TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e PONCY D’HERBES

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e PONCY D’HERBES, La DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02863 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C35EH

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CANOPEE GESTION, Société par Actions Simplifiée,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Anne PONCY D’HERBES de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0428

DÉFENDERESSE

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à succession déclarée vacante de Monsieur [V] [G],

[Adresse 3]

[Localité 3]

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/02863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35EH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [G] était propriétaire des lots n°5 et 28 dans l’immeuble de la Résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété. Un jugement a été rendu à son encontre du chef d’arriérés de charges de copropriété, suivi de procédures en exécution de cette décision. Il est décédé le 9 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires, à deux reprises, a dû faire désigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), compte tenu du défaut d’avancement dans l’acceptation de la succession.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet DEBAYLE, a assigné, devant ce tribunal, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur à succession réputée vacante de M. [V] [G], en vertu d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de Paris du 27 octobre 2023, aux fins de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et plus particulièrement ses articles 10, 10-1, 14, 15, 18 et 19,

Vu les articles 34, 54 et 55 du décret n° 67-223 du 17 mai 1967,

Vu l’article 815-13 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

— la condamner ès qualités à lui payer :

* la somme de 27.039,23 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024 sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 4.000 euros en application au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/02863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35EH

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

— condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités aux dépens “en ce compris les frais de la traduction”, dont distraction au profit de Maître Anne PONCY D’HERBES, avocat.

Aux termes de ses conclusions en réponse adressées à la DNID le 27 mars 2025 et notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] à [Localité 1], désormais représenté par le Cabinet CANOPEE GESTION, demande de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et plus particulièrement ses articles 10, 10-1, 14, 15, 18 et 19,

Vu les articles 34, 54 et 55 du décret n° 67-223 du 17 mai 1967,

Vu l’article 815-13 du code civil,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

— condamner la DNID ès qualités à lui payer :

* la somme de 27.039,23 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024 sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 4.000 euros en application au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

— condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités aux dépens “en ce compris les frais de la traduction”, dont distraction au profit de Maître Anne PONCY D’HERBES, avocat.

***

Le service du Domaine, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession déclarée vacante de M. [V] [G], par mémoire du 30 janvier 2025 reçu au greffe le 5 février 2025, demande de :

Vu le code civil, et notamment ses articles 809 à 810-12, 1153 et suivants, 1231-6 alinéas 1er et 3, 1240, 1343-2 et 1353 alinéa 1er,

Vu le code de procédure civile et notamment ses articles 9, 515, 696, 699, 700 et 1342 à 1353,

Vu le code général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R.2321-9, R. 2331-1, R. 2331-3, R. 2331-6 et R. 2331-10,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2, 30 et 42,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35 à 37 et 55,

Vu le décret n°2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales,

Vu l’arrêté du 23 décembre 2006 relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales,

— statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété et travaux justifiées sur la période du 30 mars 2015 au 1er juillet 2024 pour un montant de 27.039,23 euros, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à justice sur ce point,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande :

* de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*au titre des dépens et de leur distraction au profit de l’avocat,

— statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne s’y opposant pas,

— dire qu’en tout état de cause, elle ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la DNID ès qualités pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

La clôture est intervenue le 17 septembre 2025. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 14 janvier 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort des pièces procédurales au dossier dont un commandement aux fins de saisie-immobilière et d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [G] était propriétaire des lots n°5 et 28 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la partie défenderesse. Ils sont également étayés par :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2015, 12 avril 2016, 16 mars 2017, 6 février 2018, 19 mars 2019, 26 février 2020, 12 avril 2021, 5 avril 2022, 4 avril 2023 et 6 mars 2025, approuvant les comptes des années 2014 à 2024, les budgets prévisionnels et les fonds travaux des exercices concernés, certains travaux dont ceux de démolition d’abris dans la cour, de réfection de poteaux de fenêtres et de peintures, d’étude de travaux de rénovation du hall, d’éclairage de la cage d’escalier, de caméra de vidéo-surveillance, de nettoyage de pierres du hall et de tapis ou encore de mise en conformité de l’ascenseur,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du copropriétaire,

— des décomptes, faisant apparaître entre le 1er juillet 2018 et le 1er janvier 2024 (date arrêtée dans les dernières conclusions), un solde débiteur de 26.892,47 euros au titre des appels de charges et de travaux,

— un précédent jugement de ce tribunal en date du 31 octobre 2013 qui avait condamné M. [G] à payer un arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2012.

Aussi, il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la DNID ès qualités, que le compte individuel du copropriétaire décédé est débiteur, entre le 1er juillet 2015 et le 1er janvier 2024, à hauteur de la somme de 26.892,47 euros, au titre des appels de fonds, de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2024, “ appel prov 01/01/2024 – 31/03/2024” et “appel Fonds trx 01/01/2024” des 01/01/2024 compris.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 26.892,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais qu’il a dû exposer dans le déroulement de la procédure de recherche des héritiers, de signification d’une requête au notaire (pièce n°11) et de signification de l’ordonnance de désignation de la DNID (pièce n°13) pour un total de 146,76 euros.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme, au surplus non discutée, de 146,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes de créances, il apparaît que M. [G] avait manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges et qu’il avait fait l’objet d’un précédent jugement le condamnant à payer un arriéré de charges.

Il ressort, en outre, des pièces communiquées que les ayants droit de M. [G] ne se préoccupent pas de la dette cumulée sur plusieurs années d’appels de fonds, sachant que la succession n’a toujours pas été acceptée et que le syndicat des copropriétaires a été contraint de faire désigner à deux reprises la DNID en qualité de curateur à la succession qui s’est révélée toujours vacante.

L’examen des procès-verbaux des assemblées générales révèle également que la copropriété a dû faire voter des appels exceptionnels pour pallier la carence dans le paiement des charges relatives aux lots dont M. [G] était propriétaire, de sorte que les autres copropriétaires ont été contraints de tenir le rôle de banquier de la partie défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle les appels de fonds n’ont pas été réglés ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Aussi, la défaillance constatée résulte de manquements exclusifs de bonne foi.

Il convient en conséquence de condamner la DNID ès qualités à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID, ès qualités, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

À l’égard du Domaine, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire, la demande en autorisation de recouvrement direct au titre de l’article 699 du code de procédure civile ne sera pas accueillie.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, et compte tenu notamment, dans le cadre de la présente procédure de recouvrement de charges de copropriété, des diligences supplémentaires exposées à raison des démarches auprès du notaire, de la mise en cause de la DNID, à deux reprises et du suivi de la succession, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1] à [Localité 1]:

— la somme de 26.892,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, au titre des appels de fonds, de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2024, “ appel prov 01/01/2024 – 31/03/2024” et “appel Fonds trx 01/01/2024” des 01/01/2024 compris,

— la somme de 146,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, au titre des frais,

— la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] aux dépens,

REJETTE la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [V] [G] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 mars 2026.

La Greffière La Présidente