TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GAURY (G0553)

M^e OHAYON (A0004)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/04127

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

N° MINUTE : 3

Assignation du :

18 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS (RCS de [Localité 11] 834 117 533)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0553

DÉFENDERESSE

S.C. SCI [Adresse 3] (RCS de Paris 451 368 211)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0004

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2020, la S.C. SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial à la S.A.S. OPEN FLATS un local, sis [Adresse 4] à Paris (75002) pour une durée de 9 ans à compter du 5 mars 2020 moyennant un loyer principal annuel de 23.400 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « Location de chambres meublées assortie de prestations, notamment la forniture (sic) de linge de maison. Location d’appartements et de location de chambre de courte durée, prestation de services ».

Par avenant en date du 12 octobre 2021, les parties sont convenues en contrepartie du règlement de l’arriéré locatif, de :

— réduire le loyer en principal à hauteur de 20.000 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2021,

— réduire le dépôt de garantie à la somme de 5.000 euros à compter du 1er octobre 2021, et rembourser ce faisant au preneur la somme de 855,07 euros au titre du dépôt de garantie,

— et de ne pas appliquer au 5 mars 2022 la révision annuelle du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 9 février 2024, la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE a fait délivrer à la S.A.S. OPEN FLATS un commandement d’avoir à payer la somme de 7.711,76 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2024, la S.A.S. OPEN FLATS a assigné la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE devant la présente juridiction, aux fins de :

« - JUGER que la clause d’indexation est réputée non écrite depuis la signature de l’avenant du 12 octobre 2021 provoquant une distorsion contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et financier

— JUGER que la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des augmentations de loyer résultant de la clause d’indexation illicite soit la somme de 573,42 € HT, soit 688,107 € TTC

— CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à régler à OPEN FLATS la somme de 688,107 € TTC

— JUGER nul et de nul effet le commandement de payer du 9 février 2024 compte tenu du caractère non-écrit de la clause d’indexation

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, votre juridiction devait condamner la société OPEN FLATS à régler tout ou partie des sommes réclamées par la SCI 10 [Adresse 9] BOURSE au titre du commandement de payer et constater l’acquisition de la clause résolutoire

JUGER qu’il soit octroyé à la société OPEN FLATS un échéancier de 24 mois pour le paiement des sommes qu’elle serait condamnée à régler à la SCI [Adresse 2] BOURSE

JUGER en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement pendant le cours desdits délais

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la SCI 10 AUGUSTIN BOURSE à verser à la société OPEN FLATS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens."

Par ordonnance d’incident du 18 juin 2025, le juge de la mise en état a notamment :

— condamné la S.A.S. OPEN FLATS à payer à la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 23.468,39 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté la S.C. SCI A10 AUGUSTIN BOURSE de sa demande de majoration du taux d’intérêt légal,

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, la S.A.S. OPEN FLATS demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux du code civil, 1317-1 et 2288 et suivants du code civil, L. 112-1 du code monétaire et financier et L.145-39 du code de commerce, de :

« A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que la clause d’indexation est réputée non écrite depuis la signature de l’avenant du 12 octobre 2021 provoquant une distorsion contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et financier

— JUGER que la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des augmentations de loyer résultant de la clause d’indexation illicite soit la somme de 573,42 € HT, soit 688,107 € TTC

— CONDAMNER la SCI [Adresse 2] BOURSE à régler à OPEN FLATS la somme de 688,107 € TTC

— JUGER la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des provisions pour charges des 5 dernières années, soit la somme de 4.830 € TC en l’absence de justificatifs de ces charges

— CONDAMNER la SCI [Adresse 2] BOURSE à régler à OPEN FLATS la somme de 4.830 € TTC

— JUGER nul et de nul effet le commandement de payer du 9 février 2024 compte tenu du caractère non-écrit de la clause d’indexation

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, votre juridiction devait condamner la société OPEN FLATS à régler tout ou partie des sommes réclamées par la SCI [Adresse 2] BOURSE et constater l’acquisition de la clause résolutoire

— JUGER qu’il soit octroyé à la Société OPEN FLATS un échéancier de 24 mois pour le paiement des sommes qu’elle serait condamnée à régler à la SCI [Adresse 2] BOURSE

— JUGER en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement pendant le cours desdits délais

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SCI 10 AUGUSTIN BOURSE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SCI 10 AUGUSTIN BOURSE à verser à la société OPEN FLATS la somme de 5.000 € au titre de l’article 70 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 3 juillet 2025, la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE demande au tribunal, aux visas des articles 1103 du code civil, L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et L. 145-41 du code de commerce, de :

« - JUGER la société SCI 10 AUGUSTIN BOURSE recevable et bien fondée en ses contestations et demandes reconventionnelles,

— DEBOUTER la société OPEN FLATS de l’intégralité de ses demandes, et notamment ses demandes de voir juger la clause d’indexation réputée non écrite, condamner le bailleur en restitution des sommes qui résultent de l’indexation de loyer, suspendre les effets de la clause résolutoire et obtenir des délais de paiement, et condamner le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SCI [Adresse 3] à la société OPEN FLATS, du 5 mars 2020, à la date du 9 mars 2024,

— ORDONNER l’expulsion de la société OPEN FLATS et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, des locaux sis [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1],

— DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R-433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser à la société SCI 10 [Adresse 9] BOURSE, la somme 9.478, 78 euros avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 9 février 2024, pour la somme de 7545, 80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à mars 2024 inclus, et subsidiairement, la somme 8.778, 70 euros avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 9 février 2024, pour la somme de 7545, 80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à mars 2024 inclus,

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser par provision à la SCI 10 [Adresse 9] BOURSE, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, à compter du mois d’avril 2024, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— CONSTATER que la dette locative, indemnité d’occupation comprise est d’un montant de 41.304, 05 euros, terme de juillet 2025 compris

En conséquence :

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser à la société SCI [Adresse 2] BOURSE, la somme 41.304, 05 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation à juillet 2025 compris,

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser par provision à la SCI [Adresse 3], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, à compter du mois d’août 2025, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

SUBSIDIAIREMENT :

— JUGER dans l’hypothèse où un échéancier serait consenti sur l’arriéré locatif, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, ou du loyer courant, la clause résolutoire sera acquise définitivement à la SCI [Adresse 3], et ordonner l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif devenu intégralement exigible, et des indemnités d’occupation,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société OPEN FLATS à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société OPEN FLATS aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement délivré,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 9 juillet 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 1er décembre 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. OPEN FLATS aux fins de voir « juger », « dire », et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que si l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu’il puisse en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

Par acte extrajudiciaire du 9 février 2024, la S.C. SCI [Adresse 2] BOURSE a fait délivrer à la S.A.S. OPEN FLATS un commandement d’avoir à payer la somme de7.711,76 euros, visant la clause résolutoire.

* Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail

La locataire soutient que la clause d’indexation limite le sens de la variation du loyer en interdisant sa baisse en cas de baisse de l’indice et est donc contraire à l’article L. 145-39 du code de commerce. Elle ajoute que l’avenant du 12 octobre 2021 qui a modifié le loyer, tout en maintenant la clause d’indexation initiale prévoyant un indice de base fixe au 3ème trimestre 2019, a créé une distorsion d’un point de vue mathématique et doit être réputée non écrite.

La bailleresse soutient qu’il n’y a aucune distorsion. Elle précise qu’en tout état de cause c’est le preneur qui est à l’origine de la réduction du loyer ainsi que du report d’application de la révision, et qu’il ne peut en tout état de cause se prévaloir de la distorsion qui en résulterait. Elle ajoute que la clause prévoyant une indexation à la hausse est divisible et la clause reste applicable en son ensemble.

En vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-5, L. 145-37, L. 145-4, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code.

Aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenant aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devant être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

L’article 10.1 du contrat de bail intitulé « LOYER ET PROVISIONS POUR CHARGES » stipule que "Un LOYER ANNUEL DE BASE HORS CHARGES HORS TAXE de VINGT TROIS MILLE QUATRE CENT EUROS HORS CHARGES (23.400 € Hors Charges) et TAXE TVA.

Ce loyer est indexé sur l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié le 19/12/2019 soit l’indice de référence du Trimestre T3 2019: 115,60.

Précision étant faite que l’indexation se fera chaque année à la date d’anniversaire du bail soit, pour la première fois, le 05/03/2021."

L’article 10.5 du contrat de bail intitulé « INDEXATION DU LOYER » stipule que "Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à l’indexation annuelle qui ne pourra, en aucun cas, être confondu avec la révision légale des loyers. En conséquence, ledit loyer sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, à la date anniversaire du bail soit le 05/03 de chaque année, proportionnellement à la variation de l’indice ILC publié par l’IN.S.E.E.

Si la publication des indices ILC auquel il est fait recours pour indexer le loyer cesse sans qu’aucun nouvel indice avec un coefficient de raccordement lui soit légalement ou réglementairement substitué, ou bien si ledit indice se révèle ou devient, pour une raison quelconque, inapplicable, il sera fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors et applicables, relatifs à un ou plusieurs produits et ou matières premières, et ou à défaut pour les parties de se mettre d’accord sur cet indice le plus voisin, dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle l’une des deux parties aura proposé à l’autre, par écrit, un indice de remplacement, celui-ci sera déterminé par un expert pris sur la liste de ceux le plus souvent désignés comme experts par le tribunal de Grande Instance, en matière d’estimation de fonds de commerce et/ou de loyers commerciaux. La clause d’indexation ci-dessus ne sera pas exclusive de la faculté pour chacune des parties de demander la révision du loyer, dans les conditions de l’article L145-38 du code de commerce, qui est d’ordre public.

L’application de la présente clause d’indexation ne pourra en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui déterminé ci-dessus."

Lors de la conclusion de l’avenant du 12 octobre 2021, les parties sont convenues de ramener le loyer annuel à la somme de 20.000 euros à compter du 1er octobre 2021. Cet avenant stipulait également que "le bailleur n’appliquera pas au 5 mars 2022 la révision annuelle du loyer, la prochaine révision de loyer sera effectuée le 5 mars 2023 avec l’indice du 3T2022.

Toutes les autres clauses et conditions du Bail du 5 mars 2020 restent inchangées et gardent leur pleine et entière valeur".

Sur le caractère réputé non écrit de l’article 10.5

Les parties ne contestent pas que l’article 10.5 rappelé ci-dessus, en ne permettant pas de variation à la baisse et, de ce fait, en écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation et contrevient aux dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce.

En revanche, les parties discutent de la divisibilité de la clause.

Nonobstant, la sanction de l’illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l’article 10.5 en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l’obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division intellectuelle.

Or, en l’espèce, les stipulations de l’article 10.5, qui créent la distorsion litigieuse, peuvent parfaitement être retranchées de la clause litigieuse sans que l’article 10.5 ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable.

Par conséquent, est réputée non écrite à l’article 10.5 du bail commercial la stipulation suivante : « L’application de la présente clause d’indexation ne pourra en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui déterminé ci-dessus. »

Le reste de la clause d’indexation prévue à l’article 10.5 du bail commercial est applicable.

Sur le caractère non écrit de la stipulation relative à l’indexation du loyer de l’avenant du 12 octobre 2021

S’agissant de l’avenant du 12 octobre 2021, force est de constater que les parties sont convenues d’aménager la clause d’indexation prévue dans le contrat de bail en prévoyant de ne pas appliquer au 5 mars 2022 la révision annuelle du loyer et d’appliquer sur le nouveau loyer fixé au 1er octobre 2021, soit 20.000 euros, une première révision le 5 mars 2023 avec l’indice du 3ème trimestre 2022 et en conservant pour indice de base le 3ème trimestre 2019, l’avenant précisant que « toutes les autres clauses et conditions du bail du 5 mars 2020 restent inchangées et gardent leur pleine et entière valeur ».

S’il n’interdit pas la prise en compte d’un indice de base fixe dans une clause d’indexation, l’article L. 112-1 du code monétaire et financier prohibe toute organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions.

Dès lors, la modification du loyer à la baisse, par avenant du 12 octobre 2021, avec maintien de l’indice de base a eu pour effet de créer une distorsion contraire aux dispositions d’ordre public de direction de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

Néanmoins, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée doit être réputée non écrite. Or, contrairement à ce que soutient la locataire ce n’est pas l’avenant qui crée la distorsion mais le deuxième alinéa de l’article 10.1 qui stipule que « Ce loyer est indexé sur l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié le 19/12/2019 soit l’indice de référence du Trimestre T3 2019: 115,60. », ce dernier n’ayant pas été modifié par l’avenant du 12 octobre 2021.

Nonobstant, la sanction de l’illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l’article 10.1 en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l’obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division intellectuelle.

Or, l’aliéna 2 de l’article 10.1, qui crée la distorsion litigieuse, peut parfaitement être retranché de la clause litigieuse sans que l’article 10.1 ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable, ce d’autant que l’article 10.5 ensuite stipule que « Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à l’indexation annuelle qui ne pourra, en aucun cas, être confondu avec la révision légale des loyers. En conséquence, ledit loyer sera augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, à la date anniversaire du bail soit le 05/03 de chaque année, proportionnellement à la variation de l’indice ILC publié par l’IN.S.E.E. ».

Par conséquent, est réputée non écrite à l’article 10.1 du bail commercial la stipulation suivante : « Ce loyer est indexé sur l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié le 19/12/2019 soit l’indice de référence du Trimestre T3 2019: 115,60. »

Il ressort du décompte produit, non contesté par la locataire, que la bailleresse n’a pas indexé le loyer à compter du mois de mars 2023 en prenant comme indice de base l’indice du 3ème trimestre 2019 mais l’indice du 3ème trimestre de l’année précédent l’indexation. Dès lors, la S.A.S. OPEN FLATS n’est pas fondée à solliciter le remboursement des augmentations de loyer résultant de la clause d’indexation à compter du mois de mars 2023 et sera donc déboutée de cette demande.

Sur la non-régularisation des charges, impôts et taxes

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1103 dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Les premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce disposent quant à eux que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-36 du même code prévoit pour sa part que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 ancien du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Il y a lieu de rappeler : qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168) ; que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555) ; que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2023 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978) ; mais que lorsque les parties sont convenues d’un forfait de charges locatives, et non de provisions sur charges locatives, le bailleur n’a pas à justifier des prestations effectivement payées (Civ. 3, 8 mars 2005 : pourvoi n°04-11047).

En l’espèce, le bail stipule à l’article 6.11 intitulé « IMPOTS ET TAXES » stipule que "Le bailleur s’engage à adresser chaque année dans le délai réglementaire un état récapitulatif des éléments inventoriés et à informer le preneur de toute charge locative ou impôt nouveau.

Une provision sur charges, calculée par le Bailleur au plus près des charges réelles à hauteur de 1 260 euros par an (mille deux cent soixante euros), sera appelée simultanément au loyer à terme mensuelle d’avance.

Une régularisation sera effectuée par le Bailleur annuellement et au plus tard deux mois après le terme de l’année civile au titre de laquelle les charges sont dues.

Le preneur devra acquitter exactement ses contributions personnelles, taxe locative, taxe professionnelle, et généralement tout impôt, contributions et taxes auxquels il est assujetti professionnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable pour lui et à titre quelconque, et il devra justifier de leur acquit au bailleur, notamment en fin de bail et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

Le preneur remboursera au bailleur les taxes et impôts qui lui sont imputables, notamment, taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière qui est expressément mise à la charge du preneur.

Le preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les occupants sont ordinairement tenus."

Il stipule par ailleurs à l’article 10.1 qu’ "Une provision sur charges d’un montant de 1 260 euros par an soit 105 euros par mois sera appelée et acquittée par le preneur simultanément au paiement des loyers.

Cette provision sur charges fera l’objet d’une régularisation annuelle au plus tard dans les deux premiers mois faisant suite au terme de l’année civile au titre de laquelle les charges sont dues.

Le Bailleur s’oblige à tenir à disposition du preneur tous justificatifs relatifs aux charges et impôts dont il est réclamé remboursement, et ce pendant un délai de deux mois à compter de la signification de la régularisation des charges au preneur.

Le montant de la provision sur charges pourra être réévalué, à la hausse comme à la baisse, en considération des charges et impôts réels remboursés par le preneur au titre de l’année précédente."

Il n’est pas contesté que le bail du 5 mars 2020 ne comporte aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

Il apparaît sur l’extrait de compte produit que la bailleresse a facturé des provisions sur charges de 105 euros par mois, soit 1.260 par an, alors qu’il n’est justifié d’aucune régularisation de charges depuis la conclusion du bail.

Il convient donc de faire droit à la contestation de la locataire.

La S.C. SCI [Adresse 2] BOURSE sera donc condamnée à verser à la S.A.S. OPEN FLATS la somme de 4.830 euros T.T.C. (46 mois x105 euros) au titre des provisions pour charges payées non régularisées et non justifiées de mars 2020 à mars 2024.

* Sur la validité du commandement de payer du 9 février 2024

Il est constant que si l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu’il puisse en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S. OPEN FLATS est redevable de la somme 2.715,80 euros (7.545,80 euros – 4.830 euros) au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 29 février 2024.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la locataire, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme rectifiée de 2.715,80 euros.

Le commandement étant valable pour la somme de 2.715,80 euros, la locataire sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer litigieux.

Dès lors, la locataire devait s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois et il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

* Sur la demande de délais de paiement

La S.A.S. OPEN FLATS soutient à l’appui de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, qu’elle a connu des difficultés économiques à la suite de la pandémie Covid 19 et qu’elle a été contrainte de suspendre temporairement une partie des loyers, charges et accessoires. Elle allègue avoir retravaillé son organisation interne sur le courant de l’année 2024 et le début de l’année 2025 afin de parvenir à rationaliser ses charges de fonctionnement et son parc d’appartements mis à la disposition de sa clientèle.

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

La S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE s’oppose à cette demande de délais de paiement en alléguant qu’elle a déjà bénéficié de larges délais de paiement et qu’elle n’a pas réglé la provision fixée par l’ordonnance du juge de la mise en état.

En l’espèce, la S.A.S. OPEN FLATS produit ses comptes pour le 4ème trimestre 2023 et son compte de résultat 2023-2024 faisant apparaît une augmentation du résultat d’exploitation. Néanmoins, ces documents semblent incomplets et établis par la locataire elle-même. Il n’est par ailleurs produit à l’appui de ces documents aucun avis d’imposition ou tout autre document comptable.

Au demeurant, force est de constater que la S.A.S. OPEN FLATS n’a réglé aucune somme depuis le 1er décembre 2023. Par ailleurs, elle n’a pas réglé la provision qu’elle a été condamnée à verser à la bailleresse par ordonnance du juge de la mise en état du 18 juin 2025.

La S.A.S. OPEN FLATS a pu ainsi bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

* Sur les conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire

Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera ordonné l’expulsion de la S.A.S. OPEN FLATS ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles restés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code de procédures civiles d’exécution.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La réparation du préjudice causé à la S.C. SCI [Adresse 3] par le maintien du preneur dans les lieux loués sera justement fixée au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles. Cette indemnité devra être versée par la S.A.S. OPEN FLATS jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes en paiement

La S.C. SCI [Adresse 2] BOURSE sollicite la condamnation de la S.A.S. OPEN FLATS à lui verser les sommes suivantes :

— la somme 9.478,78 euros avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 9 février 2024, pour la somme de 7545, 80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mars 2024 inclus, et subsidiairement, la somme 8.778, 70 euros avec intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du 9 février 2024, pour la somme de 7545, 80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à mars 2024 inclus,

— la somme de 41.304, 05 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation à juillet 2025 compris.

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

* Sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024

La somme de 9.478,78 euros sollicitée par la bailleresse se décompose comme suit

—  7.545,80 euros figurant dans le commandement de payer visant la clause résolutoire,

—  1.827,98 euros au titre du montant du loyer du mois de mars 2024,

—  105 euros au titre de la provision sur charges pour le mois de mars 2024.

Au regard des développements précédents, le commandement de payer a été déclaré valable pour la seule somme de somme de 2.715,80 euros.

En outre, la bailleresse ne justifiant pas l’existence et le montant des charges n’est pas fondée à demander le paiement de provisions sur charges pour le mois de mars 2024.

Dès lors, la locataire est redevable de la seule somme de 4.543,78 euros (2.715,80 +1.827,98) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus.

Par ailleurs, l’article 10.2 du contrat de bail intitulé « MODALITES DE PAIEMENT DU LOYER » stipule que « A défaut de règlement à son échéance d’un seul terme de loyer, le preneur sera tenu de plein droit et sans formalité, un mois après simple mise en demeure par Par lettre recommandée avec AR, restée sans effet, au paiement d’un intérêt de retard calculé sur la base d’un taux annuel égal au taux légal en vigueur au jour de l’exigibilité du loyer majoré de trois points (3), à compter de ladite échéance, et sans préjudice de l’application par le bailleur de la clause résolutoire ».

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ces stipulations, qui déterminent par avance l’indemnisation de la bailleresse causée par le comportement de la locataire, à savoir les retards de paiement, s’analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard au montant des sommes indûment réclamées et au montant de l’arriéré locatif réellement dû.

Les intérêts seront donc réduits au taux légal.

Dès lors, la S.A.S. OPEN FLATS sera condamnée à verser à la S.C. SCI [Adresse 3] la somme de 4.543,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, pour la somme de 2.715,80 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus.

* Sur l’indemnité d’occupation due arrêtée au mois de juillet 2025

S’agissant de la demande relative aux indemnités d’occupation, il convient de soustraire de la somme sollicitée les sommes dues antérieurement au mois d’avril 2024 pour lesquelles le tribunal a déjà statué, soit la somme de 9.774,44 selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 ainsi que les provisions sur charges réclamées entre le mois d’avril 2024 et le mois de juillet 2025 inclus, ces montants n’étant pas été justifiées, soit la somme de 1.680 euros.

Dès lors, la S.A.S. OPEN FLATS sera condamnée à verser à la S.C. SCI [Adresse 2] BOURSE la somme de 29.849,61 euros (41.304,05 – 9.774,44 – 1.680) au titre des indemnités d’occupations dues du 10 mars 2024 au mois de juillet 2025 inclus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation postérieures à cette date.

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04127 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHS

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. OPEN FLATS, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 février 2024.

L’équité commande de condamner la S.A.S. OPEN FLATS à payer à la S.C. SCI [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande de nullité du commandement de payer du 9 février 2024,

DEBOUTE la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DIT que dans la clause d’indexation prévue à l’article 10.5 du bail du 5 mars 2020 est réputée non écrite la stipulation selon laquelle « L’application de la présente clause d’indexation ne pourra en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui déterminé ci-dessus. », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable,

DIT que dans la clause d’indexation prévue à l’article 10.1 du bail du 5 mars 2020 est réputée non écrite la stipulation selon laquelle « Ce loyer est indexé sur l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié le 19/12/2019 soit l’indice de référence du Trimestre T3 2019: 115,60. », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable,

DEBOUTE la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande de restitution au titre de la clause d’indexation,

CONDAMNE la S.C. SCI [Adresse 3] à verser à la S.A.S. OPEN FLATS la somme de 4.830 euros T.T.C. au titre des provisions pour charges payées non régularisées et non justifiées de mars 2020 à mars 2024,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE et la S.A.S. OPEN FLATS à la date du 9 mars 2024 à 24h00,

ORDONNE à défaut de restitution volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12] dans les 3 mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. OPEN FLATS et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. OPEN FLATS à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNE la S.A.S. OPEN FLATS à verser à la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 4.543,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, pour la somme de 2.715,8 euros, et de la date de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE la S.A.S. OPEN FLATS à verser à la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 29.849,61 euros au titre des indemnités d’occupations dues du 10 mars 2024 au mois de juillet 2025 inclus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation postérieures à cette date,

CONDAMNE la S.A.S. OPEN FLATS à verser à la S.C. SCI 10 AUGUSTIN BOURSE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A.S. OPEN FLATS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. OPEN FLATS aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 février 2024,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA