TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/07033 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVAE

Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La société C.S.F., société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CAEN sous le numéro 440 283 752 dont le siège social est situé [Adresse 32] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

locataire de locaux à usage commercial situés [Adresse 13],

représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE

La société HALION, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 344 781 505 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gina MARUANI de la SCP JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame Virginie BRUN, Greffier lors des débats.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 26 Juin 2025, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2012, la société HALION a donné à bail commercial en renouvellement à la société CSF divers locaux situés [Adresse 12] à [Localité 28] (78), à destination de supermarché, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel de 313.011,20 € en principal.

Le 27 janvier 2021, la société HALION a fait signifier à la société CSF un congé pour le 30 septembre 2021 et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 342.627 € en principal. Par courrier en réponse du 10 mars 2021, la société CSF a accepté le principe du renouvellement au 1er octobre 2021 mais a contesté le montant du loyer proposé, faisant une contre-offre à hauteur de 280.000 € par an.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société HALION un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 4 septembre 2023, la société CSF l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 27 octobre 2023, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 29]

Par jugement du 23 janvier 2024, la présente juridiction a :

— constaté le renouvellement au 1er octobre 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 12] à [Localité 28] (78);

— dit que le montant du loyer du bail renouvelé est soumis au plafond indiciaire de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail

renouvelé :

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [T] [L],

— fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

— réservé les dépens ;

— sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 9 décembre 2024.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société HALION par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 2 mai 2025, la société C.S.F. demande au juge des loyers commerciaux :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes de 239.000 € (deux-cent-trente-neuf mille euros) ;

— juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

— juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant à la société C.S.F. d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ;

— condamner la société HALION à payer la somme de 10.000 €, au profit de la société C.S.F., au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société HALION aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

— débouter la société HALION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le plafond indiciaire est de 344.297,78 € HT/an mais la valeur locative est très sensiblement inférieure à ce plafond,

— l’amplitude horaire n’est pas un des critères d’appréciation de la valeur locative,

— la vaste majorité des supermarchés alimentaires d’Ile-de-France et des termes de comparaison exploitent leurs locaux sur des horaires relativement comparables,

— le bailleur n’est pas l’associé du preneur,

— les équipements des locaux sont relativement standards,

— elle ne conteste pas les surfaces utiles et pondérées retenues par l’expert à hauteur de 1128,50 m²P,

— elle n’a pas tronqué le rapport d’expertise,

— elle consent à s’en rapporter à l’estimation de M. [L] concernant le prix unitaire de 260 €/m²P ainsi que le montant de 800 € HT/an pour l’emplacement de stationnement en sous-sol,

— compte tenu de son caractère peu valorisant, l’activité spécifique de supermarché implique une comparaison avec d’autres supermarchés, à l’exclusion d’autres activités,

— la référence MONOPRIX (20/12/2018) de [Localité 24] n’est pas pertinente, puisqu’il n’est pas uniquement question d’un supermarché alimentaire, mais également d’un magasin d’équipement de la personne (cf. « chaussures, parfumerie, prêt-à-porter »),

— il en va de même des références ZODIO (11/12/2019) et DECATHLON (30/06/2020), qui n’ont rien à voir avec l’activité de supermarché,

— certains locaux présentent une surface significativement plus petite que celle des locaux litigieux,

— pour autant, les 4 dernières références plus petites présentent des prix unitaires (entre 238 € et 294 €/m²MS) qui démontrent que l’estimation de

M. [L] à 260 €/m²MS n’est pas sous-évaluée, loin s’en faut,

— concernant la référence FRANPRIX d'[Localité 16], celle-ci est inexploitable s’agissant d’un renouvellement à la valeur locative de marché avec un loyer plancher égal au dernier loyer exigible donc indexé,

— en toute hypothèse, cette référence FRANPRIX (01/07/2022) est postérieure à la date du renouvellement de l’espèce (01/10/2021), ce qui exclut définitivement sa prise en compte au cas présent,

— rien ne justifie le prix de 305 m²MS revendiqué par la SCI HALION,

— l’expert a lui-même recueilli plusieurs références issues de magasins [Adresse 18], outre de nombreuses références issues d’autres supermarchés (21 au total),

— il n’existe qu’un seul CARREFOUR MARKET à [Localité 28] et les autres magasins [Adresse 18] exploités dans d’autres communes ne seraient pas nécessairement plus pertinents, en termes de situation et de date de fixation, que ceux déjà aux débats et, d’une manière générale, que les nombreuses références de grandes surfaces alimentaires recueillies par l’expert judiciaire,

— la SCI HALION s’abstient de communiquer le rapport qu’elle a à l’évidence diligenté auprès du cabinet [W],

— la mise à la charge du locataire de la taxe foncière justifie une minoration de la valeur locative,

— le transfert des travaux de mise aux normes imposés par l’administration constitue un transfert de charge dit « exorbitant » en ce que ces travaux pèsent en principe sur le seul bailleur dès lors qu’ils relèvent de son obligation essentielle de délivrance,

— cette clause justifie une minoration de la valeur locative, conformément à l’article R.145-8 du Code de commerce, ainsi qu’il résulte d’une jurisprudence constante,

— compte tenu des usages en la matière, il y a lieu d’appliquer un abattement de 5% sur la valeur locative,

— l’expert n’a absolument pas « constaté sur place que le Preneur n’avait réalisé aucun travaux de mise aux normes imposés par l’administration »,

— une charge exorbitante, et tout particulièrement le transfert des mises aux normes, pèse objectivement sur le prix du bail, et implique un abattement indépendamment de sa mise en œuvre effective,

— le refacturation des charges de copropriété constitue un transfert de charges exorbitant au sens de l’article R.145-8 justifiant un abattement sur la valeur locative,

— ce transfert de charges justifie un abattement d’au minimum 3% sur la valeur locative,

— les experts n’ont pas systématiquement accès aux baux des éléments de comparaison,

— de ce fait, elle ne peut pas avoir accès à des informations dont les experts eux-mêmes ne disposent pas,

— la jurisprudence dominante considère que le contenu obligationnel des éléments de comparaison est indifférent pour l’application des correctifs de la valeur locative sur le fondement de l’article R.145-8 du Code de commerce,

— selon la 3e chambre civile de la Cour de cassation, les charges dites

« exorbitantes » du droit commun justifient une minoration de la valeur locative indépendamment des éléments de comparaison, c’est-à-dire même si ces derniers imputent les mêmes charges au preneur,

— la problématique de « charge de la preuve » élevée par la SCI HALION est donc sans objet, puisqu’en réalité, le contenu obligationnel des éléments de comparaison est purement et simplement indifférent,

— le bail confère au bailleur un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail du preneur qui justifie un abattement de 4 % de la valeur locative,

— elle ne remet pas en cause la majoration de 1 % proposé par l’expert au titre des « casiers Drive »,

— le chiffre d’affaires du preneur « ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative »,

— le bail autorise la sous-location et la cession du bail, mais uniquement aux sociétés contrôlées par la société C.S.F. (filiales),

— une telle majoration ne se justifie pas au vu de la jurisprudence la plus récente en matière de supermarchés,

— les seules « dispositions légales » qui empêchent le loyer du bail renouvelé de rétroagir à la date du renouvellement sont celles des articles R.145-21 et L.145-11 du Code de commerce,

— l’article L.145-11 s’applique exclusivement aux demandes formées par le bailleur, et non aux demandes du preneur,

— la règle est donc claire : lorsque le loyer de renouvellement est fixé, à la demande du preneur, à un niveau inférieur au loyer du bail expiré (et a fortiori au plafond indiciaire), ledit loyer prend effet rétroactivement à la date du renouvellement.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société C.S.F. par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 1er avril 2025, la société HALION demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que les demandes du preneur sont mal fondées et en conséquence les rejeter,

— juger que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2021 sur la base du loyer plafonné, soit la somme de 344.297,78 € HT-HC/an,

— condamner le preneur, demandeur à l’instance, au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens, en sa qualité de demandeur.

Elle fait valoir que :

— le bail contient des stipulations extrêmement favorables au preneur :

* dès l’origine, les réparations de l’article 606 restaient au seul Bailleur,

* le Preneur disposait d’une relative liberté à l’effet de réaliser ses travaux à l’exception de ceux touchant au gros œuvre,

* le Bailleur ne peut exiger en fin de bail la remise des locaux loués dans leur état primitif, pour les travaux qu’il aurait autorisés,

* le Locataire peut céder son droit au bail à une société apparentée,

* Le Preneur dispose d’une clause de non-concurrence de la part du Bailleur et disposait, avant la loi Pinel, d’un droit de préférence sur la vente des murs en tout ou partie, avec comme exceptions les sociétés contrôlées,

— la valeur unitaire de 260 €/m2P n’est pas conforme aux éléments de référence, fournis par l’Expert aux termes de son rapport,

— des pages sont tronquées concernant les références dans la communication des pièces du Preneur,

— les locaux se situent dans une zone essentiellement résidentielle, et disposent d’une excellente accessibilité, d’une attraction particulière, du fait du centre commercial mitoyen, et d’une activité monopolistique du secteur,

— il n’existe pas de concurrence immédiate à cette grande surface qui, en conséquence, attire la totalité de la densité urbaine, soulignée par l’Expert, raison pour laquelle immédiatement, la juridiction de céans constatera qu’il n’y a absolument pas lieu de retenir, comme l’a fait l’Expert, les plus faibles valeurs de référence dans ce contexte,

— ce Bail ne contient pas de charges exorbitantes de droit commun, sauf au profit du Preneur, comme cela été rappelé précédemment,

— elle s’accorde sur une surface pondérée de 1.128,50 m²P,

— l’ensemble des références citées par l’Expert Judiciaire aux termes de son rapport, sont soit trop anciennes (2014, 2016, etc), soit pour des surfaces non conformes(549m2,880m2…) soit pour des localisations sans commune mesure, puisque situées dans des zones urbaines bien moins favorisées, telles que [Localité 21], [Localité 25], etc.,

— pour sa part, dans le cadre de sa pièce E7, a été communiqué une note de Monsieur [W] qui avait pris soin de proposer, y compris pour les zones retenues par l’Expert, des références bien plus élevées, telles que 343 €/m² pour l.339,32m² pour un renouvellement au 1er juillet 2022 à [Localité 16],

— cette référence est d’autant plus intéressante qu’elle concerne des baux de 10 ans donc automatiquement déplafonnés, avec une durée ferme de surcroît et un renouvellement à la valeur locative sans pouvoir être inférieure au dernier loyer exigible,

— il peut également être citée la référence du Monoprix de [Localité 24], certes pour une surface plus importante au 20 décembre 2018, mais pour une valeur unitaire de 460 €/m²,

— en ce qui concerne le département des Yvelines, Monsieur [W] a cité deux références tout à fait intéressante car comparables également, la première pour un bail de 10 ans pour une surface de 1.082,65m2, au

11 décembre 2019, pour 589€/m²P et encore à [Localité 19] un renouvellement au 30 juin 2020, pour une surface de l.082,65m²P à

494 €/m²P,

— la valeur unitaire du loyer plafonné à hauteur de 305 €/m²P et parfaitement légitime et conformes aux références,

— dans la situation de monopole dans laquelle se trouve en l’espèce l’enseigne [Adresse 17], il est évident que le poids du loyer ne peut être considéré au même titre que dans le cadre d’un emplacement concurrentiel,

— la société Carrefour n’a pas souhaité « communiquer des références locatives émanant de son parc », ce qui ne concourt pas à une bonne administration de la justice,

— la jurisprudence sur la taxe foncière est loin d’être fixée car en réalité, remettre en cause des éléments contractuels, au moment du renouvellement, revient à remettre en cause la totalité de l’équilibre économique et juridique choisi par les parties à l’initiative de la contractualisation de leurs relations, ce qui ne peut pas être acceptable,

— de plus, le Preneur étant demandeur à une baisse de loyer, il lui appartiendra de rapporter la preuve que cette charge d’impôt foncier n’apparaît pas dans les éléments de référence cités tant par lui que par l’Expert Judiciaire, car à défaut, sa demande devra être rejetée,

— les références de l’Expert ne sont pas suffisamment précises pour savoir si les charges de travaux de mise aux normes imposées par l’administration existaient dans les éléments cités,ce qui est très préjudiciable,

— si le locataire n’a jamais réalisé de travaux de mise aux normes, il n’y a pas de raison d’imputer sur la valeur locative à venir un quelconque abattement car, à défaut, cela constituerait un enrichissement sans cause,

— l’Expert a bien constaté sur place que le Preneur n’avait réalisé aucun travaux de mise aux normes imposés par l’administration et de plus, si tel avait été le cas, ce serait certainement des travaux relevant du 606, qui n’ont jamais été à la charge du Preneur,

— la clause lui conférant un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce du Preneur est neutre pour celui-ci car effectué aux mêmes conditions financières,

— s’agissant du « transfert de charges de toute nature », le Preneur ne produit aucune justification et ne rapporte pas la preuve de la charge qui lui incombe,

— il appartiendra au Preneur d’apporter la preuve de ce que le chiffre d’affaires complémentaire que lui rapporte le drive s’évaluerait à la somme de 2.300 € par an, soit 1% de la valeur locative qu’il prétend retenir en l’espèce,

— cela n’a aucune réalité économique et sur ce point, la majoration de 1% est insuffisante et une majoration de 3% apparaît parfaitement justifiée en l’espèce,

— il suffirait, pour la société preneuse de constituer une société dans quelle il disposerait de 50% pour pouvoir sous-louer et/ou céder son droit au bail, ce qui constitue incontestablement un avantage exorbitant dont le taux de 4% apparaîtrait justifié s’il ne s’agissait que de la sous-location, ou de la cession libre, alors qu’en l’espèce le Preneur bénéficie à la fois de la sous-location et de la cession libre,

— si la juridiction de céans devait considérer que le loyer de renouvellement au 1er octobre 2021 devait être inférieur au loyer plafond, celui-ci ne pourra s’appliquer qu’à compter de la date de la demande du Preneur, à savoir le 1er septembre 2023.

MOTIFS

1. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article

L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

1.1. Sur l’application du plafond indiciaire

Conformément au jugement du 23 janvier 2024, le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement édictée par le texte précité.

Sur ce point, l’expert judiciaire indique dans son rapport :

« Depuis la loi ACTPE du 18 juin 2014 (dite « loi Pinel »), l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé, sauf convention contraire, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Pour le renouvellement, il convient de retenir l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Date d’effet du bail 1er octobre 2012

Congé délivré pour le 30 septembre 2021

Durée effective du bail 9 ans

Loyer initial 313.011,20 €

Dernier indice paru à la date du renouvellement (1er oct. 2021) T2-2021

Date de parution de l’ILC T2-2021 au J.O. 26 septembre 2021

Valeur de l’indice ILC T2-2021

Indice antérieur de 9 ans T2-2012

Valeur de l’indice ILC T2-2012 107,65

Montant du loyer de renouvellement plafonné aux indices :

(313.011,20 € × 118,41) / 107,65 = 344.297,78 € par an HT HC ».

Les deux parties souscrivent au calcul de l’expert sur ce point et il y a donc lieu de retenir la somme ainsi déterminée au titre du plafond indiciaire.

Toutefois, la locataire soutient que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné ainsi fixé et que dès lors, il y a lieu de déterminer la valeur locative suivant les critères définis par l’article L 145-33 et R. 145-2 à

R. 145-8 du code de commerce.

1.2 Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les locaux ont été donnés à bail aux fins d’exercer l’activité de « supermarché ».

La société C.S.F. exploite les lieux conformément à la destination contractuelle.

1.3 Sur les facteurs locaux de commercialité

En application de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que :

« [Localité 28] est une commune des Yvelines au carrefour de trois départements (Yvelines, Hauts-de-Seine et Essonne), disposant d’une très bonne desserte autoroutière (A86, A86 Duplex, N118, etc.) En revanche la desserte par les transports en communs dits « structurants » est médiocre, malgré la présence du tramway. La gare de [23] la plus proche (ligne C – [Localité 30] Rive Gauche) se situant à 2,3 km (36 min à pied environ).

La commune est assez dynamique avec la présence de nombreuses entreprises (Thalès, PSA, Bouygues Telecom, etc.) ainsi que le centre commercial régional Westfield [Localité 27].

Les habitants y disposent d’un pouvoir d’achat supérieur à celui de l’Ile-de-France, quoiqu’en ligne avec celui de leur département :

Chiffres 2021 (source : INSEE)

France

IDF

Dép. 78

[Localité 26]

Médiane du revenu disponible par

unité de consommation

23.080 €

25.210 €

28.130 €

28.610 €

Part des ménages fiscaux imposés

53,40 %

64,10 %

69,70 %

74,00 %

Les locaux se situent plus précisément dans le quartier central de la commune, dans la zone urbaine la plus dense de la ville, essentiellement composée d’immeubles collectifs typiques des années 1970, édifices longitudinaux appelés en langage courant de manière un peu péjorative

« barres d’immeubles ».

Les locaux dépendent d’un mini-centre commercial de proximité, concentrant plusieurs typologies de commerces : fruits et légumes, tabac, presse, française des jeux, banques (CAISSE D’EPARGNE, BNP, CREDIT AGRICOLE, SOCIETE GENERALE), opticien (ATOL), laboratoire d’analyses médicales, pharmacie, caviste [J], coiffeur, restauration rapide, etc.

Des parkings extérieurs sont présents en partie arrière et sur les rues latérales.

En synthèse, il s’agit d’un excellent emplacement commercial, très bien adapté à l’activité exercée, dans un environnement urbain dense, avec une zone de chalandise captive, quoique de stricte proximité, bénéficiant d’une offre commerciale diversifiée et l’agrément de parkings extérieurs ».

Les parties ne contestent pas l’essentiel de l’analyse de l’expert sur ce point à l’exception de la bailleresse qui fait valoir que celui-ci n’a pas pris en compte l’absence de concurrence immédiate à proximité.

Si effectivement, il n’est pas fait état de la présence d’un autre supermarché immédiatement à proximité, l’expert rappelle la présence du centre commercial régional de [Localité 26] 2 au sein de la commune ainsi que d’un magasin de fruits et légumes à proximité, commerces qui conduisent à relativiser l’affirmation de la bailleresse selon laquelle la totalité de la densité urbaine à proximité serait attirée par le supermarché objet du litige.

1.4 Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

1.4.1. Description des locaux par l’expert

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit les locaux ainsi que :

« description de l’immeuble

Bâti ancien élevé d’un rez-de-chaussée de plain-pied sur sous-sol, de configuration rectangulaire, presque carrée, d’environ 60 m x 67 m. organisée autour d’un patio central.

Structure béton et acier avec une coursive longeant l’ensemble du bâtiment sur ses quatre côtés. Coursives intérieures abritées. Locaux disposant d’un chauffage centralisé.

Toiture terrasse avec édicules techniques.

Emplacements de stationnement sur les rues adjacentes et parking en partie arrière.

Description des locaux

Devanture principale en partie arrière sur environ 40 m, linéaires de façade de 25 m sur la galerie intérieure, et le mur pignon.

« Lockers » Carrefour Drive sous coursive

Rez-de-chaussée

Deux accès par portes vitrées coulissantes automatiques. Vitrine sur châssis en aluminium thermolaqué.

Partie accessible à la clientèle

Sol dallé – murs peints Eclairage par LED sur rails – vidéosurveillance

Faux plafond en dalles minérales (HSFP : 3,2 m) Rayonnages – vitrines réfrigérées

Ouvertures en toiture par skydomes Accueil, 6 caisses enregistreuses et

4 caisses automatiques

Sorties de secours

Partie réservée au personnel

Monte-charge, palier et demi-palier d’étage avec escaliers desservant le sous-sol. Entresol

Sanitaires : murs et sols dallés, demi-palier d’étage : murs peints sol enduit.

Sous-sol

Relié par le monte-charge et l’escalier. Également accessible par une ruelle souterraine (accès livraison commun aux commerces du centre).

Porte piétonne de secours latérale. Accès quai de déchargement par portes sectionnelles.

Locaux annexes : bureaux administratifs, salles de pauses, vestiaires, etc.

Prestations constatées : sol dallé, murs peints, cloisons plastiques, distribution électrique par plinthes, chauffage par convecteurs électriques, faux plafond en dalles minérales (HSFP de 2,6 m), etc.

Locaux de stockage : réserves, chambres froides, etc.

Hauteur sous dalle de 4,8 m. environ

Locaux techniques : condenseurs et production de froid, local TGBT, machinerie, etc.

Boulangerie et laboratoires :

Emplacement de stationnement : lors de la visite les parties n’étaient pas certaines de l’emplacement exact de la place de parking ».

Concernant les locaux ainsi décrits, les constatations de l’expert ne sont pas contestées.

Toutefois, la bailleresse souligne la qualité des locaux et reproche à l’expert de ne pas avoir tenu compte de l’amplitude horaire du local et de la présence d’un « drive ».

S’agissant de la qualité particulière des locaux, l’expert a répondu de manière pertinente :

«Les équipements des locaux sont relativement standards: un monte-charge est forcément nécessaire pour ce type d’activité, lorsque les locaux sont sur plusieurs niveaux, ce qui est, au demeurant, plutôt une contrainte qu’un avantage. Concernant le chauffage, soit il est individuel, soit il est central, mais dans ce dernier cas de figure, le preneur paye les charges et les frais d’entretien dans les charges communes. En tout état de cause un chauffage apparaît indispensable et l’ensemble des éléments de comparaison en bénéficient ».

Il souligne également dans sa conclusion l’absence de climatisation et le caractère ancien du bâtiment sans qualité architecturale particulière, ni standing et un peu daté.

Il faut d’ailleurs constater que la qualité relative du bâtiment résulte encore de l’absence de toute certification environnementale, diagnostic de performance énergétique ou audit énergétique favorable.

1.4.2. Sur l’amplitude horaire du local

La bailleresse fait état de l’ouverture du local 7/7 jours de 8 heures 30 à

20 heures 30. Elle n’en tire toutefois pas de majoration particulière.

En tout état de cause, comme le rappelle la locataire, le bailleur n’est pas l’associé du preneur de sorte que le calcul de la valeur locative est décorrélé des performances de l’exploitant et de ses choix de gestion dont la fixation des horaires d’ouverture du commerce constitue manifestement l’une des modalités.

En outre, l’expert rappelle pour sa part que « la vaste majorité des supermarchés alimentaires d’Ile-de-France (et donc des termes de comparaison) exploitent leurs locaux sur des horaires relativement comparables ».

En conséquence, il ne saurait en être tenu compte de l’amplitude horaire et les moyens de la bailleresse sur ce point seront écartés.

1.4.3. sur la présence d’un « drive »

Sur ce point, l’expert indique : « La configuration du bâti, avec la présence d’un terre-plein central en partie arrière, ouvrant sur un parking a permis à l’exploitant d’installer un service de « Drive Casier », ainsi que le soulève le bailleur.

Ce type d’installation n’est pas systématique, notamment dans les termes de comparaison relevés.

Il ne s’agit pas d’un service de drive classique, mais plutôt d’un service de « lockers » avec codes. Ce type de casier automatiques qui se répand pour les biens non alimentaires reste plus subsidiaire en matière alimentaire. Il sera néanmoins retenu une majoration de + 1 % à ce titre ».

La locataire ne conteste pas la majoration pratiquée à ce titre. La bailleresse conteste la majoration retenue par l’expert au prétexte que la locataire ne rapporterait pas la preuve du chiffre d’affaires complémentaire apporté par ce « drive ».

Comme rappelé précédemment les performances de l’exploitant et notamment son chiffre d’affaires ne constituent pas un critère d’appréciation de la valeur locative. La motivation de la bailleresse sur ce point ne justifie donc pas qu’une majoration supérieure à celle de l’expert soit retenue.

Au demeurent, les éléments mis en avant par celui-ci et notamment le fait qu’il ne s’agit pas d’un véritable service de « drive » mais uniquement de casiers dont l’utilité est au demeurant plus limitée pour un commerce vendant essentiellement des biens alimentaires et périssables justifient parfaitement la majoration limitée retenue.

Il sera donc fixée une majoration de 1 % de la valeur locative brute ci-après déterminée à ce titre.

1.5. Sur les surfaces

L’expert retient les surfaces suivantes (surfaces réelles, coefficient de pondération, surface pondérée:

Aire de Vente 958,4 m² x 1,00 = 958,4 m²

Dégagement 8,1 m² x 0,20 = 1,6 m²

Local technique (SSI) 0,7 m² x 0,15 = 0,1 m²

Entresol, demi-palier 34,5 m² x 0,20 = 6,9 m²

Locaux annexes 176,2 m² x 0,20 = 35,2 m²

Stockage, dégagement, préparation 604,9 m² x 0,20 = 121,0 m²

Locaux techniques 51,9 m² x 0,10 = 5,2 m²

Total 1.834,7 m² en surface réelle et 1.128,5 m² au titre de la surface pondérée.

Les parties souscrivent à l’analyse de l’expert sur ce point et il sera donc retenu une surface de pondérée pour la fixation du loyer de 1.128,50 m²P.

1.6. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert judiciaire base son évaluation initiale sur 6 références de locations nouvelles, 5 baux renouvelés et 5 fixations judiciaires. Il retient uniquement des références relatives à des supermarchés donc présentant une activité identique aux locaux loués.

Si la bailleresse reproche à l’expert et à la locataire, l’absence de communication par celle-ci d’autres baux conclus par elle, il faut constater que la société HALION ne justifie d’aucune injonction en ce sens à son adversaire et d’aucun incident de production de pièces devant le juge chargé du contrôle des expertises. En conséquence, il ne saurait se prévaloir de cette absence de communication.

Pour le surplus, l’expert a retenu trois références communiquées par la bailleresse et en a écarté quatre.

Sur ce point, il convient de rappeler que ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement (C. cass., 3e Civ., 9 mars 2022, n° 20-19.188).

Il en résulte que l’expert a légitimement écarté les références fournies par la bailleresse postérieures à la date de renouvellement du bail litigieux. Il convient pour le même motif d’écarter également la référence FRANPRIX de [Localité 20] dès lors que la date de renouvellement est postérieure de trois mois à celle des locaux litigieux.

Par ailleurs, il ressort de l’article R. 145-7 précité qu’à défaut de stricte équivalence, le loyer doit être déterminé par référence aux loyers pratiqués pour des locaux comparables.

Sur ce point, l’expert souligne que les grandes surfaces alimentaires présentent un modèle économique marqué par la réalisation de chiffres d’affaires importants avec de faibles marges et ne peuvent pas supporter les mêmes taux d’effort que d’autres types commerces.

Dès lors, les deux références ZODIO et DECATHLON produites par la bailleresse doivent être légitimement écartées dès lors qu’elles portent sur des activités qui ne sont pas comparables de manière pertinente par celle de la locataire telle que fixée par le bail.

S’agissant des références retenues par l’expert critiquées par la bailleresse, il y a lieu de considérer que les références les plus anciennes excédant cinq années présentent une pertinence moindre et il apparaît dès lors justifié de les écarter.

En revanche, les différences de surface et de localisation ne sauraient justifier que les références soient écartées dès lors qu’il peut parfaitement être tenu compte de ces différences dans les éléments de comparaison retenus entre ces références et les locaux objets du bail conformément au second alinéa de l’article R. 145-7 précité dès lors que les locaux présentent suffisamment de caractéristiques similaires pour être comparables.

Sur ce point et s’agissant particulièrement de la localisation, l’expert a souligné, de manière pertinente, en réponse au dire de la bailleresse que « les termes de comparaison portent tous sur des emplacements urbains denses, soit dans des rues de bonne commercialité, soit dans des mini-centre commerciaux de ville (à l’instar par exemple du terme de comparaison à [Localité 31] dans le mini centre commercial VIA BELLA).

Concernant la densité urbaine, il a bien été tenu compte de ce critère, ainsi que mentionné dans le chapitre relatif à l’emplacement. […]

Il apparaît à ce titre que la commune de [Localité 28] se situe plutôt en bas de fourchette des termes de comparaison, ce qui invite à relativiser certains termes de comparaison proposé par l’expert du bailleur, notamment [Localité 22], [Localité 15] et [Localité 24], lesquels font ressortir assez naturellement des valeurs locatives beaucoup plus élevées ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir les références suivantes parmi les références proposées par l’expert et la bailleresse :

— fixations judiciaires

• Supermarché MONOPRIX

o Adresse : [Adresse 5]

o Surface pondérée : 2.299 m²

o Date d’effet du renouvellement : 1er oct. 2016

o Loyer unitaire : 210 €/m² P

o Ajustements : + 15 % pour large destination, libre cession du droit au bail et sous-location, déduction de la taxe foncière et de l’assurance immeuble au réel

o Critères d’appréciation : commune à fort pouvoir d’achat, bonne situation en centre-ville mais environnement urbain peu dense

• Supermarché LIDL

o Adresse : [Adresse 2]

o Surface pondérée : 881 m²

o Date d’effet du renouvellement : janvier 2017

o Loyer unitaire : 200 €/m² P

o Critères d’appréciation : environnement urbain dense mais commercialité alentour médiocre.

— renouvellements amiables

• Supermarché [Adresse 18]

o Adresse : [Adresse 1]

o Surface pondérée : 2.841 m²

o Date d’effet du renouvellement : 23 avril 2018

o Loyer unitaire : 220 €/m² P

o Critères d’appréciation : secteur urbain très dense, emplacement dans la rue principale de la commune, desservie par le tramway dans un environnement très commerçant. Taxe foncière au preneur. Surface supérieure. Location gérance autorisée, travaux de conformité à la charge du preneur.

• Supermarché CARREFOUR MARKET

o Adresse : [Adresse 9]

o Surface pondérée : 1.653,12 m²

o Date d’effet du renouvellement : 1er oct. 2016

o Loyer unitaire : 254 €/m² P

o Critères d’appréciation : Taxe foncière au preneur. Secteur urbain dense. Commercialité moyenne.

• Supermarché MONOPRIX

o Adresse : [Adresse 11]

o Surface pondérée : 1.200 m²

o Date d’effet du renouvellement : 1er juillet 2019

o Loyer unitaire : 197 €/m² P

o Critères d’appréciation : Situation en centre-ville dans une artère de bonne commercialité, à proximité d’une gare de [23].

• Supermarché LEADER CASH

o Adresse : [Adresse 14]

o Surface pondérée : 535,45 m²

o Date d’effet du renouvellement : 11 janvier 2018

o Loyer unitaire : 238 €/m² P (loyer économique)

o Critères d’appréciation : secteur urbain très dense, emplacement dans une rue à la commercialité médiocre, surface inférieure.

• Supermarché MONOPRIX

o Adresse : [Adresse 7]

o Surface pondérée : 2447,10 m²

o Date d’effet du renouvellement : 20 décembre 2018

o Loyer unitaire : 467 €/m² P

o Critères d’appréciation : secteur urbain très dense, emplacement dans une rue de très bonne commercialité, commune à fort pouvoir d’achat en première couronne. Proximité du métro.

Nouvelles locations :

• Supermarché [Adresse 18]

o Adresse : [Adresse 6]

o Surface pondérée : 1.691 m²

o Date d’effet du bail : Avril 2017

o Loyer unitaire : 193 €/m² P

o Critères d’appréciation : Situation en centre-ville dans une artère de bonne commercialité.

• Supermarché LIDL

o Adresse : [Adresse 10]

o Surface pondérée : 953 m²

o Date d’effet du bail : Mars 2019

o Loyer unitaire : 205 €/m² P

o Critères d’appréciation : situation en périphérie dans une zone commerciale.

• Supermarché INTERMARCHE

o Adresse : [Adresse 8]

o Surface pondérée : 840,57 m²

o Date d’effet du bail : Juillet 2020

o Loyer unitaire : 284 €/m² P

o Critères d’appréciation : immeuble neuf, situation en angle avec une excellente visibilité.

Mesures d’accompagnement (loyer économique de 260 €/m² PMS). Taxe foncière et travaux de conformité au preneur, droit de préférence pour le bailleur, sous location au profit de filiales, renouvellement à la valeur locative code de commerce. Surface inférieure.

• Supermarché FRANPRIX

o Adresse : [Adresse 3]

o Surface pondérée : 980 m²

o Date d’effet du bail : Janvier 2017

o Loyer unitaire : 327 €/m² P

o Critères d’appréciation : artère de bonne commercialité, situation en centre-ville.

Aussi, il apparaît qu’au vu des références utiles produites, les loyers se situent entre 200 et 210 €/m²P pour les fixations judiciaires, 197 et 467 €/m²P pour les renouvellements amiables (et 254€ en fourchette haute en écartant la référence exceptionnelle Monoprix [Localité 24]) et 193 et 327 €/m²P pour les nouvelles locations.

En comparaison de ces références, les locaux objets du litige présentent une superficie moyenne, avec une commercialité et une situation géographique se situant également dans la moyenne des références données (emplacement de centre-ville se caractérisant par une relative densité urbaine mais dans une commune parmi les moins denses du panel, une situation commerciale de stricte proximité, une relative absence de commerces concurrents à proximité immédiate et l’absence de transports en communs « structurants » à proximité).

Ainsi, en tenant compte :

— des facteurs locaux de commercialité (un excellent emplacement commercial, très bien adapté à l’activité exercée, dans un environnement urbain dense, avec une zone de chalandise captive, quoique de stricte proximité, bénéficiant d’une offre commerciale diversifiée et présentant une relative absence de concurrence à proximité immédiate),

— de la destination des lieux (supermarché),

— des caractéristiques du local considéré (un bâtiment ancien aux équipements standards sans performance énergétique ou certification environnementale avérée mais de configuration rationnelle, l’absence de climatisation, plusieurs grandes façades et présence de parkings et stationnement),

— de la surface pondérée ( 1.128,5 m²/P),

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage au cours du bail expiré (panel de références au sein duquel les locaux présentent une superficie, un emplacement et une commercialité moyenne),

Le prix unitaire des locaux sera fixé à hauteur de 260 € / m² P par an soit une valeur locative brute de 293.410 euros HT/HC par an à laquelle il faut ajouter la somme de 800 euros pour la valorisation de l’emplacement de stationnement soit 294.210 euros HT/HC par an.

1.7. Sur les obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

1.7.1. sur la charge de l’impôt foncier

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il résulte du bail commercial, objet du litige, que la taxe ci-dessus visée est mise à la charge du preneur par une stipulation expresse.

Elle constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative qu’il y a lieu de déduire directement du montant de la valeur locative brute pour le montant de 22.657 euros justifié par la facture du 10 septembre 2021 produite par la locataire, étant constaté au surplus qu’il ne ressort pas des références locatives servant de comparaison telles que communiquées par l’expert que celles-ci comprendraient systématiquement une obligation similaire.

1.7.2. Sur la clause de cession et de sous-location

L’article L. 145-16 du code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. L’article L. 145-31 du même code dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

La clause de cession du droit au bail et de sous-location est libellée dans les termes suivants :

“le locataire ne pourra […] dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR, excepté dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise ou encore, si le LOCATAIRE est une société, à toute société apparentée, étant précisé que constitue une société apparentée, toute société qui est contrôlée à cinquante pour cent (50%), au moins directement ou indirectement, par la Société bénéficiaire du présent bail”.

Cette clause permet donc à la société C.S.F. de céder son droit au bail ou de sous-louer son local sous réserve d’obtenir l’agrément de son bailleur, à moins que la cession n’intervienne au profit d’un successeur dans son commerce ou son entreprise ou que la sous-location ne soit consentie à une société contrôlée par elle à hauteur de 50 % (sans que celle-ci ne lui succède nécessairement dans son commerce ou son entreprise), auquel cas la cession du droit au bail et/ou la sous-location est libre.

La possibilité pour la société C.S.F. de librement céder son droit au bail ou de librement sous-louer ses locaux à une société contrôlée partiellement par elle constitue un avantage exorbitant du droit commun dès lors qu’elle lui permettrait de procéder à une restructuration sans possibilité pour la bailleresse de s’y opposer.

Toutefois, dès lors que l’article 3 de l’avenant non daté du bail reprenant les stipulations du bail sur ce point prévoit que le bail ne permet que d’exercer de manière exclusive l’activité de supermarché, il en résulte qu’une telle stipulation revient pour la locataire à pouvoir uniquement céder ou sous-louer à une de ses filiales pour y exercer une activité strictement identique.

Compte tenu du champ restrictif de l’autorisation octroyée, une majoration sera retenue à hauteur de 2 % de la valeur locative.

1.7.3. sur les travaux de conformité

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il est également tenu, conformément aux dispositions de l’article 1720 du code civil, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le contrat de bail liant les parties comprend la clause suivante :

“il est expressément convenu entre le BAILLEUR et le le LOCATAIRE, que tous les travaux qui seraient imposés par quelque autorité administrative que ce soit, pour mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d’hygiène, de salubrité ou de sécurité, seront à la charge du LOCATAIRE. Etant précisé que, sont exclus, les travaux relevant des articles 606 et suivants du Code civil”.

Or, le transfert à la charge du preneur des travaux de conformité, lesquels incombent par principe au bailleur en application des dispositions susvisées, constitue une charge exorbitante du droit commun et ce indépendamment de la mise en œuvre effective de tels travaux durant le bail écoulé, une telle clause étant susceptible d’être mise en œuvre à tout moment.

En outre, le libellé de la clause est relativement large puisque s’appliquant aux normes d’hygiène, de salubrité et de sécurité. Il convient toutefois de tenir compte qu’elle ne s’applique pas à la réglementation énergétique.

Il y a lieu par conséquent de retenir une minoration de 5 % à ce titre, étant constaté qu’il n’est pas établi au vu des éléments fournis par l’expert qu’une telle clause figurerait dans l’ensemble des éléments de comparaison.

1.7.4. Sur le droit de préférence du bailleur

Conformément à l’article L. 145-16 du code de commerce précité, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

En l’espèce, le bail prévoit :

« de convention expresse entre les parties, il est convenu ce qui suit :

1- en cas de cession de son fonds de commerce ou du droit au présent bail par le LOCATAIRE, même à un successeur dans son commerce, il est expressément convenu que celui-ci devra notifier au BAILLEUR, par acte extra-judiciaire, les conditions de la cession, ledit BAILLEUR disposera alors d’un délai d’un mois pour faire part de son intention de se porter ou non acquéreur. Le silence du BAILLEUR vaudra renonciation ».

Cette clause constitue une charge exorbitante pour la locataire dès lors que comme le souligne l’expert, elle rend plus complexe une éventuelle cession et moins liquide son fonds dès lors que celui-ci sera moins attractif pour un éventuel acquéreur mis au courant de l’existence de cette clause.

Au demeurant, il paraît surprenant que le bailleur puisse prétendre qu’une telle clause ne lui serait pas bénéfique alors même qu’il a pris soin qu’elle soit stipulée au contrat.

Il y a lieu en conséquence de retenir une minoration de 4 % à ce titre, étant constaté qu’il n’est pas établi au vu des éléments fournis par l’expert qu’une telle clause figurerait dans l’ensemble des éléments de comparaison.

1.7.5. Sur les charges

Le renouvellement objet du litige est le premier postérieur à la loi du 18 juin 2014.

Il en résulte que le bail objet du litige à compter du renouvellement est soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 du Code de commerce et R. 145-35 à R. 145-37 du même code.

Il en résulte qu’il ne saurait être pratiqué une minoration de loyer sur la base d’une stipulation du contrat qui prévoit une clause non conforme aux dispositions d’ordre public précitées et qui devra nécessairement être revue dans le cadre du renouvellement.

En conséquence, la demande de la société C.S.F. sur ce point sera écartée.

1.8 sur la valeur locative nette

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment évoqués que la valeur locative doit faire l’objet des corrections suivantes :

— présence d’un « drive » +1 %,

— clause de cession et de sous-location +2 %

— travaux de conformité – 5 %

— droit de préférence du bailleur – 4 %

— taxe foncière à la charge du preneur – 22.657 euros

La valeur locative nette sera donc fixée à la valeur arrondie suivante :

( 294.210 euros x 0,94) – 22.657 euros = 253.900 euros.

Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 253.900 euros par an, hors charges et hors taxes, au 1er octobre 2021 et que cette somme, étant inférieure au loyer plafonné, sera retenue pour fixer le loyer.

2. Sur la date de point de départ des intérêts

Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer.

Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, la locataire étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense, c’est-à-dire à compter du 14 novembre 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Le mémoire de la défenderesse ne reprend pas en son dispositif, ses prétentions relatives à la date d’application du nouveau loyer de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Il convient de rappeler néanmoins que le nouveau loyer étant fixé à la date du renouvellement, aucun motif ne justifierait qu’il ne s’applique qu’à compter de la demande de la locataire.

3. Sur les autres demandes

3.1. Sur le titre exécutoire

La présente juridiction n’étant pas saisie d’une demande d’exécution forcée, il ne lui appartient pas de juger que sa décision constitue un titre exécutoire permettant d’agir en exécution forcée.

3.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Fixe, à compter du 1er octobre 2021, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur divers locaux situés [Adresse 12] à [Localité 28] (78), donnés à bail par la société HALION à la société C.S.F., au montant de la valeur locative, soit 253.900 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 14 novembre 2023 pour les sommes exigibles et réglées à cette date et à compter de leur règlement effectif pour les échéances postérieures,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à juger que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant le recours à l’exécution forcée,

Rejette les autres demandes des parties,

Ordonne le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le

11 SEPTEMBRE 2025, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge

des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX