ARRÊT N°

N° RG 18/04188

N° Portalis DBVH-V-B7C-HFHP

CC-NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

07 novembre 2018

RG:15/00010

X

C/

[…]

Grosse délivrée

le 07/04/2021

à M^e FONTAINE

à M^e VAJOU

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 07 AVRIL 2021

APPELANT :

Monsieur Z A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

SASU GERVAIS MATÉRIAUX

Société par actions simplifiée à associé unique, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social.

[…]

[…]

Représentée par M^e ALLIEZ pour M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Séverine Y de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, Y, LAMBERT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Monsieur A-Noël GAGNAUX, Conseiller,

M^me Corinne STRUNK, Conseillère,

GREFFIÈRE :

M^me Nathalie TAUVERON, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Mars 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 07 Avril 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ :

Vu l’appel interjeté le 23 novembre 2018 par Monsieur Z X à l’encontre du jugement prononcé le 7 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Nîmes dans l’instance n° 15/ 00010.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 19 août 2019 par l’appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 2 avril 2020 par la SASU Gervais Matériaux, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 10 juillet 2019 de clôture de la procédure à effet différé au 28 mai 2020.

Vu le renvoi de l’affaire initialement fixée le 4 juin 2020 à l’audience du 4 mars 2021 en raison de la crise sanitaire.

* * *

Par acte sous seing privé du 1^er avril 2004, Monsieur X (le bailleur) a donné à bail commercial à la société SSED (société de service et d’exploitation de la distribution) aux droits de laquelle vient la société Gervais Matériaux, preneur, divers locaux à usage commercial composés de 3 corps de bâtiments et d’un terrain situé à Villevieille (Gard) pour une durée de 9 années, à compter du 1^er avril 2004 pour se terminer le 30 mars 2013, pour un loyer mensuel de 1 024,87 euros HT et hors charges.

Le bail est arrivé à expiration le 1^er avril 2013 et s’est tacitement prolongé.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2014, le preneur a demandé au bailleur le renouvellement du bail commercial aux mêmes clauses et conditions que le bail en cours à compter du 1^er avril 2015.

Le bailleur a, quant à lui, fait signifier le 16 mars 2015, une demande de révision du loyer, sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce, afin que celui-ci soit fixé à la somme de 3 000 euros hors taxes et hors charges par mois, soit 36 000 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier du 2 juin 2015, le preneur a fait savoir qu’il refusait la révision du loyer et a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à partir du 1^er avril 2015 à la somme de 15 043,45 euros hors taxes, soit un loyer mensuel de 1 253,62 euros hors taxes.

Deux actions en justice ont été engagées par les parties :

l’une en fixation du loyer renouvelé, par assignation délivrée le 14 septembre 2015 à la demande du preneur,

l’autre en fixation du loyer révisé par assignation délivrée le 25 août 2015 à la demande du bailleur .

Les deux affaires ont été jointes le 30 mars 2018.

Par jugement du 7 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a :

dit que le bail initial a expiré le 30 septembre 2014 et que le bail renouvelé a pris effet le 1^er octobre 2014,

débouté le bailleur de sa demande en révision du loyer du bail renouvelé,

Avant dire droit, sur la fixation du loyer du bail renouvelé,

a ordonné une mesure d’expertise,

sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.

Monsieur X, bailleur, a relevé appel de ce jugement et demande en substance à la cour, au visa des articles L.145-33, L.145-39, L.145-40, R.145-2 et suivants, R.145-8, R.145-21, R.145-30 du code de commerce, de:

fixer le montant du loyer révisé à la somme de 36 000 euros HT et hors charges par an, à compter du 16 mars 2015, sauf à rechercher même d’office cette valeur locative,

dire que le preneur sera débiteur des sommes dues au titre du rappel des loyers déterminé en calculant la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer tel que révisé augmenté des indexations éventuelles,

dire que le preneur sera débiteur des intérêts au taux légal sur ce rappel de loyer depuis le 16 mars 2015 pour la somme de 36 000 euros HT et hors charges « et depuis la date du présent mémoire pour le surplus »,

dire que les intérêts produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’ancien article 1154 du code civil,

fixer le loyer provisionnel dû par le preneur à la somme de 36 000 euros HT et hors charges par an,

débouter le preneur de l’ensemble de ses demandes,

condamner le preneur à lui payer la somme de 9 813 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le preneur aux dépens.

La société Gervais Matériaux, preneur, demande à la cour, au visa des articles L.145-34 et L.145-39 du code de commerce, de confirmer le jugement déféré et, pour le cas où la cour retiendrait une date de renouvellement au 1^er avril 2015, de :

A titre principal,

rejeter la demande de révision de loyer sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

fixer la valeur locative à 15 000 euros hors taxes par an, soit 1 250 euros hors taxes par mois au 16 mars 2015,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

A titre très subsidiaire,

surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation de la mesure d’expertise,

dire que les frais d’expertise seront à la charge du bailleur,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

Sur la fixation du loyer renouvelé,

A titre principal,

renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux dans le cadre de l’action en fixation du loyer renouvelé;

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

A titre subsidiaire,

Vu l’article L.145-34 du code de commerce,

fixer le loyer du bail renouvelé à 1 253,93 euros hors taxes par mois, soit 15 047,14 euros hors taxes par an à compter du 1^er octobre 2014 ou à 1 253,62 euros hors taxes par mois soit 15 043,45 euros hors taxes par mois à compter du 1^er avril 2015 en fonction de la date de renouvellement retenue,

condamner le bailleur à lui rembourser la différence entre le loyer acquitté à titre provisoire et le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux pour le bail renouvelé pour la période allant de la date de renouvellement du bail retenue (1^er octobre 2014 ou 1^er avril 2015) à la dernière échéance réglée au jour du prononcé de la décision du juge des loyers commerciaux majorée des intérêts au taux légal,

dire que les intérêts produiront eux-mêmes des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

A titre subsidiaire, si la cour retient un motif de déplafonnement,

fixer le loyer du bail renouvelé à 15 000 euros hors taxes par an, soit 1 250 euros hors taxes par mois à compter de la date de renouvellement du bail retenue (1^er octobre 2014 ou 1^er avril 2015)

condamner le bailleur à lui rembourser la différence entre le loyer acquitté à titre provisoire et le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux pour le bail renouvelé pour la période allant du 1^er octobre 2014 à la dernière échéance réglée au jour du prononcé de la décision du juge des loyers commerciaux majorée des intérêts au taux légal,

dire que les intérêts produiront eux-mêmes des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

A titre très très subsidiaire,

surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation de la mesure d’expertise,

dire que les frais d’expertise seront à la charge du bailleur,

condamner le bailleur à lui rembourser la différence entre le loyer acquitté à titre provisoire et le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux pour le bail renouvelé pour la période allant du 1^er octobre 2014 à la dernière échéance réglée au jour du prononcé de la décision du juge des loyers commerciaux majorée des intérêts au taux légal,

dire que les intérêts produiront eux-mêmes des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions,

En tout état de cause,

rejeter la demande d’exécution provisoire formée par le bailleur

condamner le bailleur à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le bailleur aux dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur l’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer renouvelé :

Le preneur soutient que la question de la fixation du loyer renouvelé n’a pas été soumise à la cour dans la mesure où le juge des loyers commerciaux a sursis à statuer sur cette demande. Il ajoute que l’appel total mentionné dans la déclaration d’appel ne permet pas une dévolution pour le tout car l’appel ne tend pas à l’annulation du jugement et l’objet du litige est divisible. Il faire remarquer que la cour n’est pas davantage saisie par les prétentions du dispositif des premières écritures du preneur qui ne peuvent porter que sur les chefs de jugement critiqués.

Le bailleur a exactement rappelé que par jugement du 30 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a révoqué le sursis à statuer et prononcé la jonction des instances 17/9 (révision du loyer) et 15/10 (fixation du loyer renouvelé), l’affaire étant poursuivie sous le numéro 15/10 (cf sa pièce 30). C’est la raison pour laquelle le juge des loyers commerciaux a ensuite statué avant dire droit sur cette action et décidé d’une mesure d’expertise, ordonnant le sursis à statuer sur les demandes non traitées dans son jugement mixte.

Le bailleur a relevé appel total du jugement rendu le 7 novembre 2018 qui est critiqué en ce qu’il a:

fixé la date du bail renouvelé a pris effet le 1^er octobre 2014,

refusé de faire application du principe de l’estoppel,

jugé que la société Gervais Matériaux n’était pas prescrite pour contester le congé,

débouté le bailleur de sa demande en révision du loyer du bail renouvelé,

ordonné une mesure d’expertise à un expert non inscrit sur la liste de la cour d’appel de Nîmes,

débouté le bailleur de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel,

dit que la demande de fixation d’un loyer révisé ne pouvait aboutir comme ayant été signifiée le 16 mars 2015, soit postérieurement au bail initial.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, sauf en cas de litige indivisible ou demande d’annulation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Par conséquent, au vu des critiques énoncées dans la déclaration d’appel, la mesure d’instruction n’est pas critiquée, ni le sursis à statuer prononcé dans l’attente de sa réalisation.

Les conclusions de l’appelant déposées en application de l’article 908 du code de procédure civile le 21 février 2019 ont un dispositif strictement équivalent à celui des dernières conclusions récapitulatives, sauf qu’il n’est plus demandé l’exécution provisoire et que la demande relative aux frais irrépétibles est augmentée. Les prétentions portent bien sur les chefs de jugement dévolus à la cour et sont recevables.

Tant les premières écritures du bailleur que ses conclusions récapitulatives ne contiennent aucune prétention relative à la désignation de l’expert.

Le preneur n’a pas fait appel incident et conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise. Il n’est nul besoin de se pencher sur les conditions d’application de l’article 568 comme le font les parties, puisque la cour n’est pas saisie d’une prétention portant sur la mesure d’instruction.

L’action en fixation du loyer du bail renouvelé n’étant pas dévolu à la cour, le jugement a force de chose jugée en ce qu’il a ordonné la mesure d’instruction et sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.

Sur le principe d’estoppel :

Selon le bailleur, autoriser le preneur à se contredire et à remettre en cause les dates de renouvellement qu’il a lui-même indiquées ce qui a fait naître chez Monsieur X une croyance légitime quant aux effets des actes délivrés revient à anéantir sa procédure et heurte le principe de l’estoppel et de loyauté des débats.

Le preneur indique qu’il a fait état d’un moyen nouveau ' et non d’une prétention ' consistant à dire que le bail n’était pas renouvelé au 1^er avril 2015 mais au 1^er octobre 2014, ce qui est parfaitement admissible ainsi que l’a relevé le jugement déféré.

***

La fin de non recevoir tirée du principe de l’estoppel en vertu duquel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Ainsi que l’a relevé le jugement déféré, le preneur a modifié en cours d’instance la date à laquelle il considérait que le renouvellement du bail prenait effet. Il s’est ensuite fondé sur l’article 72 du code de procédure civile, en vertu duquel « constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen du fond du droit, la prétention de l’adversaire », pour admettre cette modification puisque les moyens de défense au fond peuvent être invoqués en tout état de cause.

Le déroulement de la procédure de première instance a été complexe : alors que le bailleur avait saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer révisé, celui-ci s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance en raison de la contestation de la clause d’échelle mobile du contrat. Le débat sur cette prétention du bailleur s’est ainsi déplacé vers le tribunal de grande instance et alors qu’une instance en fixation du loyer du bail renouvelé à partir du 1^er avril 2015 était en cours devant le juge des loyers commerciaux de Nîmes, le tribunal de grande instance, après avoir statué sur la clause d’échelle mobile, s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande en fixation du loyer révisé au profit du juge des loyers commerciaux. Le tribunal a motivé sa décision du 14 mars 2017 sur le fait que le nouveau bail avait pris effet le 1^er octobre 2014 et qu’il ne pouvait statuer sur un loyer « révisé », tant que le loyer du bail renouvelé n’était pas fixé, de sorte que la demande de

révision était une demande incidente.

Bien que le jugement n’ait pas autorité de la chose jugée sur la date de renouvellement du bail ' le tribunal étant saisi de l’action en révision mais non de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé de sorte que l’objet n’est pas identique – le preneur a pris ensuite des écritures prenant en compte une date de renouvellement au 1^er octobre 2014, tout en laissant le choix au juge de fixer la date de renouvellement au 1^er octobre 2014 ou au 1^er avril 2015.

S’il ne peut être considéré que cette évolution de la position du preneur est une défense au fond puisqu’elle s’inscrit dans sa demande en fixation du bail renouvelé – du fait de la jonction des deux instances intervenue le 30 mars 2018 – il n’y a aucune atteinte à la loyauté des débats. Le preneur n’a pas voulu amener le bailleur à se méprendre sur ses intentions, il tire simplement les conséquences d’une analyse faite par une autre juridiction en l’intégrant dans ses moyens régulièrement formulés devant le juge des loyers commerciaux au soutien de sa prétention en fixation du montant du loyer renouvelé. Il fait d’ailleurs de même en appel en proposant de retenir la date du 1^er octobre 2014 ou du 1^er avril 2015.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la fin de non recevoir.

Sur la prescription :

Enfin, le bailleur invoque une prescription d’une action en contestation de renouvellement, ce qui est indéniable mais sans conséquences, puisque la cour n’est pas saisie d’une telle demande de la part du preneur : elle doit statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé, action engagée dans le délai de 2 ans quel que soit le point de départ du bail renouvelé du fait d’une assignation interruptive de prescription du 14 septembre 2015; puis d’un jugement de sursis à statuer du 6 avril 2016, puis d’un jugement de révocation du sursis à statuer et de jonction du 30 mars 2018, et ce sans comptabiliser les différents mémoires échangés entre les parties.

Dans le cadre de cette action en fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur était en droit de modifier ses moyens, ainsi que l’a justement relevé le juge des loyers.

Sur le fond :

Il n’est pas discuté que le bail s’est poursuivi au-delà de son terme fixé le 30 mars 2013 et, en vertu de l’article L.145-9 du code de commerce, il s’est tacitement prolongé. Puis, ainsi que le lui permet l’article L.145-10 du code de commerce,le preneur a demandé le renouvellement de son bail le 30 septembre 2014. Le bailleur n’a pas répondu dans le délai de 3 mois, de sorte qu’il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En vertu de l’article L.145-12 alinéa 3 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, soit en l’espèce le 1^er octobre 2014.

Le bail commercial comprend une clause d’échelle mobile qui a été jugée valable par le tribunal de grande instance. Il n’a pas été fait appel de ce jugement.

Si le bail renouvelé s’est opéré aux clauses et conditions du bail venu à expiration, il s’agit toutefois d’un nouveau bail.

L’article 5 du contrat de bail signé en 2004 stipule une révision du loyer chaque période triennale, à la date anniversaire de l’entrée en jouissance du bail. Cette clause n’ a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, la demande de révision ayant été faite avant l’expiration de

la période triennale défini tant par le contrat que par l’article L.145-38 du code de commerce.

Cependant le bailleur fonde sa demande sur l’article L.145-39 du code de commerce qui prévoit une dérogation à l’article précédent en cas d’augmentation du prix du loyer de plus du quart du prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Or le loyer de référence n’est pas encore fixé dans ce nouveau bail ayant débuté le 1^er octobre 2014. Il ne pourra l’être qu’après exécution d’une mesure d’expertise ordonnée avant dire droit en première instance, de sorte que les conditions d’application de l’article L.145-39 du code de commerce ne sont pas établies et que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de révision du bailleur.

Il n’y a pas lieu de faire droit à une demande provisionnelle de loyer d’un montant de 36 000 euros qui ne repose sur aucun fondement. Conformément à l’article L.145-57 du code de commerce, le preneur est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer.

Sur les frais de l’instance :

Etant rappelé que le présent arrêt est rendu en dernier ressort et qu’il n’y a donc pas besoin de statuer sur une exécution provisoire, Monsieur X qui succombe en ses prétentions devra supporter les dépens de l’instance et payer à la société Gervais Matériaux une somme équitablement arbitrée à 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Dit qu’il n’a été dévolu à la cour que les chefs de jugement relatifs à l’action en révision et au choix de l’expert,

Constate que la cour n’est pas saisie de prétentions portant sur le choix de l’expert,

Dit que par conséquent, le jugement a acquis force de chose jugée en ce qu’il a ordonné la mesure d’instruction, désigné Monsieur Y, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Montpellier, sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.

Confirme le jugement déféré en ses dispositions critiquées, à savoir en ce qu’il a :

dit que le bail initial a expiré le 30 septembre 2014 et que le bail renouvelé a pris effet le 1^er octobre 2014,

débouté le bailleur de sa demande en révision du loyer du bail renouvelé,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur X de sa demande en paiement d’un loyer provisionnel d’un montant de 36 000 euros HT et hors charges par an,

Rappelle que conformément à l’article L.145-57 du code de commerce, le preneur est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer,

Dit que Monsieur X supportera les dépens d’appel et payera à la société Gervais Matériaux une somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, présidente et par Madame Nathalie TAUVERON, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,