TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 24/01205

N° Portalis 352J-W-B7I-C34KI

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

22 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [A] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0219

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DIDASCALEE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2000, [Y] [C] a donné à bail à la SARL Didascalee des locaux constitués d’un local en rez-de-chaussée, d’une arrière-boutique et de toilettes, à usage de bureaux, situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction par période d’un an, à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer mensuel en principal de 4.800 francs (731,76 euros), outre 200 francs au titre des charges mensuelles, soit un total de 5.000 francs par mois (762,25 euros).

[Y] [C] est décédé le [Date décès 1] 2006 et ses fils, MM [Q] et [A] [C] (ci-après les « consorts [C] ») sont venus aux droits de leur père.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2021, les consorts [C] ont mis en demeure la société Didascalee de régler la somme de 11.462,49 euros au titre des arriérés de loyers de février 2020 à février 2021.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 avril 2021, le conseil des bailleurs a mis en demeure la locataire de régler la somme de 12.582,29 euros au titre des arriérés de loyers.

Par exploit d’huissier en date du 25 juin 2021, les consorts [B] ont fait délivrer à la société Didascalee une sommation d’avoir à payer la somme de 12.571,41 euros au titre des arriérés de loyers et charges de février 2020 à juin 2021, coût de l’acte inclus.

En l’absence de paiement, le 2 décembre 2021, les consorts [C] ont assigné la société Didascalee devant le juge du contentieux de la protection de Paris aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, condamner la société Didascalee à payer la somme de 16.983,42 euros au titre de la dette locative ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par jugement du 22 avril 2022, le juge du contentieux de la protection de Paris s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, constatant que le litige ne concernait pas l’exécution d’un bail à usage d’habitation, les locaux désignant une boutique et le bail visant un usage de bureaux.

L’affaire a été transmise à la 18ème chambre section 1 du tribunal judiciaire de Paris, enregistrée sous le numéro RG n° 22/07259.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 28 septembre 2023, l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties, en l’absence de respect du calendrier de procédure fixé et en l’absence d’information donnée au juge de la mise en état par les parties sur la poursuite de la procédure.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, les consorts [C] ont demandé le rétablissement de l’affaire qui a été réinscrite au rôle sous le numéro RG 24/01205.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, les consorts [C] demandent au tribunal de :

« – JUGER Messieurs [Q] et [A] [C] recevables et bien fondés en leurs demandes ; en conséquence,

— FAIRE droit à leur de demande de rétablissement ;

— PRENDRE ACTE du refus des bailleurs de la demande de médiation judiciaire ;

— JUGER qu’aucun accord de compensation quelconque entre une prétendue fraude et les loyers n’a été convenu à la majorité des deux tiers des droits indivis entre les demandeurs et la société DIDASCALEE ;

— DEBOUTER la société DIDASCALEE de sa demande de médiation judiciaire laquelle apparaît dilatoire ;

— JUGER irrecevable et mal fondée la demande de condamnation contre Messieurs [C] formulée par la société DIDASCALEE en réparation d’un prétendu préjudice résultant de prétendus abus de confiance et fraude à la carte bancaire,

— DEBOUTER la société DIDASCALEEE de sa demande de dommages intérêts de 15.000 € ;

— CONSTATER que le bail est un bail civil ;

— JUGER que l’action biennale régie par l’article L. 145-60 du Code de commerce, en requalification d’un bail civil en bail commercial est prescrite ;

Sur la fin du bail :

— A titre principal,

o JUGER que la sommation du 25 janvier 2021 demandant la régularisation, sans délai, des loyers de février 2020 à avril 2021 est resté infructueuse ;

o JUGER que la société DIDASCALEE n’a pas exécuté ses obligations contractuelles aux termes du Bail du 30 novembre 2000 notamment en s’abstenant de façon répétée de régler conformément loyers et charges depuis le 1er février 2020;

o CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article 1184 (ancien) du code civil visée par la sommation de payer les loyers bail civil délivrée le 25 juin 2021 à la société DIDASCALEE, dès lors que cette sommation est demeurée infructueuse ;

— Subsidiairement,

o JUGER que la société DIDASCALEE n’a versé aucune somme entre les mains du bailleur en 2020 et jusqu’à avril 2021, n’a pas soldé la dette ensuite de la sommation du 25 juin 2021 mais a, au contraire laissé s’aggraver la dette en n’effectuant que des règlements partiels, et en 2024, elle a de nouveau cessé pendant plusieurs mois de payer des loyers avant de reprendre de paiements partiels, en laissant persister une dette importante ;

o JUGER qu’ainsi, il ressort des éléments du dossier que la société DIDASCALEE n’a pas honoré ses engagements locatifs de payer le loyer et les provisions sur charges au terme convenu, accumulant une dette locative depuis janvier 2020 ;

o JUGER que ces défaillances sans cesse renouvelées, laissant s’accroitre depuis plusieurs années la dette locative, doivent être qualifiées de graves, justifiant la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

o PRONONCER la résiliation judiciaire du bail civil du 30 novembre 2000 consenti à la société DIDASCALEE pour retards systématiques et impayés réitérés des loyers et charges ;

Sur la créance locative :

o JUGER que le loyer hors taxes mensuel est, pour la période litigieuse de 841,73 €, et la provision mensuelle pour charges est de 40 € ;

o CONDAMNER la société DIDASCALEE à payer à Messieurs [Q] et [A] [C] la somme de 22.248,06 €, au titre de sa dette locative (arrêtée au 10 septembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 date de la sommation de payer les loyers, avec capitalisation, conformément à l’article 1153 al.1 du Code civil ;

o DEBOUTER la société DIDASCALEE de sa demande de désignation d’un expert judiciaire ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SARL DIDASCALEE de sa demande de délai de paiement de 12 mois ;

— JUGER que le locataire manque à ses obligations de loyauté et de bonne foi ne s’acquittant pas de ses obligations locatives ;

— JUGER la société DIDASCALLE sans droit ni titre ;

— CONDAMNER la société DIDASCALEE à payer à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle de 881,73 € jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— ORDONNER l’expulsion de la société DIDASCALEE des lieux qu’elle occupe au [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier se besoin était ;

— AUTORISER les requérants à séquestrer les meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls du Preneur ;

— CONDAMNER la société DIDASCALEE à verser aux requérants la somme de 3.000 € en réparation de son manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du bail, à son obligation de loyauté contractuelle et en réparation du préjudice résultant de son résistance fautive à refuser de payer les loyers et charges depuis le 1er février 2020 ;

— CONDAMNER la société DIDASCALEE à payer à Messieurs [Q] et [A] [C] la somme de 8.000 au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens, frais de poursuite et débours dont distraction au profit de Maître Philippe PERICAUD conformément à l’article 699 du CPC ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle fera droit aux prétentions de Messieurs [Q] et [A] [C]. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, la société Didascalee demande au tribunal de :

« – De prendre acte de ce que la société DIDASCALEE est favorable, compte tenu du contexte particulier de ce dossier, à la mise en place d’une mesure de médiation judiciaire ou conventionnelle avant que le Magistrat ne statue,

— D’ordonner cette mesure,

— De qualifier le contrat du 30 novembre 2000 de bail soumis au statut des baux commerciaux,

— De débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes faute par eux de démontrer l’existence d’une créance déterminée,

Subsidiairement,

— D’ordonner une expertise en désignant tout expert pour fournir notamment au Tribunal les éléments permettant de chiffrer le compte des sommes dues entre les parties depuis période non prescrite, de se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— De dire que l’expert devra prendre en compte l’imputation par compensation des prélèvements faits par le bailleur au moyen de la carte bancaire de la société preneuse, compensation proposée par [A] [C] en 2020,

A titre subsidiaire,

— De dire et juger que la société DIDASCALEE est créancière de la somme de 856 €,

— De débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes infondées,

Plus subsidiairement encore,

— D’accorder un délai de 12 mois à la société DIDASCALEE pour s’acquitter de sa dette, sachant qu’à ce jour, elle est indéterminée,

— De dire n’y avoir lieu à expulsion au vu des délais ainsi accordés,

En tout état de cause,

— De condamner Monsieur [A] [C] à payer à la société DIDASCALEE la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des divers préjudices qu’elle a subis du fait de ses manœuvres délictuelles,

— De débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes irrecevables et mal fondées, notamment de dommages-intérêts et d’article 700,

— De les condamner au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 20 janvier 2026, mise en délibéré au 2 avril 2026 et prorogée à ce jour, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de médiation de la société Didascalee

La société Didascalee expose que les circonstances particulières de conclusion du contrat, les relations amicales ayant lié les parties jusqu’à un abus de confiance commis par M. [A] [C] au préjudice de la société, permettent de penser que le différend peut être résolu par la médiation, en dehors d’un processus judiciaire ; qu’elle est favorable à une telle mesure avant que le juge ne statue.

Les consorts [C] soutiennent que la société Didascalee a déjà usé de moyens pour faire durer la procédure et repousser la résiliation du bail ; qu’il s’agit d’une manœuvre dilatoire alors qu’il n’existe plus de relation d’amitié entre les parties et qu’aucune solution amiable n’est susceptible d’émerger.

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile “Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.”

Aux termes de l’article 1533 du même code “Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu=il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. “

En l’espèce, au regard du refus exprimé par les consorts [C] pour une mesure de médiation, la médiation ne peut, en l’état, être ordonnée. Il n’apparait, en outre, pas opportun d’ordonner une injonction au stade du jugement compte tenu de la durée de la procédure déjà écoulée. Il est cependant rappelé aux parties qu’à tout moment elles peuvent recourir à une mesure de médiation conventionnelle afin de parvenir à une résolution amiable de leur litige.

En conséquence, la demande de la société Didascalee visant à ordonner une mesure de médiation judiciaire avant le jugement sera rejetée.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les parties

Les consorts [C] soutiennent que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros de la société Didascalee, en réparation d’un préjudice résultant de prétendus abus de confiance et fraudes à la carte bancaire commis par M. [A] [C], est à la fois irrecevable et mal fondée en ce qu’il s’agit d’infractions pénales qui ne relèvent pas de la compétence de la présente juridiction.

Ils soutiennent par ailleurs que la demande de requalification du bail civil du 30 novembre 2020 en bail commercial est prescrite en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, en ce qu’elle aurait dû être introduite dans un délai de deux ans à compter du bail.

La société Didascalee ne développe pas de moyen en réponse à la prescription soulevée. Elle soutient cependant, à titre subsidiaire, qu’une partie de la dette locative réclamée par les bailleurs, correspondant à un solde dû au 30 novembre 2020 à hauteur de 7.935,57 euros, est prescrite, sans plus de précision sur cette prescription.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les fins de non-recevoir soulevées par chacune des parties devant le tribunal saisi au fond auraient dû être soulevée, à peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état, par application des dispositions de l’article 789 susvisé, l’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

En conséquence, les fins de non-recevoir tirées de l’incompétence et de la prescription, non soulevées dans le cadre d’un incident de la mise en état, sont irrecevables devant le tribunal.

Sur la demande de qualification du contrat de location en bail commercial

La société Didascalee soutient qu’il a été précédemment jugé que le contrat de bail ne portait pas sur une habitation et ne relevait pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ou des dispositions du code civil ; que le bail pouvant être qualifié de bail de courte durée dit « dérogatoire », à l’expiration de sa durée initiale ou au maximum de 2 ans, il s’est nécessairement nové en bail commercial qui se proroge aux clauses et conditions du bail initial au-delà d’une durée de 9 ans ; que le contrat relève du champ d’application du statut des baux commerciaux et n’a jamais été mis en conformité avec les dispositions de la loi Pinel.

Les consorts [C] soutiennent que les parties sont liées par un bail civil ; qu’au regard du formulaire utilisé, de l’absence de mention ou de mécanisme relevant des baux commerciaux, les parties ont manifestement entendu ne pas se soumettre aux statuts des baux commerciaux ; qu’en l’absence de bail dérogatoire, il ne peut y avoir novation en bail commercial

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que lui ont donné les parties.

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».

Il résulte de cette disposition que le statut des baux commerciaux s’applique, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce dans sa version antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local […] ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont conclu le 30 novembre 2000 un « Contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 », avec la mention « Liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi », ayant pour objet la mise à disposition à la société Didascalee d’une boutique avec arrière-boutique située au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Un paragraphe « Régime juridique » du formulaire de contrat précise « Le présent contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil relatives aux baux d’immeubles à usage d’habitation, et le cas échéant, par les articles L. 632-1 et suivants du C.C.H. pour le bailleur qui loue de manière habituelle plus de quatre logements meublés et dont le logement constitue la résidence principale du locataire […] ».

Le bail est stipulé pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et par périodes d’un an, faute de congé préalable et il n’est pas fait mention d’une activité exercée par la société Didascalee dans les locaux.

Les stipulations contractuelles ne révèlent pas la volonté des parties de soumettre le contrat de location au statut des baux commerciaux, ni d’y déroger expressément par la durée du bail. Au contraire, les stipulations succinctes du contrat manifestent la volonté des parties de conclure un bail soumis aux dispositions du code civil, pour l’exercice d’une activité professionnelle de la société Didascalee.

L’application du statut des baux commerciaux ne ressort pas de la volonté des parties exprimée dans le contrat de location et la société Didascalee se borne à en revendiquer l’application du fait de la poursuite dans le temps du bail initial. La qualification de bail dérogatoire suppose, néanmoins, que les conditions du bail commercial soient réunies, à savoir l’existence d’un local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, c’est-à-dire une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour laquelle le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

La société Didascalee, sur laquelle pèse la charge de la preuve de ses prétentions, ne rapporte pas la preuve des conditions d’application du bail dérogatoire auquel le statut des baux commerciaux serait devenu applicable par l’effet de la durée du contrat, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce. Si la société Didascalee est bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bail, elle ne développe aucun moyen relatif à l’activité exercée dans les locaux, à l’existence d’une clientèle propre et à son autonomie de gestion, permettant au tribunal d’apprécier l’existence d’un fonds de commerce dans les locaux donnés à bail.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande visant à qualifier le contrat de bail commercial.

Sur la fin du bail

Les consorts [C] exposent :

— que le loyer mensuel est de 841,73 euros hors charges depuis un avenant au bail de 2013, outre une provision pour charges de 40 euros par mois, soit un total de 881,73 euros par mois ; que c’est à tort que la société locataire soutient que le loyer serait de 643,66 euros HC par mois, alors qu’elle réglait déjà le loyer de 841,73 euros avant la période litigieuse qui a débuté au 1er janvier 2020 ; que la sommation de payer du 25 juin 2021 qui fait état du loyer de 841,73 euros n’a pas été contestée sur ce point ;

— que la société Didascalee ne peut se prévaloir d’aucun accord avec M. [A] [C] de compensation des loyers avec une prétendue fraude à la carte bleue de la société, un tel accord ayant nécessité l’accord des deux frères coindivisaires ; que ce prétendu accord n’existe pas, M. [Q] [C] n’ayant jamais accepté un tel accord ; que les achats réalisés par M. [A] [C] avec la carte bleue de la société étaient autorisés par le dirigeant de la société en rétribution de l’emploi non déclaré de M. [C] dans la société ;

— que la sommation de payer du 21 juin 2021 pour un montant de 12.571,41 euros au titre des 12 mois de loyer de l’année 2020 et de plusieurs mois de loyer de l’année 2021 n’a fait l’objet d’aucun règlement ; que les autres mois de l’année 2021 et les années suivantes ont fait l’objet de règlements partiels et irréguliers, de sorte que la dette a atteint la somme de 22.248,06 euros au 10 septembre 2024 ;

— que la locataire ne peut contester que des charges sont dues tel que stipulé dans le contrat et que les bailleurs ont justifié des charges récupérables ; que le montant des charges est supérieur aux provisions qui étaient dues de sorte que la locataire n’est pas créancière d’une régularisation de charges ; que le bail litigieux étant un bail civil, la locataire ne peut tirer argument du défaut de conformité avec la loi Pinel pour s’exonérer des charges ;

— que la demande d’expertise judiciaire n’est pas justifiée en ce que le loyer HT pour la période litigieuse est incontestablement de 841,73 € HT/mois et 40 €/mois de charge ; qu’il n’y a pas lieu de faire les comptes entre les parties par voie d’expert au titre de l’imputation sur la dette locative des paiements faits par M. [A] [C] au moyen de la carte bancaire de la société preneuse, dans la mesure où il n’est pas justifié d’un accord de compensation opposable aux bailleurs ;

— qu’en application de l’article 1184 ancien du code civil, le tribunal constatera l’acquisition de la clause résolutoire au regard de la sommation de payer du 21 juin 2021 restée infructueuse ;

— qu’à titre subsidiaire, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail au regard des manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de paiement des loyers.

La société Didascalee fait soutenir :

— que le dirigeant de la société et M. [A] [C] ont entretenu des relations amicales et de confiance ; que M. [A] [C] avait pu avoir accès à la carte bancaire professionnelle de la société et avait eu connaissance, pour le règlement de certaines factures, de ses codes d’accès ; que le dirigeant de la société a découvert que M. [A] [C] avait utilisé la carte de crédit de sa société pour effectuer des dépenses personnelles, notamment pour acquérir des jeux et options de jeux, ce qu’il a reconnu ; que c’est à la suite de la découverte de cet abus de confiance qu’en 2020, et en accord avec M. [A] [C], la société a cessé de régler son loyer pour procéder à une compensation, avant de reprendre des règlements de 643,66 euros par mois à compter d’avril 2021 ;

— qu’il ne peut être fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire en ce que le bail ne comporte pas de clause résolutoire et la sommation du 25 juin 2021 n’est pas un commandement de payer mais une simple sommation ;

— que le décompte locatif est contesté en ce que le loyer initial figurant dans le bail est de 731,76 euros par mois, que la clause d’indexation est nulle car non conforme au décret du 30 septembre 1953 ; que la dette de loyer est donc indéterminée à ce jour ; qu’aucun avenant au bail n’a jamais été communiqué ; que les échanges de mail de 2013 ne constituent pas un avenant au bail ; que pour prouver sa bonne foi elle a réalisé un virement de 10.000 euros en janvier 2025 ;

— qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue depuis son entrée dans les lieux ; que ce n’est que le 5 juin 2024 que les bailleurs ont versé des régularisations de charges de 2020 à 2023 ; que les pièces produites ne permettent pas de vérifier les calculs de charges qui lui sont appliqués en l’absence de ventilation ; que l’absence de régularisation entraine l’obligation de restituer les charges ; que le bail ne comporte aucune clause permettant de déterminer les charges imputables au locataire ;

— que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de bail seront rejetées en ce qu’elles sont infondées et indéterminées ;

— qu’à titre subsidiaire, il y a lieu d’ordonner une expertise pour faire les comptes entre les parties ;

— qu’en cas de condamnation à paiement, les loyers et charges doivent être calculés selon les termes du bail, soit à hauteur de 731,76 euros et 40 euros de provisions sur charges ; que la somme de 7.935,57 euros au titre du solde dû au 30 novembre 2020 n’est pas justifiée et couverte par la prescription de sorte qu’elle doit être déduite ; qu’à l’issue de son règlement effectué en janvier 2025, elle n’est plus débitrice mais créditrice à hauteur de 856 euros.

*Sur l’existence d’une dette locative

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail du 30 novembre 2000 stipule un loyer mensuel de 4.800 francs (731,76 euros), outre 200 francs au titre des charges mensuelles, soit un total de 5.000 francs par mois (762,25 euros). Il est précisé que le loyer sera révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence (indice du coût de la construction) du 2ème trimestre de l’année 2000 de valeur 1079,25.

Il est constant qu’aucune révision du loyer n’a été pratiquée. Toutefois, les bailleurs justifient des éléments suivants :

— trois confirmations de virements réalisés à leur profit par la société Didascalee le 5 août 2013, pour un montant de 881,37 euros chacun, intitulés « Loyers mai 2013 », « Loyers juin 2013 », « Loyers juillet 2013 »,

— un échange de courriers électroniques entre le gérant de la société Didascalee et M. [Q] [C] concernant les virements des loyers des 2ème et 3ème trimestres 2019 ainsi que le loyer d’octobre 2019, dans lesquels le gérant de la société indique avoir procédé à des virements de 2.645,19 euros au titre des trimestres et 881,73 euros au titre du loyer d’octobre 2019.

Il résulte de ces éléments que le loyer payé par la société Didascalee en 2013 et en 2019 est bien un loyer de 881,73 euros mensuel, charges comprises, et non pas un loyer de 771,76 euros mensuel tel que prévu dans le bail initial.

Bien que les parties ne produisent pas d’avenant au bail, il est établi par les justificatifs de paiements que le loyer a été réévalué en cours de bail et que la société Didascalee s’est volontairement acquittée d’un loyer mensuel de 881,73 euros. L’absence de formalisation d’un avenant au bail peut s’expliquer par les liens d’amitiés ayant uni [Y] [C] puis ses enfants et le gérant de la société Didascalee, ainsi que rappelé par chacune des parties.

La société Didascalee justifie avoir établi un dossier de fraude à l’usage de la carte bleue de la société aux termes d’échanges de courriers électroniques avec son conseiller bancaire en juin 2020, fraude estimée à un montant de 6.078,91 euros en 2019. Il ressort des échanges de SMS entre le gérant de la société et M. [A] [C] que ce-dernier a été autorisé à faire des achats personnels sur le compte de la société Didascalee à une certaine époque, mais qu’il a reconnu avoir également fait des achats sans y être autorisé par le gérant de la société.

Par SMS du 26 février 2021, le gérant de la société Didascalee écrit à M. [A] [C] « c’est Didascalee qui a été lésé et a retenu par compensation 14 mois de loyers ; c’est une estimation des dommages qui sans plus d’information de ta part sont supérieurs ou moindre ; je reprendrai à compter de mars le versement des loyers du 9 ». La société locataire reconnait ainsi avoir interrompu le paiement des loyers 2020-2021, en réparation des préjudices qu’elle estimait avoir subi du fait du comportement de M. [A] [C].

Le décompte locatif produit par les bailleurs fait apparaitre une interruption des paiements de loyers à compter de l’échéance de février 2020, jusqu’à l’échéance d’avril 2021, date à laquelle les paiements ont repris mais seulement à hauteur de 643,66 euros, montant qui ne correspond ni au loyer initial du bail, ni au loyer antérieur à l’interruption de paiement. Ce décompte corrobore le message adressé par le gérant de la société Didascalee à M. [A] [C], de sorte qu’il est établi et reconnu le défaut de paiement délibéré des loyers et charges pendant plus de 12 mois.

La société Didascalee ne justifie cependant d’aucun accord de compensation intervenu entre la société et les bailleurs. Il ressort au contraire du SMS cité que la compensation a été effectuée d’office par la locataire, sans accord des bailleurs indivis.

S’agissant des charges, la société Didascalee conteste devoir payer des charges au motif qu’elles n’auraient pas été régularisées et devraient être remboursées.

Toutefois, les moyens relatifs à la non-conformité des stipulations contractuelles au statut des baux commerciaux sont inopérants.

Le contrat de bail prévoit des « charges mensuelles » de 200 francs mais il n’est pas stipulé qu’il s’agit de « provisions », ni que les charges donneront lieu à régularisation. La société Didascalee soutient n’avoir jamais reçu de régularisations de charges avant la présente procédure.

Il résulte de ces stipulations contractuelles et de leur application dans le temps que les charges mensuelles s’entendent d’un forfait et non de provisions à régulariser. Contrairement à ce que soutient la société Didascalee, les charges sont dues en application des stipulations contractuelles mais il n’y a pas lieu pour les bailleurs de demander le paiement d’un complément au titre de régularisations pour les années 2020-2023, au regard du forfait convenu et appliqué pendant plusieurs années.

Au regard de ces éléments et du décompte locatif produit par les bailleurs, la société Didascalee est débitrice au 31 mai 2024 de la somme de 22.621,14 euros. Il y a lieu de la condamner au paiement de cette somme en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 sur la somme de 12.571,41 euros et à compter du présent jugement pour le reste.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, il y a lieu de la prononcer.

Les montants dus au titre du contrat de bail étant suffisamment établis et en l’absence d’accord de compensation avec toute autre somme, la demande de désignation d’un expert sera rejetée comme étant injustifiée.

*Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au tribunal d’apprécier souverainement si l’inexécution a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties ne contient pas de clause résolutoire, de sorte que les consorts [C] ne peuvent solliciter l’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance de la sommation de payer du 25 juin 2021.

Il est établi que la société Didascalee a délibérément interrompu les paiements des loyers et des charges pendant plus de 12 mois pour se dédommager du préjudice qu’elle estimait avoir subi du fait du comportement d’un des bailleurs indivis, sans que l’autre bailleur indivis n’ait de responsabilité dans les faits reprochés, sans accord entre les parties pour une telle compensation et en l’absence de connexité entre les créances alléguées.

Après avoir procédé unilatéralement à cette compensation, elle n’a repris les paiements que partiellement, creusant la dette locative, malgré l’introduction de la présente instance.

Au regard de ces éléments, les manquements répétés à l’obligation de paiement des loyers de la société Didascalee, obligation essentielle du contrat de bail, sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat à la date du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Didascalee, ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées dans le dispositif. Le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

La société Didascalee sera également redevable à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au dernier loyer charges comprises.

*Sur la demande de délais

La société Didascalee soutient que compte tenu de l’ancienneté de l’occupation des locaux, il convient de lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette et de dire n’y avoir lieu à expulsion au vu des délais ; qu’étant très exposée dans des investissements en Algérie, elle a subi de lourdes pertes et connaît des difficultés qui justifient des délais.

Les consorts [C] exposent que la société Didascalee a une activité d’investisseur immobilier qui dégage un chiffre d’affaires régulier ; qu’elle a déjà bénéficié de délais de paiement suffisants pour s’acquitter de sa dette et ne justifie pas sa demande de délais ; que les bailleurs sont des particuliers, dont l’un est porteur d’un handicap, et que la dette locative leur cause un préjudice alors qu’ils n’ont pas vocation à assurer la trésorerie de la locataire.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la société Didascalee ne justifie pas de ses difficultés financières et sa bonne foi ne ressort pas des débats au regard de sa décision de suspendre et de réduire les paiements des loyers unilatéralement.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande des bailleurs

Les consorts [C] exposent que la société Didascalee commet un manquement à son obligation de loyauté et d’exécution de bonne foi en ce qu’elle s’obstine à ne pas honorer ses loyers et au regard de son absence de proposition amiable pour régulariser sa dette depuis 4 ans ; qu’outre son manquement à l’obligation de bonne foi, elle fait preuve de résistance abusive dans le règlement des loyers ; qu’elle a contraint les bailleurs à devoir s’expliquer sur ses propres procédés douteux de rémunération d’un des copropriétaires par le biais de cadeaux, alors que l’autre copropriétaire était étranger à ces arrangements ; que les bailleurs subissent une forme de chantage au dépôt de plainte pour abus de confiance et fraude à la carte bleue de la part d’un « ami de la famille » alors que l’un d’eux a été victime de travail dissimulé ; que cette attitude excède la résistance usuelle d’un défendeur à un procès et leur cause un préjudice qu’ils estiment à 3.000 euros.

La société Didascalee conteste toute attitude fautive à l’égard des bailleurs.

Selon l’article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il est établi que la société Didascalee a délibérément interrompu les paiements des loyers à titre de compensation des pertes qu’elle estimait avoir subi du fait de l’attitude d’un des bailleurs.

Cette attitude qui consiste à sanctionner les deux bailleurs pour une faute alléguée de l’un, sans rapport avec l’exécution du bail et sans recourir aux voies de droit qui lui étaient ouvertes, caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution contractuelle, causant un préjudice aux bailleurs au-delà du simple retard dans l’exécution de ses obligations de paiement.

En conséquence, la société Didascalee sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice.

*Sur la demande de la société Didascalee

La société Didascalee expose qu’elle a cessé de régler les loyers, après 20 ans d’occupation des locaux, puis qu’elle a minoré ses paiements, sans contestation de M. [A] [C], pour procéder à une compensation avec les opérations effectuées frauduleusement sur le compte de la société par son bailleur ; que toutes les fraudes n’ont pas été détectées mais qu’elles s’élèvent à la somme de 6.078,91 euros pour la seule année 2019 ; que la société n’a pas porté plainte contre M. [A] [C] par humanité à son égard mais qu’elle s’est trouvée contrainte de se défendre à la présente procédure, sans que les parties acceptent une médiation, ce qui lui a causé un préjudice qu’elle évalue à 15.000 euros.

Les bailleurs estiment que le tribunal n’est pas compétent pour juger d’un prétendu abus de confiance ou d’une fraude à la carte bancaire, non démontrés ; que la demande d’indemnité à hauteur de 15.000 euros est parfaitement injustifiée et sans lien avec le montant de la fraude qu’elle prétend avoir subi.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il n’appartient pas au tribunal, saisi en matière civile, de qualifier les faits pénalement pour dire si des infractions pénales sont caractérisées, il lui est en revanche loisible de statuer sur les agissements allégués sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

S’il ressort des échanges de SMS versés aux débats que M. [A] [C] aurait utilisé les moyens de paiement de la société à des fins personnelles, il apparait également qu’il y a été autorisé à une époque par le gérant de la société. En outre, la société Didascalee ne justifie d’aucune plainte pénale déposée pour les faits allégués et ne justifie pas des montants du préjudice éventuel qu’elle aurait subi.

Ainsi, la société Didascalee n’a ni démontré la faute, ni le préjudice qu’elle allègue, de sorte que sa demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Didascalee qui succombe à l’instance supportera la charge des dépens avec distraction au profit de M^e Philippe Pericaud conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la société Didascalee sera condamnée payer aux consorts [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la SARL Didascalee de sa demande visant à ordonner une mesure de médiation,

Déclare M. [A] [C] et M. [Q] [C] irrecevables en leurs fins de non-recevoir tirées de l’incompétence du tribunal pour la demande de dommages et intérêts et de la prescription de la demande en requalification du bail en bail commercial,

Déclare la SARL Didascalee irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie de la dette réclamée,

Déboute la SARL Didascalee de sa demande visant à qualifier le contrat du 30 novembre 2000 de bail commercial,

Condamne la SARL Didascalee à payer à M. [A] [C] et M. [Q] [C] la somme de 22.248,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021 sur la somme de 12.571,41 euros et à compter du présent jugement pour le reste,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés,

Déboute la SARL Didascalee de sa demande d’expertise judiciaire,

Déboute M. [A] [C] et M. [Q] [C] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Prononce la résiliation du bail à la date du présent jugement,

Déboute la SARL Didascalee de sa demande de délais de paiement,

Dit que la SARL Didascalee devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués, situés [Adresse 4] à [Localité 3], dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL Didascalee de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise M. [A] [C] et M. [Q] [C] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL Didascalee au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel charges comprises à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la SARL Didascalee à payer à M. [A] [C] et M. [Q] [C] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SARL Didascalee de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Didascalee à payer à M. [A] [C] et M. [Q] [C] la somme la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Didascalee de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Didascalee aux dépens avec distraction au profit de M^e Philippe Pericaud,

Fait et jugé à Paris le 26 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME