TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/04695

N° Portalis 352J-W-B7F-CUEAH

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

24 Mars 2021

Expertise :

M. [V] [B]

[Adresse 9]

[Localité 13]

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE [Adresse 18]

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0165

DÉFENDERESSE

S.A.S. HOME DECORATION

[Adresse 8]

[Localité 22]

représentée par M^e Nathalie LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0815

Décision du 11 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/04695 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUEAH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2024, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 11 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 18 décembre 2012, la SCI [Localité 16] [Localité 23], aux droits de laquelle est venue la SCI Foncière [Adresse 18], a consenti à la SAS Home Décoration deux baux commerciaux portant sur des locaux situés [Adresse 8] – [Adresse 10] – [Adresse 7], à [Localité 22], pour une durée de 3, 6, 9 années commençant à courir le 1er octobre 2012 :

— un bail portant sur les lots n°4, 7 et 54 composés d’une boutique au rez-de-chaussée, un sous-sol et un appartement au 1er étage à droite, moyennant un loyer annuel de 135.000 euros,

— un bail portant sur les lots n°8/9, 13, 71 et 81 composés d’un appartement au 1er étage porte gauche, deux caves au deuxième sous-sol, moyennant un loyer annuel de 40.000 euros.

Les baux ont été consentis pour une destination de « vente de tous textiles et tout ce qui touche l’habitat, la décoration et l’ambiance de la maison », la société Home Décoration exploitant un commerce de mobilier et articles de décoration sous la marque « Mis en demeure ».

Par courrier électronique du 18 mars 2020, le dirigeant de la société Home Decoration a indiqué à la bailleresse qu’elle ne règlerait pas le loyer de mars 2020, compte tenu de la cessation de son activité en raison de la crise sanitaire et des mesures de fermeture administrative.

Par acte du 20 avril 2020, la SCI Foncière [Adresse 18] a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes de la société Home Décoration, pour un montant de 32.132,20 euros correspondant aux échéances de mars et avril 2020 pour les deux baux. La saisie conservatoire auprès du Crédit Coopératif a été partiellement fructueuse à hauteur de 5.993,13 euros.

Le 5 juin 2020, la bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris d’une demande en condamnation de sa locataire à payer à titre provisionnel la somme de 64.264,40 euros en principal au titre des loyers impayés, outre 6.426,44 euros au titre de la majoration de 10 % prévue par chacun des baux.

Par jugement en date du 2 novembre 2020, le juge de l’exécution a donné mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 20 avril 2020 entre les mains de la société Crédit Coopératif.

Puis, par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, retenant l’existence de contestations réelles et sérieuses sur l’exigibilité des loyers.

Par acte extrajudiciaire du 24 mars 2021, la SCI Foncière [Adresse 18] a fait délivrer à la société Home Decoration une assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de la voir condamner à lui régler les sommes impayées, d’une part au titre des avis d’échéance pour la période du 15 mars au 11 mai 2020 et pour le mois de novembre 2020, et d’autre part au titre du rappel des taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2015 à 2020.

L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG n° 21/04695.

Le 25 mai 2021, la société Home Decoration a fait signifier à la SCI Foncière [Adresse 18] une demande de renouvellement pour chacun des deux baux à compter du 1er octobre 2021.

Par exploit d’huissier de justice du 7 juin 2021, la SCI Foncière [Adresse 18] a fait signifier à sa locataire une mise en demeure au visa de l’article L. 145-17-I du code de commerce et commandement de payer visant la clause résolutoire des deux baux commerciaux. Aux termes de cet acte, la bailleresse mettait la société Home Décoration en demeure, dans le délai d’un mois :

— de cesser de régler avec retard les loyers et accessoires dus en exécution des deux baux du 18 décembre 2012, et de satisfaire à l’obligation de paiement des loyers et provisions sur charges, selon les modalités prévues aux deux baux, à savoir mensuellement et d’avance ;

— de régler les arriérés à hauteur d’un montant de 96.400,16 euros.

A défaut de déférer sur ces deux points, la SCI Foncière [Adresse 18] indiquait qu’elle entendait :

— se prévaloir du bénéfice des dispositions de l’article L. 145-17-I du code de commerce et refuser le renouvellement des deux baux sans être tenue au paiement d’une indemnité d’éviction,

— se prévaloir des clauses résolutoires insérées dans les deux baux.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2021, la société Home Decoration a fait assigner la bailleresse devant le tribunal judiciaire de céans aux fins d’opposition au commandement du 7 juin 2021.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG n°21/09928.

Le 27 juillet 2021, la SCI Foncière [Adresse 18] a fait signifier à la société Home Decoration, en réponse à la demande de renouvellement des baux du 25 mai 2021, son refus de renouvellement sans offre de règlement d’une indemnité d’éviction et sans droit au maintien dans les lieux, au motif de l’inexécution grave et réitérée des obligations contractuelles, en raison des retards importants et persistants dans le paiement des avis d’échéance et de l’importance des sommes impayées.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 17 novembre 2022, les procédures enregistrées sous le n° 21/09928 et celle enregistrée sous le numéro 21/04695 ont été jointes sous le numéro de cette dernière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2022, la SCI Foncière [Adresse 18] demande au tribunal, sous le visa des articles 1218, 1219, 1220, 1719, 1728 du code civil et 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, de :

— condamner la société Home Decoration à lui régler la somme de 45.836,58 euros en principal correspondant aux sommes restant dues au titre des échéances de mars, avril, mai, octobre et novembre 2020, outre intérêts à compter de l’assignation du 24 mars 2021 et jusqu’à parfait et complet paiement ;

— la condamner à lui régler la somme de 4.583,66 euros au titre de la majoration de 10% prévue par les deux baux commerciaux du 18 décembre 2012 ;

— la condamner à lui régler la somme de 34.831,78 euros en principal, correspondant aux sommes restant dues au titre des échéances de mars, avril, mai et octobre 2021, outre intérêts à compter de la signification des conclusions du 20 décembre 2021 et jusqu’à parfait et complet paiement ;

— la condamner à lui régler la somme de 3.483,18 euros au titre de la majoration de 10% prévue par les deux baux commerciaux du 18 décembre 2012 ;

— condamner la société Home Decoration à lui régler la somme de 9.899,79 euros au titre du rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2021 incluse, en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°4, 7 et 54;

— la condamner à lui régler la somme de 3.027,65 euros à titre de rappel des taxes d’enlèvement des ordures ménagères dues pour les années 2015 à 2021 incluse, en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°8/9, 13, 71 et 81 ;

— débouter la société Home Decoration de sa demande de délais de paiement ;

Vu la mise en demeure au visa de l’article L 145-17-I du Code de Commerce et commandement de payer visant la clause résolutoire des deux baux commerciaux du 7 juin 2021,

Vu les deux réponses à demande de renouvellement de bail commercial : refus de renouvellement signifié à la Société HOME DECORATION le 27 juillet 2021,

Vu les articles L 145-14 et L 145-17 du Code de Commerce,

— ordonner l’expulsion de la société Home Decoration des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé à [Localité 22], [Adresse 8] – [Adresse 10] – [Adresse 7], en vertu des deux baux du 18 décembre 2012, locaux dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021, avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier ;

Vu l’article 1240 du Code Civil,

— condamner la société Home Decoration à lui régler une indemnité d’occupation au titre de chacun des deux baux, correspondant au montant du loyer facturé en vertu des baux expirés, charges, provisions sur charges et indexations en sus, et ce à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;

A titre subsidiaire, et si le tribunal estimait que la Société HOME DECORATION est en droit de solliciter une indemnité d’éviction,

— ordonner une expertise judiciaire, et désigner à cet effet tout expert qu’il lui plairait avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation dues respectivement par chacune des parties, et pour la période à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux pour l’indemnité d’occupation ;

— fixer le montant des indemnités d’occupation provisionnelles dues par la société Home Decoration pendant le cours de la procédure aux montants des deux loyers issus de l’application des baux du 18 décembre 2012, indexation, provision sur charges, et charges en sus ;

En tout état de cause,

— débouter la société Home Decoration de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à lui régler la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Home Decoration aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Bernard FAVIER, avocat au Barreau de Paris ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, la société Home Décoration demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, 14 de la loi du 14 novembre 2020, des articles 1 et 2 du Décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 et des articles 1218, 1219 et 1220 et 1343-5 du code civil, de :

Sur le Commandement de payer :

— Dire que la clause résolutoire ne peut produire effet,

Sur la demande de résolution judiciaire

— Dire que la demande de résolution judiciaire ne peut prospérer,

— Si par impossible, le tribunal venait faire droit à la demande de la SCI Foncière [Adresse 18], condamner la SCI Foncière [Adresse 18] au paiement d’une indemnité d’éviction et des indemnités accessoires,

Sur les loyers, charges et accessoire

— à titre principal, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges et accessoires pour les périodes de fermetures administratives sur le fondement de la force majeure ;

— à titre subsidiaire, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges et accessoires pour les périodes de fermetures administratives sur le fondement de l’exception d’inexécution ;

— à titre subsidiaire, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges et accessoires pour les périodes de fermetures administratives compte tenu de la mauvaise foi de la bailleresse ;

— à titre encore plus subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter du paiement des sommes dues ;

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2020 inclus,

— à titre principal, dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur les dépens et article 700 du code de procédure civile,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 22 octobre 2024, mise en délibéré au 14 janvier 2025, prorogé au 11 février 2025, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

*

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MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la dette locative

Sur l’exigibilité des loyers, charges et accessoires

La SCI Foncière [Adresse 18] expose :

— qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur avait l’obligation de payer le prix du bail au terme convenu, à savoir mensuellement d’avance,

— que la locataire n’a pas réglé intégralement les échéances de loyers et charges de l’année 2020 et de l’année 2021 ainsi que les compléments de dépôt de garantie, soit un total de 45.836,58 euros d’impayés pour 2020 et 34.831,78 euros pour 2021, auxquels s’ajoutent 10% au titre des stipulations contractuelles,

— que les impayés portent essentiellement sur des échéances correspondant aux périodes de fermetures administratives mais que les moyens soulevés par la locataire pour s’opposer à leur exigibilité ne sont pas pertinents ; que l’échéance de mars 2020 exigible au 1er mars 2020 n’a pas été réglée, avant même la mise en œuvre des mesures de fermeture ; que les compléments de dépôts de garantie ont été sollicités hors périodes de fermeture, de sorte que les moyens ne sont pas pertinents pour ces échéances ; que les conditions de la force majeure rendant impossible tout règlement ne sont pas démontrées ; qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible pendant la période de crise sanitaire ; que les mesures de fermeture administratives ne constituent pas une destruction totale ou partielle de la chose louée,

— qu’elle a exécuté le contrat de bonne foi, en invitant sa locataire à formuler des propositions d’échéancier de paiement ; que les procédures qu’elle a engagées ne caractérisent pas la mauvaise foi, la locataire ayant toujours refusé de justifier de sa situation financière avec transparence et précision,

— que les échéances réclamées sont dues et justifient la condamnation à paiement de la locataire.

La société Home Decoration conteste l’exigibilité des sommes réclamées aux motifs :

— que la crise sanitaire et les fermetures administratives constituent un cas de force majeure, ces mesures ayant entrainé des problèmes de trésorerie importants dont elle justifie, rendant les paiements impossibles ; qu’elle n’a bénéficié d’aucune aide financière pendant cette période ni d’un prêt garanti par l’Etat,

— qu’elle soutient avoir réglé les sommes liées à l’augmentation du dépôt de garantie,

— qu’en poursuivant le paiement des loyers et charges de la période de fermeture administrative, la bailleresse n’a fait preuve d’aucune mesure et a exécuté le contrat de bail de mauvaise foi, ainsi que cela ressort de la chronologie de ses actes, notamment sa demande de rappel de taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis 2015,

— que les mesures règlementaires spécifiques prises pendant la période de crise sanitaire permettaient à toutes les entreprises ayant subi une perte de 50% de chiffre d’affaires en mars 2020 de bénéficier d’un report de loyers,

— que le manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle doit entrainer le rejet des demandes en paiement des loyers et charges,

— qu’à titre subsidiaire, elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance pendant les périodes de fermeture administrative, en application des articles 1719, 1219 et 1220 du code civil, peu important que l’inexécution soit imputable ou non au bailleur.

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. Les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, aux termes des deux baux en date du 18 décembre 2012, les loyers respectivement de 135.000 euros et de 40.000 euros par an, charges en sus, sont payables mensuellement et à terme d’avance.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI Foncière [Adresse 18] verse aux débats les avis d’échéance des mois de mars, avril, mai, octobre et novembre 2020, ainsi que mars, avril, mai et octobre 2021. Le décompte des sommes versées par la locataire sur ces périodes est exposé dans ses conclusions et s’appuie sur des extraits de relevés de comptes de la bailleresse faisant apparaître les paiements de sa locataire.

La société Home Decoration qui conteste l’exigibilité des sommes réclamées ne conteste pas directement le décompte de la bailleresse. Elle soutient uniquement avoir réglé les compléments de dépôt de garantie sans toutefois produire de justificatif de paiements additionnels.

Sur la force majeure

Selon l’article 1148 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, « il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »

La force majeure s’entend d’un événement imprévisible et irrésistible qui rend l’exécution d’une obligation impossible.

La force majeure, qui est une cause d’exonération de responsabilité, peut être invoquée par le débiteur d’une obligation pour justifier sa propre inexécution. Toutefois, il est de principe que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En l’espèce, l’épidémie de Covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée.

La société Home Décoration invoque des problèmes de trésorerie importants rendant les paiements impossibles. Toutefois, il ressort des relevés de compte relatifs aux périodes considérées, que son compte est resté créditeur pendant la période, même si les sommes disponibles étaient inférieures au montant des loyers. Il ressort ensuite du bilan comptable de l’exercice 2021 que le chiffre d’affaires net était de 1.621.094 euros en 2020 et 1.477.807 euros en 2021, alors qu’il ressort du tableau de chiffre d’affaires mensuel de la période 2013 à 2019 produit par la locataire, que son chiffre d’affaires annuel était de 1.348.281 euros en 2019.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats une situation de trésorerie rendant tout paiement de loyer matériellement impossible.

Dans ces conditions, la société Home Décoration n’est pas fondée à invoquer valablement la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative.

Sur l’exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application du mécanisme de l’exception pour inexécution, un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer l’inexécution de son obligation de paiement des sommes dues s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux.

En l’espèce, la société Home Decoration ne conteste pas que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la SCI Foncière [Adresse 18] pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. Dès lors, l’impossibilité d’exploiter qu’elle allègue, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible qui incombe à la bailleresse.

En conséquence, la société Home Decoration n’est pas fondée à se prévaloir d’une inexécution des obligations de la SCI Foncière [Adresse 18] pour justifier le non-paiement des loyers et charges.

Sur la bonne foi de la bailleresse dans l’exécution du contrat

La société Home Decoration invoque à la fois les mécanismes de protection instaurés pendant la période de crise sanitaire pour favoriser les aménagements de paiement des loyers et le comportement contraire de la bailleresse qui a poursuivi le règlement des loyers pour justifier le rejet des demandes en paiement sur le fondement de la mauvaise foi contractuelle.

Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Home Decoration n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

Au surplus, à supposer avérée l’absence de bonne foi de la SCI Foncière [Adresse 18], la société Home Decoration ne pourrait prétendre qu’à des dommages et intérêts, sans être déchargée de son obligation essentielle de paiement des loyers et charges.

Le moyen tiré de l’absence de bonne foi dans l’exécution du contrat, soulevé par la société Home Decoration est donc inopérant.

L’ensemble des moyens soulevés par la société Home Decoration pour s’opposer à l’exigibilité des sommes réclamées étant inopérants, en l’absence de contestation des décomptes de la bailleresse et de justificatifs de paiements additionnels, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 80.668,36 euros avec intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires des baux du 18 décembre 2012.

Sur la majoration contractuelle de 10%

Selon l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.

En l’espèce, l’article « Loyer » de chacun des baux du 18 décembre 2012 stipule « en cas de non-paiement d’une seule quittance à son échéance et dès sa remise à l’Huissier, la somme due sera ‘ipso facto’ majorée de 10% ».

En l’espèce, compte tenu du contexte particulier de crise sanitaire dans lequel sont survenus les impayés réclamés, des mesures de fermetures administratives subies par le commerce de la société Home Décoration, cette clause qui vise à sanctionner l’inexécution de la locataire par des dommages et intérêts fixés à l’avance à 10 % des sommes dues, constitue une clause pénale dont les effets sont manifestement excessifs alors que la société se trouvait privée de revenus.

En conséquence, la clause pénale sera réduite respectivement aux sommes de 1.000 euros et 500 euros au titre de chacun des contrats de bail.

Sur le rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2021

La SCI Foncière [Adresse 18] expose que les deux baux mettent à la charge du locataire « les taxes, prestations et fournitures individuelles, telles qu’elles sont définies par la loi du 1er septembre 1948 » ; que le bail renvoie aux charges définies dans la loi du 1er septembre 1948 dans sa version applicable à la date du contrat, laquelle renvoie aux charges locatives définies à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lequel renvoie au décret d’application de la loi du 23 décembre 1986, du 26 août 1987 pour la liste des charges récupérables qui énumère notamment les taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères ; qu’elle estime que les parties ont contractualisé la liste des charges récupérables du décret de 1987 par ce renvoi ; que cette stipulation contractuelle est claire, précise et détaillée ; qu’elle a omis de facturer la taxe depuis 2015 et a donc procédé à un rappel des sommes dues à ce titre de 2015 à 2021, soit les sommes de 9.899,79 euros et 3.027,65 euros au titre de chacun des baux.

La société Home Decoration fait valoir que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en sollicitant le rappel des taxes d’ordures ménagères en pleine période de crise sanitaire ; que cette taxe ne peut être réclamée au regard du principe d’interprétation stricte au profit du locataire des clauses de charges, à défaut de stipulation expresse du bail la prévoyant.

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions tiennent lieu de loi entre les parties.

L’article 1156 ancien du code civil prévoit que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon l’article 1162 ancien du même code, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. Il en résulte que l’interprétation des clauses imprécises est restrictive et se fait en faveur du preneur dans un contrat de bail.

En l’espèce, aux termes de l’article « Loyer » de chacun des baux conclus le 18 décembre 2012, il est stipulé que « En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur les taxes, prestations et fournitures individuelles, telles qu’elles sont définies par la loi du 1er septembre 1948 ».

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 est relative aux rapports entre bailleurs et locataires de locaux d’habitation ou à usage professionnel. Selon l’article 38 de cette loi, « Les locataires ou occupants sont tenus, en sus du loyer principal, au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les conditions prévues à cet article. »

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit les conditions dans lesquelles les charges récupérables peuvent être exigées du locataire. Il est précisé que la liste des charges récupérables est définie par décret en Conseil d’Etat. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dans sa version applicable aux contrats litigieux énumère les taxes récupérables sur le locataire dans son annexe, parmi lesquelles la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Si la référence au régime des baux d’habitation est possible dans un bail commercial, pour que ce régime soit applicable, le bail doit y faire expressément référence. En l’absence de mention spécifique aux charges définies dans le décret du 26 août 1987, ce régime qui ne s’applique pas d’office aux baux commerciaux, ne saurait être considéré comme s’appliquant en l’espèce.

Au surplus, la SCI Foncière [Adresse 18] a attendu janvier 2021 pour adresser une facture de rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2020 alors qu’elle avait acquis le bien en 2014 et n’avait jamais réclamé cette taxe, de sorte qu’il ne peut être décelé dans la pratique des parties un accord pour la mise à la charge du preneur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En conséquence, en l’absence de stipulation expresse prévue dans les baux du 18 décembre 2012, la SCI Foncière [Adresse 18] sera déboutée de sa demande en remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur la demande de délais de paiement

La société Home Decoration fait valoir qu’en application de l’article 1343-5 du code civil elle est fondée à solliciter des délais de paiement de deux ans compte tenu de la fermeture de sa boutique pendant la période de crise sanitaire qui succède à des difficultés antérieures ; que d’avril 2013 à la fin 2018 sa boutique était au centre du chantier de rénovation de l’hôtel Lutetia ; que le marché du meuble de décoration a ralenti à partir de 2014 puis que les attentats de 2015 et 2016 ont affecté le commerce à [Localité 21], outre les manifestations récurrentes depuis novembre 2018 ; que malgré ces difficultés elle a toujours honoré ses loyers jusqu’aux mesures de fermeture administrative ; qu’à ses demandes d’aménagement, la bailleresse a répondu par une saisie-conservatoire le 20 avril 2020 ; que l’opération de rachat d’actions réalisée auprès de la société Home Distribution a été payée par compensation avec une créance détenue sur cette société de sorte qu’elle ne lui a pas apporté de liquidités ; que les dettes fiscales et sociales grèvent la société et apparaissent dans le bilan de l’année 2021, alors que le bailleur se trouve dans une situation économique différente et notamment n’emploie pas de salariés.

La SCI Foncière [Adresse 18] estime qu’aucune pièce ne justifie les difficultés financières de la société preneuse ; qu’elle était en bonne santé financière avant la crise sanitaire ; qu’elle ne démontre pas avoir sollicité le bénéfice du fonds de solidarité et avoir reçu une réponse négative ; que les plus anciens loyers impayés sont exigibles depuis plus de 2 ans sans aucun paiement d’acompte ; que les avis d’échéance sont systématiquement payés avec retard de longue date ; qu’elle a proposé à sa locataire de lui soumettre un échéancier de règlement sans aucune réponse ; qu’elle est elle-même exposée à des charges incompressibles notamment de remboursement d’emprunt et charges de copropriété ; qu’à la fin de l’année 2021 la société preneuse a réglé une somme de 850.000 euros à l’un de ses associés, la société Home Distribution au terme d’une opération de réduction-augmentation de capital, réduisant d’autant sa trésorerie, ce qui prive de toute crédibilité sa demande de délais pour difficultés financières.

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, les relevés de compte de la société Home Decoration de la période considérée attestent que, bien que créditeurs, la trésorerie disponible était insuffisante pour régler le montant des échéances de loyers et charges. La saisie conservatoire pratiquée par la bailleresse le 20 avril 2020 n’a d’ailleurs été fructueuse qu’à hauteur de 5.993,13 euros pour une dette de loyer de 32.132,20 euros à cette date. La société Home Decoration justifie avoir sollicité un prêt garanti par l’Etat qui ne lui a pas été accordé, selon courrier du Crédit Coopératif en date du 8 juin 2020.

Il n’est pas contesté que la société Home Decoration a subi des fermetures administratives à plusieurs reprises en 2020 et 2021, lesquelles ont nécessairement eu des conséquences sur son commerce de vente de mobilier de décoration qui était considéré comme un commerce « non essentiel ». Face à ce contexte, si la bailleresse lui a effectivement demandé de lui soumettre une proposition d’échéancier pour le règlement des échéances en souffrance, dans le même temps, la bailleresse a fait pratiquer une saisie conservatoire sur ses comptes dès le 20 avril 2020, puis l’a assignée devant le juge des référés le 5 juin 2020 en paiement des loyers à titre provisionnel, sollicitant l’application de la majoration contractuelle de 10%, en dépit du contexte, avant de saisir le tribunal par assignation du 24 mars 2021, puis de signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et valant mise en demeure de l’article L. 145-17 du code de commerce le 7 juin 2021.

Malgré les impayés, il ressort du décompte de la bailleresse que la société Home Decoration a procédé à quelques règlements de loyers au titre des périodes de fermeture administrative, notamment au titre des échéances de mars et mai 2020, puis de mars et mai 2021, bien que ces règlements ne soient que partiels.

Concernant l’opération de rachat et annulation d’actions réalisée par la société Home Decoration fin 2021, il ressort de l’attestation de l’expert-comptable en date du 12 octobre 2022 et du procès-verbal de décision du président de la société, que le paiement de cette opération est intervenu par compensation avec une créance que la société Home Decoration détenait sur son associé Home Distribution, de sorte que l’opération n’a pas dégagé de trésorerie pour la société locataire.

En considération du contexte particulier lié à la crise sanitaire qui a eu des conséquences sur la capacité de la société Home Decoration à honorer ses loyers en période de fermetures administratives, au regard de sa bonne foi et en l’absence de justificatifs des besoins de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement selon les modalités prévues au présent dispositif et dans la limite de 18 mois compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Sur le refus de renouvellement des baux du 18 décembre 2012 et la demande d’expulsion

La SCI Foncière [Adresse 18] expose :

— que le 7 juin 2021, elle a mis en demeure sa locataire de régler les avis d’échéance et facture à bonne date et de régler les arriérés d’impayés à hauteur de 96.400,16 euros dans le délai d’un mois ; que sa locataire n’a pas déféré à ces demandes dans le délai imparti ; que cette double faute de la part de la société Home Decoration constitue un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement des deux baux sans indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-28 du code de commerce,

— que la société Home Decoration ne saurait exciper des dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 pour estimer que le refus de renouvellement du 27 juillet 2021 serait privé d’effet ; que ce refus de renouvellement a été signifié en réponse à la demande de renouvellement qui lui avait été faite le 25 mai 2021 et à laquelle elle devait répondre dans le délai de trois mois,

— que le motif invoqué est suffisamment grave compte tenu des retards de règlements subis de longue date, à tout le moins depuis 2018, la bailleresse adressant de multiples relances, mises en demeure et commandements de payer à sa locataire ; que la gravité des retards de paiement systématiques est établie,

— qu’il résulte du double motif invoqué que les deux baux ont pris fin le 30 septembre 2021 sans droit à indemnité d’éviction et sans droit au maintien dans les lieux, justifiant la fixation d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges facturés avec indexation et l’expulsion de la locataire.

La société Home Decoration soutient :

— que les entreprises affectées par les mesures de police administratives bénéficiaient d’un mécanisme de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 interdisant au bailleur toute action, sanction ou voie d’exécution jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la fin des mesures ; qu’elle justifie remplir les critères définis par le décret du 30 décembre 2020 pour bénéficier de ce régime ; que le commandement de payer délivré le 7 juin 2021 l’a été pendant une période protégée et pour des loyers et charges relatifs aux périodes de fermeture administrative ; que la clause résolutoire visée dans le commandement est donc privée d’effet,

— que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 27 juillet 2021 est également privé d’effet au regard du régime protecteur de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui neutralise la résolution judiciaire des baux tout comme elle neutralise les effets de la clause résolutoire,

— que si le refus de renouvellement est considéré applicable, le motif tiré du retard dans les paiements ne saurait être retenu, dès lors qu’elle n’est jamais restée sans payer les loyers plus d’un mois après réception d’un commandement ; que le non-paiement des loyers relatifs à la période de crise sanitaire n’est pas un motif suffisamment grave au regard du contexte et de l’absence de proposition d’échéancier par le bailleur ; que les motifs invoqués ne permettent pas à la bailleresse d’être dispensée du paiement d’une indemnité d’éviction si elle persistait dans son refus de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, à une indemnité d’éviction, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, en payant une indemnité d’occupation.

Il résulte des articles L. 145-14 et L. 145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d’un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu’un délai lui soit offert pour se conformer à ses obligations. La mise en demeure préalable doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant l’article L. 145-17 du code de commerce. Constitue un motif grave et légitime tout manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

En l’espèce, par deux actes extra-judiciaires du 25 mai 2021, la société Home Decoration a sollicité le renouvellement des baux du 18 décembre 2012 à compter du 1er octobre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2021, la société Foncière [Adresse 18] a fait signifier à sa locataire une « mise en demeure au visa de l’article L. 145-17 I du code de commerce et commandement de payer visant la clause résolutoire des baux commerciaux », aux termes de laquelle elle a mis en demeure la société Home Decoration, dans le délai d’un mois :

— de régler les avis d’échéance à bonne date,

— de régler les arriérés impayés à hauteur de la somme globale de 96.400,16 euros,

A défaut de quoi, la bailleresse entendait se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce et refuser le renouvellement des baux sans indemnité d’éviction.

En outre, aux termes de cet acte il était fait commandement à la société Home Décoration de régler les sommes réclamées dans le délai d’un mois sous peine de mise en œuvre des clauses résolutoires figurant dans les baux.

Le 27 juillet 2021, la SCI Foncière [Adresse 18] a fait signifier à la société Home Decoration son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes en faisant référence aux motifs invoqués dans la mise en demeure du 7 juillet 2021.

Sur l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020

L’article 14 de la loi n°2020-1379 dispose :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil.

IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dues pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. (…)

VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020. »

Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l’article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l’ouverture au public d’établissements recevant du public et des lieux de réunion, d’une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d’autre part).

Le décret n°2020-1766 pris le 30 décembre 2020 pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 a complété les conditions d’éligibilité à ce dispositif en exigeant que l’activité des personnes physiques et morales réponde à certains critères en termes de chiffre d’affaires, de nombre de salariés et de perte de chiffre d’affaires constatée.

Pour bénéficier de ces mesures, le locataire doit ainsi justifier :

— que son effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

— que le montant de son chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

— que la perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50%. Ce critère correspond à la différence entre le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019 et le chiffre d’affaires réalisé au cours d’une période qui dépend de la date de création de la société locataire.

En l’espèce, pour justifier des conditions d’éligibilité au dispositif de protection instauré par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, la société Home Décoration produit une attestation sur l’honneur de son président attestant que les critères d’éligibilité sont bien remplis. Elle est complétée par des documents comptables dont un tableau de chiffre d’affaires mensuel pour la période 2013 à 2019, certifié par un cabinet « d’experts gestion », et les comptes annuels de l’exercice 2021 faisant apparaitre les chiffres d’affaires 2021 et 2020. L’analyse de ces documents comptables ne permet pas d’identifier le chiffre d’affaires de novembre 2020, empêchant toute comparaison entre novembre 2019 et novembre 2020, et alors que alors que la comparaison entre le chiffre d’affaires de novembre 2019 et le chiffre d’affaires mensuel moyen de 2020, seule information disponible, ne fait pas apparaitre de baisse de chiffre d’affaires d’au moins 50%.

En l’état des justificatifs produits, la société Home Decoration ne démontre pas son éligibilité au dispositif de protection de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020. Ce dispositif ne saurait être invoqué pour faire obstacle au commandement de payer du 7 juin 2021 ou au refus de renouvellement du 27 juillet 2021.

En tout état de cause, il sera relevé que la SCI Foncière [Adresse 18] ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement du 7 juin 2021, ni la résolution judiciaire du bail, la demande de la défenderesse à ce titre étant sans objet.

Sur les motifs du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

En l’espèce, la validité formelle du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-17 du code de commerce n’est pas contestée.

Pour justifier le refus d’indemnité d’éviction, la SCI Foncière [Adresse 18] invoque deux motifs alléguant qu’ils constituent des manquements graves et répétés aux contrats de bail, à savoir, des retards de paiement répétés et le non-paiement des sommes réclamées dans le commandement du 7 juin 2021.

S’agissant des retards de paiement répétés, la bailleresse soutient qu’ils sont antérieurs à la période de crise sanitaire, à tout le moins depuis 2018, et qu’elle a été contrainte d’adresser de multiples relances et commandement de payer. Il ressort des pièces qu’elle verse aux débats qu’elle a adressé quatre courriers de relance ou mise en demeure à sa locataire entre juin et octobre 2018, puis qu’elle lui a fait signifier un commandement de payer le 4 avril 2019 et un autre le 4 juin 2019. Pour autant, il ressort des décomptes locatifs annexés aux commandements de payer qui retranscrivent les échéances et paiements de septembre 2018 à mars 2019, que les paiements apparaissent en début de mois à quelques exceptions près, que certaines sommes sont mises en échéance puis annulées (taxes foncières, taxes), créant une confusion dans le suivi des comptes. En outre, il n’est pas contesté que les commandements de payer qui portaient chacun sur une échéance de loyers et charges ont été réglés. Il en résulte que les retards de paiement invoqués sont circonscrits à une période de quelques mois et qu’ils ne sont pas systématiques.

S’agissant des impayés de loyers, charges et accessoires de la période 2020 et 2021, il est constant que ces impayés correspondent aux périodes de fermeture du commerce de la société Home Decoration. Compte tenu du contexte particulier lié à la crise sanitaire, de la fermeture administrative subie par la société Home Decoration, compte tenu également de ses demandes d’adaptation des modalités de paiement à la bailleresse qui n’ont pas abouti, ce manquement ne revêt pas un caractère suffisamment grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Au regard des pièces produites, aucun des manquements invoqués par la SCI Foncière [Adresse 18], ensemble ou séparément, ne revêt de caractère suffisamment grave et légitime pour justifier un refus d’indemnité d’éviction.

Il résulte de ces éléments que le refus de renouvellement des baux, adressé par la SCI Foncière [Adresse 18], en réponse à la demande de renouvellement signifiée le 25 mai 2021, a produit ses effets mettant fin aux baux du 18 décembre 2012 à compter du 30 septembre 2021 à minuit. En application des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, ce refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société Home Decoration au paiement d’une indemnité d’éviction au titre de chacun des baux et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci, la locataire évincée étant redevable d’une indemnité d’occupation à compter du terme du bail et jusqu’à libération des locaux.

En conséquence, la SCI Foncière [Adresse 18] sera déboutée de sa demande d’expulsion de la société Home Decoration.

Sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation. Il convient donc avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI Foncière [Adresse 18] qui est à l’origine du refus de renouvellement.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

La société Home Decoration sera condamnée à payer à la SCI Foncière [Adresse 18] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers payés au titre de chacun des baux du 18 décembre 2012, charges en sus, l’indemnité étant soumise à indexation.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SAS Home Decoration à payer à la SCI Foncière [Adresse 18] la somme de 80.668,36 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires en exécution des baux du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°4, 7 et 54, d’une part, et les lots n°8/9, 13, 71 et 81 d’autre part, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne la SAS Home Decoration à payer à la SCI Foncière [Adresse 18] la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°4, 7 et 54,

Condamne la SAS Home Decoration à payer à la SCI Foncière [Adresse 18] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°8/9, 13, 71 et 81,

Déboute la SCI Foncière [Adresse 18] de sa demande en paiement de la somme de 9.899,79 euros au titre du rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2021 incluse, en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°4, 7 et 54,

Déboute la SCI Foncière [Adresse 18] de sa demande en paiement de la somme de 3.027,65 euros au titre du rappel de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 à 2021 incluse, en exécution du bail du 18 décembre 2012 portant sur les lots n°8/9, 13, 71 et 81,

Accorde à la SAS Home Decoration des délais de paiement et dit qu’elle pourra s’acquitter de la dette, sauf meilleur accord des parties, par 18 versements de 4.564,9 euros devant avoir lieu au plus tard avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

Déboute la SAS Home Decoration de sa demande visant à déclarer sans effet le commandement de payer du 7 juin 2021,

Dit que la demande de la SAS Home Decoration visant au rejet de la demande de résolution judiciaire des baux est sans objet,

Constate que les baux du 18 décembre 2012 liant la SCI Foncière [Adresse 18] et la SAS Home Decoration, portant sur les locaux situés [Adresse 8] – [Adresse 10] – [Adresse 7], à [Localité 22], portant respectivement sur les lots n°4, 7 et 54 d’une part, et sur les lots n°8/9, 13, 71 et 81 d’autre part, ont pris fin le 31 septembre 2021 à 24 heures, par l’effet du refus de renouvellement signifié par la SCI Foncière [Adresse 18] le 27 juillet 2021,

Dit que ce refus de renouvellement ouvre droit au profit de la SAS Home Decoration au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce pour chacun des baux et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci, et, au profit de la SCI Foncière [Adresse 18], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021,

Déboute la SCI Foncière [Adresse 18] de sa demande d’expulsion de la SAS Home Decoration,

Avant dire droit, sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [V] [B]

[Adresse 9]

[Localité 13]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 17]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux situés [Adresse 8] – [Adresse 10] – [Adresse 7], à [Localité 22], et composés :

— des lots n°4, 7 et 54 composés d’une boutique au rez-de-chaussée, un sous-sol et un appartement au 1er étage à droite,

— des lots n°8/9, 13, 71 et 81 composés d’un appartement au 1er étage porte gauche, deux caves au deuxième sous-sol,

— les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant des indemnités d’éviction relatives à chacun des baux, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er octobre 2021, la valeur locative des locaux commerciaux loués par la SAS Home Decoration permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière au titre de chacun des baux,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er avril 2026,

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité,

Dit que la SCI Foncière [Adresse 18] à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 5.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 15 avril 2025, inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait,

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [F] [X]

[Adresse 6]

[Localité 12]

[XXXXXXXX04]

[Courriel 20]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, et dit qu’elle sera soumise à indexation,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 11 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

[Adresse 25],

[Localité 15]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX05] – [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02]

[Courriel 24]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX019] / BIC : [XXXXXXXXXX026]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;