TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Maître Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Maître Laurent LOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I73

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

initialement en date du 11 juillet 2025

prorogé en date 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH

Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1567 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2024-031860 du 10/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I73

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 6 mars 2019 PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [D] sur des locaux situés [Adresse 3] ([Adresse 1]) à [Localité 6] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 317,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [L] [D] un commandement de payer la somme en principal de 4 471,52 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat de location.

Par ordonnance du 15 mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, a constaté l’existence de contestations sérieuses concernant le montant de la dette locative, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties et a rejeté la demande de renvoi de l’affaire au fond.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du contrat de bail,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de location aux torts du défendeur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, pendant un délai de trois mois, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [L] [D] à payer la somme de 5 975,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges locatives récupérables,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Monsieur [L] [D] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 6 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 022,31 euros selon décompte arrêté au 5 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus. Il a par ailleurs conclu au débouté des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, PARIS HABITAT-OPH argue sur le fondement notamment de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, en faisant valoir que le montant des provisions sur charges d’eau froide contestées par le locataire est justifié par les décomptes faisant apparaître les régularisations ainsi que par le relevé du compteur et qu’il est probable qu’une fuite d’eau soit survenue dans le logement en 2021.

Il relève que Monsieur [L] [D] n’a pas procédé au règlement des sommes visées dans le commandement dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et affirme que les contestations du locataire sont sans incidence dans la mesure où le montant des charges est inférieur aux sommes réclamées.

Il estime en tout état de cause, en application notamment des articles 1728 et 1741 du code civil, que le défaut répété de paiement des loyers et des charges constitue une faute grave qui justifie à titre subsidiaire la résiliation du bail.

Enfin, il s’oppose à l’octroi de tous délais en l’absence de reprise de paiement du loyer en cours.

Monsieur [L] [D], représenté par son conseil, a conclu:

— au débouté des demandes et à titre reconventionnel à la condamnation de PARIS HABITAT-OPH à lui payer à titre de répétition d’indu les sommes de 1 269,06 euros de provision sur charges, 3 175 75 euros de provision sur charges d’eau froide, 2 313,89 euros de régularisation de charges et 328,71 euros de frais, outre 5 000 euros de dommages et intérêts, avec compensation avec les sommes dont il pourrait rester redevable,

— à titre subsidiaire à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, à raison de 35 mensualités de 10 euros payables au plus tard le 15 de chaque mois avec règlement du solde à la 36ème mensualité,

— à titre infiniment subsidiaire à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause au débouté des demandes d’astreinte et pour frais irrépétibles, à la condamnation de PARIS HABITAT-OPH au paiement de la somme de 1 200 euros au profit de son avocat et aux dépens et à ce que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit écartée.

Pour conclure au rejet des demandes de PARIS HABITAT-OPH, Monsieur [L] [D] fait valoir, au visa de l’article 1353 du code civil, que le bailleur ne démontre pas l’existence de sa créance, en ce qu’il a procédé à compter d’août 2022 à plusieurs augmentations des provisions de charges d’eau chaude et d’eau froide pour des montants totalement disproportionnés, ainsi qu’en janvier 2023 à une régularisation de charges, sans répondre à ses demandes d’explication et à celle de la Ville de Paris, ni respecter les prescriptions imposées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute qu’un certain nombre de frais n’ayant aucun caractère locatif lui ont été facturés. Il estime qu’en lui délivrant un commandement de payer sans justifier du montant de sa créance, le bailleur a agi de mauvaise foi, ce dont il demande réparation, et que la clause résolutoire n’est donc pas acquise. Enfin, il demande, s’il devait être redevable d’une dette, qu’il soit procédé à la compensation avec les dommages et intérêts à lui revenir.

Au soutien de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en affirmant n’avoir jamais cessé le paiement de ses loyers et en affirmant que la mise en place d’un échéancier lui permettra de bénéficier de nouveaux des APL avec effet rétroactif au jour de leur versement.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de délais de grâce en vertu des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et ce dans l’attente de pouvoir trouver une solution de relogement adapté à sa situation, il fait état de la faiblesse de ses ressources, ainsi que de son âge et de ses problèmes de santé et précise avoir renouvelé sa demande de logement social locatif. Enfin, il considère que le prononcé d’une astreinte ne se justifie pas et ne ferait qu’accroître la précarité de sa situation et qu’il en est de même de l’exécution provisoire qui aurait pour lui des conséquences manifestement excessives, puisqu’il risquerait alors de se retrouver sans toit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 11 juillet 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 6 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2023 pour la somme en principal de 4 471,52 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2022 à mars 2023 inclus. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Monsieur [L] [D] fait toutefois valoir l’existence d’inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer.

À ce titre, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; qu’en outre le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

Sont contestées en premier lieu les appels des provisions sur charges faute de justificatif des charges réelles.

Il convient à cet égard de rappeler qu’aux termes de l’article 23-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ; 2° soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [L] [D], PARIS HABITAT-OPH justifie avoir procédé à la régularisation annuelle des charges pour l’exercice 2021, ce qui a donné lieu à la facturation au locataire d’une somme de 2 313,89 euros le 31 janvier 2023 visée au commandement, ainsi que cela ressort de la pièce 7 du bailleur et il en est de même s’agissant des exercices 2019, 2020, 2022 et 2023 comme cela sera explicité plus avant (pièces PARIS HABITAT-OPH 7 et 17), étant précisé que l’article 23 n’exige pas l’envoi des justificatifs des charges mais leur « mise à disposition », le locataire devant pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales (réponse ministérielle n° 97178, JOAN Q, 21 mars 2017, p. 2457), ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il est précisé sur chaque décompte de régularisation de charges l’adresse ([Adresse 4] [Localité 6]) et la durée (du 15 décembre 2022 au 30 juin 2023 s’agissant de l’exercice 2021) pendant lesquelles ces pièces sont visibles.

Sont contestées, en second lieu, les augmentations des appels de provisions pour charges d’eau froide, passés de 12,15 euros de janvier à juin 2022 à 199,23 euros de juillet à décembre 2022, puis à 216,98 euros de janvier à mars 2023 et des appels de provisions pour charges d’eau chaude, passés de 18,26 euros de janvier à juin 2022 à 41,04 euros de juillet à décembre 2022, puis à 44,53 euros de janvier à mars 2023, ainsi que la régularisation des charges d’eau froide et d’eau chaude intervenue le 31 janvier 2023 au titre de l’exercice 2021 à hauteur de la somme de 2 290,90 euros, correspondant à un total facturé pour cet exercice de 2 792,10 euros et un volume d’eau consommée passé de 2020 à 2021 de 62 à 728 m³, c’est-à-dire près de 12 fois supérieur.

PARIS HABITAT-OPH allègue du caractère certain, liquide et exigible de sa créance, en faisant valoir que le montant des provisions pour charges d’eau contestées par Monsieur [L] [D] est justifié par les décomptes des charges faisant apparaître les régularisations ainsi que par le relevé du compteur qui a été vérifié le 23 février 2022. Cependant, le document produit, peu exploitable, ne permet pas de l’établir et surtout le bailleur reconnaît « qu’une fuite d’eau est certainement survenue dans son logement en 2021 ».

Or, il est constant que dès qu’il a constaté l’augmentation très importante de ses provisions pour charges d’eau (étant relevé qu’au vu de la documentation communiquée par le locataire, la consommation d’eau facturée pour l’exercice 2021 est plus de 15 fois supérieure à la consommation d’eau moyenne en France, de 50 m³ par an et par habitant), Monsieur [L] [D] a écrit à de très nombreuses reprises à son bailleur, la première fois le 1er septembre 2022, lequel à aucun moment ne prétend avoir fait appel à un technicien pour rechercher si le logement donné à bail était effectivement affecté d’une fuite, en déterminer l’origine (vétusté des installations ou à défaut d’entretien du locataire) et y mettre un terme.

Dès lors, en l’absence de tout élément permettant de savoir si cette fuite provient de la vétusté des installations et d’un défaut d’entretien de la tuyauterie à la charge du bailleur ou d’une absence de remplacement par le locataire d’équipements dont l’entretien lui incombe au titre des menues réparations telles que listées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (remplacement des joints et clapets des robinets, des joints des chasses d’eau, nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douche etc.), et alors qu’en tout état de cause il appartient au bailleur de démontrer le caractère certain et exigible de sa créance, Monsieur [L] [D] ne saurait être tenu qu’au paiement de sa propre consommation d’eau dans le cadre de l’utilisation normale du logement loué.

Il convient donc d’écarter de la créance les sommes qui ressortent de la surconsommation d’eau, en déduisant les appels de provisions sur charges sur la période de l’augmentation, soit de juillet 2022 à mars 2023, tels que figurant en annexe du commandement de payer, pour la somme de 3 102,09 euros ([330,20 euros x 6] + [378,15 euros x 2] +364,59 euros) et d’y substituer le montant des provisions précédemment appelées pour un total de 1 070,28 euros (118,92 euros x 9), soit une somme de 2 031,81 euros à déduire des sommes réclamées.

De même, s’agissant de la régularisation de charges intervenue le 31 janvier 2023 au titre de l’exercice 2021 pour un montant de 2 313,89 euros, il convient de déduire de la somme totale facturée au titre des charges de 3 789,37 euros la quote-part de l’eau froide (2 390,76 euros) et de l’eau chaude (401,34 euros) facturée en 2021 et d’y substituer la quote-part de l’eau froide (144,90 euros) et de l’eau chaude (151,94 euros) facturée en 2020, soit un total de charges réellement dues pour l’exercice 2021 de 1 294,11 euros, duquel il y a lieu d’imputer les provisions versées pour l’eau en 2021 de 1 475,48 euros, soit une régularisation de charges qui aurait dû être créditrice de 181,37 euros au profit du locataire.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées à tort au titre des provisions sur charges (2 031,81 euros) et de la régularisation des charges de l’exercice 2021 (2 313,89 euros +181,37 euros) pour un total de 4 527,07 euros, Monsieur [L] [D] était créditeur à la date de délivrance du commandement de payer d’une somme de 55,55 euros (4 471,52 euros – 4 527,07 euros) de sorte que la clause résolutoire n’a pu emporter résiliation de plein droit, ses conditions d’application n’étant pas réunies.

En conséquence, les demandes de PARIS HABITAT-OPH tendant à voir constater la résiliation du bail, à ordonner l’expulsion du preneur et à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle consistant dans le paiement du loyer aux termes convenus.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas son engagement.

Il appartient toutefois au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [L] [D] n’est redevable que d’une somme équivalente à environ un mois d’impayé, comme cela sera précisé à la suite.

En conséquence, en l’absence de faute suffisamment grave, il y a lieu de débouter PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du même code prévoit par ailleurs que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte de sa créance arrêtée au 5 mai 2025 à la somme de 6 022,31 euros terme d’avril 2025 inclus.

Ainsi qu’indiqué précédemment, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir satisfait aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en procédant à la régularisation annuelle des charges et en tenant à la disposition de Monsieur [L] [D] les pièces justificatives. Aucune répétition ne serait donc avoir lieu de ce chef.

En revanche, il y a lieu dans la suite de ce qui a été jugé, de déduire la surconsommation d’eau non justifiée d’avril à août 2023 (1 307,55 euros) (le montant des provisions revenant ensuite à un montant normal) et d’y substituer les provisions précédemment appelées (594,60 euros), soit un montant surfacturé de 712,95 euros.

Le total des loyers et charges appelés sur la période contestée, désinsectisation et frais de contentieux facturés le 27 avril 2023 inclus, s’élevant à 2 067,26 euros, Monsieur [L] [D] était redevable au 1er septembre 2023, terme d’août inclus, de la somme de 1 298,76 euros (2 067,26 euros – 712,95 euros – 55,55 euros), de laquelle il convient d’imputer les sommes portées au crédit sur cette période (APL, RLS et virements du locataire) pour un total de 2 444,95 euros, soit à cette date un solde créditeur de 1 146,19 euros (2 444,95 euros – 1 298,76 euros) et non pas un solde débiteur de 5 957,60 euros comme mentionné dans le relevé de compte.

Soit une différence de 4 811,41 euros à déduire des sommes mentionnées au décompte.

De même, s’agissant de la régularisation de charges intervenue le 1er mars 2024 au titre de l’exercice 2022 (216 m³ d’eau consommée soit plus de quatre fois la consommation moyenne annuelle) pour un montant de 543,42 euros, il convient de déduire de la somme totale facturée de 2 073,66 euros la quote-part de l’eau froide (679,36 euros) et de l’eau chaude (397,17 euros) et d’y substituer la quote-part de l’eau froide (144,90 euros) et de l’eau chaude (151,94) facturée en 2020 avant la fuite, soit un total de charges réellement dues pour l’exercice 2022 de 779,69 euros, duquel il y a lieu d’imputer les provisions versées pour l’eau en 2022 de 1 624,08 euros, soit une régularisation de charges qui aurait dû être créditrice de 844,39 euros et non pas de 543,42 euros comme mentionné sur l’avis de régularisation.

Soit une différence de 300,97 euros (844,39 euros – 543,42 euros) à déduire des sommes mentionnées au décompte.

Enfin, le décompte du bailleur intègre des frais de contentieux qui relèvent des dépens (178,71 euros le 27 avril 2023 + 127,14 euros le 4 août 2023+ 130,79 le 19 novembre 2024 ainsi que des frais mentionnés sous l’intitulé « pén enquet » sur lesquels aucune explication n’est donnée (22,86 euros le 30 avril 2022) qu’il y a lieu de déduire pour un total de 459,50 euros.

Il en résulte qu’après déduction des sommes réclamées à tort, Monsieur [L] [D] est redevable au 5 mai 2025 terme d’avril 2025 inclus de la somme de 450,43 euros (6 022,31 euros – 4 811,41 euros – 300,97 euros – 459,50euros) au paiement de laquelle il sera condamné.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il a été constaté que tant le décompte annexé au commandement de payer que celui produit au dernier état de la procédure étaient erronés puisque intégrant d’importantes charges d’eau dont l’exigibilité n’a pas été établie, ce qui a été à l’origine de l’engagement de la procédure, dans la mesure où la demande d’expulsion a été fondée sur un arriéré indu.

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10353 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6I73

Cependant, si PARIS HABITAT-OPH est fautif pour ne pas avoir fait appel à un technicien à la suite des nombreuses réclamations du preneur pour vérifier si le logement donné à bail était affecté d’une fuite et partant déterminer l’imputabilité de la surconsommation d’eau, il n’est pas établi que les erreurs affectant le décompte aient été volontaires et que donc le bailleur ait entendu faire jouer la clause résolutoire de mauvaise foi, sa faute s’analysant en une négligence.

Elle ne peut donc fonder une condamnation pour procédure abusive, mais peut justifier l’indemnisation d’autres préjudices au titre de la responsabilité quasi délictuelle.

Or, il est évident que l’engagement à deux reprises d’une procédure d’expulsion, d’abord en référé, ensuite au fond, dont les conséquences sanitaires et sociales sont conséquentes, a été une source d’angoisse importante pour Monsieur [L] [D].

La demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 5 000 euros pour préjudice moral ne saurait toutefois être accueillie dans son quantum.

En effet, le défendeur ne produit aucun élément médical justifiant des répercussions de la procédure sur son état de santé et il s’est abstenu de se présenter le 21 juin 2024 devant la commission départementale de conciliation de Paris, qu’il avait pourtant lui-même saisie, ce qui aurait pu permettre d’éviter la saisine du juge au fond.

Dans ces conditions, il convient de l’indemniser de son préjudice moral en lui allouant une somme équivalente aux sommes dont il est à ce jour redevable, soit à hauteur de 450,43 euros.

Sur les demandes de compensation et de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : Monsieur [L] [D] est redevable de la somme de 450,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 5 mai 2025 terme d’avril 2025 inclus, tandis que PARIS HABITAT-OPH lui doit une somme équivalente à titre de dommages et intérêts.

Il en résulte que les sommes dues par les parties sont compensées et que Monsieur [L] [D] n’est plus redevable d’aucune somme au jour du présent jugement (sauf d’éventuels loyers et charges impayés postérieurement à la mensualité d’avril 2025).

En l’absence de créances, la demande de capitalisation des intérêts formulée par PARIS HABITAT-OPH est sans objet.

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT-OPH, qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’avocat de Monsieur [L] [D].

Enfin, selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

DÉBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 450,43 euros (décompte arrêté au 5 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025) correspondant à l’arriéré des loyers et des charges,

CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH à verser à Monsieur [L] [D] une somme équivalente à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

PRONONCE la compensation des sommes dues par Monsieur [L] [D] et PARIS HABITAT-OPH,

CONSTATE qu’au au 5 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, Monsieur [L] [D] n’est plus redevable d’aucune somme à PARIS HABITAT-OPH

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions combinées de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’avocat de Monsieur [L] [D],

CONDAMNE PARIS HABITAT-OPH aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont est assorti de droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection