TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 32] [1]

[1] C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/14448

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPAD

N° MINUTE : 3

Assignation du :

05 Novembre 2021

contradictoire

Expertise :

[V] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 22]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. DU PAREIL AU MEME

[Adresse 15]

[Localité 29]

représentée par M^e Sandra ZEMMOUR KOSKAS, demeurant [Adresse 14], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1211

DEFENDEURS

S.C.I. HIGH STREET RETAIL 5

[Adresse 4]

[Localité 25]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

S.C. HALPHEN-PASSY

[Adresse 17]

[Localité 23]

représentée par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1939

S.A. BPCE LEASE IMMO

[Adresse 18]

[Localité 24]

représentée par Maître Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0306

Maître [J] [F]

[Adresse 21]

[Localité 25]

Maître [E] [Y]

Office notarial

[Adresse 16]

[Localité 22]

Maître [H] [W]

Office notarial BESINS et associés

[Adresse 3]

[Localité 25]

Tous trois représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

ès qualité de mandataire judiciaire de la société DU PAREIL AU MEME en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY du 28 juin 2023

[Adresse 1]

[Localité 28]

S.E.L.A.R.L. [T]-MJ

ès qualité de mandataire judiciaire de la société DU PAREIL AU MEME en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY du 28 juin 2023

[Adresse 20]

[Localité 28]

S.E.L.A.R.L. FBHX

ès qualité d’administrateur judicaire de la société DU PAREIL AU MEME en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY du 28 juin 2023

[Adresse 2]

[Localité 27]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIÉS

ès qualité d’administrateur judicaire de la société DU PAREIL AU MEME en vertu d’un jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY du 28 juin 2023

[Adresse 13]

[Localité 28]

tous les quatre représentées par M^e Sandra ZEMMOUR KOSKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1211

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14448 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPAD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assisté de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 28 février 1995, la SCI Passy-Pompe a donné à bail en renouvellement à la SAS C’mauve, devenue la SAS Du Pareil Au Même à la suite d’un changement de dénomination (ci-après « DPAM »), un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à Paris 16ème arrondissement pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1995.

Le bail a été consenti pour une destination de « Tous commerces concernant l’habillement, ses accessoires et nouveautés ».

Par avenant des 27 avril et 16 mai 2005, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004. Il a ensuite été renouvelé à compter du 1er janvier 2013, avec fixation du loyer suivant jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 7 décembre 2017.

Par acte notarié du 5 janvier 2012, la SCI Passy-Pompe a cédé les locaux à la société Fructicomi, devenue la SA BPCE Lease Immo.

Par un second acte notarié du même jour, la société BPCE Lease Immo a conclu avec la SC Halphen-Passy un contrat de crédit-bail portant sur lesdits locaux commerciaux, pour une durée de 15 années à compter du 5 janvier 2012.

Par acte notarié du 8 novembre 2019, la société Halphen-Passy, crédit-preneur, a cédé le contrat de crédit-bail immobilier du 5 janvier 2012 à la SC High Street Retail 5, laquelle est devenue crédit-preneur et bailleresse de la société DPAM.

Par un second acte notarié du même jour, la société High Street Retail 5 a levé l’option d’achat prévue par le contrat de crédit-bail du 5 janvier 2012 et est devenue propriétaire des locaux.

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14448 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPAD

Par courrier officiel du 25 novembre 2020, le conseil de la société DPAM a évoqué auprès du conseil de la société High Street Retail 5 l’absence de notification du droit de préemption du preneur, prévu par les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 15 juin 2021, la société High Street Retail 5 a fait signifier à la société DPAM un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 5 novembre 2021, la société DPAM a fait assigner les sociétés High Street Retail 5, Halphen-Passy et BPCE Lease Immo devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité des actes de cession du contrat de crédit-bail et de levée d’option, au motif que le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, prévu à son profit, aurait été méconnu. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG n° 21/14448.

L’assignation a été publiée au Service de la publicité foncière.

Par exploits en date des 29 avril et 3 mai 2022, la société High Street Retail 5 a appelé en garantie les notaires ayant instrumenté la vente, Me [E] [Y], Me [J] [F] et Me [H] [W], dans l’hypothèse où l’annulation de la vente était prononcée. L’affaire enregistrée sous le numéro RG n° 23/16042 a été jointe avec la présente instance sous le n° 21/14448.

Le 28 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ordonné l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société DPAM et désigné la SELARL FBHX prise en la personne de Me [A] [N] et la SELARL AJassosiés prise en la personne de [C] [R], ès qualités d’administrateurs judiciaires, ainsi que la SELARL [T]-MJ et la SELARL Asteren prise en la personne de Me [B] [P] ès-qualités de mandataires judiciaires.

Par ordonnance du 14 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société High Street Retail 5 d’un incident aux fins d’expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, a rejeté la demande d’expertise en considération des contestations de la société DPAM sur la validité de la vente du 8 novembre 2019.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par RPVA le 13 mai 2024, la société DPAM, la SELARL Asteren prise en la personne de Me [B] [P] et la SELARL [T]-MJ, ès-qualités de mandataires judiciaires, et, la SELARL FBHX prise en la personne de Me [A] [N] et la SELARL AJassosiés prise en la personne de [C] [R], ès qualités d’administrateurs judiciaires, demandent au tribunal de :

— recevoir la société DPAM, les SELARL Asteren et [T]-MJ en qualités de mandataires judiciaires, et les SELARL Fbhx et AJASSOCIES en qualité d’administrateurs judiciaires, en leurs demandes et les y déclarer bien fondées,

A titre principal,

— annuler l’acte de vente à titre de levée d’option en date du 8 novembre 2019 opérant transfert de propriété de la société BPCE Lease Immo à la société High Street Retail 5 sur le local commercial constituant le lot n° 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] cadastré section DN n° [Cadastre 10] lieudit [Adresse 5] surface 00ha03a14ca,

— annuler l’acte de cession en date du 8 novembre 2019 de la société Halphen-Passy au profit de la société High Street Retail 5 du crédit-bail consenti par la société BPCE Lease Immo à la société Halpen-Passy,

— restaurer la société Halpen-Passy en qualité de bailleresse et de crédit-preneur avec effet rétroactif,

— ordonner à la société Halpen-Passy, dans l’hypothèse où elle lèverait l’option d’achat, de soumettre une offre de vente à la société DPAM,

— annuler le congé délivré le 15 juin 2021 à la requête de la société High Street Retail 5,

A titre subsidiaire,

— condamner la société Halphen-Passy à lui payer la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Et avant dire droit :

— designer tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

— se rendre sur place au [Adresse 5], visiter les locaux objet de la présente instance, réunir tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, à savoir :

— les usages, le trouble commercial lié à la disparition du fonds de commerce, les frais de réinstallation,

— les frais de mutation,

— le trouble commercial résultant du transfert,

— déterminer la valeur du droit au bail au cas où le fonds de commerce serait dépourvu de valeur.

En tout état de cause,

— condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens.

Par dernières conclusions en réponse n° 2 notifiées par RPVA le 14 mai 2024, la société civile Halphen-Passy demande au tribunal de :

— débouter la société DPAM, la SELARL Asteren et la SELARL [T]-MJ, en qualités de mandataires judiciaires, et la SELARL FBHX et la SELARL AJASSOCIES, de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son profit,

— les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Olivier Douek, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la société High Street Retail 5 demande au tribunal, de :

A titre principal,

— débouter la société DPAM, la SELAFA MJA et la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataires judiciaires de la société DPAM, la société FHB et la SELARL AJAssociés, ès qualités d’administrateurs judiciaires de la société DPAM de l’intégralité de leurs demandes,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission de se rendre sur place [Adresse 7], de visiter les locaux et de fournir tous éléments au tribunal permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par la société DPAM à compter du 1er janvier 2022 ;

— condamner in solidum la société DPAM, la SELAFA MJA et la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataires judiciaires de la société DPAM, la société FHB et la SELARL AJAssociés, ès qualités d’administrateurs judiciaires de la société DPAM à lui verser la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

A titre subsidiaire, si d’aventure la demande de nullité était accueillie,

— la recevoir en son appel en garantie à l’encontre de Me [E] [Y], de Me [J] [F] et de Me [H] [W], Notaires,

— les condamner in solidum à lui garantir,

— la somme de 810.499,64 due par la société Halphen Passy

— la somme de 841.003,80 due par la société BPCE Lease Immo

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 198.700,40 euros relative aux frais et taxes payés dans le cadre de l’opération annulée,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par RPVA le 18 avril 2024, la société BPCE Lease Immo demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la société DPAM, la SELARL Asteren et la SELARL [T]-MJ, en qualités de mandataires judiciaires, et la SELARL FBHX et la SELARL AJAssocies, en qualités d’administrateurs judiciaires, de leur demande de nullité de l’acte de vente à titre de levée d’option en date du 8 novembre 2019 opérant transfert de propriété de la société BPCE Lease Immo à la société High Street Retail 5 sur le local commercial constituant le lot n°1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] cadastré section DN n°[Cadastre 10], lieu-dit [Adresse 5] surface 00ha03a14ca,

— les débouter de leur demande de nullité de l’acte de cession en date du 8 novembre 2019 de la société Halphen-Passy au profit de la société High Street Retail 5 du crédit-bail consenti par la société BPCE Lease Immo à la société Halphen-Passy,

En conséquence,

— les débouter de leurs autres demandes, fins et prétentions,

— débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société DPAM, la SELARL Asteren et la SELARL [T]-MJ, en qualités de mandataires judiciaires, et la SELARL FBHX et la SELARL AJASSOCIES, en qualités d’administrateurs judiciaires, ou toute partie succombante, à payer à la société BPCE Lease Immo la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Par dernières conclusions en réponse n° 2 notifiées par RPVA le 7 mai 2024, Me [Y], Me [F] et Me [W] demandent au tribunal de :

— débouter la société High Street Retail 5 de toutes ses demandes formulées à leur encontre,

— rejeter toute demande de condamnation formée à leur encontre,

— condamner la société High Street Retail 5, ou tout succombant à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 3 juin 2025.

Par jugement du 31 octobre 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de redressement de la société DPAM et a désigné la SELARL AJAssociés et la SELARL [T] MJ en qualités de commissaires à l’exécution du plan.

Par conclusions notifiées par RPVA le 29 mai 2025, la SELARL AJAssociés et la SELARL [T] MJ en qualité de commissaires à l’exécution du plan de redressement de la société DPAM, sont intervenus volontairement à l’instance en considération du jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 31 octobre 2024 ayant arrêté le plan de redressement.

A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’intervention volontaire des commissaires à l’exécution du plan

Les SELARL AJAssociés et [T]-MJ exposent qu’elles ont été désignées respectivement administrateur judiciaire et mandataire judiciaire par jugement du 28 juin 2023 ; que l’action a été introduite avant le jugement qui a arrêté le plan de redressement le 31 octobre 2024, qu’ils en étaient partie, de sorte qu’il convient de poursuivre l’instance en leur qualité de commissaires à l’exécution du plan.

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Selon l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 330, elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’article L. 626-25 du code de commerce dispose : « Le tribunal nomme, pour la durée fixée à l’article L.626-12, l’administrateur ou le mandataire judiciaire en qualité de commissaire chargé de veiller à l’exécution du plan. Le tribunal peut, en cas de nécessité, nommer plusieurs commissaires.

A la demande du débiteur, le tribunal peut confier à l’administrateur ou au mandataire judiciaire qui n’ont pas été nommés en qualité de commissaire à l’exécution du plan une mission subséquente rémunérée, d’une durée maximale de vingt-quatre mois, dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

Les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan et auxquelles l’administrateur ou le mandataire judiciaire est partie sont poursuivies par le commissaire à l’exécution du plan ou, si celui-ci n’est plus en fonction, par un mandataire de justice désigné spécialement à cet effet par le tribunal.

Le commissaire à l’exécution du plan est également habilité à engager des actions dans l’intérêt collectif des créanciers.

Le commissaire à l’exécution du plan peut se faire communiquer tous les documents et informations utiles à sa mission.

Il rend compte au président du tribunal et au ministère public du défaut d’exécution du plan. Il en informe le comité social et économique.

Toute somme perçue par le commissaire à l’exécution du plan est immédiatement versée en compte de dépôt à la Caisse des dépôts et consignations. En cas de retard, le commissaire à l’exécution du plan doit, pour les sommes qu’il n’a pas versées, un intérêt dont le taux est égal au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points.

Le commissaire à l’exécution du plan peut être remplacé par le tribunal, soit d’office, soit à la demande du ministère public. Lorsque le remplacement est demandé par le commissaire à l’exécution du plan, le président du tribunal statue par ordonnance. »

En l’espèce, il ressort de l’extrait K-bis de la société DPAM en date du 28 mai 2025 que, par jugement du 28 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société DPAM et désigné la SELARL FBHX prise en la personne de Me [A] [N] et la SELARL AJassosiés prise en la personne de [C] [R], ès qualités d’administrateurs judiciaires, ainsi que la SELARL [T]-MJ et la SELARL Asteren prise en la personne de Me [B] [P] ès-qualités de mandataires judiciaires.

Le 31 octobre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le plan de redressement de la société DPAM pour une durée de 13 ans et nommé la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Me [C] [R], et la SELARL [T]-MJ, prise en la personne de Me [G] [T], en qualité de commissaires à l’exécution du plan.

L’action de la société DPAM ayant été introduite avant le jugement qui arrête le plan, il y a lieu de recevoir les interventions de :

la SELARL FBHX prise en la personne de Me [A] [N] et la SELARL AJassosiés prise en la personne de [C] [R], ès qualités d’administrateurs judiciaires, ainsi que la SELARL [T]-MJ et la SELARL Asteren prise en la personne de Me [B] [P] ès-qualités de mandataires judiciaires, désignés par jugement du 28 juin 2023,les SELARL AJAssociés et [T]-MJ, en leur qualité de commissaires à l’exécution du plan à compter du jugement arrêtant le plan de redressement le 31 octobre 2024.

Sur la demande de nullité de l’acte de cession du crédit-bail du 8 novembre 2019 et de l’acte de vente à titre de levée d’option du 8 novembre 2019

La société DPAM et les organes de la procédure font soutenir :

— que la cession de crédit-bail avec option d’achat est une forme de promesse de vente qui, dès que le crédit-preneur lève l’option, l’érige en propriétaire ; qu’il s’agit d’une promesse de transfert de titre de propriété à titre onéreux, présentant les mêmes caractéristiques qu’une vente, qu’il n’y a donc pas lieu de l’exclure des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— que la levée d’option dans une situation classique de crédit-bail a pour conséquence de réunir sur une même tête les qualités de propriétaires des murs et de bailleurs, précédemment démembrées par l’effet du crédit-bail, et elle n’est pas en tant que telle attentatoire aux droits du locataire du bail commercial,

— qu’en l’espèce, le recours à un acte de cession de crédit-bail en date du 8 novembre 2019 a eu des conséquences différentes, dans la mesure où il ne s’est pas produit une réunion sur la même tête des qualités de propriétaire et de bailleur comme dans une levée d’option simple mais un transfert de propriété du local commercial en faveur d’un tiers, la société High Street Retail 5 ; que la cession de crédit-bail est le mécanisme artificiel qui a permis d’éluder les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— que les deux actes du 8 novembre 2019 constituent un montage constituant une fraude aux droits du locataire,

— que la cession du contrat de crédit-bail par le crédit-preneur doit être précédée de la notification par le crédit-preneur à son locataire exploitant de son droit de préférence, puisque cette cession le prive définitivement de la possibilité d’acquérir le bien,

— qu’en l’absence de notification par la société Halphen-Passy du droit de préférence à son locataire, la cession de crédit-bail du 8 novembre 2019 est nulle, tout comme l’est l’acte de vente avec levée d’option du même jour,

— que ses demandes ne sont pas fondées sur la fraude comme le laissent entendre les défendeurs, ce qui supposerait un élément intentionnel, mais sur la violation des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

La société Halphen-Passy fait valoir :

— que la cession du contrat de crédit-bail du 8 novembre 2019 est intervenue conformément aux stipulations contractuelles de l’acte du 5 janvier 2012, avec l’accord du crédit-bailleur,

— que la cession du crédit-bail, qui est une opération financière, n’ouvre pas droit au bénéfice du droit de préemption du locataire commercial de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— que le cédant et le cessionnaire du contrat de crédit-bail n’ont pas la qualité de propriétaire exigée par l’article L. 145-46-1 en raison du démembrement résultant du contrat de crédit-bail,

— que l’acte de cession du crédit-bail n’a pas pour objet la vente du local commercial,

— que la demande de nullité de la cession du contrat de crédit-bail fondée sur l’article L. 145-46-1 est infondée,

— que la levée d’option s’est faite conformément aux stipulations contractuelles ; que cette levée a pour but de permettre au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien conformément à la promesse de vente faite par le crédit-bailleur dès l’origine de l’acte ; qu’elle ne constitue pas une vente au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; qu’il est rappelé l’absence de lien contractuel entre le crédit-bailleur et le sous-locataire,

— que la fraude invoquée par la société DPAM n’est pas caractérisée.

La société High Street Retail 5 expose :

— que le contrat de crédit-bail est une opération de financement ou de refinancement permettant au crédit-preneur, à terme, d’acquérir les locaux loués ; que la Cour de cassation estime de longue date que ce contrat a pour objet l’acquisition des murs et qu’il est exclusif du statut des baux commerciaux,

— que l’opération réalisée n’entre pas dans le champ de l’article L. 145-46-1 du code de commerce lequel exige une vente, alors qu’en l’espèce il s’agit d’une cession de crédit-bail dont l’objet du contrat n’est pas un local ou un immeuble mais des droits relatifs à un contrat de crédit-bail ; qu’aucun droit de propriété n’a été cédé à cette occasion ; que la cession du contrat de crédit-bail n’a entrainé aucune vente de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce, lequel appartient toujours à ce stade à la société BPCE Lease Immo, l’article L. 145-46-1 préé étant donc inapplicable à ce contrat de cession,

— que lorsqu’elle est devenue crédit-preneur, le 8 novembre 2019, elle a bénéficié du droit de lever l’option, ce qui constitue un effet du contrat de crédit-bail mais qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 145-46-1 susmentionné,

— qu’à supposer cette catégorie d’opération concernée par le droit de préemption, il conviendrait de se placer à la date de conclusion du crédit-bail, c’est-à-dire en 2012, pour apprécier l’existence d’un droit de préemption du locataire car c’est à cette date que le crédit-bailleur envisage de céder l’immeuble en offrant une levée d’option, date à laquelle l’article L. 145-46-1 du code de commerce issu de la loi Pinel n’avait pas été introduit,

— que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public et donc d’interprétation stricte ; que la société DPAM sollicite de restaurer la société Halphen-Passy dans ses droits de crédit-preneur et de lui ordonner de lui soumettre l’offre de vente dans l’hypothèse d’une levée d’option, alors que, avant la levée d’option, le crédit-preneur n’est pas propriétaire des locaux de sorte que l’article L. 145-46-1 auquel il est fait référence est inapplicable,

— qu’elle n’a pas vendu les locaux aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce mais acquis les locaux par voie de levée d’option, de sorte qu’elle ne pouvait ni juridiquement, ni matériellement, informer DPAM de son intention « de vendre » les locaux.

La société BPCE Lease Immo fait soutenir :

— que l’examen des documents contractuels met en évidence que l’opération immobilière a été réalisée par la société Halphen-Passy, exclusivement pour ses besoins, la société Lease Immo intervenant uniquement pour en financer la réalisation ; que son rôle exclusivement financier s’est fait à travers le contrat de crédit-bail en conformité avec les dispositions de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier et ressort des stipulations contractuelles et de la déclaration préliminaire et de la réglementation applicable aux opérations de crédit-bail,

— que son rôle est celui de prêteur de deniers conservant la propriété de l’ouvrage pour le temps du remboursement du financement, en s’abstenant de toute intervention dans l’exploitation de l’immeuble ; qu’elle est d’ailleurs un établissement financier au sens de l’article L. 515-2 du code monétaire et financier,

— que c’est dans ce contexte et dans le cadre juridique de cette opération financière que la cession du crédit-bail est intervenue conformément à la possibilité convenue, au profit de la société High Street Retail 5,

— que la levée d’option constitue l’exécution de la promesse unilatérale de vente insérée au contrat de crédit-bail, le crédit-bailleur qui est un établissement financier, ayant dès l’origine l’intention de céder les locaux au crédit-preneur ; que la promesse de vente fait partie intégrante de l’opération financière de crédit-bail immobilier,

— que le droit de préférence prévu au profit du locataire par l’article L. 145-46-1 du code de commerce prend naissance au moment où le propriétaire envisage de vendre le local mais que la levée d’option dans le cadre de l’opération de crédit-bail ne constitue pas une vente au sens de cette disposition,

— que la société High Street Retail 5 s’est trouvée subrogée dans les droits de la société Halphen Passy dans le bénéfice de la promesse de vente stipulée dans le contrat de crédit-bail du 5 janvier 2012,

— que la levée d’option s’est faite dans les termes prévus contractuellement et conformément au mécanisme du crédit-bail,

— que la cession du crédit-bail suivi de la levée d’option s’est faite de façon régulière, sans aucune intention frauduleuse, de sorte que la nullité n’est pas justifiée ; que la fraude n’est nullement caractérisée et qu’en l’absence de fraude, les actes ne peuvent être annulés.

Les notaires font valoir :

— que la validité intrinsèque de la cession du crédit-bail n’est pas contestée,

— que l’article L. 145-46-1 du code de commerce constituant une limite au droit fondamental de propriété, il doit être interprété restrictivement et littéralement ; que le bailleur non-propriétaire n’a pas à relever du droit de préemption,

— que le contrat de crédit-bail et la cession de ce contrat ne constituent pas une vente de droits immobiliers mais une opération financière définie par les dispositions du code monétaire et financier ; que s’agissant d’une opération de crédit et non d’une vente, elle n’ouvre pas droit au bénéfice du droit de préemption du locataire commercial,

— que le cédant et le cessionnaire du contrat de crédit-bail n’ont pas la qualité de propriétaires exigée par l’article L. 145-46-1 du code de commerce et l’acte de cession n’a pas pour objet la vente du local commercial,

— que la validité intrinsèque de la levée d’option n’est pas contestée ; que la levée d’option vise à permettre au crédit preneur de devenir propriétaire, le crédit-bail contenant dès l’origine une promesse de vente faite par le crédit-bailleur à son profit.

Aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »

Ces dispositions sont d’ordre public (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605). Il en résulte qu’elles s’interprètent strictement.

Selon l’article L. 313-1 du code monétaire et financier, « Constitue une opération de crédit tout acte par lequel une personne agissant à titre onéreux met ou promet de mettre des fonds à la disposition d’une autre personne ou prend, dans l’intérêt de celle-ci, un engagement par signature tel qu’un aval, un cautionnement, ou une garantie.

Sont assimilés à des opérations de crédit le crédit-bail, et, de manière générale, toute opération de location assortie d’une option d’achat. »

L’article L. 313-7 2° du même code dispose : « Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont :

…

2. Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. »

Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1216 du code civil, « Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

En l’espèce, par acte notarié reçu le 5 janvier 2012 par Me [S] [I], la SCI Passy Pompe a vendu à la SA Fructicomi, devenue la société BPCE Lease Immo, un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à Paris 16ème arrondissement, cadastré section DN, n° [Cadastre 10], en présence de la société Halphen-Passy en qualité de crédit-preneur. L’acte stipule que l’objet de la vente est un local commercial loué à la société DPAM selon bail commercial du 28 février 1995 et avenant de renouvellement du 27 avril 2005.

L’acte de vente stipule :

— que le preneur à crédit-bail, la société Halphen-Passy est subrogée dans tous les droits et obligations du vendeur relativement à l’exécution du bail commercial (page 5),

— que l’acquéreur (Fructicomi) et le preneur à crédit-bail (Halphen-Passy) sont convenus de régulariser un contrat de crédit-bail immobilier portant sur l’immeuble objet de la vente, dans des conditions indissolublement liées à cet acte de vente ; que la société Halphen-Passy « a pris l’initiative du choix de l’immeuble, objet du contrat », « a négocié directement, sans l’intermédiaire de l’Acquéreur, les conditions de son achat », « si elle le désire, en deviendra propriétaire », « entend, malgré le transfert de propriété réalisé au profit de l’Acquéreur pendant la durée du financement, conserver la maîtrise entière de l’opération au point de vue technique et économique »,

— que l’acquéreur, « reconnait que, pendant la durée de l’opération, son rôle se borne, bien que juridiquement propriétaire de l’immeuble, à assurer […] le financement de l’immeuble » (page 9).

Par acte du même jour reçu par Me [I], notaire à [Localité 32], la société Fructicomi et la société Halphen-Passy sont convenues d’établir un contrat de crédit-bail. Il est précisé notamment :

— que le crédit-preneur, la société Halphen-Passy, a pris l’initiative de l’investissement portant sur l’immeuble du [Adresse 5], « dont il aura la jouissance et dont il deviendra propriétaire s’il le désire »,

— que le rôle du crédit-bailleur se limite à assurer le financement en crédit-bail immobilier de cet investissement,

— que le crédit-preneur désirant disposer des locaux à usage professionnel sans en assumer la propriété dans l’immédiat, a demandé au crédit-bailleur de financer l’opération par voie de crédit-bail immobilier dans le cadre des dispositions de l’article L. 313-7 à L. 313-10 du code monétaire et financier (page 3),

— que le crédit-preneur assume toutes les charges relatives à la gestion et l’entretien de l’immeuble,

— que la cession de ce contrat de crédit-bail est subordonnée à l’accord préalable et écrit du crédit-bailleur (page 16),

— que le crédit-bail inclut une promesse du crédit-bailleur de vendre l’immeuble au crédit-preneur, lequel pourra lever l’option d’achat dans les conditions prévues, à compter de la fin de la 7ème année ; que le contrat formant un tout indivisible, cette promesse de vente ne peut être transmise ou cédée indépendamment de l’ensemble du contrat ; que le prix de vente à payer en exécution de cette promesse de vente est celui convenu dans cet acte (pages 34-35).

Il ressort des stipulations expresses de ces deux actes que la société Fruticomi, devenue BPCE Lease Immo, est une société de financement, ayant acquis le bien litigieux à la demande et pour les besoins de la société Halphen-Passy, dans le but de lui permettre de financer cette acquisition et d’en devenir propriétaire à terme, en cas de levée d’option. Il s’agit d’une opération financière visant à permettre à la société Halphen-Passy d’acquérir le bien.

Cette opération présente un caractère indivisible en ce que les éléments qui la composent, à savoir l’acte d’acquisition, le contrat de crédit-bail incluant promesse de vente et le bail en cours, sont interdépendants. En particulier, le bail existant au profit de la société DPAM et la promesse de vente prévue dans le crédit-bail sont étroitement liés, en ce que le prix fixé dans la promesse de vente est déterminé par rapport aux loyers du bail.

Au terme de cette opération, la société BPCE Lease Immo est devenue juridiquement propriétaire des locaux commerciaux et la société Halphen-Passy crédit-preneur, bénéficiaire d’une option d’achat au titre d’une promesse unilatérale de vente, et assure la gestion des locaux.

Par acte du 8 novembre 2019 reçu par Me [E] [Y], avec la participation de Me [F] et de Me [W], notaires à [Localité 32], la société Halphen-Passy a cédé à la société High Street Retail 5, en présence de la société BPCE Lease Immo, crédit-bailleur, le contrat de crédit-bail immobilier en date du 5 janvier 2012, pour la durée restant à courir. Aux termes de cette cession, le cessionnaire s’est reconnu titulaire des droits et redevable des obligations et de toutes les stipulations du crédit-bail s’appliquant au crédit-preneur, et, les parties ont reconnu que la cession du crédit-bail immobilier et la cession de la promesse de vente qu’il contient forment un tout indivisible.

Le même jour, la société High Street Retail 5, devenue crédit-preneur, a souhaité lever l’option d’achat prévue aux termes du crédit-bail du 5 janvier 2012.

Par acte du 8 novembre 2019 reçu par Me [Y] avec la participation des mêmes notaires, la société BPCE Lease Immo a vendu à la société High Street Retail 5, crédit-preneur, le local commercial litigieux, par suite de cette levée d’option d’achat. Aux termes de l’acte, il est précisé que :

— « le CREDIT -PRENEUR, acquéreur aux présentes, a demandé au CREDIT-BAILLEUR, vendeur aux présentes, la réalisation pour la date de ce jour de la promesse unilatérale de vente dont il est actuellement titulaire, en exécution du contrat de crédit-bail immobilier reçu par Maître [S] [M], le 5 janvier 2012 […] »,

— « l’ACQUEREUR reconnait : que les clauses de la présente vente immobilière découlent de l’existence des relations contractuelles qui l’unit au VENDEUR en vertu du contrat de crédit-bail, contrat essentiellement financier qui a été librement négocié dès l’origine avec le VENDEUR dans un souci d’équilibre de leurs droits et obligations respectifs » (page 3),

— « Le VENDEUR procède à la vente, conformément aux dispositions contenues dans le contrat de crédit-bail ci-dessus visé consenti au profit de l’ACQUEREUR, qui accepte des biens et droits immobiliers dont la désignation est la suivante […] » (page 4),

— « La présente vente est conclue moyennant le prix de HUIT-CENT-TRENTE-SIX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES (836.465,89 EUR) déterminé conformément aux dispositions conventionnelles de la promesse de vente incluse dans l’acte de crédit-bail » (page 7),

— « La présente vente ayant lieu au profit de l’ACQUERREUR-CREDIT-PRENEUR en réalisation d’un contrat financier, et moyennant un prix et des charges et conditions déterminées dès la signature du contrat de crédit-bail, la purge du droit de préférence instauré au profit du locataire commercial ou artisanal n’a pas vocation à s’appliquer aux présentes ».

La société DPAM estime que la cession du contrat de crédit-bail à la société High Street Retail 5 aurait dû faire l’objet d’une notification à son profit, conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1, au motif qu’elle équivaut à la signature d’une promesse de vente au profit d’un tiers. Elle en déduit que cet acte est nul au motif de la violation des dispositions d’ordre public du code de commerce.

A titre liminaire, il n’est pas contesté que la cession du contrat de crédit-bail a été réalisée conformément aux stipulations de ce contrat.

Il sera relevé que cette cession critiquée est intervenue entre le crédit-preneur, la société Halphen-Passy, et un tiers, la société High Street Retail 5, et non pas entre le propriétaire des locaux, la société BPCE Lease Immo et un tiers, de sorte que les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui visent l’intention de vendre du propriétaire du local, et qui sont d’interprétation stricte, ne trouvent pas à s’appliquer.

En outre, cette cession a pour objet le contrat de crédit-bail immobilier, qui est un contrat de financement immobilier ; elle ne peut s’analyser en une intention de vendre de la part du propriétaire, dans la mesure où la réalisation de la vente dépendra de l’intention du crédit-preneur exprimée par la levée de l’option d’achat, à une date inconnue à ce stade, et non pas de l’intention du propriétaire telle que visée dans l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Enfin, la seule promesse de vente conclue est celle du contrat de crédit-bail initial, qui contenait une telle promesse au profit du crédit-preneur et qui spécifiait toutes les conditions de la vente éventuelle, dont le prix. Il ne peut donc être soutenu que la cession du crédit-bail équivaut à la signature d’une nouvelle promesse de vente au profit d’un tiers, puisqu’il s’agit d’une cession de droits portant sur une promesse déjà existante et dont les termes avaient été convenus bien en amont.

Comme précédemment indiqué, le contrat de crédit-bail immobilier fait partie d’un ensemble d’actes qui sont interdépendants et peuvent être considérés indivisibles. Les conditions de la promesse de vente prévue dans le crédit-bail ne peuvent se comprendre que dans le cadre de l’opération de financement global d’acquisition d’un bien immobilier à une date déterminée. Ainsi, la société DPAM ne peut exiger que la vente du bien lui soit proposée dans les conditions de la promesse de vente du crédit-bail, le prix de vente au stade de la levée d’option étant un prix résiduel, tenant compte des paiements de loyers intervenus pendant un temps minimum déterminé, en l’espèce 7 années, de sorte que la somme versée à la date de la levée d’option ne correspond aucunement au prix de vente total.

La société DPAM ne critique pas l’opération de crédit-bail et la possibilité pour un crédit-preneur de lever une option d’achat et devenir propriétaire du bien, sans que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne soient applicables. Elle critique la cession du contrat de crédit-bail et le fait que l’option de vente soit levée par un tiers, autre que le crédit-preneur initial. Pour autant, la cession du crédit-bail est un transfert de droits préexistants incluant une option d’achat dont l’initiative de la levée aurait en tout état de cause échappé au locataire.

Au regard de ces éléments, la cession du contrat de crédit-bail ne pouvant en aucune façon être assimilée à l’intention de vendre un local commercial prévue à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ni au regard des parties qui en ont l’initiative, ni au regard de l’objet de cet acte, la demande de nullité de la cession du 8 novembre 2019 est infondée.

La cession du contrat de crédit-bail étant régulière, la vente intervenue au profit de la société High Street Retail 5, devenue crédit-preneur, par suite de la levée d’option et conformément aux stipulations contractuelles, ne peut davantage être annulée.

En conséquence, les demandes de nullité des deux actes du 8 novembre 2019 sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce seront rejetées.

La société DPAM sera déboutée de ses demandes subséquentes visant à voir restaurée la société Halphen-Passy en qualité de crédit-preneur et bailleur du local commercial qu’elle exploite, à voir ordonner à la société Halphen-Passy de lui soumettre une offre de vente dans l’hypothèse où elle lèverait l’option d’achat, et à voir annuler le congé qui lui a été délivré le 15 juin 2021 par la société High Street Retail 5.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société DPAM et des organes de la procédure

La société DPAM soutient que la société Halphen-Passy qui souhaitait vendre le local dont elle allait devenir propriétaire, disposait de deux options, soit lever l’option d’achat et vendre à la société High Street Retail 5 après avoir purgé le droit de préférence de sa locataire, soit céder ses droits dans le contrat de crédit-bail en permettant à la société High Street Retail 5 de lever immédiatement l’option d’achat ; qu’en choisissant la deuxième option, elle l’a privée du droit d’acquérir le bien, la privant d’un bien de valeur et de la sécurité provenant de la situation de propriétaire exploitant, ce qui justifie des dommages et intérêts à hauteur de 500.000 euros.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société DPAM qui entend mettre en cause la responsabilité de la société Halphen-Passy, ne caractérise pas le manquement qu’elle lui reproche. En cédant le contrat de crédit-bail à la société High Street Retail 5, la société Halphen-Passy a mis en œuvre de façon régulière une des prérogatives contractuelles qui lui étaient offertes dans le cadre de l’opération de crédit-bail.

Contrairement à ce que soutient la société DPAM, la mise en œuvre de cette prérogative ne s’est pas faite à son préjudice dans la mesure où la possibilité d’acquérir le bien était réservée au crédit-preneur par l’effet de l’opération de crédit-bail, de sorte que l’opportunité d’acquérir le bien lui avait échappée dès l’acte du 5 janvier 2012.

En conséquence, en l’absence de preuve d’un manquement et d’un préjudice, la demande indemnitaire de la société DPAM et des organes de la procédure sera rejetée.

Les demandes principales de la société High Street Retail 5 ayant été accueillies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires en garantie et en indemnisation formées à l’encontre des notaires instrumentaires et intervenant aux actes du 8 novembre 2019.

Sur la demande d’expertise

La société DPAM et les organes de la procédure soutiennent qu’à défaut d’annulation des actes du 8 novembre 2019, il convient de désigner un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction qui lui est due.

La société High Street Retail 5 expose qu’à la suite du congé sans offre de renouvellement qu’elle a délivré à effet du 31 décembre 2021, la société DPAM est redevable d’une indemnité d’occupation en application de l’article L. 145-28 du code de commerce qu’il convient de faire évaluer par expert.

La société BPCE Lease Immo s’en rapporte tout en formulant des protestations et réserves sur le bien-fondé de la demande d’expertise.

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

En l’espèce, par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié par la société High Street Retail 5 à la société DPAM le 15 juin 2021, le bail commercial relatif aux locaux situés [Adresse 8] a pris fin le 31 décembre 2021 à 24h00 et a ouvert droit au profit de la société DPAM au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Il a également ouvert droit au profit de la société High Street Retail 5 au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er janvier 2022, pour l’occupation des locaux objets du bail du 28 février 1995 renouvelé les 27 avril et 16 mai 2005.

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, et elles estiment toutes deux qu’une expertise judiciaire est nécessaire pour en évaluer les montants.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la société preneuse bénéficiaire de l’indemnité d’éviction. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur dans le cadre de l’expertise

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, « le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ».

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code « organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ».

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’expertise judiciaire ordonnée, les dépens seront réservés.

La société DPAM et les organes de la procédure collective qui succombent à l’instance conduisant à ce jugement avant dire droit, seront condamnés in solidum à payer respectivement 2.000 euros à la société Halphen-Passy, à la société High Street Retail 5 et à la société BPCE Lease Immo, et 1.500 euros aux notaires en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DPAM et les organes de la procédure seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare recevables les interventions de :

la SELARL Asteren et la SELARL [T]-MJ ès qualités de mandataires judiciaires, et la SELARL Fbhx et la SELARL AJassociés ès qualité d’administrateurs judiciaires, désignés par jugement du tribunal de commerce de Bobigny par jugement du 28 juin 2023,la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Me [C] [R], et de la SELARL [T]-MJ, prise en la personne de Me [G] [T], ès qualités de Commissaires à l’exécution du plan de redressement de la SAS Du Pareil Au Même, à compter du jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 31 octobre 2024 arrêtant le plan de redressement,

Déboute la SAS Du Pareil Au Même, la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, de leur demande d’annulation de l’acte de vente à titre de levée d’option du 8 novembre 2019 opérant transfert de propriété de la SA BPCE Lease Immo à la SCI High Street Retail 5 sur le local commercial constituant le lot n° 1 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] cadastré section DN n° [Cadastre 10],

Déboute la SAS Du Pareil Au Même la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, de leur demande d’annulation de l’acte de cession du 8 novembre 2019 de la SC Halphen-Passy à la SCI High Street Retail, du contrat de crédit-bail immobilier du 5 janvier 2012,

Déboute la SAS Du Pareil Au Même, la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, de leurs demandes subséquentes en restauration de la société Halphen-Passy en qualité de crédit-preneur, d’ordonner à la société Halphen-Passy de soumettre une offre de vente à la SAS Du Pareil Au Même, et en annulation du congé délivré le 15 juin 2021 par la SCI High Street Retail 5,

Déboute la SAS Du Pareil Au Même, la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SC Halphen-Passy,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 15 juin 2021 à la SAS Du Pareil Au Même, ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la SCI High Street Retail 5, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2022, pour les locaux situés [Adresse 8], à Paris 16ème arrondissement, objet du bail entre les parties,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [V] [Z]

[Adresse 12]

[Localité 22]

01 42 55 00 07

[Courriel 30]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er janvier 2022, la valeur locative du local commercial loué par la SAS Du Pareil Au Même permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SAS Du Pareil Au Même et les organes de la procédure collective, à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, [Adresse 33]) une consignation d’un montant de 5.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 16 décembre 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [L] [U]

[Adresse 19]

[Localité 23]

06 16 02 64 55

[Courriel 35]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Condamne in solidum la SAS Du Pareil Au Même, la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.000 euros à la SC Halphen-Passy,

—  2.000 euros à la SC High Street Retail 5,

—  2.000 euros à la SA BPCE Lease Immo,

—  1.500 euros à Me [E] [Y], Me [H] [W], Me [J] [F],

Déboute la SAS Du Pareil Au Même, la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [B] [P], ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL [T] MJ, ès qualités de mandataire judiciaire, la SELARL FBHX, prise en la personne de Me [A] [N], ès qualités d’administrateur judiciaire, la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL [T] MJ, ès qualités et la SELARL AJassociés prise en la personne de Me [C] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement à compter du 31 octobre 2024, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 22 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Réserve les dépens,

Fait et jugé à [Localité 32] le 16 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 26]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 34]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX031] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;