COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/00564 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZFX

Jugement du 18 Janvier 2021

Juge des contentieux de la protection d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 1119000778

ARRET DU 27 JUIN 2023

APPELANT :

Monsieur [K] [T]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 12] (49)

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001975 du 17/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représenté par M^e Stéphanie SIMON de la SELARL ADEO – JURIS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 190045

INTIMES :

Monsieur [Z] [H]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 13] (19)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [L] [H] épouse [H]

née le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 8] (POLOGNE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS et M^e Pierre CHEVALIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 13 Mars 2023 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

M^me GANDAIS, conseillère

M. WOLFF, conseiller

Greffière lors des débats : M^me LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 27 juin 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2001, la famille [V] [B] a consenti un bail à M. [K] [T] portant sur une maison située lieudit [Localité 10] à [Localité 9] sur la commune [Localité 6] (49).

Au cours de l’année 2018, M. [Z] [H] et son épouse, Mme [L] [P], ont acquis ce bien qui se trouvait alors toujours loué à M. [T].

Le 28 décembre 2018, le maire de la commune déléguée de [Localité 9] a pris un arrêté de péril imminent concernant l’immeuble loué, interdisant son habitation à titre temporaire et prescrivant aux propriétaires la réalisation de travaux dans un délai de trois semaines.

Le 13 avril 2019, les bailleurs ont fait assigner le locataire devant le tribunal d’instance d’Angers aux fins de voir prononcer à titre principal la résiliation du bail et ordonner son expulsion.

Par jugement en date du 1er septembre 2020, la juridiction a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [T] au profit du tribunal paritaire des baux ruraux d’Angers et a renvoyé le dossier à l’audience de plaidoiries du 16 novembre 2020, invitant le défendeur à conclure au fond avant le 30 septembre 2020.

Par déclaration en date du 28 septembre 2020, M. [T] a interjeté appel de ce jugement.

Le 2 novembre 2020, M. [T] se désistait de son appel.

Suivant jugement rendu le 18 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers, a :

— rappelé qu’il a été définitivement statué sur la qualification de bail d’habitation par le jugement du 1er septembre 2020,

— débouté M. [H] et Mme [H] de leur demande tendant à voir écarter des débats les pièces 7 à 11 et 21 du dossier de M. [T],

— prononcé la résiliation du bail d’habitation existant entre M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] et M. [K] [T] aux torts de ce dernier,

— ordonné l’expulsion de M. [K] [T] ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, à l’expiration des délais normaux accordés par le code de procédure civile d’exécution,

— condamné M. [K] [T] à payer à M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges récupérables jusqu’à complète libération des lieux, dès lors que ce loyer serait exigible en application des textes régissant les procédures de péril imminent et d’insalubrité de locaux compte tenu du rapport de l’ARS en date du 23 octobre 2020 constatant l’insalubrité des lieux et de la date de levée de l’arrêté de péril imminent à la suite de la réalisation des travaux exigés,

— condamné M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à payer à M. [K] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles dans la jouissance normale du logement,

— condamné M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à payer à M. [K] [T] la somme de 931,31 euros au titre des travaux urgents réalisés dans le logement à la charge du propriétaire,

— condamné M. [K] [T] au paiement des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 12 février 2021, le Préfet de Maine et Loire a rendu un arrêté de traitement de l’insalubrité concernant l’immeuble en cause, assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire et imposant aux propriétaires la réalisation de réparations et de travaux.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2021, M. [T], qui a obtenu l’aide juridictionnelle totale le 17 mai 2021, a interjeté appel de cette décision, intimant les époux [H] et sollicitant l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf en celles ayant débouté les époux [H] de leur demande d’écarter certaines pièces de son dossier ainsi que du surplus de leurs demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions :

— en date du 9 novembre 2022 pour M. [T]

— en date du 23 mars 2022 pour les époux [H]

qui peuvent se résumer comme suit.

M. [K] [T] demande à la cour, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a rappelé qu’il a été définitivement statué sur la qualification de bail d’habitation par le jugement du 1er septembre 2020,

— a prononcé à ses torts, la résiliation du bail d’habitation existant entre lui et les époux [H],

— a ordonné son expulsion ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin à l’expiration des délais normaux accordés par le code de procédure civile d’exécution,

— l’a condamné à payer à M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges récupérables jusqu’à complète libération des lieux, dès lors que ce loyer serait exigible en application des textes régissant les procédures de péril imminent et d’insalubrité de locaux compte tenu du rapport de l’ARS en date du 23 octobre 2020 constatant l’insalubrité des lieux et de la date de levée de l’arrêté de péril imminent à la suite de la réalisation des travaux exigés,

— seulement sur le quantum,a condamné M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles dans la jouissance normale du logement,

— seulement sur le quantum, a condamné M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à lui payer la somme de 931,31 euros au titre des travaux urgents réalisés dans le logement à la charge du propriétaire,

— l’a condamné au paiement des entiers dépens et a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— statuant à nouveau et y ajoutant, le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— débouter M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; celles-ci étant irrecevables et en toute hypothèse, non fondées,

— juger que le bail litigieux est mixte et qu’aucun motif fondant la résiliation du bail prononcée à ses torts n’existe,

— débouter M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] de leur demande de résiliation du bail prononcée à ses torts,

— juger qu’il est toujours locataire en titre et qu’il peut solliciter la réintégration dans les lieux une fois les travaux imposés aux bailleurs réalisés,

— juger que ledit bail est toujours en cours,

— juger que, vu la persistance de désordres mettant en cause la santé et la sécurité physique des personnes, ladite maison a été déclarée insalubre et qu’il a été prescrit sous un délai de 2 mois à compter de la notification de l’arrêté de péril imminent la réalisation de nombreux travaux, interdisant l’habitation à titre temporaire de la maison à compter du 28 décembre 2018 jusqu’à maintenant sans discontinuer, faute pour les bailleurs d’avoir réalisé des travaux satisfactoires, de sorte qu’il a dû être pris un second arrêté préfectoral le 12 février 2021,

— juger que les bailleurs M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] devaient le reloger à leurs frais de décembre 2018 à maintenant sans discontinuer,

— juger qu’il a dû assumer ses frais de relogement des mois de novembre à maintenant, et que M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] ont pourtant pour certains mois perçu les aides personnalisées au logement auxquelles il avait droit,

— juger qu’il n’a reçu aucune offre de relogement,

— juger qu’il est victime d’une éviction coûte que coûte, le bâtiment étant pour partie désormais détruit, et les bailleurs, M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] ne souhaitant nullement procéder ou faire procéder au moindre travaux pour le rendre salubre et habitable,

— juger que les bailleurs sont tenus de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation,

— juger que la réintégration effective dans le bien situé " [Localité 11]", [Localité 9] [Localité 6] est aujourd’hui impossible au vu de l’arrêté préfectoral et de la défaillance des bailleurs dans l’exécution des travaux,

— juger que les loyers n’étaient pas dus et ne seront pas dus jusqu’à parfaite exécution des travaux et réintégration effective du bien situé " [Localité 11]", [Localité 9] [Localité 6],

— condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à lui payer ou à lui rembourser :

' une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation, soit la somme de 1 800 euros

' la somme de 4 398,58 euros au titre des loyers payés du mois de novembre au mois d’avril 2021 qui auraient dû être pris en charge par les époux [H], somme à parfaire

' les aides personnalisées au logement indûment perçues depuis le mois de novembre 2020, soit la somme de 254,01 euros, somme à parfaire

' la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts puisqu’il n’a pas reçu d’offre de relogement et étant sans domicile depuis le mois de mai 2021

' la somme de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance subi depuis au moins 5 ans, causé par la location d’un logement insalubre, à parfaire en fonction de la date de réintégration effective de la maison et du retentissement psychologique

' la somme de 5 000 euros pour le préjudice physique, du fait des troubles causés à lui et à sa famille ; son état de santé n’étant pas compatible avec le maintien dans un logement insalubre

' la somme de 5 000 euros pour le préjudice moral dont il a été victime avec sa famille, contraints de vivre dans un logement indécent et insalubre face à des bailleurs ne se préoccupant en rien de l’état de ce logement

' la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les sommes exposées par lui pour tenter d’améliorer le confort de la maison, en raison de l’incurie de ses bailleurs

— juger M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] irrecevables et, en toute hypothèse, mal fondés en leur appel incident,

— débouter M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et comprendront les frais du constat d’huissier établi le 7 octobre 2020 et dont le coût s’élève à la somme de 369,20 euros.

Au soutien de son appel, en premier lieu, il fait valoir qu’il est agriculteur depuis 1996 et que le contrat de bail, qui n’est toujours pas produit par les intimés, n’était pas à usage exclusif d’habitation mais également destiné à l’exercice de son activité agricole d’élevage sur les terres louées. Il conteste ainsi tout changement de destination du bien loué qui justifierait la résiliation du bail à ses torts. Il s’oppose à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée de la décision rendue le 1er septembre 2020, précisant que lors de cette instance, il n’était question que de l’incompétence du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire au profit du tribunal paritaire des baux ruraux en raison de la nature du bail et non de la qualification en bail mixte qui relève quant à elle de la compétence du juge des contentieux de la protection. Par ailleurs, pour s’opposer à la résiliation du bail, l’appelant nie toute responsabilité dans les désordres qui lui sont imputés par les bailleurs, rappelant que le logement qu’il occupait était insalubre et indécent. Il ajoute qu’il justifie avoir régulièrement assuré les biens loués. Par ailleurs, l’appelant remarque que les bailleurs n’ont pas satisfait à leur obligation de relogement dans les suites du dernier arrêté préfectoral du 12 février 2021 déclarant les lieux loués insalubres et inhabitables. Il considère que les intimés n’ont en définitive jamais souhaité le réintégrer comme locataire et que s’ils ont pu lui adresser des propositions de relogement dans les suites de l’arrêté de péril imminent, il a pu légitimement refuser les deux premières puisqu’il lui était inenvisageable d’être relogé trop loin du siège social de son exploitation. Il fait remarquer en tout état de cause qu’il a accepté leur dernière proposition.

En second lieu, à titre reconventionnel, l’appelant expose assumer des frais de logement temporaire depuis le mois de novembre 2020, soit postérieurement à la date de levée du péril imminent alors même qu’il appartient aux bailleurs de supporter cette dépense puisqu’ils ne sont pas en mesure de le réintégrer dans le bien loué du fait de l’arrêté préfectoral d’insalubrité. Il réclame également le remboursement des aides personnalisées au logement qui ont été perçues indûment par les bailleurs depuis le mois de novembre 2020. L’appelant sollicite encore l’équivalent de trois mois de loyer au titre de ses frais de relogement et de réinstallation ainsi qu’une indemnité au titre des dépenses qu’il a exposées pour améliorer le confort de la maison en raison de l’incurie des bailleurs. Il excipe d’un préjudice de jouissance subi depuis au moins cinq ans du fait de l’insalubrité du logement occupé. L’appelant fait également état d’un préjudice physique et d’un préjudice moral en lien avec l’état du logement et le comportement des bailleurs à son égard.

Enfin, pour s’opposer à la demande indemnitaire formée par les intimés pour résistance abusive, il souligne que ces derniers ne rapportent pas la preuve d’un acte de malice ou de mauvaise foi de sa part tant en première instance qu’en cause d’appel.

M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— à titre liminaire, dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de «dire et juger» formulées par M. [K] [T],

— sur le fond, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— rappelle qu’il a définitivement été statué sur la qualification de bail d’habitation par le jugement du 1er septembre 2020.

— prononce la résiliation du bail d’habitation existant entre M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] et M. [K] [T] aux torts de ce dernier,

— ordonne l’expulsion de M. [K] [T] ainsi que ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin à l’expiration des délais normaux accordés par le code de procédure civile d’exécution,

— condamne M. [K] [T] à payer à M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges récupérables jusqu’à la complète libération des lieux, dès lors que ce loyer serait exigible en application des textes régissant les procédures de péril imminent et d’insalubrité des locaux compte tenu du rapport de l’ARS en date du 23 octobre 2020 constatant l’insalubrité des lieux et de la date de levée de l’arrêté de péril imminent à la suite de la réalisation des travaux exigés,

— condamne M. [K] [T] au paiement des dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— condamne M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à payer à M. [K] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles dans la jouissance normale du logement

— condamne M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] à payer à M. [K] [T] la somme de 931,31 euros au titre des travaux urgents réalisés dans le logement à la charge du propriétaire,

— déboute M. [Z] [H] et Mme [L] [P] épouse [H] du surplus de leurs demandes,

— statuant à nouveau et y ajoutant :

— débouter M. [K] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [K] [T] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [K] [T] à payer à M. [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [T] à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [K] [T] à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [T] aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les intimés exposent que la nature du bail unissant les parties a déjà fait l’objet d’une décision, le 1er septembre 2020, désormais définitive et opposent en conséquence à l’appelant l’autorité de la chose jugée. Ils précisent qu’en tranchant la question de sa compétence, le tribunal s’est nécessairement prononcé sur la nature du bail litigieux. Ils indiquent encore que l’action de l’appelant en requalification du bail est prescrite depuis le 1er janvier 2014 puisque ce dernier justifie être affilié à la MSA à compter du 1er janvier 2009. En tout état de cause, sur le fond, les époux [H] exposent que leur acte notarié d’acquisition stipule que le bail était consenti à usage d’habitation et que le locataire ne rapporte aucune preuve de la nature mixte de la location. Sur la résiliation du bail aux torts du locataire, les intimés se fondent sur ses manquements, nombreux et graves, énonçant qu’il n’a pas respecté la destination d’habitation donnée au bien loué, qu’il a laissé un terrain à l’état de déchetterie, installé de manière clandestine des branchements électriques, mis en place un mobil-home sans autorisation et construit un bâtiment sans autorisation préalable et sans permis de construire. S’agissant de l’assurance du bien loué, ils soulignent qu’ils n’ont jamais été destinataires, malgré plusieurs relances, d’un quelconque justificatif en ce sens. Ils observent que si l’appelant a produit en cours de procédure de nouvelles pièces à ce titre, il ne justifie pas de l’assurance du bien entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par l’appelant, les intimés affirment avoir rempli leur obligation s’agissant du relogement temporaire à la suite de l’arrêté de péril imminent. Ils en concluent que l’appelant échoue à prétendre à une quelconque indemnisation à ce titre. Ils ajoutent que l’appelant n’étant plus locataire depuis le prononcé du jugement entrepris, il ne peut leur reprocher une absence de proposition de relogement après l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 12 février 2021, intervenu postérieurement à la résiliation du bail. S’agissant des frais de réinstallation sollicités par l’appelant, ils opposent l’irrecevabilité de cette demande, nouvelle, en appel. Ils estiment en tout état de cause qu’elle est infondée dès lors que le bail a été résilié aux torts du locataire et qu’il n’est démontré aucune faute qui leur serait imputable. En outre, les intimés observent que les avis d’échéance de loyer produits par l’appelant concernent un tiers et non ce dernier. Ils rappellent également qu’ils ont assuré les frais de relogement de l’appelant pendant toute la durée de l’arrêté de péril, ce qui l’a indemnisé précisément du préjudice allégué. Les intimés font encore grief à l’appelant d’être contradictoire sur sa situation actuelle, indiquant toujours résider dans le même logement dont ils ont payé le loyer et ensuite se déclarer comme étant sans domicile. S’agissant de la restitution des aides personnalisées au logement, les époux [H] considèrent que l’appelant ne peut réclamer le remboursement de sommes qui ont été versées par la Caisse d’Allocations Familiales et qu’il lui appartient le cas échéant de se rapprocher de cet organisme, lequel se chargera de récupérer l’indu et de procéder à une éventuelle réattribution des aides. Sur le préjudice de jouissance allégué, ils considèrent que le locataire a bénéficié d’un relogement à leurs frais et qu’il a fait preuve d’une particulière résistance pour se reloger, ne quittant les lieux que sous la contrainte. Ils s’appuient sur une fiche d’information logement remplie le 5 novembre 2018 par le locataire lui-même, disant se sentir 'plutôt bien’ dans son logement. Ils ajoutent qu’ils ne sont en tout état de cause propriétaires du bien que depuis février 2018 de sorte que le caractère ancien des désordres ne peut leur être imputé. S’agissant du préjudice physique invoqué par l’appelant, les intimés relèvent qu’aucune pièce ne vient accréditer les allégations adverses et qu’au surplus, cette demande fait doublon avec celle liée au préjudice de jouissance. Sur le préjudice moral, ils font valoir que les pièces produites par l’appelant n’établissent aucunement un lien de causalité avec le litige. S’agissant des améliorations qui auraient été apportées au bien loué, ils relèvent que l’appelant ne justifie pas avoir réellement déboursé les sommes alléguées et qu’une partie des dépenses sont intervenues avant qu’ils ne deviennent propriétaires du bien loué. Ils ajoutent que les factures relatives à des réparations sur la chaudière ressortent des charges locatives normales imputables au locataire. Enfin, ils soutiennent que l’appelant a fait preuve d’un comportement particulièrement dilatoire et déloyal dans le cadre de cette procédure, leur causant un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2022, conformément à l’avis délivré aux parties par le greffe, le 28 février 2022. A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mars 2023, à la demande des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les «dire et juger» ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Par ailleurs, le présent arrêt, à l’encontre duquel aucune voie de recours suspensive d’exécution n’est ouverte, étant exécutoire, la demande des intimés tendant à assortir le présent arrêt de l’exécution provisoire, est sans objet.

I – Sur la qualification du bail

— sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

Selon l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par ailleurs l’article 480 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Il est admis que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif, ce qui exclut de conférer l’autorité de la chose jugée à ce qui serait implicitement compris dans le dispositif. Par ailleurs, les motifs au soutien nécessaire du dispositif n’ont pas autorité de chose jugée mais permettent seulement d’éclairer la portée du dispositif d’une décision.

En l’espèce, le premier juge a rappelé au dispositif du jugement qu’il a été définitivement statué sur la qualification de bail d’habitation aux termes du jugement rendu le 1er septembre 2020, indiquant dans les motifs que le locataire n’avait pas évoqué à l’occasion de l’instance sur la compétence, le moyen de droit tiré de l’existence d’un bail mixte qui se trouve par ailleurs en contradiction avec sa précédente demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail rural. Le juge a ajouté qu’il avait déjà été statué sur la nature du bail consenti pour trancher la question de la compétence de la juridiction et ce, par une décision devenue définitive, concluant dès lors que la demande nouvelle tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail mixte se heurte à l’autorité de chose jugée de la décision statuant sur l’incompétence et reconnaissant l’existence d’un bail d’habitation.

Le jugement du 1er septembre 2020 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers a, aux termes de son dispositif, rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [K] [T]. Il n’est pas discuté que cette disposition, du fait du désistement d’appel de M. [T], est désormais définitive et partant bénéficie de l’autorité de chose jugée.

En revanche, s’agissant des motifs énoncés audit jugement, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif, ils n’ont pas autorité de chose jugée en application des dispositions précitées. Le juge, pour rejeter l’exception d’incompétence matérielle a indiqué, dans les motifs, que d’une part l’acte authentique produit par les bailleurs mentionne que l’immeuble qu’ils ont acquis en 2018, était loué au profit de M. [T] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé pour une durée de trois ans ayant commencé à courir le 1er avril 2001, tacitement reconduit depuis. D’autre part, il a relevé que le locataire, du fait de son affiliation à la MSA depuis le 1er janvier 2009, ne pouvait de son seul fait changer le statut de la location conclue initialement. Il en a ensuite déduit que 'le contrat de location a bien été conclu pour un usage d’habitation et n’a pas été transformé de la commune intention des parties, de sorte qu’il ne relève pas des dispositions du code rural et de la pêche maritime'.

En application des dispositions susvisées, ces motifs n’ont pas autorité de chose jugée.

Il s’ensuit que, contrairement à ce qui a été relevé par le premier juge, le jugement du 1er septembre 2020 n’a pas tranché, aux termes de son dispositif, la question portant sur la nature du bail unissant les parties. La demande formée par l’appelant tendant à constater qu’il bénéficie d’un bail à usage mixte professionnel est dès lors recevable comme ne se heurtant pas à la chose précédemment jugée.

La fin de non recevoir opposée de ce chef par les intimés sera dès lors rejetée et le jugement entrepris réformé sur ce point.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les intimés estiment que l’action en requalification du bail formée par l’appelant est prescrite, le point de départ de la prescription étant constitué par son affiliation MSA du 1er janvier 2009.

La cour observe qu’en l’absence de production du bail écrit unissant les parties, le preneur n’a pas été en mesure de connaître, à la date de l’acte dudit bail, les faits lui permettant d’exercer ses droits en vue de le requalifier en bail mixte. Dans ces conditions, le point de départ de la prescription quinquennale est le 13 avril 2019, date de l’assignation des bailleurs sollicitant la résiliation du bail aux torts du locataire pour non respect de la destination du bien loué. C’est en effet à partir de cet acte que l’appelant a été avisé de la contestation portant sur la nature du bail et qu’il a donc disposé des éléments suffisants pour lui permettre d’agir.

Il s’ensuit que l’appelant avait jusqu’au 13 avril 2024 pour exercer son action visant à qualifier le bail. Les intimés ne peuvent dès lors lui opposer une fin de non-recevoir tirée de la prescription de son action.

— sur le bien fondé de la demande de qualification en bail mixte

L’article 1728 du code civil imposant au preneur d’user de la chose louée selon la destination qui lui a été donnée, le locataire ne peut changer la destination de l’immeuble loué sans l’accord du bailleur.

Il est établi que le caractère de la location (à usage commercial, à usage d’habitation ou à usage professionnel…) est déterminé non par l’usage que le locataire a pu faire de la chose louée mais par la destination que lui ont donné les parties contractantes.

En l’espèce, il n’est pas discuté par l’appelant que le bail litigieux a fait l’objet d’un contrat sous seing privé en date du 1er avril 2001, qui n’a pas été produit devant le premier juge et qui ne l’est pas davantage devant la cour. Le titre de propriété des époux [H] daté de 2018, versé aux débats, précise en p.4, au paragraphe 'Propriété Jouissance’ que 'le bien est actuellement loué au profit de M. [K] [T] pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 1er avril 2001 tacitement reconduit depuis ainsi que les parties le déclarent. Le loyer mensuel hors charges et taxes est actuellement de 300 euros.'

C’est à tort que le premier juge s’est fondé sur les énonciations de cet acte de vente pour retenir la destination exclusive à usage d’habitation du bail litigieux dans la mesure où faute de production de celui-ci, la clause contractuelle sur la destination des lieux loués ne peut être vérifiée et ce, alors que les parties au litige s’opposent précisément sur celle-ci.

Dans ces conditions, il appartient à la cour de rechercher la commune intention des parties au bail originel, s’agissant de la destination initiale des lieux loués.

La cour observe que dans l’acte d’acquisition de 2018 des époux [H], le bien en cause, vendu par Mme [S] [V] [B] et alors donné en location à l’appelant, est décrit au paragraphe 'Désignation’ comme suit : '[Localité 11] comprenant : une pièce de vie avec coin cuisine, une salle de bains, un WC, deux chambres et un bureau. Et divers bâtiments consistant en une ancienne étable, une grange et une porcherie. Terrain autour. Le tout dans un état vétuste.' La contenance est de 0ha 94a 09ca.

Il est encore indiqué aux termes dudit acte, au paragraphe 'usage du bien’ : 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation.'

L’appelant ne conteste pas la consistance des lieux ainsi décrits, faisant état, aux termes de ses écritures d’une maison se composant 'd’une pièce de vie avec coin cuisine, salle de bains, WC, deux chambres et un bureau, sur un très grand terrain avec dépendances.'

L’existence d’un vaste terrain et la présence de dépendances dont certaines étaient affectées par le passé à une activité de fermier ne peut à elle seule témoigner d’une utilisation de ces lieux par le preneur dans le cadre d’une activité agricole.

L’appelant ne produit aucun élément démontrant que, lors de la conclusion du bail, était convenue une occupation des dépendances et des terres pour des activités en lien avec son statut d’agriculteur et au titre duquel il justifie devant la cour une affiliation auprès de la MSA depuis 1998. De même, si l’appelant affirme avoir domicilié -à une date indéterminée- à l’adresse de la location, le siège social de son exploitation agricole et ce, avec l’accord des bailleurs, il ne justifie ni dudit accord ni de cette domiciliation.

En outre, l’élevage, par ses soins, d’un cheptel sur les terres louées, est impropre à établir l’intention commune des parties qui ne peut s’apprécier qu’au jour de la conclusion du contrat. A cet égard, il importe de rappeler que le caractère de la location n’est pas déterminé par l’usage que le locataire a pu en faire mais par la destination que les parties sont convenues de lui donner au moment de sa conclusion.

Il s’ensuit que l’appelant ne démontre pas qu’en 2001, l’intention commune des parties était de prévoir qu’une partie des lieux loués serviraient à une exploitation agricole et de convenir ainsi d’une destination contractuelle à usage mixte professionnel et d’habitation.

En définitive, il apparaît que l’appelant a, de manière unilatérale, modifié la destination des lieux. Or, s’il affirme que les intimés avaient connaissance, lors de leur acquisition du bien loué, de cette exploitation agricole avec la présence d’un cheptel exposé à la vue de tous, cette simple connaissance d’une telle situation, irrégulière, par les bailleurs ne peut lui conférer un droit en l’absence de tout acte non ambigu valant autorisation. Sur ce point, il est constant que les parties n’ont procédé à aucune modification conventionnelle, expresse ou tacite, de l’affectation matérielle des lieux telle que prévue à l’origine, dans le contrat de bail de 2001. Cela se trouve d’ailleurs confirmé par les déclarations de la venderesse, dans l’acte de cession de 2018, indiquant que 'le bien est actuellement loué au profit de M. [K] [T] pour un usage d’habitation'.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir la qualification de bail à usage d’habitation.

II- Sur la demande principale en résiliation du bail et expulsion

Le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire en raison des violations répétées de ses obligations, à savoir l’occupation du terrain dans le cadre d’un élevage de bétail, la construction d’un bâtiment sans autorisation préalable ni permis de construire et l’installation d’un mobil-home sur le terrain en méconnaissance du plan local d’urbanisme.

Le premier juge a également retenu que les bailleurs avaient satisfait à leur obligation de relogement et que les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, énonçant que les occupants demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés, étaient inapplicables.

En premier lieu, aux termes de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L 511-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

L’article L 521-3-2 du même code énonce :

I.-Lorsqu’un arrêté de péril pris en application de l’article L 511-1 ou des prescriptions édictées en application de l’article L 123-3 ou de l’article L 129-3 sont accompagnés d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger(…)

VII.-Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant.

Il est constant que la maison louée à l’appelant a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent pris par le maire de la commune déléguée de [Localité 9], le 28 décembre 2018, sur la base d’un rapport d’expertise du 22 décembre 2018, constatant les désordres suivants dans l’immeuble :

— affaissement d’une poutre maîtresse dans la pièce principale

— affaissement d’une poutre maîtresse dans la chambre centrale

— installation électrique non conforme

— affaissement de la toiture en faîtage

— présence d’une fissure sur la cheminée.

Cet arrêté était assorti d’une interdiction immédiate d’habiter, avec évacuation à caractère temporaire, prenant fin lors de la mainlevée de tout péril. Il était fait obligation aux propriétaires de procéder, dans un délai de trois semaines à compter de la notification de l’arrêté, aux travaux de sécurisation et confortement nécessaires.

Il ressort des pièces produites, comme relevé par le premier juge, que les bailleurs, tenus à une obligation de relogement du locataire, en application des dispositions susvisées, justifient avoir présenté au locataire, en lien avec la mairie, entre le 10 janvier et le 8 février 2019, à trois reprises, cinq offres de relogement.

Celles-ci présentent, contrairement à ce que soutient l’appelant, des caractéristiques similaires à celle du logement loué, à usage exclusif d’habitation et se trouvant dans une zone géographique proche de la location.

L’appelant ne conteste pas avoir refusé, dans un premier temps, ces propositions de relogement, sollicitant des bailleurs l’autorisation d’installer un mobil-home sur le terrain. Ainsi qu’il a pu être relevé précédemment, bien que les intimés n’aient pas acquiescé à cette demande qui contrevenait aux règles de l’urbanisme applicables, le locataire a mis en place cette habitation.

Il est acquis aux débats que, par la suite, l’appelant a accepté en août 2019 son relogement suivant une offre qui lui avait été présentée par les bailleurs dès le 8 février 2019, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], commune déléguée [Localité 6] et ce, après qu’un arrêté d’évacuation ait été pris par le maire de la commune, le 29 juillet 2019.

Il convient, par conséquent, de considérer qu’au jour de la délivrance de leur assignation en résiliation de bail et expulsion, les bailleurs avaient respecté leur obligation de relogement. Face au refus du locataire opposé à ces propositions, pendant sept mois, les bailleurs sont recevables à solliciter la résiliation du bail portant sur le logement frappé de l’arrêté de péril imminent.

En second lieu, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur est donnée par le contrat de location et de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Au vu des développements précédents, il est établi que l’appelant a, en cours d’exécution du bail, changé la destination des lieux loués, sans autorisation des bailleurs, en se livrant à une activité d’élevage de bétail. La réalité de cette activité résulte à la fois des propres écritures de l’appelant et du constat d’huissier établi le 7 août 2019 à la demande des intimés.

Les constatations de l’huissier mettent également en évidence un défaut d’entretien des lieux loués : 'le site est parsemé d’encombrants et de ferrailles en tous genres. Ces éléments sont entreposés de façon anarchique et certains sont perdus dans la végétation en friche. Il n’y a généralement pas de protection au sol, sur lequel je peux relever des traces de pollution'. Au fond du terrain, et sous un 'abri de fortune de type grange agricole', se trouve de la paille dans laquelle gisent des encombrants.

Un procès-verbal d’infraction aux règles de l’urbanisme a également été dressé le 24 avril 2019 par le maire de la commune [Localité 6] du fait du constat de l’édification par M. [T], depuis plusieurs années, d’un bâtiment sans autorisation d’urbanisme, en l’occurrence un bâtiment à usage de stockage pour du matériel agricole ainsi qu’une partie utilisée pour les animaux, d’une superficie de 30 x 10 mètres environ pour une hauteur de 3,50 mètres.

L’appelant ne conteste pas avoir édifié cette construction, qualifiée de 'grange agricole’ par l’huissier, ni avoir installé un mobil-home sur le terrain, en face de la maison d’habitation, sans avoir obtenu l’autorisation des bailleurs.

Il résulte de ce qui précède que le locataire a réalisé, au cours du bail, des aménagements démontrant que l’usage d’habitation n’a pas été respecté et qu’il a changé unilatéralement la destination des lieux.

Les manquements reprochés par les bailleurs au locataire sont ainsi établis et constituent une violation grave des obligations du preneur, justifiant la résiliation du bail aux torts de ce dernier. C’est ainsi par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a prononcé la résiliation du bail sans qu’il ait été nécessaire d’examiner le grief tiré du défaut d’assurance du bien loué, invoqué par les bailleurs. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. De même, les dispositions portant sur l’expulsion et ses modalités doivent être confirmées.

III- Sur les indemnités d’occupation

L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que le loyer des locaux visés par un arrêté de péril cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de celui-ci en mairie et sur la façade de l’immeuble, et ce jusqu’au premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Le tribunal a condamné l’appelant à payer aux propriétaires une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges récupérables jusqu’à la complète libération des lieux, dès lors que ce loyer serait exigible en application des textes régissant les procédures de péril imminent et d’insalubrité. Il a relevé, dans les motifs, que les dossiers des parties ne permettaient pas de vérifier la date de reprise d’exigibilité des loyers en l’absence de production de l’arrêté de levée du péril imminent qui serait intervenu le 12 août 2020.

Au vu de ce qui précède, la cour retient que le bail a été résilié le 18 janvier 2021, que l’arrêté de péril imminent a été rendu le 28 décembre 2018, les parties s’accordant à dire aux termes de leurs écritures respectives que l’arrêté de levée dudit péril est intervenu le 12 août 2020 ou à tout le moins courant du mois d’août 2020.

Il s’ensuit qu’en application des dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer n’était pas dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de péril et ce, jusqu’à l’arrêté de levée du péril. L’appelant se trouvait ainsi dispensé du paiement du loyer à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au mois d’août 2020, compte tenu de la levée du péril.

Après la levée du péril imminent, il est constant qu’une procédure visant à déclarer le logement loué insalubre a été initiée par l’appelant, donnant lieu d’une part à un rapport de l’agence régionale de santé (ci-après l’ARS) des Pays de la Loire en date du 23 octobre 2020 puis d’autre part à un arrêté d’insalubrité pris par le préfet de Maine et Loire, le 12 février 2021. Par ailleurs, il n’est pas discuté qu’en raison de l’état du logement loué que l’appelant devait pouvoir à nouveau occuper à compter du mois d’août 2020, la mairie a décidé de poursuivre son relogement et cette fois-ci non plus aux frais des bailleurs mais à ses frais. Au jour où la cour statue, la situation de l’appelant, s’agissant de son domicile, est obscure puisqu’il indique lui-même tour à tour occuper le même logement depuis le mois d’août 2019 et être sans domicile.

Aucune des parties ne précise si l’appelant a restitué les clefs du logement aux intimés, notamment à la faveur de l’arrêté d’insalubrité du 12 février 2021 qui emporte interdiction temporaire d’habiter les lieux et impose des réparations aux propriétaires.

Il résulte de ces constatations que c’est à bon droit que le premier juge a condamné l’appelant à payer aux époux [H] une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux et ce, en tenant compte des procédures de péril imminent et d’insalubrité.

Compte tenu de l’arrêté d’insalubrité intervenu au cours de l’instance d’appel, il convient de compléter le jugement entrepris et de dire que l’appelant était débiteur d’une part, des loyers du mois d’août 2020 jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, intervenue le 18 janvier 2021 et d’autre part d’une indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2021 et ce, jusqu’au 12 février 2021.

IV- Sur les demandes reconventionnelles en paiement

— au titre de l’absence d’offres de relogement

L’appelant sollicite une indemnité de 6 000 euros du fait de l’absence d’offres de relogement émises par les intimés dans les suites de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 12 février 2021.

La cour observe que cette décision administrative est intervenue après le prononcé, à ses torts, de la résiliation du bail par le tribunal, confirmé par la cour. Dès lors, l’appelant ne peut tirer aucune conséquence dudit arrêté et notamment du fait qu’il n’aurait pas été destinataire de la part des intimés d’une proposition de relogement dans les suites de cet arrêté.

N’étant plus titulaire du droit au bail, sa demande indemnitaire ne peut dès lors prospérer et il en sera débouté.

— au titre des loyers payés du mois de novembre 2020 au mois d’avril 2021

Il résulte de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation que le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté de péril pris en application de l’article L 511-1 du même code.

De même, l’arrêté d’insalubrité suspend automatiquement le paiement du loyer.

L’appelant sollicite la somme de 4 398,58 euros au titre des loyers payés du mois de novembre 2020 jusqu’au mois d’avril 2021 et qui auraient dû être pris en charge par les bailleurs.

Ainsi que précédemment rappelé et comme devant le premier juge, les parties n’ont pas produit l’arrêté de mainlevée du péril imminent dont elles s’accordent toutefois à dire qu’il est intervenu au mois d’août 2020.

Il résulte du rapport de l’ARS des Pays de la Loire en date du 23 octobre 2020 que M. [T], qui n’avait pas alors réintégré le logement loué, a signalé, en septembre 2020, à la cellule habitat de Maine-et-Loire des désordres dans cette habitation. Une visite des lieux par l’ARS est intervenue le 9 octobre 2020 et a conclu que l’habitation 'présente de nombreuses causes d’insalubrité qui motivent le lancement d’une procédure de déclaration d’insalubrité en application des articles L1331-26 à L 1331-31 du code de la santé publique'. C’est dans ces circonstances qu’à l’issue de cette procédure, l’arrêté d’insalubrité précité du 12 février 2021 a été pris par le préfet de Maine et Loire.

En définitive, l’obligation de reloger à titre gratuit l’appelant a perduré jusqu’à la notification de l’arrêté du mois d’août 2020, par lequel le maire de la commune a ordonné la mainlevée de l’arrêté de péril imminent. Les diligences réalisées postérieurement par l’ARS visant à faire déclarer insalubre l’habitation louée n’ont fait naître à l’égard des bailleurs aucune obligation de relogement, celle-ci n’intervenant qu’à compter de la prise effective de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

L’appelant ne peut dès lors solliciter la prise en charge des loyers postérieurs à l’arrêté de mainlevée de péril imminent et notamment ceux qu’il a exposés sur la période allant du mois de novembre 2020 à avril 2021, étant observé qu’en tout état de cause, à compter du 18 janvier 2021, date du prononcé du jugement entrepris, il était occupant sans droit ni titre du logement loué du fait de la résiliation du bail, confirmée aux termes du présent arrêt.

Il convient en conséquence de débouter l’appelant de ce chef de demande.

— au titre de la restitution des aides personnalisées au logement perçues depuis le mois de novembre 2020

L’appelant sollicite la restitution par les bailleurs des sommes qu’ils auraient perçues indûment au titre de l’aide personnalisée au logement depuis le mois de novembre 2020, à raison de 254,01 euros par mois.

S’il verse aux débats un relevé des paiements effectués par la MSA, celui-ci porte sur la période immédiatement antérieure à novembre 2020.

Dans ces conditions, l’appelant ne démontre pas la perception directe de ces prestations pour la période sollicitée et en tout état de cause ne précise pas en quoi celle-ci serait indue.

Il s’ensuit qu’il sera débouté de ce chef de demande.

— au titre de ses frais de réinstallation

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’appelant sollicite le paiement d’une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, destinée à couvrir ses frais de réinstallation, soit une somme de 1 800 euros.

En première instance, si le locataire n’avait pas formulé cette demande, il y a lieu de considérer d’une part, qu’elle est en lien avec les prétentions indemnitaires que l’appelant avait soumis au premier juge et d’autre part qu’elle peut s’expliquer par l’arrêté préfectoral d’insalubrité pris le 12 février 2021, soit postérieurement au prononcé du jugement entrepris.

Pour ces motifs, il y a lieu de déclarer cette demande nouvelle recevable.

Sur le bien-fondé de cette demande, si l’article L 521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation prévoit le versement par le propriétaire à l’occupant d’une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation, ce dispositif n’est applicable qu’en cas d’arrêté préfectoral prescrivant une interdiction définitive d’habiter le bien loué, ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Par ailleurs, il échet de relever qu’au regard de ce qui précède, le bail a été résilié aux torts de l’appelant en raison de ses manquements contractuels. Il s’ensuit qu’en l’absence de toute faute imputable aux bailleurs, l’appelant n’est pas fondé à solliciter la prise en charge par ces derniers de ses frais de réinstallation en dehors des dispositifs légaux afférents aux procédures administratives de péril imminent et d’insalubrité.

— au titre de son préjudice de jouissance

Selon l’article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Le premier juge a alloué au locataire une indemnité de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, compte tenu de l’ancienneté des troubles et de leur nature mais également de l’absence de justification de démarches de sa part auprès du propriétaire antérieurement au mois de novembre 2018.

L’appelant réitère devant la cour sa demande indemnitaire à hauteur de 20 000 euros, à parfaire en fonction de la date de réintégration effective de la maison, eu égard au trouble de jouissance qu’il subit depuis au moins cinq ans du fait de l’insalubrité du logement loué.

Il résulte des pièces produites aux débats que l’arrêté de péril imminent du 28 décembre 2018 visant un rapport d’expertise du 22 décembre 2018, établi après visite des lieux loués, a mis en évidence les désordres suivants dans l’immeuble à usage d’habitation : affaissement d’une poutre maîtresse dans la pièce principale, affaissement d’une poutre maîtresse dans la chambre centrale, installation électrique non conforme, affaissement de la toiture en faîtage, présence d’une fissure sur la cheminée. Cet arrêté imposait aux bailleurs la réalisation de travaux de sécurisation et de confortement dans un délai de trois semaines avec la mise en place de dispositifs d’étaiement dans la pièce principale et la chambre centrale, diverses réparations électriques, la réparation du lien de faîtage désolidarisé au niveau de la charpente ainsi que la mise en place d’un dispositif d’étaiement avec fixation sur la charpente et rejointement des pierres.

Le rapport d’évaluation sanitaire établi le 23 octobre 2020 par la Direction de la santé publique et environnementale de Maine-et-Loire, à la suite de la visite des lieux loués réalisée le 9 octobre 2020, a conclu à l’insalubrité du logement, ce dernier faisant apparaître un danger imminent pour la santé ou la sécurité des personnes. Ce rapport a énuméré les causes d’insalubrité constatées :

— déformation de la charpente partiellement compensée par des éléments de confortement,

— défaut localisé d’étanchéité de la couverture, avec quelques ardoises absentes et/ou déplacées

— absence d’entrée d’air neuf dans les pièces principales et de sortie d’air vicié dans les pièces de services

— humidité intérieure généralisée en raison de l’absence de ventilation générale et permanente et de renouvellement de l’air intérieur

— dégradation des revêtements de sol dans les deux chambres au sud du fait de leur ancienneté et de l’humidité intérieure

— risque de chute des personnes liée au mauvais état des revêtements de sol

— dégradation des surfaces et des revêtements muraux du fait de l’humidité intérieure et de l’absence d’entretien régulier

— mauvais état et vitrage cassé de la porte de l’habitation ouvrant sur le local à usage de chaufferie

— impossibilité d’ouvrir les fenêtres dans les deux chambres au sud

— développement de moisissures, notamment au niveau de la partie cuisine et de la salle de bains

— cabinet d’aisance installé dans un local non entièrement clos et communiquant avec un couloir intérieur

— vétusté de la baignoire et absence de revêtement d’étanchéité autour de la baignoire

— installations électriques ne présentant pas toutes les garanties de sécurité, notamment du fait de l’éloignement du tableau électrique, de l’absence de coupure générale et partielle des circuits, de l’absence de raccordement à la terre (excepté dans la salle de bains), de raccordement dangereux dans le grenier

— dégradation des canalisations extérieures de collecte et d’évacuation des eaux usées provoquant un écoulement direct des eaux ménagères et la possibilité de déversement d’eaux vannes en surface à proximité immédiate du bâtiment

— risque de difficultés de tirage et d’évacuation des fumées de la chaudière à bois en raison de la conception du conduit de fumées présentant de nombreux coudes et un débouché d’une hauteur insuffisante (la chaudière n’a pas été remise en service suite à l’installation de ce conduit)

— état délabré du local à usage d’entrée, non étanche, avec des infiltrations localisées

— état délabré du local à usage de chaufferie, non étanche, avec une verrière comprenant une structure métallique très dégradée et des vitrages brisés pouvant tomber et avec des parties ouvertes à l’air libre.

A la suite de ce rapport, le 12 février 2021, le Préfet de Maine et Loire a pris un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants lié à l’insalubrité du logement loué en retenant les raisons exposées par l’ARS aux termes de son rapport.

Au vu de ce qui précède, le caractère indécent du logement a été révélé dès le mois de décembre 2018 par le rapport d’expertise déposé dans le cadre de la procédure ayant conduit le maire de la commune à prendre un arrêté de péril imminent.

C’est à juste titre que le premier juge a relevé l’ancienneté des désordres dont l’ampleur et la gravité ne sont pas discutés par les intimés.

S’il ne peut être exclu que certains désordres aient été aggravés par le comportement ou la négligence du locataire qui n’aurait pas entretenu régulièrement le bien loué depuis 2001 et qui aurait tardé à prévenir les propriétaires de l’apparition de certains désordres, la plupart des autres désordres ayant conduit à la déclaration d’insalubrité sont en revanche clairement imputables aux propriétaires. Il en va ainsi notamment du défaut d’entretien et/ou réparation de la charpente, toiture, de l’absence d’un système de ventilation et de renouvellement permanent d’air qui soit adapté à la maison d’habitation, du défaut de mise aux normes de l’installation électrique et de l’installation de chauffage ainsi que du système d’évacuation des eaux usées.

Il est dès lors établi que l’immeuble loué ne pouvait plus être considéré comme un logement décent à compter du mois de décembre 2018 et qu’il existait déjà auparavant des désordres imputables aux propriétaires qui sont à l’origine d’un trouble de jouissance pour l’appelant.

Toutefois, ce dernier n’a commencé à se plaindre de l’existence de différents désordres en lien avec ceux relevés ensuite par le rapport de l’ARS qu’à compter du 5 novembre 2018, date de saisine par ses soins de la cellule habitat de la Direction départementale et des territoires de Maine et Loire.

La preuve d’un trouble de jouissance n’est donc pas rapportée pour la période antérieure.

Enfin, il importe de relever que malgré les offres de relogement qui lui ont été proposées par les bailleurs dès le mois de janvier 2019, l’appelant s’est maintenu pendant plusieurs mois dans un mobil-home installé sur le terrain loué avant d’accepter finalement en août 2019 une des propositions pour être relogé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de dire que le préjudice subi par l’appelant en raison du trouble de jouissance s’établit à la somme de 3 000 euros et les intimés doivent être condamnés au paiement de cette somme. Le jugement doit par conséquent être infirmé de ce chef.

— au titre de son préjudice physique et de son préjudice moral

Le premier juge a débouté le locataire de ses demandes indemnitaires aux motifs qu’il ne justifiait pas d’un lien entre ses difficultés de santé actuelles, établies par une seule ordonnance médicale du 13 décembre 2019 et l’état du logement dont il n’établissait pas s’être plaint avant novembre 2018. Le tribunal a également relevé que la demande formée au titre du préjudice moral faisait double emploi avec celle fondée sur les troubles de jouissance.

L’appelant renouvelle devant la cour ses demandes indemnitaires de ces chefs à hauteur de 5 000 euros pour chacune, faisant état des troubles causés à sa famille et à lui-même, soulignant que son état de santé n’est pas compatible avec le maintien dans un logement insalubre. Il ajoute que depuis le mois de décembre 2019, il est sous antidépresseurs et produit plusieurs attestations de son entourage pour soutenir que le comportement des bailleurs a un retentissement psychologique sur lui.

D’une part, certaines des attestations produites aux débats rapportent un différend verbal survenu le 26 novembre 2018 entre le père de M. [H] et M. [T], dans les suites d’une coupure d’électricité qui aurait été volontaire de la part des bailleurs. Les témoignages décrivant cet événement isolé ne permettent pas d’éclairer la cour sur un retentissement psychologique, dans les proportions invoquées par l’appelant.

D’autres attestations font le constat d’une dégradation du moral de M. [T] et d’une perte de poids qui sont mis en lien avec la procédure d’expulsion initiée par les bailleurs.

D’autre part, l’appelant justifie prendre des antidépresseurs depuis le mois de décembre 2019. L’avis de prolongation d’arrêt de travail du 5 janvier 2021 mentionne 'épisode dépressif en lien avec ses démêlés de voisinage'. Le 31 mai 2021, le Dr [M], médecin remplaçant du médecin traitant de M. [T], rapporte les propos de ce dernier qui indique être très affecté psychologiquement dans un contexte de tensions avec son voisin et propriétaire. Ce médecin constate un état dépressif nécessitant un traitement et rappelle que l’arrêt de travail pour cause de maladie dure depuis septembre 2019.

Si ces derniers éléments témoignent d’un état dépressif en lien avec le contentieux opposant l’appelant aux intimés, il apparaît, au vu des motifs qui précèdent que l’appelant n’est pas fondé à se prévaloir d’un préjudice moral qui serait imputable aux intimés et qui serait distinct du préjudice de jouissance généré par l’insalubrité de logement. S’agissant de ce qui est qualifié par l’appelant de 'préjudice physique', outre que celui-ci n’est aucunement établi par les pièces précitées, il ne pourrait en tout état de cause être réparé par les intimés qui ont satisfait à leur obligation de relogement, dès la notification de l’arrêté de péril imminent.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] de ses demandes indemnitaires de ces chefs de préjudice.

— au titre des améliorations du logement

Le premier juge a accueilli partiellement la demande du locataire à hauteur de la somme de 931,91 euros correspondant à deux réparations sur le système de chauffage en novembre 2017 et janvier 2019. Les autres demandes ont été rejetées au regard de l’absence de preuve et au motif qu’il n’a pas sollicité l’accord des bailleurs pour remplacer des menuiseries ni mis en demeure ces derniers au titre de leurs obligations.

L’appelant réitère sa demande indemnitaire devant la cour à hauteur de 8 000 euros, exposant avoir été contraint, depuis quelques années, pour améliorer l’habitat, de procéder au changement de certaines portes et fenêtres, de réaliser une chape de béton au rez-de-chaussée pour y poser un carrelage, de réparer la toiture et de prendre à sa charge des travaux sur la chaudière. Il fait également état du surcoût de consommation de fluides pour chauffer la maison.

D’une part, la cour observe que si l’appelant sollicite la prise en compte de dépenses exposées antérieurement à 2018, cette demande peut être dirigée contre les intimés et ce, même si ces dépenses sont intervenues antérieurement à leur acquisition du bien loué. En effet, le locataire est fondé à solliciter, au moment de la résiliation du bail, le remboursement de dépenses qu’il qualifie d''améliorations’ apportées au bien occupé et les intimés, nouveaux propriétaires qui viennent aux droits des précédents bailleurs, peuvent être amenés, à ce titre, à supporter la charge définitive de ces dépenses.

S’agissant de la facture du 4 mars 2015 relative à l’achat de deux fenêtres et d’une porte-fenêtre pour un montant total de 2 485,42 euros, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de remboursement formulée par l’appelant, indiquant que ce dernier ne justifiait pas avoir sollicité l’accord du bailleur ni mis ce dernier en demeure d’y procéder au titre de ses obligations. La cour observe encore que le locataire n’invoque pas l’urgence pour avoir procédé de sa propre initiative à ces travaux et qui pourrait expliquer l’absence de mise en demeure et d’autorisation judiciaire requises alors en application de l’article 1144 du code civil, dans sa version applicable en 2015.

S’agissant de la facture du 20 novembre 2017 pour un montant de 332,25 euros portant sur une réparation de la chaudière, à savoir le remplacement du circulateur ainsi que la vidange de l’installation, la dépose de la pièce, son remplacement et les essais subséquents du matériel, il convient de relever que ces travaux sont liés à l’évidence à la vétusté de la chaudière, décrite par l’ARS dans son rapport du 23 octobre 2020 comme un 'appareil très ancien et vétuste’ (p.3 de l’annexe 1). Dès lors, cette dépense doit être supportée par les bailleurs.

La facture en date du 1er janvier 2019 d’un montant de 599,66 euros, qui concerne également une réparation du circuit de chauffage effectuée le 28 décembre 2018, la prestation est libellée comme suit : 'vidange de l’installation, réparation fuite dans le grenier, remplissage, purge, essais. Fourniture et pose d’un circulateur d’occasion'. C’est à tort que les intimés soutiennent que cette réparation correspond à une charge locative normale imputable au locataire puisqu’elle excède l’entretien courant de l’équipement de chauffage du fait de la réparation d’une fuite et le remplacement dans l’urgence d’une pièce ayant causé la panne. Au surplus, elle est en lien avec la vétusté des éléments de la chaudière. C’est à juste titre que le premier juge a imputé cette dépense aux bailleurs.

S’agissant du surcoût énergétique invoqué par l’appelant, résultant d’une absence d’isolation, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire subséquente faute pour le locataire de produire la moindre pièce afférente à sa consommation de fluides.

Du tout, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les intimés à payer à l’appelant la somme de 931,31 euros au titre des dépenses exposées pour la chaudière.

V- Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Les intimés sollicitent une somme de 5 000 euros du fait du comportement particulièrement dilatoire de l’appelant dans le cadre de ce litige, illustré par ses multiples demandes de renvoi, l’exception d’incompétence infondée qu’il a pu soulever et encore la procédure d’appel avortée qu’il a engagée. Ils estiment que cette attitude particulièrement déloyale et dilatoire, qui leur est extrêmement préjudiciable, dépasse le simple exercice des moyens de défense et de recours. Ainsi, les intimés indiquent n’avoir perçu aucun loyer de la part de l’appelant depuis qu’ils sont propriétaires, avoir été empêché de réaliser les travaux visant à la levée du péril du fait des procédures dilatoires du locataire et de son refus de quitter le logement pendant des mois. Ils ajoutent que l’appelant, prétextant l’exercice d’une activité agricole, a continué à se rendre sur les lieux loués, entravant ainsi la bonne réalisation des travaux par son attitude envers les artisans et ce, jusqu’à la levée du péril alors même qu’ils payaient l’intégralité des loyers de son relogement temporaire, versant ainsi un montant cumulé de 7 188 euros.

D’une part, ainsi que relevé par le premier juge, il importe de rappeler que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive, en l’absence de justification d’un préjudice spécifique.

D’autre part, s’agissant de la stratégie de défense adoptée par l’appelant, il ne peut lui être fait grief d’avoir mis en oeuvre les moyens légaux dont il disposait, y compris les recours qui s’offraient à lui alors que l’enjeu était d’importance pour lui puisqu’il s’agissait de son logement.

Au surplus, il convient de retenir que le préjudice financier allégué par les intimés, constitué par une perte de loyers et corrélativement la prise en charge par leurs soins des frais de relogement temporaire de l’appelant, n’est que la conséquence de l’arrêté de péril imminent qui prescrivait à leur charge la réalisation de travaux d’ampleur pour rendre à nouveau habitables les lieux loués. A cet égard, il n’est pas justifié par les intimés d’une obstruction de l’appelant s’agissant de la mise en oeuvre de ces travaux. Enfin, il échet de relever qu’un arrêté d’insalubrité a suivi l’arrêté de levée du péril de sorte qu’en tout état de cause le logement ne pouvait être occupé par un locataire.

Du tout, il en résulte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté les intimés de leur demande indemnitaire pour résistance abusive.

VI- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appelant succombant principalement, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Il est par ailleurs justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par les intimés dans la présente instance et de condamner l’appelant à leur payer à chacun la somme de 2 000 euros sur ce fondement. L’appelant sera pour sa part débouté de sa demande formée à ce titre contre les intimés.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée s’agissant de la nature du bail,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [K] [T] sur la qualification du bail,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers du 18 janvier 2021 sauf en ses dispositions rappelant qu’il a été définitivement statué sur la qualification de bail d’habitation par le jugement du 1er septembre 2020 et condamnant les époux [H] à payer à M. [T] la somme de 5 000 euros au titre des troubles de jouissance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que le bail unissant M. [Z] [H] et Mme [L] [H], bailleurs, à M. [K] [T], locataire, portant sur la maison située lieudit [Localité 10] à [Localité 9] sur la commune [Localité 6] (49), est à usage exclusif d’habitation,

DIT que M. [K] [T] se trouve redevable d’une part, des loyers du mois d’août 2020 jusqu’au 18 janvier 2021 et d’autre part, d’une indemnité d’occupation à compter du 19 janvier 2021 et ce, jusqu’au 12 février 2021,

DEBOUTE M. [K] [T] de sa demande indemnitaire formée au titre de l’absence d’offres de relogement après le 12 février 2021,

DEBOUTE M. [K] [T] de sa demande en paiement au titre des loyers du mois de novembre 2020 au mois d’avril 2021,

DEBOUTE M. [K] [T] de sa demande formée au titre de la restitution des aides personnalisées au logement perçues depuis le mois de novembre 2020,

DECLARE recevable la demande indemnitaire formée par M. [K] [T] au titre de ses frais de réinstallation,

DEBOUTE M. [K] [T] de sa demande indemnitaire formée au titre de ses frais de réinstallation,

CONDAMNE M. [Z] [H] et Mme [L] [H] à payer à M. [K] [T] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. [K] [T] à payer à M. [Z] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

CONDAMNE M. [K] [T] à payer à Mme [L] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

DEBOUTE M. [K] [T] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [T] aux dépens d’appel,

DECLARE sans objet la demande d’exécution provisoire formée par M. [Z] [H] et Mme [L] [H].

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE

C. LEVEUF I. GANDAIS