TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 20/05724

N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDEURS

MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUEUTS DE FRANCE (MAIF), prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 12]

Madame [Y] [HB]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Monsieur [C] [B]

chez Madame [A] [T]

[Adresse 17]

[Localité 8]

représentés par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1635

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [H]

Madame [P] [M] épouse [H]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentés par Maître Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0806

Madame [X] [S] [EE]

[Adresse 5]

[Localité 16]

représentée par Maître Marcelle MBALA MBALA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0612

GMF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal ( assureur des époux [H])

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Pierre-Vincent ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0393

PARTIES INTERVENANTES

Madame [U] [VS]

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par Maître Florence DIOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0984

Madame [R] [G]

[Adresse 6]

[Localité 15]

représenté par Maître Clélia PAPOUNAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #409

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son Syndic, la société JMR IMMOBILIER,

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] sont copropriétaires non occupants d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble.

Madame [R] [K] [G] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au 1er étage, juste en-dessous de celui des époux [H].

En 2010, l’appartement de Madame [G] a été la proie d’infiltrations.

Madame [G] a refait les travaux après avoir été indemnisée pour ce sinistre du 23 juillet 2010. Elle a ensuite donné à bail son appartement.

Par contrat de bail avec prise d’effet au 1er janvier 2012, Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] en sont devenus co-locataires.

Monsieur et Madame [H] ont donné à bail leur appartement en août 2012 à Madame [X] [EE] jusqu’au 15 mai 2017.

En septembre 2012, de nouvelles infiltrations ont affecté l’appartement appartenant à Madame [G] et loué par Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B].

Des infiltrations ont également été à l’origine de désordres sur les parties communes de l’immeuble.

Par une ordonnance de référé en date du 29 juillet 2015, une expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire de Monsieur et Madame [H] et de Madame [X] [EE].

Monsieur [V] a été désigné en qualité d’expert. Celui-ci n’a pas déposé son rapport dans le délai imparti.

Par une ordonnance en date du 13 octobre 2017, Monsieur [L] [W] a été désigné comme expert judiciaire et les opérations d’expertise ont été étendues à diverses parties, notamment à Madame [U] [VS], nouvelle co-locataire, suite au départ de Monsieur [C] [B] en avril 2018.

Monsieur [L] [W] a déposé son rapport le 14 octobre 2019, le complétant par un « addenda » le 19 octobre 2019.

Par actes d’huissier de justice des 15 et 18 mai 2021, Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B], ainsi que leur assureur la MAIF, ont saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Monsieur et Madame [H] ont assigné en intervention forcée leur ancienne locataire, Madame [X] [EE]. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 20/12103, laquelle a été jointe à la présente procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2022, Madame [R] [K] [G] est intervenue volontairement à la procédure, afin d’obtenir l’indemnisation de ses propres préjudices.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic, JMR Immobilier, est intervenu volontairement à la procédure, à titre principal, afin d’obtenir l’indemnisation de ses propres préjudices.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réplique notifiées par voie électronique le 2 décembre 2021, Madame [Y] [HB], Monsieur [C] [B] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (MAIF) demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1241 et 1242 alinéa 2 du code civil

Selon le principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage,

Vu l’article L121-12 du code des assurances,

Vu l’article 246 du code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

DECLARER Madame [Y] [HB], Monsieur [C] [B] et la MAIF recevables et bien fondés en leurs demandes,

Voir ENTERINER partiellement le rapport et l’addenda de Monsieur [L] [W]

DEBOUTER les époux [H] et la société la GMF de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

DONNER ACTE à Madame [Y] [HB], Monsieur [C] [B] et à la MAIF qu’ils s’en rapportent à justice sur l’appel en garantie de Madame [X] [E] épouse [EE] et les interventions volontaires de Mesdames [VS] et [G],

Y faisant droit,

DECLARER Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] responsables des dommages subis par Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B],

DIRE ET JUGER que la société la GMF devra sa garantie suite aux dommages subis par Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] à cause des manquements des époux [H],

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF à verser à :

— Monsieur [C] [B] la somme de 945 euros en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— Madame [Y] [HB] la somme de 1400 euros en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation

À titre principal,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF à verser à :

— Monsieur [C] [B] la somme de 29 480 euros en réparation de son trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— Madame [Y] [HB] la somme de 36 013,39 euros en réparation de son trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

À titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF à verser à :

— Monsieur [C] [B] la somme de 22 847 euros en réparation de son trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— Monsieur [Y] [HB] la somme de 27 998 euros en réparation de son trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF à verser à la MAIF une somme de 2 300 euros au titre de son droit de subrogation légale avec intérêts au taux légal à compte de la date de l’assignation,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF, ou toutes parties succombantes, à verser à Madame [Y] [HB], à Monsieur [C] [B] et à la MAIF la somme de 2 500 euros chacun (soit 3 x 2500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la GMF, ou toutes parties succombantes, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés par Maître Koudoyor, qui en fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

RAPPELER qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2023, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] née [M] demandent au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire et addenda de Monsieur [W] du 14 octobre 2019

Vu les pièces versées aux débats

Vu l’article 32 du code de procédure civile

Vu les articles L 113-5 et suivants du code des assurances

DECLARER Madame [P] [H] et Monsieur [Z] [H] recevables et bien fondés en leurs demandes, et, en conséquence,

1/ Sur les demandes du SDC du [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son syndic la société JMR Immobilier :

DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son syndic la société JMR Immobilier : irrecevable en ses demandes du fait du défaut d’intérêt à agir ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son syndic la société JMR Immobilier, au titre de ses demandes correspondants au devis VILLANGA pour remise en état de la cage d’escalier, sans lien avec les installations sanitaires des époux [H].

En toute hypothèse,

LIMITER le montant mis à la charge des époux [H] à hauteur de ¼ des demandes qui seraient retenues par le tribunal conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire l’en DEBOUTER pour le surplus.

2/ Sur les demandes de Madame [G] :

DECLARER Madame [G] irrecevable en son intervention volontaire.

DECLARER Madame [G] mal fondée en son intervention volontaire à l’égard des Consorts [H] et l’en DEBOUTER

A titre subsidiaire, sur les demandes de Madame [G], si par impossible le tribunal de céans déclarait recevable et bien fondée en son intervention volontaire

LIMITER les demandes de Madame [G] à la somme de 4.208,71 euros correspondant au préjudice matériel validé par l’expert judiciaire

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

A titre encore plus subsidiaire, sur les demandes de Madame [G], si par impossible le tribunal de céans déclarait recevable et bien fondée en son intervention volontaire

LIMITER les demandes de Madame [G] à la somme de 8.949,71 euros correspondant au préjudice matériel validé par l’expert judiciaire et à une perte locative en lien avec la réalité de l’état de l’appartement

En Toute hypothèse, sur les demandes formulées par Madame [G] à l’encontre de Monsieur et Madame [H], qui seraient subsidiairement retenues par le tribunal

LIMITER le montant mis à la charge des époux [H] à hauteur de ¼ des demandes qui seraient retenues par le tribunal conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire l’en DEBOUTER pour le surplus.

3/ Sur les demandes de M [B] et Madame [HB] :

ORDONNER la minoration des préjudices de jouissances pouvant être en lien avec les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur et Madame [H]

— Pour Monsieur [B] à la somme de 9.030 euros

— Pour Madame [HB] à la somme de 12.000 euros

En toute hypothèse, sur toutes les demandes qui seraient accordées par le tribunal à M [B] et Madame [HB]

LIMITER le montant mis à la charge des époux [H] à hauteur de ¼ des demandes conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire et les DEBOUTER pour le surplus.

4/ Sur les demandes de Madame [VS] :

DEBOUTER Madame [VS] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal accédait à des demandes formulées par Madame [VS]

LIMITER le montant mis à la charge des époux [H] à hauteur de ¼ des demandes conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire et la DEBOUTER pour le surplus.

5/ Sur la garantie de Madame [EE] et de la GMF :

CONDAMNER Madame [X] [EE] à relever et garantir Monsieur [Z] et Madame [P] [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente procédure au bénéfice d’une quelconque des parties.

CONDAMNER la GMF à relever et garantir Monsieur [Z] et Madame [P] [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente procédure au bénéfice d’une quelconque des parties.

CONDAMNER solidairement Madame [HB], Monsieur [B], la MAIF, Madame [VS], Madame [G] SDC du [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son syndic le Cabinet JMR Immobilier et Madame [X] [EE] à payer à Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Madame [HB], Monsieur [B], la MAIF, Madame [VS], Madame [G] SDC du [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son syndic le Cabinet JMR Immobilier et Madame [X] [EE] et la GMF aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire. »

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 3 décembre 2020, la GMF, assureur des époux [H], demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire et ses annexes,

Vu les pièces au dossier,

ENTERINER le rapport d’expertise judiciaire,

DONNER ACTE à la GMF de ce qu’elle ne conteste pas la demande subrogatoire présentée par la MAIF à hauteur de 2.300 Euros.

DONNER ACTE à la GMF de ce qu’elle ne conteste pas les préjudices de jouissance de Monsieur [B] et de Madame [HB] tels que chiffrés par l’expert judiciaire à savoir :

—  27.998 Euros pour Madame [HB],

—  22.847 Euros pour Monsieur [B],

—  1.400 Euros pour Madame [HB],

—  945 Euros pour Monsieur [B].

DEBOUTER Madame [VS] de ses réclamations en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de la GMF.

DONNER ACTE à la GMF de ce qu’elle se réserve la possibilité, lorsque l’assignation en intervention forcée délivrée pour le compte des époux [H] sera jointe à la présente instance, de solliciter la garantie de Madame [EE].

REJETER le reste des demandes ».

Aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10], représenté par son syndic JMR Immobilier, demande au tribunal de :

« Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1241 et 1242 du code civil,

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Vu les pièces versées au débat et notamment le rapport d’expertise judiciaire de M. [W],

JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 10] représenté par son syndic le Cabinet JMR Immobilier recevable et bien fondé en ses écritures d’intervention volontaire,

JUGER Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] responsables du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 10], du fait des infiltrations provenant de leurs installations sanitaires privatives,

JUGER que la société la GMF devra sa garantie au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 10] du fait des dommages dont ses assurés, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H], seront jugés responsables.

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la société la GMF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 10] :

o la somme de 17 765,23 euros au titre de son préjudice matériel,

o la somme de 5 000 euros au titre de son trouble de jouissance.

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H], Madame [P] [H] et la société la GMF à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Localité 10] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de droit du jugement à venir.

Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 5 juillet 2022, Madame [U] [VS] demande au tribunal de:

« Vu les articles 1241 et 1242 du code civil,

Vu le principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Vu l’article 329 du code de procédure civile,

Vu l’article 45 du règlement sanitaire départemental de Paris,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

DECLARER Madame [U] [VS] recevable et bien fondé en sa demande,

VOIR ENTERINER partiellement le rapport de Monsieur [L] [W]

DIRE que la société la GMF devra sa garantie suite aux dommages subis par Madame [VS] à la suite des manquements imputés par leur assurés : les consorts [H]

Y faisant droit,

DECLARER Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] responsables des dommages subis par Madame [U] [VS],

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] et la GMF à verser à Madame [VS] :

— la somme de 5. 937 euros en réparation de son trouble de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la date de son intervention,

— la somme de 3. 500 euros en réparation de son préjudice matériel avec intérêt au taux légal à compter de la date de son intervention,

— la somme de 1. 500 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter de la date de son intervention,

Par ailleurs,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] et la GMF à verser à Madame [VS] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la somme des entiers dépens

RAPPELER que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire ».

Aux termes de ses conclusions en intervention volontaire n° 3 notifiées par voie électronique le 23 juin 2022, Madame [R] [K] [G] demande au tribunal de :

« Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1242 du code civil

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1969

DECLARER recevable l’intervention volontaire principale de Madame [G] à la procédure

Y faisant droit :

JUGER Monsieur et Madame [H] responsables de plein droit des dommages subis par Madame [G]

A défaut JUGER Monsieur et Madame [H] responsables du fait de leur comportement fautif des dommages subis par Madame [G]

DIRE ET JUGER que la société GMF assurance devra sa garantie suite aux dommages subis par Madame [G] s’agissant des désordres des époux [H],

En conséquence,

CONDAMNER in solidum Monsieur [H], Madame [H] et GMF assurance à verser à Madame [G] la somme de 25 212,53 euros au titre des préjudices subis

CONDAMNER in solidum Monsieur [H], Madame [H] et GMF assurance à verser à Madame [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

DEBOUTER les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ».

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réplique notifiées par voie électronique le 2 juin 2021, Madame [X] [S] [EE] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1241 et 1242 alinéa 2 du code civil,

Vu les pièces communiquées et versées au débat

REJETER la demande des époux [H] tendant à l’appel en garantie de Madame [EE] dans le litige opposant les premiers à Madame [HB], Monsieur [B] et les Mutuelles Assurance des Instituteurs de France (MAIF)

CONDAMNER les époux [H] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER les époux [H] aux entiers dépens ».

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 septembre 2024, a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que sauf exception, les demandes de « donner acte » et de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 30 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il ne sera donc pas statué sur les demandes en ce sens figurant dans le dispositif précité des conclusions des parties.

Sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10]

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] soutiennent que :

— Allianz es qualité d’assureur de l’immeuble était présent et représenté à l’expertise judiciaire ayant précédé la présente instance,

— une déclaration de sinistre a d’ailleurs été régularisée par le syndicat des copropriétaires auprès de son assureur, comme cela ressort des opérations d’expertise et des différentes pièces versées à cette occasion par les parties,

— au regard des précisions du procès-verbal de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable à agir ayant déjà obtenu le paiement des sommes sollicitées auprès de son assureur,

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] est irrecevable en ses demandes d’indemnisation, correspondant à la remise en état de la cage d’escalier, dès lors qu’aucun devis n’a été versé à l’expertise judiciaire de Monsieur [W].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] fait valoir que :

— le défaut d’entretien des installations privatives est à l’origine des infiltrations ayant affecté les parties communes de l’immeuble,

— il a dû engager des travaux de reprise des éléments structurels de l’immeuble affectés par les infiltrations.

En droit, l’article 329 du code de procédure civile dispose que :

« L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Il est de jurisprudence constante que « viole l’article 4 du code civil, la cour d’appel qui refuse d’évaluer le montant d’un dommage dont elle constate l’existence en son principe, en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (2ème Civ., 4 avril 2024, pourvoi n° 21-24.981 ; 2ème Civ., 5 avril 2007, pourvoi n°05-14.964, Bull.n° 76). Ce principe est applicable en matière délictuelle comme en matière contractuelle (2ème Civ., 4 janvier 2006, n° 04-15.280, Bull. n° 2, 2ème Civ., 8 février 2018, n°16-28.632, 16 28.633, Bull. n° 24).

En l’espèce, la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 28 septembre 2020 indique que : « Le rapport d’expertise n’ayant pas de caractère exécutoire, il convient dans un premier de se rapprocher de la société ALLIANZ, l’assureur de l’immeuble, aux fins d’obtenir le financement partiel ou total de cette somme, ce dernier n’étant censé nous verser uniquement les sommes dues au titre du contrat d’assurance à charge pour lui d’exercer les recours. Pour le cas où un dédommagement partiel ou nul serait opposé au syndicat, celui-ci se retournera dans un deuxième temps à l’amiable contre la FMF, assurer de Monsieur [H] ; Enfin pour les sommes qui ne serait pas réglées à l’amiable par les assureurs ou les parties, il conviendra de procéder par voie d’assignation au fonds auprès du tribunal judiciaire. C’est la raison pour laquelle il est proposé à l’assemblée de statuer sur le projet de résolution suivante … » (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires)

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] ne versent aucune pièce aux débats permettant d’établir que le syndicat des copropriétaires aurait déjà obtenu le paiement des sommes sollicitées auprès de son assureur.

Par ailleurs, le seul fait que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] n’est versé aucun devis à l’expertise judiciaire concernant la remise en état de la cage d’escalier ne saurait à lui seul rendre sa demande d’indemnisation à ce titre irrecevable.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité de l’intervention volontaire à titre principal de Madame [G]

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] soutiennent que :

— Madame [G], informée de l’ensemble des expertises judiciaires qui ont eu cours dans ce dossier, a choisi de n’être partie à aucune de ces expertises,

— elle n’a donc pas été partie à l’expertise judiciaire dont Monsieur [W] a été saisi et qui sert de base à la présente procédure initiale au fond,

— elle prétend introduire une demande indépendante à titre principal, sollicitant des prétentions distinctes à hauteur de 25.212,53 euros,

— la recevabilité de l’intervention volontaire est soumise à l’appréciation du juge du fond qui doit vérifier qu’elle se rattache suffisamment à la demande initiale, ce qui fait défaut en l’espèce,

— Madame [G] n’est pas recevable à intervenir au stade de la procédure initiale au fond initiée en ouverture de rapport par M. [B] et Madame [HB],

— la procédure engagée par Madame [G], sous-tendue par ailleurs par différentes demandes de « dire et juger », ne saurait valablement saisir le tribunal puisqu’elles ne constituent que des prétentions et non des demandes.

Madame [R] [K] [G] fait valoir en réponse que :

— l’action a été introduite par Madame [HB] et Monsieur [B], locataires de Madame [G], aux fins de voir indemniser le trouble de voisinage résultant d’infiltrations dans l’appartement loué et provenant de celui dont Monsieur et Madame [H] sont propriétaires,

— ils ont pour cela initié une procédure en référé aux fins de voir désigner un expert judiciaire, lequel devait notamment donner son avis quant aux préjudices subis par les demandeurs principaux dans l’appartement qu’ils occupaient en qualité de locataire,

— Madame [G] est propriétaire de cet appartement,

— le fait qu’elle n’ait pas été partie à l’expertise n’a aucun rapport avec l’appréciation de la recevabilité de son intervention volontaire,

— son absence en qualité de partie ne pourrait d’ailleurs être vu que comme un désavantage notable pour elle dans cette procédure, dans la mesure où elle n’a pas pu valablement faire valoir ses arguments et pièces relatifs à son préjudice auprès de l’expert,

— malgré cela, une partie du préjudice de Madame [G] a été mentionnée dans le rapport d’expertise déposé le 14 octobre 2019, prouvant que ces prétentions se rattachent tant aux demandes initiales que l’expert n’a pu l’ignorer tout à fait,

— elle souhaite voir constater et indemniser son préjudice en tant que propriétaire de l’appartement endommagé,

— elle démontre donc que cette intervention se rattache aux prétentions des parties à la présente instance et va par la présente faire des demandes aux fins d’indemniser son propre préjudice,

— si les termes « dire et juger », présents dans le dispositif des présentes, semblent effectivement proscrits aujourd’hui, il n’en demeure pas moins que leur utilisation ne saurait emporter l’irrecevabilité des demandes formulées ensuite puisque les écritures présentées pour Madame [G] ont toujours demandé à voir « condamner » les époux [H] et leur assureur,

— la concluante n’a pas modifié son dispositif sur ce point afin que le présent débat reste clair.

En droit, l’article 329 du code de procédure civile dispose que : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

En l’espèce, la demande de Madame [G] porte sur l’indemnisation de son préjudice en tant que propriétaire de l’appartement endommagé.

Elle se rattache suffisamment à la demande initiale, étant rappelé que l’action a été introduite par Madame [HB] et Monsieur [B], locataires de Madame [G], aux fins de voir indemniser le trouble de voisinage résultant d’infiltrations dans l’appartement loué par eux et appartenant à Madame [G].

En outre, si la formulation « dire et juger » insérée dans le dispositif des conclusions peut ne pas constituer une prétention dont le tribunal est saisi, il ne s’agit pas là d’une cause d’irrecevabilité de la demande.

Monsieur et Madame [H] ne faisant valoir aucun autre moyen de droit permettant de déclarer irrecevable Madame [G] en ses demandes, l’irrecevabilité soulevée sera rejetée.

Sur l’origine, la cause et la réalité des désordres :

Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B], ainsi que leur assureur, La Maif, soutiennent que :

— l’expert judiciaire confirme les désordres subis par eux dans leur appartement,

— les infiltrations proviennent de plusieurs fuites actives dans l’appartement de Monsieur et Madame [H],

— ni les époux [H] ni la société la GMF n’ont sérieusement contesté les constatations et les conclusions de l’expert judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] fait valoir que :

— les infiltrations affectant l’appartement du 1er étage proviennent de plusieurs fuites actives dans l’appartement de Madame [X] [S] [EE], une révision générale, voire une réfection complète de la plomberie, étant indispensable,

— selon les conclusions de l’expert judiciaire, l’origine des désordres se trouve dans les installations vétustes de l’appartement de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] et dans le très mauvais usage de la part de Madame [EE], locataire,

— l’expert judiciaire note la réalisation de travaux d’étanchéité en juin 2017, qu’il estime cependant incomplets, et il liste les non-conformités persistantes au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 18] telles que l’absence de grille de ventilation dans les pièces d’eau, la possible absence d’étanchéité du sol de la salle de bains en dehors du bac à douche ou encore l’absence d’étanchéité au sol de la cuisine,

— enfin, l’expert judiciaire préconise la reprise de « l’étanchéité murale de la zone de la douche – paroi vers le salon et vers la cour intérieure » ainsi que « le changement du sol dans la cuisine avec application d’une étanchéité liquide »,

— l’expert judiciaire rappelle en outre que les consorts [H] ont laissé lettre morte sa demande de communication de devis pour la réalisation de ces travaux complémentaires.

Madame [U] [VS] fait valoir que :

— l’origine des désordres a été mise en évidence par l’expert judiciaire,

— les infiltrations affectant l’appartement situé au 1er étage qu’elle occupait, entre le 1er avril 2018 et le 21 septembre 2019, proviennent de plusieurs fuites actives dans l’appartement de Monsieur et Madame [H],

— le rapport de l’expert rappelle que les travaux de réfection des finitions, réalisés par les époux [H] en juin 2017, n’ont pas permis de mettre en conformité leurs installations sanitaires,

— lors de la première réunion d’expertise du 21 janvier 2018, avant l’arrivée de Madame [VS] dans l’appartement, l’expert judiciaire avait préconisé « une révision générale, voire une réfection complète de la plomberie » ainsi que « l’enlèvement de la toile de verre sur les murs » et « la création de ventilation dans les pièces d’eaux »,

— ces travaux n’avaient pas encore été entrepris lors de l’arrivée de Madame [VS] dans l’appartement le 1er avril 2018.

— l’expert a recommandé à nouveau de procéder à « un curage complet des peintures murales dans la salle de bains et la cuisine, en vue d’assurer un bon séchage des supports » lors de la deuxième réunion d’expertise en date du 13 juin 2018,

— les locataires de l’appartement ont alors fait procéder à ces travaux en juin 2018, ce qui a révélé l’ampleur des dégâts.

Madame [R] [K] [G] fait valoir que :

— Monsieur et Madame [H] n’ont pas pris en charge les travaux nécessaires à la réparation des installations à l’origine des fuites et dégâts dans son appartement,

— ils ont préféré remettre en location leur bien prenant le risque évident d’un problème d’accès ou de relogement du locataire pour ces travaux,

— il leur appartenait d’effectuer les travaux résultant d’installations sanitaires vétustes et non pas au locataire,

— ainsi, en s’en remettant à un nouveau locataire pour effectuer ces travaux alors même qu’un dégât des eaux avait eu lieu et qu’il ne pouvait y avoir de doute quant à l’absolue nécessité de faire ces travaux, ils ont engagé leur responsabilité,

— Madame [G], qui de son côté avait effectué des travaux à la suite de ces dégâts, les a faits réalisés en pure perte.

Madame [X] [S] [EE] fait valoir que :

— quand bien même les époux [H] ont donné en location leur bien, ils sont restés gardiens des installations sanitaires, étant les seuls à en avoir la direction et le contrôle, le locataire n’ayant aucun pouvoir de procéder à de quelconques travaux sur ces installations,

— Monsieur et Madame [H] doivent répondre de la vétusté et de la non-conformité de leurs installations sanitaires à l’origine des dommages,

— l’expert judiciaire [V] soulignait dans ses notes aux parties l’état de vétusté des installations sanitaires de l’appartement des consorts [H],

— il est difficilement explicable qu’en moins d’un mois de location, Madame [X] [S] [EE] soit à l’origine de l’état de vétusté des installations sanitaires de la salle d’eau et de la cuisine,

— il est établi qu’avant l’occupation des lieux par Madame [EE], les installations privatives de l’appartement des époux [H] ont été à l’origine de nombreux sinistres depuis plusieurs années,

— c’est ainsi qu’en date du 23 juillet 2010, l’administrateur des biens de Madame [G], la SCI Gicquel, avait déclaré un sinistre au syndic de l’immeuble, Citya Pecorari, qui provenait de l’appartement des époux [H], qui avait été donné à bail à Monsieur [O] et Madame [N],

— bien que les époux [H] avaient une parfaite connaissance de la nécessité de faire des travaux sur leurs installations, ils ne l’ont pas fait et ce avant l’arrivée de Madame [X] [S] [EE],

— il a été contradictoirement constaté tant par les procès-verbaux de constat que par les expertises que les pièces d’eau de l’appartement des époux [H] étaient dépourvues d’étanchéité au sol et aux murs, et ce en violation des dispositions de l’article 45 du Règlement Sanitaire Départemental de Paris,

— en s’abstenant de procéder à l’installation de cette étanchéité, ils ont commis une faute à l’origine des dommages.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] font valoir que :

— c’est la mauvaise utilisation, l’absence d’entretien et l’obstruction totale de Madame [EE] qui sont responsables de la situation,

— Monsieur l’expert [W] n’a pas manqué de reprendre, dans son rapport d’expertise, les conclusions de l’expert [V] intervenu plusieurs années avant,

— il apparaît clairement que les origines de sinistres identifiées renvoient toutes, à l’exception de l’évacuation de la douche en plomb relevée non fuyarde le jour du constat, à des éléments dont la locataire avait la charge de l’entretien et/ou la responsabilité, en ayant fait faire des travaux à son entrée dans les lieux, ou à tout le moins des travaux supposés réalisés à son entrée dans les lieux,

— c’est le très mauvais usage de l’occupante des lieux, son absence d’entretien et son obstruction à laisser accès qui sont seuls à l’origine des dommages subis par l’appartement du dessous,

— si les installations de plomberie de l’appartement des consorts [H] étaient « vétustes », avant l’entrée dans les lieux de Madame [EE], aucun problème ne leur avait jamais été signalé,

— les installations de plomberie de la salle de bain de l’appartement des époux [H] présentaient exactement les mêmes caractéristiques que celles, vieillissantes, de l’appartement de Madame [G] comme l’établit la note aux parties n° 1 : « Je note que la salle de douche et la cuisine ont des finitions anciennes, sans étanchéité… il est par contre évident que l’étanchéité et le changement des revêtements et carrelage ne pourra être considéré comme dédommagement, cette prestation rentrant dans l’obligation des propriétaires des murs »,

— comme indiqué dans le compte rendu de l’accédit du 13 juin 2018, en dépit des installations vétustes, se sont des fuites actives répétées non réparées par l’occupante non assurée, responsable de l’obstruction des lieux aux propriétaires, comme cela ressort tant du jugement du tribunal d’instance que de l’arrêt de la cour d’appel de Paris, qui sont à l’origine des désordres subis,

— le défaut d’entretien manifeste de l’appartement à l’époque où il était occupé par Madame [EE] est encore établi, si besoin, par le rapport [F] de Madame [D] établi à l’occasion de l’expertise confiée à Monsieur [V],

— les demandeurs principaux sont mal venus à tenter de prétendre devant le tribunal de céans que la totalité de leurs préjudices soient mis à la charge des seuls époux [H] et de leur assureur,

— le propre assureur de Monsieur [B] et Madame [HB] avait expressément reconnu la seule faute de Madame [EE] dans la persistance des sinistres, écrivant au conseil des époux [H] que Madame [HB] « subit d’importants dommages du fait des agissements de Madame [EE] »,

— si en 2012 les installations paraissaient veillottes, rien ne permettait aux époux [H] de penser qu’elles étaient fuyardes, ces derniers n’ayant jamais été avisés avant la lettre du syndic en 2013 d’un quelconque problème,

— les sinistres sont intervenus à compter de l’année 2012, soit postérieurement à l’entrée dans l’appartement de Madame [EE] es qualité de locataire puis occupante sans droit ni titre, et non en 2010,

— à compter de 2012, ils n’ont eu de cesse de tout mettre en ordre pour intervenir dans l’appartement, y étant empêché par la locataire alors en place, qui plus est non assurée,

— si la société Citya est éventuellement intervenue sur un sinistre en rapport avec l’appartement de Madame [G] en 2010, rien ne prouve que cela serait en lien avec les installations de l’appartement des consorts [H], faute de quoi le syndic n’aurait pas manqué de se tourner vers les propriétaires et ou occupants ; à défaut le syndic aurait commis une faute et devrait en répondre,

— Madame [EE] a fait procéder au moment de son entrée dans les lieux à des travaux de plomberie et s’est opposée pendant de nombreuses années à ce que les consorts [H] d’intervenir,

— il était convenu entre les époux [H] et leur nouvelle locataire qu’elle prendrait en charge des travaux de rénovation de la salle de bain en contrepartie d’une franchise de loyer de deux mois,

— la pratique d’une franchise en contrepartie de travaux à l’entrée dans les lieux constitue un usage courant et ne traduit en aucune manière une mauvaise foi des propriétaires comme les demandeurs à l’expertise tentent de le prétendre,

— à l’époque aucun sinistre n’avait été signalé aux époux [H] et aucun document contradictoire n’avait été versé à l’expertise ni à la présente procédure pour établir que les installations de leur appartement auraient été en cause.

La société la GMF ne fait valoir aucun moyen s’agissant de l’origine des désordres.

***

En l’espèce, aux termes de son rapport d’expertise déposé le 14 octobre 2019, l’expert judiciaire a relevé en page 25 que :

« 3.5.2 CONCLUSION DE L’EXPERT SUR L’ORIGINE DES DESORDRES

Selon l’assignation, les infiltrations perdurent depuis 2012.

La lecture du rapport Aquanef relève pour l’appartement [H], occupé en location par Madame [EE], des non-conformités, des installations vétustes et en même temps un très mauvais usage de la part de la locataire.

En conséquence je conclue que l’origine des désordres chez Madame [HB] M [B] consiste dans les installations vétustes de l’appartement de M et Madame [H] et du très mauvais usage de la part de Madame [EE], locataire.

ETAT ACTUEL DE L’APPARTEMENT [H]/[EE]

Avant tout, Madame [EE] n’est plus locataire des consorts [H].

Des travaux ont été entrepris en juin 2017, consistant dans la réfection totale de la salle de douche, des finitions murales et du mobilier de la cuisine, ainsi que la reprise des canalisations.

J’ai constaté comme possibles non-conformités par rapport au Règlement sanitaire de la ville de [Localité 18] :

• l’encoffrement de la canalisation des eaux vannes des WC ;

• l’encoffrement de la canalisation des eaux usées dans la cuisine ;

• absence de grille de ventilation de la fenêtre de la salle de bains ;

• possible absence d’étanchéité du sol de la salle de bains en dehors du bac à douche ;

• absence d’étanchéité au sol de la cuisine.

A ma demande, la diffusion des factures et le constat contradictoire avec l’entreprise Sanital, M. [FD] nous permet de conclure.

Le devis diffusé par les consorts [H] atteste que le sol de la salle de bains a reçu une étanchéité, mais pas sur les murs.

Les encoffrements des chutes d’eau usées/eau vannes sont en agglo, démontables, permettant le contrôle d’entretien des parties communes.

Il reste à reprendre :

• L’étanchéité murale de la zone de la douche – paroi vers le salon et vers la cour intérieure

• Le changement du sol dans la cuisine, avec application d’une étanchéité liquide de type SEL »

Selon l’expert judiciaire, les désordres auraient une origine double, à savoir :

— la non-conformité et vétusté des installations sanitaires de l’appartement appartenant à Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] d’une part,

— le mauvais usage de la part de Madame [EE], locataire, d’autre part.

Toutefois, le tribunal relève que si l’expert judiciaire détaille et explique quelles sont les non-conformités de l’installation à l’origine des désordres, il n’explique pas en quoi consisterait le mauvais usage des installations fait par Madame [EE].

En effet, à cet égard, l’expert judiciaire se réfère au rapport d’intervention Aquanef du 18 avril 2016 réalisé dans le cadre de l’expertise judiciaire confiée à M. [V], lequel relève la nécessité d’une étanchéité au sol avec relevé sur les murs en conformité avec l’article 45 du règlement sanitaire du Département de Paris sans caractériser une quelconque mauvaise utilisation des installations sanitaires par Madame [EE] (pièce n° 22 de M et Madame [H]).

En outre, le tribunal observe que l’appartement des époux [H] a été loué à compter du mois d’août 2012 à Madame [X] [EE].

Les désordres étant apparus au cours de l’année 2012, un défaut d’entretien sur une aussi courte période n’est ni vraisemblable, ni démontré.

Dans ces conditions, il échet de considérer que la cause unique des désordres réside dans la non-conformité et la vétusté des installations sanitaires de l’appartement appartenant à Monsieur et Madame [H].

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H]

Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B], ainsi que leur assureur, La Maif, concluent à la seule responsabilité de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] et soutiennent que la responsabilité des époux [H] est engagée :

— au titre de l’article 1242 alinéa 2 du code civil :

« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde »,

— et au titre du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] conclut à la seule responsabilité de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] et soutient que :

— l’expert judiciaire confirme bien le lien de causalité entre la vétusté/non-conformité des installations sanitaires privatives [H] et les désordres en parties communes (RE page 25 point 3.5.2)

— l’expert judiciaire retient la responsabilité des époux [H],

— le défaut d’entretien des installations sanitaires privatives de l’appartement dont Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] sont propriétaires est à l’origine des désordres ayant affecté les éléments structurels ainsi que la cage d’escalier de l’immeuble,

— l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer dans le cadre des rapports existants entre le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [H],

— la responsabilité civile des époux [H] peut en outre être recherchée sur le fondement des articles 1241 et 1242 du code civil,

— enfin, les infiltrations subies depuis des années par le syndicat des copropriétaires constituent un trouble anormal de voisinage dont il devra être indemnisé,

— Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] demeurent entièrement responsables du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des infiltrations provenant des installations privatives dont ils avaient la garde et la charge de l’entretien.

Madame [U] [VS] conclut à la seule responsabilité de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] sur le fondement :

— de la responsabilité du fait des choses : au titre de l’article 1242 alinéa 2 du code civil,

— au titre de l’article 1241 du code civil, aux termes duquel : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence »,

— sur le fondement des troubles du voisinage.

Madame [R] [K] [G] conclut également à la seule responsabilité de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] sur les mêmes fondements.

Madame [X] [S] [EE] soutient que :

— quand bien même les époux [H] ont donné en location leur bien, ils sont restés gardiens des installations sanitaires, étant les seuls à en avoir la direction et le contrôle, le locataire n’ayant aucun pouvoir de procéder à de quelconques travaux sur ces installations aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— Monsieur et Madame [H] doivent répondre de la vétusté et de la non-conformité de leurs installations sanitaires à l’origine des dommages,

— tout propriétaire doit veiller à l’entretien et à la mise en conformité de ses installations avant de donner à bail son appartement,

— sur le fondement des articles 1241 et 1242 du code civil, elle soutient qu’en s’abstenant de procéder à l’installation de cette étanchéité, ils ont commis une faute à l’origine des dommages,

— le comportement fautif et négligent des époux [H] engage pleinement leur responsabilité à l’égard de Madame [HB] et Monsieur [B],

— elle ne saurait en aucun cas être appelée en garantie.

Sur la responsabilité de Madame [X] [S] [EE] et la demande de garantie formulée par Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à son encontre

Madame [X] [S] [EE] sollicite sa mise hors de cause et soutient que l’expert a conclu à l’absence de décence du logement occupé par Madame [EE] et loué par les époux [H].

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] contestent fermement devoir supporter une quelconque responsabilité dès lors que c’est la mauvaise utilisation, l’absence d’entretien et l’obstruction totale de Madame [EE] qui sont responsables de la situation.

Ils concluent à la responsabilité de Madame [EE] sur le fondement de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil. Ils soutiennent que :

— Monsieur [W] n’a pas manqué de reprendre dans son rapport d’expertise, les conclusions de l’expert judiciaire [V] intervenu plusieurs années avant,

— les origines de sinistres identifiées renvoient toutes, à l’exception de l’évacuation de la douche en plomb relevée non fuyarde le jour du constat, à des éléments dont la locataire avait la charge de l’entretien et/ou la responsabilité, en ayant fait faire des travaux à son entrée dans les lieux, ou à tout le moins des travaux supposés réalisés à son entrée dans les lieux.

***

En droit, l’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

En l’espèce, il est établi que les désordres proviennent des installations sanitaires de l’appartement appartenant à Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H].

Dans ces conditions, leur responsabilité sera retenue à l’égard de Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B], du syndicat des copropriétaires, de Madame [U] [VS] et de Madame [R] [K] [G] sur le fondement de l’article 1242 du code civil ainsi que sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de désordres d’infiltration qui excédent par leur ampleur et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage.

Aucun élément du dossier ne permettant de retenir une faute de Madame [X] [S] [EE] à l’origine de la survenance des désordres et en violation des dispositions de la loi du 7 juillet 1989, sa responsabilité ne sera pas retenue.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] seront déboutés de leur demande tendant à voir Madame [X] [EE] les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Sur les préjudices

Sur les préjudices de Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B]

Au titre de leur préjudice financier, Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] soutiennent que :

— ils ont dû se rendre disponibles et prendre sur leur temps de travail pour recevoir les divers intervenants,

— Monsieur [B] a estimé son préjudice à 15 jours complets sur son temps de travail soit la somme de 945 euros net,

— le préjudice matériel de Monsieur [B] est raisonnablement évalué à cette somme,

— Madame [HB] a estimé son préjudice à 35 jours complets sur son temps de travail soit la somme de 1400 euros net,

— en page 33 du rapport, l’expert a validé ce poste de préjudice pour Monsieur [B] et pour Madame [HB],

Au titre de leur trouble de jouissance, Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] contestent le chiffrage proposé par l’expert et soutiennent que :

— l’expert a certes indiqué que l’appartement était habitable mais, il n’a pas tenu compte :

* des conditions indécentes et insalubres de l’appartement,

* du salon qui était également touché par les désordres,

* du fait les désordres ont touché les ¾ de l’appartement, à savoir la salle de bains, la cuisine, le couloir d’entrée et le salon, à l’exception des deux chambres.

— le sinistre ayant débuté en septembre 2012, le calcul du trouble de jouissance est le suivant :

A. depuis septembre 2012, arrêté au mois d’avril 2018, date de départ des lieux de Monsieur [B] :

o Préjudice de Madame [HB] = 1.100 euros/2 = 550 euros x 67 mois x 80 % = 29 480 euros

o Préjudice de M. [B] = 1.100 euros/2 = 550 euros x 67 mois x 80% = 29 480 euros,

B. du 01/04/2018 au 30/12/2018 : Madame [Y] [HB] est restée dans les lieux. Madame [U] [VS] a pris à bail au 1er avril 2018 et est donc venue habiter les lieux et s’acquitter du paiement de la moitié du loyer soit 1.100 euros /2. Ainsi, à compter du 1er avril 2018 Madame [Y] [HB] s’acquittait du paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

o Préjudice de Madame [HB] = 550 euros x 9 mois x 80 % = 3 960 euros,

C. du 01/01/2019 au 08/12/2019 : À compter de janvier 2019, le loyer mensuel indexé de l’appartement est passé de 1100 euros à la somme de 1.168,20 euros. La propriétaire bailleresse de Madame [Y] [HB] a consenti une remise de loyer compte tenu de l’importance des désordres dans l’appartement. La réduction de loyer est de 600 euros par mois et ce, à compter du 01/01/2019, et le montant du loyer mensuel de l’appartement est passé à la somme de 568,20 euros. Madame [Y] [HB] s’est donc acquittée du paiement de la moitié de ce loyer soit la somme de 284,10 euros (soit 568,20 euros / 2) par mois et du1er janvier 2019 au 08 décembre 2019, puisque Madame [HB] a été relogée à compter du 09/12/2019 au 21/01/2020. Ainsi, le trouble de jouissance de Madame [HB] pour la période allant du 1er janvier 2019 au 08 décembre 2019 inclus s’établit comme suit : 284,10 euros x 80 % x 11 mois et 8 jours = 2 573,39 euros,

— il résulte de tout ce qui précède que le trouble de jouissance total de Monsieur [B] et de Madame [HB] s’établit comme suit :

* Total trouble de jouissance de Monsieur [B] = 29 480 euros,

* Total trouble de jouissance de Madame [HB] = 36 013,39 euros.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] font valoir que :

— le rapport d’expertise judiciaire doit être entériné mais le tribunal doit minorer les sommes au titre du préjudice de trouble de jouissance en prenant en compte le fait que les trois pièces touchées par le sinistre, qui représentent 31 % de la surface du logement, n’étaient pas devenues inhabitables,

— les demandes de Monsieur [B] et Madame [HB] ne correspondent pas aux préconisations de Monsieur [W] aux termes de son rapport d’expertise et leur sont bien supérieures,

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

— Monsieur [W] a donc corrigé à la baisse les montants initialement proposés pour retenir :

* au profit de Madame [HB] la somme de 16.494,50 euros,

* et au profit de M. [B] la somme de 12.368,50 euros,

— sur ces sommes respectives de 16.494,50 euros et 12.368,50 euros, il apparaît qu’une minoration doit encore être effectuée, dès lors que les pièces touchées n’étaient pas devenues totalement inhabitables ou inutilisables,

— s’agissant de la surface, il ressort des devis établis par la société GR DECOR annexés au rapport d’expertise que la salle d’eau mesure 4,62m², le couloir de l’entrée, 5,88 m² et la cuisine 5,18 m² soit un total de 15,70m² représentant 31 % de la surface totale de 50m² de l’appartement,

— c’est donc en toute logique que l’expert judiciaire a pris pour référence une surface de 31 %,

— le chiffrage à 80 % que M [B] et Madame [HB] voudraient voir retenu par le tribunal a été discuté au cours de l’expertise et a été rejeté justement par l’expert judiciaire,

— le préjudice de trouble de jouissance allégué par les demandeurs devrait être encore minoré pour prendre en compte la dégradation dans le temps,

— le trouble subi n’ayant pas été de 100 % au début de l’apparition des dégâts,

— il est manifeste que l’appartement n’a pas été atteint de la même manière sur toute la durée de location de Monsieur [B] et Madame [HB],

— le préjudice de trouble de jouissance devra encore être minoré du fait de l’impact d’éléments totalement extérieurs ; à ce titre, si l’asséchement des murs, préalable, à leur reprise s’est allongé dans le temps, le document de synthèse évoque le fait que le ravalement extérieur de l’immeuble de type plastène et la toile murale intérieure ont participer à retenir l’humidité. (Cf compte rendu de réunion 13.06.18 p 13),

— cet élément influant sur la réalisation du préjudice est totalement sans rapport avec les installations sanitaires de l’appartement des Consorts [H],

— le retard consécutif au défaut d’assèchement incombe aux seuls demandeurs à l’expertise ou à leur bailleur Madame [G],

— les époux [H] ne sauraient être pénalisés par cette inertie des demandeurs et/ou celle de leurs différents interlocuteurs chargés de la gestion du bien, qui a concouru à leur propre préjudice.

*

Sur le préjudice financier

En l’espèce, Monsieur [C] [B] sollicite la somme de 945 euros net et Madame [Y] [HB] sollicite la somme de 1.400 euros net de leur préjudice financier, évoquant avoir pris des jours complets sur leur temps de travail pris pour gérer le dossier.

S’ils soutiennent que l’expert a validé ce poste de préjudice, le tribunal rappelle qu’il incombe seulement à l’expert judiciaire de donner son avis sur des points techniques précis et que cet avis ne s’impose pas au juge.

Or, Monsieur [B] et Madame [HB] ne produisent aucun document sur leur emploi ni pour justifier de leur perte de temps de travail.

En conséquence, il y a lieu de les débouter de leurs demandes respectives de condamnation au titre d’un préjudice financier.

Sur le trouble de jouissance

En l’espèce, l’expert judicaire a considéré que l’appartement n’était pas inhabitable.

En effet, dans le cadre du document intitulé « addenda du 19 octobre 2019 au rapport technique du 14 octobre 2019 » (pièce n° 21 de M et Madame [H]), l’expert judicaire précise que :

« PREJUDICES DE MME [HB] ET M. [B] CORRECTION PAR L’EXPERT

Dans le cadre du rapport, j’ai considéré que, malgré les désordres, l’appartement a été habitable.

Le préjudice serait, comme l’a proposé M^e KOUDOYOR, de trouble de jouissance.

Ainsi, le calcul corrigé prend en compte la moitié du loyer pour Madame [HB] et M. [B] pour une période de 67 mois, représentant 31% de la surface de l’appartement, pourcentage de la surface totale des locaux endommagés.

A. depuis septembre 2012, arrêté au mois d’avril 2018, date de départ des lieux de M.

[B].

Préjudice Madame [HB], = 1.100 euros/2 = 550 euros x 67 mois x 31% = 11.423,50 euros Préjudice Monsieur [B] = 1.100 euros/2 = 550 euros x 67 mois x 31% = 11.423,50 euros

B. 01/042018 au 30/12/2018

Préjudice Madame [HB] = 550 euros x 9 mois x 31% = 1.534,50 euros

C. 01/01/2019 au 30/07/2019, à parfaire

• Préjudice Madame [HB] = 284,10 euros x 7 mois x 31% = 616,50 euros

Total préjudice de trouble de jouissance [HB] = 13 574,50 euros

Total préjudice de trouble de jouissance [B] = 11 423,50 euros ».

Il ressort de ces observations que le trouble de jouissance subi par Madame [HB] sera évalué à la somme de 13 574,50 euros et celui subi par Monsieur [B] à la somme de 11 423,50 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] seront condamnés à verser la somme de 13.574,50 euros à Madame [HB] en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 11.423,50 euros à Monsieur [B] en réparation de son trouble de jouissance.

Sur le préjudice subi par Madame [U] [VS]

Madame [U] [VS], ancienne locataire de l’appartement de Madame [G], soutient qu’elle a le droit d’agir au côté de Madame [HB] et de Monsieur [B] aux fins de faire reconnaître son trouble de jouissance de l’appartement subi pendant la période durant laquelle elle a occupé les lieux. Elle fait valoir que :

— le rapport d’expertise reconnaît son trouble de jouissance subi, estimant que 31 % de la surface de l’appartement est dégradée,

— son préjudice est certain car elle a vécu dans un logement insalubre rempli de moisissure et d’humidité qui a nui à sa santé durant 1 an et demi ; le certificat médical du Docteur [I] du 23 janvier 2019 peut en attester,

— Madame [VS] a subi un trouble de jouissance du fait des propriétaires de l’appartement situé au-dessus de celui qu’elle occupait et celui-ci doit être indemnisé, peu important que les désordres aient débuté avant son arrivée dans l’appartement,

— elle n’a pas été mise au courant de l’expertise en cours et n’avait pas d’information exacte sur l’étendue des dégâts qui, à l’époque de son entrée dans les lieux, n’étaient pas visibles,

— elle avait simplement été informée qu’un dégât des eaux avait eu lieu et que des travaux de remise en ordre devaient être entrepris,

— l’ampleur des désordres a été révélée suite aux travaux de curage de la peinture murale réalisés en juin 2018, soit trois mois après son arrivée dans l’appartement, ce qui explique le fait qu’elle ait décidé de se joindre à la procédure après la réalisation de ces travaux, l’état du logement s’étant aggravé,

— les dégâts n’étaient pas apparents,

— elle n’était ainsi pas en état de connaitre l’état désastreux des installations au moment de son entrée dans les lieux,

— la présence de champignons sur les murs n’a été constaté qu’après son entrée dans les lieux,

— la remise de loyer consentie par la propriétaire de l’appartement atteste par ailleurs du caractère occulte du désordre révélé postérieurement à son entrée dans les lieux,

— elle a été contrainte de quitter le logement le 21 septembre 2019, compte tenu de l’insalubrité de celui-ci du fait de la présence de moisissure et de l’inertie du syndic pour entreprendre des travaux,

— sa connaissance du fait que l’appartement était en proie à un dégât des eaux lors de la signature du bail n’exonère en rien les responsables du dommage subi par elle,

— même à considérer qu’elle aurait dû suffisamment se renseigner sur l’état de l’appartement avant de signer le bail, cette « faute » n’a en rien contribué au dommage subi par elle, qui est la cause directe de la négligence des époux [H] devant leurs installations sanitaires défectueuses,

— son préjudice est de trois natures différentes :

* un trouble de jouissance consistant à vivre dans un logement insalubre, dans lequel se succèdent des désagréments, pour lequel elle estime la perte de jouissance à 80 % du montant du loyer mensuel, compte tenu de l’importance des désordres, et sollicite sur la période du mois avril 2018, date d’entrée dans les lieux à juillet 2019 qu’il soit évalué à la somme de 5.937 euros,

— un préjudice matériel correspondant au temps passé pour l’expertise pour lequel elle réclame la somme de 1.000 euros sauf à parfaire ainsi que la somme 2.500 euros, montants correspondants aux frais de consignation pour l’expertise et de représentation durant les opérations d’expertise,

— un préjudice moral dès lors qu’elle a dû faire face au quotidien durant 1 an et demi aux désagréments des infiltrations du dégât des eaux, pour lequel elle sollicite une indemnisation à hauteur de 1.500 euros.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] soutiennent que :

— Madame [VS] indique qu’elle serait rentrée dans l’appartement au mois d’avril 2018, soit 7 mois après le début des opérations d’expertise,

— il appert de la note d’expertise n° 1 du 19 janvier 2018 et notamment des photos que toutes les dégradations subies par l’appartement du 1er étage étaient manifestement apparentes,

— Madame [VS] a directement été indemnisée par son bailleur, qui a consenti une baisse de loyer.

— l’état de l’appartement dans lequel est rentré Madame [VS] est resté le même, voire a été amélioré postérieurement, du fait de l’avancée des mesures d’expertise judiciaire dès lors que les murs se sont asséchés,

— l’entrée dans les lieux de Madame [VS] en 2018 confirme par ailleurs, de plus fort, que l’appartement est toujours demeuré habitable,

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

— aucun préjudice de jouissance ne saurait donc lui être accordé en lien avec les installations de l’appartement des époux [H],

— le même raisonnement sera tenu relativement aux demandes au titre des prétendus préjudices moral et matériel, qui ne sont corroborées par aucune pièce,

— dans ces conditions, et alors qu’aucun sinistre n’a été signalé depuis son entrée dans les lieux, elle ne peut solliciter une quelconque indemnité au titre d’un préjudice de jouissance,

— il n’existe aucun lien contractuel entre Madame [VS] et Monsieur et Madame [H],

— elle doit donc être déboutée de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [H].

La GMF soutient que :

— sur les demandes de Madame [VS], l’expert judiciaire souligne que Madame [VS] intervient « en parfaite connaissance de l’état des lieux et de l’expertise judiciaire en cours » (page 34 du rapport),

— de fait, quand cette dernière rentre dans les lieux au mois d’avril 2018, l’expertise est en cours et elle n’ignore pas, par définition, l’état de l’appartement,

— elle l’accepte donc, contractuellement, en l’état.

*

Sur le trouble de jouissance

Madame [VS] sollicite la somme de 5.937 euros en réparation de son trouble de jouissance.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un trouble de jouissance à hauteur de 2.327,14 euros (pièce n° 21 de M. et Madame [H]).

Le tribunal relève que le seul fait que Madame [VS] ait été informée d’un dégât des eaux au moment de son entrée dans les lieux ne saurait s’opposer à l’indemnisation du trouble de jouissance qu’elle a subi, dans la mesure où les conséquences de ce dégât des eaux n’étaient pas connues au moment de son entrée dans les lieux.

En conséquence, Monsieur et Madame [H] seront condamnés in solidum à indemniser Madame [U] [VS] pour son trouble de jouissance à hauteur de la somme, justifiée et acceptable, de 2.327,14 euros.

Sur le préjudice matériel

Madame [VS] sollicite la somme de 3.500 euros à ce titre.

Cependant, en l’espèce, si elle évoque le temps passé pour l’expertise, elle ne produit aucun document sur son emploi ni pour justifier d’une perte de temps de travail.

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

En outre, le tribunal rappelle que les frais de consignation ou de représentation par un conseil constituent pour les uns des dépens et pour les autres des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile et qu’ils ne peuvent donc donner lieu à une indemnisation séparée.

En conséquence, Madame [U] [VS] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

Madame [U] [VS] fait état de problèmes d’humidité et d’infiltration qui ont généré des problèmes de santé. Ce préjudice ne peut être pris en considération au titre du trouble de jouissance et relèverait plutôt du préjudice moral dont elle sollicite réparation. Elle explique qu’elle a été atteinte de démangeaisons qui ont été attestées par un médecin et dont l’origine pourrait se trouver dans l’humidité et les moisissures.

Cependant, en l’espèce, le tribunal relève que son médecin généraliste, dans une attestation du 23 janvier 2019, ne mentionne pas que son état de santé pourrait être en lien avec les désordres (pièce n° 5 de Madame [VS]).

Le préjudice moral n’étant étayé par aucune pièce versée aux débats, il n’est établi ni dans son principe ni dans son montant et ne peut ouvrir droit à indemnisation.

En conséquence, Madame [U] [VS] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice moral.

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] ainsi que de leur assureur GMF à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 17 765,23 euros au titre du préjudice matériel.

Il sollicite en réparation de son trouble de jouissance que lui soit allouée une somme complémentaire de 5.000 euros.

Il soutient que :

— le préjudice matériel subi par la copropriété correspond au coût des travaux de consolidation des éléments structurels (poutres et solives) affectés par les infiltrations ainsi qu’à la remise en état du mur de la cage de l’escalier également affecté,

— le coût des travaux dont le syndicat des copropriétaires a dû faire l’avance s’élève à la somme totale de 17.765,23 euros,

— l’expert judiciaire a validé ces montants,

— il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations dont les consorts [H] sont responsables ont entraîné la dégradation du mur de la cage d’escalier partie commune laquelle a été affectée durant de nombreuses années d’une humidité anormalement élevée,

— les infiltrations perdurent depuis au moins 2012 et les travaux réparatoires ne sont intervenues qu’en 2018 en cours d’expertise,

— au jour du dépôt du rapport, l’expert considérait que certaines non-conformités continuaient d’affecter les installations sanitaires des défendeurs,

— pour les besoins du raisonnement, il apparaît raisonnable d’évaluer le trouble de jouissance dont a été victime le syndicat des copropriétaires sur une période théorique comprise entre 2012 et 2019 (année de dépôt du rapport).

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] soutiennent que :

— le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes correspondant à la prétendue remise en état de la cage d’escalier, selon devis Vallana d’un montant de 4.306,23 euros TTC,

— ce devis n’a pas été communiqué dans le cadre de l’expertise judiciaire de Monsieur [W],

— le syndicat des copropriétaires tente de justifier cette nouvelle demande du seul fait de la mention dans son rapport par l’expert judiciaire qu’il a noté l’existence de dégradations sur la paroi de la cage d’escalier,

— pour autant, il s’agit d’une simple constatation, sans aucun lien avec l’état des installations sanitaires de l’appartement des époux [H],

— la dégradation de la cage d’escalier est imputable à des fuites en provenance de l’appartement du 3ème étage qui était alors la propriété de Monsieur [J],

— ce point est établi par les conclusions du rapport Aquanef du mois d’avril 2016.

*

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, les désordres ont engendré pour le syndicat des copropriétaires :

— des coûts de travaux de consolidation des éléments structurels (poutres et solives) affectés par les infiltrations ainsi qu’à la remise en état du mur de la cage de l’escalier également affecté pour un montant total de 17.765,23 euros se décomposant comme suit :

— Facture du 17/09/2018 diagnostic et étude technique Esi Atrium pour 3.384 euros TTC (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires)

— Facture du 28/04/2019 consultation entreprises Esi Atrium pour 2.100 euros TTC (Pièce n°6 du syndicat des copropriétaires)

— Devis réparation mur cage de l’escalier G. Vallana pour 4.306,23 euros TTC (Pièce n°7 du syndicat des copropriétaires)

— Devis + OS + facture travaux de reprise du plancher haut G. Spiga pour 7.975 euros TTC (Pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires)

A la page 33 (point 3.9.2) de son rapport d’expertise, l’expert judiciaire a retenu et validé ces montants.

Par conséquent, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17.765,23 euros en réparation de son préjudice matériel.

Sur le trouble de jouissance

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation d’un trouble de jouissance qu’il évalue à 5.000 euros.

En l’espèce, ce trouble de jouissance n’a pas été invoqué dans le cadre de l’expertise ni retenu par l’expert judiciaire.

En outre, il doit être rappelé que l’action en cessation du trouble de jouissance peut être engagée par le syndicat des copropriétaires lorsque le trouble est subi collectivement (3ème Civ., 12 oct. 1994, n° 92-17.284).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce versée aux débats de l’existence d’un trouble collectif.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de condamnation au titre d’un trouble de jouissance.

Sur les préjudices de Madame [R] [K] [G]

Madame [R] [K] [G] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H], ainsi que de la GMF, à lui payer la somme totale de 25.212, 53 euros dont :

—  9.106,40 euros au titre d’une perte locative,

—  4.208,71 euros de préjudice matériel,

—  11.897,42 euros de préjudice matériel complémentaire.

Sur la perte locative, elle fait valoir que :

— au regard de l’importance des nuisances dans son appartement résultant des dégâts provenant de l’appartement des époux [H], elle a consenti à une réduction mensuelle de 600 euros à ses locataires à compter du 01/01/2019 et jusqu’au 31/01/2020, soit : 600 euros x 13 mois = 7 800 euros,

— à partir d’octobre 2019, Madame [HB] s’est trouvée seule à payer le loyer, Madame [VS] ayant quitté les lieux et comme il n’était pas possible de trouver un nouveau co-locataire dans l’état dans lequel l’appartement était, il a été consenti une nouvelle remise d’un montant de 326,60 euros par mois (s’ajoutant aux 600 euros) afin que Madame [HB] continue à ne régler que sa part du loyer et ce donc entre octobre 2019 et janvier 2020, soit 1 306,4 euros,

— elle comptabilise donc un préjudice total au titre de la perte de loyer de : 9.106,40 euros,

Sur les préjudices matériels, elle fait valoir que :

— l’expert judiciaire a retenu un préjudice matériel de 4 208,71 euros sur le fondement du devis du 13 mars 2018,

— toutefois, il est à préciser que cet appartement avait fait l’objet avant l’achat de Madame [G] d’une rénovation générale pour un montant de 18.890,83 euros, en 2006,

— l’appartement était donc complètement rénové à cette date et sans ces dégâts successifs, il n’y aurait pas eu besoin de travaux de l’ampleur actuelle,

— elle demande donc que soit également retenu le préjudice matériel résultant du surplus de la remise en état de son appartement pour un montant supplémentaire de 11.897,42 euros.

Monsieur et Madame [H] font valoir que :

Sur la perte locative :

— Madame [G] est mal fondée à solliciter cette prise en charge par les époux [H],

— cette somme représente un « geste commercial » fait par Madame [G] à ses locataires, lesquels demandent déjà réparation de leurs prétendus préjudices dans la présente procédure,

— ces remises ont été négociées par elle seule et sont purement potestatives,

— ils ne peuvent se voir demander de la part des locataires un préjudice de jouissance et en même temps du propriétaire un préjudice pour perte locative,

— ces demandes font par ailleurs doublon et Madame [G] en sera donc déboutée,

— le montant des demandes est également critiquable et sans lien avec la réalité du dossier,

— le chiffrage présenté par Madame [G] repose sur une réduction de loyer qu’elle a elle-même accordé aux locataires d’un montant mensuel de 600 euros sur un loyer de base en 2019 de 1.168,20 euros, soit une réduction de 51,36 %,

— cette réduction est sans commune mesure avec la réalité de la situation, l’expert judiciaire ayant expressément relevé dans son rapport que les dégradations ne touchaient que 31 % de l’appartement au regard du ratio entre les surfaces sinistrées et la surface totale de l’appartement (CF. p. 36 du rapport de synthèse),

— la somme de 7.800 euros de perte locative du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2020 doit être réduite et ne saurait excéder une somme de 4.741 euros.

Ils demandent également que Madame [R] [K] [G] soit déboutée de sa demande de perte locative complémentaire de 1.306,40 euros au titre de la réduction supplémentaire accordée par ses soins à Madame [HB] pour la période où elle s’est retrouvée seule locataire de l’appartement.

Ils soutiennent à cet égard que :

— le fait que l’appartement ait été loué en colocation ne saurait avoir de conséquence sur le préjudice sollicitée par Madame [G],

— les éléments du dossier prouvent que ce n’est pas l’état de l’appartement qui a empêché sa relocation, puisque Madame [VS] s’est portée locataire en cours d’expertise,

— ce geste commercial de Madame [G] au profit de Madame [HB] ne saurait être mis à la charge des époux [H].

Sur le préjudice matériel complémentaire sollicité par Madame [G], Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] soutiennent que :

— Madame [G] n’apporte aucune démonstration en ce sens, pour que les époux [H] puissent être condamnés à supporter une réfection totale de l’appartement,

— Madame [G] indique elle-même que l’appartement n’avait pas subi de travaux depuis 2006, soit il y a 16 ans…, la vétusté des installations devant être supportée par elle seule en qualité de propriétaire,

— le détail du devis du 6 juin 2018 montre qu’il correspond à une reprise totale de tous les sols de l’appartement, des installations sanitaires de la plomberie, de l’étanchéité, de la création de ventilations sur les fenêtres, rien n’étant en lien avec les dégâts des eaux,

— la réalisation de ventilation sur les fenêtres permet de déduire que l’appartement n’en était pas pourvu, ce qui a pu contribuer à l’humidité ressenti dans l’appartement,

— Monsieur [W] relevait dans sa note aux parties n° 1, s’agissant de l’appartement de Madame [G] : « Je note que la salle de douche et la cuisine ont des finitions anciennes, sans étanchéité… il est par contre évident que l’étanchéité et le changement des revêtements et carrelage ne pourra être considéré comme dédommagement, cette prestation rentrant dans l’obligation des propriétaires des murs ».

*

Sur la perte locative

En l’espèce, il sera à nouveau rappelé que l’expert judicaire a considéré que l’appartement n’était pas inhabitable.

Si Madame [R] [K] [G] soutient qu’elle a dû consentir une réduction de loyers compte tenu de l’ampleur des désordres, force est de constater que tant Monsieur [B] et Madame [HB] que Madame [VS], sont taisants à cet égard.

Madame [G] ne verse aux débats aucune pièce permettant au tribunal de se convaincre du montant de réduction du loyer qu’elle aurait consenti, ni de la durée de cette réduction.

Le rapport d’expertise judiciaire n’évoque pas une réduction de loyers et n’en tient pas compte dans son calcul d’indemnisation des troubles de jouissance subis par les locataires de Madame [G].

Enfin, Madame [R] [K] [G] n’apporte aucun élément aux débats sur les conditions dans lesquelles cette réduction de loyer aurait été consentie. De même, qu’elle n’établit pas avoir été dans l’impossibilité de trouver un nouveau co-locataire, comme elle le prétend, lorsque Madame [HB] s’est trouvée seule à payer le loyer.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande d’indemnisation pour perte locative formulée par Madame [R] [K] [G], qui en sera déboutée.

Sur les préjudices matériels

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu un préjudice matériel de 4.208,71 euros sur le fondement du devis du 13 mars 2018.

En revanche, l’expert judiciaire n’a pas conclu à la nécessité de procéder à une réfection totale de l’appartement en raison des désordres.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de préjudice matériel supplémentaire formulée par Madame [R] [K] [G] à hauteur de 11.897,42 euros.

En conséquence, le tribunal condamne in solidum Monsieur et Madame [H] à verser à Madame [R] [K] [G] la somme de 4.208,71 euros en réparation de son préjudice matériel et déboute Madame [R] [K] [G] de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice matériel supplémentaire.

Sur le droit de subrogation légale de la MAIF

La MAIF soutient que :

— l’expert a considéré qu’outre la nécessité de faire réaliser une étanchéité dans les pièces d’eau des époux [H], il était nécessaire de procéder à un renforcement du plancher haut de l’appartement de Madame [Y] [HB], puis à une réfection complète de celui-ci,

— ces travaux, qui ont été réalisés au cours du mois de décembre 2019 et janvier 2020, ont nécessité le relogement de Madame [Y] [HB], qui a donc été contrainte de se reloger du 9 décembre 2019 jusqu’au 21 janvier 2020, pour un montant total de 2.300 euros,

— ces frais de relogement ont été pris en charge aux frais avancés de la MAIF, assureur de Madame [Y] [HB], pour le compte de qui il appartiendra, qui en a donné quittance subrogative,

— la MAIF est donc subrogée dans les droits et action de Madame [HB] à hauteur d’une somme de 2.300 euros.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] ainsi que la GMF ne contestent pas la demande de subrogation de la MAIF.

*

En droit, l’article L121-12 du code des assurances dispose que : « L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur »

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que pour la réalisation des travaux de réfection qui ont été réalisé au cours du mois de décembre 2019 et janvier 2020, le relogement de Madame [Y] [HB] s’est imposé et qu’elle a été relogée du 9 décembre 2019 jusqu’au 21 janvier 2020, pour un montant total de 2.300 euros.

Ces frais de relogement ont été pris en charge aux frais avancés de la MAIF, assureur de Madame [Y] [HB], suivant quittance subrogative (pièce n° 5 de la MAIF La MAIF).

Dans ces conditions, la MAIF est subrogée dans les droits et action de Madame [HB] à hauteur d’une somme de 2 300 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] seront condamnés in solidum à verser à la MAIF une somme de 2.300 euros au titre de son droit de subrogation légale, avec intérêts au taux légal à compte du jugement, et non pas de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Sur la mise en œuvre de la garantie de la GMF

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10], ainsi que Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] soutiennent que :

— les époux [H] sont assurés auprès de la société la GMF, en qualité de propriétaires non occupants, sous le numéro de police 16.421765.65 C,

— la société la GMF doit sa garantie suite aux dommages subis par Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] à cause des manquements des époux [H],

— la société la GMF ne conteste pas la mise en œuvre de sa garantie.

Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] demandent la condamnation de la GMF à les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10], Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B], Madame [U] [VS] et Madame [R] [K] [G] soutiennent que :

— les époux [H] sont assurés auprès de la société la GMF, en qualité de propriétaires non occupants, sous le numéro de police 16.421765.65 C,

— la société la GMF doit sa garantie suite aux dommages subis par Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] à cause des manquements des époux [H].

En l’espèce, aux termes de ses conclusions, la GMF ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa police.

En conséquence, la GMF sera condamnée à relever et garantir Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre strict de leur contrat d’assurance (plafond, franchise).

Sur les demandes accessoires

Les sommes susvisées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et non pas de l’assignation ou de « l’intervention volontaire », s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H], succombants, aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser la somme de 1.000 euros chacun à Monsieur [B], à Madame [HB], à Madame [VS], au syndicat des copropriétaires et à Madame [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande en l’espèce de débouter les autres parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 28 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 20/05724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHP

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé Maître Koudoyor, qui en fait la demande, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] concernant l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] concernant l’intervention volontaire à titre principal de Madame [R] [K] [G] ;

DECLARE Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] responsables des désordres d’infiltration sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil et des troubles anormaux du voisinage ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] de leur demande tendant à voir Madame [X] [EE] les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

DEBOUTE Madame [Y] [HB] et Monsieur [C] [B] de leurs demandes respectives de condamnation au titre d’un préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser la somme de 13.574,50 euros à Madame [Y] [HB] en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser la somme de 11.423,50 euros à Monsieur [C] [B] en réparation de son trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser à Madame [U] [VS] la somme de 2.327,14 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [U] [VS] de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame [U] [VS] de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] la somme de 17.765,23 euros en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] de sa demande de condamnation au titre d’un trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser à Madame [R] [K] [G] la somme de 4.208,71 euros en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame [R] [K] [G] de sa demande de condamnation au titre d’un préjudice matériel supplémentaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser à la MAIF une somme de 2.300 euros au titre de son droit de subrogation légale ;

DIT que les sommes susmentionnées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la GMF à relever et garantir Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, dans le cadre strict de leur contrat d’assurance (plafond, franchise) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H], succombants, aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

ACCORDE à Maître Koudoyor le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [H] à verser à Monsieur [C] [B], Madame [Y] [HB], Madame [U] [VS], ainsi qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 10] et à Madame [R] [K] [G] la somme de 1.000 euros chacun (soit au total 5.000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 Novembre 2024

La Greffière Le Président