TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07096

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ARU

N° MINUTE : 1

Assignation du :

30 Mai 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [C][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ASTORIA 2

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962

DEFENDERESSE

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Anne GARZON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0124

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 14 février 2014, Monsieur [X] [B] et Monsieur [G] [B], aux droits desquels vient la S.A.S. ASTORIA 2 a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, un local, sis [Adresse 5] à [Localité 16] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer principal annuel de 47.042 euros, aux fins d’y exploiter une activité de "La distribution et la vente de produits de parfumerie, ainsi que soins esthétiques, articles de [Localité 15], maroquinerie, bijouterie fantaisie s’y rattachant ou en découlant, lingerie féminine, prêt-à-porter, articles de sport, revues relatives à la beauté ou au sport, sans que le preneur soit contraint de les exercer toutes".

Le bail s’est ensuite prolongé tacitement.

Par acte d’huissier en date du 2 mars 2022, Monsieur [X] [B] et Monsieur [G] [B] ont fait signifier à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE un congé pour le 1er octobre 2022 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique en date du 31 janvier 2023, Monsieur [X] [B] et Monsieur [G] [B] ont cédé, la S.A.S. ASTORIA 2, la propriété de l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux litigieux.

La S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE n’a pas manifesté son acceptation dudit loyer proposé aux termes du congé avec offre de renouvellement délivré le 2 mars 2022.

Par acte d’huissier en date du 3 mars 2023,la S.A.S. ASTORIA 2 a fait signifier à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE un mémoire préalable à la fixation du loyer de renouvellement.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 mai 2024, la S.A.S. ASTORIA 2 a fait assigner la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de sur le fondement des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, 1231-6 du code civil :

« - Fixer le loyer dudit bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2022, à la somme annuelle en principal de cent dix mille euros (110.000 €) , hors charges et hors taxes, pour les locaux sis à [Localité 10],

— Condamner la société SAS MARIONNAUD LAFAYETTE, à compter de la date de délivrance de l’assignation, à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

A titre subsidiaire :

— Désigner un expert judiciaire avec mission de :

• Convoquer les parties, et dans le respect du contradictoire,

• Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa

mission,

• Visiter les locaux litigieux sis à [Adresse 11],

• Entendre les parties en leurs dires et explications,

• Procéder à l’examen des faits allégués par les parties,

• Rechercher à la date du 1er octobre 2022, la valeur locative des lieux loués à la société MARIONNAUD LAFAYETTE, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-

3 à R 145-8 du Code de commerce,

• Donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er octobre 2022, suivant les indices applicables, en faisant figurer les termes et les modalités de son calcul,

• Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

• Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— Fixer le loyer provisionnel, à compter du 1er octobre 2022, à la somme annuelle hors charges et hors taxes de soixante-dix mille euros (70.000 €),

Dans tous les cas :

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la société SAS MARIONNAUD LAFAYETTE aux dépens, ainsi qu’à régler à la société ASTORIA 2, la somme de 2.000 € au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de Procédure Civile."

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 17 octobre 2024 réceptionnée le 18 octobre 2024 et remis au greffe par voie électronique le 21 octobre 2024, la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce de :

« - DEBOUTER la société ASTORIA 2 de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 110.000 euros hors taxes et hors charges à effet du 1er octobre 2022 ;

— JUGER que le loyer du local pris à bail par la société MARIONNAUD LAFAYETTE [Adresse 6] doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2022 pour les locaux sis [Adresse 6], à la somme de 63.400 (soixante-trois mille quatre cents) euros hors taxes, hors charges ;

A TITRE SUBISIDIAIRE, si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé :

— DESIGNER tout expert qu’il lui plaira avec pour mission, notamment, de fournir tous éléments sur la méthode de pondération des surfaces réelles et tous éléments de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement, en panachant les prix de marché, les valeurs statutaires et les fixations judiciaires, conformément aux dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce, en excluant tous éléments résultant de la décapitalisation des droits d’entrée ou prix de cessions ;

— Dans cette hypothèse FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au loyer actuellement acquitté ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société ASTORIA 2 au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens."

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L.145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022, à la suite du congé signifié par Monsieur [X] [B] et Monsieur [G] [B], aux droits desquels vient la S.A.S. ASTORIA 2, à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE par acte extrajudiciaire en date du 2 mars 2022 portant offre de renouvellement du bail, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, si le défendeur produit aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatéral rédigé par Monsieur [R] en date du 21 mars 2023, force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément.

Cependant, la juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par les parties.

Dans ces conditions, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué et dès lors que le principe du renouvellement du bail est reconnu par les deux parties, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4.000 euros, que la S.A.S. ASTORIA 2, demanderesse à l’action en xation judiciaire du loyer des baux renouvelés, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [J] [C] et de dire que la S.A.S. ASTORIA 2 devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’experte, selon les modalités gurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant annuel de 70.000 euros. Toutefois, elle ne produit aucun élément à l’appui de cette prétention à l’exception du rapport d’expertise unilatéral qui n’est corroboré par aucune autre pièce.

Dès lors, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. ASTORIA 2 à la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE, et portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [J] [C]

[Adresse 3]

[Courriel 13] – 01 40 70 91 80

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ;

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 5] à [Localité 16], et procéder à leur description ;

— rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;

— donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modi cation notable des facteurs locaux de commercialité ;

— déterminer le montant du loyer plafonné de chacun des deux contrats de baux commerciaux à la date du 1er octobre 2022, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce – rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertise à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire ;

FIXE à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte, qui devra être consignée par la S.A.S. ASTORIA 2 auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris (Paris 17ème , Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) , avec copie de la présente décision, avant le 18 mai 2025 au plus tard ;

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertise sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ;

DIT que l’experte commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. ASTORIA 2 a consigné le montant de la provision mise à sa charge ;

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

RAPPELLE que l’experte devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ;

RAPPELLE que l’experte devra procéder personnellement aux opérations d’expertise ;

DIT que l’experte devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;

DIT que l’experte déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties ;

DIT que l’experte adressera un exemplaire de son rapport défi nitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés ;

FIXE au 18 février 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance ;

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [I] [Y]

[Adresse 4]

01 44 05 21 21 – 06 26 19 88 87

[Courriel 14]

DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’experte l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’experte suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’experte aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’experte et le juge chargé du contrôle des expertise ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’experte reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’experte, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’experte et le juge chargé du contrôle des experteises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE pendant la durée de la présente instance au titre de chacun des deux contrats de baux commerciaux au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mardi 17 juin 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte ;

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15], le 18 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA