TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/12977

N° Portalis 352J-W-B7E-CTOGB

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

15 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 30 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ANDYREST

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0622

DÉFENDERESSE

S.A. THE TRAVELLER’S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

Décision du 30 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/12977 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTOGB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur :Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2006, la SA THE TRAVELLERS a donné à bail renouvelé à la société COMPTOIR FINANCIER DE [Localité 4] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2005 moyennant un loyer fixé par paliers comme suit :

—  246.403,84 euros par an hors taxes hors charges jusqu’au 30 juin 2006 ;

—  400.000 euros par an hors taxes hors charges du 1er juillet 2006 au 31 mars 2012 ;

—  500.000 euros par an hors taxes hors charges du 1er avril 2012 au 31 juillet 2014.

La destination est la suivante : "pub, salon de thé, musique d’ambiance avec un niveau sonore intérieur maximum de 95 dBA et sans émergences vers les tiers, et les locaux occupés par la SA THE TRAVELLERS ([Localité 5]), possibilité de restauration, bar avec licence IV, vente de produits dérivés, à l’exclusion de tout restaurant fast-food ou brasserie bon marché".

La société COMPTOIR FINANCIER DE [Localité 4] est devenue la SAS ANDYREST le 30 septembre 2013.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2013 la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer au preneur, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes à effet au 31 juillet 2014.

Par la suite, la SA THE TRAVELLERS a exercé son droit de repentir et offert le renouvellement du bail à compter du 1er août 2014, moyennant un loyer annuel de 1.200.000 euros.

La SAS ANDYREST a consenti au principe du renouvellement du bail, mais a marqué son désaccord sur le montant du loyer renouvelé proposé.

Par exploit d’huissier du 10 février 2015, la SA THE TRAVELLERS a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris (devenu tribunal judiciaire de Paris), d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 7 juillet 2017 assorti de l’exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le prix du bail renouvelé au 1er août 2014 à la somme de 736.000 euros par an en principal.

La SAS ANDYREST a interjeté appel dudit jugement qui a trouvé à s’appliquer dans l’intervalle de manière rétroactive à compter du 1er août 2014.

Par arrêt du 29 janvier 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 7 juillet 2017 du juge des loyers commerciaux et fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 590.660 euros par an hors taxes hors charges à compter du 1er août 2014. L’arrêt a été signifié à la SA THE TRAVELLERS le 5 mars 2020.

Le pourvoi formé contre l’arrêt du 29 janvier 2020 par la SA THE TRAVELLERS a été rejeté par un arrêt du 17 novembre 2021 de la Cour de cassation.

La clause d’indexation du loyer prévue au bail a repris ses effets à compter du 1er août 2015 sur la base du loyer annuel fixé par la cour d’appel de Paris à la somme de 590.660 euros en principal, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 25 mars 2020 la SA THE TRAVELLERS a, dans le contexte de la crise sanitaire relative au Covid-19, proposé au preneur de régler le loyer non pas au trimestre d’avance mais mensuellement d’avance jusqu’à la fin du deuxième trimestre de l’année 2020, de surseoir au règlement du loyer du mois d’avril 2020 à hauteur de 59.066 euros TTC et de le reporter à la date de réouverture.

Par courrier du 6 mars 2020, la SAS ANDYREST a refusé cette proposition tout en acceptant de procéder par compensation pour le paiement de la facture du 9 janvier 2020 et pour la facture du 25 mars 2020 relatives au loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, s’agissant de créances connexes.

Les parties se sont accordées pour fixer le montant des loyers trop-perçus au 31 mars 2020 pour le bailleur et au 8 avril 2020 pour le preneur, à la somme TTC de 944.332,27 euros en ce, compris, le remboursement du trop-perçu au titre du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 27 mai 2020 la SAS ANDYREST a fait procéder, en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020, à une saisie-attribution sur le compte de la SA THE TRAVELLERS, pour une somme principale de 944.332,27 euros. La saisie a appréhendé la somme de 31.183,44 euros. Le 30 juin 2020, la SA THE TRAVELLERS a acquiescé à la saisie du 27 mai 2020.

Par exploit d’huissier du 4 juin 2020 la SA THE TRAVELLERS a fait assigner la SAS ANDYREST devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir des délais de paiement ainsi que la fixation précise de sa dette.

Par jugement du 10 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— ordonné la compensation entre la créance détenue par la SAS ANDYREST envers la SA THE TRAVELLERS en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 janvier 2020 fixant le prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2014 et celle détenue par la SA THE TRAVELLERS sur la SAS ANDYREST au titre des charges 2019 et du loyer du 2ème trimestre 2020 ;

— fixé au 30 juin 2020 à la somme de 711.126,68 euros la dette de la SA THE TRAVELLERS PARIS envers la SAS ANDYREST en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020 ;

— rejeté la demande de délais de paiement présentée par la SA THE TRAVELLERS ;

— rejeté les demandes de la SAS ANDYREST en paiement de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et en réparation du préjudice subi par le retard de paiement.

La SAS ANDYREST a interjeté appel de cette décision.

Par acte d’huissier du 23 juillet 2020, la SAS ANDYREST a fait procéder à une nouvelle saisie-attribution, pour une somme en principal de 944.332,27 euros, saisie fructueuse à hauteur de la somme de 167.553,64 euros. La débitrice a acquiescé à cette saisie le 6 août 2020.

Par acte d’huissier de justice du 14 août 2020, la SA THE TRAVELLERS a mis en demeure la SAS ANDYRES d’avoir à accepter un chèque de 311.935,78 euros, en application de l’article 1345 du code civil. Par courrier adressé à l’huissier de justice le même jour, le conseil de la SAS ANDYREST a indiqué que sa cliente acceptait ce règlement tout en déplorant son caractère tardif et son caractère partiel en ce que le preneur conteste toute compensation opérée par le bailleur entre sa dette et la créance de loyer.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2020, la SAS ANDYREST a fait procéder, toujours en exécution de l’arrêt d’appel du 29 janvier 2020, à une saisie-attribution et une saisie de droits d’associés et de valeurs mobilières, entre les mains de la banque BNP Paribas, pour un montant total de 937.318,28 euros, dont 944.332,27 euros en principal et mentionnant des versements à déduire de 31.183,44 euros. La saisie a été fructueuse à hauteur de la somme de 28.475,62 euros.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020, la SA THE TRAVELLERS a fait assigner la SAS ANDYREST devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir l’annulation de la saisie du 1er septembre 2020, la mainlevée de celle-ci, la condamnation de la SAS ANDYREST à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, et les frais bancaires liés à cette saisie.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2020, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce (refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction) ayant pour cause une créance de 177.198 euros TTC au titre du loyer du 4ème trimestre 2020.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2020, la SA THE TRAVELLERS a fait pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de la SAS ANDYREST pour une somme de 177.198 euros correspondant à l’appel des loyers du 4ème trimestre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2020, la SAS ANDYREST a fait assigner la SA THE TRAVELLERS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2020 et juger que la SA THE TRAVELLERS ne dispose d’aucune créance de loyers certaine, liquide et exigible au titre du 4ème trimestre 2020. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/12977.

Par jugement du 12 février 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, déclaré recevable la contestation de la saisie du 1er septembre 2020 ; rejeté la demande de nullité de cette mesure, l’a cantonnée à la somme de 208.438,43 euros ; rejeté les demandes de dommages-intérêts pour saisie et procédure abusives.

Par déclaration du 23 février 2021, la SA THE TRAVELLERS a interjeté appel du jugement du 12 février 2021.

Par jugement du 23 mars 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, en substance, prononcé la nullité de la saisie conservatoire pratiquée le 30 novembre 2020 par la SA THE TRAVELLERS pour un montant de 177.198 euros et ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 30 novembre 2020 par la SA THE TRAVELLERS à l’encontre de la SAS ANDYREST, et rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SAS ANDYREST.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal de commerce de Paris, saisi par la SAS ANDYREST d’une demande d’exonération des loyers et charges du 15 mars 2020 au 15 juin 2020 (période de la crise sanitaire, pour la somme de 177.198 euros TTC) a sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par la cour d’appel de Paris sur appel interjeté par la SAS ANDYREST à l’encontre du jugement du 10 juillet 2020.

Par acte extrajudiciaire du 3 septembre 2021, la SAS ANDYREST a fait dénoncer la saisie intervenue le 1er septembre 2020 à la SA THE TRAVELLERS.

Par acte extrajudiciaire du 6 septembre 2021, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ayant pour cause une créance de 202.397,18 euros TTC au titre du loyer du 3ème trimestre 2021 et un réajustement de dépôt de garantie HT.

Par exploit d’huissier du 1er octobre 2021, la SAS ANDYREST a fait assigner la SA THE TRAVELLERS aux fins substantielles d’opposition au commandement de payer délivré le 6 septembre 2021. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/12359.

Par ordonnance du 14 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 21/12359 avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 20/12977, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul numéro.

Le 9 novembre 2021 la SAS ANDYREST a payé les causes du commandement du 6 septembre 2021 entre les mains de l’huissier, en réservant ses droits.

Par arrêt du 16 décembre 2021, la cour d’appel de Paris a, en substance, infirmé le jugement du 12 février 2021 en ce qu’il a rejeté la demande de mainlevée de la saisie-attribution du 1er septembre 2020, et ordonné la mainlevée de la saisie-attribution du 1er septembre 2020, aux frais de la SAS ANDYREST.

Par jugement du 24 janvier 2022, le tribunal de commerce de Paris, saisi principalement d’une demande de condamnation au paiement de la somme de 177.198 euros au titre des loyers du 4ème trimestre 2020 outre conservation de la saisie-conservatoire du 30 novembre 2020, s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Paris déjà saisi sous le numéro RG 20/12977 et lui a renvoyé l’affaire. La procédure enrôlée sous le numéro RG 22/5235 a été jointe au dossier enregistré sous le numéro RG 20/12977, le tout étant désormais appelé sous ce seul numéro du rôle général.

Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2022, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ayant pour cause une créance de 16.896,90 euros TTC au titre du loyer du 4ème trimestre 2020, 194.094,90 euros TTC au titre du loyer du 1er trimestre 2021, 194.094,90 euros TTC au titre du loyer du 2ème trimestre 2021, 24.525,11 euros au titre de la taxe foncière 2020 et 16.275,52 euros au titre des charges d’eau 2020.

Par ordonnance du 7 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la SA THE TRAVELLERS à pratiquer une saisie conservatoire au préjudice de la SAS ANDYREST entre les mains des banques BNP PARIBAS et BRED BANQUE POPULAIRE pour sûreté et conservation de la somme de 651.560,97 euros correspondant au solde débiteur du compte locatif au 21 juin 2021.

Par acte d’huissier des 10 et 11 février 2022, la SA THE TRAVELLERS a fait procéder à une saisie conservatoire au préjudice de la SAS ANDYREST entre les mains des établissements de crédit BNP PARIBAS et BRED BANQUE POPULAIRE en vertu de cette ordonnance. La saisie lui a permis d’appréhender une somme globale de 537.575,74 euros. L’acte a été dénoncé à la SAS ANDYREST le 11 février 2022.

Par ordonnance du 24 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la SA THE TRAVELLERS à prendre au greffe du tribunal de commerce de Paris une inscription de nantissement sur les éléments du fonds de commerce de sa débitrice en garantie de la même créance. Un bordereau de nantissement provisoire a été déposé au greffe le 1er mars 2022 et dénoncé à la débitrice le même jour.

Par jugement du 16 mai 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— rétracté l’ordonnance du 7 février 2022 rendue par ses soins ;

— ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à la requête de la SA THE TRAVELLERS entre les mains de l’établissement de crédit BNP PARIBAS le 10 février 2022 et entre les mains de l’établissement de crédit BRED BANQUE POPULAIRE le 11 février 2022 ;

— ordonné la mainlevée de l’inscription provisoire de nantissement judiciaire sur le fonds de commerce de la SAS ANDYREST prise le 1er mars 2022.

La SA THE TRAVELLERS a exécuté ledit jugement.

Le 11 octobre 2022 la SAS ANDYREST a procédé au remboursement des sommes saisies le 1er septembre 2020 par remise au siège de la SATHE TRAVELLERS d’un chèque de 28.475,62 euros, en exécution de l’arrêt du 16 décembre 2021 de la cour d’appel de Paris.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2022, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction aux motifs de défaut de paiement au titre des loyers du 4ème trimestre 2020, des premier et deuxième trimestres 2021, ainsi que des charges locatives de l’année 2020, soit la somme totale de 623.085,34 euros ; maintien de son opposition au paiement des loyers exigibles durant la crise sanitaire ; retards de paiement systématiques au cours du bail expiré, tous les ans avant même la période Covid.

Par lettre officielle du 24 janvier 2023, le conseil de la SAS ANDYREST a transmis au conseil de la SA THE TRAVELLERS un chèque de 526.037,48 euros, tous ses droits étant réservés dans le cadre de la présente instance précisant :« En considérant acquise la compensation imposée par la société bailleresse entre sa dette et la créance de loyers sur les 2ème et 3ème trimestre 2020, ce paiement vient en règlement les loyers du 4ème trimestre 2020 puis des 1er et 2ème trimestre 2021 et laisse impayé, selon les termes de la proposition de la bailleresse du 24 juin 2021, un demi mois de loyer du 1er trimestre 2021 et un mois de loyer sur le 2ème trimestre 2021. ».

Par arrêt du 1er février 2023, la cour d’appel de Paris a notamment :

— confirmé le jugement du 10 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a fixé au 30 juin 2020, à la somme de 711.126,68 euros, la dette de la SA THE TRAVELLERS envers la SAS ANDYREST en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020 ;

— fixé à la somme de 682.837,82 euros au 30 juin 2020 la dette de la SA THE TRAVELLERS envers la SAS ANDYREST en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020.

Par lettre officielle du 2 février 2023 le conseil de la SA THE TRAVELLERS a indiqué en que "S’il était rappelé que la proposition qui avait été formulée consistait en l’octroi d’un demi mois de gratuité avec un étalement pour le loyer du premier trimestre 2021 et un mois de gratuité pour le loyer du deuxième trimestre 2021 avec paiement du solde jusqu’à la fin du mois d’août 2021, il était surtout précisé que compte tenu du refus de monsieur [S] dans sa lettre du 16 juin 2021, ces propositions n’avaient plus lieu d’être et étaient donc caduques. Dans ces conditions, ma cliente m’a demandé de vous faire part de son intention de poursuivre le règlement du solde de la dette locative de la société ANDYREST s’établissant désormais, suite au règlement effectué auprès de la CARPA, à la somme de (623 084,93 – 526 037,48) 97 047,45 euros. "

Le 4 mai 2023, la SAS ANDYREST a formé un pourvoi contre l’arrêt du 1er février 2023 de la cour d’appel de Paris.

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2023 la SAS ANDYREST a assigné la SA THE TRAVELLERS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la nullité du congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré le 16 décembre 2022, et d’obtenir une indemnité d’éviction. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/12763. La procédure attribuée à la section 1 de la 18ème chambre est à la mise en état, et est distincte de la présente instance.

Par conclusions notifiées le 20 juin 2023, la SAS ANDYREST demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— ordonner l’exonération des loyers du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021 à hauteur d’une somme de 582.284,70 euros ;

— condamner, en conséquence la SA THE TRAVELLERS au remboursement d’une somme de 527.389,55 euros (582.284,70 € – 97.047,45 € + 42.152,29 €) et annuler les commandements de payer des 17 novembre 2020 et 31 janvier 2022 ;

A titre subsidiaire,

Sur le commandement signifié le 17 novembre 2020 :

À titre principal,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 17 novembre 2020 ;

A titre subsidiaire,

— l’autoriser rétroactivement à s’acquitter de la somme de 177.198 euros jusqu’à la présente décision ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours de ce délai et dire que la résiliation de plein droit du bail n’a finalement pas joué ;

Sur le commandement signifié le 6 septembre 2021 :

À titre principal,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire,

— dire le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 6 septembre 2021 comme devant rester sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire au vu du règlement des sommes dans le délai d’un mois ;

Sur le commandement signifié le 31 janvier 2022 :

À titre principal,

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été le 31 janvier 2022 ;

A titre subsidiaire,

— l’autoriser rétroactivement à s’acquitter de la somme de 445.887,33 euros jusqu’à la présente décision ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours de ce délai et dire que la résiliation de plein droit du bail n’a finalement pas joué ;

En tout état de cause,

— constater qu’en dehors de l’exonération de loyers, elle n’est redevable d’aucune somme à la SA THE TRAVELLERS ;

— condamner la SA THE TRAVELLERS à lui payer la somme de 42.152,29 euros au titre des intérêts dus en exécution de l’arrêt du 29 janvier 2020 ;

— condamner la SA THE TRAVELLERS à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ANDYREST énonce :

— que s’agissant de l’exonération au titre de la période du Covid 19, constitue un manquement du bailleur justifiant l’exception d’inexécution l’impossibilité pour elle d’exploiter les lieux de manière conforme à leur destination, même si elle résulte d’une mesure adoptée par les pouvoirs publics ;

— que le bailleur a porté atteinte à l’obligation de bonne foi, en s’abstenant d’examiner si les circonstances exceptionnelles telles que la crise sanitaire ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ;

— qu’au regard de l’article 1722 du code civil, il y a une perte partielle de la chose louée;

— qu’en vertu de l’ancien article 1131 du code civil l’obligation sans cause ou sur une fausse cause ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet ;

— qu’il y a force majeure, l’impossibilité pour le bailleur de fournir des locaux exploitables doit corrélativement libérer le preneur de son obligation de paiement du loyer ;

— que s’agissant du commandement de payer du 17 novembre 2020, il entre dans le champ des actions et sanctions visées par la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020, laquelle prévoit en son article 14 que « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite », étant précisé que ledit article s’applique rétroactivement à compter du 17 octobre 2020 ; que l’atteinte à l’obligation de bonne foi justifiant la nullité est caractérisée par la délivrance du commandement en période de fermeture administrative, alors qu’elle n’était pas présente dans les lieux et que la dette n’était pas certaine ; que subsidiairement, un délai de paiement rétroactif paraît opportun au regard de sa situation, étant précisé qu’elle a pu finalement procéder au règlement du loyer du 4ème trimestre 2020 comme l’atteste le courrier recommandé du 24 janvier 2023 ;

— que s’agissant du commandement de payer du 6 septembre 2021, il entre également dans le champ des actions et sanctions visées par la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 ; que si la loi du 31 mai 2021 met fin à l’état d’urgence sanitaire à compter du 1er juin 2021, elle instaure un régime transitoire du 2 juin 2021 au 30 septembre 2021 période durant laquelle des mesures restreignant l’ouverture des établissements recevant du public pouvaient être instaurées ; que la mise en place d’une jauge, puis d’un passe sanitaire a troublé son activité ; que l’atteinte à l’obligation de bonne foi justifiant la nullité résulte de l’absence de volonté du bailleur de trouver un accord, nonobstant la longue durée de la relation contractuelle (36 ans), mais également du caractère incertain de la créance ; qu’en tout état de cause, elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer signifié le 6 septembre 2021 dans le délai d’un mois dès le 1er octobre 2021, comme l’attestent le tirage de la lettre du 1er octobre 2021 remise en main propre le 4 octobre 2021 à l’huissier de justice instrumentaire, avec la mention « reçu le 4 octobre 2021 sous réserve d’encaissement », et le décompte annexé au 3ème commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 31 janvier 2022 dans la colonne « crédit » sous l’intitulé " HUISSIER [K], ANDYR, 3T 2021 " à hauteur d’une somme de 202.397,18 euros;

— que s’agissant du commandement de payer du 31 janvier 2022, il contient de nombreuses erreurs et anomalies, la somme de 944.331,97 euros correspondant au trop-perçu du bailleur apparaît sans les intérêts ; que le commandement de payer est délivré de mauvaise foi par le bailleur en ce que ce dernier n’ignore pas les erreurs dans le calcul de sa créance, le commandement devant alors être privé de tout effet (Cass. 3ème Civ. 25/11/2019 n° 08-21.384) ; qu’il était, à cette date, impossible de dresser un décompte précis des sommes dues entre les parties dès lors que de nombreux arbitrages judiciaires étaient en cours ; que subsidiairement, un délai de grâce peut être octroyé au regard des éléments comptables qu’elle fournit ;

— qu’elle n’a commis aucune faute justifiant une résiliation judiciaire.

Par conclusions notifiées le 19 juin 2023, la SA THE TRAVELLERS demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— débouter la SAS ANDYREST de l’ensemble de ses demandes contraires aux siennes,

A titre reconventionnel,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 décembre 2020 ;

A titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 février 2022 ;

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de la SAS ANDYREST ;

En tout état de cause,

— condamner la SAS ANDYREST au paiement de la somme de 97.047,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, pour la somme de 177.198 euros jusqu’au 24 janvier 2023, du 31 janvier 2022 pour la somme de 445.887,33 avec anatocisme, conformément à l’article 1343-2 du code civil dans la mesure où ils sont dus pour une année entière jusqu’au 24 janvier 2023 date de règlement de la somme de 526.037,48 euros et du jugement à intervenir pour le surplus au titre des loyers, charges et taxes des quatrième trimestre 2020, premier et deuxième trimestres 2021 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS ANDYREST ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel qui sera due à compter du 17 décembre 2020 ou du 28 février 2022 ou à compter de la date de prononcé de la résiliation judiciaire et condamner à la SAS ANDYREST à son paiement en deniers ou quittance compte tenu de la reprise des paiements du loyer le 25 octobre 2021 ;

— juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ou le prononcé de la résiliation, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou du jugement prononçant la résiliation ;

A titre subsidiaire,

— juger que pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, la SAS ANYREST sera déchue du bénéfice du terme et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure ;

— condamner la SAS ANDYREST au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements du 17 novembre 2020, du 6 septembre 2021 et 31 janvier 2022, des états de privilèges et nantissements et l’éventuelle dénonciation aux créanciers inscrits, ainsi que de la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappeler que les décisions de première instance sont exécutoires sauf disposition contraire.

Au soutien de ses prétentions, la SA THE TRAVELLERS énonce :

— que s’agissant du commandement de payer délivré le 17 novembre 2020, elle a fait preuve de bonne foi, étant précisé qu’à la date de sa délivrance, la portée de la loi du 14 novembre 2020 n’était pas spécifiée en ce que le décret d’application n’était pas encore paru au journal officiel ;

— qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire issue du « droit spécial du Covid-19 » ou encore de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, qu’un preneur puisse être exonéré du paiement des loyers à ce titre ;

— qu’en l’absence de tout règlement par la SAS ANDYREST dans le délai d’un mois du commandement du 17 novembre 2020, le tribunal constatera l’acquisition de la clause résolutoire au 17 décembre 2020 et ordonnera en conséquence l’expulsion ; qu’en cas de nullité dudit commandement, l’acquisition de la clause résolutoire du bail doit être constatée au 28 février 2022, soit un mois après la délivrance du troisième commandement de payer délivré le 31 janvier 2022, à défaut pour le preneur d’en avoir apuré les causes dans le délai d’un mois ; que la non prise en compte d’une créance éventuelle d’intérêts ne pourrait entraîner la nullité dudit commandement, celui-ci demeurant valable à concurrence du montant réel de la dette locative ;

— que s’agissant des intérêts, à défaut pour le preneur de justifier d’une mise en demeure, il ne peut être que débouté de sa demande ; que le quantum sollicité est en outre erroné, faute d’imputation des versements effectués soit spontanément, soit par compensation, soit à l’issue de mesures d’exécution forcées ; que l’article L.313-3 du code monétaire et financier qui prévoit une majoration de cinq points est applicable aux condamnations pécuniaires, or il est constant que la décision du juge des loyers commerciaux qui fixe le loyer du bail renouvelé est exclusive du prononcé de toute condamnation ; que dès lors la fixation du loyer du bail renouvelé ne saurait ouvrir droit à des intérêts majorés;

— qu’il subsiste une somme impayée de 97.047,45 euros résultant d’une franchise d’un mois et demi de loyer que s’est octroyée unilatéralement la SAS ANDYREST ;

— que s’agissant des délais de paiement, le preneur ne peut en bénéficier en ce que la saisie pratiquée sur ses comptes en novembre 2020 a démontré l’existence d’une trésorerie de 1.224.765,08 euros, ce qui démontre une atteinte à la bonne foi ; qu’il s’est abstenu de tout paiement entre le mois de mars 2020 et jusqu’au 25 octobre 2021, tout en ayant été éligible aux aides de l’Etat ; qu’en outre son niveau d’emprunt est très faible, et il a bénéficié d’un prêt garanti par l’Etat à hauteur de 400.000 euros ; que sa situation actuelle n’est pas connue ; qu’en revanche, sa propre situation de bailleresse est délicate comme l’atteste le rapport de l’expert-comptable du 26 novembre 2020 qui met en exergue des comptes historiquement bas au moment de la délivrance du commandement, des travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble extrêmement coûteux (1.501.672 euros TTC, pour une subvention publique de 483.548 euros), ainsi que des charges et salaires de 16 ETP.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 22 juin 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 25 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’exonération des loyers du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 1134 ancien du code civil, applicable en l’espèce, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que la bonne foi est toujours présumée, et ne peut être écartée que par la preuve caractérisée de l’atteinte à l’obligation de bonne foi de celui qui s’en prévaut.

Il est constant que la bonne foi commande aux parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

En l’espèce, il ressort du courrier du 25 mars 2020 que la SA THE TRAVELLERS a, dans le contexte de la crise sanitaire relative au Covid-19, proposé au preneur de régler le loyer non pas au trimestre d’avance mais mensuellement d’avance jusqu’à la fin du deuxième trimestre de l’année 2020, de surseoir au règlement du loyer du mois d’avril 2020 à hauteur de 59.066 euros TTC et de le reporter à la date de réouverture. Ce courrier s’analyse en une proposition d’adaptation des modalités d’exécution des obligations du bail qui satisfait à l’exigence de bonne foi, la SAS ANDYREST ne saurait caractériser une atteinte à l’obligation de bonne foi du seul fait qu’elle aspirait à des aménagements plus favorables. Le moyen invoqué par la SAS ANDYREST tiré de l’atteinte à l’obligation de bonne foi ne saurait donc prospérer.

Il résulte du 1° de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

Il est constant qu’une mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, tenu d’une obligation de délivrance, la SA THE TRAVELLERS a délivré au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée, les contraintes d’exploitation alléguées ayant résulté de la seule mesure de police administrative, ayant un caractère général et temporaire, adoptée par les autorités publiques aux seules fins d’assurer la sécurité sanitaire du public. Dès lors, la SAS ANDYREST ne peut se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers à ce titre.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. En effet, cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat.

En l’espèce, c’est à tort que la SAS ANDYREST estime devoir être exonérée du paiement des loyers relatifs à la période Covid 19 en invoquant la perte de la chose, alors qu’elle jouissait matériellement et juridiquement de locaux conformes à leur destination durant la période concernée.

Aux termes de l’article 1131 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

En l’espèce, la cause de l’obligation existait avant la formation du contrat, son objet étant pour le bailleur de tirer un prix des locaux mis en location et pour le preneur d’en jouir. Aucune de ces causes n’a été illicite ou simulée, et aucune n’a disparu en cours d’exécution. Dès lors, le moyen tiré de cette disposition invoqué par la SAS ANDYREST apparaît spécieux et ne saurait davantage prospérer.

Aux termes de l’article 1148 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

En l’espèce, la SAS ANDYREST ne saurait davantage invoquer la force majeure pour justifier le non-respect de son obligation de paiement étant entendu que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SAS ANDYREST ne bénéficie d’aucune cause d’exonération au titre de la période considérée. Dès lors, sa demande d’exonération au titre des loyers du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021 doit être rejetée.

Sur les commandements de payer visant la clause résolutoire

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il est constant qu’un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel ou invoqué de la dette reste valable à concurrence de ce montant.

Il sera rappelé que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021. Il s’en est suivi un régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire.

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose :

I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa […].

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020 […]".

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

— que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

— que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

— que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2020, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce (refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction) ayant pour cause une créance de 177.198 euros TTC au titre du loyer du 4ème trimestre 2020.

Il ressort de l’attestation de l’expert-comptable de la SAS ANDYREST que sur la base du registre du personnel, le preneur disposait de 31 salariés au 1er janvier 2020 et 19 salariés au 31 décembre 2020, de sorte qu’elle satisfait au critère relatif à l’effectif posé par le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

Le compte de résultat relatif au dernier exercice clos à la date d’entrée en vigueur du texte invoqué est inférieur à 50 millions d’euros, de sorte qu’elle satisfait au critère de chiffre d’affaires posé par le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

L’attestation sur le chiffre d’affaires réalisé sur les mois de novembre 2019 (241.845,65 euros HT) par rapport au mois de novembre 2020 (0 euro) laisse apparaître une perte supérieure à 50%, de sorte qu’est satisfait le critère de perte de chiffre d’affaires posé par le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

L’ensemble des critères ayant été satisfait pour ouvrir droit au preneur à la protection de la loi, le commandement de payer du 17 novembre 2020 qui a été délivré postérieurement à sa publication encourt la nullité pour atteinte à l’obligation de bonne foi, en ce qu’il a eu pour objet ou pour effet de soustraire le preneur à la protection légale à laquelle il était éligible, en s’abstenant notamment de faire références dans ses termes aux dispositions spécifiques applicables durant la crise sanitaire, et d’en faire application. Le commandement de payer du 17 novembre 2020 sera donc déclaré nul et de nul effet.

Par acte extrajudiciaire du 6 septembre 2021, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ayant pour cause une créance de 202.397,18 euros TTC au titre du loyer du 3ème trimestre 2021 et un réajustement de dépôt de garantie HT.

Il ressort du courrier du 1er octobre 2021 qu’un chèque d’un montant de 202.397,18 euros émis par la SAS ANDYREST a été remis en main propre à l’huissier instrumentaire qui a signifié ledit commandement. Le courrier porte la mention « reçu le 4/10/2021 sous réserves d’encaissement » avec le cachet de l’huissier instrumentaire. Il ressort du décompte arrêté au 18 janvier 2022 produit par le bailleur que le chèque remis a été encaissé le 9 novembre 2021, levant ainsi la réserve de l’huissier instrumentaire. En remettant un chèque dûment provisionné dans le délai du commandement, la SAS ANDYREST a satisfait aux causes de celui-ci de sorte qu’aucune sanction n’est encourue par le preneur à ce titre. Ledit commandement sera donc déclaré sans effet.

Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2022, la SA THE TRAVELLERS a fait délivrer à la SAS ANDYREST un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce ayant pour cause une créance de 16.896,90 euros TTC au titre du loyer du 4ème trimestre 2020, 194.094,90 euros TTC au titre du loyer du 1er trimestre 2021, 194.094,90 euros TTC au titre du loyer du 2ème trimestre 2021, 24.525,11 euros au titre de la taxe foncière 2020 et 16.275,52 euros au titre des charges d’eau 2020.

Le preneur reconnaît ne pas avoir satisfait intégralement les causes dudit commandement dans le délai requis, ce qui ressort en outre des décomptes produits. Il n’excipe d’aucun moyen utile au soutien de la nullité de ce commandement. En effet d’une part, l’activité de restaurant ayant pu ouvrir à compter du 19 mai 2021, la protection conférée par la loi susmentionnée a cessé à compter du 19 juillet 2021, et d’autre part, il est constant qu’un commandement de payer délivré pour des sommes prétendument supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 février 2022 à 00h00.

Sur l’arrêté des comptes du bail résolu

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, applicable au bail d’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte arrêté au 14 janvier 2022 tenant compte des compensations sur lequel s’entendent les parties que la SAS ANDYREST est redevable de la somme de 623.084,93 euros

Le 24 janvier 2023, le preneur a transmis par la voie de son conseil un règlement de 526.037,48 euros. L’encaissement de ladite somme est reconnu par le bailleur.

La SAS ANDYREST est ainsi redevable d’une somme de 97.047,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2022.

Elle est en outre redevable des intérêts au taux légal portant sur la somme de 526.037,48 euros pour la période du 31 janvier 2022 au 23 janvier 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des éléments comptables produits par la SAS ANDYREST que le résultat d’exploitation est négatif en 2021 (- 1050 euros). Par ailleurs, au titre de la bonne foi, il est relevé que la SAS ANDYREST justifie du dépôt à la CARPA d’une somme de 97.047,45 euros correspondant au solde de la dette au principal.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à la SAS ANDYREST un délai de paiement pour s’acquitter de la somme de 97.047,45 auprès du bailleur, selon les modalités spécifiés au dispositif. Tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, si la SAS ANDYREST est défaillante dans le respect des conditions du délai de paiemet, elle sera redevable à compter du 1er mars 2022 d’une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire qu’il convient de fixer au tiers du premier trimestre contractuel de l’année 2022, outre les charges.

La SAS ANDYREST sera alors condamnée au paiement de ladite indemnité d’occupation.

Sur les intérêts réclamés par le preneur sur le trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il résulte de l’article L.313-2 du code monétaire et financier que le taux de l’intérêt légal est, en toute matière, fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Aux termes de l’article L.313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé. Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

En application de l’article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Il est constant que l’effet extinctif d’une compensation ordonnée est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles, les dettes étant connexes.

Par arrêt du 29 janvier 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé le jugement du 7 juillet 2017 du juge des loyers commerciaux et fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 590.660 euros par an hors taxes hors charges à compter du 1er août 2014.

Par jugement du 10 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Paris a, en substance :

— ordonné la compensation entre la créance détenue par la SAS ANDYREST envers la SA THE TRAVELLERS en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 janvier 2020 fixant le prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2014 et celle détenue par la SA THE TRAVELLERS sur la SAS ANDYREST au titre des charges 2019 et du loyer du 2ème trimestre 2020 ;

— fixé au 30 juin 2020 à la somme de 711.126,68 euros la dette de la SA THE TRAVELLERS PARIS envers la SAS ANDYREST en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020.

Par arrêt du 1er février 2023, la cour d’appel de Paris a fixé à la somme de 682.837,82 euros au 30 juin 2020 la dette de la SA THE TRAVELLERS envers la SAS ANDYREST en suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020.

Il en résulte que la fixation définitive du principal de la créance relative aux trop-perçus de loyers au bénéfice la SAS ANDYREST, après compensation, date du 1er février 2023, avec effet rétroactif au 30 juin 2020, soit le lendemain de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2020 dont elle prétend tirer application.

Le bailleur ne critique pas le point de départ des intérêts retenu par le preneur à compter de l’arrêt du 29 janvier 2020, estimant à tort qu’il aurait dû néanmoins être mis en demeure préalablement pour les faire courir, alors que l’obligation à paiement n’a pas une nature conventionnelle, mais une nature légale, ces intérêts naissant du seul fait de la loi après fixation d’une dette par décision judiciaire.

La SAS ANDYREST réclame la somme de 42.152,29 euros au titre des intérêts au taux légal, calculé comme suit :

En ce faisant, la SAS ANDYREST n’a pas tiré les conséquences de la compensation ordonnée qui détermine l’assiette sur la base de laquelle les intérêts courent à compter du 29 janvier 2020. Au surplus, la fixation du prix du loyer étant exclusif d’une condamnation en vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, la SAS ANDYREST ne saurait prétendre à la majoration de cinq points prévue en cas de condamnation.

En conséquence, la SAS ANDYREST sera déboutée de la somme réclamée, le tribunal retenant que les intérêts au taux légal (simple) doivent courir à compter du 29 janvier 2020 sur la base de la somme de 682.837,82 euros, et condamne la SA THE TRAVELLERS à payer à la SAS ANDYREST lesdits d’intérêts au taux légal (simple) sur cette base.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS ANDYREST étant la principale succombante dans ses demandes, elle sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS ANDYREST à payer à la SA THE TRAVELLERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déboute la SAS ANDYREST de sa demande d’exonération au titre des loyers du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestre 2021 ;

— Déclare nul et de nul effet le commandement de payer du 17 novembre 2020 ;

— Constate que le commandement de payer du 6 septembre 2021 est sans effet ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 novembre 2006, liant la SA THE TRAVELLERS à la SAS ANDYREST portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] à la date du 28 février 2022 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 janvier 2022 ;

— Condamne la SAS ANDYREST au paiement de la somme de 97.047,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2022, au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2022 ;

— Constate la consignation de la somme de 97.047,45 euros auprès de la CARPA ;

— Accorde un délai de paiement à la SAS ANDYREST avec suspension du jeu de la clause résolutoire, et dit que la somme ainsi consignée doit être payée à la SA THE TRAVELLERS en un seul versement dans un délai d’un mois, à compter de la signification de la présente décision ;

— Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

— Dit que tout manquement entraînera la déchéance du terme et l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette dernière hypothèse, le bail se trouvera alors résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, en ce compris, l’expulsion de la SAS ANDYREST, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— Dit qu’en cas de manquement la SAS ANDYREST sera redevable à compter du 1er mars 2022 d’une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire qu’il convient de fixer au tiers du premier trimestre contractuelle de l’année 2022, outre les charges et condamne la SAS ANDYREST au paiement de ladite indemnité d’occupation en cas de déchéance du terme ;

— Condamne la SAS ANDYREST au paiement des intérêts au taux légal portant sur la somme de 526.037,48 euros pour la période du 31 janvier 2022 au 23 janvier 2023 ;

— Déboute la SAS ANDYREST de sa demande de paiement d’intérêts à hauteur de 42.152,29 euros ;

— Dit que les intérêts au taux légal (simple) au titre du trop-perçu de loyers résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2014 courent à compter du 29 janvier 2020 sur la base de la somme de 682.837,82 euros ;

— Condamne la SA THE TRAVELLERS à payer à la SAS ANDYREST lesdits intérêts au taux légal (simple) dans les termes précités ;

— Condamne la SAS ANDYREST aux entiers dépens ;

— Condamne la SAS ANDYREST à payer à la SA THE TRAVELLERS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 30 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME