Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2017

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/07404

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2016 -Tribunal d’Instance de Nogent sur Marne – RG n° 11-15-000529

APPELANTS

Madame E Y

Née le […] à GANNAT

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Sarah PINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0247

Monsieur G A

Né le […] à Nantes

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e Sarah PINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0247

INTIMEE

Madame V DE D épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e N O, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

Ayant pour avocat plaidant :M^e Danièle BEN HINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 220

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. K L, Président

M. S JAVELAS, Conseiller

M^me N WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me I J

Un rapport a été présenté à l’audience par M K L, dans les conditions prévues par l’articles 785 du Code de procédure civile.

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. K L, président et par M^me I J, greffière présente lors de la mise à disposition

***

Exposé du litige

Suivant contrat de bail commercial du 29 septembre 2000 Mme de D a pris en location au loyer mensuel de 1 547 euros un bien immobilier situé à Fontenay-sous-bois et composé principalement :

— d’un atelier et d’un bureau, au rez-de-chaussée.

— et d’un appartement au premier étage .

Le 25 mai 2010 elle a conclu avec M^me Y et M Z un contrat intitulé ' contrat de sous location meublée' par lequel elle leur a donné en location au prix principal de 1 500 euros des locaux d’une surface de 56 m² composés principalement de l’appartement susvisé,

Le 13 novembre 2012 Mme de D a conclu avec M^me Y et M A, en remplacement du précédent contrat, un bail intitulé ' contrat de location meublée' portant sur les mêmes locaux, pour le même prix de location .

Dans le courant de l’été 2013 :

— l’ouverture permettant la communication entre l’atelier et le bureau susvisés a été murée,

— M^me Y et M A se sont installés dans ce bureau .

Par acte notarié du 5 décembre 2014 Mme de D a acquis le bien immobilier

susvisé .

Par lettre recommandée du 1^er février 2015 elle a donné à M^me Y et M A à effet du 1^er décembre 2015 un congé pour vendre en leur proposant de se porter acquéreur de l’ensemble du bien immobilier au prix de 1 280 000 euros .

Par acte du 8 juin 2015 M^me Y et M A ont assigné Mme de D devant le tribunal d’instance de Nogent sur Marne en formulant les principales demandes suivantes :

— remboursement des loyers perçus depuis l’entrée dans les lieux pour défaut de délivrance d’un logement décent,

— subsidiairement : remboursement, sur le fondement de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, d’un trop perçu de 58 797 euros , le loyer payé pou r la location principale étant inférieur à celui de la sous location,

— annulation du congé du 1^er février 2015,

— paiement de la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et de 2 745, 69 euros de dommages et intérêts en remboursement de prix de consommations d’électricité indûment payées .

Par jugement du 22 mars 2016 tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne a :

— dit le congé délivré le 1^er février 2015 inopposable à M A , et nul à l’égard de M^me Y,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2012,

— ordonné à M^me Y et M A de libérer les lieux concernés,

— dit qu’à défaut, ils pourront y être contraints ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans un garde-meuble,

— condamné M^me E Y et M G A à payer à Mme de D, à compter du 1^er avril 2016, terme d’avril 2016 inclus, et jusqu’à la libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation de 1500 euros,

— condamné M^me E Y et M G A à payer à Mme de D, à compter du 1^er septembre 2013, terme de septembre 2013 inclusivement et jusqu’à la libération effective des lieux loués, une indemnité mensuelle d’occupation de 100 euros pour l’occupation sans droit ni titre d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble loué,

— dit que les indemnités d’occupation déjà échues au jour du jugement produiront intérêts à compter de la date de celui-ci conformément aux prévisions de l’article 1153-1 du code civil, et que les autres produiront intérêt au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles,

— débouté M^me E Y et Mme de D de leurs demandes de dommages-

Intérêts ;

— condamné Mme de D à payer à M^me E Y une somme de 12 000 euros à titre de restitution de trop perçu de loyers,

— condamné Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 19 200 euros à titre de restitution de trop perçu de loyers;

— ordonné à Mme de D de remettre à M^me E Y et M G A les quittances de loyers pour les échéances de décembre 2014 à janvier 2016, dans les 10 jours de la signification du présent jugement, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé ce délai, sur une durée maximale de trois mois;

— débouté Mme de D de toutes ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts;

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens;

— débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires .

M^me E Y et M G A ont interjeté appel de cette décision.

Mme de D a formé un appel incident.

Par conclusions du 18 novembre 2016 M^me E Y et M G A demandent à la cour de :

— au visa de la loi du 6 juillet 1989, et des articles L134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1134, 1165, 1315, 1353, 1719, 1720, 1721 et suivants du code civil, 9, 11, 12 du code de procédure civile, et des décrets n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, et n° 2006-1653 du 21 décembre 2006,

— à titre principal,

— dire que Mme de D a manqué à ses obligations en matière de délivrance

à l’égard de M^me E Y et M G A au motif tiré du défaut de

caractère décent du logement litigieux.

— condamner Mme de D à rembourser les loyers indûment payés depuis l’entrée dans les lieux soit la somme de 115.500 euros,

— à titre subsidiaire, si la cour jugeait le logement litigieux décent,

— condamner Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 59.881,98 euros correspondante à la part des loyers qu’elle a indûment perçus,

— en tout état de cause,

— dire nul le congé pour vente délivré par Mme de D en date du 1^er février 2015 au motif tiré de ses irrégularités de fond comme de forme au regard de la loi de 1989.

— condamner Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait de sa déloyauté contractuelle et la violation de son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué.

— condamner Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 2.745,69 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des consommations EDF payées de manière indue.

— ordonner la remise des quittances de loyers depuis le mois de décembre 2014 sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

— condamner Mme de D à payer à M^me E Y et M G A la somme de 10.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel comprenant les factures des différents constats réalisés par les entreprises mandatées et les huissiers pour un montant total de

3.595 euros.

Par conclusions du 06 octobre 2017 Mme de D demande à la cour notamment de :

— débouter M^me E Y et M G A de leurs demandes,

— recevoir Mme de D en son appel incident,

— confirmer le jugement rendu le 22 mars 2016 par le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2012,

— ordonné à M^me Y et M A de libérer les lieux concernés,

— dit qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans un garde-meuble,

— condamné M^me Y et M A à payer à Mme de D une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er avril 2016, et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné M^me Y et M A à payer à Mme de D une indemnité mensuelle d’occupation pour l’occupation sans droit ni titre d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble loué, à compter du 1^er septembre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— dit que les indemnités d’occupation déjà échues au jour du jugement produiront intérêt à compter de la date de celui-ci, et que les autres produiront intérêt au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles;

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau:

— condamner M^me Y et M A à payer en deniers ou quittances à Mme de D une indemnité mensuelle d’occupation de 3000 euros à compter du 1^er novembre 2014, et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par Ia remise des clés au bailleur, à défaut la reprise des lieux;

— condamner M^me Y et M A à payer en deniers ou quittances à Mme de D une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros pour l’occupation sans droit ni titre d’un local au rez~de-chaussée de l’immeuble loué, à compter du 1^er septembre 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée parla remise des clés au bailleur, à défaut de reprise des lieux ;

— dit que les indemnités d’occupation déjà échues au jour du jugement produiront intérêt à compter de

la date de celui-ci, conformément aux prévisions de l’article 1153-1 du code civil, et que les autres produiront intérêt au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles;

— condamner M^me E Y et M G A à payer à Mme de D les indemnités de :

—  25.000 euros en réparation du préjudice subi par les destructions, vols et soustraction des meubles et appareils électriques reçus dans les lieux donnés à bail par le contrat;

—  45.000 euros en réparation du préjudice subi par les destructions, vols et soustraction de biens commis iors de leur entrée par effraction dans le bureau donnant sur rue et par la privation de jouissance qui s’en est suivie pour la bailleresse;

—  20.000 euros pour procédure manifestement abusive et vexatoire ;

— conclamner M^me Y et M A à payer à Mme de D la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de Maître N O, conformément aux dispositions de particle 699 du code de procédure civile .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2017 .

SUR CE

Sur la qualification de la relation contractuelle

Attendu que Mme de D fait valoir essentiellement que :

— les baux des 25 mai 2010 et 13 novembre 2012 sont de contrats ' de location meublée' qui, comme tels, ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989,

— pour chacun de ces contrats la commune intention des parties était sans équivoque de conclure une location meublée,

— ainsi l’annonce parue en 2010 dans le journal ' de particulier à particulier' mentionne

' possibilité de meubler' ce qui signifie que les locataires peuvent apporter leurs meubles en remplacement du mobilier garnissant le logement ;

— pour le bail du 13 novembre 2012 les parties ont, par omission, décidé tacitement qu’un inventaire était inutile,

— lors de la conclusion du bail du 13 novembre 2012 M^me Y occupante des lieux depuis juin 2010 n’a pas évoqué une absence de meubles dans les locaux ; il s’en déduit que ces meubles existaient au moment de la conclusion du second bail,

— les témoignages obtenus dans l’entourage familial et professionnel des appelants sont contestables, ainsi :

— si M^me P Y était présente lors de la signature du bail en mai 2010 elle indique à tort s’être portée garante de sa soeur,

— M Z déclare faussement qu’en mai 2010 M^me P Y était présente comme garante,

— M Q R omet de mentionner qu’il est salarié de l’entreprise de M B dont l’épouse est employée occasionnelle de la fille de M^me Y et associée de celle-ci,

— M C omet de dire que son entreprise est liée à des activités professionnelles de M^me E Y et que le déménagement de mai 2010 a été réalisé manuellement ;

— ne pouvant établir d’état des lieux avant le départ des locataires Mme de D est dans l’impossibilité de dire si les meubles actuellement présents dans les lieux sont ceux qui s’y trouvaient au moment de la signature du contrat du 13 novembre 2012 ;

Attendu qu’en réponse M^me Y et M A font valoir essentiellement que :

— bien que chacune des contrats de sous-location soit intitulé location ' meublée', aucun meuble appartenant au bailleur ne garnissait l’appartement au moment de l’entrée dans les lieux ;

— c’est pour des raisons fiscales que les contrats sont intitulés meublés, Mme de D ayant voulu retirer un avantage fiscal de ce statut,

— la mention: ' possibilité de meubler' figurant dans l’annonce passée par Mme de D signifie que le logement est loué vide mais que le locataire peut demander au bailleur de meubler le logement,

— aucun inventaire n’est annexé aux contrats des 28 mai 2010 et 13 novembre 2012 ;

— dans le bail du 28 mai 2010 la mention de la présence d’un inventaire meublé n’est pas cochée, et cette mention est rayée dans le second bail,

— par attestations produites aux débats plusieurs témoins déclarent qu’aucun mobilier ne garnissait le logement au moment de l’entrée dans les lieux,

— l’intimée qui leur dénie toute force probante, n’a pas déposé plainte pour les contester, ni communiqué aucune pièce étayant sa thèse, fiscalement profitable ;

— les baux de sous-location sont donc, chacun, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— en application de l’article 12 du code de procédure civile le jugement déféré a, à juste titre, requalifié le contrat de bail ;

Attendu cela exposé qu’aux termes de l’article 12 du code de procédure civile : "Le Juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée…"

Attendu que le contrat du 25 mai 2010 a été établi sur un document pré imprimé intitulé : « contrat de sous location meublée » ;

Qu’au chapitre de ce contrat intitulé : « Pièces annexées au contrat », la case : « Inventaire mobilier établi contradictoirement (lors de la remise des clés au locataire) » n’est pas

cochée ;

Qu’aucun inventaire mobilier n’est annexé au contrat de bail ;

Attendu que Mme de D ne produit aux débats aucun inventaire mobilier qui aurait établi à

l’occasion de la conclusion du contrat de sous-location du 28 mai 2010 ;

Attendu que le contrat du 13 novembre 2012 a été établi sur un document pré imprimé intitulé : « contrat de location meublée » ;

Que dans ce contrat , à la suite de la phrase : « les parties reconnaissent avoir remis ou reçu » : la mention : « Inventaire de meubles », est rayée ; qu’aucun inventaire n’est joint au contrat ;

Que par courrier du 22 octobre 2012 M^me Y écrivait à Mme de D qu’elle souhaitait régulariser la situation en signant un bail conforme notamment en mentionnant que la sous-location est ' non meublée' ;

Attendu que Mme de D ne produit aucun inventaire mobilier qui aurait établi à l’occasion de la conclusion du contrat de sous-location du 13 novembre 2012 ;

Attendu que concernant spécialement l’existence de meubles et objets mobiliers au moment de l’entrée dans les lieux, en juin 2010, M^me Y produit un ensemble d’attestations de proches, parents ou amis, qui l’ont aidée à emménager dans les lieux sous-loués ;

Qu’ainsi,

— M^me P Y, soeur de M^me E Y,

— M S C,

— M T U qui avait pris en sous location avec M^me Y les locaux par le contrat du 28 mai 2010,

affirment chacun que l’appartement objet de la sous-location était vide de mobilier au moment de l’emménagement en juin 2010 ;

Que M Q R déclare avoir visité l’appartement en avril 2010 en vue de prendre à bail les locaux et que ceux -ci étaient alors vides ;

Qu’à ces attestations sont jointes, conformément aux prescriptions de l’ article 102 du code de procédure civile, la copie de la pièce d’identité de leur auteur ;

Que ces attestations sont précises et concordantes quant aux faits déclarés ; qu’à les supposer établies, les circonstances invoquées par Mme de D pour contester ces témoignages ne sont pas de nature à leur retirer leur force probante ;

Attendu en outre que concernant le logement proposé à la sous-location l’annonce parue dans le journal ' De particulier à particulier' mentionne: ' Possibilité meublé' ; que cette mention signifie que le logement est vide et qu’il est possible de demander au bailleur de le meubler ;

Attendu que l’ensemble des éléments qui précèdent fait ressortir que le contrat de sous-location du 28 mai 2010 porte sur des locaux vides de mobilier ;

Qu’il convient en conséquence de restituer à ce contrat sa véritable qualification et de dire qu’il constitue en réalité un contrat de sous-location de locaux vides ;

Attendu qu’il en est de même du contrat du 13 novembre 2012 dès lors que, sur celui-ci la mention pré imprimée relative à l’existence d’un inventaire de meubles a été rayée par les parties, qu’il n’est pas produit d’inventaire, et qu’aucun élément du dossier ne permet d’affirmer qu’alors que le

logement était vide de meubles au moment de l’emménagement de Madame Y en mai 2010, la bailleresse ait fourni par la suite des meubles et objets mobiliers ;

Attendu qu’au vu de ces éléments le contrat du 13 novembre 2012 doit être requalifié de sous location de locaux vides, régi comme tel par la loi du 6 novembre du 6 juillet 1989;

Sur la demande d’annulation du congé

Attendu s’agissant de la demande initiale tendant à voir déclarer le congé inopposable à M A, qu’ en application de l’article 954 du code de procédure civile la cour n’est saisie que des prétentions figurant dans le dispositif des dernières conclusions des parties ;

Attendu en l’espèce que dans le dispositif de leurs dernières conclusions les appelants ne reprennent pas leur demande tendant à voir déclarer le congé du 1^er février 2015 inopposable à M A ;

Que la cour n’est pas saisie de ce chef de demande ;

Attendu sur la demande d’annulation du congé du 1^er février 2015 qu’au soutien de leur demande d’annulation du congé M^me Y et M A font valoir essentiellement que::

— en application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 le congé doit indiquer l’intention de vendre du propriétaire,

— en l’occurrence en reprochant aux locataires, dans le texte du congé pour vendre, l’annexion du bureau sans autorisation, le bailleur introduit une contradiction de motifs qui fait soupçonner un congé frauduleux,

— le prix proposé révèle une fraude, l’offre d’achat portant sur un prix de 1 280 000 euros pour un immeuble que Mme de D avait acheté trois mois plus tôt 500 000 euros,

— la location ne portant que sur une partie de l’ensemble immobilier vendu, et Mme de D n’établissant pas que celui-ci est indivisible, le prix de vente proposé dans l’offre aurait dû ventilé de façon à indiquer le prix des locaux, objet de la sous-location ;

— le fait que le bien immobilier soit loué pour partie depuis plusieurs années montre l’absence d’indivisibilité,

— le congé ne reproduit pas les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989;

Attendu que Mme de D réplique que :

— le contrat de location du 13 novembre 2012 est un contrat de location meublé en sorte que la validité du congé doit s’apprécier au regard des règles relatives aux meublés et non des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— en octobre 2013 elle avait informé les locataires que pour des motifs sérieux le contrat ne serait pas renouvelé,

— signé pour deux ans le contrat du 13 novembre 2012 s’est éteint en novembre 2014,

— de fait les appelants ont rompu le contrat de location meublé en envahissant le bureau et les parties communes entre août et septembre 2013,

— selon l’article 1^er de la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption le bailleur doit faire

connaître le prix de vente de l’immeuble dans son entier ;

— l’immeuble est indivisible en sorte que Mme de D a été contrainte de proposer aux locataires un prix portant sur l’ensemble de ce bien ;

— d’après les actes de vente successifs il existe un ensemble bâti ( bâtiment A et bâtiment B ) construit sur trois lots 15, 16, et 17, avec des destinations différentes ( commerciale et habitation ) les deux bâtiments partageant les mêmes fondements, les mêmes services d’écoulement d’eaux et les mêmes murs porteurs,

— le congé pour vendre ne pouvait en conséquence ventiler le prix entre les lots car cela aurait été contraire à la structure architecturale de l’immeuble ;

Attendu cela exposé, qu’aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date du congé délivré le 1^er février 2015,' lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux’ ;

Que selon les dispositions de l’article 15 – II de cette loi : ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée';

Que l’offre de vente doit porter sur les locaux donnés à bail et mentionner la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels portera le droit de préemption;

Qu’il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe ( cass civ 3^e 26 janvier 1994 ; 13 janvier 1999 ) ;

Que l’offre de vente ne peut pas inclure des locaux non compris dans la location ( Cass 3^e 4 mai 2004) ;

Que lorsque la location ne concerne qu’une partie d’un immeuble et que le bailleur désire vendre l’immeuble dans son entier, l’offre de vente faite au locataire occupant une partie des locaux ne peut pas porter sur la totalité de l’immeuble ; que le bailleur doit limiter son offre au seul logement occupé par le locataire ;

Que lorsque le locataire n’occupe qu’une partie de l’immeuble objet de la vente projetée, le bailleur doit lui faire connaître le prix de vente pour la seule partie de l’immeuble qu’il occupe (Cass. Civ. 3^e, 13 juillet 1999, n°97-18862) ;

Qu’en ce cas le bailleur est tenu de faire figurer une ventilation du prix dans l’offre de vente;

Que l’offre de vente de la totalité de l’immeuble faite au locataire occupant d’une partie des locaux est irrégulière au regard des dispositions de l’article 15 II précité ;

Attendu en l’espèce, que le contrat de sous-location du 13 novembre 2012, conclu pour deux ans s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 13 novembre 2014 ; qu’il était donc en cours au moment de la délivrance du congé pour vendre en date du 1^er février 2015 :

Que l’offre de vente qui figure dans ce congé porte sur la totalité du bien immobilier acquis par Mme de D et dont une partie seulement ( 56 m² ) est sous-louée à M^me Y et M A ;

Qu’elle indique le prix de vente de l’immeuble entier et non le prix de la chose le sous louée; ;

Attendu que le fait que les locaux donnés en sous-location soit inclus dans le bien immobilier à vendre et qu’ils aient en commun avec l’autre partie de cet immeuble, les réseaux de distribution de gaz, d’eau, et d’électricité est insuffisant à caractériser l’indivisibilité alléguée ; qu’il convient d’observer à cet égard :

— d’une part que pendant plusieurs années l’appartement a été sous-loué séparément des autres locaux,

— et d’autre part que dans la fiche de description établie par l’agence ERA qui était chargée de la vente de l’immeuble, celui-ci est présenté comme étant composé à la fois d'un loft commercial et d’un appartement, comprenant :

- pour le loft commercial un très grand séjour donnant sur une terrasse et un jardin, cuisine ouverte, deux chambres en mezzanine, 2 salles de bains,

- une maison attenante comprenant un séjour, 3 chambres dont une dans les combles, cuisine, et salle de bains ;

Que compte tenu de ce qui précède l’indivisibilité totale invoquée n’est pas établie;

Attendu que les dispositions de la loi du 13 juin 2006 invoquées par Mme de D concernent l’hypothèse de la vente d’un immeuble de plus de dix logements, ce qui n’est pas le cas du bien immobilier concerné ; qu’elles ne s’appliquent pas donc pas en l’espèce;

Attendu que compte tenu de ce qui précède le congé délivré le 1^er février 2015 ne respecte pas les conditions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que la demande d’annulation de ce congé est donc justifiée ;

Sur la demande de résiliation du bail

Attendu qu’au soutien de sa demande de résiliation du bail Mme de D fait valoir essentiellement que :

— revenant de vacances, début septembre 2013, elle a découvert que pendant l’été M^me Y et M A avaient envahi, par effraction, le bureau alors que celui-ci n’est pas compris dans la location,

— à cette fin M^me Y et M A avaient défoncé la porte de communication entre les parties communes et le bureau, muré la porte d’accès entre l’atelier commercial et les parties communes et enlevé les objets mobiliers se trouvant dans le bureau,

— depuis ils occupent, sans autorisation, et à titre exclusif, le bureau et les parties communes;

— l’article 6 k des conditions générales du bail interdit au locataire, sous peine de résiliation du bail, de faire des changements de distribution ou des transformations sans l’accord du bailleur,

— l’ article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe de la responsabilité du locataire pour les dégradations et l’article 7 de cette loi interdit à celui-ci de transformer les locaux sans

l’ accord écrit du propriétaire ;

— le SMS par lequel Mme de D fait état de la construction d’un mur n’a pas de portée contractuelle,

— les premiers juges auraient dû retenir également que l’espace occupé sans autorisation était dédié à

une activité commerciale et comme tel garni de meubles, d’ordinateur et d’archives;

— cette occupation illicite résulte d’une violation de domicile et du vol de l’ensemble des biens se trouvant dans les parties annexées ;

Attendu qu’en réponse M^me Y et M A font valoir essentiellement que :

— en raison d’irrégularités affectant les relations contractuelles, ils ont informé Mme de D de leur souhait de déménager, notamment pour accueillir chez eux la fille de

M A.

— par crainte de perdre ses locataires, Mme de D leur a concédé l’usage à titre gratuit du local litigieux de 10 m²,

— plusieurs éléments du dossier prouvent que c’est Mme de D qui a muré la porte de communication, à savoir :

— un SMS du 30 juillet 2013 par lequel Mme de D indique qu’elle va élever un mur cloison au niveau de cette porte,

— le fait que le mobilier prétendument soustrait ou détruit soit visible quelques mois après l’annonce que Mme de D a fait paraître pour la mise en vente du bien immobilier,

— un procès verbal de constat d’huissier de justice du 23 avril 2016 montrant des incohérences quant aux matériaux du mur de cloison ( en plâtre d’un côté, et en pierres de l’autre ),

— des discordances dans les déclarations faites quant aux dates de départ en voyage de Mme de D durant l’été 2013,

— l’attestation d’un témoin, M B qui affirme notamment d’une part avoir vu Mme de D vider le local litigieux durant l’année 2013, et d’autre part que celle-ci lui a dit vouloir murer le passage entre les deux appartements ;

Attendu cela exposé, qu’aux termes de l’article 1184 du code civil ' la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties

ne satisfera point à son engagement’ ;

Qu’en application de ce texte la violation par le locataire de ses obligations légales ou contractuelles peut entraîner la résiliation du contrat de location ;

Qu’il appartient au juge de décider si, compte tenu de leur gravité, les manquements établis justifient ou non la résiliation ;

Attendu en l’espèce que Mme de D reproche aux locataires :

— une occupation non autorisée d’un local non compris dans le bail,

— l’édification d’un mur de cloison qui l’empêche d’accéder à ce local,

— la destruction ou la soustraction du mobilier et des objets mobiliers qui s’y trouvaient ;

Attendu que s’agissant du premier reproche, les locataires font valoir que Mme de D les a

autorisés verbalement à occuper à titre gratuit le bureau ;

Qu’ils contestent les faits relatifs à l’édification d’une cloison et à la disparition d’objets mobiliers;

Attendu qu’il appartient à Mme de D, demandeur à l’action en résiliation du bail de rapporter la preuve des faits reprochés aux locataires ;

Attendu sur l’occupation du bureau et du couloir d’accès à titre privatif depuis le mois de septembre 2013, que celle-ci n’est pas en elle même contestée ;

Qu’il appartient aux locataires de prouver qu’ils disposent d’un droit ou d’un titre d’occupation portant sur cette partie de l’immeuble ;

Qu’au soutien de leurs affirmations ils exposent que :

— ils avaient demandé à Mme de D l’autorisation d’utiliser le bureau pour y faire une chambre,

— de crainte de les voir donner congé, elle avait accepté qu’ils occupent ce local à titre gratuit;

Mais attendu que la renonciation par le bailleur à son droit de conserver la jouissance de locaux non compris dans la location ne se présume pas ; qu’elle ne peut résulter que d’actes positifs de nature à établir une volonté non équivoque de renoncer à ce droit ;

Attendu en l’espèce que le Sms du 30 juillet 2013 par lequel Mme de D écrit à M^me Y ' OK ! Je laisse ouvert et fais monter ce w.end un mur cloison au niveau de la porte de communication en cas d’intrusion' ne fait pas la preuve d’un accord de la bailleresse pour une location du bureau à titre gratuit ;

Que ce Sms qui doit être situé dans son contexte, ne s’insère pas dans une discussion sur l’extension du bail, mais constitue, comme le retient à juste titre le premier juge, la réponse adressée à M^me Y après qu’il lui ait été reproché par Mme de D, par un premier Sms, d’avoir laissé une fenêtre ouverte, permettant ainsi d’éventuelles intrusions;

Que M^me Y et M A produisent également le courrier de mai 2013 par lequel M^me Y a demandé à Mme de D la possibilité de sous-louer également le bureau du rez-de- chaussée pour y faire une chambre ;

Que ce courrier qui émane de M^me Y ne prouve pas l’existence de l’autorisation alléguée ;

Que M^me Y et M A ne produisent aux débats aucun élément de nature à rapporter la preuve d’un accord de Mme de D pour leur consentir le droit d’occuper le bureau à titre gratuit ;

Attendu sur l’édification d’une cloison et l’enlèvement d’objets mobiliers, qu’au soutien de ses prétentions Mme de D ne produit aucun élément de preuve de nature à permettre de déterminer les circonstances dans lesquelles les locataires se sont installés dans le bureau susvisé ;

Que s’agissant des objets mobiliers, les photographies invoquées par Mme de D ont été prises non contradictoirement ; qu’elles n’ont pas date certaine ; qu’elles ne permettent pas à elles seules d’établir qu’au moment de l’installation de M^me Y et M A dans le bien immobilier, celui-ci comprenait des objets mobiliers appartenant à Mme de D ;

Mais attendu qu’en s’installant sans autorisation de Mme de D dans une pièce qui n’était pas

comprise dans le contrat de sous location, M^me Y et M A ont commis une faute ;

Que celle-ci est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail aux torts de M^me Y et M A ;

Sur la demande principale en remboursement des loyers perçus et sur la demande subsidiaire en restitution de trop perçu de loyers

Attendu M^me Y et M A forment à titre principal une demande en restitution de l’intégralité des loyers versés depuis l’entrée dans les lieux de M^me Y et à titre subsidiaire une demande en répétition de l’indû ;

Sur la demande en remboursement de loyers pour délivrance d’un logement non décent allégué

Attendu que M^me Y et M A soutiennent que le logement n’est pas décent au sens des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, dans la mesure où :

- l’installation électrique est défectueuse et contraire aux normes de sécurité,

— les fenêtres de locaux donnés à bail contiennent du plomb;

Attendu qu’au soutien de leur appel ils font valoir principalement que :

— le premier juge a rejeté à tort ce chef de demande en retenant, s’agissant de la présence de plomb, l’absence de preuve d’un trouble de jouissance,

— or le locataire a droit à la délivrance d’un logement décent, sans qu’il ait à démontrer l’existence d’un préjudice,

— qu’en raison du manquement à son obligation de délivrance Mme de D est tenue de leur rembourser les loyers payés depuis l’entrée dans les lieux ;

Attendu que Mme de D conclut à la confirmation du jugement déféré en faisant valoir en outre que :

— s’agissant de l’absence de caractère indécent des lieux loués, le premier juge aurait dû préciser s’il faisait référence aux locaux donnés à bail et / ou au bureau annexé,

— l’indécence invoquée a été contestée par les services de l’hygiène de la ville de Fontenay-sous-Bois;

Attendu cela exposé, s’agissant de l’obligation de délivrance, que selon les dispositions de l’article 1719 du code civil "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail’ ;

Qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

' Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement’ ;

Que la mise aux normes de sécurité de l’installation électrique comme les travaux destinés à remédier à la présence de plomb incombent au bailleur ;

Attendu en l’espèce que de la demande de restitution de l’ensemble des loyers payés depuis l’entrée dans les lieux, il se déduit que, selon M^me Y et M A, le défaut de délivrance d’un logement décent invoqué rend sans contrepartie le paiement des loyers ;

Qu’il appartient en conséquence à M^me Y et M A de démontrer l’existence de désordres entraînant une impossibilité totale de jouir des locaux objet du contrat ;

Attendu, s’agissant de l’installation électrique, les appelants versent aux débats en particulier le rapport de mission en date du 14 mars 2015 par lequel un technicien énonce :

— 'Entrée : pas de présence de terre sur les prises

Chambre RDC : présence de fils en tissu et fils non sécurisés au volant dans la pièce d’eau;

Prises sans terre et non fixe . Interrupteur très vieux non fixe

Entrée pièce rez-de-chaussée :

Tableau non conforme

2 câbles électriques repris sur le compteur du locataire

La propriétaire achemine du courant via le tableau de son locataire .

Les câbles entrent dans son habitation par un mur qui sépare le propriétaire du

locataire ,

Le repiquage du courant du propriétaire au locataire aurait pu porter atteinte à sa sécurité en déclenchant un incendie ;

Cuisine : derrière le micro-onde un fil non sécurisé au volant non repris sur une boîte de dérivation non fixe’ .

Attendu que les anomalies concernant la chambre du rez-de-chaussée et visées dans ce constat ne sont pas utilement invoquées à l’encontre du bailleur, ce local, occupé sans droit ni titre, n’étant pas compris dans le contrat de location ;

Attendu, s’agissant des autres désordres, que ceux-ci nécessitaient des travaux de remise en conformité de l’installation électrique incombant au bailleur ; qu’ils auraient pu justifier une demande en justice aux fins d’exécution de travaux (et, en cas de preuve d’un trouble de jouissance), d’indemnisation de ce dommage ;

Mais attendu que compte tenu de leur nature ces désordres ne rendent pas par eux mêmes les locaux totalement impropre à leur usage d’habitation ;

Attendu que concernant l’exécution des travaux de mise en conformité qu’il est produit aux débats, à

cet égard un échange de courriers ( entre mai et juillet 2015 ) qui, portant sur les disponibilités des locataires pour la réalisation notamment de travaux sur l’installation électrique, n’ont pas abouti à un accord sur ce point ;

Que Mme de D verse aux débats les justificatifs de la réalisation en octobre 2016 des travaux de mise en conformité en sécurité de l’installation électrique ;

Que par courrier du 27 mars 2017 la Ville de Fontenay-sous-Bois indique que les travaux de mise en sécurité des installations électriques sont réalisés et qu’elle demande à la préfecture d’abroger l’arrêté de péril ponctuel qui avait été pris à ce titre ;

Attendu que concernant la présence de plomb, l’étude technique du 31 juillet 2015 mentionne la présence ponctuelle de plomb dans la peinture de 3 gardes corps, de 3 volets, compris dans les locaux donnés en sous-location, ainsi que dans la porte en bois de l’entrée initialement commune ;

Que ces anomalies nécessitent la réalisation de travaux par le bailleur,

Mais attendu que par leur nature et leur caractère ponctuel ces anomalies, qui avant l’introduction de la présente instance n’avaient pas fait l’objet d’une demande de la part du locataire, ne caractérisent pas la livraison d’un logement impropre à son usage d’habitation;

Attendu que compte tenu de l’ensemble des développements ci-dessus, la demande de remboursement de l’ensemble des loyers réglés depuis l’entrée dans les lieux ne peut aboutir;

Sur la demande subsidiaire en répétition de l’indu

Attendu que M^me Y et M A demandent la condamnation de Mme de D à leur rembourser un trop perçu de 59 881, 98 euros ;

Qu’au soutien de leur demande ils font valoir essentiellement que :

— alors que le loyer de la sous-location est de 1 500 euros pour des locaux d’une surface de 56 m², ( portée à 70 m² depuis l’accord sur l’usage à titre gratuit du bureau avec privatisation du couloir d’accès ), Mme de D paye un loyer de 1 547 euros pour une surface de 237 m²,( et non comme l’a retenu à tort le premier juge, de 174 m² ),

— il s’agit là du non respect de l’interdiction posée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

— Mme de D ne prouve pas ses affirmations selon lesquelles, en accord avec le propriétaire de l’immeuble, le loyer de la location principale aurait été fixé en considération de travaux réalisés dans les lieux,

— ces travaux réalisés par la soeur de Mme de D avant l’an 2000 ne sont pas opposables à M^me Y et M A, auxquels par ailleurs n’est pas opposable le bail principal,

— Mme de D doit leur restituer la part de loyers de la sous-location excédant le montant des loyers réglés au titre du bail principal,

— le premier juge a divisé à tort par deux le trop perçu au titre du premier contrat de location conclu entre Mme de D d’une part et M^me Y et M Z d’autre part,

— étant alors mariée à M Z, M^me Y bénéficie en effet de la solidarité

légale et contractuelle ;

Attendu que Mme de D répond que :

— elle a réalisé d’importants investissements dans l’immeuble,

— pour en tenir compte un accord est intervenu avec le propriétaire sur le montant du loyer et pour qu’elle puisse par des sous locations amortir les dépenses ainsi engagées,

— les sommes investies dans la propriété, faisaient ainsi partie de la charge financière du loyer,

— compte tenu de l’amortissement pour les investissements réalisés (soit 1198 euros par mois) le loyer mensuel réellement payé s’établit à : 1547 euros +1198 euros = 2642 euros, ;

— c’est ce montant de 2642 euros et non celui de 1547 euros qui doit être retenu pour l’application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

— les loyers provenant des sous-locations ne couvraient que 54,64 % de la charge représentée par le loyer principal et les sommes investies,

— le calcul réalisé par le premier juge relativement au prix du loyer au m² habitable est erroné dans la mesure où :

— il ne tient pas compte de la réalité de la charge financière supportée par Mme de D, et constituée à la fois du loyer principal et des investissements réalisés,

— s’agissant d’un immeuble comprenant une partie habitation et une partie commerciale, il ne distingue pas entre le prix au m² d’habitation – soit en moyenne 26,19 euros – et le prix au m² commercial – soit en moyenne 9 euros - ;

— il ne tient pas compte du bureau de16 m² et de la surface de 8 m² dédiée aux parties communes, espaces occupés sans autorisation par les locataires,

— la prise en compte de ces données fait apparaître une créance de Mme de D d’un montant de 20'308 euros ;

— par ailleurs, alors que le premier contrat de bail est expiré depuis le 13 novembre 2012, le premier juge prend en compte, au bénéfice de M^me Y, la période de location portant sur le premier bail,

Attendu cela exposé que selon les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : ' Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des lieux loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal’ ;

Qu’en cas de non respect de l’interdiction de dépassement de prix, le sous-locataire est fondé à demander au locataire principal le paiement de la différence entre le montant du loyer de la sous-location et celui du loyer payé par le locataire principal ( Cass 3^e civ 19 juin 2006 );

Que si les locaux sont sous-loués pour un usage d’habitation, et que la location principale comprend pour partie des locaux à usage commercial, le loyer de la sous-location ne peut être fixé que conformément aux dispositions de l’alinéa 1^er de l’article 8 de la loi de 6 juillet

1989, ;

Attendu en l’espèce qu’il résulte des pièces produites et des explications fournies que :

— suivant contrat du 29 septembre 2000 Mme de D a pris à bail l’ensemble de

l’immeuble au loyer mensuel de 10'028 Francs, soit 1547 euros, montant qu’elle ne conteste pas avoir payé depuis lors à son bailleur jusqu’à ce qu’elle ait acquis le bien,

— les contrats de sous-location en date des 28 mai 2010 et 13 novembre 2012 qui portent sur des locaux de 56 m² ont été conclus au loyer mensuel de 1500 euros ;

Que l’article 8 susvisé visant exclusivement les locaux objets du contrat de sous-location, il n’y a pas lieu de prendre en considération pour la détermination d’un trop perçu, la surface du bureau et du couloir d’accès à celui-ci dans le calcul du trop perçu ; qu’il convient d’observer sur ce point que l’occupation illicite du bureau et du couloir donne lieu à une indemnité d’occupation ;

Attendu que Mme de D ne démontre pas l’existence de l’accord qu’elle invoque et par lequel le propriétaire aurait pris en considération, dans la fixation du montant du loyer, des travaux réalisés dans le bien immobilier ; qu’en particulier ni le contrat de bail du 29 septembre 2010 ni le courrier du propriétaire en date du 15 avril 1991 qu’elle produit aux débats, ne font mention d’un tel accord ;

Attendu qu’au soutien de ses prétentions relatives au calcul du prix au mètre carré, Mme de D fait état :

— d’une part d’un site Internet concernant le prix de surface au m² calculé, par ' les chambres professionnelles', pour des locaux commerciaux, ,

- et d’autre part de données d’un site Internet relatives au prix de m² moyen pour l’achat d’une maison d’habitation, en 2012 ;

Mais attendu que l’application des dispositions de l’article 8 précité doit se faire en fonction des données propres à chaque espèce ;

Que les données des sites Internet invoquées et pour lesquelles, par ailleurs, aucun document n’est produit aux débats, ne concernent pas spécialement le bien immobilier objet du bail principal ; qu’elles ne peuvent donc être retenues ;

Attendu sur les données particulières à l’espèce que le contrat de bail du 29 septembre 2000 porte sur un immeuble à usage commercial comportant une partie habitation, et situé à Fontenay-sous-bois ;

Que, sur la superficie de l’immeuble, la fiche susvisée, établie par l’agence immobilière ERA, mentionne une surface totale de 237 m² ;

Qu’il y a lieu cependant, d’en déduire, en application des dispositions de l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, invoqué par les appelants, le couloir commun d’accès susvisé ainsi que les dégagements ;

Que pour la détermination du prix au m² de surface habitable payé par le locataire au titre de la superficie ainsi définie il faut prendre en considération les particularités du bien immobilier qui, pour une partie importante de sa superficie comporte des locaux à usage commercial et notamment un atelier de 118 m² ;

Attendu que les données qui précèdent relatives au montant des loyers respectifs, à la superficie respective des locaux sous-loués et des locaux objet du bail principal, ainsi qu’aux particularités du bien immobilier, font ressortir l’existence d’un dépassement entre le prix au m² payé par les sous-locataires et celui payé par le locataire principal ;

Que compte tenu de ces données, la cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour fixer à la somme de 800 euros par mois le loyer qui aurait dû être payé par les sous-locataires pour les locaux compris dans le contrat de sous-location ; qu’il en résulte un excédent mensuel de 700 euros qui doit être restitué ;

Attendu sur les périodes à prendre en considération pour le calcul du trop-perçu, que Mme de D a conclu successivement deux contrats de sous-location portant sur une surface de 56 m² au même prix mensuel de 1500 euros, l’un avec M^me Y et M Z,l’autre avec M^me Y et M A ;

Attendu que compte tenu des développements ci-dessus, le trop-perçu s’établit comme suit:

— au titre du premier contrat :

— loyers : période du 1^er juin 2010 au 30 novembre 2012 :

700 euros X 30 mois = 21 000 euros,

— sommes payées : 1500 euros X 30 mois = 45'000 euros ,

— trop perçu : 45'000 euros – 21 000 euros = 24 000 euros ,

Attendu que ce contrat ne contient pas de clause de solidarité ; que M. Z n’est pas dans la cause; qu’il n’est pas constesté et 'il résulte des pièces produites ( pièce n°61 de M^me Y) que M^me Y est divorcée de M. Z ; qu’elle ne justifie d’aucun titre à percevoir une créance qui reviendrait au co-titulaire du bail ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a alloué à M^me Y la somme de 12 000 euros au titre du trop perçu afférent au premier contrat ;

— au titre du deuxième contrat :

— loyers : période du 1^er décembre 2012 au 5 décembre 2014, date à laquelle Mme de D est devenue propriétaire du bien immobilier : 700 euros X 24 mois =

16 800 euros,

— sommes payées : 1500 euros X 24 mois = 36'000 euros,

— trop perçu : 36'000 euros – 16 800 euros = '19 200 euros ;

Attendu que Mme de D sera donc condamnée à payer à M^me Y et M A, ensemble, : la somme de 19 200 euros au titre du second contrat ;

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation

Attendu que pour s’opposer à la demande d’expulsion les appelants font valoir qu’en application de l’article 1719 du code civil : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » ;

Mais attendu qu’il a été retenu ci-dessus que l’installation électrique a été mise aux normes et que le logement ne peut être qualifié d’impropre à l’usage d’habitation au sens de l’article 1719 du Code civil ;

Attendu en outre que la mise en conformité de l’installation électrique est désormais réalisée;

Attendu que la résiliation du bail aux torts de M^me Y et M A justifie dans son principe la demande d’expulsion ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;

Sur les demandes en paiement d’indemnités d’occupation

Attendu que Mme de D sollicite le paiement des indemnités mensuelles d’occupation suivantes :

—  500 euros à compter du 1^er septembre 2013 pour le bureau et les parties communes du rez-de
-chaussée, et ce jusqu’à la restitution des lieux,

—  3 000 euros à compter du 1^er novembre 2014, pour les locaux mentionnés par le contrat de sous-location, et ce jusqu’à la restitution des lieux, ;

Attendu sur le montant des indemnités d’occupation, qu’il y a lieu de distinguer l’indemnité d’occupation afférente aux locaux visés par le contrat de sous-location, et l’indemnité afférente au bureau et du couloir d’accès ;

Attendu concernant l’indemnité due pour les locaux inclus dans le bail, que le contrat prévoit une indemnité contractuelle d’occupation de 3 000 euros par mois ;

Attendu qu’en application des articles 1152 et 1131 du code civil la stipulation du contrat de bail qui fixe à l’avance le montant de la somme due par le locataire pour le cas où celui-ci, devenu occupant sans droit ni titre, se maintiendrait dans les lieux est une clause pénale;

Qu’aux termes de l’article 1152 précité 'le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire’ .

Qu’au regard de la superficie des locaux sous loués, le montant de la pénalité contractuelle fixée au double du montant du loyer prévu au contrat, est manifestement excessif au sens de l’article 1152 du Code civil ;

Qu’en considération de la surface des locaux, de ce qui été retenu ci-dessus au sujet du dépassement du prix au mètre carré de surface habitable, et du préjudice subi par le bailleur du fait de l’indisponibilité de son bien, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 1 000 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par M^me Y et M A à compter 1^er avril 2016, terme d’avril 2016 inclus, et jusqu’à la libération effective des lieux loués ; qu’il convient d’observer à cet égard que jusqu’au prononcé de la résiliation du bail M^me Y et M A était tenus d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation ;

Attendu sur l’indemnité d’occupation due au titre du bureau et du couloir d’accès, qu’en considération, à la fois :

— des surfaces respectives d’une part de cette partie de l’immeuble, et d’autre part des locaux visés par le contrat de sous-location,

— et du préjudice de Mme de D qui n’a pu disposer du bureau pour ses activités professionnelles,

la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 400 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due à ce titre du 1^er septembre 2013 jusqu’à la date de restitution de ces locaux ;

Attendu que les indemnités d’occupation déjà échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision qui en fixe le montant ;

Sur la demande de M^me Y et M A relative au branchement EDF et à l’indemnisation d’un préjudice de ce chef

Attendu que M^me Y et M A font valoir essentiellement que :

— il résulte du bilan technique de l’installation électrique et d’un procès verbal de constat d’huissier de justice que Mme de D a réalisé un branchement pirate sur leur tableau électrique pour alimenter en partie son habitation,

— c’est ce qui explique que leur consommation ait été du double de celle qui apparaît dans les simulations faites par EDF pour ce type de logement,

— Mme de D refuse de communiquer le détail de ses propres consommations électriques et le diagnostic de performance énergétique ;

— elle leur doit la somme de 2 745, 69 euros en remboursement de consommations EDF réglées de manière indue ;

Attendu que, sur ce point, Mme de D conclut à la confirmation du jugement déféré;

Attendu cela exposé qu’il appartient à M^me Y et M A, demandeurs à l’action en indemnisation de préjudice, de démontrer que les consommations EDF qu’ils ont réglées ne sont pas les leurs ; que les simulations réalisées par EDF, ne constituent pas une référence certaine et ne peuvent faire cette preuve ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme de D au titre des faits de d’obstruction d’un accès, et de destruction et soustraction de meubles

Attendu que Mme de D sollicite la condamnation de M^me Y et M A à lui payer les indemnités suivantes :

—  25'000 euros pour destruction, et soustraction de meubles et objets mobiliers reçus à l’entrée dans les lieux,

—  45'000 euros pour destruction, et soustraction de meubles et objets mobiliers commis lors de l’entrée dans le bureau sans autorisation,

Attendu qu’au soutien de sa demande elle fait valoir essentiellement que :

— l’effraction et la dissipation de meubles commis en août septembre 2013 lui a occasionné un préjudice,

— les photographies et les témoignages apportés aux débats établissent la présence des meubles et objets mobiliers dans le local envahi par effraction,

— ces faits qui constituent une violation de domicile sont pénalement répréhensibles,

Attendu que M^me Y et M A répliquent essentiellement que :

— le juge civil n’a pas compétence pour connaître de demandes formées au titre de prétendus vols et extorsions,

— ils n’ont pas commis les faits reprochés ;

Attendu cela exposé que le contrat du 13 novembre 2012 ayant été requalifié en location de locaux non meublés, la demande d’indemnisation de préjudice portant sur la destruction ou la soustraction d’objets mobiliers présents selon l’intimée au moment de la conclusion du bail n’est pas justifiée ;

Attendu qu’il a été retenu ci-dessus que les faits reprochés relativement à l’édification d’un mur fermant l’accès du bureau ainsi qu’à la destruction ou à la soustraction d’objets mobiliers, présents selon l’intimée au moment de l’installation de M^me Y et M A dans ce local, ne sont pas établis ;

Qu’en conséquence les demandes d’indemnisation formées de ces chefs ne sont pas justifiées ;

Sur la demande de remise de quittances de loyers

Attendu que pour contester le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à délivrer des quittances de loyers, Mme de D expose que :

— à compter du mois de décembre 2014 M^me Y et M A étaient tenus au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant contractuel de 3 000 euros

— or depuis décembre 2014 ils ne versent que la somme mensuelle de 1 500 euros ;

— les quittances de loyers ont été délivrées jusqu’en novembre 2014,

— elles ont ensuite été remplacées jusqu’en avril 2016 par des reçus d’indemnité d’occupation ;

Attendu cela exposé qu’en application de l’article 21 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire qui en fait la demande une quittance des loyers

payés ;

Qu’en l’espèce jusqu’au 22 mars 2016 date de la résiliation du bail prononcée par le jugement déféré, M^me Y et M A étaient tenus au paiement d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation;

Qu’il n’est pas prétendu que les loyers n’ont pas été payés ; que le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef , et complété en ce qui concerne les quittances afférentes aux paiements de loyers effectués pour les mois de février et mars 2016 ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire formée par Mme de D

Attendu qu’au soutien de cette demande Mme de D fait valoir essentiellement que :

— les réclamations formées par les appelants procèdent d’une intention malveillante, et altèrent la présentation de la vérité,

— M^me Y et M A ont présenté lors de la procédure de référé engagée en 2014, un SMS tronqué concernant l’édification d’un mur,

— ils ont prétendu avoir signé sous la contrainte le contrat de bail, et invoqué sans le prouver un état d’indécence du logement,

— ils se maintiennent sans raison dans les lieux,

— ils ont présenté un ensemble de demandes rejetées par le premier juge et portant principalement sur le remboursement des loyers, ainsi que d’un d’un trop payé à EDF ;

Attendu que M^me Y et M A qui de leur côté reprochent à Mme de D une déloyauté contractuelle, la violation de son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué, et une résistance abusive, concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts susvisée ;

Attendu, cela exposé que les demandes présentées par M^me Y et M A, qui n’ont fait qu’exercer leur droit d’agir et de se défendre en justice sont pour partie fondées ; qu’en l’absence de preuve d’une faute de nature à faire dégénérer en abus ce droit, le rejet de certaines de leurs demandes ne saurait ouvrir droit à indemnisation ; que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut donc aboutir ;

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par M^me Y et M A

Attendu que M^me Y et M A reprochent à Mme de D une résistance abusive et soutiennent avoir subi de sa part des troubles à la jouissance paisible tenant en particulier aux demandes répétées qu’elle leur adressées pour pénétrer dans les lieux ainsi qu’aux congés qu’elle leur a notifiés ;

Mais attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a retenu qu’en sa qualité de bailleur Mme de D était légitime à vouloir visiter les lieux et pénétrer dans les lieux en vue d’y faire réaliser des travaux, réclamés au moins pour partie par les locataires eux mêmes, qui y ont fait obstruction en imposant des conditions drastiques ;

Que le fait d’avoir notifié un congé pour vente qui, par la suite, a été annulé ne constitue pas de la part de Mme de D une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice de droits définis par les dispositions légales ;

Que de même la notification d’un premier congé qui n’a pas été suivi d’effet ne peut s’analyser en une faute ;

Que le rejet de la demande de référé formée à raison des faits allégués d’annexion du bureau ne caractérise pas une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de Mme de D d’agir en justice ;

Que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’indemnisation pour la déloyauté contractuelle et la violation de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement alléguées ;

Qu’en l’absence de preuve d’une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice par Mme de D de ses droits, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive en cause d’appel, n’est pas fondée ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Attendu que dans les circonstances de la cause, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et de dire que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement ;

Constate que la cour n’est pas saisie de la demande initiale tendant à voir déclarer le congé du 1^er février 2015 inopposable à M G A

Confirme quant aux autres chefs de demande le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au montant des indemnités d’occupation,

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M^me E Y et M G A à payer à M^me V W de D, au titre des locaux visés dans le contrat de sous-location une indemnité mensuelle d’occupation de 1 000 euros, à compter du 1^er avril 2016 terme d’avril 2016 inclusivement, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, à défaut de reprise des lieux,

Condamne M^me E Y et M G A à payer à M^me V W de D, au titre de l’occupation du local du rez-de-chaussée et du couloir d’accès à ce local, une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros, à compter du 1^er septembre 2013, terme de septembre 2013 inclus et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, à défaut de reprise des lieux,

Dit que les indemnités d’occupation déjà échues au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci conformément aux prévisions de l’article 1153-1 du code civil,

En complément de la condamnation prononcée au titre des quittances par le jugement déféré, ordonne à Mme de D de remettre à M^me E Y et M G A les quittances de loyers pour les échéances de février et mars 2016 inclus, et ce dans le délai de deux mois à compter de la date de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 15 euros par jour de retard passé ce délai, sur une durée maximale de trois mois;

Déboute Mme de D de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute M^me Y et M A de leurs demandes en indemnisation d’une part aux titres de la déloyauté contractuelle et du manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué allégués, et d’autre part pour résistance abusive,

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement d’une indemnité de procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Dit qu’en application de l’article R 412-2 alinéa 1 du code de procédure civile la présente décision sera notifiée par le greffe de la Cour à la Préfecture du Val de Marne .

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel,

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT