TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOYTCHEV (L0301)

M^e SUSINI-LAURENTI (P0043)

Mme [O]

Mme [R]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/04406

N° Portalis 352J-W-B7H-CZN2P

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Mars 2023

EXPERTISE

[E] [O]

[Adresse 5]

[Localité 9]

01.40.71.01.70

[Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PILOT (RCS de [Localité 14] 484 577 325)

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la S.E.L.A.S. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DÉFENDERESSE

S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE (RCS de [Localité 14] 572 132 850)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/04406 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZN2P

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 28 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025, puis prorogé successivement le 16 Juillet, le 9, le 24 et le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 août 2012, la S.A.S. IREI, devenue depuis la S.A.S. PILOT, a donné à bail commercial renouvelé à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE des locaux situés au rez-de-chaussée et aux six étages d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er juillet 2009 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel meublé avec thé lunch sans restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 140.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2018.

Par acte d’huissier en date du 22 septembre 2020, la S.A.S. PILOT a fait signifier à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE un congé pour le 31 mars 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 30 août 2021, la S.A.S. PILOT a fait assigner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [E] [O] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. PILOT à compter du 1er avril 2021.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 17 février 2022, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 8 novembre 2022, et a adressé un pré-rapport aux parties le 6 février 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à la somme de 7.800.000 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. PILOT à la somme de 197.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2021.

Par acte d’huissier en date du 10 février 2023, la S.A.S. PILOT a exercé son droit de repentir, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, indiquant à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 432.000 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier en date du 29 mars 2023, la S.A.S. PILOT a fait assigner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire d’un montant annuel de 308.000 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/04406.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par exploit d’huissier en date du 11 septembre 2023, la S.A.S. PILOT a fait assigner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 10 février 2023, cette instance étant actuellement pendante sous le numéro de répertoire général RG 23/11788.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, la S.A.S. PILOT demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-12, L. 145-28, L. 145-33, L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– déclarer que sur la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023, la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE est redevable d’une indemnité d’occupation à son égard ;

– à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à la somme annuelle de 308.000 euros hors taxes et hors charges, indexée annuellement sur l’indice des loyers commerciaux (pour la première indexation, l’indice de base sera celui du 4ème trimestre de l’année 2020 et l’indice de comparaison celui du même trimestre de l’année suivante), augmentée des provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur dus dans les conditions du bail expiré, à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 9 février 2023 ;

– en conséquence, condamner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 308.000 euros hors taxes et hors charges, indexée annuellement sur l’indice des loyers commerciaux (pour la première indexation, l’indice de base sera celui du 4ème trimestre de l’année 2020 et l’indice de comparaison celui du même trimestre de l’année suivante), augmentée des provisions pour charges, charges, accessoires, taxes et TVA au taux en vigueur dus dans les conditions du bail expiré, à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 9 février 2023 ;

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

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– condamner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les sommes dues depuis le 1er avril 2021, et ordonner la capitalisation de ceux-ci ;

– condamner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à lui payer la somme de 384.679,18 euros, à parfaire, en règlement des arriérés d’indemnités d’occupation dus au 9 février 2023, assortie des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er avril 2021, avec capitalisation ;

– à titre subsidiaire, lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande d’expertise judiciaire formée par la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE ;

– en tout état de cause, débouter la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Nicolas BOYTCHEV de la S.E.L.A.R.L. RACINE ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28 et L. 145-58 du code de commerce, de l’article 1343-2 du code civil, et de l’article 263 du code de procédure civile, de :

– écarter des débats l’avis amiable de Monsieur [H] [Y] établi de manière non contradictoire à la demande unilatérale de la S.A.S. PILOT ;

– à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.S. PILOT pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023 à la somme de 292.635 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.S. PILOT à lui payer la somme de 22.762,70 euros T.T.C. en restitution des trop-perçus d’indemnité d’occupation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021 ;

– juger que les intérêts seront capitalisés annuellement ;

– à titre subsidiaire, désigner Madame [E] [O] en qualité d’experte judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.S. PILOT pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023 ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. PILOT à lui payer la somme de 20.443,42 euros T.T.C. en remboursement des frais de l’instance ;

– débouter la S.A.S. PILOT de l’ensemble de ses prétentions ;

– condamner la S.A.S. PILOT à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. PILOT aux dépens, avec distraction au profit de Maître Davina SUSINI-LAURENTI de la S.A.R.L. DAVINA SUSINI LAURENTI AVOCAT ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, puis prorogée successivement au 16 juillet, au 9 septembre, au 24 septembre et au 30 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des débats du rapport d’expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [H] [Y]

Aux termes des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 135 dudit code, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, force est de constater que le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [H] [Y] en date du 25 janvier 2022 a été spontanément produit aux débats par la S.A.S. PILOT en temps utile, et a donc été soumis à la libre discussion des parties, de sorte que rien ne justifie qu’il soit écarté des débats, sauf à préciser qu’il appartiendra à la présente juridiction d’en apprécier la force probante comme cela sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [H] [Y] en date du 25 janvier 2022.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Sur le principe de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions de l’article L. 145-58 du même code, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, il est établi : que par acte d’huissier en date du 22 septembre 2020, la S.A.S. PILOT a fait signifier à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE un congé pour le 31 mars 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction ; et que par acte d’huissier en date du 10 février 2023, la S.A.S. PILOT a exercé son droit de repentir, indiquant à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE consentir au renouvellement du contrat de bail commercial (pièces n°3 et n°5 en demande, et n°4 et n°8 en défense) ; de sorte que la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire au profit de la S.A.S. PILOT pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE redevable d’une indemnité d’occupation statutaire au profit de la S.A.S. PILOT pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Enfin, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Décision du 30 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

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Il y a lieu de rappeler : que d’une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), la valeur locative de tels locaux devant être fixée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; que d’autre part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l’espèce, il est établi que l’utilisation des locaux litigieux est homogène, et que ces derniers ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, ce qui n’est pas contesté.

Si Madame [E] [O], en sa qualité d’experte judiciaire, a adressé aux parties un pré-rapport le 6 février 2023, force est toutefois de constater que ce dernier est incomplet dès lors qu’il ne répond pas aux dires qui lui ont été transmis (pièce n°7 en défense).

De fait, il ressort de la lettre envoyée par l’experte judiciaire aux conseils des parties que « la signification par votre cliente de l’exercice de son droit de repentir a mis fin à ma mission. J’ai en effet été missionnée dans le cadre d’un refus de renouvellement de bail pour estimation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation. Je ne m’estime pas autorisée à remettre un rapport partiel qui ne répond qu’à un point de cette mission ordonnée en référé alors même que le contexte juridique n’est plus celui d’un refus de renouvellement de bail, mais de l’exercice d’un droit de repentir. Je reste disponible pour procéder au chiffrage de l’indemnité d’occupation si le Tribunal l’ordonnait » (pièce n°8 en demande).

Enfin, si la S.A.S. PILOT et la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE produisent chacune aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé respectivement par Monsieur [H] [Y] en date du 25 janvier 2022 et par Monsieur [G] [Z] en date du 28 mai 2021 (pièces n°7 en demande et n°5 en défense), il y a néanmoins lieu de relever que ces deux rapports, qui ne s’accordent pas sur le montant de la valeur locative, ne sont corroborés par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du versement d’une indemnité d’occupation statutaire est expressément reconnu par la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du montant de celle-ci, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.A.S. PILOT.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer la présente juridiction.

L’article 269 du code de procédure civile dispose que le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de désigner Madame [E] [O] en qualité d’experte judiciaire, laquelle a d’ores et déjà connaissance du dossier, et de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de celle-ci à la somme de 5.000 euros, que la S.A.S. PILOT, demanderesse à l’action en fixation judiciaire, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [E] [O], et de dire que la S.A.S. PILOT devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

Aux termes des dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

En outre, en application des dispositions des trois premier alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.A.S. PILOT et à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE de rencontrer Madame [P] [R] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les frais de l’instance en paiement de l’indemnité d’éviction

Selon les dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Il résulte de ces dispositions que les frais mis à la charge du bailleur exerçant son droit de repentir sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009 : pourvoi n°08-15741), ces derniers n’étant cependant pas limités aux frais taxables de procédure mais couvrant également les frais irrépétibles (Civ. 3, 27 mars 2002 : pourvoi n°00-22534 ; Civ. 3, 14 avril 2016 : pourvoi n°14-29963).

En l’espèce, force est de constater que la S.A.S. PILOT, laquelle a exercé son droit de repentir, doit être tenue de supporter la charge financière des frais de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.

De fait, la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE justifie avoir déboursé la somme totale de 20.443,42 euros T.T.C. au titre des honoraires de son expert amiable, de son expert-comptable et de ses avocats entre le 8 octobre 2020 et le 14 février 2023 (pièce n°20 en défense), c’est-à-dire antérieurement à l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. PILOT à payer à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE la somme de 20.443,42 euros T.T.C. en règlement des frais de l’instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, en vertu des dispositions de l’article 797 du même code selon lesquelles dès l’exécution de la mesure d’instruction ordonnée, l’instance poursuit son cours à la diligence du juge de la mise en état, de sorte que les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [H] [Y] en date du 25 janvier 2022 constituant la pièce n°7 communiquée par la S.A.S. PILOT,

DÉCLARE la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE redevable d’une indemnité d’occupation statutaire au profit de la S.A.S. PILOT pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [E] [O]

S.A.S. CABINET [O]& GARRAUD

[Adresse 6]

Tél. : 01.40.71.01.70

Courriel : [Courriel 13]

avec pour mission de :

– convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

– se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

– visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ;

– évaluer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE à la S.A.S. PILOT pour l’occupation des locaux donnés à bail pour la période comprise entre le 1er avril 2021 et le 9 février 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, abattement pour précarité en sus ;

– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. PILOT auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 17]), avec copie de la présente décision, avant le 5 décembre 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’experte judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.S. PILOT et à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [P] [R]

[Adresse 11]

Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 16]. : 06.62.70.60.57

Courriel : [Courriel 12]

avec pour mission de :

– informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ;

– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’experte judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

– la médiatrice en avisera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;

– la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;

– l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ;

– la médiatrice en avisera sans délai l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;

– le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 27 novembre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du mardi 3 février 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

CONDAMNE la S.A.S. PILOT à payer à la S.N.C. SOCIÉTÉ HÔTELIÈRE LONDON PALACE la somme de 20.443,42 euros T.T.C. (VINGT MILLE QUATRE CENT QUARANTE-TROIS euros et QUARANTE-DEUX centimes toutes taxes comprises) en règlement des frais de l’instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

RÉSERVE le surplus des demandes,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 14] le 30 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM