N° RG 23/02563 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L4TD

C1

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Alain GONDOUIN

la SELARL DENIAU AVOCATS [Localité 9]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 30 JANVIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 21/02082)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

en date du 15 mai 2023

suivant déclaration d’appel du 06 juillet 2023

APPELANTE :

Mme [J] [U]

née le 01 Mars 1968

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.C.I. [Adresse 3] immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 324 309 707, prise en la personne de son Gérant en exercice, Monsieur [S] [F], domicilié dès-qualités audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Mylène ROBERT de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e PESSEY-MAGNIFIQUE, avocat au barreau de BONNEVILLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 décembre 2024, M^me FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2005, ayant pris effet le 1er janvier 2006, la SCI [Adresse 3] a donné à bail professionnel à Mme [U] une maison de ville à usage exclusif de cabinet dentaire, sise [Adresse 7].

Ledit bail professionnel a été conclu pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel révisable chaque année et initialement fixé à 709 euros.

Au début de l’année 2014, la SCI [Adresse 3] a indiqué à Mme [U] qu’elle envisageait de procéder à la vente de son bien immobilier pour la somme de 120.000 euros.

Une négociation s’est alors ouverte entre les parties. Les discussions engagées n’ayant toutefois pas permis d’aboutir à un accord, le gérant de la SCI [Adresse 4] a, selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 juillet 2014, fait part à Mme [U] de sa volonté de voir résilier le bail à l’échéance du 31 décembre 2014.

Selon correspondance recommandée en date du 8 octobre 2014, Mme [Y] a contesté la validité du congé notifié par son bailleur.

Par courrier du 22 décembre 2014, la SCI [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son conseil, indiqué à Mme [U] ainsi qu’il suit: 'ma cliente prend acte de votre position à laquelle elle n’entend pas s’opposer, sauf en ce qui concerne la durée du bail reconduit qui ne peut être de 9 ans mais de 6 ans. En effet, selon une jurisprudence désormais bien établie ( Cass. Civ 3 juin 2004) le bail professionnel reconduit tacitement a une durée de 6 ans'.

Selon exploit en date du 3 février 2020 instrumenté par Me [K] [H], huissier de justice à Saint Martin D’Heres, la SCI [Adresse 3] a notifié à Mme [U] congé pour le 31 décembre 2020.

Mme [U] s’est toutefois maintenue dans les lieux.

Les différentes démarches amiables de la SCI [Adresse 3] pour parvenir au départ volontaire de Mme [U] sont demeurées sans effet.

La SCI [Adresse 3] a saisi le tribunal judiciaire de Grenoble suivant exploit en date du 24 avril 2021, aux fins notamment de voir :

— constater que par l’effet du congé signifié à son initiative le 3 février 2020 le bail professionnel en cause est résilié depuis le 31 décembre 2020, Mme [U] se trouvant depuis cette date occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 11],

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— ordonner si besoin est l’enlèvement des biens mobiliers garnissant les lieux loués et leur dépôt en tout autre lieu approprié, aux frais et risques de Mme [U] ou toute personne de son chef,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1.631,10 euros au titre des arriérés de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de la présente citation,

— condamner Mme [U] à lui payer une indemnité d’occupation de 845,40 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de la complète libération des lieux, avec restitution des clés,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts seront capitalisés lorsqu’ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Deniau Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon jugement en date du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

— constaté la résiliation au 31 décembre 2020 du bail professionnel conclu entre la SCI [Adresse 3] et Mme [U],

— dit que Mme [U] devra libérer les lieux,

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et de ses accessoires sis à [Adresse 12], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné Mme [U] à payer à la SCI [Adresse 3] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Mme [U] à payer à la SCI [Adresse 3], la somme de 1.631,10 euros au titre des arriérés de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année,

— condamné Mme [U] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sans intérêt en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné Mme [U] à supporter les dépens de l’instance avec distraction au profit de la Selarl Denau Avocats.

Par déclaration du 6 juillet 2023, Mme [U] a interjeté appel de ce jugement.

Prétentions et moyens de Mme [U]:

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 13 novembre 2024, Mme [U], demande à la cour de :

— juger recevables et bien fondés ses moyens de défense au soutien de la réformation du jugement entrepris,

— débouter la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes tendant à l’allocation de dommages et intérêts puisqu’il n’y a pas eu de résistance abusive en l’espèce, et de toutes demandes de condamnation des arriérés totalement injustices et injustifiables,

— juger irrecevables et non fondés les moyens d’irrecevabilité de la SCI [Adresse 4],

— débouter la SCI [Adresse 3] de toutes ses demandes formulées dans ses conclusions du 21 décembre 2023, ainsi que de ses demandes d’article 700 du code de procédure civile particulièrement non justifiées,

— annuler purement et simplement le congé donné pour le mauvais terme du bail et constater l’absence de congé pour le 1er janvier 2023,

— juger prescrite (article 2224 du code civil) les demandes faussement prétendues au titre d’arriéré d’indexation,

— juger que la clause d’indexation est nulle et en tout cas que le plafonnement légal de l’indexation s’oppose au calcul effectué par le propriétaire et en conséquence ordonner les restitutions demandées dans les précédentes conclusions,

— juger toutes les demandes de la SCI [Adresse 3] réputées non écrites (article L.145-39 et L.145-15 du code de commerce et des dispositions du code monétaire et 'nancier) et la débouter de toutes les demandes à ce titre,

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties,

— dire recevable et bien fondé son appel,

— en conséquence réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 15 mars 2023,

— annuler le congé délivré avant le terme contractuel réel du bail et réformer en conséquence le jugement,

— lui allouer un délai de 2 ans à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux étant précisé qu’elle est parfaitement à jour de ses loyers,

— annuler ou dire non écrite la clause d’indexation sur un indice totalement inapplicable en matière de loyer, la base de l’indice du coût à la construction étant erronée et aucune liquidation de celle-ci n’étant jamais intervenue par écrit, vu les dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier, seul l’lLC étant une base légale non visée au contrat, des lors aucune indexation n’est applicable,

— ordonner en conséquence la restitution du trop-perçu en l’état de la déchéance du propriétaire à percevoir une telle indexation, vu au surplus qu’il ne les a jamais liquidés,

— condamner en conséquence la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 36.000 euros en répétition de l’indu,

— réformer le jugement en ce que M. [F] n’a pas suivi la procédure de conciliation imposée dans l’acte de cession de patientèle, à savoir la saisine préalable du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens-Dentistes pour statuer dans le cadre d’une conciliation ordinale qui s’appliquait aussi au bail,

— en conséquence, dire irrecevables toutes demandes de résiliation et d’expulsion sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et annuler en conséquence le congé délivré sans avoir respecté cette formalité substantielle et réformer le jugement,

— accueillir son exception d’inexécution et en conséquence réformer la condamnation de celle-ci à payer la somme de 1.631,10 euros à titre de prétendus arriérés de loyers, alors que l’indexation n’était pas due et qu’il n’y avait donc aucun arriéré, bien au contraire,

— ordonner la restitution de ces sommes,

— condamner en garantie d’éviction la SCI [Adresse 3], à restituer le prix de 40.000 euros stipulé à l’acte de cession de clientèle, ainsi que tous les dommages et intérêts correspondants au coût à intervenir du réaménagement d’un nouveau cabinet médical, sous toutes réserves de parfaire le montant du préjudice en fonction des pertes de clientèle qui seront constatées en raison du changement du lieu d’exploitation puisqu’aucun local professionnel n’a pu être trouvé sur la commune du Versoud pour assurer la certitude d’une certitude d’une pérennité d’exploitation,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et statuant à nouveau, condamner la SCI [Adresse 3] en cause d’appel à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens de première instance et d’appel.

Pour contester l’irrecevabilité de ses prétentions comme nouvelles en appel, elle fait valoir :

— qu’il s’agit de moyens de défenses en appel,

— que si le docteur [F] n’est pas formellement partie à la procédure d’appel, il n’est ni contesté ni contestable qu’il est le seul animateur de la SCI [Adresse 4] et que c’était dans le cadre de la cession de sa patientèle qu’est intervenu le bail,

— l’irrecevabilité de ses demandes n’a pas été demandée devant le conseiller de la mise en état donc cette demande d’irrecevabilité est elle-même irrecevable.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion, elle expose que la SCI [Adresse 5] et M. [F] n’ont pas saisi préalablement le Conseil de I’Ordre des Dentistes et la saisine du conciliateur de justice ne peut s’assimiler à cette obligation légale.

Au soutien de la nullité du congé, elle expose que :

— conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 4 août 2008 et de I’article 57A alinéa 2 de la loi du 23 décembre 1986, la reconduction s’opère pour la même durée, ce qui s’entend d’une durée de 9 ans en l’espèce,

— la SCI [Adresse 3] reconnaît d’ailleurs page 17 de ses conclusions que si on applique littéralement l’article 57A, la reconduction s’opérera pour 9 ans ou 12 ans selon le cas,

— en l’espèce, lors de la reconduction du bail, un congé irrégulier a été délivré de sorte qu’il est incontestable que la reconduction tacite s’opère pour une durée de 9 ans conformément aux stipulations du bail, sauf à violer les dispositions de l’article 1134 du code civil applicable en la cause,

— la nullité du congé du bailleur du 3 février 2020 est certaine puisqu’il ne visait pas le bon terme du bail,

— la durée du bail initial étant de 9 ans, il appartenait au tribunal de constater en fait et en droit que le terme du bail était au 31 décembre 2023 et d’annuler par voie de conséquence le congé donné pour le 31 décembre 2020 qui était une date erronée et de rejeter la demande de résiliation du bail avant son terme faute de congé régulier au fond,

— la motivation retenue par le tribunal est erronée car ce n’est en effet que si la durée initiale du bail n’avait pas excédé 6 ans que le renouvellement aurait duré 6 ans, mais en convenant d’une durée supérieure de 9 ans dès le bail initial, et en l’état de sa continuation, seule une reprise tous les 9 ans était possible.

Pour contester son expulsion, elle expose que :

— elle est en tout état de cause bien fondée à obtenir, ainsi qu’elle le demandait, un délai suffisant à compter de la décision à intervenir car elle n’a trouvé en tout état de cause aucun local de remplacement pour continuer son activité de dentiste,

— il s’agit de l’expulsion d’un cabinet dentaire et la procédure prévue notamment dans l’acte de cession de patientèle, à savoir la saisine préalable à toute action du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens-Dentistes comme seul conciliateur possible pour préserver notamment le secret médical, n’avait pas été respectée par M. [F], chirurgien-dentiste retraité, qui restait tenu de son obligation de délicatesse vis-a-vis de sa cons’ur et de garantie légale dans le cadre de la cession de la patientèle qu’il avait concédée qui a comme obligation de garantir la pérennité du bail où est exercée l’activité qu’il lui a cédée.

Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle indique que ce délai est nécessaire pour que sa patientèle puisse prendre attache avec son futur lieu d’implantation alors qu’elle a en effet plus de 1.200 patients dont une partie en orthodontie, son déplacement et sa délocalisation supposent nécessairement une réorganisation ainsi que des moyens techniques importants notamment pour le déplacement du matériel de radiologie soumis à autorisation de l'[Localité 8] et le fait de lui laisser deux mois pour quitter les lieux est irréaliste.

Pour contester les arriérés de loyers de 1.631,10 euros, elle oppose une exception d’inexécution tenant au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du gros 'uvre du local puisque plusieurs patients attestent de l’absence d’appareil de chauffage fonctionnel. Elle ajoute que cette demande est opaque alors qu’aucun appel de loyer ni de charge n’a jamais été effectué et que l’intimée qui a encaissé les loyers sans protestation ni réserve a nécessairement renoncé à sa demande de résiliation et le bail s’est poursuivi.

Au soutien de la réformation du jugement sur le quantum excessif de l’indemnité d’occupation et sa réduction, elle indique qu’il n’y a pas lieu à une indemnité supérieure à 709 euros mensuel qu’il convient de compenser avec son dépôt de garantie de 1.418 euros

Au soutien de sa demande de nullité de la clause d’indexation, elle indique que :

— l’indice fixé qui était celui de l’indice national du coût de la construction n’est pas une base de référence applicable aux baux professionnels, seul l’indice des loyers aurait pu être appliqué et stipulé régulièrement,

— il n’y a jamais eu dans la clause de libellé de l’indice de départ applicable et aucun décompte n’a jamais été fourni au moins annuellement de l’indexation qui serait demandée, dès lors il n’y a aucune liquidité et liquidation de l’indexation illicite,

— il convient donc de lui restituer la somme de 36.000 euros ( 18 ans x 2.000 euros par an).

S’agissant de la garantie d’éviction, elle soutient que M. [F] a manqué à son obligation de bonne foi et la SCI [Adresse 3] est co-débitrice d’une garantie d’éviction en application de l’article 1626 du code civil et compte tenu de l’évolution du litige elle est bien fondée à obtenir la somme de 40.000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 et de la garantie contractuelle.

Prétentions et moyens de la SCI [Adresse 3]:

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 5 novembre 2024, la SCI [Adresse 3], demande à la cour au visa de l’article 57-A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1103 et 1104 du code civil, de l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et de l’article 564 du code de procédure civile de :

— rejeter comme étant irrecevables les prétentions nouvelles présentées en cause d’appel par Mme [U] et tendant à voir :

' annuler ou dire non écrite la clause d’indexation sur un indice totalement inapplicable en matière de loyer, la base l’indice du coût à la construction étant erronée et aucune liquidation de celle-ci n’étant jamais intervenue par écrit, vu les dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier, seul l’ILC étant une base légale non visée au contrat, dès lors aucune indexation n’est applicable,

' ordonner en conséquence la restitution du trop-perçu en l’état de la déchéance du propriétaire à percevoir une telle indexation, vu au surplus qu’il ne les a jamais liquidés,

' condamner en conséquence la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 36.000 euros en répétition de l’indu,

' réformer le jugement en ce que M. [F] n’a pas suivi la procédure de conciliation imposée dans l’acte de cession de patientèle à savoir la saisine préalable du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens-Dentistes pour statuer dans le cadre d’une conciliation ordinale qui s’appliquait aussi au bail,

' en conséquence, dire irrecevables toutes demandes de résiliation et d’expulsion sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile et annuler en conséquence le congé délivré sans avoir respecté cette formalité substantielle et réformer le jugement,

' accueillir l’exception d’inexécution de Mme [U] et en conséquence réformer la condamnation de celle-ci à payer la somme de 1.631,10 euros à titre de prétendus arriérés de loyers, alors que l’indexation n’était pas due et qu’il n’y avait donc aucun arriéré, bien au contraire,

' ordonner la restitution de ces sommes,

' condamner en garantie d’éviction la SCI [Adresse 3] à restituer le prix de 40.000 euros stipulé à l’acte de cession de clientèle, ainsi que tous les dommages et intérêts correspondant au coût à intervenir du réaménagement d’un nouveau cabinet médical, sous toutes réserves de parfaire le montant du préjudice en fonction des pertes de clientèle qui seront constatées en raison du changement du lieu d’exploitation puisqu’aucun local professionnel n’a pu être trouvé sur la commune du Versoud pour assurer la certitude d’une pérennité d’exploitation, vu les articles 1626 et 1147 du code civil et les principes de la responsabilité contractuelle,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter consécutivement Mme [U] de toutes ses prétentions plus amples ou contraires.

Y ajoutant,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et réparation du préjudice résultant de l’impossibilité pour le propriétaire de disposer librement de son bien,

— condamner Mme [U] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, dont distraction au profit de la Selarl Deniau avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité des demandes de Mme [U], elle indique que :

— les différentes demandes dont s’agit n’ont à aucun moment été formulées dans le cadre de la procédure de première instance mais se trouvent au contraire exposées pour la première fois en cause d’appel hors les cas visés par l’article 564 du code de procédure civile cependant même encore que lesdites prétentions telles que formulées ne tendent nullement à opposer compensation, contrairement à ce que soutient Mme [U],

— aux termes de son avis en date du 11 octobre 2022 (Cass. 2è Civ., avis, 11 oct. 2022, n°22-70.010), la Cour de cassation a expressément indiqué que: « les fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile relèvent de la compétence de la cour d’appel», de sorte que l’appelante ne peut valablement soutenir que l’irrecevabilité susvisée aurait dû être soutenue devant le conseiller de la mise en état.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de Mme [Y], elle fait valoir que :

— la position de l’appelante selon laquelle le contrat a été reconduit tacitement pour 9 ans et non pour 6 ans repose sur une mauvaise interprétation de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, puisque si ce texte dispose que « le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée », cette reconduction tacite pour la même durée ne se rapporte pas à la durée initiale contractuellement convenue entre les parties mais à la durée visée au 1er alinéa de l’article 57 A, soit six ans,

— cette interprétation du texte qui consiste à renvoyer implicitement au premier alinéa pour interpréter « la même durée » est celle retenue par la doctrine qui écarte l’interprétation littérale et par la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juin 2004,

— l’appelante se livre à une lecture malicieusement erronée de l’arrêt rendu en la matière le 3 juin 2004 par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3è civ., 3 juin 2004, n° 02-21.072) puisque contrairement à ce qu’elle affirme, dans l’espèce visée la durée initiale du bail n’était pas de six ans mais de 9 ans,

— en l’espèce, comme l’a retenu le jugement déféré, le bail initial arrivait à échéance le 31 décembre 2014 et en l’absence de congé, il s’est, conformément à la règle précitée, renouvelé tacitement pour une durée de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2020,

Pour s’opposer à toute fin de non recevoir tirée de l’absence de saisine préalable du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens-Dentistes, elle rappelle qu’elle n’est pas partie à l’acte de cession de patientèle que Mme [U] a régularisée avec M. [F] le 30 décembre 2005 et auquel cette dernière croit pouvoir se référer au soutien de sa contestation alors que cet acte lui est inopposable, l’article 1199 du code civil étant parfaitement explicite à ce titre et dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En tout état de cause, elle a, par l’intermédiaire de son représentant légal, M. [F], et avant de se résoudre à agir en justice, saisi le conciliateur de justice en vue d’une tentative de conciliation à laquelle l’appelante a, cependant, catégoriquement refusé de participer, faisant état de son droit de demander l’arbitrage de l’autorité judiciaire,

Pour s’opposer à la demande au titre de la garantie d’éviction, elle fait valoir que :

— cette demande nouvelle en appel est irrecevable,

— au-delà et en toute hypothèse, il ne peut une nouvelle fois lui être opposé un contrat de cession à laquelle elle n’est pas partie, cependant même encore qu’un congé délivré régulièrement ne saurait sérieusement constituer un trouble de nature à permettre la mise en 'uvre de la garantie susvisée dont on comprend clairement qu’elle n’est invoquée que pour les seuls besoins de la cause.

Pour s’opposer à la demande de délais de grâce, elle expose que :

— Mme [U] se trouve occupante sans droit ni titre du bien depuis le 1er janvier 2021 et a, de fait, déjà bénéficié des plus larges délais pour organiser le déménagement de son activité, cette demande dépourvue de toute bonne foi se verra justement rejetée,

— le rejet de cette prétention s’imposera d’autant plus facilement qu’aux termes d’un jugement en date du 2 juillet 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble, saisi par Mme [U] d’une contestation d’une mesure de saisie-attribution engagée du fait des impayés subis en dépit du caractère exécutoire du jugement entrepris a notamment autorisé cette dernière à se maintenir dans les lieux jusqu’au 2 octobre 2024 inclus,

— en tout état de cause, Mme [U] se devait, selon sa propre logique, de libérer les lieux pour le 31 décembre 2023 au plus tard.

— si elle avait véritablement voulu trouver un bien pour déménager son activité, elle aurait largement pu le faire depuis le 1er janvier 2021.

Au soutien de sa demande en paiement, elle indique que outre le non-paiement des échéances d’avril et mai 2020, l’appelante n’a pas, malgré les demandes qui lui avaient été adressées en ce sens, actualisé le montant de ses règlements pour intégrer les compléments induits par la révision annuelle du loyer dont il est justifié en pièce 7 et 9 de sorte qu’elle a légitimement sollicité sa condamnation au paiement à son profit de la somme de 1.631,11 euros, soit :

— compléments induits par la révision annuelle du loyer janvier 2017 à décembre 2020 = 753,36 euros

— loyer avril 2020= 845,40 euros

— loyer mai 2020 =845,40 euros

— versement reçu février 2021 = – 813,06 euros

Total, outre intérêts au taux légal =1.631,10 euros

Pour s’opposer à l’exception d’inexécution, elle relève que l’appelante s’appuie sur des attestations établies en 2010 qui n’ont rien de contemporain et elle conteste tout manquement à ses obligations.

Pour s’opposer à la demande de nullité de la clause d’indexation, elle fait valoir que :

— contrairement à ce que soutient cette dernière, le choix de l’indice national du coût de la construction est parfaitement valable pour les baux professionnels,

— il ressort de l’article L.112-2 al.1 du code monétaire et financier que « est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut [10] et des Etudes Economiques,

— elle a bien demandé l’indexation en rappelant l’appelante à ses obligations en la matière et il ressort expressément du bail en objet que le loyer sera révisé automatiquement et conventionnellement à chaque date anniversaire du présent contrat par application de la variation de la valeur moyenne de l’indice nationale I.N.S.E.E. du coût de la construction calculée sur quatre trimestres. L’indexation jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

Pour s’opposer à la prescription soulevée par M. [U] dans ses dernières écritures, il relève que cette prescription n’est ni étayée ni au surplus et en tout état de cause fondée, la juridiction de première instance ayant, pour rappel, été saisie selon exploit du 24 avril 2021.

Enfin, elle conteste avoir encaissé des loyers, mais soutient qu’elle a pris soin de préciser par l’intermédiaire de son conseil que les fonds étaient reçus en tant qu’indemnités d’occupation comme cela résulte de sa pièce n°14 et qu’il semble, en revanche, que l’appelante ne conteste plus la résiliation intervenue puisqu’il ressort des courriers faisant l’annonce de ses règlements que ces derniers correspondent bien à des « indemnités d’occupation, comme cela résulte de la pièce n°15.

Au soutien de sa demande pour procédure abusive, elle indique qu’elle ne peut disposer de son bien comme elle l’entend.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu au préalable de rappeler qu’aux termes de l’article 954, alinéa 2 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il sera également rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande tendant au débouté de la SCI [Adresse 5] de toutes ses demandes formulées dans ses conclusions du 21 décembre 2023

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile les parties reprennent dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] a notifiée des dernières conclusions le 5 novembre 2024, de sorte que l’appelante ne peut, sauf à méconnaître absolument les dispositions du code de procédure civile précitées, solliciter le débouté de l’intimée de toutes ses demandes formulées dans ses conclusions du 21 décembre 2023, qui ne sont pas les dernières conclusions déposées par cette dernière. Il convient en conséquence de débouter Mme [U] de cette demande.

Sur la recevabilité de la fin de non recevoir soulevée par la SCI [Adresse 5] tirée du caractère nouveau en appel des prétentions présentées par Mme [U]

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par Mme [U] tiré de la compétence du conseiller de la mise en état pour connaître de la recevabilité des demandes nouvelles en appel ne peut valablement prospérer alors que la fin de non-recevoir édictée à l’article 564 du code de procédure civile relative à l’interdiction de soumettre des prétentions nouvelles en appel relève de l’appel et non de la procédure d’appel, de sorte que seule la cour d’appel est compétente pour en connaître, le conseiller de la mise en état étant quant à lui compétent pour connaître des fins de non recevoir touchant à la procédure d’appel (Cass. 2ème civ., avis, 11 oct. 2022, n°22-70.010).

Sur le bien fondé de la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau des demandes formées par Mme [U] en appel

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En outre selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, selon l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est constant que Mme [U] n’a pas formulé en première instance les demandes tendant à :

— annuler ou dire non écrite la clause d’indexation sur un indice totalement inapplicable en matière de loyer,

— ordonner en conséquence la restitution du trop-perçu en l’état de la déchéance du propriétaire à percevoir une telle indexation, vu au surplus qu’il ne les a jamais liquidés,

— condamner en conséquence la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 36.000 euros en répétition de l’indu,

— réformer le jugement en ce que M. [F] n’a pas suivi la procédure de conciliation imposée dans l’acte de cession de patientèle à savoir la saisine préalable du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens-Dentistes pour statuer dans le cadre d’une conciliation ordinale qui s’appliquait aussi au bail,

— en conséquence, dire irrecevables toutes demandes de résiliation et d’expulsion sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile,

— condamner en garantie d’éviction la SCI [Adresse 3] à restituer le prix de 40.000 euros stipulé à l’acte de cession de clientèle, ainsi que tous les dommages et intérêts correspondant au coût à intervenir du réaménagement d’un nouveau cabinet médical, sous toutes réserves de parfaire le montant du préjudice en fonction des pertes de clientèle qui seront constatées en raison du changement du lieu d’exploitation puisqu’aucun local professionnel n’a pu être trouvé sur la commune du Versoud pour assurer la certitude d’une pérennité d’exploitation.

Par ailleurs, Mme [U] soutient que ces prétentions sont des moyens de défense en appel, et n’allègue ni a fortiori ne démontre que ces demandes constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande formée en première instance visant au débouté de la SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes dirigée contre elle.

Par ailleurs, si, au terme d’un dispositif confus, elle sollicite que soit ordonnée la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties, l’appelante, outre qu’elle ne précise pas les créances dont elle sollicite compensation, réfute la qualité de créancière de la SCI [Adresse 3] à quelque titre que ce soit.

La SCI [Adresse 3] est donc bien fondée à soutenir que ces demandes sont irrecevables comme nouvelles en appel, étant au demeurant observé, comme elle le relève encore justement, qu’elle n’est pas partie à l’acte de cession de patientèle régularisé entre Mme [U] et M. [F] le 30 décembre 2005, de sorte qu’aucune irrecevabilité tirée de l’absence de saisine préalable du Conseil de l’Ordre des chirurgiens dentistes stipulé dans cet acte, ne peut en tout état de cause prospérer.

Sur la demande de Mme [U] tendant à « juger prescrite les demandes faussement prétendues au titre d’arriérés d’indexation »

La cour observe à la lecture des conclusions de Mme [U], que, comme le relève justement l’intimée, la prescription invoquée par l’appelante n’est motivée ni en fait, ni en droit, de sorte que cette demande est rejetée.

Sur la nullité du congé et sur l’expulsion

Conformément à l’article 57 A de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, fixant le régime applicable aux baux professionnels, le contrat de location d’un local affecté à un usage

exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L.145-2 du code de commerce.

En outre, selon l’article 1738 du code civil, si à l’expiration des baux écrits le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

En application de ces dispositions, au terme fixé par le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le contrat est reconduit tacitement pour une durée de six ans et il s’opère un nouveau bail (Civ. 3e, 3 juin 2004, n° 02-21.072).

En l’espèce, la SCI [Adresse 3] et Mme [U] ont régularisé un contrat de bail professionnel le 30 décembre 2005 pour une durée de 9 ans avec prise d’effet le 1er janvier 2006 et le bail a été reconduit tacitement, sans écrit des parties, à compter du 1er janvier 2015.

En conséquence, c’est un nouveau contrat qui est intervenu, alors que la reconduction procède à la création d’un nouveau contrat, à la différence de la prorogation qui correspond au simple report du terme contractuel et qu’en application de la jurisprudence précitée de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 3 juin 2004, si les parties peuvent déroger à une durée initiale de six ans en optant pour une durée supérieure, de neuf ou douze ans, il n’en demeure pas moins qu’en cas de tacite reconduction, le contrat n’est pas reconduit pour la période dérogatoire mais pour la période légale de six ans.

C’est donc justement que les premiers juges ont retenu que le bail reconduit tacitement le 1er janvier 2015 pour 6 ans expirait le 31 décembre 2020 et que le congé délivré par la SCI [Adresse 3] à Mme [U] par acte d’huissier du 3 février 2020 pour le 31 décembre 2020, soit dans le délai de prévenance de 6 mois exigé par l’article 57 A précité, est régulier, de sorte que l’appelante qui n’a pas libéré les lieux est, depuis le 1er janvier 2020, occupante sans droit ni titre des locaux litigieux.

Enfin, le moyen de nullité tiré de ce que le congé a été délivré sans avoir respecté la formalité substantielle de saisine préalable du Conseil de l’Ordre des chirurgiens dentistes stipulé dans l’acte de cession de patientèle régularisé entre Mme [U] et M. [F] le 30 décembre 2005 ne peut valablement prospérer, alors que la SCI [Adresse 5], qui n’est pas partie à cet acte de cession, n’est donc pas soumise à une telle obligation.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et de ses accessoires sis à [Adresse 12], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Compte tenu du maintien de Mme [U] dans les lieux nonobstant la résiliation du bail, le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 31 décembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

A ce titre, si Mme [U] sollicite dans ses écritures la limitation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 709 euros et sa compensation avec son dépôt de garantie de 1.418 euros, ces demandes ne sont pas formulées dans le dispositif de ses écritures, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’exception d’inexécution et sur la demande en restitution de la somme de 1.631,10 euros à titre d’arriérés de loyers

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Néanmoins, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail et les juges du fond apprécient souverainement le manquement du propriétaire à procurer au locataire une jouissance des lieux conforme aux stipulations du bail autorisant le locataire à suspendre le paiement du loyer.

En l’espèce, Mme [U] oppose à la demande en paiement par le bailleur de la somme de 1.631,10 euros au titre d’un complément induit par la révision annuelle du loyer de janvier 2017 à décembre 2020 et au titre des loyers impayés de avril et mai 2020, une exception d’inexécution tenant à la défaillance du système de chauffage des locaux loués.

Cependant, les cinq témoignages de patients attestant de l’absence de chauffage dans la salle d’attente et dans le cabinet dentaire au mois de novembre 2009 et en janvier et février 2010, soit dix ans avant le manquement allégué ne sont pas de nature à justifier le refus de paiement de loyers au titre de l’année 2020. Il convient donc d’écarter cette exception d’inexécution qui n’est pas fondée et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [U] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.631,10 euros au titre des loyers, outre intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021.

Sur les délais pour quitter les lieux

Madame [U], qui se trouve occupante sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 1er janvier 2021, qui a obtenu, selon jugement du juge de l’exécution de [Localité 9] du 2 juillet 2024 statuant sur la contestation d’une mesure de saisie attribution, l’autorisation de se maintenir dans les lieux jusqu’au 2 octobre 2024 a déjà bénéficié de large délais pour transférer son activité dans un autre lieu, étant relevé qu’elle ne justifie ni de la nécessité d’une autorisation de l’Agence Régionale de Santé pour déplacer son matériel de radiologie en un autre lieu, ni de la moindre démarche entreprise depuis quatre ans en vue de trouver un autre local. Il convient donc de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de Mme [U] une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre en justice. Il n’est pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son action, Mme [U] doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il convient en outre de confirmer le jugement déféré sur ces points. Il y a également lieu de débouter Mme [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute Mme [U] de sa fin de non recevoir tirée de la prescription de la demande en paiement au titre d’arriérés d’indexation,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Déclare recevable la fin de non recevoir soulevée par la SCI [Adresse 5] tirée du caractère nouveau en appel des prétentions présentées par Mme [U],

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Mme [Y] tendant à annuler ou dire non écrite la clause d’indexation sur un indice totalement inapplicable en matière de loyer,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Mme [Y] d’ordonner en conséquence la restitution du trop-perçu en l’état de la déchéance du propriétaire à percevoir une telle indexation, vu au surplus qu’il ne les a jamais liquidés,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Mme [Y] de condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 36.000 euros en répétition de l’indu,

Déclare irrecevable comme nouvelles en appel la fin de non recevoir tirée du non respect de la saisine préalable du Conseil de l’Ordre des Chirurgiens dentistes préalablement à la demande de résiliation du bail et d’expulsion,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Mme [Y] de condamnation de la SCI [Adresse 3] en garantie d’éviction à lui restituer le prix de 40.000 euros stipulé à l’acte de cession de clientèle, ainsi que tous les dommages et intérêts correspondant au coût à intervenir du réaménagement d’un nouveau cabinet médical, sous toutes réserves de parfaire le montant du préjudice en fonction des pertes de clientèle qui seront constatées en raison du changement du lieu d’exploitation puisqu’aucun local professionnel n’a pu être trouvé sur la commune du Versoud pour assurer la certitude d’une pérennité d’exploitation,

Déboute Mme [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute Mme [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Deniau Avocats, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente