société AJC INGENIERIE soutient que l’exploitation des locaux a été altérée par les mesures administratives prises pendant la crise sanitaire, en mars 2020 puis à compter du confinement « mis en place au cours du mois de novembre 2020 » (page 5 des conclusions) ; que les pièces versées au débat établissent que les locaux étaient exploités pendant les travaux et que des salariés étaient présents ; que de plus, les pièces établissent les nuisances sur les seuls locaux sur cour.

Dès lors, il apparaît pertinent d’indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 30 % du loyer hors taxes et hors charges pour les locaux du 2ème étage entre le 17 septembre 2020 et le 18 mars 2021, date de libération des lieux, et entre le 17 septembre 2020 et le 30 avril 2022 pour les locaux du 4ème étage, soit sur la base du loyer initial de 84.400 euros pour les locaux du 2ème étage : 12.660 euros ((84.400 euros / 4 trimestres) x 2 trimestres x 0,30) et pour les locaux du 4ème étage dont il ressort que le loyer trimestriel hors taxes et hors charges s’élève à 16.378,46 euros, soit 5.459,48 euros par mois, à hauteur de la somme de 31.828,768 euros arrondie à 31.828,77 euros et calculée ainsi :

((5.459,48 x 19 mois) + ((5.459,48 / 30 jours) x 13 jours)) x 0,30).

L’indemnisation du trouble de jouissance subi par la société AJC INGENIERIE s’élève donc à la somme de 44.488,77 euros.

Sur l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire

Pour conclure à l’absence d’exigibilité des loyers ou à titre subsidiaire à leur réduction de 50 % pendant les mesures administratives de fermeture pendant la crise sanitaire dont elle ne précise pas les périodes exactes, la société AJC INGENIERIE invoque la perte partielle de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du code civil et le défaut d’obligation de délivrance des locaux justifiant l’exception d’inexécution du preneur. Elle invoque en outre l’imprévision et l’article 1195 du code civil. Elle expose que suite à l’arrêté n° 0064 du 14 mars 2020, elle a été contrainte de fermer ses locaux et ce, jusqu’au 11 mai 2020 ; que par la suite, sa clientèle a été réticente à revenir puis qu’un nouveau confinement a été mis en place au cours du mois de novembre 2020.

Les sociétés TERREIS et [Localité 5] PRIME OFFICE 1 répliquent que selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que pour une faute imputable au bailleur et elles soutiennent qu’en l’espèce, les mesures de fermeture prises pendant la crise sanitaire font suite à une décision étatique qui s’est imposée tant au locataire qu’au bailleur ; que ces fermetures administratives n’ont pas empêché le preneur d’exploiter son activité de manière absolue, seule la réception de clientèle étant proscrite. Or, elle relève que la nature des activités autorisées au bail permet au preneur de s’adapter aux sujétions imposées par les pouvoirs publics. Elles concluent que la société AJC INGENIERIE n’est pas fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

S’agissant de la perte partielle, les sociétés TERREIS et [Localité 5] PRIME OFFICE 1 font valoir qu’elle n’est pas caractérisée en l’espèce, les textes ayant imposé les confinements ayant interdit l’entrée du public, mais pas celle du chef d’établissement, des salariés ou des entreprises tierces (fournisseurs, équipes de travaux, etc). Elles soutiennent qu’en l’espèce, les locaux n’ont pas vocation à recevoir du public ; que les locaux pouvaient être utilisés et que l’absence d’utilisation ressort d’un choix personnel de la locataire. En outre, les parties défenderesses exposent que les parties ont convenu de déroger aux dispositions de l’article 1722 du code civil dans le bail (article IX « Responsabilité – Recours », paragraphe 3).

Quant à l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision, les sociétés TERREIS et [Localité 5] PRIME OFFICE 1 répondent que cette disposition prévoit expressément que, durant la renégociation du contrat, la partie qui se prévaut du changement imprévisible des circonstances continue à exécuter ses obligations et elles relèvent qu’en l’espèce, la locataire a cessé de régler les loyers et charges contractuellement dus.

* * *

À titre liminaire, il convient de relever que la destination contractuelle des locaux loués au 2ème étage par la société AJC INGENIERIE comprend l'« élaboration et organisation de tous programmes de formation professionnelle sur tous domaines notamment informatique » tandis que la destination des locaux loués par la partie demanderesse au 4ème étage est limitée au « conseil en systèmes et logiciels informatiques » sans référence à une activité de formation.

Par ailleurs, la société AJC INGENIERIE est associée, suivant les statuts produits au débat, au sein de la société AJC FORMATION, personne morale distincte, également locataire d’autres locaux au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6].

— Sur la perte partielle de la chose louée

Il résulte de l’article 1722 du code civil que, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

S’agissant des mesures prises ultérieurement, force est de constater que la société AJC INGENIERIE est défaillante dans la démonstration qui lui incombe de viser avec précision les dispositions administratives de fermeture ayant affecté son activité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur les périodes précitées, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

En outre, l’article IX « Responsabilité – Recours », paragraphe 3, des deux baux liant les parties stipule que :

« Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le BAILLEUR :

(…)

3 – Au cas où les lieux loués viendraient à être détruits en totalité ou partie, par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou toute autre cause indépendante de la volonté du BAILLEUR. En outre, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit et sans indemnité le présent bail, conformément à l’article 1722".

Or, en l’espèce, cette clause a vocation à s’appliquer s’agissant de mesures administratives, indépendantes de la volonté du bailleur.

Dans ces conditions, la demande d’exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l’article 1722 du code civil sera rejetée.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.

En vertu de l’ancien article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige s’agissant du bail relatif aux locaux du 2ème étage, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1219 du code civil dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au bail relatif aux locaux du 4ème étage, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La locataire ne conteste pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux remis à elle par la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 en exécution des baux les liant, lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société AJC INGENIERIE du fait des mesures de fermeture des établissements de formation ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société AJC INGENIERIE est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susvisée.

— Sur la révision pour imprévision

Au soutien de sa demande de réduction du loyer de 50 % « au cours des périodes de fermeture administrative », la société AJC INGENIERIE invoque l’article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Or, cette disposition, entrée en vigueur à compter du 1er octobre 2016, n’est pas applicable au bail non daté ayant pris effet le 10 mars 2015 et relatif aux locaux du 2ème étage. Elle ne peut s’appliquer qu’aux locaux du 4ème étage, dont le bail a été conclu le 25 janvier 2017.

En tout état de cause, cette disposition vise à permettre aux parties de procéder à un rééquilibrage durable et pour l’avenir de leurs obligations réciproques et prévoit que la force obligatoire du contrat est maintenue pendant toute la période des négociations conduites par les parties. Or, si la société AJC INGENIERIE justifie d’une demande de renégociation du contrat de bail par courrier électronique en date du 19 mars 2020 par lequel elle sollicitait la suspension des loyers à laquelle la société IMODAM PROPERTY, mandataire du bailleur, a répondu par courrier du 12 mai 2020 en proposant un règlement mensuel des loyers pendant cette période, la locataire n’a pas continué d’exécuter ses obligations comme l’exige ce texte ainsi qu’il en ressort du décompte versé au débat par la locataire.

Le moyen sera donc rejeté.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1

Dans le dispositif de ses écritures, la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 sollicite la condamnation de la société AJC INGENIERIE à lui verser les sommes de 242.698,21 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation, accessoires et charges des deux baux commerciaux et une « provision » de 21.502,65 euros au titre des clauses pénales.

Elle demande également de conserver le dépôt de garantie versé au titre du bail résilié (2ème étage) à titre d’indemnité.

La société AJC INGENIERIE oppose que les loyers ne sont pas exigibles en cours de période de fermeture administrative et qu’un abattement de 50 % doit être appliqué au regard des troubles de jouissance causés par le bailleur et conclut au rejet des autres demandes invoquant l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et l’article 1152 alinéa 1 ancien du code civil (désormais 1231-5).

— Sur la demande au titre de l’arriéré locatif concernant les locaux loués aux 2ème et 4ème étages et des clauses pénales

* Sur l’arriéré locatif pour les locaux du 2ème étage et la clause pénale

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 expose que le juge des référés a condamné la société AJC INGENIERIE au paiement de la somme de 79.916,22 euros au titre de l’arriéré locatif pour les locaux du 2ème étage, lequel est exigible dans sa totalité à défaut pour le preneur d’avoir respecté l’échéancier ; que le bail est dès lors résilié depuis le 7 janvier 2021 par l’effet du commandement de payer.

Elle fait valoir qu’il ressort du décompte produit que le preneur était redevable au 31 décembre 2020 de la somme de 100.212,57 euros TTC ; que du 1er au 6 janvier, le preneur est redevable d’une somme de 1.501,17 euros hors taxes (1.801,40 euros TTC) conformément au calcul suivant : (22.517,51 € / 90 jours x 6 jours) et conclut que l’arriéré locatif (loyers et accessoires) à la date de résiliation du bail s’élève à la somme de 97.477,75 euros TTC. Elle précise qu’il convient de retrancher du décompte la somme de 4.536,22 euros appelée au titre de la clause pénale, qu’elle demande de calculer conformément aux clauses du bail à hauteur de 10 % des loyers et accessoires.

Pour la période postérieure à la résiliation, la bailleresse expose que la société AJC INGENIERIE est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux qu’elle demande de fixer conformément aux stipulations du bail par mois à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur. Elle sollicite pour la période du 8 janvier jusqu’au 18 mars 2021, la somme de 45.035,02 euros hors taxes, soit 54.042,02 euros TTC, à titre d’indemnité d’occupation.

Sa demande s’élève à la somme de 132.915,64 euros après déduction des sommes versées par la locataire (95.676,35 + 9.567,63 + 54.042,02 – 26.370,36).

* * *

En application de l’ancien article 1315, devenu l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d’apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d’avoir manqué tandis qu’il incombe à celui-ci de démontrer qu’il les a exécutées.

Par ordonnance en date du 6 mai 2021, le juge des référés de ce tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 janvier 2021, a condamné par provision la société AJC INGENIERIE à payer à la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 la somme de 79.916,22 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 18 mars 2021 et a octroyé à la société AJC INGENIERIE des délais de paiement afin de régler la dette en 24 mensualités de 3.329,84 euros dont la première devait intervenir dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance et les suivantes avant le cinq de chaque mois, précisant qu’à défaut d’un seul règlement, l’intégralité de la dette deviendrait immédiatement exigible. Cette ordonnance a été signifiée à la société AJC INGENIERIE le 25 juin 2021.

Il n’est pas contesté que l’échéancier fixé par le juge des référés n’a pas été respecté.

La bailleresse verse aux débats un décompte arrêté au 24 mai 2022 dont il ressort que la locataire était redevable au 31 décembre 2020 de la somme de 100.212,57 euros TTC dont il convient de déduire les sommes réclamées au titre de la clause pénale depuis le 20 novembre 2019, date à laquelle il n’était dû aucune somme par la locataire, soit 8.372,44 euros.

Du 1er au 6 janvier, le preneur est redevable d’une somme de 1.501,17 euros hors taxes (1.801,40 euros TTC) conformément au calcul suivant : (22.517,51 € / 90 jours x 6 jours) non contesté.

A compter de la résiliation du bail le 7 janvier 2021, la société AJC INGENIERIE, occupante sans droit ni titre, ne doit plus payer les loyers et charges contractuels, mais une indemnité d’occupation.

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 demande l’application de la clause XVI « Clause résolutoire » du bail qui stipule qu’en cas d’application de la clause résolutoire, « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur, sera due au BAILLEUR ».

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 demande également l’application de l’article IV « Loyer » paragraphe 1- du bail qui stipule : « (…) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l’application des intérêts de retard et à l’application des dispositions de l’article XIV »Clause Résolutoire"".

Enfin, la bailleresse sollicite l’application de l’article V du bail résilié qui stipule que :

« A l’appui du présent bail, le PRENEUR verse entre les mains du BAILLEUR ou de son mandataire, la somme de 21 100,00 € (soit VINGT ET UN MILLE CENT EUROS) correspondant à TROIS MOIS de loyer principal.

(…)

Si le bail est résilié pour inexécution des conditions ou toute autre cause imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi".

Ces clauses s’analysent en des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge en application de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Par ailleurs, la société AJC INGENIERIE se prévaut de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire, lequel énonce :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite (…)".

Pour être éligible aux mesures prévues par l’article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit en premier lieu, faire l’objet d’une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l’accès du public et, en outre, remplir des critères précisés par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1er, des seuils d’effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d’affaires réalisé (moins de 50 millions d’euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d’euros par mois pour les activités n’ayant pas d’exercice clos) et de perte de chiffre d’affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l’exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice).

Or, la société AJC INGENIERIE ne démontre pas remplir les critères d’éligibilité ci-dessus énoncés. Elle n’est donc pas fondée à se prévaloir de ces dispositions.

Il convient de noter qu’il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Compte tenu du contexte (crise sanitaire et nuisances liées aux travaux) et de l’absence de démonstration par la bailleresse d’un dommage lié au maintien de la locataire dans les lieux qui ne serait pas suffisamment réparé par une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée apparaît excessive et sera rejetée.

L’indemnité d’occupation dont est redevable la société AJC INGENIERIE sera donc fixée à 17.763,81 euros ((22.517,51 € / 3) x 2 +( 22.517,51 € / 90 jours x 11 jours)).

Il ressort des décomptes locatif et de l’huissier que l’ensemble des règlements n’apparaissent pas sur le décompte locatif. Ainsi la société AJC INGENIERIE a effectué un règlement de 13.000 euros le 1er avril 2021 (décompte locatif) et quatre paiements de 3.329,84 euros chacun, entre le 10 novembre 2021 et le 2 mars 2022 (13.319,36 euros – décompte de l’huissier), outre un règlement de 3.329,84 euros le 2 mai 2022 (l’autre règlement de 4.753,59 euros du 2 mai 2022 apparaissant sur le décompte devant être imputé sur les locaux du 4ème étage) et qu’une régularisation de charges est intervenue en sa faveur pour 51 euros. Ces sommes pour un montant total de 29.700,20 euros seront donc déduites du solde de ce décompte locatif.

L’arriéré de loyers, charges, taxes, frais et indemnités d’occupation dont est redevable la société AJC INGENIERIE pour les locaux du 2ème étage s’élève donc à :

100.212,57 – 8.372,44 + 1.801,40 euros + 17.763,81 – 29.700,20 = 81.705,14 euros.

Le cumul de la pénalité de 10 % avec la conservation du dépôt de garantie, apparaît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le bailleur. Les clauses pénales seront donc réduites à 4.000 euros et le dépôt de garantie de 21.100 euros devra être restitué à la société AJC INGENIERIE.

* Sur l’arriéré locatif concernant les locaux loués au 4ème étage et la clause pénale

La société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 expose que la société AJC INGENIERIE n’a pas respecté l’échéancier de paiement accordé par le juge des référés, de sorte que la somme de 107.366,13 euros arrêtée au 1er janvier 2021 est exigible. Elle demande d’actualiser ce montant pour tenir compte des diverses échéances qui sont depuis intervenues et des paiements réalisés par le preneur à hauteur de 69.539,95 euros outre une somme de 4.753,59 euros qui aurait dû être affectée au 4ème étage mais qui figure dans le décompte relatif aux locaux restitués du 2ème étage. La bailleresse se réfère au décompte actualisé et portant sur la somme de 128.281,77 euros TTC, dont il convient de retrancher les sommes appelées par le bailleur au titre de la clause pénale pour un montant total de 4.177,98 euros. Elle conclut que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 119.350,20 euros (128.281,77 – 4.753,59 – 4.177,98). Elle demande l’application de la clause pénale conformément aux clauses du bail à hauteur de 10 % des loyers et accessoires, soit 11.935,02 euros.

La société AJC INGENIERIE n’émet aucune contestation sur les décomptes communiqués (locatif arrêté au 24 mai 2022 et de l’huissier) de sorte que la somme de 119.350,20 euros au titre des loyers, charges, frais et taxes dus au 24 mai 2022 sera retenue.

Le bail pour les locaux du 4ème étage comporte un article IV « Loyer » paragraphe 1- identique à celui relatif aux locaux du 2ème étage qui stipule : « (…) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l’application des intérêts de retard et à l’application des dispositions de l’article XIV »Clause Résolutoire"".

De la même manière que pour les locaux du 2ème étage, l’application de cette clause pénale est excessive compte tenu du contexte des travaux et de la crise sanitaire, elle sera donc réduite à 4.000 euros.

Il ressort de ce qui précède qu’après déduction du dépôt de garantie de 21.100 euros, la société AJC INGENIERIE est redevable de la somme de 179.955,34 au titre des loyers, charges, frais et taxes, indemnités d’occupation dus pour les locaux loués au 2ème étage et au titre des loyers, charges, frais et taxes, arrêtés au 24 mai 2022 pour les locaux loués au 4ème étage et de la somme de 8.000 euros en application des clauses pénales.

Sur la demande de compensation et les comptes entre les parties

La société AJC INGENIERIE et la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 se doivent réciproquement des sommes au titre de l’arriéré locatif et de la réparation du trouble de jouissance. Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1247 du code civil, étant précisé que la société AJC INGENIERIE n’effectue de compensation qu’entre l’arriéré locatif et la réparation du trouble de jouissance et que le tribunal ne peut statuer ultra petita.

Compte tenu de la compensation ordonnée, la société AJC INGENIERIE sera condamnée à verser à la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 :

— la somme de 135.466,57 euros (179.955,34 – 44.488,77),

— la somme de 8.000 euros au titre des clauses pénales.

Sur la demande de délais de paiement formée par la société AJC INGENIERIE

La société AJC INGENIERIE sollicite des délais de paiement de deux ans, demande à laquelle la société [Localité 5] PRIME OFFICE 1 ne répond pas.

L’ancien article 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’un échelonnement ou un report est opportun.

En l’espèce, la société AJC INGENIERIE ne communique pas d’éléments sur sa situation financière mais les décomptes démontrent qu’elle était en capacité en 2022 de régler le loyer et les charges courants outre des règlements supplémentaires permettant de diminuer la dette locative.

Au vu de ces éléments et en l’absence d’opposition formelle de la bailleresse, la société AJC INGENIERIE sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 5.977 euros chacune, la dernière mensualité étant de 5.995,57 euros.

La première mensualité devra intervenir dans les quinze jours de la signification du présent jugement et les suivantes avant le quinze de chaque mois. A défaut d’un seul règlement, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La société AJC INGENIERIE, qui est redevable de sommes auprès de la bailleresse, est condamnée aux dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que la clause d’échelle mobile insérée dans le paragraphe 3 – de l’article IV « LOYER » du bail non daté portant sur les locaux du 2ème étage sis [Adresse 7] à [Localité 6] donnés à bail à la S.A.R.L. AJC INGENIERIE est réputée non écrite,

CONDAMNE la S.A. TERREÏS à verser à la S.A.R.L. AJC INGENIERIE la somme de cinq mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros (5.584) au titre des loyers indexés indûment versés du 18 mars 2016 au 28 mai 2019,

CONDAMNE la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à verser à la S.A.R.L. AJC INGENIERIE la somme de trois mille cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-seize centimes (3.155,96) au titre des loyers indexés indûment versés du 28 mai 2019 au 18 mars 2021,

DIT que le trouble de jouissance subi par la S.A.R.L. AJC INGENIERIE en raison du manquement de la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 à son obligation de délivrance sera indemnisé à hauteur de quarante-quatre mille quatre cent quatre-vingt-huit euros et soixante-dix-sept centimes (44.488,77 euros),

DIT qu’après déduction du dépôt de garantie de 21.100 euros, la S.A.R.L. AJC INGENIERIE est redevable auprès de la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 de la somme de cent soixante-dix-neuf mille neuf cent cinquante-cinq euros et trente-quatre centimes (179.955,34) au titre des loyers, charges, frais et taxes, indemnités d’occupation dus pour les locaux loués au 2ème étage et au titre des loyers, charges, frais et taxes, arrêtés au 24 mai 2022 pour les locaux loués au 4ème étage ainsi que de la somme de huit mille euros (8.000) en application des clauses pénales,

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par la S.A.R.L. AJC INGENIERIE et la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1,

CONDAMNE la S.A.R.L. AJC INGENIERIE à verser à la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1, après déduction de la somme allouée en réparation du trouble de jouissance, les sommes suivantes :

— Cent trente-cinq mille quatre cent soixante-six euros et cinquante-sept centimes (135.466,57) au titre des loyers, charges, frais et taxes, indemnités d’occupation dus pour les locaux loués au 2ème étage et au titre des loyers, charges, frais et taxes, arrêtés au 24 mai 2022 pour les locaux loués au 4ème étage,

— Huit mille euros (8.000) au titre des clauses pénales,

AUTORISE la S.A.R.L. AJC INGENIERIE à s’acquitter de sa dette en vingt-quatre (24) mensualités de cinq mille neuf cent soixante-dix-sept euros (5.977) chacune, la dernière du solde de cinq mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-sept centimes (5.995,57), et ce en sus des loyers et charges en cours,

DIT que le versement de la première mensualité devra intervenir dans les quinze jours de la signification du présent jugement et les suivantes avant le quinze de chaque mois,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE la S.A.R.L. AJC INGENIERIE du surplus de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation, l’exigibilité des loyers au cours des fermetures administratives et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A.S. [Localité 5] PRIME OFFICE 1 de ses demandes de conservation du dépôt de garantie et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA.R.L. AJC INGENIERIE aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA