COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

ph

N° 2025/ 21

Rôle N° RG 21/09202 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVID

S.A.R.L. JBA CONSEIL

C/

[W] [F]

S.D.C. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe SAMAK

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SELARL JULIEN SALOMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03762.

APPELANTE

S.A.R.L. JBA CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 3], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE, assistée de M^e Anne-Marie BOTTE, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame [W] [F]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sis [Adresse 4] – [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 8], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL JBA conseil est propriétaire du lot n° 142 situé en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 8], régi par un règlement de copropriété établi selon acte notarié du 30 avril 1926.

Dans son acte d’acquisition des 15 et 16 février 1995, le lot n° 142 est décrit comme un « appartement situé au rez-de-chaussée portant le numéro [Adresse 4] au règlement de copropriété (') comprenant :

Vestibule, salon, une chambre, salle à manger, salle de bains, cuisine, débarras, water-closet, chambre de bonne, balcon terrasse,

Et les 5/212èmes des parties communes générales ;

Etant ici précisé que ces biens sont actuellement loués à usage exclusivement professionnel suivant bail sous seing privé en date à [Localité 8] du 31 Octobre 1991, et ont été transformés en bureaux, désignés de la manière suivante aux termes de ce bail :

« Un appartement se composant de quatre pièces principales ainsi qu’une cuisine, transformée en bureaux, sanitaires, à usage exclusif de bureaux d’Assurances et professions s’y rapportant » ».

Mme [W] [F] est propriétaire d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble immobilier situé à [Localité 8], [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 4] comprenant trois corps de bâtiments, en vertu d’un acte notarié du 8 août 2016.

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2015, la SARL JBA conseil a conclu un bail commercial avec la société Dolceliano, pour une durée de neuf ans à compter du même jour, portant sur le lot n° 142, désigné comme un local commercial sur rue.

Par ordonnance du 20 janvier 2017, le président du tribunal de grande instance de Nice, saisi aux fins de cessation de l’exploitation commerciale, s’est déclaré incompétent pour interpréter le règlement de copropriété.

Par exploit d’huissier du 2 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner la SARL JBA conseil devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de la voir condamner à cesser ou faire cesser l’exploitation commerciale sous astreinte.

Mme [W] [F] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 16 novembre 2020, au visa de l’article 544 du code civil, de la théorie des troubles du voisinage, des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, en réclamant la réparation du trouble de jouissance subi.

Par jugement contradictoire du 14 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit l’action recevable et non prescrite,

— condamné la SARL JBA conseil d’avoir à faire cesser l’exploitation commerciale qu’elle a consentie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé un délai de quatre mois après la signification du jugement pendant un délai de cinq mois après lequel il devra être à nouveau statué,

— condamné la SARL JBA conseil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL JBA conseil à payer à Mme [F] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant d’un trouble anormal de voisinage,

— condamné la SARL JBA conseil à payer à Mme [F] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL JBA conseil aux entiers dépens de l’instance, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu notamment :

— sur la demande du syndicat des copropriétaires, que le syndic a été autorisé à engager une procédure judiciaire suite à l’ouverture d’un restaurant en rez-de-chaussée du locataire de la SCI JBA conseil, par l’assemblée générale du 3 mars 2017, que l’action qui a pour objet de faire cesser une activité de restauration exercée dans les locaux depuis 2015 n’est pas prescrite, que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division précise que l’ensemble des lots sont à usage d’habitation, même s’il peut y être exercée une profession libérale, ce qui est différent d’une activité de restauration, qu’une telle interdiction n’est pas contraire aux dispositions des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— sur la demande de Mme [F], qu’elle démontre subir un trouble anormal de voisinage et une violation du règlement de copropriété dont la responsabilité incombe à la SARL JBA conseil.

Par déclaration du 21 juin 2021, la SARL JBA conseil a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 11 octobre 2024, la SARL JBA conseil demande à la cour de :

Vu les articles L. 110-1, L. 121-1, L. 145-60, L. 210-1 et R. 145-11 du code de commerce,

Vu les articles L. 310-1, L. 310-7, R. 321-1 et R. 322-2 du code des assurances,

Vu les articles 8 et 9 et l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 12, 31, 32 et 325 du code de procédure civile,

Vu les articles 544, 1188 à 1192 et 1353 du code civil,

Vu l’article 2 de la Déclaration de 1789 et l’article 1er du Protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’Homme,

— infirmer le jugement RG n° 17/03762 du 14 mai 2021 du tribunal judiciaire de Nice des chefs de dispositifs suivants :

— Dit l’action recevable et non prescrite ;

— Condamne la SARL JBA conseil d’avoir à faire cesser l’exploitation commerciale qu’elle a consentie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé un délai de 4 mois après la signification du présent jugement pendant un délai de 5 mois après lequel il devra être à nouveau statué ;

— Condamne la SARL JBA conseil à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 4] la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL JBA conseil à payer à Mme [F] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant d’un trouble anormal de voisinage ;

— La condamne à lui payer la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SARL JBA conseil aux entiers dépens de l’instance, distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes, fins et prétentions formées par le syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement,

— juger mal fondées l’intégralité des demandes, fins et prétentions formées par le syndicat des copropriétaires,

Si, par extraordinaire, la cour retenait l’existence d’une interdiction de l’activité commerciale, et en particulier du commerce alimentaire, par le règlement de copropriété applicable ou tout autre texte,

— déclarer non écrite la ou les clauses qui fonderaient ladite interdiction,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Samak, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

Sur les demandes de Mme [F], copropriétaire intervenante volontaire en première instance,

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [F],

Subsidiairement,

— juger mal fondées l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [F] et, en conséquence, l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner Mme [W] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Philippe Samak, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel.

La SARL JBA conseil fait valoir en substance :

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires,

— que le syndicat des copropriétaires sollicite exclusivement la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la cessation de l’activité commerciale consentie par elle,

— le bail a été résilié le 12 mai 2021 par ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Nice,

— la demande se trouve donc dépourvue d’objet, raison pour laquelle il est demandé l’annulation du jugement,

— que depuis 1991, une activité commerciale d’assurance était exercée dans les lots litigieux, répondant à la définition du code du commerce d’une activité commerciale,

— le délai de prescription a commencé à courir en 1991 et a expiré dix ans plus tard en 2001,

— c’est la nature de l’activité qui doit être prise en compte et non le régime juridique ou la qualification du bail, qui dépend de la volonté des parties,

— le fait que le bail désigne des bureaux ne fait pas échec à la qualification de bail commercial,

— l’argumentation du syndicat des propriétaires qui s’attache à la qualification du bail et non à la nature de l’activité exercée est donc inopérante au regard des règles régissant la copropriété des immeubles bâtis,

Sur le fond,

— que le règlement de copropriété est un contrat et que dans le doute les contrats doivent, toujours, en principe, s’interpréter en faveur du débiteur (article 1162 du code civil réécrit désormais par le nouvel article 1190 du code civil),

— que la restriction au droit de propriété impose l’existence d’une disposition légale, réglementaire ou contractuelle,

— que la Cour de cassation a, de même, jugé à plusieurs reprises que le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à une activité d’un copropriétaire que si elle est « précisément interdite par le règlement de copropriété » (voir Civ. 3ème, 1er novembre 2000, n° 96-17.101, Civ. 3ème, 2 juillet 2013, n° 11-26.363, n° 12-19.096),

— que l’interdiction d’une activité commerciale est une dérogation au principe de la liberté des activités commerciales ou du commerce et de l’industrie qui doit donc être entendue comme toute dérogation, de manière stricte (Civ. 3ème, 1er novembre 2000, n° 96-17.101, Com. 25 février 2003, n° 00-21.615, Com., 10 novembre 2021, n° 21-11.975, publié),

— que le jugement a dénaturé les termes du règlement, et par ailleurs, aucun état descriptif de division n’existe,

— qu’il est manifeste que l’activité commerciale ou de restauration n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété,

— si l’activité commerciale avait été interdite, le juge des référés aurait relevé l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— que le syndicat se contredit lui-même puisqu’il admet que sont possibles des activités de profession libérale et de bureau de représentation ce qui s’oppose à considérer qu’un bien qualifié d’appartement ne pourrait qu’être à usage d’habitation,

— que la notion d’appartement ne décrit absolument pas une destination,

— que certes le règlement indique que « aucun établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins » n’est accepté, mais il a déjà été jugé que cela n’interdit pas, par principe, un commerce de bouche ou de restauration (Cass. Civ., 3ème, 03/06/1998, 96-21.429, Cass. Civ. 3ème, 21/11/2000, 96-17.101 ; Civ. 3ème, 14/12/2010, 09-71.134) qui s’exerce dans un très grand nombre d’immeubles sans qu’aucun trouble du voisinage (bruits ou odeurs) ne soit à relever comme cela est le cas en l’espèce,

— que la condamnation prononcée est disproportionnée et excessive eu égard aux troubles prétendument subis par Mme [F],

Sur la demande de déclarer non écrite la ou les clauses du règlement de copropriété,

— qu’il n’est pas possible d’interdire certaines activités au seul motif de leur commercialité alors que des professions libérales ou bureaux de représentation aux inconvénients possiblement analogues sont permis,

— que rien ne permet de justifier une telle prohibition dans un immeuble situé en rez-de-chaussée avec accès direct sur la rue alors même que le syndicat des copropriétaires admet que certaines activités professionnelles à clientèle sont autorisées dans les étages et qu’aucune gêne ne peut être relevée,

Sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [F],

— que le jugement dont appel ne précise pas l’existence d’un lien suffisant entre les demandes en intervention volontaire de Mme [F] et celles du syndicat des copropriétaires,

— que les demandes sont dirigées contre elle alors qu’il est demandé réparation pour des activités non prévues par le contrat de bail, ce dont seul le locataire peut répondre,

— le bail prévoyait que les locaux loués sont à usage exclusif de « vente à emporter de produits alimentaire et dégustation de produits associés petite restauration, sauf restrictions du règlement de copropriété et à l’exclusion de toute autre destination »,

— aucun autre bruit que la musique n’a été invoqué et décrit par l’huissier, si bien que l’activité de restauration n’est pas en cause,

— la présence d’odeurs de cuisine est fréquente dans un immeuble,

— que l’activité litigieuse est antérieure à l’acquisition de la plaignante, article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation (devenu article 1253 du code civil),

— qu’il est inexact de dire qu’elle n’a adressé aucune mise en demeure de rappel à son locataire.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 14 mai 2021,

— débouter la société JBA conseil de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société JBA conseil à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société JBA conseil aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires réplique :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— que le bail du 31 octobre 1991, était professionnel et pas commercial,

— qu’il était donc conforme à la destination du lot,

Sur la violation du règlement de copropriété,

— que ce n’est pas la question des modalités d’usage des parties privatives, mais la question de la destination du lot qui est en débat,

— que le bien est qualifié d’appartement et a une description conforme à un usage d’habitation à l’exclusion de tout autre,

— que la société Arte & Cucina constitue une exploitation à usage de restaurant, avec de nombreuses soirées musicales, un foisonnement de clients sur la terrasse et le trottoir attenants, source de nuisances sonores et autres allers et venues, et a réalisé en 2017 des travaux destructifs sans autorisation de la copropriété,

— que tout cela contrevient aux stipulations du règlement de copropriété qui interdit l’installation dans l’immeuble de « tout établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins » (article III du règlement, page 14),

— qu’il a un intérêt évident à la confirmation du jugement et qu’il importe peu que la résiliation du bail entre la SARL JBA conseil et la société Dolceliano ait été autorisée par le juge-commissaire, pour les besoins de la cession, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Dolceliano,

— cela ne saurait constituer un motif d’annulation du jugement,

— d’ailleurs la SARL JBA conseil ne sollicite pas l’annulation mais l’infirmation du jugement,

— que la clause du règlement de copropriété n’est pas contraire à l’esprit du règlement et la destination bourgeoise de l’immeuble.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 25 novembre 2021, Mme [W] [F] demande à la cour de :

Vu l’article 544 du code civil,

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

Vu le procès-verbal de constat du 14 novembre 2019,

Vu les pièces,

— réformer partiellement le jugement du 14 mai 2021 en ce qu’il lui a alloué la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— voir condamner la SARL JDA conseil (sic) à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— voir condamner la SARL JDA conseil à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.

Mme [W] [F] soutient :

— que c’est en parfaite violation des clauses du règlement de copropriété que cette activité commerciale de restauration-bar et concert s’est installée, ce qui constitue le lien suffisant à son intervention,

— que le tribunal a parfaitement constaté les nuisances subies et l’activité du locataire de la SARL JBA conseil,

— que la Cour de cassation rappelle (Civ. 3e 4 oct. 2014) que lorsqu’est prévue l’installation d’un commerce dans une copropriété, pour déterminer s’il est ou non conforme au règlement de copropriété, le juge doit rechercher :

— si l’activité commerciale peut ou non générer des nuisances sonores ou olfactives interdites par le règlement de copropriété,

— et si cette interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble,

— que la SARL JBA conseil est responsable des nuisances en tant que propriétaire qui loue son local,

— la jurisprudence est constante sur la responsabilité du bailleur pour les agissements de son locataire en pareil cas,

— dans une copropriété le bailleur est tenu de s’assurer du respect par le locataire du règlement de copropriété et d’une réglementation particulière, envers les copropriétaires et les tiers,

— qu’il n’y a pas d’isolation acoustique, ni d’extracteur au niveau de la cuisine du restaurant,

— qu’elle subit des nuisances depuis 2016 et qu’à ce jour le trouble n’a pas cessé.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur les fins de non-recevoir

Elles sont fondées sur l’absence d’objet, en ce que l’activité commerciale a cessé en mai 2021 et sur la prescription dès lors qu’une activité commerciale est exercée depuis 1991 sans opposition du syndicat des copropriétaires.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’absence d’objet

Se pose en réalité la question de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’intérêt à agir doit être apprécié au moment de l’introduction de la demande en justice et l’existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l’appui des demandes.

Il n’est pas discuté qu’à la date de l’assignation du syndicat des copropriétaires le 2 juin 2017, l’activité commerciale dans les locaux appartenant à la SARL JBA, était effective.

En effet, la liquidation judiciaire de la SARL Dolceliano n’a été prononcée que par jugement du tribunal de commerce de Nice du 30 juillet 2020 sur déclaration de cessation des paiements, et le juge-commissaire a par ordonnance du 12 mai 2021, autorisé la résiliation du bail commercial.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la prescription

L’article 2224 du code civil créé par la loi du 17 juin 2008 publiée le 18 juin 2008 et entrée en vigueur le 19 juin 2008, énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2222 du code civil précise que la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SARL JBA conseil d’avoir laissé s’exercer une activité commerciale, dans des locaux à usage d’appartement, en violation du règlement de copropriété.

Il ressort de l’acte d’acquisition du lot n° 142 par la SARL JBA conseil, que celui-ci était loué à usage professionnel, pour avoir été transformé en bureaux depuis le 31 octobre 1991.

Il est manifeste que l’exploitation d’un restaurant, telle que reprochée dans la présente action, n’a rien à voir avec l’exploitation de bureaux.

Il y a donc lieu de conclure que la prescription de l’action, en l’espèce, n’a commencé à courir qu’à compter de l’exploitation du restaurant, soit au plus tôt, le 16 juillet 2015, date du bail signé avec la société Dolceliano.

La SARL JBA conseil sera donc déboutée de cette fin de non-recevoir et le syndicat des copropriétaires déclaré recevable en son action, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

Sur le fond

Il est opposé que l’activité commerciale n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété, en l’absence d’état descriptif de division qui définit la destination des lots et subsidiairement si l’interdiction d’activité commerciale était reconnue, il est demandé de la réputer non écrite.

Il est aussi opposé la disproportion de la décision de première instance.

Aux termes de l’article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9 énonce que « Chaque copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

Le règlement de copropriété de 1926 est mentionné dans les actes de vente de la SARL JBA conseil et de Mme [F], comme ayant été modifié successivement par des actes tous publiés, mais qui ne sont pas versés aux débats. Il ne définit pas expressément la destination de l’immeuble mais précise qu’il est composé de trois corps de bâtiment désignés immeubles n° [Adresse 4], n° [Adresse 2] et n° [Adresse 1], constitués d’appartements.

S’agissant des modifications des parties communes, le règlement prévoit que : « Il ne pourra être établi sur les façades aucun auvent, tente, marquise, store extérieur, et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble ».

S’agissant de la bonne tenue des immeubles, le règlement prévoit : « (') B. Pour le cas où il serait exercé une profession libérale ou un bureau de représentation, une simple plaque de marbre ou de cuivre ('.) », mais précise qu’il ne pourra jamais y être établi cinq types d’activités, parmi lesquels est listé un « établissement qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourraient nuire aux voisins ».

Ces dispositions signifient très clairement, sans qu’il soit besoin de les interpréter, que l’immeuble est totalement à usage d’habitation et qu’une profession libérale ou un bureau de représentation sont permis, à la condition que cela reste très peu visible, au regard de la taille et du positionnement de la plaque d’information de l’activité, expressément précisés.

L’ordonnance de référé rendue précedemment, n’a pas autorité de chose jugée au fond et s’explique d’ailleurs, en raison de l’absence de définition de la destination de l’immeuble.

La SARL JBL conseil a consenti un bail portant le lot n° 142, avec la précision que les locaux sont « à usage exclusif de vente à emporter de produits alimentaire et dégustation de produits associés petite restauration ».

Il est manifeste qu’une telle activité, présente une visibilité et des nuisances en termes de bruits et d’odeurs, qui ne sont pas comparables à celles causées par la présence de bureaux, ou d’une profession libérale, seuls autorisés par le règlement de copropriété, à la condition de pas causer de troubles aux voisins en termes de bruits, odeurs et émanations.

A cet égard, il est produit trois procès-verbaux de constat d’huissier des 9 décembre 2015, 25 avril 2019, 12 novembre 2020 et les photographies d’un site internet, qui font état de l’exploitation d’un restaurant signalé par un porte-menu, au rez-de-chaussée de l’immeuble, avec des odeurs de cuisine, ainsi que l’organisation de soirées musicales.

Le fait que la SARL JBL conseil justifie avoir obtenu la non-opposition du maire de [Localité 8] du 29 mars 2016, à sa déclaration préalable de changement de destination de bureaux en commerce, est inopérant, au regard de ses obligations résultant clairement du règlement de copropriété.

Il lui appartient, si elle estime que son preneur n’a pas respecté ses propres obligations, de se retourner contre lui, sans que cela réduise sa responsabilité à l’égard de la copropriété.

Par ailleurs, la SARL JBL conseil ne justifie pas du caractère abusif de cette clause du règlement de copropriété concernant les établissements qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourraient nuire aux voisins, alors que cette clause s’explique du fait que l’immeuble est à usage d’habitation et que la situation des bureaux est différente de celle d’un établissement de restauration.

La disproportion alleguée de la sanction n’est ainsi pas avérée.

La SARL JBL conseil sera donc déboutée de sa demande tendant à déclarer non écrite la clause d’interdiction de l’activité commerciale de commerce alimentaire et le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL JBA conseil d’avoir à faire cesser l’exploitation commerciale qu’elle a consentie, sous astreinte.

Sur les demandes de Mme [F]

Sur les fins de non-recevoir

Elles sont tirées de l’absence de lien suffisant avec la demande principale, du défaut de qualité à défendre, de la théorie de l’antériorité, Mme [F] étant devenue propriétaire alors que l’activité commerciale préexistait.

Sur la recevabilité de son intervention volontaire

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Le droit d’agir se décline en l’intérêt et la qualité pour agir.

Mme [F] est copropriétaire et se plaint de troubles de jouissance subis du fait le l’exploitation du restaurant dans les locaux appartenant à la SARL JBA conseil.

Son intérêt à agir est donc caractérisé, ce qui rend son intervention volontaire par conclusions du 16 novembre 2020, recevable.

Sur le défaut de qualité à défendre

La SARL JBA conseil soutient que ce n’est pas elle qui exploite le restaurant auquel Mme [F] reproche des nuisances.

Il ressort des développements ci-dessus, qu’est caractérisé un manquement de la SARL JBA conseil au règlement de copropriété.

La SARL JBA conseil sera donc déboutée de cette exception d’irrecevabilité.

Sur l’antériorité

Aux termes de l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation, qui était l’article applicable à la date des conclusions d’intervention volontaire de Mme [F] le 16 novembre 2020, « Les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

En l’espèce, il est relevé que l’activité litigieuse qui a cessé le 12 mai 2021 (date de l’autorisation de la résiliation du bail par le juge-commissaire), était exercée en violation des dispositions législatives, qui confèrent au règlement de copropriété force obligatoire à l’égard des copropriétaires, si bien que la SARL JBA conseil ne peut soulever l’antériorité de ladite activité.

La SARL JBA conseil sera donc déboutée de ses exceptions d’irrecevabilité de l’intervention volontaire et des demandes de Mme [F].

Sur le fond

A l’appui de sa demande d’indemnisation fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage et le manquement au règlement de copropriété, Mme [F] verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi le 14 novembre 2019 à 19 heures, depuis son appartement, ainsi que plusieurs témoignages et un courrier émanant de la ville de [Localité 8] du 19 février 2020 évoquant un constat de nuisances générées par l’absence de système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson réglementaire, au sein de l’établissement [5], sis au [Adresse 4] à [Localité 8].

Il est ainsi démontré que Mme [F] souffre de nuisances sonores dans son appartement, plusieurs fois par semaine du fait de la diffusion de musique depuis l’établissement litigieux, ainsi que de la présence de clients dans ledit établissement jusque tard dans la nuit. Elle souffre aussi de nuisances olfactives dans les parties communes au rez-de-chaussée de l’immeuble, directement consécutives à l’exploitation du restaurant non doté d’un système d’extraction conforme, tous inconvénients que le règlement de copropriété a précisément pour objet d’éviter et que la SARL JBA conseil n’a pas respecté, en consentant un bail pour l’exploitation d’un établissement de restaurant, même s’il est précisé dans le bail, « petite restauration ». A cet égard, l’existence de cette faute contractuelle dispense de démontrer l’anormalité du trouble.

Il n’est pas allégué de pièce nouvelle en cause d’appel sur l’étendue du préjudice subi.

Il y a donc lieu de conclure que c’est par une juste appréciation du droit et des faits que le premier juge a indemnisé Mme [F] à hauteur de la somme de 4 000 euros des troubles causés du fait de la violation du règlement de copropriété, qu’il a également qualifiés d’anormaux. Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

La SARL JBA conseil qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de Mme [F] qui la réclame.

La SARL JBA conseil sera également condamnée au titre des frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de Mme [F].

PAR CES MOTIFS

Déboute la SARL JBA conseil de sa demande d’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 8], représenté par son syndic, tirée de l’absence d’objet ;

Déboute la SARL JBA conseil de ses demandes d’irrecevabilité de l’intervention volontaire et des demandes de Mme [W] [F] ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL JBA conseil aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj ;

Condamne la SARL JBA conseil à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 8], représenté par son syndic, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL JBA conseil à verser à Mme [W] [F], la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT