République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 21/05/2026

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Minute électronique :

N° RG 23/05526 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHX4

Jugement rendu le 7 novembre 2023

par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANT

Monsieur [K] [W]

né le 5 avril 1950 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Marine Boen, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Noémie Chiche Maizener, avocat au barreau de la Guadeloupe, Saint- Martin et Saint Barthélemy, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [U] [T]

né le 03 septembre 1957 à [Localité 3] (Maroc)

Madame [V] [Q] épouse [T]

née le 30 octobre 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

La SCI [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Stanislas Duhamel, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué substitué par M^e William Mac Kenna, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 18 décembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 après prorogation du délibéré en date du 12 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2025

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Par acte authentique du 15 septembre 2010, la société civile immobilière [Y] [H] (la société [Y] [H]), représentée par M. [U] [T] et son épouse, Mme [V] [Q] (les époux [T]), a acquis de la société civile immobilière Bienvenue (la société Bienvenue), représentée par M. [K] [W], un terrain cadastré AW [Cadastre 1] et AW [Cadastre 2] situé au [Adresse 5] » à [Localité 7] (Guadeloupe) et un bâtiment à usage mixte d’habitation, commercial, artisanal ou professionnel constituant le lot n°13 du lotissement [Adresse 6], cadastré section BE n° [Cadastre 3], situé au [Adresse 7]» à [Localité 7], le tout moyennant un prix de 500'000 euros.

Par courrier recommandé du 28 mars 2019 dont il a été accusé réception le 4 avril suivant, M.'[W] a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, les époux [T] et la société [Y] [H] d’avoir à lui verser la somme de 81 833,32 euros correspondant, selon lui, à un reliquat de prix de vente.

Soutenant que la vente du terrain et de l’immeuble avait en réalité été conclue pour la somme totale de 792 500 euros, dont il avait été déduit 143 000 euros au titre de loyers versés par les acquéreurs et qu’après versement du montant du prêt de 500 000 euros qu’ils avaient obtenu pour le financement, ceux-ci demeuraient débiteurs de la somme de 189 500 euros à son égard, qu’ils s’étaient engagés à honorer en lui versant 38 mensualités de 5 000 euros, M. [W] a, par acte du 27 octobre 2020, fait assigner les époux [T] et la société [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d’obtenir principalement leur condamnation in solidum au paiement du reliquat du prix de vente, soit 81 833,32 euros au jour de l’introduction de l’instance.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

— débouté M. [W] de sa demande en paiement et de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [W] aux dépens de l’instance,

— condamné M. [W] à payer à la société [Y] [H] et aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 16 juillet 2024, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1217, 1221, 1231-6, 1326 ancien, 1344-1, 1343-2, 1361, 1362 et 1650 du code civil, de débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, de le déclarer recevable en son appel et, y faisant droit, de réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en paiement et de dommages et intérêts, condamné aux dépens de l’instance et à payer à la société [Y] [H] et aux époux [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de :

— condamner conjointement les époux [T] et la société [Y] [H] à lui payer la somme de 81 833,32 euros correspondant au reliquat du prix de vente des biens immobiliers, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2019,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum les époux [T] et la société [Y] [H] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum les mêmes solidairement (sic) aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 13 mai 2024, les époux [T] et la société [Y] [Localité 7] demandent à la cour, au visa des articles 1131, 1133,1271 du code civil dans leur ancienne rédaction, et 1326 et 1362 du même code, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— condamner celui-ci aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Opal’Juris, ainsi qu’à payer à la société [Y] [H], d’une part, et aux époux [T], d’autre part, la somme de 4 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 novembre 2025.

En application des articles 12, 13, 16, 442 et 445 du code de procédure civile, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d’office tiré de la nullité de la contre-lettre prévue par l’article 1321-1 du code civil dans sa version applicable au litige, cette nullité étant absolue dès lors que la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général (article 1179 du code civil).

M. [W] a fait diligence par note en délibéré remise le 20 avril 2026, dans laquelle il soutient que la qualification de contre-lettre doit être écartée pour la reconnaissance de dette litigieuse dès lors qu’elle n’a pas été conclue entre les mêmes parties que la vente et qu’elle n’emporte pas dissimulation du prix, les flux financiers intervenus en vertu de cette reconnaissance correspondant à des paiements effectués directement au profit de M. [W]. Il ajoute en tout état de cause que l’opération litigieuse n’a donné lieu à aucune minoration de l’assiette des droits d’enregistrements ou de toute autre imposition au regard du droit fiscal applicable à [Localité 7].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

M. [W] expose essentiellement qu’après avoir vendu à la famille [T] (les époux [T] et M. [J] [T], frère de M. [U] [T]) ses trois sociétés SSMBTP, DSR et Equip’Sol, il a accepté, en sa qualité de gérant de la société civile immobilière Bienvenue, de vendre aux époux [T] l’ensemble immobilier dont ces sociétés étaient restées locataires, moyennant un prix de 792 500 euros, dont ils sont convenus de déduire la somme de 143 000 euros correspondant aux loyers versés par les locataires, le prix final arrêté par les parties étant ainsi de 649 500 euros.

Il ajoute que les acquéreurs n’ont cependant pu obtenir, pour le financement de cette acquisition, qu’un prêt bancaire de 500 000 euros, sur lequel ils devaient payer 40 000 euros de frais de notaire, laissant un reliquat de prix de 189'500 euros qu’ils se sont engagés, par accord distinct antérieur à l’acte notarié qui n’en fait pas mention à leur demande, à payer en trente-huit mensualités de 5'000 euros à compter du mois d’avril 2010. Il déplore cependant qu’après deux versements réguliers en avril et mai 2010, ils se sont contentés de paiements partiels de 2 500 euros, puis de paiements erratiques de 500 euros par mois, avant d’arrêter tout versement à compter de mars 2019, laissant un solde restant dû de 81 833,32 euros dont il a été contraint, sa mise en demeure étant restée infructueuse, de demander le paiement en justice.

Il fait valoir que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il n’établissait pas que les intimés étaient redevables à son égard de cette somme et qu’il a rejeté sa demande en paiement alors que la différence entre le prix mentionné dans l’acte notarié, de 500'000 euros, et le prix convenu entre les parties, de 649 500 euros, a fait l’objet d’un crédit de 189 500 euros qu’il a consenti aux époux [T] et à la société [Y] [H], matérialisé par une reconnaissance de dette sur laquelle figurent sa signature et celle de M. [T], parfaitement reconnaissables.

Il ajoute que s’il est vrai que les immeubles vendus appartenaient à la société Bienvenue, les parties à la reconnaissance de dette se sont néanmoins accordées sur un versement direct du reliquat du prix de vente entre ses mains, faisant de lui le créancier de cette somme ; qu’en outre, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la société Bienvenue en date du 16 juin 2010 l’avait autorisé à percevoir le prix de vente, de sorte que sa qualité de créancier ne fait pas de difficulté. Il estime d’ailleurs qu’il est normal que les paiements lui aient été adressés puisqu’il est le gérant de la société Bienvenue et que cela revient au même que s’ils avaient été versés à cette société.

Il soutient qu’il importe peu que la reconnaissance de dette ne comporte pas le nom et la qualité de M. [T] dès lors que l’ancien article 1326 du code civil, applicable au litige, n’impose pas de formalisme particulier, mais il en déduit que celui-ci s’est nécessairement engagé à la fois à titre personnel et en sa qualité de gérant de la société [Y] [H]. Il prétend que cet acte vaut à tout le moins commencement de preuve par écrit d’un tel engagement, lequel est corroboré par les versements partiels effectués par la société [Y] [H], par M. [T], par le compte joint du couple et par l’intermédiaire des sociétés DSR et SXM Bienvenue appartenant aux époux [T]. Il précise que si Mme [T] n’a, quant à elle, pas signé la reconnaissance de dette, elle s’est tout de même engagée à la rembourser puisqu’elle lui a adressé un virement. Il ajoute que les échanges de courriels amicaux entre les parties confirment l’existence d’un prêt qu’il avait consenti aux époux [T], se rapportant à la vente d’immeubles du 15 septembre 2010. Il précise que le prix qu’il revendique correspond aux évaluations des immeubles qu’il avait fait effectuer et soutient que le fait que l’acte de vente notarié soit postérieur à la reconnaissance de dette n’établit pas, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que les parties auraient renégocié le prix à la baisse, les virements effectués par les intimés postérieurement à la vente, sur plusieurs années, démontrant au contraire qu’un reliquat de prix avait été convenu directement entre les parties. Il conteste que les parties aient entretenu des relations contractuelles multiples, comme l’a retenu à tort, selon lui, le premier juge, et soutient qu’ils n’avaient qu’une relation relative au remboursement de la reconnaissance de dette. Il conteste toute fraude à l’égard de l’administration fiscale et souligne que les versements effectués à son profit ont été taxés au titre de l’imposition sur les revenus.

Les époux [T] et la société [Y] [H] soutiennent principalement que M. [W] ne démontre ni le principe, ni le montant de sa créance dès lors, tout d’abord, que l’acte de reconnaissance de dette dont il se prévaut ne respecte pas les dispositions des articles 1326 et 1104 du code civil dans leur ancienne rédaction, cet acte, qui ne constitue qu’un simple décompte en l’absence de mention manuscrite de la somme due en toutes lettres de la main de celui qui prend l’engagement, de mention du nom des signataires et de leurs qualités respectives, de date certaine et d’enregistrement, et en l’absence de capacité, de consentement, de cause et d’objet, ne pouvant tout au plus être qualifié que de commencement de preuve par écrit, ce qu’a retenu à juste titre le premier juge.

Ils ajoutent que Mme [Q] épouse [T] n’est pas signataire du document litigieux de 2010, que ce soit en son nom personnel ou en sa qualité d’associée de la société [Y] St Martin'; que le règlement unique qu’elle a effectué ne la rend pas personnellement et solidairement tenue de l’intégralité de la dette alléguée ; qu’il ne saurait s’agir d’une dette commune avec son époux dès lors qu’ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens, selon contrat de mariage du 15 mai 2009 ; qu’il ne s’agit en tout état de cause pas d’une dette ménagère, destinée à faire face aux besoins du ménage, et qu’elle n’est pas modeste, de sorte que l’article 220 du code civil ne saurait trouver à s’appliquer ; que c’est à juste titre que le premier juge, relevant qu’elle n’était ni nommée ni signataire de l’acte litigieux, a conclu que celui-ci ne pouvait l’engager.

Ils soutiennent que c’est à bon escient que le premier juge, pour qualifier l’acte litigieux, a écarté la stipulation pour autrui dès lors qu’il n’existe aucune preuve, ni même commencement de preuve d’une telle convention conclue entre la société Bienvenue et les époux [T], voire la société [Y] [H], aux termes de laquelle ils se seraient engagés, à l’égard de la société Bienvenue, à verser le montant correspondant au solde du prix de vente de l’ensemble immobilier cédé par cette société à la société [Y] [H] directement entre les mains de M. [W], qui en serait l’unique bénéficiaire.

Ils ajoutent que l’acte litigieux ne peut pas davantage être qualifié de prêt vendeur portant sur le reliquat du prix de vente, convenu avant celle-ci entre les sociétés Bienvenue et [Y] [H], dès lors qu’aucune de ces deux parties ne figure à l’acte litigieux et qu’il n’est pas justifié qu’elles aient autorisé quiconque à se substituer à elles ; qu’en effet, il n’est pas justifié d’une cession de créance au profit de M. [W] qui aurait été notifiée par la société Bienvenue, ni que celui-ci ait été autorisé en assemblée générale, ou par acte unanime d’associés, à percevoir directement, aux lieu et place de cette société, sur son compte personnel, le solde du prix ; qu’en outre, la société Bienvenue a toujours une existence juridique, de sorte que s’il s’agissait d’un prêt vendeur, elle aurait dû figurer à l’acte litigieux et encaisser elle-même les fonds au titre du solde du prix de vente.

Ils rappellent que M. [W] avait été mandaté, suivant procès-verbal d’assemblée générale de la société Bienvenue du 16 juin 2010 dont il n’a pas attaqué le contenu dans le délai de trois ans prévu à l’article 1844-4 du code civil, pour vendre l’ensemble immobilier à la société [Y] [H] pour un montant de 500 000 euros, et non au-delà ; que l’acte notarié décrivant les biens vendus est conforme à ce procès-verbal d’assemblée générale et ne comporte aucune réserve concernant le prix ; que le paiement de celui-ci en exécution de l’acte notarié a été effectué en la comptabilité du notaire et que le vendeur en a donné quittance sans réserve ; que la cause invoquée à l’appui de l’acte sous seing privé signé antérieurement est alors devenue caduque'; qu’à suivre l’argumentation de l’appelant, il y aurait dissimulation de prix prohibée par la loi, abus par M. [W] des biens de la personne morale en se faisant verser directement, et dans son seul intérêt, le prix devant normalement revenir à la société Bienvenue, cette dissimulation ayant pour cause de frauder notamment l’administration fiscale.

Ils ajoutent qu’à supposer valable l’acte litigieux envisageant, en avril 2010, avant la vente, le paiement d’un complément de prix, l’acte notarié ultérieur a opéré novation avec changement des parties et modification du montant de l’obligation, de sorte qu’elle vaut renonciation à la créance primitive.

Ils soutiennent que les paiements effectués postérieurement à la vente l’ont été au profit de M.'[W] seul, par différentes personnes physiques (les époux [A]) et morales (sociétés DSR, [H] Bienvenue, [Y] [H]), alors que la qualité de gérant de M.'[W] ne l’autorise pas à s’accaparer des fonds dont la cause serait, selon lui, la vente d’un bien immobilier appartenant à la personne morale société Bienvenue.

Ils ajoutent que le décompte dont entend se prévaloir l’appelant est erronné dès lors qu’il n’est pas conforme à l’acte notarié, lequel ne fait à aucun moment référence à un prix de 792 500 euros et à des versements déjà effectués de 143 000 euros, et ne mentionne pas un prix de 460 000 euros comme indiqué à l’acte litigieux, mais un prix de 500 000 euros, conformément à ce qui avait été décidé en assemblée générale extraordinaire par le vendeur.

Sur ce

A titre liminaire, il a lieu de préciser que les dispositions du code civil applicables au litige, portant sur la vente d’un ensemble immobilier intervenue en 2010, sont celles antérieures à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. C’est donc dans cette version qu’elles seront reprises par la présente décision.

A l’appui de sa demande en paiement d’une somme, qu’il qualifie de reliquat du prix dû pour l’acquisition d’un ensemble immobilier par la société [Y] [H] auprès de la société Bienvenue par acte authentique du 15 septembre 2010, M. [W], gérant de cette dernière, se prévaut d’un accord qu’il aurait conclu antérieurement avec M. [U] [T], associé de la première, au terme duquel il aurait été convenu d’un prix de 792 500 euros, dont auraient été déduits 143'000 euros au titre de versements déjà effectués et dont le solde devait être payé au moyen d’un prêt de 500 000 euros, dont 460 000 euros imputables sur le prix de vente et 40 000 euros sur les frais de notaire, le reste, d’un montant de 189 500 euros, devant être réglé au moyen de trente-huit règlements mensuels de 5 000 euros à compter d’avril 2010.

Il est constant que l’acte authentique de vente conclu le 15 septembre 2010 entre les sociétés Bienvenue et [Y] [H] ne fait pas état de cet accord prétendu et mentionne un prix de 500 000 euros, dont 30 000 euros s’appliquant aux parcelles de terrain et 470 000 euros au bâti et à son assiette foncière, que l’acquéreur a payé comptant en la comptabilité du notaire instrumentaire, ainsi que l’a reconnu le vendeur qui lui en a délivré quittance sans réserve.

Il convient donc, afin d’évaluer le bien-fondé de la demande en paiement, de s’interroger sur la preuve de l’accord prétendument conclu par les parties pour prévoir ce supplément de prix, avant de le qualifier et d’en évoquer, le cas échéant, la validité.

1) Sur la preuve de la convention

Aux termes de de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 1582 de ce code, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 ajoute qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1326 de ce code dispose par ailleurs que l’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

L’article 1341 prévoit quant à lui qu’il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret [1500 euros en vertu du décret n°2004-836 du 20 août 2004] (…).

L’article 1347 ajoute cependant que ces règles reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit ; qu’on appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu’il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.

L’article 1165 du même code précise enfin que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; qu’elles ne nuisent point au tiers, et qu’elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 [stipulation pour autrui].

En l’espèce, le document dont se prévaut M. [W] pour établir la reconnaissance de dette qu’il allègue, antérieur à l’acte notarié de vente du 15 septembre 2010 conclu entre les sociétés Bienvenue, vendeur, et [Y] [H], acquéreur, présente l’aspect d’un décompte sous forme de tableau, dont les mentions, dactylographiées, sont ainsi rédigées :

'- prix négocié : 792 500 euros

— versements :143 000 euros'

suivies, après un espacement, de :

'- achat : 460 000 euros

— frais de notaire : 40 000 euros

— prêt BDAF : 500 000 euros'

puis, après un nouvel espacement, de :

'- reste : 189 500 euros

— reg mensuel : 5 000 euros

— nb : 38 mois'

et enfin, de la mention manuscrite, précédée d’un astérisque, indiquant : 'versement à partir de 04/2010", sous laquelle figure une signature non identifiée.

Ces indications sont précédées, en haut du document, de deux mentions manuscrites 'bon pour accord', suivies de signatures non identifées, l’une d’entre elles étant similaire à celle portée sous la mention précédée d’un astérisque.

Bien que ni l’identité des auteurs de ces signatures, ni leur qualité, ne soit précisées, il n’est pas contesté qu’il s’agit des signatures de M. [W] et de M. [U] [T], respectivement gérant de la société Bienvenue et associé de la société [Y] [H].

Il ne peut cependant se déduire de l’absence de mention de leurs qualités à l’acte qu’ils intervenaient respectivement en leurs qualités de représentants des sociétés Bienvenue et [Y] [H] dont les noms ne figurent même pas sur le document, étant observé, d’une part, que M.'[W] ne justifie pas avoir été mandaté par l’assemblée générale de la société Bienvenue pour vendre l’ensemble immobilier à 792 500 euros, dont à déduire des versements déjà effectués de 143 000 euros, soit 649 500 euros, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de cette société, intervenu le 16 juin 2010, l’ayant mandaté pour vendre ledit ensemble à un prix de 500 000 euros et, d’autre part, qu’il n’est pas justifié du pouvoir de M.'[U] [T] pour engager la société [Y] [H], dont il ne possède que la moitié des parts sociales.

Le nom et la signature de Mme [Q], épouse de M. [T], par ailleurs associée à hauteur de la moitié des parts sociales de la société [Y] [H], ne figurent en outre pas à l’acte, de sorte qu’en l’absence de preuve du caractère commun de la dépense dont il s’agit, ou de la possibilité de la rattacher à une dépense à caractère modeste effectuée pour les besoins du ménage, elle ne saurait être engagée par cet acte, étant observé que les époux [T] sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

Enfin, la chose, objet de la vente dont il s’agit, n’est pas précisée, et le prix, d’une valeur supérieure à 1 500 euros, n’est pas mentionné en toutes lettres, de manière manuscrite, par celui qui s’engage.

Il ne peut donc se déduire de ce document qu’un accord a été trouvé, à la date au demeurant indéterminée de sa conclusion, entre les sociétés venderesse et acquéreure, sur la chose et le prix.

Il s’ensuit que le document litigieux ne saurait engager que M. [T] et M.'[W] et qu’il n’a valeur, tout au plus, que de commencement de preuve par écrit, et doit donc être corroboré par d’autres éléments émanant de la personne qui s’est prétendument engagée, à savoir M.'[T].

2) Sur la qualification de l’acte litigieux

M. [W] ne prétend plus, ainsi qu’il le faisait en première instance, que l’engagement des intimés résulterait d’une stipulation pour autrui, dont le premier juge a, à juste titre, souligné qu’elle ne pouvait se présumer.

Il soutient qu’il ne saurait non plus être question d’un 'prêt vendeur’ conclu entre la société Bienvenue et la société [Y] [H] antérieurement à la vente notariée, mais invoque l’existence d’une reconnaissance de dette, correspondant à l’acte unilatéral tel que défini à l’article 1103 du code civil, par lequel les intimés se seraient engagés unilatéralement à lui verser un reliquat sur le prix de vente, et dont il demande désormais l’exécution complète après leur avoir fait crédit en leur permettant de payer le reliquat du prix de vente de manière échelonnée.

Cependant, la cour ne peut que constater qu’il ne résulte pas de l’acte litigieux engagement des intimés, ou même du seul M. [T], de lui payer à titre personnel la somme de 189 500 euros correspondant au reliquat du prix d’une vente immobilière conclue entre la société Bienvenue et la société [Y] [H], dont il n’avait en tout état de cause pas vocation à recevoir à titre personnel le prix de vente, nonobstant le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la société venderesse en date du 16 juin 2010 l’ayant habilité, en sa qualité de gérant, à recevoir ce prix au nom de celle-ci.

En outre, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, l’acte de vente notarié du 15 septembre 2010 est postérieur à la prétendue 'reconnaissance de dette’ et ne comporte pas de mention d’un reliquat de prix de vente qui serait dû, ni même d’un quelconque montant à payer en dehors de la comptabilité du notaire, l’attestation notariée versée au débat faisant état d’une vente intervenue entre les deux sociétés Bienvenue et [Y] [H], au seul prix de 500 000 euros, dont le versement par l’intermédiaire du notaire instrumentaire n’est pas contesté, et aucun élément ne permettant de dire que la vente a été conclue selon les indications de la 'reconnaissance de dette’ et que le prix n’a pas, au contraire, été renégocié pour n’être plus que celui mentionné à l’acte authentique de vente, étant rappelé qu’il n’est pas justifié qu’à la date de la 'reconnaissance de dette’ prétendue, ou même ultérieurement, M. [W] et M. [T] auraient eu le pouvoir d’engager leurs sociétés respectives pour une vente conclue à un prix de 649 500 euros (792 500-143 000).

Il s’ensuit, comme il a déjà été indiqué plus haut, que l’acte litigieux ne peut valoir, tout au plus, que commencement de preuve par écrit d’une reconnaissance de dette de la part du seul M.'[T], et non de la part de la société [Y] [H], ou de la part de Mme [Q] épouse [T].

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a estimé que le seul versement d’un montant de 500 euros effectué par Mme [T] sur le compte de M. [W] le 31 mars 2017 ne pouvait suffire à caractériser l’engagement pris par celle-ci, alors que les parties entretenaient des relations contractuelles multiples et qu’elle n’est pas signataire de la 'reconnaissance de dette’ litigieuse, de s’acquitter de celle-ci, en tout ou partie, étant observé que ladite 'reconnaissance de dette’ prévoyait des versements mensuels de 5 000 euros et non de 500 euros.

C’est encore de manière pertinente que le premier juge a noté qu’il n’était pas établi que M.'[T] ait, quant à lui, personnellement effectué de paiement vers le compte de M. [W] – ce qui n’est toujours pas le cas en cause d’appel – puis qu’il a relevé que si divers versements de 500 euros avaient été effectués par la société [Y] [H] en 2015 jusqu’en mai 2016, puis en 2017, et que des virements avaient ensuite été effectués par une société [H] Bienvenue ou par une société DSR, pour des montants variables, étalés dans le temps, ces paiements permettaient uniquement de caractériser des flux financiers entre les parties, sans qu’il soit possible de préciser à quelles opérations ces flux étaient liés et, s’ils correspondaient au règlement d’une dette, le débiteur et le montant de celle-ci, seul un courriel de M. [W] du 28 septembre 2017 faisant état d’un prêt rattaché à la vente du bâtiment de [Localité 8], sans préciser le montant du prêt, ni son souscripteur, et n’émanant en tout état de cause pas des parties défenderesses qui n’ont jamais confirmé l’existence d’un tel prêt.

M. [W] ne démontre donc pas l’existence de la reconnaissance de dette litigieuse.

3) Sur la validité de la convention

Enfin, à supposer établie, pour les besoins de la discussion, l’existence d’une telle reconnaissance de dette, sa validité mérite d’être questionnée.

A cet égard, en vertu de l’article 1108 du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige ; sa capacité de contracter ; un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; une cause licite dans l’obligation.

L’article 1131 du même code dispose que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet, et l’article 1133 ajoute que la cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. (…) Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 1321 de ce code que les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu’entre les parties contractantes ; qu’elles n’ont point d’effet contre les tiers.

Enfin, l’article 1321-1 de ce code prévoit qu’est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel et toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeubles (…), et l’article 1172 du même code que toute condition d’une chose impossible, ou contraire aux bonnes moeurs, ou prohibée par la loi est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend.

Il résulte de ce texte que toute convention ayant pour but de dissimuler partie du prix d’une vente d’immeubles est nulle et de nul effet, sans qu’il soit exigé qu’une telle convention, de nature occulte, soit intervenue entre les même parties que la convention ostensible.

En l’espèce, la convention prétendument conclue entre M. [W] et M. [T] ne peut avoir eu pour but que de dissimuler partie du prix de la vente d’immeubles conclue entre les sociétés Bienvenue et [Y] [H], dès lors que l’acte authentique conclu ultérieurement n’en fait pas état et mentionne un prix de 500 000 euros, et non de 792 500 euros ou encore de 649 500 euros, et ne mentionne ni les 143 000 euros qui auraient été déjà versés, ni l’accord des parties pour payer le solde du prix de vente de manière échelonnée en dehors de la comptabilité du notaire.

Une telle convention serait donc, en tout état de cause, nulle et de nul effet.

Il résulte de ce qui précède que la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a débouté M. [W] de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaire pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code, tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [W] ne démontrant pas davantage qu’en première instance l’existence d’une faute des intimés lui ayant occasionné le préjudice moral qu’il allègue, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

M. [W], qui succombe en son appel, sera tenu aux entiers dépens de celui-ci, la Selarl Opal’juris étant autorisée à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu par ailleurs de le condamner à payer, sur le fondement de l’article 700 du même code, la somme de 2 000 euros à la société [Y] [H] et celle de 2 000 euros aux époux [T]. Il doit être enfin débouté de sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [W] aux entiers dépens d’appel, la Selarl Opal’juris étant autorisée à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le même à payer à la société [Y] [H] la somme de 2 000 euros, et à M.'[U] [T] et son épouse, Mme [V] [Q], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [W] de sa propre demande formée au même titre.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.