COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 07 JANVIER 2021

(Rédacteur : Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller)

F N° RG 17/03928 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J5CF

SELARL MALMEZAT-Z-Y-X

c/

SAS SAFRAN IMMOBILIER

SARL TERRAQUITAINE

SARL AMEAU INGENIERIE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 avril 2017 (R.G. 16/01633) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 29 juin 2017

APPELANTE :

SELARL MALMEZAT-Z-Y-X Agissant poursuites et

diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social et en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de la SA FLAMAND SAINT ISODORE ayant son siège social […], désignée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Bordeaux en date du 30 juin 1992.

Mandataire judiciaire, demeurant […]

Représentée par M^e Jean-philippe RUFFIÉ de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SAS SAFRAN IMMOBILIER

sis […]

SARL TERRAQUITAINE

[…]

Représentées par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de la SCP GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL AMEAU INGENIERIE

[…]

Représentée par M^e Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2020 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Exploitant une scierie puis une usine de travail du bois dans la commune de Naujac-sur-Mer (Gironde), la SA Flamand Saint Isidore a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 30 juin 1992. La Selarl Malmezat-Z-Y-X a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Suivant ordonnance du 8 mars 2006, le juge commissaire a autorisé la cession des immeubles de la SA Flamand Saint-Isidore au profit de la SAS Safran Immobilier, avec faculté de substitution instituée en faveur de la Sarl Terraquitaine, moyennant le prix principal de 1.345.000 €.

Le 14 septembre 2006 a été signée entre la Selarl Malmezat-Z-Y-X et la SAS Safran Immobilier une promesse synallagmatique de vente assortie de différentes conditions suspensives tenant plus particulièrement à 1'obtention d’une autorisation définitive de lotir, de réaliser un parc résidentiel de loisirs et de la délivrance d’un permis de démolir.

L’acte authentique devait être passé au plus tard le 31 décembre 2008 selon une ultime ordonnance de prorogation du juge commissaire.

La faculté de substitution a été exercée au profit de la Sarl Terraquitaine.

La Sarl Safran Immobilier a confié à la Sarl Ameau Ingenierie, sur proposition acceptée du 26 septembre 2006, une étude de faisabilité technique et réglementaire du projet de construction d’un lotissement avec réalisation du parc résidentiel de loisirs sur ce tènement immobilier.

Le 11 mars 2008, la commune de Naujac-sur-Mer a délivré à la Sarl Terraquitaine une autorisation de permis d 'aménager un lotissement comportant 51 lots. Cependant, le sous-préfet de Lesparre, dans le cadre du contrôle de légalité, a informé la mairie, dans une correspondance du 29 mai 2008, que le permis accordé était entaché de multiples illégalités et l’a invitée à le retirer.

Par arrêté non frappé de recours du 6 juin 2008, la maire de Naujac-sur-Mer a procédé au retrait intégral de l’autorisation du 11 mars 2008.

Sommées de comparaitre par devant notaire le 29 septembre 2009 aux fins de signature de l’acte authentique, les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine ont refusé d’y déférer et de réitérer, invoquant à cet effet la caducité du compromis.

Considérant ce refus comme fautif, la Selarl Malmezat-Z-Y-X a, suivant actes d’huissier en dates des 24 et 25 novembre 2009, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux de différentes demandes indemnitaires dirigées contre les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine.

Suivant exploit d’huissier du 2 décembre 2010, la Sarl Terraquitaine a appelé en intervention forcée, aux fins de garantie, la Sarl Ameau Ingenierie, lui reprochant d’avoir provoqué, par ses manquements, la défaillance de la condition suspensive relative au permis d’aménager.

Parallèlement, saisi par la Sarl Ameau Ingenierie d’une demande en paiement du solde de ses honoraires à l’encontre des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine, le tribunal de commerce de Bordeaux a, par jugement du 16 septembre 2010, débouté la Selarl Malmezat-Z-Y-X de ses prétentions et a également rejeté les demandes indemnitaires de la Sarl Terraquitaine formées à concurrence de la somme de 1.004.9l6,44 euros.

Par arrêt du 16 décembre 2013, la présente cour a, après avoir constaté l’intervention volontaire à titre accessoire de la Selarl Malmezat-Z-Y-X, ès qualités, et dit n’y avoir lieu à question préjudicielle auprès de la juridiction administrative, partiellement réformé la décision de la juridiction commerciale et condamné la Sarl Terraquitaine à payer à la Sarl Ameau Ingenierie la somme de 69.4l4,34 € à titre de solde d’honoraires, le surplus du jugement entrepris étant par ailleurs confirmé.

La Sarl Terraquitaine s’est pourvue en cassation contre cet arrêt.

Suivant une ordonnance du 24 juillet 2015, le juge de la mise en état a, dans le cadre de la présente instance, ordonné un sursis a statuer avec retrait du rôle, dans l’attente de la décision statuant sur le pourvoi.

Dans un arrét du 15 octobre 2015, la Cour de cassation a intégralement rejeté cette voie de recours.

La présente instance a été remise au rôle le 18 février 2016.

Par jugement contradictoire en date du 19 avril 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté la Selarl Malmezat-Z-Y-X de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la Selarl Malmezat-Z-Y-X, es- qualité de mandataire liquidateur de la SA FSI, à payer à la S.A.R.L. Safran et la S.A.R.L. Terraquitaine, chacune, la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamné les S.A.R.L. Safran et Terraquitaine à payer in solidum à la S.A.R.L. Ameau Ingenierie la somme de 2.000 € au titre des frais irrepetibles ;

— condamné la Selarl Malmezat-Z-Y-X, es qualité de mandataire liquidateur de la SA FSI, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Selarl Malmezat-Z-Y-X a relevé appel de cette décision le 29 juin 2017.

D a n s s e s d e r n i e r e s c o n c l u s i o n s e n d a t e d u 7 f é v r i e r 2 0 2 0 , l a S e l a r l Malmezat-Z-Y-X, ès qualité de mandataire liquidateur de la société FSI, réclame1'infirmation du jugement déféré. Elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1135, 1147 et suivants, 1178 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 (actuels articles 1231-1 et suivants, 1304-3 et suivants du code civil), de :

— dire que le refus par les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine de signer l’acte authentique prévu par le sous-seing du 14 septembre 2006 constitue une faute engageant leur responsabilité contractuelle;

— condamner solidairement les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine au paiement de la somme de 1.452.561,22 €, sauf à parfaire, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation du 24 novembre 2009, les intérêts produisant eux-même intérêts en vertu de l’article 1343-2 nouveau du code civil, ladite somme se décomposant comme suit :

— privation des créanciers du prix de vente : 1.345.000 €,

— indemnisation des créanciers du fait du préjudice subi causé par le retard dans la signature de l’acte, ledit préjudice pouvant être évalué sur la base du taux d’intérêt légal appliqué au prix de vente et courant à compter du 1^er janvier 2009 (mémoire),

— dépenses consenties par la procédure collective afin de préserver l’immeuble à compter du 1^er janvier 2009, date à laquelle l’acte aurait dû être passe :

— taxes foncières 2009 : 4.195 €,

— taxes foncières 2010 : 4.331 €,

— taxes foncières 2011 : 4.582 €,

— frais exposés par la liquidation judiciaire afin de mise en sécurité du site : 31.000,32 €,

— honoraires du procès-verbal de difficulté : 73,10 €,

— intérêt conventionnel NATIXIS : 63.379,80 €,

— intérêts postérieurs continuant at courir (mémoire) ;

— débouter les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine de leurs demandes de dommages et intérêts formulées à titre reconventionnel et à titre subsidiaire ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine au paiement de la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ses dernières écritures en date du 27 novembre 2017, la Sarl Ameau Ingenierie réclame l’entière confirmation du jugement attaqué. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation des sociétés Terraquitaine et Safran Immobilier à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de procédure qui seront recouvrés par la Selarl Visseron en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Dans leurs derrières conclusions du 10 février 2020, la SAS Safran Immobilier et la Sarl Terraquitaine demandent à la cour, au visa des articles 1146 et suivants, 1152, 1176 du code civil, L111-4, L332-6 et suivants du code de l’urbanisme, de :

A titre principal :

— confirmer intégralement le jugement attaqué ;

A titre subsidiaire :

— constater la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 14 septembre 2006 pour erreur;

— rejeter en conséquence l’ensemble des prétentions de l’appelante comme étant irrecevables et,

en tout état de cause, mal fondées ;

En tout état de cause :

— condamner la Selarl Malmezat-Z-Y-X au paiement des sommes de :

—  25.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de chacune d’entre-elles ;

—  15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile au profit de chacune d’entre-elles, outre les entiers dépens ;

A titre encore plus subsidiaire :

— constater l’existence d’une clause pénale stipulée dans la promesse de vente, constituant une indemnisation forfaitaire de l’ensemble des préjudices de la demanderesse et juger que l’indemnisation ne peut excéder la somme prévue à la clause pénale, soit 10 % du prix de vente;

— réduire la clause pénale à la somme symbolique d’un euro ;

— dire que la S.A.R.L. Ameau Ingenierie devra les relever indemnes de toutes condamnations

prononcées contre elles ;

— confirmer le jugement déféré sur le principe des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et y ajouter la condamnation de la S.A.R.L. Ameau Ingenierie à verser à chacune d’elles une somme de 15.000 € sur ce fondement, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION.

Le tribunal de grande instance a retenu que le compromis de vente en date du 14 septembre 2006 était caduc en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait, le défaut de réalisation des conditions suspensives ne pouvant être imputé à la faute des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine, en retenant notamment qu’il ne peut leur être fait grief d’avoir déposé un dossier qui aurait sciemment contrevenu aux règles d’urbanisme dans des conditions propres à empêcher de leur fait l’accomplissement des conditions suspensives, ni d’avoir imposé à la SARL Ameau Ingienerie des exigences qui ne pouvaient que faire échouer la demande ou l’entacher d’illégalité.

Il a par ailleurs retenu la solidarité des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine, laquelle n’est plus discutée devant la cour d’appel, en sorte qu’il sera fait état dans la motivation ci-dessous des deux sociétés, sans distinction entre chacune d’elles.

La Selarl Malmezat-Z-Y-X sollicite la réformation de ce jugement en faisant valoir en substance que :

— la condition suspensive prévue par le compromis de vente relative à l’obtention d’un permis d’aménager un parc résidentiel de loisir a défailli par la faute de l’acquéreur,

— le tribunal à cet égard s’est contredit en retenant d’une part que l’on ne pouvait reprocher aux sociétés Terraquitaine et Safran Immobilier un renoncement brutal à leurs projets en raison de l’arrêté de retrait constituant un événement incertain et indépendant de la volonté des parties, tout en constatant de manière sous-entendue l’absence de faute de la société Ameau Ingenierie, alors que les sociétés Terraquitaine et Safran Immobilier ont appelé en garantie la société Ameau Ingenierie en se prévalant des divers manquements commis par cette société qui a n’a cessé de soutenir que le projet mis en 'uvre par ses soins était juridiquement viable et qu’elle avait été écartée de manière parfaitement irrégulière des discussions intervenues entre la collectivité et les sociétés Safran immobilier et Terraquitaine,

— ces sociétés se sont privées des services de la société Ameau Ingenierie après le retrait de l’arrêté du 11 mars 2008 alors qu’elle connaissait parfaitement bien le projet et avait tous les moyens juridiques pour défendre celui-ci contre l’avis du Préfet,

— c’est donc de manière tout à fait infondée et abusive, que les sociétés Safran Immobilier Terraquitaine ont entendu cesser toute relation avec la société Ameau Ingénierie, alors qu’elle lui ont délivré un certificat de capacité par lequel elles reconnaissaient la bonne qualité de son travail,

— les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine n’ont pas déposé de recours à l’encontre de la décision de retrait de l’autorité administrative et c’est de manière tout à fait volontaire qu’elles n’ont pas souhaité poursuivre leur projet,

— la non-réalisation de la condition suspensive leur est donc imputable,

— elles sont ainsi à l’origine du préjudice financier subi par la communauté des créanciers de la société Flamand-Saint-Isidore dont elle réclame la réparation.

Les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine sollicitent la confirmation du jugement en faisant valoir que :

— il convient de rechercher si la condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’aménager ou de construire est défaillie en raison d’un comportement fautif de l’acquéreur ou non,

— l’arrêté de retrait du maire de Naujac-sur-Mer du 6 juin 2008 constitue un événement incertain et indépendant de la volonté des parties tel que prévu à l’article 1177 ancien du code civil, son arrivée ayant rendu caduc le compromis de vente,

— la Selarl Malmezat-Z-Y-X, ès qualité, ne rapporte aucunement la preuve du fait que les sociétés concluantes ou la société Ameau Ingenierie auraient commis une faute quelconque dans la gestion de l’obtention puis du retrait du permis d’aménager,

— le permis d’aménager présenté par la société Terraquitaine et obtenu par celle-ci, n’a été retiré par la mairie de la commune Naujac-sur-Mer sur menace de déféré préfectoral qu’au motif qu’il ne respectait pas les dispositions de la loi littorale dans la mesure où il ne pouvait être considéré que le projet se situait en continuité de l’urbanisation existante,

— elles contestent ainsi toute faute dans la défaillance de la condition suspensive, faisant valoir qu’en l’espèce, c’est la situation du terrain qui a conduit au retrait de l’autorisation, celui-ci n’étant pas en continuité de l’urbanisation existante, cette situation même du terrain ne pouvant faire l’objet d’aucune adaptation par le dépôt d’un permis d’aménager différent,

— il ne peut leur être reproché de ne pas avoir formé de recours, le retrait de la décision étant intervenu au mois de juin 2008, et une décision statuant sur un recours contre la décision de retrait n’aurait pu intervenir avant le 31 décembre 2008, délai fixé pour la réitération de la vente, la condition suspensive n’imposant aucunement que l’acquéreur engage une quelconque procédure de contestation au cas où ce permis serait refusé ou retiré,

— ce recours ne pouvait en tout état de cause aboutir compte-tenu des dispositions de l’article L.111-4 al 1 du code de l’urbanisme relatif à la desserte en électricité nécessaire pour réaliser un projet de construction ou d’aménagement,

— à titre subsidiaire, elles concluent à la nullité de la vente, au motif que la constructibilité du terrain était un élément déterminant du consentement de l’acquéreur, lequel a été entaché par une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue au sens de l’article 1110 du code civil,

— sur l’appréciation du préjudice, elles demandent s’il était fait droit à la demande relative à la faute, qu’il soit fait application de la clause pénale insérée à l’acte, représentant 10 % du prix de vente soit 134.500 euros, dont elles sollicitent la réduction sur le fondement de l’article 1152 du code civil, contestant la réalité des différents postes de préjudices allégués par la Selarl Malmezat-Z-Y-X, observant notamment que le prix de vente de 1.345.000 euros correspond au prix du terrain s’il avait été constructible, ce qui n’est pas le cas,

— enfin, elles concluent à leur relevé indemne par la société Ameau Ingenierie.

La Ameau Ingenierie fait valoir pour l’essentiel que :

— il ne peut lui être reproché de mauvaise exécution de sa prestation, un certificat de capacité lui ayant été délivré le 15 juillet 2008 par la Sarl Terraquitaine confirmant l’exécution dans les règles de l’art et conformément à la commande,

— elle a été écartée du projet dès le mois de juin 2008 alors qu’elle avait tous les moyens juridiques pour défendre le permis d’aménager contre l’avis surprenant du Préfet et l’empressement du maire à retirer l’arrêté,

— après avoir été débouté de sa demande en paiement d’honoraires par le tribunal de commerce de Bordeaux, la cour d’appel de Bordeaux par un arrêt du 16 décembre 2013 lui a donné raison, a écarté les griefs qui lui étaient faits par la société Terraquitaine et a condamné cette dernière à lui verser ses honoraires. La Cour de cassation par un arrêt en date du 15 octobre 2015 a rejeté le pourvoi de la société Terraquitaine.

Sur la défaillance des conditions suspensives prévues par le compromis de vente.

Le compromis de vente passé le 14 septembre 2006 entre la société Flamand Saint-Isidore représentée par la Selarl Malmezat-Z-Y-X, après autorisation donnée par le juge commissaire le 8 mars 2006, pour la vente des biens immobiliers appartenant à cette société situés commune de Naujac-sur-Mer à Saint-Isidore, stipulait les conditions suspensives habituelles en matière de contrat de vente immobilière ainsi que les conditions suspensives suivantes :

— une condition relative à l’obtention d’un arrêté de lotir 60 lots de 600 m2 chacun environ, devant être obtenue dans un délai de 18 mois, purgé de tout recours, devant être déposé dans un délai de douze mois ,

— condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’une autorisation de réaliser un parc résidentiel de loisirs sur le solde de la propriété lequel sera conforme au règlement d’urbanisme applicable, purgé de tout recours et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait, la demande devant être déposée dans un délai de douze mois,

— obtention d’un permis de démolir purgé de tout recours et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait.

La signature de l’acte authentique devait intervenir dans les trente jours de l’accomplissement de la dernière condition suspensive et au plus tard dans les dix-huit mois de la signature de l’acte.

Par ordonnance en date du 2 avril 2008, le juge commissaire a prorogé le délai pour la signature de l’acte authentique au 31 décembre 2008.

Par courrier du 6 juillet 2009, la Selarl Malmezat-Z-Y-X a mis en demeure la société Safran Immobilier de passer l’acte authentique et par sommation du 22 septembre 2009, l’a faite convoquer en l’étude de M^e Vialard, notaire, pour signer l’acte le 29 septembre suivant. Ce jour, un procès-verbal constatant les divergences entre les parties a été dressé.

Aux termes de l’article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce, 'Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas'.

L’articles 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce dispose par ailleurs que : 'La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement'.

La défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager un parc résidentiel de loisirs, est survenue lors du retrait du permis d’aménager délivré par le maire de la commune de Naujac-sur-Mer par arrêté du 6 juin 2008.

Il appartient en l’espèce à la Selarl Malmezat-Z-Y-X ès qualité de mandataire
-liquidateur de la société Flamand Saint-Isidore de rapporter la preuve que les sociétés Terraquitaine et Safran Immobilier, dont la solidarité a été retenue par le jugement entrepris, les parties ayant fait part de ce qu’elles ne revenaient pas sur ce chef de décision, ont par leur comportement empêché l’accomplissement des conditions susvisées.

La Selarl Malmezat-Z-Y-X pour démontrer la faute des société Safran Immobilier et Terraquitaine fait essentiellement état dans ses conclusions devant la cour d’appel, de la cessation infondée et abusive de toute relation avec la société Ameau Ingenierie alors que celle-ci disposait des moyens de discuter la décision de retrait du permis d’aménager, soutenant que c’est de façon tout à fait volontaire qu’elles n’ont pas souhaité défendre leur projet.

La demande de permis d’aménager a été déposée le 20 décembre 2007 et un arrêté accordant celui-ci a été pris par le maire de la commune de Naujac-sur-Mer le 11 mars 2008, soit 3 jours avant le terme du compromis de vente qui devait initialement être réitéré au plus tard le 14 mars 2008.

Par arrêté en date du 6 juin 2008, suite au courrier de demande de retrait adressé le 29 mai 2008 par le sous-préfet de Lesparre dans le cadre du contrôle de légalité, le maire de la commune de Naujac-sur-Mer a retiré l’arrêté du 6 mars 2008, aux motifs notamment que :

— le projet, situé en dehors de tout secteur urbanisé fait partie d’une commune littorale et l’article L146-4 du code de l’urbanisme ne peut être réalisé qu’en contiguïté d’une urbanisation existante ou sous forme de hameau intégré à l’environnement,

— le terrain n’est pas desservi par le réseau d’eau potable public,

— l’arrêté ne précise pas à qui incombe la dépense de la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau potable,

— le dossier ne prévoit pas la dépollution du site.

Suite à cet arrêté de retrait, les sociétés Terraquitaine et Safran Immobilier ont, par courrier du 10 juillet 2008 adressé à la Selarl Malmezat-Z-Y-X relatant la tenue d’une réunion à la mairie de Nujac-sur-mer le 13 juin 2008, sollicité un rendez-vous pour envisager les suites du dossier, puis par courrier du 3 novembre 2008, sollicité auprès de la Selarl Malmezat-Z-Y-X d’organiser une réunion en présence du juge commissaire et du maire de Naujac-sur-Mer.

Par ailleurs, les multiples courriers adressés par les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine à la Selarl Malmezat-Z-Y-X entre le 6 août 2007 et le 8 avril 2009 la tenant informée des différentes démarches entreprises pour faire avancer le projet et régler les difficultés rencontrées, témoignent du rôle actif qu’elles ont joué pour obtenir le permis d’aménager. En outre, elles se sont faites assister d’un architecte et de la société Ameau Ingenierie, bureau d’études, à qui la société Safran Immobilier a confié une mission d’étude

de la faisabilité du projet pour un montant d’honoraires de 99.163,35 euros TTC.

Le contentieux ayant opposé la société Ameau Ingenierie aux sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine concernant un solde d’honoraires au paiement duquel s’opposaient les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine en raison d’une mauvaise exécution de ses obligations par Ameau Ingenierie qui aurait été à l’origine du retrait du permis d’aménager, a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui a condamné la société Terraquitaine à payer le solde d’honoraires réclamé par la société Ameau Ingenierie et à un arrêt de rejet du pourvoi formé la Sarl Terraquitaine devant la Cour de cassation. La Selarl Malmezat-Z-Y-X estime que la position des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine dans ce contentieux démontre la reconnaissance de l’existence de fautes dans la conduite du projet puisque celles-ci ont été invoquées par les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine dans cette procédure. Cependant, les fautes commises par la société Ameau Ingenierie, sur laquelle il été définitivemet statué, est à ce stade inopérante s’agissant de la faute commise par les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine dans la défaillance de la condition suspensive.

Outre qu’il ressort des courriers adressés par les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine à la Selarl Malmezat-Z-Y-X le 10 juillet 2008 dans lequel elles indiquent s’être rapprochés de la nouvelle équipe municipale et joignent un compte rendu de réunion du 13 juin 2008, ainsi que les 29 et 31 octobre 2008 puis le 8 avril 2009 dans lequel elles présentent le projet de mise en place par la mairie d’un plan d’aménagement d’ensemble 'qui seul permettra la mise en place de tous les équipements nécessaires à l’autorisation d’urbanisation du bourg de Saint-Isidore, dans le cadre juridique imposé par se sous-préfet…' que l’acquéreur n’est pas resté inactif après le retrait du permis d’aménager, il convient de relever que le compromis de vente n’obligeait nullement l’acquéreur à déposer un recours en cas de rejet de l’autorisation sollicitée, lequel aurait eu en outre peu de chance d’être jugé avant le 31 décembre 2008 date prévue pour la signature de l’acte authentique au regard des délais habituels devant le tribunal administratif .

Le fait que les sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine ne se soient plus faites assister par la société Ameau Ingenierie après le retrait du permis d’aménager n’est pas en soit constitutif d’une faute de leur part dans la mesure où l’assistance par un bureau d’études n’était pas requise par le compromis de vente et où en tout état de cause, ce bureau d’études est intervenu jusqu’au dépôt du dossier de permis d’aménager, seule obligation mise à la charge de l’acquéreur par le compromis de vente. L’argumentation développée par la société Ameau Ingénierie qui affirme que les motifs de l’arrêté de retrait pouvaient aisément être discutés notamment ceux relatifs à la continuité d’urbanisation exigée par la loi littoral, à l’absence de desserte par le réseau public d’eau potable, à la création d’un giratoire afin de desservir l’opération et à l’absence de travaux de dépollution du site, est inopérante car quand bien même l’arrêté pouvait-il être discuté et faire l’objet d’un recours, il n’existait aucune certitude sur les chances d’aboutir d’un tel recours sur lesquelles il n’appartient pas à la cour de se prononcer.

Il n’est par ailleurs nullement démontré que c’est en raison de la défaillance du contenu du dossier que le permis de retrait a été retirée, au contraire, la délivrance le 11 mars 2008 par la mairie de Naujac-sur-Mer du permis d’aménager démontre que le dossier présenté ne contrevenait pas à la réglementation applicable, pour le dépôt duquel l’acquéreur n’est tenu que d’une obligation de moyens.

Ainsi que l’a jugé à juste titre le premier juge par des motifs pertinents que la cour fait siens, le retrait de l’arrêté initialement accordé par l’arrêté du 6 juin 2008 suite au contrôle de légalité exercé par le sous-préfet de Lesparre, était un événement incertain et indépendant de la volonté des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine, au sens de l’ancien article 1168 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce, dans la survenue duquel il ne

peut leur être reproché d’avoir joué un quelconque rôle. Il n’est donc nullement démontré au vu des éléments susvisés que la défaillance au 31 décembre 2008 de la condition suspensive tenant à l’obtention d’une permis d’aménager un lotissement et un parc résidentiel de loisirs soit imputable à l’acquéreur en raison de sa faute. Les demandes de la Selarl Malmezat-Z-Y-X sont donc mal fondées. Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les société Safran Immobilier et Terraquitaine sollicitent le paiement d’une somme de 25.000 euros chacune à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Cependant, l’appel est un droit qui ne dégénère en abus que s’il est exercé dans une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Une telle intention de nuire et une telle légèreté ne sont pas démontrée en l’espèce en sorte que la demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée et doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des sociétés Safran Immobilier et Terraquitaine ainsi qu’à celui de la société Ameau Ingénierie.

Par ces motifs,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Bordeaux, 7^e chambre civile,

Y ajoutant,

Déboute les Sarl Safran Immobilier et Terraquitaine de leur demande de dommages-intérêts,

Condamne la Selarl Malmezat-Z-Y-X ès qualité de mandataire-liquidateur de la société Flamand Saint-Isidore à payer à la SAS Safran Immobilier et à la Sarl Terraquitaine une somme de 3000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Safran Immobilier et la Sarl Terraquitaine à payer à la Sarl Ameau Ingénierie une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Selarl Malmezat-Z-Y-X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,