République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/12/2021

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N° de MINUTE : 21/

N° RG 19/06505 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SXTH

Jugement (N°18/14873) rendu le 12 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Lille

APPELANTE

SA O d’ HLM, société anonyme, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social 74 rue Q Jaurès 59650 […]

représentée par M^e Marie Hélène V, avocat au barreau de Douai

assistée par M^e Ghislain Hanicotte, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

La Société Grand Gelta Habitat (anciennement dénommée Vaucluse Logement) société coopérative d’intérêt collectif d’HLM à forme anonyme et capital variable, immatriculée au RCS d’Avignon sous le n°662.620.079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Emmanuel Masson, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil M^e R-François Giudicelli de la SELARL Cabinet Goudicelle, avocat au barreau d’Avignon

La Société Elaia, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Marseille sous le n°512 232 604, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil Maître Renaud Palacci, avocat associé, avocats jurisconseil, de la SELARL d’avocats inscrit au barreau de Marseille.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

V W, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : T U

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2021 après rapport oral de l’affaire par Agnès Fallenot.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par V W, président, et T U, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mars 2021

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FAITS ET PROC''DURE

La SA Logicil, devenue O, ayant son siège social à […], 74 rue Q Jaurès, et la SA Vaucluse Logement, devenue […], ayant son siège social à Avignon, […], sont des sociétés d’HLM appartenant toutes deux au groupe O.

La SAS Elaia, ayant son siège social à Roubaix, […], a pour activité le conseil, la négociation et l’intermédiation en matière d’acquisition et cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que le conseil auprès des bailleurs sociaux pour l’obtention des agréments et autorisations, négociation.

Le 19 mars 2009, la société Logicil a régularisé avec la société Elaia une convention d’assistance à la prospection foncière bâtie et non bâtie, par laquelle elle a confié à la société Elaia une mission non exclusive d’assistance et de conseil en vue de se voir proposer des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, sur le territoire national.

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2010, il a été conclu un avenant n°1 à cette convention, ayant pour objet une modification des conditions de rémunération de la société Elaia concernant l’assistance à la prospection foncière bâtie en VEFA.

Par acte sous seing privé du 17 mai 2012, il a été conclu un avenant n°2 à cette convention, ayant pour objet une nouvelle modification des conditions de rémunération de la société Elaia concernant l’assistance à la prospection foncière bâtie, avec un effet rétroactif pour certaines opérations.

Par acte authentique reçu le 19 décembre 2012 par Maître Mathieu Durand, notaire associé à Marseille, avec la participation de Maître Coulomb, notaire associé à Aubagne, la société Habitat Marseille Provence a cédé à la société Vaucluse Logement une résidence dénommée « Les Echoppes » située à Istres, pour un prix total hors taxes de 11 900 000 euros.

Par correspondances en date des 29 octobre 2012 et 6 février 2013, signées en qualité de directeur général adjoint de la société O, Monsieur C Y a écrit à la société Elaia pour lui indiquer que la convention qui la liait à la société O ne prévoyait pas de rémunération pour une

simple mise en relation, mais lui a proposé de lui faire parvenir « une proposition financière valorisant cet effort à juste proportion ».

Contestant cette position, la société Elaia a adressée à la société O une facture n°F2013/6 datée du 1er octobre 2013 pour un montant total hors taxes de 160 000 euros, restée impayée.

Par courrier du 4 novembre 2013, signé cette fois en qualité de directeur général de la société Vaucluse Logement, Monsieur C Y lui a répondu que le montant souhaité n’était pas « recevable par notre gouvernance », réitérant que la convention passée par la société Elaia avec la société O ne reconnaissait pas les simples mises en relation et arguant que la société Vaucluse Logement n’avait contractualisé aucune convention avec elle.

Le 27 novembre 2017, la société Elaia a réédité la facture litigieuse sous la référence F2017/11 au nom de la société […], anciennement Vaucluse Logement, et adressé un courrier à son directeur général, Monsieur D E, afin de lui rappeler le contexte de l’acquisition et de lui demander de procéder au paiement dans les meilleurs délais.

La facture n’a pas été acquittée.

Par courrier en date du 26 mars 2018, la société Elaia a mis la société O en demeure de procéder à son règlement.

Par courrier en réponse en date du 9 avril 2018, la société O a renouvelé son refus, au motif que la résidence avait été acquise par la société Vaucluse Logement, devenue […].

Par actes d’huissier des 25 et 26 septembre 2018. la société Elaia a fait délivrer assignation à la société O et à la société […], aux fins de les voir condamnées solidairement à lui régler la somme en principal de 160 000 euros hors taxes.

Par jugement rendu le 12 novembre 2019, le tribunal de commerce de Lille Métropole a statué en ces termes :

Dit que la SAS ELAIA est pourvue de la qualité à agir à l’encontre de la société GRAND DELTA HABITAT, et rejette la demande de cette dernière en irrecevabilité de l’action de la SAS ELAIA ;

Dit que la convention du 19 mars 2009 conclue entre la SA O et la SAS ELAIA est applicable à la vente de la Résidence Les Échoppes par la société HABITAT MARSEILLE PROVENCE, à la société VAUCLUSE LOGEMENT devenue GRAND DELTA HABITAT ;

Condamne la SA O à payer à la SAS ELAIA la somme de 160 000 € hors taxe, soit 192 000 € toutes taxes comprises

Déboute la SAS ELAIA de sa demande condamnation solidaire de la société GRAND DELTA HABITAT ;

Déboute la SA O de sa demande de condamnation de la société GRAND DELTA HABITAT à la garantir de toute condamnation

Dit que la demande de remboursement par la SAS ELAIA de la somme de 91 494.01 € est prescrite :

Déboute la SA O de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SAS ELAIA au remboursement de la somme de 1 263 533.25 € au titre de la répétition de l’indu Déboute la SA O de sa demande de condamnation de la SAS ELAIA pour procédure abusive ;

Condamne la SA O à verser à la SAS ELAIA la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SA O aux entiers frais et dépens, taxés et liquidés à la somme de 73.24 € (en ce qui concerne les frais de Greffe) ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 11 décembre 2019, la société O a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a : - Condamné la SA O à payer à la SAS ELAIA la somme de 160 000 euros hors taxe, soit 192 000 euros toutes taxes comprises – Débouté la SA O de sa demande de condamnation de la société GRAND DELTA HABITAT à la garantir de toute condamnation – Débouté la SA O de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SAS ELAIA au remboursement de la somme de 1 263 533.25 € au titre de la répétition de l’indu – Débouté la SA O de sa demande de condamnation de la SAS ELAIA pour procédure abusive – plus généralement, débouté la SA O de toutes ses demandes, -Condamné la SA O à verser à la SAS ELAIA la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile – Condamné la SA O aux entiers frais et dépens, – ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG N°19/06505.

Par jugement rectificatif rendu le 7 janvier 2020, le tribunal de commerce de Lille Métropole a rectifié l’erreur matérielle affectant le dispositif de son jugement précédent, en ajoutant la condamnation prononcée dans les motifs, mais omise dans le dispositif, de la société O à payer à la société Elaia la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par déclaration du 24 janvier 2020, la société O a également relevé appel de cette décision.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 20/00482.

PR''TENTIONS DES PARTIES

Dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG 19/06505 :

Par conclusions régularisées par le RPVA le 2 mars 2021, la société O demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société O à l’encontre des deux décisions entreprises des 12 novembre 2019 et 7 janvier 2020 rendues par le Tribunal de Commerce de LILLE MÉTROPOLE.

Infirmer le jugement rendu le 12 novembre 2019 par le Tribunal de Commerce de LILLE MÉTROPOLE en ce qu’il a condamné la société O à payer à la société ELAIA la somme de 160 000 € HT (192 000 € TTC) à titre principal , la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens ,en ce qu’il n’a pas fait droit à l’appel en garantie dirigé à l’encontre de la société GRAND DELTA HABITAT et débouté O de ses demandes.

Infirmer le jugement rendu le 7 janvier 2020 par le Tribunal de Commerce de LILLE MÉTROPOLE en ce qu’il a condamné la société O à payer à la société ELAIA la somme de 16 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires.

En conséquence, statant à nouveau :

Débouter la société ELAIA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la société O.

Condamner la société ELAIA à payer à la société O une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner la société ELAIA à payer à la société O une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement,

Condamner la société GRAND DELTA HABITAT à garantir la société O de toute somme en principal, intérêts, dommages et intérêts et accessoires susceptibles d’être mises à sa charge dans le cadre de ses rapports avec la société ELAIA, en ce compris les sommes réglées dans le cadre de l’exécution provisoire.

Condamner la société ELAIA et la société GRAND DELTA HABITAT, l’une à défaut de l’autre, à payer à la société O une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société ELAIA et la société GRAND DELTA HABITAT, l’une à défaut de l’autre, aux dépens de première instance et d’appel.

La société O fait valoir qu’elle est liée à la société Elaia sur le plan contractuel par les dispositions de l’article 3 de la convention régularisée entre elles le 19 mars 2009, qui prévoit la rémunération de la société Elaia dans la mesure où un acte de vente viendrait à être réalisé et où la société Logicil (devenue O) ou toute autre société désignée par elle serait acquéreur du bien.

Or la société O n’est pas partie à l’acte notarié constatant la vente intervenue entre la société Habitat Marseille Provence et la société Vaucluse Logement, et il n’est pas établi que la société Vaucluse Logement ait été désignée par elle pour procéder à l’acquisition.

Il importe peu que la société Elaia ait pu mettre en 'uvre les moyens ayant permis la réitération de la vente devant notaire, dans la mesure où son droit à commission ne résulte pas des prestations qu’elle a réalisées, mais uniquement du résultat obtenu.

La société O soutient qu’il n’existe pas de confusion entre la société Vaucluse Logement et elle-même, puisque juridiquement, elles constituent deux entités autonomes même si elles appartiennent à un même groupe. Elles ont des sièges sociaux, des dirigeants et des numéros de RCS distincts. Peu importent leurs intérêts liés. Elles répondent chacune individuellement de leurs contrats. Les obligations contractées par l’une ne peuvent être mises à la charge de l’autre et réciproquement.

La société Elaia, en sa qualité de professionnelle du marché de l’immobilier, n’agissait pas comme profane du droit, et elle ne peut donc se contenter d’avancer la théorie de l’apparence pour se décharger de son inattention.

Subsidiairement, à supposer que la convention du 19 mars 2009 soit applicable, dans la mesure où c’est la société Vaucluse Logement qui a procédé in fine à l’acquisition du bien, la demande en paiement devait être présentée à son encontre.

La société Elaia tente d’instaurer une confusion en faisant référence à une convention qu’elle aurait

signée avec la société Vaucluse Logement, et à laquelle il est fait référence dans un mail daté du 21 septembre 2012. Or cette convention n’est absolument pas opposable à la société O, qui n’en est pas signataire, de telle sorte qu’il importe peu, en réalité, que des relations commerciales aient pu se nouer entre la société Elaia et la société Vaucluse Logement.

Elle se trouve bien fondée à demander la garantie de la société […], pour toute somme susceptible d’être mise à sa charge.

Elle demande enfin la condamnation de la société Elaia à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, voire vexatoire, et de nature à porter atteinte à son image de marque.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 3 juin 2020, la société […] demande à la cour de :

Vu l’article 31 et 121 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Débouté la SAS ELAIA de sa demande de condamnation solidaire de la Société GRAND DELTA HABITAT,

— Débouté la SA O de sa demande de condamnation de la Société GRAND DELTA HABITAT à la garantir de toute condamnation.

— Dit que la demande de remboursement par la SAS ELAIA de la somme de 91.494,01 € est prescrite,

— Débouté la SA O de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SAS ELAIA au remboursement de la somme de 1.263.533,25 € au titre de la répétition de l’indu,

— Débouté la SA O de sa demande de condamnation de la SAS ELAIA pour procédure abusive.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Dit que la SAS ELAIA est pourvue de qualité à agir à l’encontre de la Société GRAND DELTA HABITAT (anciennement dénommée VAUCLUSE LOGEMENT) et par conséquent, rejeté la demande de cette dernière en irrecevabilité de l’action de la SAS ELAIA,

— Dit que la convention du 19 mars 2009 conclue entre la SA O et la SAS ELAIA est applicable à la vente de ka Résidence « Les Echoppes » par la Société HABITAT MARSEILLE PROVENCE à la Société VAUCLUSE LOGEMENT devenue GRAND DELTA HABITAT,

— Condamné la SA O à payer à la SAS ELAIA la somme de 160.000 € HT soit 192.000 € TTC,

— Condamné la SA O à verser à la SAS ELAIA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la SA O aux entiers frais et dépens, taxés et liquidés à la somme de 73.24 € (en ce qui concerne les frais de greffe),

— Ordonné l’exécution provisoire.

ET STATUANT A NOUVEAU

[…]

— DIRE ET JUGER que l’action de la SAS ELAIA en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SA GRAND DELTA HABITAT est irrecevable pour défaut d’intérêt.

SUBSIDIAIREMENT

— DÉBOUTER la SAS ELAIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— DÉBOUTER la SA O de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société GRAND DELTA HABITAT.

[…]

— CONDAMNER la SA O à relever et garantir la Société GRAND DELTA HABITAT de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SAS ELAIA à payer à la Société GRAND DELTA HABITAT la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société […] plaide que l’action de la société Elaia contre elle ne saurait prospérer pour défaut d’intérêt, en application du principe d’indépendance. Elle rappelle ne pas être partie à la convention conclue entre la société O et la société Elaia le 19 mars 2009, dans la signature de laquelle elle n’a eu aucun rôle.

Sur le fond, elle plaide que c’est elle, et non la société O, qui s’est portée acquéreur de l’ensemble immobilier situé à Istres, appartenant à la société Habitat Marseille Provence, par acte authentique en date du 19 décembre 2012, reçu par Maître Durand, notaire à Marseille, sans mise en relation par l’intermédiaire de la société Elaia.

Cette dernière argue de manière infondée que pour échapper à ses obligations contractuelles, la société O aurait fait acheter par sa filiale, la société […], ledit bien immobilier vendu par la société Habitat Marseille Provence.

Les premiers juges semblent avoir considéré que la société Elaia aurait activement participé aux démarches ayant abouti à la réalisation de la vente, de sorte qu’elle serait fondée en sa demande de commission, oubliant que l’obligation contenue à l’article 3 de la convention du 19 mars 2009 est une obligation de résultat, laquelle ne déclenche le droit à la commission que dans la mesure où c’est la société O ou une société désignée par elle qui procède à l’acquisition d’un bien.

Si par extraordinaire, la cour venait à juger que la convention du 19 mars 2009 conclue entre la société O et la société Elaia est applicable à la vente de la Résidence « Les Echoppes » par la société Habitat Marseille Provence, elle condamnera la société O à relever et garantir la société […] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. En effet, c’est elle qui a conclu une convention d’assistance à la prospection foncière bâtie et non bâtie avec la société Elaia en date du 19 mars 2009. La société […] n’était pas partie à la

convention litigieuse, de sorte que cette dernière ne saurait lui être opposée.

La société O pense pouvoir tromper la cour en se fondant sur un dossier « Aigues Marines » qui démontrerait les liens contractuels entretenus entre la société Elaia et la société […]. Cependant, c’est à la demande de la société O que les factures de commissions dues à la société Elaia par cette dernière ont été mis au nom de la société […] pour la bonne et simple raison que c’est elle qui s’est portée acquéreur en lieu et place de la société O du logement sis à Marseille et ce par l’entremise de la société O. Dans ce contexte, et en application de la convention régularisée entre la société O et la société Elaia, une commission était en effet due à la société Elaia étant donné qu’en l’espèce, la société O avait effectivement proposé en qualité d’acquéreur la société […]. Pour autant, la société O ne saurait exciper de cette opération ponctuelle la preuve irréfutable des prétendus liens contractuels entretenus entre la société Elaia et la société […]. Si une convention liant la société […] et la société Elaia était en cours de rédaction en octobre 2012, elle n’a finalement jamais été régularisée.

Au surplus, dans l’hypothèse où les prestations de la société Elaia auraient effectivement conduit à l’acquisition par la société […] du bien litigieux, la convention ne prévoit nullement que l’acquéreur présenté par la société O devient par ce seul fait redevable de la commission due à la société Elaia.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 25 février 2021, la société Elaia demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1342 du Code civil ainsi que les dispositions des articles 31 et 122 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu le 19/11/2019

Vu le jugement en rectification d’erreur matérielle rendu le 7/01/2020

CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS

EN CE QU IL A :

— DIT ET JUGE que l’action de la SAS ELAIA dirigée à l’encontre de la SA GRAND DELTA HABITAT est recevable

— CONSTATE l’application de la convention en date du 19 mars 2009 et de ses avenants à la vente de la résidence « Les Echoppes », la Reynarde et la Capelette

— CONDAMNE la société O au paiement de la somme de 160.000 euros hors taxes,

— CONDAMNE la société O au paiement de la somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié au préjudice subi par la société ELAIA en raison du non-paiement à échéance de ladite somme,

— REJETTE les demandes, fins et conclusions reconventionnelles formées par les parties adverses à l’encontre de la société ELAIA pour être totalement mal fondées

— S ENTENDRE la société ELAIA abandonner sa demande complémentaire d’un montant de 91.494,01 €

— INFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation solidaire,

— ET STATUANT A NOUVEAU

— CONDAMNER solidairement la société O et la société GRAND DELTA HABITAT à payer à la société ELAIA la somme de 160.000 euros hors taxes,

— CONDAMNER solidairement la société O et la société GRAND DELTA HABITAT à payer à la société ELAIA la somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié au préjudice subi par la société ELAIA en raison du non-paiement à échéance de ladite somme,

— CONDAMNER solidairement la société O et la société GRAND DELTA HABITAT à verser à la concluante une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens

La société Elaia conclut au rejet de la fin de non-recevoir excipée par la société […], au motif que cette dernière a joué un rôle dans l’exécution du contrat conclu avec la société O. Elle prétend qu’en vertu de la théorie de l’apparence et de l’immixtion dans la gestion, elle a tout à fait intérêt à agir contre les deux sociétés.

Elle explique que dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société O telles que régies par la convention du 19 mars 2009, elle lui a présenté divers projets, qui ont donné lieu à la signature de deux avenants. Le second avenant est la preuve incontestable qu’elle est intervenue afin que la société O puisse se porter acquéreur d’un bien immobilier appartenant à la société Habitat Marseille Provence, avec laquelle elle avait organisé une rencontre le 19 octobre 2011. Les parties n’étant pas fixées sur l’immeuble à acquérir, l’avenant précisait uniquement la nécessaire rémunération de la société Elaia quel que soit le patrimoine acquis.

La société Elaia souligne l’imbrication existant entre les sociétés O et […], indiquant qu’elles ont des liens capitalistiques ainsi que des dirigeants communs et un service juridique unique qui a examiné le projet de convention entre la société […] et elle. Elle pointe en outre que la société […] utilise un papier à en-tête O. Elle explique qu’à la date à laquelle le contrat a été signé, elles n’étaient pas encore liées, mais que par la suite, la société O lui a indiqué que les investissements seraient réalisés pour le compte du groupe. C’est la raison pour laquelle son interlocuteur a été Monsieur C Y, celui-ci étant dirigeant au sein des deux sociétés et signant d’ailleurs les courriers qu’il lui adressait en ses deux qualités. Conformément à la théorie de l’apparence et à la théorie de l’immixtion dans la gestion, les comportements des sociétés O et […] ont créé une entité qui a laissé penser à la société Elaia qu’elle agissait pour le compte du groupe O, c’est à dire des sociétés […] et O, et non pas seulement au profit de la société O.

La société Elaia ajoute qu’elle verse aux débats un dossier qui fait état de la convention qui lie la société Vaucluse Logement au groupe O dans le cadre d’un autre projet immobilier, et dans lequel les factures de la société Elaia ont été acquittées par la société Vaucluse Logement. Ces éléments démontrent que les agissements des deux sociétés étaient motivés par un même intérêt et mis en action grâce aux mêmes dirigeants.

Elle se prévaut des courriers que lui a spontanément adressés Monsieur C Y, directeur général adjoint de O et directeur général de la société Vaucluse Logement, pour lui proposer la rémunération de ses prestations dans le dossier de la résidence « Les Echoppes », reconnaissant de facto son implication.

En outre, dans le cadre de la cession de la résidence « Les Echoppes », la société Grand Delta

Habitat a agi en substitution de sa société mère, la société O. Elle doit donc être condamnée solidairement avec cette dernière.

La société Elaia demande enfin l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi du fait du non-paiement à échéance de sa facture. Elle considère que la société […] doit être tenue solidairement avec la société O.

Elle conclut en revanche au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée à son encontre par la société O.

Dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG N° 20/00482 :

La société O a régularisé par le RPVA, le 2 mars 2021, des conclusions identiques à celles notifiées le même jour dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG N° 19/06505.

La société […] a régularisé par le RPVA, le 24 février 2021, des conclusions identiques à celles notifiées le 3 juin 2021 dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG N° 19/06505.

La société Elaia a régularisé par le RPVA, le 25 février 2021, des conclusions identiques à celles notifiées le même jour dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG N°19/06505.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les ordonnances de clôture ont été rendues le 4 mars 2021.

SUR CE

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il existe bien entre les procédures enregistrées sous les numéros de RG N°19/06505 et 20/00482 un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble.

Il convient donc d’ordonner leur jonction sous le numéro de RG N° 19/06505.

Sur la qualité à agir de la société Elaia contre la société […]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir n’étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, la

société Elaia, qui agit en paiement contre la société […] en se prévalant de la théorie de l’apparence et en faisant valoir qu’elle a participé à l’exécution du contrat conclu avec la société O, a nécessairement intérêt à agir à son encontre.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1165 ancien du Code civil, en sa version applicable au présent litige, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

En application des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article L 110-3 du Code de commerce précise qu’à l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi.

En l’espèce, la rémunération de la société Elaia est prévue à l’article 3 de la convention conclue le 19 mars 2009 avec la société Logicil, devenue O, en ces termes :

« La rémunération due à Elaia du fait de ses prestations dans le cadre de l’exécution de la présente convention sera due du fait de l’apport d’une propriété acquise par Logicil ou par toute autre société désignée par elle et sera déterminée selon les règles définies à l’article 3.2 ci-après. »

Cet article 3.2.2., intitulé « Rémunération pour assistance à la prospection foncière bâtie », stipulait initialement, concernant l’apport d’une propriété bâtie ancienne, que la rémunération de la société Elaia serait de 1,5% du prix du bien hors taxes, payée concomitamment à la régularisation de l’acte authentique.

Il a été modifié par un avenant n°2 du 17 mai 2012, augmentant la rémunération de la société Elaia à 2% du prix du bien hors taxes, avec effet rétroactif pour certaines opérations apportées pour lesquelles tout ou partie de rémunération avait déjà été versée, comprenant notamment « HMP ' Habitat Marseille Provence, quelque soit la localisation du patrimoine acquis (prix à déterminer) ».

La société Elaia sollicite le paiement de la rémunération prévue par ces stipulations contractuelles au titre de l’achat, par la société Vaucluse Logement, devenue […], à la société Habitat Marseille Provence, d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence Les Echoppes » situé à Istres intervenu le 19 décembre 2012.

A cet acte, la société Vaucluse Logement, devenue […], était représentée par Madame F G, responsable domaniale, sur délégation de pouvoirs de Madame H I, directrice du développement, agissant elle-même sur délégation de pouvoirs de Monsieur J E, directeur général Rhône Méditerranée, agissant lui-même sur délégation de pouvoirs de Monsieur C Y, agissant en qualité de directeur général, fonction à laquelle il avait été nommé par une délibération du conseil d’administration de ladite société en date du 28 novembre 2011.

Il ne peut être tirée aucune conséquence de la clause intitulée « Absence de commission

d’intermédiation », qui se contente de citer les déclarations des parties selon lesquelles « la présente vente a été négociée directement entre elles sans recours à aucun intermédiaire », en vertu du principe selon lequel nul ne peut se créer de preuve à soi-même.

La véracité de cette clause prête d’ailleurs amplement à contestation, dans la mesure où il ressort :

— d’un échange de courriels entre Monsieur K Z, directeur général de la société O, et Monsieur L M, gérant de la société Elaia, en date du 2 août 2012, que la société Elaia s’est émue de l’éviction de Maître K X, notaire et acteur du rapprochement entre les sociétés O et HMP, du projet d’acquisition de l’ensemble immobilier « Résidence Les Echoppes », ce à quoi il a lui été répondu que « la responsabilité des investissements PACA pour le groupe O » incombait désormais exclusivement à Monsieur C Y ;

— d’un courrier du 4 septembre 2012, à en-tête « Groupe O », co-signé par « K Z, N O » et « C Y, P O, N Vaucluse Logement », adressé à la société Elaia, que le projet de rachat de patrimoines détenus par la société HMP sur la commune d’Istre « est déjà entériné et afin de faciliter nos relations ainsi que la rapidité de clôture de ce dossier », précisant : « nous avons convenu avec la Sté HMP de recourir à leur notaire habituel », Maître X, ayant participé à un premier contact ; « dans le cadre d’une totale transparence, C Y s’en est ouvert auprès de M^e X et nous ne manquerons pas de faite appel à ce dernier lors de futures acquisitions sur Marseille » ;

— d’un mail adressé le 13 septembre 2012 par Maître X à Monsieur L M, qu’a effectivement été réalisée, en leur présence à tous deux, une mise en relation de la société HMP et de la société O, représentée par Monsieur K Z, le 19 octobre 2011, Maître X précisant : « j’ai également était en contact avec Monsieur Y représentant la société O, qui était lui aussi au courant de mon intervention. Par la suite j’ai adressé à Mr Z un mail pour connaître sa position, ayant appris indirectement que les négociations finales avaient abouties, mais sans réponse. » ;

— d’un courrier du 15 octobre 2012, à en-tête « O Rhône Méditerranée », dont il n’est pas contesté qu’il porte la signature de Monsieur Q-R S, dirigeant de la société O, que cette dernière désirait poursuivre « dans le futur et dans le cadre de l’établissement de la prochaine agence de Marseille » sa collaboration avec la société Elaia, ayant déjà abouti à la conclusion de « cessions d’envergure pour le développement de O en région tel que :

[…]

Reprise de logement chez HMP

Caserne Mirabeau ».

L’examen des pièces de la procédure confirme amplement cette imbrication manifeste entre les sociétés du groupe O, et particulièrement les sociétés O et Vaucluse Logement, créée par le comportement de leurs dirigeants communs, répondant indistinctement, au nom de « l’intérêt du groupe », pour l’une ou l’autre des sociétés, et utilisant indifféremment, dans leurs courriers et courriels, les noms et logos du groupe, de l’une ou l’autre des deux sociétés, ou des entre-deux ambigus notamment à la suite de la création d’une « direction régionale O Rhône Méditerranée » chapeautant le CIL Provence, devenu O Entreprises, et « ses filiales », ladite direction régionale étant physiquement implantée à la même adresse que celle du siège social de la société Vaucluse Logement, générant une complète confusion entre les diverses sociétés du groupe O.

Il apparaît notamment que Monsieur J E utilisait dans ses correspondances le logo du groupe O mais le titre de « directeur régional O Rhône Méditerranée », une adresse mail « @vaucluselogement.com » ou « @O.fr » mais une adresse postale correspondant au siège de la société Vaucluse Logement, ainsi qu’il ressort d’un mail du 21 septembre 2012 et d’un mail du 18 octobre 2012.

Quant à Monsieur C Y, il pouvait utiliser le logo « O Rhône Méditerranée », tout en signant en qualité de « Directeur Général Adjoint Opérations et Finances ; Directeur Général Vaucluse Logement ; Groupe O », ainsi qu’il résulte d’un courrier du 23 mai 2012 adressé à la société Elaia.

Le courrier pré-cité du 4 septembre 2012, co-signé par Monsieur Z et Monsieur Y, indiquait explicitement que : « En ce qui concerne notre filiale Vaucluse Logement et comme je vous l’avais indiqué début août, sa direction a été confiée à C Y. Le rapprochement récent avec cette société nous a permis de constituer une région Sut Est, dont le pilotage est assuré par J E. Par voie de conséquence, C Y et J E sont vos premiers et seuls interlocuteurs pour toutes questions ou initiatives liées à la conduite opérationnelle de l’activité ou aux choix d’investissements. Nul n’est besoin de préciser que ces derniers agissent dans l’intérêt du Groupe et dans le cadre des règles fixées par la gouvernance. »

Il est établi que Monsieur C Y a effectivement constitué l’interlocuteur habituel de la société Elaia pour l’application de la convention d’assistance à la prospection foncière bâtie et non bâtie :

— pour le compte de la société O, ainsi qu’en atteste le courrier du 4 juin 2012 que lui a adressé la société Elaia à propos des contestations émises par son service juridique sur le montant de certaines des factures qu’elles avaient émises, ou les courriers qu’il lui a adressés le 29 octobre 2012 et le 6 février 2013 concernant sa rémunération ;

— et pour le compte de la société Vaucluse Logement, ainsi qu’en atteste le courrier du 27 août 2013 qu’il lui a adressé en réponse à une facture d’acompte F2013/3 du 15 juillet 2013 adressée par la société Elaia à la société O, dans le cadre d’un dossier « Aigues Marines », par lequel il lui a demandé d’annuler ladite facture, de la remplacer en appliquant le pourcentage convenu dans le cadre de « notre contrat initial O-ELAIA du 18 février 2009 ainsi qu’à l’Avenant N°1 du 9 mars 2010 », puis de la libeller au nom de Vaucluse Logement et de l’adresser « à Avignon ». Il est intéressant de souligner que copie de ce courrier a été adressée tant à Monsieur K Z qu’à Monsieur J E.

Il est tout aussi révélateur que Monsieur Y ait répondu, dans un courrier du 4 novembre 2013, signé en sa qualité de directeur général de la société Vaucluse Logement, à un courrier « adressé à K Z et transmis par ce dernier », donc à la société O, par la société Elaia, le 16 octobre 2013, que la rémunération sollicitée par cette dernière dans le cadre du dossier « Résidence les Echoppes » n’était pas « recevable par notre gouvernance ».

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que les sociétés O et Vaucluse Logement se sont comportées comme une seule et même entité au regard de l’application de la convention du 18 février 2009 et de ses avenants.

C’est ainsi que la société Vaucluse Logement a accepté de s’acquitter des sommes dues à la société Elaia en lieu et place de la société O au titre de l’acquisition réalisée dans le dossier « Aigues Marines », sans que cette dernière ne justifie, par la moindre pièce, l’avoir désignée pour procéder à cette acquisition, privant de pertinence son argument selon lequel il n’est pas démontré qu’elle l’aurait désignée pour l’acquisition de l’ensemble immobilier « Résidence Les Echoppe », étant observé que la société Vaucluse Logement reste particulièrement taisante sur les conditions dans lesquelles elle a

contracté dans ce dossier avec la société HMP. Pour le même motif, il ne peut être tiré aucune conséquence de l’absence d’aboutissement du projet de convention envisagé entre les sociétés Elaia et Vaucluse Logement, manifestement dans le seul but de régulariser les pratiques déjà existantes et de sécuriser le paiement de l’assistance offerte.

C’est donc de manière parfaitement légitime que la société Elaia a considéré que la société O, qu’elle avait mise en relation avec la société HMP ainsi que l’appelante l’a reconnue dans ses courriers du 29 octobre 2012 et 6 février 2013, s’était substituée la société Vaucluse Logement, « dans l’intérêt du Groupe et dans le cadre des règles fixées par la gouvernance », et lui a facturé le montant dû au titre de la vente de l’ensemble immobilier « Résidence les Echoppes », avant de s’adresser à la société […].

La convention d’assistance à la prospection foncière bâtie et non bâtie conclue le 19 mars 2009 ne prévoyant pas que la société Logicil, devenue O, soit déchargée de son obligation de payer la rémunération due à la société Elaia dans l’hypothèse où elle procède à la désignation d’une autre société pour acquérir le bien, et en application de l’effet relatif des contrats, c’est à bon droit que les premiers juges ont déclaré que seule la société O lui était tenue au paiement de la facture d’honoraires émise par la société Elaiai.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— dit que la convention du 19 mars 2009 conclue entre la SA O et la SAS Elaia est applicable à la vente de la Résidence Les Échoppes par la société Habitat Marseille Provence, à la société Vaucluse Logement devenue […] ;

— condamné la SA O à payer à la SAS Elaia la somme de 160 000 € hors taxe, soit 192 000 € toutes taxes comprises ;

— débouté la SA O de sa demande de condamnation de la société […] à la garantir de cette condamnation.

Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice lié au non-paiement

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu, à un payement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le comportement dilatoire de la société O, qui a de parfaite mauvaise foi tenté d’échapper à son obligation de rémunération des prestations de la société Elaia, a nécessairement causé à cette dernière, outre un préjudice de trésorerie, un préjudice moral lié aux démarches qu’elle a dû effectuer pendant des années pour réussir à faire reconnaître ses droits.

La décision entreprise sera confirmée en ce en qu’elle lui a alloué la somme de 16 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’elle a débouté la SA O de sa demande de condamnation de la société […] à la garantir de cette condamnation.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des articles 1240 et 1241 nouveaux du code civil (1382 et 1383 anciens), l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

En l’espèce, la société Elaia n’a fait qu’exercer une action en justice pour faire valoir ses droits qui ont été accueillis.

La demande de dommages et intérêts de la société O pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’issue du litige justifie de condamner la société O aux dépens d’appel.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société O à payer à la société Elaia la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société O sera en outre condamnée à payer à la société Elaia la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Les demandes de la société O et de la société […] seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la dévolution,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG N° 19/06505 et RG N° 20/00482 sous le numéro de RG N°19/06505 ;

Confirme le jugement rendu le 12 novembre 2019, rectifié par le jugement rendu le 7 janvier 2020, par le tribunal de commerce de Lille Métropole en toutes ses disposition ;

Et y ajoutant,

Condamne la société O à payer à la société Elaia la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute la société O et la société […] de leurs propres demandes de ce chef ;

Condamne la société O aux dépens d’appel.

Le greffier Le président

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