TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le :

à Me [I], M^e GUITTON, expert

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/04442

N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Mars 2022

EXPERTISE

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Bylitis MARTIN de la SELEURL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0883

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet ALTO SEQUANAIS

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04442 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à Titre Temporaire

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024, présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un acte notarié intitulé « modificatif de l’état descriptif de division et de refonte du règlement de copropriété » a été reçu devant notaire le 20 mars 1970, annulant un précédent règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 12 juillet 1956.

Aux termes de cet acte, cette copropriété est composée de deux bâtiments imbriqués, à savoir :

«  Un bâtiment situé en façade sur la [Adresse 11] comprenant un rez-de-chaussée, 4 étages carrés et un cinquième étage partiel et mansardé à usage de grenier,

Un bâtiment au fond de la parcelle comprenant un étage partiel et une terrasse au-dessus. "

L’accès du bâtiment B se fait uniquement par l’entrée du bâtiment A.

L’immeuble se compose de 14 lots numérotés de 100 à 109 (bâtiment A) et de 200 à 203 (bâtiment B) partagés entre cinq copropriétaires.

Mme [Y] [Z] est propriétaire des lots :

—  101 : espace de rangement situé dans le bâtiment A entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, et les 7/ millièmes des parties communes générales de l’immeuble et les huit / millièmes des parties communes du bâtiment A,

—  103 : logement situé dans le bâtiment A au 1er étage, ce lot donne accès au lot 201 du 1er étage du bâtiment B et les quatre-vingt-deux/millièmes des parties communes générales de l’immeuble et les 92/1000èmes des parties communes du bâtiment A,

—  201 : séjour sur terrasse situé dans le bâtiment B au 1er étage, accès par le lot 103 du bâtiment A, ce lot donne accès au lot 202 du niveau et les trente-cinq/millièmes des parties communes générales de l’immeuble et les trois cent dix/millièmes des parties communes du bâtiment B,

—  202 : droit de jouissance exclusif d’une terrasse située au 1er étage du bâtiment B, accès depuis le lot 201 du niveau et les quatre/millièmes des parties communes générales de l’immeuble et les trente-cinq/millièmes des parties communes du bâtiment B.

La copropriété comporte également un lot 203 au deuxième étage du bâtiment B, constitué d’un droit de jouissance exclusif d’une terrasse accessible depuis le lot 105.

M. [I] [N] est propriétaire des lots :

—  108 : appartement situé au 4ème étage du bâtiment A et couvrant entièrement cet étage,

—  109 : grenier situé au cinquième étage du bâtiment A accessible par une échelle depuis le lot 108.

Le lot 108 donne également accès, par une trappe, aux combles non habitables et au toit, parties communes du bâtiment A.

M. [N] a procédé, en août 2018 et décembre 2019, sans autorisation de l’assemblée générale, aux travaux consistant :

— au remplacement de la trappe horizontale avec échelle escamotable intégrée, par une nouvelle échelle mobile avec trappe verticale séparée,

— au remplacement d’un châssis de toit du bâtiment A, par un Velux.

Il a également, en août 2018, procédé à des travaux de dépose du conduit de cheminée de l’appartement du dernier étage.

Monsieur [N], souhaitant faire l’acquisition des combles situés au-dessus de son lot et supprimer le plancher les séparant, a fait établir, en février 2020, un projet de rachat desdits combles et un projet d’acte modificatif du règlement de copropriété.

Ce projet n’a jamais été soumis à l’assemblée générale.

En revanche, à sa demande, ont été mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2021, les résolutions numérotées 25 à 27, aux fins de ratification, a posteriori des travaux par lui réalisés.

Mme [Z], de son côté, a sollicité que soient mises à l’ordre du jour de cette même assemblée générale différentes résolutions, dont

notamment :

— résolutions 19 et 21 relatives à la mise en conformité du règlement de copropriété aux fins de voir rattacher les droits de jouissance privative des terrasses du 1er étage (lot 202) et du 2ème étage (lot 203) du bâtiment B aux lots des appartements les desservant et au mandat donné au syndic pour faire établir, par un géomètre expert, les projets modificatifs de réforme du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division y intégrant cette mise en conformité,

— résolution 23.2 relative à l’exécution des travaux de mise à la terre de l’immeuble.

Les résolutions numérotées 25 à 27 ont été adoptées et celles numérotées 19, 21 et 23.2 rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2021.

Mme [Z] a introduit, par acte du 28 mai 2021, une procédure judiciaire aux fins d’annulation, en son entier, de ladite assemblée générale, actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro RG 21/07746.

Ces mêmes 6 résolutions ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 décembre 2021, sous les numéros 23 à 28 avec des votes identiques.

Lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2021, les résolutions 23 à 25 ont été de nouveau adoptées et les résolutions 26 à 28 rejetées.

C’est dans ces conditions que Mme [Z] a fait assigner, par acte du 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ALTO SEQUANAIS (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), aux fins de voir annuler les résolutions n°23 à 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2021 et voir réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 202 et 203.

Par ordonnance en date du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir pour forclusion de l’action soulevée par le défendeur.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 22 décembre 2023, Mme [Z] sollicite du tribunal de :

«  Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— REPUTER non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 202 et 203 ainsi que les clauses de répartition des charges incluant les lots 202 et 203 dans la contribution aux charges communes générales de l’immeuble ainsi qu’aux charges communes spéciales au bâtiment B,

— PROCEDER à la nouvelle répartition des charges,

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’établissement d’un acte modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble portant annulation des lots n°202 et 203, dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’établissement d’un acte modificatif du règlement de copropriété portant mention expresse des terrasses des 1er et 2ème étages du bâtiment B en tant que parties communes à jouissance privative affectées à l’usage exclusif des lots respectifs n°201 et 105 avec précision des charges supportées par les titulaires de ces droits de jouissance, dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

Subsidiairement :

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par manquement à cette obligation légale,

En tout état de cause :

— ANNULER l’approbation des résolutions n°23, 24 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2021,

— ANNULER le rejet des résolutions n°26, 27 et 28 de la même assemblée,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Mme [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens,

— DISPENSER Mme [Z] de toute participation aux dépens, frais de procédure et condamnations du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes demandes reconventionnelles. "

Aux termes de ses dernières conclusions n°3, notifiées le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 11, 42 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu 'article 71-10 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955,

Vu la loi du 21 février 2022,

Vu les articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces communiquées,

A titre principal :

— DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes à titre principal, subsidiaire, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10],

— DECLARER valables et régulières les résolutions n°23 à 25 et 26 à 28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2021,

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [Z] au paiement d’une somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pour procédure abusive,

— CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], en application de l’article 700 du code de procédure civile. "

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024.

L’affaire plaidée à l’audience collégiale du 21 novembre 2024 a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales tendant à la modification du règlement de copropriété

Mme [Z] soutient que les lots 202 et 203, en ce qu’ils se limitent à un droit de jouissance exclusif d’une terrasse et sont dépourvus de partie privative, ne sont pas conformes aux dispositions des articles 1er et 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, tels que modifiés ou créés par la loi ELAN.

Elle sollicite que soient réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété et celles de répartition des charges relatives à ces deux lots.

Mme [Z] demande également que le tribunal ordonne au syndicat des copropriétaires d’établir un acte modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble portant annulation desdits lots 202 et 203 et un acte modificatif du règlement de copropriété portant mention expresse des terrasses des 1er et 2nd étages du bâtiment B en tant que parties communes à usage privatif affectées à l’usage exclusif des lots respectifs 201 et 105, sous astreinte.

Subsidiairement sur ce point, elle sollicite qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, sous astreinte de 1.000 euros par manquement à cette obligation légale.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les lots 202 et 203 ne se limitent pas à des simples droits de jouissance exclusifs d’une terrasse mais, de par leur accès pour chacun à un lot principal (201 pour le lot 202 et 205 pour le lot 203) auxquels ils sont attachés, en constituent l’accessoires.

Il en déduit que ces lots 202 et 203 sont conformes aux dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, sans nécessité de mise en conformité du règlement de copropriété.

I.1 Sur la demande de voir réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 202 et 203 ainsi que les clauses de répartition des charges incluant ces lots dans la contribution aux charges communes générales et spéciales de l’immeuble

Selon les dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965: " Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. "

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. "

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et ne peut constituer la partie privative d’un lot.

Sur ce,

Le nouvel état descriptif de division établi le 20 mars 1970 désigne les lots 202 (1er étage bâtiment B) et 203 (2ème étage bâtiment B) comme uniquement constitués d’ " un droit de jouissance exclusif d’une

terrasse ", ces terrasses étant, pour chacune, accessibles par un autre lot de copropriété.

La disposition matérielle des lieux imposant l’accès aux lots 202 et 203 depuis les lots 201 et 105, est sans incidence sur la composition desdits lots qui se limitent à des droits de jouissance exclusifs d’une terrasse partie commune.

L’état descriptif de division ne fait nullement mention de droits de jouissance des terrasses accessoires aux lots 201 et 105, qu’il ne qualifie pas de lots principaux.

Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes, en l’espèce des terrasses, auquel se résument les lots 202 et 203, ne constitue pas un droit de propriété.

C’est à bon droit que Mme [Z] soutient que les clauses de désignation des lots 202 et 203, en ce qu’elles ne comportent pas de parties privatives, sont contraires aux dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu en conséquence de les déclarer réputées non écrites.

De manière subséquente, il en sera de même des clauses du règlement de copropriété/état descriptif de division incluant ces lots dans la contribution aux charges communes générales et spéciales de l’immeuble.

I.2 Sur la demande principale de procéder à la nouvelle répartition des charges générales et spéciales

Aux termes des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965: « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. ».

Sur ce,

Le tribunal ne dispose pas, en l’état, des éléments suffisants pour procéder à une nouvelle répartition des charges.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner, avant-dire-droit, une mesure d’expertise judiciaire, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, afin de proposer un nouvel état descriptif de division et un nouvel état de répartition des charges, conformes aux dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, après suppression des lots 202 et 203 et rattachement des droits de jouissance exclusifs de la terrasse du premier étage au lot 201 et de la terrasse du deuxième étage au lot 105.

Dans l’attente, il convient de sursoir à statuer sur la demande relative à la nouvelle répartition des charges, le tout précisé infra.

I.3 Sur la demande de voir ordonner au syndicat des copropriétaires l’établissement des actes modificatifs de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et celle subsidiaire de l’inscription d’une telle modification à l’ordre du jour de chaque assemblée

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le " règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ".

L’article 2 du décret du 17 mars 1967 précise que " le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L’état descriptif de division, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955 modifié :

(…) "

Le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ.3ème, 6 juillet 2017, n°16-16.849 ; 13 décembre 2018, n°17-23.008).

Le juge peut être saisi d’une demande de modification judiciaire du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division si l’assemblée générale ne parvient pas à procéder à cette modification.

Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ., 15 nov.1989, n°87-15.231 ; Bull. civ. III, n°214) sans passer par l’assemblée générale (3ème Civ. 17 oct.2012, n°11-18.439, diffusé ; 22 mars 2018, n°17-16.449).

En application de l’article 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut donc résulter d’un acte judiciaire dès lors qu’il est soumis au tribunal un projet modificatif du règlement de copropriété et que les motifs précis de désaccord entre les parties sur ce projet rejeté par l’assemblée générale lui sont indiqués (ex. : Cour d’appel de paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 juin 2022, n° RG 18/27974 ; Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile, 20 mars 2020, n° RG 18/01033).

L’article 209 de la loi du 23 novembre 2018 dite Loi Elan dispose :

«  Quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés."

L’article 89 de la loi du 21 février 2022 a modifié l’article 209 précité en remplaçant l’obligation d’effectuer dans le délai de trois ans la mise en conformité des règlements de copropriété par l’obligation d’inscrire cette question tous les ans à l’assemblée générale des copropriétaires jusqu’à son vote.

Sur ce,

Mme [Z] ne prétend ni au demeurant ne justifie de ce qu’un projet modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été soumis au vote de l’assemblée générale préalablement à cette instance.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe décisionnaire souverain, et le tribunal ne pourrait, le cas échéant, être saisi d’une telle demande qu’après rejet de l’assemblée en raison de désaccords des copropriétaires.

Dès lors en l’état la demande de Mme [Z] d’ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder aux modifications de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété doit être rejetée.

Quant à sa demande subsidiaire tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, elle sera également rejetée dès lors que cette mise à jour n’est pas facultative mais constitue, déjà, en application des textes précités, une obligation et ce, pour une durée illimitée.

II- Sur les demandes additionnelles d’annulation des résolutions 23 à 28 de l’assemblée générale du 8 décembre 2021

Mme [Z] prétend, sur le fondement de l’abus de majorité, que les résolutions 23 à 25 ratifiant les travaux réalisés par M. [N], ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de celui-ci et nullement dans un but de préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

Elle expose que ces travaux ont permis la réunion de l’appartement du 4ème étage avec les combles du 5ème étage du bâtiment A, créant un volume supplémentaire dont se serait approprié M. [N], sans rémunération pour la copropriété et donc au détriment de celle-ci, et que cela a permis à ce dernier d’appréhender des parties communes (combles), puis de les intégrer dans son lot privatif.

Elle ajoute que ces travaux, en ce qu’ils modifient les conditions d’usage et de jouissance des combles, nécessitaient d’une part, la modification de l’état descriptif de division et de la clause de répartition des charges et d’autre part, un rachat au syndicat des copropriétaires du volume des combles, décisions ne pouvant être prises qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, avec notification préalable d’un projet de résolution des conditions essentielles de la cession et des projets modificatifs des actes de copropriété.

Concernant les résolutions 26 et 27, Mme [Z] prétend, toujours sur le fondement de l’abus de majorité, que leur rejet est contraire à l’intérêt collectif en ce qu’il maintient le syndicat des copropriétaires dans une situation irrégulière.

Enfin, Mme [Z] soutient que le refus d’adopter la résolution 28 concernant les travaux de mise à la terre de l’immeuble relève également de l’abus de majorité, comme étant contraire à l’intérêt collectif, arguant que l’absence de ces travaux met en péril la sécurité de l’immeuble, exposant ses habitants à des accidents électriques.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose au moyen selon lequel les résolutions 23 à 25 relatives à la ratification des travaux réalisés par M. [N], constitueraient un abus de majorité.

Il soutient l’absence de toute discordance entre la situation actuelle et celle figurant aux actes de copropriété et conteste toute prétendue privatisation des combles au bénéfice de M. [N].

Il en déduit qu’aucune cession desdits combles par la copropriété n’était nécessaire, et que ces travaux ne requéraient aucune modification des actes constitutifs de la copropriété.

Il ajoute, qu’à l’examen des documents techniques produits lors du vote de l’assemblée, ces travaux ont été réalisés par une entreprise qualifiée conformément aux règles de l’art et ont eu pour conséquence de sécuriser l’accès aux combles et à la toiture de l’immeuble et d’améliorer l’isolation de l’immeuble.

Concernant la demande d’annulation des résolutions 26 et 27, le syndicat des copropriétaires oppose, d’une part le défaut de projet d’acte modificatif de l’état descriptif de division, permettant à l’assemblée générale de se prononcer en toute connaissance de cause et d’autre part l’absence de tout délai impératif pour mettre à jour les règlements de copropriété.

Concernant la résolution 26, il prétend qu’elle ne pouvait qu’être rejetée compte tenu de son irrégularité en ce qu’elle porte sur deux points distincts et sans lien, empêchant les copropriétaires de prendre des positions différentes sur les deux questions réunies au sein de cette même résolution.

Concernant la demande d’annulation de la résolution 28, le syndicat des copropriétaires réplique que des travaux de réfection du hall de l’immeuble intégrant les travaux électriques et donc ceux de mise à la terre de l’immeuble ont été réalisés par la Sté BETTER AT HOME et approuvés par la résolution 18 de cette même assemblée du 8 décembre 2021.

II.1 Sur la demande d’annulation des résolutions 23 à 25

Les résolutions 23, 24 et 25 sont rédigées ainsi :

«  Résolution 23 – A la demande de Monsieur [N] : projet de résolution relative à l’autorisation de travaux de remplacement du châssis de toit par un nouvel ouvrant de toiture, au niveau de la couverture du bâtiment A,

Connaissance prise des documents suivants, notifiés en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale :

o Document de présentation (page 1), avec clichés photographiques AVANT/APRES des travaux de remplacement d’un châssis de toit par un nouvel ouvrant de toiture au niveau de la couverture du bâtiment A et réalisés en décembre 2019 par Monsieur [I] [N],

o Facture y afférente n°FP007676 en date du 20/12/2019 établie par l’entreprise FENETRES PLUS,

o Attestation d’assurance décennale de l’entreprise FENETRES PLUS ayant réalisé les travaux,

o Rapport portant sur la vérification de la couverture de l’immeuble dressé le 7 juillet 2020 par M. [M] [C], du cabinet MJ, économiste de la construction et mandaté par le syndicat des copropriétaires,

L’assemblée générale des copropriétaires, prenant acte desdits travaux, autorise a posteriori et ratifie la réalisation des travaux consistant en un remplacement du châssis de toit par un nouvel ouvrant de toiture au niveau de la couverture du bâtiment A, ayant été effectués par M. [N], à ses frais exclusifs, sans accord préalable du syndicat de copropriétaires et ainsi qu’il en est justifié par les documents joints à la convocation.

Monsieur [I] [N] conservera à sa charge exclusive les frais directs et indirects qu’il a exposés et afférents auxdits travaux, ainsi que toute responsabilité éventuelle attachée à leur réalisation par une entreprise qualifiée et conformément aux règles de l’art, étant observé qu’il ressort du rapport ci-annexé, dressé par M. [M] [C] le 7 juillet 2020, après visite sur place aux fins de vérification de la couverture que :

— La couverture est dans son ensemble vétuste,

— Le remplacement du châssis parisien par un nouvel ouvrant ne met en évidence aucune malfaçon apparente, le nouveau châssis étant étanche et sécuritaire et les feuilles de zinc remplacées sont correctement posées, ainsi que constaté par le maitre d’œuvre mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [I] [N] indique à cet égard que lesdits travaux ont été réalisés par une entreprise qualifiée, en raison de la vétusté du châssis qui a été déposé, comme le montrent les clichés photographiques ci-annexés et que le Velux posé en remplacement garantie un égal accès au toit de l’immeuble, partie commune.

La présente décision relative à l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, est prise par les copropriétaires en application des dispositions prévues à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 "

Résolution 24 : A la demande de Monsieur [N] projet de résolution relative aux travaux modificatifs de la trappe d’accès à la toiture du bâtiment A, accessible depuis l’appartement de M. [N]

Connaissance prise des documents suivants, notifiés en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale :

o Document de présentation (page 2), avec clichés photographiques AVANT/APRES des travaux de remplacement de la trappe horizontale avec son échelle en bois escamotable, par une échelle amovible de meunier en bois et une trappe verticale, réalisés en août 2018 par Monsieur [I] [N],

o Facture n°WBFA005283 pour l’échelle établie par l’entreprise MATISERE,

o Attestation d’assurance décennale de l’entreprise IDX BAT ayant réalisé ces travaux,

o Rapport portant sur la vérification de la couverture de l’immeuble dressé le 7 juillet 2020 par M. [M] [C], du cabinet MJ, économiste de la construction et mandaté par le syndicat des copropriétaires,

L’assemblée générale des copropriétaires, prenant acte desdits travaux, autorise a posteriori et ratifie la réalisation par M. [N] de travaux ayant consisté à remplacer la trappe horizontale avec son échelle en bois escamotable, par une échelle amovible de meunier en bois et une trappe verticale, le tout étant accessible depuis l’appartement du susnommé (lot 108) et donnant accès d’une part à la toiture de l’immeuble et d’autre part, aux combles du bâtiment A situés au 5ème étage, travaux effectués, à ses frais exclusifs, sans accord préalable du syndicat de copropriétaires.

Ce changement supprime la trappe horizontale située au niveau du plafond de l’appartement de Monsieur [N] (qui était aussi le plancher des combles communs) et qui était associée à son échelle escamotable d’origine, le tout remplacé par une échelle de meunier en bois, amovible et une trappe verticale, créant de ce fait un puits de lumière exclusif pour le lot 108 et permettant un accès équivalent aux parties communes :

— D’une part, à la toiture du bâtiment A (par l’ouvrant de toit objet de la résolution précédente),

— Et d’autre part, aux combles parties communes situés au 5ème étage (par une nouvelle trappe verticale, en remplacement de la trappe horizontale), comme le montrent les documents joints à l’ordre du jour et le fait que M. [M] [C] a normalement pu accéder le 7 juillet 2020, soit après réalisation des travaux, à la toiture de l’immeuble via l’appartement de l’intéressé et les combles ; situés respectivement aux 4ème et 5ème étages du bâtiment A, sans aucune anomalie soulignée dans ce rapport.

Aucune appropriation des combles, restant parties communes de l’immeuble, ne résulte desdits travaux.

Monsieur [N] devra laisser le libre accès aux combles et au toit dans le respect des dispositions légales prévues à l’article 9 de la loi du 10/07/1965.

Monsieur [I] [N] conservera à sa charge exclusive les frais directs et indirects qu’il a exposés et afférents auxdits travaux, ainsi que toute responsabilité éventuelle attachée à leur réalisation par une entreprise qualifiée et conformément aux règles de l’art.

La présente décision relative à l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, est prise par les copropriétaires en application des dispositions prévues à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 "

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04442 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

Résolution 25 : A la demande de Monsieur [N] projet de résolution relative aux travaux de dépose des conduits de cheminée non utilisés dans l’appartement du dernier étage, selon l’accord de principe mentionné lors de l’assemblée générale du 26/03/2018 (résolution n°22) affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, aux frais exclusifs de M. [N].

Connaissance prise des documents suivants, notifiés en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale :

o Document de présentation (page 3), avec clichés photographiques de la réalisation des travaux de dépose du conduit de cheminée non utilisé de l’appartement de Monsieur [B] [G], réalisés en août 2018 par Monsieur [I] [N],

o Attestation d’assurance décennale de l’entreprise IDX BAT ayant réalisé ces travaux

L’assemblée générale des copropriétaires ratifie la réalisation en août 2018 des travaux de dépose du conduit de cheminée non utilisé de l’appartement de Monsieur [G], selon l’accord de principe, mentionné lors de l’assemblée générale du 26/03/2018 (résolution n°22).

La présente décision relative à l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, est prise par les copropriétaires en application des dispositions prévues à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ".

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur de rapporter la preuve de l’abus de majorité invoqué.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune, l’abus de majorité devant être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Sur ce,

Mme [Z] se prévaut des projets d’acte modificatif et de rachat des combles, qu’avait fait établir, en 2020, M. [N] qui souhaitait, à cette époque, acquérir les combles.

Ces projets d’actes sont toutefois insuffisants pour démontrer une quelconque volonté de la part de M. [N] de s’approprier, via le vote des résolutions querellées, les combles situés au-dessus de son appartement.

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04442 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

Les éléments produits et joints en annexes à la convocation de l’assemblée générale litigieuse, à savoir les documents de présentation (comprenant des photographies avant et après travaux), les factures des Velux et de la trappe, les attestations d’assurance décennale des entreprises et le rapport du cabinet MJ établi après travaux et visite sur place, démontrent que les travaux exécutés par M. [N] et ratifiés par l’assemblée générale du 8 décembre 2021 n’ont pas modifié la distribution des différentes parties de l’immeuble et n’ont créé aucune ouverture, ni accès complémentaire aux combles.

S’il est exact qu’ils ont permis la création, au bénéfice du lot privatif de M. [N], d’un puits de lumière (la trappe horizontale consistant en une partie du plafond de son appartement et une partie du plancher des combles menant au châssis du toit, étant aujourd’hui verticale) ils ont également rendu l’accès aux combles plus sécurisé et ont amélioré l’isolation de la copropriété.

En tout état de cause, Mme [Z], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas en quoi Monsieur [N] se serait accaparé des combles par les travaux entrepris.

De même, le seul fait qu’il soit bénéficiaire au premier chef de la décision ainsi prise est insuffisant à caractériser un abus de majorité.

Quant à la résolution 25 ratifiant les travaux de dépose du conduit de cheminée de l’appartement de M. [G] effectués en août 2018, selon l’accord de principe voté lors de l’assemblée générale du 26 mars 2018, Mme [Z] ne démontre pas non plus en quoi ils viseraient à la réunion matérielle de l’appartement de M. [N] avec les combles.

Il n’est donc pas établi que les trois délibérations critiquées ont été votées dans le seul intérêt d’un copropriétaire ou encore qu’elles rompent l’égalité des copropriétaires ou ont été prises avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Aucun des moyens et arguments présentés n’est constitutif d’irrégularité ou révélateur d’un abus de majorité en sorte que les demandes d’annulation des résolutions 23 à 25 seront intégralement rejetées.

II.2 Sur la demande d’annulation des résolutions 26 et 27

Selon l’article 13 du décret du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : " L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. "

Chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet (Cour de cassation 14 janvier 2009 n°08-10.624).

La résolution 26 est rédigée comme suit :

«  A la demande de Mme [Z] : décision à prendre concernant la mise en conformité du règlement de copropriété.

Aux termes du règlement de copropriété, les lots 202 et 203 sont désignés comme étant constitués par le droit de jouissance exclusive d’une terrasse.

Or, l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018, dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Le nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 23 novembre 2018 dispose que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

En raison de la réforme du droit de la copropriété, la désignation des lots 202 et 203 est donc devenue irrégulière. Il convient pour régulariser d’attacher le droit de jouissance privative des terrasses aux lots des appartements qui le desservent.

— Le droit de jouissance privative sur la terrasse du 1er étage (lot 202) doit être rattaché aux lots 201 et 203,

— Le droit de jouissance privative sur la terrasse du 2ème étage (lot 203) doit être rattaché au lot 105.

Cela suppose une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

La loi du 23 novembre 2018 dispose que les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de ladite loi pour mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les nouvelles dispositions issues de la réforme.

Elle précise que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de 3 ans la question de mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Ceci étant exposé et après en avoir débattu, l’Assemblée décide de :

— Annuler le lot 202 et attacher le droit de jouissance privative sur la terrasse du 1er étage aux lots 201 et 103,

— Annuler le lot 203 et attacher le droit de jouissance privative sur la terrasse du 2ème étage au lot 105,

— Modifier la désignation des lots détenus de Monsieur [N] et créer des lots sur la base des parties communes annexées telles que les combles.

Compte tenu des travaux réalisés par Monsieur [N], celui-ci dispose désormais d’un volume supplémentaire attaché aux lots 108 et 109 dont il est propriétaire. Ledit volume résulte de l’accès aux anciens combles de l’immeuble, parties communes.

Il lui appartient par conséquent de racheter ledit volume à la copropriété ainsi qu’il l’avait précédemment proposé.

— Donner mission au syndic de faire établir par un géomètre expert les projets modificatifs du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et de les soumettre lors de la prochaine assemblée générale,

— Donner mission au syndic de faire établir un état des lieux et un devis pour modifier l’état descriptif du règlement de copropriété pour le bâtiment B,

— Fixer un budget de 4.000 euros à valoir sur la rémunération du géomètre-expert qui sera chargé d’établir le projet modificatif,

— Autoriser le syndic à appeler ce budget selon les modalités suivantes :

Il est précisé également au syndicat des copropriétaires que si certains copropriétaires relevaient d’autres irrégularités nécessitant une mise en conformité des actes de la copropriété, ils seront invités à en aviser le syndic afin qu’il fasse intégrer le cas échéant ces éléments aux projets modificatifs en vue de leur soumission lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. "

Elle concerne donc à la fois :

— la modification de la désignation des lots détenus par M. [N]

— l’annulation des lots 202 et 203.

Résolution 27 est rédigée comme suit :

«  A la demande de Mme [Z] : décision à prendre concernant le mandat donné au conseil syndical pour arrêter un budget et missionner un géomètre expert pour effectuer la révision du règlement de copropriété dans son ensemble.

L’assemblée générale demande au syndic de visiter l’ensemble des lots composant l’immeuble afin de vérifier la concordance entre la situation matérielle des lieux et les plans annexés au règlement de copropriété. En cas d’aménagements affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et/ou les parties communes et éléments communs, le syndic mettra en demeure les copropriétaires de régulariser leurs situations conformément aux dispositions des articles 2, 3, 8, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

L’entrée en vigueur de la loi ELAN oblige le syndic à inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Il est demandé d’intégrer au projet modificatif d’acte de copropriété la mise en conformité des lots 202 et 203

Ceci étant exposé et après en avoir débattu, l’Assemblée décide de :

— Donner mission au syndic de faire établir par un géomètre expert les projets modificatifs de réforme du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et de les soumettre lors de la prochaine assemblée générale,

— Déléguer au syndic et au conseil syndical le choix du géomètre expert

— Fixer un budget de 4.000 euros à valoir sur la rémunération du géomètre expert,

— Autoriser le syndic à appeler ce budget selon les modalités suivantes : … "

La résolution 27 concerne, en conséquence, le mandat donné au conseil syndical pour arrêter un budget et missionner un géomètre expert aux fins d’effectuer la révision du règlement de copropriété, à la suite du vote de la résolution précédente. Les résolutions 26 et 27 sont dès lors interdépendantes.

La résolution 26 comporte deux questions autonomes l’une de l’autre (la privatisation des combles par M. [N] et l’irrégularité des lots à jouissance exclusif des terrasses).

En ce qu’elle porte sur deux objets indépendants l’un de l’autre, cette résolution est irrégulière et, de ce fait, ne pouvait qu’être rejetée, tout comme la résolution 27 qui en est la suite.

Le rejet de ces résolutions était également justifié par les incertitudes que pouvaient avoir les copropriétaires sur le statut juridique des lots 202 et 203 en l’absence d’éléments probants concernant l’appropriation, par M. [N] des combles de l’immeuble alléguée par Mme [Z].

Il est rappelé que s’il existe une obligation pour les copropriétés créées avant le 1er juillet 2022 et disposant d’un règlement ne mentionnant pas les parties communes à jouissance privative, de soumettre au vote de chaque assemblée générale une résolution portant sur la question de leur mention dans le règlement de copropriété, en revanche, il n’existe aucune obligation pour les copropriétaires de voter pour cette résolution.

Cette mise en conformité est facultative et laissée à l’appréciation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d’un éventuel abus de majorité, d’analyser de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

En rejetant les résolutions 26 et 27, l’assemblée générale des copropriétaires n’a commis aucun abus de majorité.

Il s’ensuit que la demande d’annulation des résolutions 26 et 27 sera rejetée.

II.3 Sur la demande d’annulation de la résolution 28

La résolution 28 est ainsi rédigée :

«  A la demande de Mme [Z] : décision à prendre concernant la mise à la terre de l’immeuble selon le devis de la société Solutions Electricités et Services et J2S :

Au plan sécuritaire l’immeuble n’est pas conforme en matière de mise à la terre (cf avis technique ci-joint. Les résolutions des procès-verbaux des années antérieures faisant état de cette non-conformité doivent être mises en œuvre.

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance des devis joints à la convocation et délibéré :

Décide les travaux de mise à la terre de l’immeuble,

Vote un budget de 151,25 € TTC. "

Mme [Z] soutient que le refus d’adopter la résolution 28 concernant les travaux de mise à la terre de l’immeuble relève d’un abus de majorité, comme étant contraire à l’intérêt collectif, arguant que l’absence de ces travaux met en péril la sécurité de l’immeuble, exposant ses habitants à des accidents électriques.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les travaux de mise à la terre de l’immeuble sont inclus dans le devis de réfection du hall de l’immeuble établi, le 22 mars 2021, par la Sté BETTER AT HOME et retenu par la résolution 18 de cette même assemblée du 8 décembre 2021.

Il estime en conséquence que la résolution 28 ferait ainsi double emploi avec la résolution 18.

Sur ce,

L’examen des pièces produites démontre :

— que le devis de réfection de la cage d’escalier établi par la société BETTER AT HOME du 22 mars 2021 d’un montant total de

30.920,89 € TTC comprend des travaux d’électricité pour un montant de 8.110,00 € TTC,

— qu’aux termes de la résolution 18.2 de l’assemblée générale du 8 décembre 2021, ce devis n’a été retenu qu’à hauteur de la somme de 19.018,89 € TTC, sans qu’il soit possible de vérifier si les travaux électriques de mise à la terre de l’immeuble sont ou non compris dans ce montant,

— que si les éléments photographiques produits démontrent que la réfection du hall de l’immeuble a été réalisée (peinture, sol), ils ne démontrent pas que les travaux de la mise à la terre ont été exécutés.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en conséquence que les travaux votés en 2021 correspondent à ceux qui sont l’objet de la résolution 28.

Il ne conteste par ailleurs pas l’argument adverse relatif au caractère dangereux de l’inexécution de travaux de mise à la terre de l’immeuble, se contentant d’affirmer sans toutefois le prouver que cette mise à la terre de l’immeuble a déjà été votée et réalisée.

Dans ces conditions, il s’avère que les copropriétaires n’avaient aucun motif valable de s’opposer à la réalisation des travaux de mise à la terre de l’immeuble dont l’absence met en péril une partie commune de l’immeuble, ce qui est contraire à l’intérêt collectif.

Cette résolution 28 sera donc, pour ce motif, annulée.

III- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [Z] au paiement de la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il fait valoir que Mme [Z] multiplie les procédures qui grèvent le fonctionnement normal de la copropriété et ajoute que les travaux votés en assemblée ne peuvent être exécutés en raison des contestations des assemblées générales, par cette dernière.

Mme [Z] répond que son action n’est constitutive d’aucun abus dès lors d’une part que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en quoi elle altérerait le fonctionnement normal de la copropriété et d’autre part qu’elle a suppléé à la carence du syndicat en faisant inscrire à l’ordre du jour des assemblées la question de la mise en conformité du règlement de copropriété et en procédant à un audit sur l’adaptation des actes de copropriété aux nouvelles dispositions de la loi ELAN.

***************

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas en quoi la présente instance aurait fait obstacle à la réalisation des travaux votés ni en quoi le droit de Mme [Z] d’agir en justice aurait dégénéré en abus.

En conséquence, il n’y a pas lieu dans le cadre de cette instance de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV- Sur les demandes accessoires

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les demandes relatives aux dépens, à la distraction des dépens, aux frais irrépétibles et à la dispense de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties par le greffe,

REPUTE non écrites les dispositions du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 3], relatives aux lots 202 et 203,

REPUTE non écrites les clauses de répartition des charges incluant les lots 202 et 203 dans la contribution aux charges communes générales et spéciales de l’immeuble situé [Adresse 3], ainsi qu’aux charges communes spéciales au bâtiment B dudit immeuble,

ANNULE la résolution n°28 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] en date du 8 décembre 2021,

DEBOUTE Mme [Y] [Z] de ses demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires, de procéder à l’établissement d’un acte modificatif du règlement de copropriété et d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété,

DEBOUTE Mme [Y] [Z] de sa demande en annulation des résolutions 23, 24, 25, 26 et 27, votées le 8 décembre 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande indemnitaire,

SURSOIT à statuer sur la nouvelle répartition des charges générales et spéciales subséquente à la déclaration non-écrite des clauses de répartition des charges incluant les lots 202 et 203 dans la contribution aux charges communes générales et spéciales de l’immeuble situé [Adresse 3], ainsi qu’aux charges communes spéciales au bâtiment B dudit immeuble,

ORDONNE avant dire droit sur ce point une mesure d’expertise judiciaire,

DESIGNE à cette fin Mme [T] [U] [H],

[Adresse 4]

tel : [XXXXXXXX01]

port. : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 8]@wanadoo.fr

avec pour mission, après avoir convoqué et entendu les parties, et s’être rendu sur place, [Adresse 3], de :

— se faire remettre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

— proposer une nouvelle grille de répartition des charges communes générales et par bâtiment, conforme aux dispositions des articles 5 et 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

— recueillir les observations des parties sur le nouvel état de répartition des charges, au regard des conditions actuelles d’utilisation des lots, par rapport à celles figurant au règlement de copropriété,

— répondre aux dires,

— fournir tous les éléments utiles à la solution du litige,

Enjoint aux parties de fournir immédiatement à cet expert toutes pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de Paris,

Dit que l’expert sera saisi et exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04442 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

Dit qu’au plus tard un mois après la première réunion d’expertise, l’expert:

actualisera ce calendrier,

informera les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

leur fera connaître le montant prévisible de sa rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

Dit que l’expert déposera au greffe de la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, avant le 11 décembre 2025, un rapport écrit, dont il adressera une copie à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe, ce sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile auprès du président de la chambre, et sans préjudice de l’intervention d’ordonnances communes ou portant extension de mission,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Désigne tout magistrat en charge de la mise en état de la 8ème chambre (1ère section) de ce tribunal pour contrôler les opérations d’expertise,

Dit qu’il leur sera référé en cas de difficulté,

Fixe à 4.000,00 € la provision qui devra être consigné par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], au plus tard le 11 mai 2025, délai de rigueur, à peine de caducité de la désignation de l’expert, par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à solliciter une prorogation en temps utile ou à bénéficier d’un relevé de caducité pour motif légitime :

À la REGIE DU TRIBUNAL – SERVICE DE LA REGIE

Tribunal judiciaire de Paris,

Parvis du Tribunal de Paris, 75859 PARIS CEDEX 17

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 01.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32

Fax : 01.44.32.53.46

regie1.tj-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX09]

BIC : [XXXXXXXXXX012]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

— chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision.

En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04442 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWKXJ

Autorise les autres parties à la présente instance à se substituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pour le versement de la provision mise à la charge de ce dernier, avec la possibilité pour le tribunal de tirer toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner du syndicat des copropriétaires,

Dit que l’expert devra indiquer dès que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l’expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 02 juin 2025 à 10h10 pour vérifier le paiement de la consignation,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes relatives aux dépens, à la distraction des dépens, aux frais irrépétibles et à la dispense de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Février 2025.

La Greffière La Présidente