COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03421 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLNN

[V] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2023-02463 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

[H] [W]

[F] [P]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] (RG : 22/03398) suivant déclaration d’appel du 17 juillet 2023

APPELANTE :

[V] [G]

née le 21 Juin 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [W]

née le 01 Mai 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[F] [P]

né le 24 Septembre 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Marc CASSIEDE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2019, Mme [H] [W] et M. [F] [P] ont consenti à Mme [V] [G] un bail d’habitation sur un logement meublé sis [Adresse 3].

Suite à un différend entre les parties concernant le montant des charges, Mme [W] et M. [P] ont signifié à leur locataire le 28 mai 2020 un commandement de payer les charges visant la clause résolutoire et un congé pour motif sérieux et légitime tenant au non-paiement des charges.

Par jugement du 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur demande de Mme [G], a :

— requalifié le bail d’habitation meublé en bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 ;

— jugé que le congé délivré le 28 mai 2020 n’est pas régulier ;

— rejeté la demande de résiliation et d’expulsion formée par Mme [W] et M. [P] ;

— rejeté la demande de Mme [W] et M. [P] de voir constater l’application de la clause résolutoire ;

— jugé que l’état non décent du logement est établi par Mme [G] ;

— ordonné à Mme [W] et à M. [P] de procéder aux travaux nécessaires à la réfection des éléments recensés, en application de leur obligation de délivrance d’un logement décent ;

— rejeté la demande d’astreinte sollicitée par Mme [G] ;

— condamné solidairement Mme [W] et M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] aux dépens de l’instance ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 8 décembre 2020, Mme [W] et M. [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 23 février 2022, la cour d’appel de Bordeaux a :

— déclaré Mme [W] et M. [P] irrecevables en leur demande de constatation de résiliation du bail par l’effet du commandement visant la clause résolutoire ;

— condamné Mme [W] et M. [P] à faire effectuer les travaux listés sur le rapport du Pôle Habitat Indigne du 19 décembre 2019, sauf en ce qui concerne le sol de la douche, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 30 jours à compter de l’expiration d’un délai de 4 mois courant de la signification de l’arrêt ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 3 510 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et celle de 50 euros pour le préjudice moral ;

— débouté Mme [W] et M. [P] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 881,31 euros au titre du forfait logement ;

— débouté Mme [W] et M. [P] de leur demande au titre de l’indexation de loyer ;

— condamné Mme [G] à payer à Mme [W] et M. [P] la somme de 55 euros au titre de la taxe ordures ménagères 2020 ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] à faire poser un compteur individuel d’eau et un compteur individuel d’électricité dans les lieux loués à Mme [G] ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] à payer à Mme [G] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle ;

— condamné in solidum Mme [W] et M. [P] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par acte du 10 mars 2022, Mme [W] et M. [P] ont délivré un congé avec offre de vente du bien donné à bail.

Par acte du 27 avril 2022, Mme [W] et M. [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir homologuer ce congé.

Par jugement du 4 août 2022, leur demande a été déclarée irrecevable, considérant qu’au moment de la signification de l’assignation, ils ne détenaient pas d’intérêt à agir.

2. Par acte du 13 octobre 2022, Mme [W] et M. [P] ont fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir prononcer la validation du congé avec offre de vente et d’obtenir son expulsion avec si besoin la participation de la force publique.

3. Par jugement réputé contradictoire du 24 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré valable le congé signifié le 10 mars 2022 par Mme [W] et M. [P] à Mme [G], à effet au 11 septembre 2022 à minuit, concernant le bien immobilier qu’ils lui louent, sis [Adresse 3] ;

— constaté que Mme [G] est devenue occupante sans droit ni titre dudit bien, à compter du 12 septembre 2022.

En conséquence :

— autorisé, à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté Mme [W] et M. [P] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [W] et M. [P] à verser à Mme [G] la somme de 849 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné Mme [W] et M. [P] à verser à Mme [G] la somme de 841,84 euros au titre du forfait logement dans le RSA du 1er septembre 2021 au 11 septembre 2022 ;

— débouté Mme [G] de ses autres demandes reconventionnelles ;

— rejeté les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

— rappelé que Ia décision est exécutoire de droit par provision ;

— dit cependant qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit concernant la mesure d’expulsion des lieux loués ordonnée à l’encontre de Mme [G].

3. Mme [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 17 juillet 2023, en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé signifié le 10 mars 2022 par Mme [W] et M. [P], à Mme [G] à effet du 11 septembre 2022 à minuit concernant le bien immobilier qu’ils lui louent [Adresse 2] ;

— constaté que Mme [G] est devenue occupante sans droit ni titre dudit bien à compter du 12 septembre 2022 ;

— en conséquence, autorisé à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné M. [P] et Mme [W] à verser la somme de 849 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné les consorts [E] à verser à Mme [G] la somme de 841,84 euros au titre du forfait logement dans le RSA du 1er septembre 2021 au 11septembre 2022 ;

— débouté Mme [G] de ses autres demandes reconventionnelles ;

— rejeté les demandes de Mme [G] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— partagé par moitié les dépens de l’instance.

4. Par dernières conclusions déposées le 17 octobre 2025, Mme [G] demande à la cour de :

— déclarer Mme [G] recevable et bien fondée en son appel et en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 mai 2023 (RG n° 23/03421) en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé signifié le 10 mars 2022 par Mme [W] et M. [P] à Mme [G] à effet du 11 septembre 2022 à minuit ;

— constaté que Mme [G] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 12 septembre 2022 ;

— autorisé l’expulsion de Mme [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné les bailleurs au paiement de la somme de 849 euros à Mme [G] en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné les bailleurs à verser à Mme [G] la somme de 841,84 euros au titre du forfait logement dans le RSA du 1er septembre 2021 au 11 septembre 2022 ;

— débouté Mme [G] de ses autres demandes reconventionnelles ;

— rejeté les demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— partagé les dépens de l’instance par moitié.

Et statuant à nouveau, après un nouvel examen des faits et des pièces :

— prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 10 mars 2022, pour fraude ;

— débouter les consorts [E] de toute demande d’ordonner l’expulsion de Mme [G] avec si besoin la participation de la force publique et plus largement de toutes demandes, fins et conclusions formées par eux à l’encontre Mme [G] ;

— juger que Mme [G] ne peut jouir paisiblement de son logement ;

— autoriser Mme [G] à suspendre le paiement de ses loyers et de ses charges à compter du jugement frappé d’appel du 24 mai 2023, et ce jusqu’à exécution complète des travaux de réparation et de mise aux normes (dans les règles de l’art) tels que prévus par l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 23 février 2022 ;

— condamner les intimés à restituer les loyers versés par Mme [G] à compter du 24 mai 2023 et ce jusqu’à l’exécution complète des travaux.

Subsidiairement :

— réduire montant du loyer courant à la charge du locataire à la somme de 245 euros/mois à compter du jugement frappé d’appel et ce jusqu’à l’exécution complète des travaux ;

— condamner in solidum les consorts [E] à verser à Mme [G] la somme de 1 820 euros (arrêté en mars 2023) à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance qu’elle subit dans son logement depuis le prononcé de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 23 février 2022 et ce jusqu’à justification par le bailleur de la réalisation des travaux et remise aux normes conformément aux règles de l’art (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir sur une base mensuelle d’indemnisation 130 euros) ;

— condamner in solidum les consorts [E] à verser à Mme [G] la somme de 1 388,32 euros correspondant à l’imputation du forfait logement dans le RSA de septembre 2021 à juin 2023 ;

— condamner in solidum les consorts [E] à verser à Mme [G] la somme de 3 500 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;

— condamner in solidum les consorts [E] à faire effectuer les travaux tels que visés par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 février 2022 et ce sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard pendant 40 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner in solidum les consorts [E] à communiquer le planning des travaux tels que visés par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 février 2022 dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce pendant 40 jours.

À titre subsidiaire :

— condamner in solidum les consorts [E] à faire effectuer les travaux tels que visés par l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 février 2022 et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant 40 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

À titre infiniment subsidiaire, et si la Cour confirmait le raisonnement du premier juge

ayant validé le congé pour vente du 10 mars 2022 :

— juger que le préjudice de jouissance de Mme [G] à compter du 11 janvier 2022 et jusqu’au 12 septembre 2022, est donc de 8 mois et non de 6 mois et 16/30 jours de sorte que les bailleurs seront condamnés au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1 040 euros ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les intimés au paiement de la somme 841,84 euros au titre du forfait logement jusqu’au 11 septembre 2022 ;

— accorder à Mme [G] un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux et ce pour lui permettre de se reloger en application de l’article 412-4 du code de procédure civile d’exécution.

En tout état de cause :

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— débouter les consorts [E] de leur appel incident et plus largement de toutes les demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Mme [G] en ce compris sa condamnation à réparation d’un préjudice moral et de paiement d’une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les consorts [E] à verser à Mme [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en tout état de cause à une somme ne pouvant être inférieure à 1,5 fois le barème d’aide juridictionnelle en vigueur ;

— condamner in solidum les consorts [E] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Yoann Delhaye en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

5. Par dernières conclusions déposées le 11 avril 2025, Mme [W] et M. [P] demandent à la cour de :

— déclarer les époux [I] recevables et bien fondés dans leurs défenses et demande incidente ;

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence :

— confirmer le jugement rendu le 24 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions.

Sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [W] et M. [P] à verser à Mme [G] la somme de 841,84 euros au titre du forfait logement dans le RSA du 1er septembre 2021 au 11 septembre 2022 ;

— débouté Mme [W] et M. [P] de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

— rejeté les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ces chefs précités.

Statuant de nouveau :

— condamner Mme [G] à verser à Mme [W] et M. [P] la somme de 841,84 euros ;

— condamner Mme [G] à verser à Mme [W] et M. [P] la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner Mme [G] à payer aux époux [P] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

6. L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 3 novembre 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

7. In limine litis, les parties, suite à une note en délibéré autorisée par le président d’audience, ont toutes sollicité le rabat de la clôture au jour des débats. Dès lors, celle-ci sera fixée au 3 novembre 2025.

I Sur la demande de nullité du congé pour vente du 10 mars 2022.

8. L’appelante, arguant des articles 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soutient qu’il existe une intention frauduleuse de la part de ses adversaires et que ceux-ci souhaitent en réalité l’évincer des lieux objets du litige.

9. En ce sens, elle affirme qu’il n’existe pas d’intention réelle de vendre l’immeuble loué, le mandat de vente passé le 13 avril 2022 et la proposition d’achat en date du 27 septembre suivant émanant de Mme et M. [M] ont trompé le premier juge.

Elle rappelle que les acquéreurs sont des amis des intimés, comme en attestent les interactions relevées sur les captures d’écran Facebook les 17 novembre 2018, 5 avril 2019.

De même, elle se prévaut de ce qu’une offre d’acquisition ne vaut pas vente, quand bien même elle est formulée aux prix et conditions de l’offre de vente, qu’aucune promesse ou compromis n’est versé aux débats, alors que Mme [M] n’a selon elle aucune intention de quitter la région parisienne au vu de son emploi là-bas depuis 2023.

Elle note que le mandat versé est un mandat simple, qu’il ne saurait suffire pour rapporter la preuve d’une réelle intention de vendre, alors même qu’aucune agence n’est venue évaluer le bien au préalable, rappelant qu’il n’est pas établi qu’elle s’est opposée à une telle visite ou de ce qu’elle ait été prévenue de cette dernière.

Elle conteste que le chiffrage de l’immeuble puisse être fondé sur un avis d’une agence lors des travaux de rénovation, soit avant sa mise en location et en déduit que le prix proposé était déconnecté du marché, ne correspondait pas aux caractéristiques réelles du bien, communiquant pour sa part des estimations faisant état d’un prix moyen de 73.000 €.

Elle estime que la dernière estimation de l’agence EFFICITY ne saurait davantage être retenue, en ce qu’elle est erronée à propos de la superficie concernée et ne fait pas référence aux travaux nécessaires à réaliser.

10. Elle dénonce le fait que le congé litigieux lui ait été dénoncé juste lors de la notification de l’arrêt précédent du 23 février 2022. Elle estime, au visa de l’article 1719 du code civil, que le congé délivré l’a été pour dissimuler la carence des bailleurs et de retarder l’échéance des travaux et que ceux-ci ne font que persister dans cette attitude.

Elle souligne que les décisions précédentes ont rappelé le caractère indécent du logement et l’absence de travaux initiés par ses adversaires. Elle admet que la société Esprit Services est venue le 22 février 2023, mais souligne qu’il reste à effectuer les travaux destinés à éviter l’infiltration d’eau dans le logement, notamment au niveau d’une fenêtre, de l’évacuation des eaux pluviales, que l’isolation est à refaire, que l’installation des eaux usées n’est pas conforme et qu’il reste un problème d’accès au logement.

11. Elle conteste toute entrave à l’accès des artisans au logement ou opposition aux travaux de sa part, rappelant des décisions précédentes rendues ayant déjà écarté ces arguments. Elle précise qu’aucun des travaux réclamés n’a été réalisé, malgré divers devis, qu’il existe une inertie de la part des bailleurs, lesquels méconnaissent leur obligation de délivrer un logement décent.

Elle ajoute que la situation est restée inchangée et que s’il a été sollicité l’intervention d’un artisan le 7 juin 2023, reportée les 17 et 18 juillet suivant, le rapport de la société Soliha du 23 juin 2023 montre l’existence des désordres.

***

Sur ce :

12. L’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que 'I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.'

Il est constant qu’il appartient au juge du fond de vérifier l’absence de fraude dans la délivrance d’un congé pour vente lorsque l’indécence du logement est établie, quand bien même ce fait doit être établi par la partie qui l’invoque.

13. La cour constate en premier lieu qu’il n’est pas remis en cause que le congé notifié le 10 mars 2022 comportait une offre de vente prévoyant un prix de 120.000 € pour les lieux objets du litige et dont la régularité formelle n’est pas remise en cause.

S’agissant de l’offre d’acquisition du 27 septembre 2022 émanant de Mme et M. [M], il sera observé que de simples conversations entre ceux-ci et les intimés sur un réseau social ne sauraient établir ni le fait que l’offre faite ne soit pas sérieuse, ni que celle-ci résulte d’une connivence et ne sera suivie d’aucun effet. Mieux, il n’appartient pas au juge du fond de connaître de l’usage du bien que souhaite en faire un acquéreur et n’a donc pas à vérifier les projets éventuels de l’acquéreur.

14. En ce qui concerne les caractéristiques du bien, il doit être rappelé que les éléments contenus dans le congé ne sont pas remis en cause et que les estimations contestées par Mme [G] (pièces 67 et 68 des intimés en particulier), si elles ne tiennent pas compte de l’état réel des lieux, ne font que refléter le prix du marché lors de leur édition. De même, celle versée par l’appelante (pièce 13 de cette partie), plus ancienne d’un an, ne correspond ni aux mêmes circonstances et relève les défauts mis en avant par la locataire auprès de l’agent immobilier.

Il s’ensuit qu’il n’est pas établi que le prix proposé ait été déconnecté de la réalité au vu des caractéristiques du bien.

De même, il sera relevé que le mail du 9 février 2023 provenant de l’agence immobilière dont il est affirmé qu’elle était en charge de la vente, outre la sommation interpellative du 23 novembre 2022, confirment qu’il n’y a jamais eu de retour de l’appelante à la demande du mandataire des vendeurs de créneaux horaires pour la visite du bien, ce qui confirme qu’il a existé des diligences en ce sens, à tout le moins repoussées par la locataire (pièces 35 et 36 des intimés).

L’ensemble de ces éléments justifie d’une intention réelle de vendre de la part des bailleurs, sans qu’il soit nécessaire de revenir sur le mandat de vente en date du 13 avril 2022.

15. S’il est exact que cette intention peut interroger au vu des condamnations de la partie intimée à divers travaux aux fins de remédier à l’état d’indécence des lieux loués, l’intention de vendre, comme l’a exactement relevé le premier juge, peut également découler des mauvaises relations existantes et de la nécessité de corriger les défauts du bien objet du litige. L’intention frauduleuse n’est donc pas établie de ce seul fait.

16. Au surplus, il doit être relevé que les travaux réclamés n’en ont pas moins été gênés par les reports successifs sollicités par Mme [G], notamment les 13 février, 7, 29 mars 2023 (pièces 40 à 46 des intimés), outre que l’intéressée s’est opposée à la venue d’un artisan lors du mois de juin 2023 (pièces 54 à 56 des intimés).

En outre, il est exact que certains travaux ont été réalisés, ainsi que cela résulte de la visite de la société Soliha le 28 juillet 2023 (pièce 58 des intimés), à savoir la réalisation d’un système de ventilation mécanique, la condamnation des prises électriques et interrupteurs positionnés trop près des points d’eau, outre le fait qu’il n’a pas été constaté alors de défaut d’étanchéité.

17. L’intention frauduleuse des bailleurs n’est donc pas établie par les éléments versés aux débats par Mme [G]. Dès lors, le congé délivré le 10 mars 2022 doit être déclaré valable et il doit être constaté que le bail conclu le 12 septembre 2019 entre les parties a été régulièrement résilié le 12 septembre 2022.

Les prétentions contraires de l’appelante seront donc rejetées, y compris celles relatives à son expulsion, à la suspension ou à la réduction des loyers, l’exécution des travaux ou à l’astreinte y afférente, au titre du préjudice moral de l’occupante qui sont afférentes au bail et à sa résiliation, et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur les demandes d’indemnisation de Mme [G].

18. L’appelante indique continuer à subir un préjudice de jouissance en ce qu’elle demeure dans un bien indécent. Elle sollicite, comme l’a fait la cour d’appel de Bordeaux lors de sa décision du 23 février 2022, que son préjudice mensuel soit évalué à une somme de 130 € et réclame son indemnisation sur la période allant du 11 janvier 2022 au 26 janvier 2023, soit 1.560 € et, si le congé était retenu, qu’il lui soit alloué la somme de 1.040 € au vu de la période concernée entre le 11 janvier et le 12 septembre 2022, contestant le calcul effectué par le premier juge.

19. Elle entend également que ses adversaires soient condamnés à lui régler la somme de 1.388,32 € au titre de l’imputation de son RSA du forfait logement entre septembre 2021 et juin 2023 et, subsidiairement en cas de confirmation de la première décision, à celle 841,84 € accordée par le premier juge.

20. La partie intimée entend pour sa part rappeler l’opposition de son adversaire à la réalisation de travaux, qu’elle ne saurait prétendre à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance au-delà de ce que lui a alloué le premier juge.

21. Elle précise sur la demande d’indemnisation de la perte du forfait logement, que celle-ci soit établie pour la somme de 841,84 €, tout en insistant sur le fait que la locataire n’a réglé sur cette même période que 256 € de loyer mensuel au lieu de 510 €, soit une économie à son détriment d’un montant de 3.141,13 € entre le 11 janvier et le 12 septembre 2022. Elle considère que l’appelante serait indemnisée à deux reprises d’un même préjudice et qu’elle doit être déboutée de sa demande.

***

22. L’article 1231-1 du code civil dispose 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

23. Il apparaît, comme l’a exactement retenu le premier juge, qu’il n’est pas remis en cause que Mme [G] ait subi un préjudice de jouissance non indemnisé entre le 11 janvier et le 12 septembre 2022.

24. S’il est exact que l’intéressée a montré une résistance indéniable à ce que les travaux souhaités par les bailleurs s’effectuent, il n’est pas davantage rapporté par ces derniers qu’ils aient prévu des interventions permettant de remédier définitivement à l’indécence des lieux loués, notamment faute d’établir que les difficultés liées à l’isolation et au chauffage aient fait l’objet de devis complets.

Dès lors, l’appelante justifie non seulement d’un comportement contrevenant aux obligations des bailleurs, mais également d’une occupation qui n’a pu que lui causer un préjudice.

25. De surcroît, il sera relevé que le montant mensuel mis en avant n’est pas remis en cause et sera adopté à hauteur de 130 € par mois.

Néanmoins, il est exact que le préjudice étant avéré sur une période de 8 mois comme indiqué auparavant, le premier juge a commis une erreur de calcul et que l’indemnité due à ce titre doit être portée à la somme de 1.040 € (8X130 €), somme que la partie intimée sera condamnée à verser à l’appelante. La décision attaquée sera donc infirmée de ce chef.

26. En ce qui concerne la demande faite par Mme [G] au titre de l’imputation de son RSA et du forfait logement, ce dommage n’est justifié que pour la période allant du 11 janvier au 12 septembre 2022. Dès lors, le montant retenu par le premier juge à ce titre de 841,84 € est parfaitement fondé.

De même, s’agissant d’un montant pour lequel il n’est pas formellement sollicité par la partie intimée de compensation, ce qu’elle ne fait qu’induire par ses écritures sans l’invoquer, alors qu’il s’agit d’une condition prévue à l’article 1347 du code civil, celle-ci ne peut être ordonnée par la cour.

Aussi, la décision attaquée sera-t-elle confirmée et les demandes contraires seront rejetées.

III Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [W] et de M. [P].

27. Les intimés, au visa de l’article 1231-1 du code civil, avancent que le refus opposé par la locataire aux interventions des entreprises mandatées par leurs soins, y compris dans les délais impartis par l’astreinte, constituent une faute, notamment en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et l’obligation du locataire à permettre l’accès des lieux loués au bailleur pour permettre la réalisation de travaux.

Ils se prévalent de ce que cette situation a induit de mauvaises relations, ce qui a eu des répercussions sur leur santé émotionnelle, qu’ils ont dû consulter des soignants et qu’il en est résulté une dégradation de leurs états de santé.

***

Sur ce :

Vu l’article 1231-1 du code civil précité.

28. La cour constate que la situation invoquée par Mme [W] et M. [P] résulte de leur propre fait en ce qu’ils ont délivré à leur adversaire un logement indécent et alors qu’il n’est pas établi qu’ils aient prévu, que ce soit avant comme après le congé

pour vente en date du 10 mars 2022, les travaux suffisants pour remédier à cette situation.

29. Dès lors, leur demande d’indemnisation à ce titre ne pourra qu’être rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

IV Sur la demande de délais pour quitter les lieux.

30. Mme [G] sollicite un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux et se reloger en application de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ayant entamé des démarches pour un logement social qui ne lui a pas encore été attribué.

***

Sur ce :

31. L’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'

32. La cour relève que si Mme [G] justifie d’une demande de logement social le 6 juin 2023, elle n’établit pas avoir renouvelé cette demande, ni d’autres démarches, alors qu’elle a déjà bénéficié, du fait de la présente procédure d’appel, d’un délai de plus de deux ans, soit supérieur à celui permis par l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder le moindre délai supplémentaire à ce titre et cette demande sera rejetée.

V Sur les demandes annexes.

33. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité ne commande pas d’allouer en ce qui concerne la question des frais irrépétibles des montants au titre de la présente procédure d’appel. Les demandes faites à ce titre seront donc rejetées.

34. Aux termes de l’article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, Mme [G], qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS.

La Cour,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture au 3 novembre 2025 ;

CONFIRME la décision par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angoulême le 24 mai 2023, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [W] et M. [P] à verser à Mme [G] la somme de 849 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE Mme [W] et M. [P] à verser à Mme [G] la somme de 1.040 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires des parties ;

Y ajoutant,

REJETTE les demandes faites sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [G] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,