Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 01 FEVRIER 2024

N° RG 22/06136 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q6RM

DEMANDERESSE :

La SCI [Adresse 6], société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 841 525 728, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Maude MASCART, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [Y] [S], demeurant [Adresse 1]

défaillant

ACTE INITIAL du 23 Novembre 2022 reçu au greffe le 24 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2023, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Février 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu en date du 21 décembre 2018 par Maître [M] [G], notaire, la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE (ci-après la SCI TRAPPES) à consenti à Monsieur [L] [S] la vente, en l’état futur d’achèvement, des lots 90 et 521 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3]), moyennant le prix total de 147.867,00 euros TTC, exigible en fractions échelonnées au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Aux termes de l’acte de vente, chaque fraction du prix de vente est payable dans les 15 jours calendaires suivant la notification, par courrier électronique, de la réalisation de l’événement dont dépend son exigibilité et en cas de retard dans le paiement des sommes dues par l’acquéreur, des pénalités de retard sont dues en sus.

Par ailleurs, l’acte de vente comporte une clause résolutoire visant le défaut du paiement de l’une des échéances.

La SCI TRAPPES a procédé à des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon l’échéancier stipulé à l’acte de vente. Monsieur [L] [S] a réglé la somme totale de 103.506,90 euros mais n’a pas honoré les trois derniers appels de fonds.

Les courriers de relance en date des 8 et 22 avril 2021 étant restés sans effet, la SCI TRAPPES a mis l’acquéreur en demeure de procéder au paiement par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 octobre 2021, en vain.

la SCI TRAPPES a alors vainement convoqué Monsieur [S] afin de procéder à la livraison des biens, fixée au 16 septembre 2021, puis elle lui a fait délivrer le 15 juin 2022 un commandement de payer afin de saisie vente qui s’est également avéré infructueux.

En conséquence, par acte du 15 juillet 2022, la SCI TRAPPES a fait délivrer à Monsieur [L] [S], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les sommes suivantes :

—  14.786,70 euros au titre de l’échéance « démarrage des cloisons » ;

—  14.786,70 euros au titre de l’échéance stade « revêtement de sol » ;

—  14.786,70 euros au titre de l’échéance stade « livraison »

soit la somme totale de 44.360,10 euros en principal, outre les intérêts contractuels.

Ce commandement étant également resté infructueux, la SCI TRAPPES a, par acte extrajudiciaire délivré le 23 novembre 2022 à la personne de Monsieur [S], saisi la présente juridiction au fins de voir :

Vu les articles 1103, 1224 et suivants, 1240 et 1654 du code civil,

Vu les articles L. 261-10 et suivants, notamment les articles L. 261-13 et L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée,

Vu l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 21 décembre 2018,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 juillet 2022,

— DECLARER la SCI [Adresse 6] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 21 décembre 2018 et visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2022 ;

Ce faisant,

— PRONONCER la résolution de plein droit de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 21 décembre 2018 entre la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE et Monsieur [L] [S], reçue à l’Etude de Maître [M] [G] ;

A défaut,

— PRONONCER la résiliation de la vente aux torts exclusifs de Monsieur [L] [S], en application des articles 1224 et suivants et 1654 du code civil ;

Portant sur les biens ci-après désignés :

Dans un ensemble immobilier en volumes en cours d’édification situé à [Adresse 5] :

Figurant au cadastre de ladite Commune sous les références suivantes :

Section

N°

Lieudit

Surface

BE

92

[Adresse 5]

00 ha 65 a 64 ca

Les lots de copropriété ci-après :

Lot numéro quatre-vingt-dix (90) :

Un appartement n°342 de deux pièces principales, situé au 4ème étage du bâtiment « 1/2/3 », hall 3, escalier 3, ascenseur 3, comprenant : Entrée, séjour/cuisine, une chambre, salle de bains avec water closet. Et les quatre cent quatre-vingt-un /cent millièmes (481 /100000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro cinq cent vingt et un (521) :

Un emplacement de parking extérieur sous pergolas n°110. Et les vingt-huit /cent millièmes (28 /100000 èmes) des parties communes générales.

De l’état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [F] [U], notaire à [Localité 4], le 13 décembre 2018, publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1.

— CONDAMNER Monsieur [L] [S] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 8.714,30 euros au titre des pénalités contractuelles de retard, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2022 ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [S] à verser à la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE la somme de 14.867,70 euros au titre de la clause pénale prévue dans l’acte authentique de vente du 21 décembre 2018 en cas de résolution de la vente imputable à Monsieur [L] [S] ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [S] à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 604,50 euros au titre des frais d’huissier engagés pour le recouvrement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER Monsieur [L] [S] à verser à la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [S] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, les frais de publication de l’assignation, les frais nécessaires à l’exécution du jugement à intervenir, ainsi qu’à sa publication.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023. L’affaire a été plaidée le 6 mars 2023 et a été mise en délibéré au 30 mai 2023 par mise à disposition au greffe.

Par jugement rendu le 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,

— ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre à la SCI [Adresse 6] de produire le justificatif de la publication de l’assignation délivrée le 23 novembre 2022 au service de la publicité foncière,

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 25 septembre 2023,

— réservé les dépens.

Monsieur [L] [S], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse, constituant ses uniques écritures, quant à l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été renvoyé à l’audience de plaidoiries du 4 décembre 2023 et a été mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clôture

Il convient de dire que la clôture est fixée au jour des plaidoiries.

Sur la publication de l’assignation au Service de la Publicité Foncière

Aux termes de l’article 30-5°du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, la SCI TRAPPES justifie, par la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité, avoir procédé à la publication de l’assignation ayant introduit la présente instance au Service de la Publicité Foncière le 27 février 2023 sous le volume 7804P02 2023 P N°6050.

Elle doit donc être déclarée recevable en ses demandes.

Sur la résolution de la vente

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI TRAPPES expose qu’elle a fait délivrer à l’acquéreur un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de vente en date du 15 juillet 2022. Elle indique que Monsieur [L] [S] n’a pas procédé au règlement des sommes dues dans le délai d’un mois à compter de la signification de ce commandement de payer, de sorte que la vente est résolue de plein droit.

***

Selon l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

L’article L. 261-13, alinéa 1er, du code de la construction et de l’habitation dispose que nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI TRAPPES a fait délivrer à Monsieur [L] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, daté du 15 juillet 2022, portant sur une somme de 44.360,10 euros à titre principal, outre les pénalités contractuelles.

Ce commandement de payer vise expressément la clause résolutoire stipulée à l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, rédigée comme suit :

« Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance :

En outre, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au VENDEUR, un mois après commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l’ACQUEREUR en indiquant l’intention du VENDEUR de se prévaloir de présente clause.

La résolution serait constatée par simple ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Par application de l’article L. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, l’ACQUEREUR pourra pendant le délai d’un mois ci-dessus prévu, demander en justice, l’octroi d’un délai supplémentaire conformément l’article 1244 du code civil.

Pendant le cours des délais qui seraient judiciairement octroyés à l’ACQUEREUR dans les conditions prévues à l’article 1244 du code civil, les effets de la clause de résolution de plein droit ci-dessus contenue seraient suspendus.

Cette clause serait réputée n’avoir jamais joué, si l’ACQUEREUR se libérait dans les conditions déterminées par le juge. »

Monsieur [L] [S] ne prétendant pas s’être acquitté des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai d’un mois prévu, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et en conséquence de prononcer la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue entre la SCI TRAPPES et Monsieur [L] [S] le 21 décembre 2018.

* Sur les restitutions

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution met fin aux contrats et que les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il est de principe que lorsque l’annulation d’un contrat est demandée, peu importe que les restitutions aient été expressément demandées, dès lors que la remise des choses dans le même état qu’avant la vente est une conséquence légale de cette annulation.

L’article 1352-6 du code civil dispose que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

L’article 1352-7 du code civil précise que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, il ressort d’un courrier du 23 mars 2021 adressé par la SCI TRAPPES à Monsieur [L] [S] que ce dernier a réglé la somme globale de 103.506,90 euros au fur et à mesure de l’avancement des travaux et des appels de fonds y afférents.

La SCI TRAPPES devra donc restituer à Monsieur [L] [S], du fait de la résolution de la vente, la somme de 103.506,90 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de demande de restitution.

Sur les demandes au titre des pénalités contractuelles

La SCI TRAPPES sollicite la condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement des sommes de :

14.867,70 euros au titre de la résolution du contrat,8.714,30 euros à titre des retards de paiement.

***

Selon l’article L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix.

En l’espèce, la clause « Indemnité forfaitaire en cas de résolution » insérée dans l’acte authentique de vente prévoit que :

« En cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente, pour quelque cause que ce soit, la partie à laquelle cette résolution serait imputable, sera redevable envers l’autre, d’une indemnité égale à 10 % du prix.

Malgré cette convention, il sera toujours possible à la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi. »

En suite de la résolution de la vente, il y a lieu de faire application de de la clause pénale stipulée au contrat de vente.

Monsieur [L] [S] sera donc condamné à payer à la SCI TRAPPES la somme de 14.786,70 euros, correspondant à 10 % du prix de vente de 147.867 euros.

En revanche, le contrat étant résolu, il n’y a pas lieu de faire application des stipulations contractuelles prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement.

Dès lors, la SCI TRAPPES sera déboutée de sa demande de paiement au titre des pénalités contractuelles.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais d’huissier

Les frais d’exécution forcée incombant légalement au débiteur en application de l’article 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu à condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 604,50 euros au titre des frais d’huissier exposés pour le recouvrement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [L] [S] succombant à la présente instance, il sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront les frais du commandement et de publication de l’assignation et du jugement en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [S] sera également condamné à payer à la SCI TRAPPES la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les nouvelles dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que la clôture est fixée à la date des plaidoiries,

DECLARE la SCI [Adresse 6] recevable en ses demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

PRONONCE la résolution de plein droit de la vente en l’état futur d’achèvement conclue suivant acte authentique en date du 21 décembre 2018 entre la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE et Monsieur [L] [S],

ORDONNE à la SCI [Adresse 6] de restituer à Monsieur [L] [S] la somme de 103.506,90 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE une somme de 14.786,70 euros à titre de clause pénale,

DEBOUTE la SCI [Adresse 6] de sa demande en paiement au titre des pénalités de retard,

DIT n’y avoir lieu condamnation de Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 604,50 euros au titre des frais d’huissier exposés pour le recouvrement,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] au paiement des dépens, lesquels comprendront les frais du commandement et de publication de l’assignation et du jugement,

CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SCI TRAPPES RUE JEAN MACE une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI [Adresse 6] du surplus de ses demandes,

ORDONNE la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière de [Localité 7],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 01 FEVRIER 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT