République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 05 Novembre 2020

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/09337 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7364

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Avril 2019 par le juge de l’expropriation de Melun RG n° 18/00164

APPELANT

Monsieur Z X

Centre commercial 'Les Fontaines'

[…]

non comparant, représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876

INTIMÉES

Etablissement Public FONCIER D’ILE DE FRANCE, représenté par son directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège (dénommé l’EPFIF)

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482, substituée par M^e Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ET MARNE

France Domaine – Expropriation – Commissaire du gouvernement

[…]

[…]

représentée par M^me Nathalie LAURENT, comparante en visio-conférence, en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie-José DURAND, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par arrêté préfectoral du 31 octobre 2016, les travaux et les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de l’opération de renouvellement urbain du quartier «'Les Fontaines'» situé sur la commune de Savigny Le Temple (77176) ont été déclarés d’utilité publique au profit de l’EPFIF.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 1^er décembre 2016.

Est notamment concerné par l’opération Monsieur Z X, propriétaire et exploitant de la parcelle cadastrée […], lot n°11 'tabac presse des Fontaines’ d’une surface de 73 m² située dans le centre commercial des Fontaines à Savigny le Temple.

Faute d’accord sur l’indemnisation l’EPFIF a, par mémoire visé au greffe le 08 mars 2019, saisi le juge de l’expropriation de Seine et Marne.

Par jugement du 18 avril 2019, après transport sur les lieux le 18 janvier 2019, celui-ci a :

— fixé à trois cent douze mille trois cent cinquante euros (312 350, 00 euros) les indemnités toutes causes confondues, à l’exception des frais de licenciement du personnel, dues par L’EPFIF en réparation du préjudice subi par la société Z X du fait de l’éviction de son commerce de tabac presse au centre commercial des Fontaines à SAVIGNY LE TEMPLE ;

— sursit à statuer sur l’indemnité pour frais de licenciement du personnel jusqu’à production des justificatifs y afférents ;

— condamné l’EPFIF à verser à la société Z X la somme de deux

mille euros (2.000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’ utilité publique.

M. Z X a interjeté appel le 28 mai 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe, par M. Z X appelant, exploitant en nom personnel d’une activité de tabac-presse-jeux, le 26 août 2019 notifiées le 17 octobre 2019 (AR du 21 octobre 2019 pour la partie adverse et le commissaire du gouvernement), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— annuler le jugement du 18 avril 2019 en ce qu’il a «'fixé à 321 350 euros les indemnités toutes causes confondues'»';

Statuant à nouveau, de :

— fixer l’indemnité principale à la somme de 366 450 euros';

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 35 495 euros';

— fixer l’indemnité pour perte sur stock à la somme de 25 000 euros ;

— condamner l’EPFIF à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’au titre des frais de procédure en appel';

— confirmer le jugement du 18 mars 2019 en ce qu’il a «'condamné l’EPFIF à verser à la société Z X la somme de deux mille euros (2.000,00 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, sursit à statuer sur l’indemnité pour frais de licenciement du personnel jusqu’à production des justificatifs y afférents, dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’ utilité publique'».

—  adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé, le 15 janvier 2020, notifiées le 23 janvier 2020 (AR du 28 janvier 2020 et AR manquant pour le commissaire du gouvernement), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 18 avril 2019, et dans l’hypothèse d’une annulation ou infirmation du jugement, de ;

— fixer les indemnités d’expropriation à la somme totale de 312 350 euros, comme suit':

—  285 000 euros au titre de l’indemnité principale';

—  27 350 euros au titre de l’indemnité de remploi';

—  0 euro pour trouble commercial et 0 euro pour perte sur stock ;

— débouter M. Z X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. Z X à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. Z X aux entiers dépens de l’instance ;

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 08 janvier 2020, notifiées le 03 février 2020 (AR du 04 février 2020), aux termes desquelles il demande à la cour':

— de déclarer recevable l’appel de Monsieur Z X ;

— de déclarer non déchu de son appel Monsieur Z X ;

— de réformer le jugement de première instance en fixant l’indemnité à allouer à Monsieur Z X, au montant global, remploi inclus, de 382 074,60 € (348 386 euros + 33 688,60 euros).

MOTIFS DE L’ARRÊT :

M. Z X fait valoir que':

— doit être annulé le jugement du 18 avril 2019 qui alloue une indemnité considérée comme forfaitaire en méconnaissance de l’article L.321-3 du Code de l’expropriation en ne distinguant pas dans son dispositif les sommes selon les différents chefs d’indemnités et en ne mentionnant pas les bases de fixation des indemnités ;

— le défaut de visa et de prise en compte des dernières conclusions du Commissaire du gouvernement (ayant grandement augmenté l’indemnité totale) est également une cause de nullité du jugement selon l’article 455 du Code de procédure civile ;

— l’EPFIF n’est pas fondé à souligner un manque de diversité commerciale, puisque la diminution des commerces est due à la démolition prochaine du centre commercial, objet de l’expropriation.

Dès lors, la diversité commerciale est très bonne et le bar-tabac dont il est question est unique dans le secteur, comme le démontre ses bons résultats comptables ;

— le jugement est critiquable de n’avoir pas pris en compte la méthode par activités, alors qu’elle est pertinente dans le cadre de l’évaluation d’un fonds de commerce de tabac-jeu-presse.

Concernant l’indemnité principale, la cour doit prendre en compte 3 méthodes et en dégager une moyenne de la façon suivante :

— la méthode globale (CA x coefficient) proposée par le commissaire du gouvernement et nouvellement par la partie adverse : cette méthode amène, par la comparaison d’autres ventes de commerces comparables, à constater une moyenne du pourcentage du chiffre d’affaire hors taxes de 122%. L’excellente santé du commerce mène à retenir plutôt un coefficient de 130%. La moyenne des trois derniers chiffres d’affaires du commerce étant de 253 094 euros, le calcul est donc 253 094 x 130% = 329 022 euros (et non pas 285 353 euros retenus par le premier juge) ;

— la méthode globale (EBE x coefficient) : il convient de retenir le montant de 90 217 euros proposé par le commissaire du gouvernement pour le calcul de la valeur de fonds de l’EBE. Le coefficient à retenir est celui de 4 (entre 2 et 5 selon les usages de la profession) au lieu de 3,5 retenu par le premier juge. Par cette méthode on aura donc comme indemnité 90 217 x 4 = 360 868 euros ;

— la méthode par activité (activité x coefficient) : elle est pertinente en ce qu’elle prend en compte des diverses activités dissociées dans le compte de résultats. La prise en compte des diverses activités multipliée par le coefficient représentant l’importance de l’activité, donne un total de 409 433,13 euros ;

— la moyenne des trois méthodes d’évaluation donne :

(329 022 + 360 868 + 409 433,13 ) / 3 = 366 441, 01 (arrondis à 366 450 euros) ;

— le montant de l’indemnité de réemploi étant proportionnel, il convient de le calculer de nouveau comme suit :

—  5 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 23 000 euros (soit 1150 euros)

—  10% pour le surplus [ 366 450 ' 23 00] x 10 % = 34 345 euros.

Total 1150 + 34 345 = 35 495 euros.

— une indemnité pour trouble commerciale doit lui être accordée, car l’expropriation lui a créé un préjudice commercial réel et certain (cessation des contrats avec les fournisseurs, perte de clients par non renouvellement des stocks, coût des démarches administratives pour la cessation de son activité). Pour le calcul, il faut la moyenne des trois dernières années d’exploitation (89 190 euros) divisée par 12 multipliée par 3 pour les 3 mois de préjudice : 89 190/12 x 3 = 22 297, 50 euros.

— une indemnité pour perte de stock doit lui alloué, car il est impossible de revendre les stocks restant dont l’ensemble de l’inventaire qui atteint la somme de 24 178,18 euros;

— une indemnité de 5 000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens doit être versée selon l’article 700 du Code de procédure civile et 17 de la DDHC (Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen).

L’EPFIF répond que :

Concernant l’environnement où se situe le bar-tabac :

— il faut noter que la diversité commerciale a fortement diminué, et ce avant le jugement en première instance ; la localisation du bar-tabac est très éloignée du centre-ville se situant en périphérie d’une zone urbaine et par conséquent, la situation privilégiée des locaux telle que décrite pas l’appelant est subjective et en tout état de cause erronée ;

Concernant le confirmation du jugement sur le montant de l’indemnité principale :

— en préambule, il faut constater que le premier juge a exactement combiné les deux premières méthodes, et rejeté avec raison la troisième méthode ne justifiant pas de la rentabilité réelle du commerce :

— sur la méthode du pourcentage du CA : le coefficient de 130% réclamé par l’appelant est inapproprié car les termes qui fondent la comparaison des commerces sont déconnectés de la situation du présent bar-tabac. Il est fait critique des termes 2, 3 et 4 qui sont des bar-tabac bien mieux situés (en centre-ville pour les termes 2 et 3, un grand centre commercial pour le terme 4). C’est donc à bon droit que le premier juge ne retient que les termes 1 et 3 pour aboutir à une moyenne globale de 108%. Il est pertinent de retenir un coefficient de 108% pour un chiffre d’affaire moyen des trois dernières années de 253 094 euros donnant une indemnité égale à 253 094 x 108% = 273 342 euros ;

— sur la méthode de coefficient appliquée à l’EBE : d’une part rien n’établit que le montant de l’EBE soit de 90 217 euros au lieu de 87 710 euros selon des «'frais financiers injustifiés'». D’autre part, le coefficient 4 revendiqué par l’appelant est disproportionné puisque, le local n’est pas dans une situation privilégiée (il n’est pas ouvert les soirs et le dimanche après-midi), et 4 tabacs sont situés

entre 1,5km et 2,4km de lui. De ce fait, le premier juge ne fait aucune erreur de calcul, il s’agissait d’une «'erreur de plume'» en indiquant 3,5 au lieu de 3,25 [(2+4,5)/2]. Ainsi le calcul 87 710 x 3,25 = 285 057 euros est correct ;

— sur le rejet de la méthode par activité : cette méthode ne reflète pas fidèlement la rentabilité du commerce. De plus, le changement de positionnement de l’appelant (barème de 200% pour les jeux de hasard passant à 100% en appel) montre le caractère aléatoire de la méthode comparé aux deux autres ;

— ainsi le montant de l’indemnité principale doit être de 285 000 euros ;

Concernant les indemnités accessoires :

— il n’y a pas de discussion pour l’indemnité de remploi de 27 350 euros ;

— l’indemnité pour trouble commercial est nulle faute d’existence d’un préjudice, le fonds de commerce étant voué à disparaître par le prochain départ en retraite de M. X ;

— l’indemnité pour perte de stock ne peut être accordée car contraire aux dispositions de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation en ce qu’il s’agit d’un préjudice futur et aléatoire. De plus, les factures pour démontrer l’état des stock datent d’août 2019, ce qui laisse une possibilité que les stocks soient écoulés d’ici la fin de la procédure ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que':

— le premier juge a distingué les différentes indemnités entre principales et accessoires, et a précisé les bases sur lesquelles les indemnités ont été allouées, respectant ainsi l’article L.321-3 du Code de l’expropriation ;

— selon l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement pourrait effectivement encourir la nullité pour n’avoir pas visé les prétentions complémentaires du commissaire du gouvernement du 4 mars 2019,

— le premier juge a fait des erreurs de calcul, l’indemnité devant plutôt être de 253 094 x 120% = 303 712 euros (au lieu de 284 353) et 87 710 x 3,5 = 305 000 euros arrondis (au lieu de 285 000 euros) ;

— il convient de retenir le coefficient de 120% pour la méthode par comparaison, ce qui donne une indemnité principale de 253 094 x 120% = 303 713 euros ;

— il convient de retenir le coefficient de 3,5 et un EBE de 90 217 euros pour la méthode par EBE donnant 90 217 x 3,5 = 315 760 euros ;

— il est judicieux de retenir une indemnité principale de 400 333 euros selon la méthode par activité ;

— une indemnité principale de 373 373 euros selon la méthode de la marge brute appropriée , soit une moyenne issue des 4 méthodes de 348 386 euros;

— il faut accorder une indemnité de réemploi de 33 688,60 euros ;

— une indemnité pour trouble commercial ne peut être retenue, car Monsieur X cesse son activité pour cause de retraite et que la perte de clientèle et donc d’exploitation ainsi que les frais de gestion administrative de cessation d’activité ne sont pas imputables à l’expropriation ;

— il faut rejeter la demande d’indemnisation pour perte de stock, M. X devant écouler son

stock dans le cadre de sa cessation d’activité due à sa retraite et non au transfert de son activité.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 28 mai 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. Z X appelant du 26 août 2019, de l’EPFIF, intimé du 15 janvier 2020, et du Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident du 08 janvier 2020 ; adressées ou déposées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

L’appel de Monsieur X porte sur une demande d’annulation du jugement, et au fond sur des demandes d’indemnité principale et accessoires (trouble commercial, remploi et perte de stock).

Sur l’annulation du jugement

Monsieur X demande l’annulation du jugement pour absence de distinction des différents chefs d’indemnités dans le dispositif et défaut de mentions des bases sur lesquelles sont allouées les indemnités, et pour défaut de visa des dernières conclusions du commissaire du gouvernement. Il demande à la cour de statuer à nouveau sur le montant des indemnités d’expropriation.

L’intimé qui n’a pas conclu sur la question de l’annulation du jugement et demande la confirmation du jugement ou dans l’hypothèse d’une annulation ou infirmation du jugement, la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 312 350 euros.

Le commissaire du gouvernement estime quant à lui que le jugement encourt la nullité non pas pour absence de distinction des différents chefs d’indemnités dans le dispositif, mais uniquement pour défaut de visa de ses dernières conclusions du 4 mars 2019.

Il propose de fixer l’indemnité à allouer à Monsieur X à un montant global de 382 074,60 €.

Aux termes de l’article 455 du code de procédure civile : 'le jugement doit exposer succinctement les

prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date (…)'

En application de l’article 458 du code de procédure civile, le défaut de visa des dernières conclusions d’une partie au procès est une cause de nullité du jugement.

En l’espèce, le jugement du 18 avril 2019 ne vise effectivement pas, comme l’indique l’appelant, les dernières conclusions du commissaire du gouvernement, partie au procès, qui datent du 4 mars 2019, ne s’appuyant que sur ses premières conclusions en date du 7 janvier 2019 (pièce n° 2 et 3 de l’appelant).

Par conséquent, Monsieur X est bien fondé à demander la nullité du jugement sur ce motif sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de nullité soulevés.

Ainsi le jugement du 18 avril 2019 rendu par le juge de l’expropriation de Melun RG 18/00164 est annulé en application de l’article 458 du code de procédure civile.

La cour évoque et statue à nouveau sur le fond sur les demandes de l’appelant et des intimés en vertu de l’article 568 du code de procédure civile afin de donner à l’affaire une solution définitive pour une bonne justice.

Au Fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

A) – Sur la date de référence et sur la nature des locaux

1 – La date de référence

La parcelle est classée en zone UDc du PLU, soit en zone urbanisée. La date de référence du 26 juin 2015 proposée par le commissaire du gouvernement n’étant pas contestée par aucune des autres parties, cette date est retenue en application des articles L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-4 du code de l’urbanisme.

2 – Sur la nature des locaux

Comme en première instance, Monsieur X demande que les locaux soient considérés comme en situation privilégiée, tandis que L’EPFIF le conteste et le commissaire du gouvernement en appel n’a pas conclu à ce sujet.

En l’espèce, la parcelle expropriée d’une superficie de 73 m², en bon état d’entretien, est implantée

dans le centre commercial 'Les Fontaines’ qui se situe dans le noyau commercial de la commune de Savingy le Temple. Cette commune de plus de 30 000 habitants est une des plus importantes commune de la Seine et Marne tant en matière de population que de dynamisme. On recense dans cet espace commercial des appartements d’habitations et des commerces de tout genre, de sorte que chaque commerçant profite de l’attraction des autres commerces pour se faire de la clientèle (Pièce n° 1, 4 de l’appelant).

B) – Sur l’indemnité principale pour perte de fonds de commerce

Il découle de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que la cour d’appel qui annule la décision de première instance doit se placer au jour où elle statue pour fixer l’indemnisation d’expropriation.

Il existe dans les usages d’évaluation des commerces du type de l’espèce, divers méthodes à savoir la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires, la méthode de l’excédent brut d’exploitation, la méthode par activité et la méthode de la marge brute.

Monsieur X s’appuyant sur la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires, la méthode de l’excédent brute (EBE) et la méthode par activité demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 366 441,04 € arrondis à 366 450 €.

L’EPFIF quant à lui demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 285 057 € arrondis à 285 000 € sur la base de la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires et la méthode de l’excédent brute (EBE).

Le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité à 348 386 € comme moyenne de l’application des 4 méthodes, à savoir la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires, la méthode de l’excédent brut d’exploitation, la méthode par activité et la méthode de la marge brute.

La méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires

Il n’y a pas de contestation des parties sur l’application de cette méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires qui sera retenue.

Cette méthode consiste à multiplier les trois derniers chiffres d’affaires par un coefficient variant selon les nature, situation et chiffre d’affaires du commerce, et issu de la comparaison de la vente de plusieurs commerces similaires.

Les références proposées par Monsieur X et le commissaire du gouvernement sont les suivantes :

N° du

terme

Date de

cession

Désignation

Adresse

CA

moyen

HT

Prix

de

vente

% du

CA

HT

1

12/17/2018 Librairie-journaux-tabletterie-cadeaux-tabac-loto

Centre commercial des

Hauts de Saint-Liesne

MELUN

000 €

000 €

93 %

2

28/03/2018

Librairie-journaux-tabletterie-cadeaux-tabac

[…]

BRIE-COMTE-ROBERT

000 €

000 €

%

3

15/01/2018

Librairie-journaux-tabletterie-cadeaux-tabac

[…]

PONTAULT

COMBAULT

000 €

000 €

%

4

15/06/2016

Tabac-loto-tabletterie-jeux-cadeaux

Centre commercial

[…]

MARNE

959 €

000 €

120%

5

14/02/2015

Tabac-loto-tabletterie-jeux-cadeaux

[…]

CHELLES

000 €

000 €

122%

6

27/04/2017

Tabac-Presse

Centre commercial Terre

ciel

CHELLES

000 €

000 €

112%

7

27/03/2015 Tabac-PMU-presse-librairie-confiserie-gadgeterie

Centre commercial du

[…]

245 €

000 €

%

Moyenne = 122 %

Concernant les 6 termes de références proposées par Monsieur X et celui du commissaire du gouvernement, l’EPFIF soutient à juste titre que les termes n°2 et 3 doivent être écartés comme n’étant pas représentatifs d’un commerce de tabac tel que celui de Monsieur X, du fait de leur situation géographique nettement plus avantageuse.

Quant au terme n°4 il se situe dans un centre commercial équivalent à celui où se situe le commerce de M. X, de telle sorte qu’il doit être retenu. Les termes 1, 5 et 6 comparables seront également retenus.

Les références proposées par L’EPFIF sont les suivantes :

Désignation

Date de

cession

Commune

Adresse

[…]

[…]

cession

% du

CA HT

1 - Tabac, PMU,

presse, librairie,

confiserie, gadgeterie

27/03/2015

Nandy

Centre

commercial du

Bois

[…]

€

[…]

€

184

911 €

[…]

€

[…]

€

113,61%

2 - Librairie,

papeterie, presse,

cadeaux, jouets,

location de vidéo

cassettes

04/06/2009

Savigny le

Temple

Centre

commercial

[…]

[…]

€

[…]

€

183

026 €

[…]

€

60 000 € 39,34%

3 - Librairie,

papeterie, presse,

loto, tabac

17/03/2005 Savigny le

Temple

Centre

commercial

les Fontaines

[…]

€

[…]

€

264

324 €

[…]

€

[…]

€

94,41%

4 - Librairie,

papeterie, loto,

confiserie, PMU

27/01/2011 Savigny le

Temple

[…]

Vaillant

88

658

€

71

378

€

64

608€

74 8814

€

40 000 € 53,42 %

Parmi ces 4 ventes de référence, seule la première est comparable et donc retenue, puisque les ventes n° 2 et 4 ne concernent pas des activités de débit de tabacs et que la vente 3 est trop ancienne.

En conséquence, les termes retenus sont : les termes 1, 4, 5 et 6 de Monsieur X, celui du commissaire du gouvernement et le 1^er terme de l’EPFIF.

La moyenne des termes retenus est de :

(113 % + 93% + 120% + 122% + 112%) /5 = 112 %

Monsieur X demande de retenir un coefficient de 130% alors que l’EPFIF demande 108%.

Compte tenu de la rentabilité et de la bonne santé financière du commerce de Monsieur X, dégageant un bénéfice annuel moyen de 90 000 €, il sera retenu le coefficient de 120%, comme le propose le commissaire du gouvernement.

Ainsi, selon la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires, la valeur du fonds de commerce de Monsieur X est de :

(259 599 € + 246 752 € + 252 932 € / 3 ) x 120% = 303 713 €

La méthode de l’excédent brut d’exploitation (EBE)

Il n’y a pas de contestation des parties sur l’application de cette méthode de l’excédent brut d’exploitation qui sera retenue.

La méthode de l’EBE permet de déterminer la valeur vénale d’un fonds en se basant uniquement sur les données comptables.

Contrairement à ce que prétend l’EPFIF et en accord avec l’appelant, le commissaire du gouvernement a calculé à juste titre l’EBE en prenant en compte les frais financiers'; en effet, la méthode EBE permet de mettre en évidence le profit généré par l’activité de la société indépendamment de sa politique de financement (dotations aux provisions pour risque), de sa politique d’investissement (dotations aux amortissements) et de ses contraintes fiscales, afin de mesurer son niveau de rentabilité.

2015

2016

2017

Moyenne

Résultat d’exploitation

[…]

89190

euros

Dotation aux amortissements

177 euros

177 euros

0 euro

118 euros

Dotation aux provisions pour risque

0 euro

Frais financiers

1919 euros

292 euros

518 euros

910 euros

Total

90217

euros

Dès lors, il y a lieu de retenir la somme de 90 217 euros pour le calcul de la valeur du fonds de Monsieur X.

Monsieur X, le commissaire de gouvernement et l’EPFIF demandent de retenir respectivement un coefficient de 4, 3,5 et 3,25.

Mais compte tenu de l’évolution stable de l’activité et de la bonne santé financière du fonds, il est retenu un coefficient multiplicateur de 3,75.

Ainsi, selon la méthode de l’EBE, la valeur du fonds de commerce de Monsieur X est de : 90 127 € x 3,75 = 337 976,25 €

La méthode par activité

C’est à tort que l’EPFIF demande qu’elle soit écartée au motif que les coefficients retenus sont deux ou trois fois plus élevés que les méthodes globales.

Or il apparaît que cette méthode, préconisée par des experts en la matière est pertinente dans le cadre de l’évaluation d’un fonds de commerce de tabac-presse-jeux, puisque les revenus issus des différentes activités

sont dissociés dans les comptes de résultats, ce qui permet une meilleure appréciation de la rentabilité du fonds de commerce.

En outre, l’EPFIF l’avait proposé en première instance.

Cette méthode est donc retenue pour le calcul de l’indemnité principale.

Sur la base des usages professionnels préconisés par les experts et l’administration fiscale, le barème retenu est le suivant :

Activité

Coefficient

retenu

Justifications

Confiseries

100% CA (TTC)

Usage professionnel (entre 65% et 100%) selon la table

financière de l’administration fiscale (pièce d’appelant n°9)

Tabletterie (briquets,

allumettes, filtres, papiers

à rouler etc.)

95% CA (TTC) Usage professionnel (entre 90% et 100%)selon la table

financière de l’administration fiscale (pièce d’appelant

n°9)

Coefficient 95% proposé à juste titre par l’EPFIF et le

commissaire du gouvernement

Cartes téléphoniques

50% CA (TTC)

Pas de barème proposé

Coefficient 50% proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

Ventes diverses, stylos,

cartes postales, jouets

etc.)

50 % CA (TTC)

Pas de barème proposé

Coefficient 50% proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

Tabac

3 x fois remise

nette annuelle

Usage professionnel (entre 3 et 7 fois le CA annuel

remise nette) selon la table financière de

l’administration fiscale (pièce d’appelant n°9)

Coefficient 3 proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

Presse

1,5 x

commission

annuelle

Usage professionnel (entre 1,5 et 4 fois la commission

annuelle) selon la méthode dite des éditions A

B proposé par la maison des buralistes (pièce

d’appelant n°8)

Coefficient 1,5 proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

Jeux de hasard

1 x commission

annuelle

Usage professionnel (entre 1 et 2,5 fois la commission

nette annuelle) selon la méthode dite des éditions

A B proposé par la maison des buralistes

(pièce d’appelant n°8)

Coefficient 1 proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

[…],

Paysafecard)

50 % de

commission

Pas de barème proposé

Coefficient 50% proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

[…], timbres

fiscaux, RATP,

télécartes, Sodexo)

50 % de

commission

Pas de barème proposé

Coefficient 50% proposé à juste titre par le commissaire du

gouvernement

Tenant compte des chiffres d’affaires et commissions moyens fournis par Monsieur X et des coefficients à retenir, le montant de l’indemnité principale est de :

CA (TTC) / Commissions Coefficient

Total

Confiseries

12,40€

1

12,40 €

Tabletterie

47 253,60 €

0,95

44 890,92 €

Cartes téléphoniques

17 915,60 €

0,5

8 957,80€

Ventes diverses

1 424,40 €

0,5

712,20 €

Tabac

89 092,88 €

3

267 278,64 €

Presse

16 674,00 €

1,5

25 011,00 €

Jeux de hasard

60 549,00 €

1

60 549,00 €

Banque

708,33 €

0,5

354,17 €

Divers (poste, RAPT etc.)

3 334,00 €

0,5

1 667,00 €

Total = 409 433,13 euros

La méthode de la marge brute (C D)

La méthode de la marge brute est proposée par le commissaire du gouvernement dans son appel incident. En absence de contestation des autres parties, elle sera retenue telle que proposée par le commissaire du gouvernement.

Elle consiste à calculer la valeur du droit au bail et la détermination de la marge brute.

a) calcul de la valeur du droit au bail

Le loyer L acquitté pour le local N°11 de 73 m² s’établit à 12120 euros, soit en valeur unitaire:12 120 euros/73 m²=166 euros/ m²/an.

Le loyer de marché pour le secteur de Savigny le Temple, d’après les données issues de la révision financière des locaux commerciaux entreprise par l’administration fiscale est de 200 euros/m².

L’avantage en écart de loyer par rapport au marché pour M. X s’établit à': (200 euros/m² ' 166 euros/m²) X 73 m²=34 euros/m² X 73 m²= 2482 euros.

La valeur du droit au bail est en retenant un coefficient de commercialité de 6 s’agissant d’une bonne commercialité en grande couronne parisienne': 2482 euros X 6=14892 euros

b) détermination de la marge brute

MB d’après le tableau susvisé (page 10 des comptes de résultat) est de 90217 euros

c) calcul de la capacité bénéficiaire du fonds(CB)

D’après les comptes de résultat': CB=90217 euros +55803 euros 62482 euros=143538 euros. En retenant un coefficient de 2, 5( situation stable sans risque identifié):valeur du fonds=14893 euros +143538 euros X2, 5= 373 737 €.

La Cour retient donc la méthode par comparaison basée sur le chiffre d’affaires, la méthode de l’excédent brute (EBE) et la méthode par activité et la méthode de la marge brute pour en dégager une moyenne afin de calculer le montant de l’indemnité principale.

En conséquence, la Cour, statuant à nouveau fixe le montant de l’indemnité principale à la moyenne des trois méthodes retenues:

(303 713 € + 337 976,25 € + 409 433,13 € + 373 737 € ) / 4 = 356 214,84 € arrondis à 356 215 €

Les 25 annonces du BODACC (2016-2019) produites par l’EPFIF pour justifier que l’indemnité sollicitée par Monsieur X est déconnectée de la valeur de son fonds de commerce n’ont aucune valeur probante, en raison de leur disparité et ne seront donc pas retenues.

C) – Sur les indemnités accessoires

1 – L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi étant proportionnelle à l’indemnité principale, elle est calculée comme suit :

—  5% pour la fraction de l’indemnité principale à 23 000 euros soit 1 150 €

—  10% pour le surplus soit en l’espèce [356 215 – 23 000] x 10% = 33 321 €

Soit un total de : 1 150 + 33 321 = 34 471 €.

2 – L’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial vise à indemniser la perte d’exploitation causée par l’interruption de l’activité pendant le temps de la réinstallation sur un autre site.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’indemnisation de ce préjudice par les tribunaux, faute de réinstallation, à l’arrêt d’exploitation, n’intervient pas lorsque la cession d’activité du commerçant est due à son propre fait.

En effet, l’indemnité même en cas d’arrêt d’activité intervient uniquement lorsque le commerçant cesse son activité suite à une impossibilité de réinstallation due à l’expropriation.

Or en l’espèce, Monsieur X cesse son activité comme il l’indique pour cause de retraite, de telle sorte que la perte de clientèle et donc l’arrêt de l’exploitation ne sont pas imputables à la procédure d’expropriation.

Par conséquent, les faits et conséquences financières de la cessation d’activité de Monsieur X sont indépendants de la procédure d’expropriation et non indemnisables. M. X sera donc débouté de sa demande pour trouble commercial.

3- Sur l’indemnité pour perte sur stock

L’appelant sollicite une indemnité pour perte sur stock au motif qu’il ne pourra pas écouler l’intégralité de son stock et notamment celui de tabac qui est le plus important.

L’inventaire du stock qui ne pourra pas être écoulé, réalisé par Monsieur X lui même, est dénué de force probante, ainsi que les factures produites dont la dernière date du mois d’août 2019, ne permettent pas de quantifier le préjudice pour perte de stocks.

En conséquence, en absence d’éléments chiffrés sur le quantum, tel que par procès verbal d’huissier et il

n’appartient pas à la cour de pallier à la carence de M. X dans l’administration de la preuve. La demande d’indemnisation pour perte de stocks est rejetée.

4 – Sur l’indemnité pour frais de licenciement du personnel

Conformément à la demande de Monsieur X, il est sursis à statuer sur cette demande d’indemnité jusqu’à la production des justificatifs y afférents.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner l’EPFIF à verser à la société Z X la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de 1^re instance et d’appel (article 700 du code de procédure civile).

Sur les dépens

Il convient de laisser les dépens de la 1^re instance à la charge de l’EPFIF, conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Les dépens d’appel seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Annule le jugement du 18 avril 2019 (RG n° 18/00164) de Madame le Juge de l’expropriation de Melun ;

Vu l’article 562 du code de procédure civile,

Evoque :

Fixe la date de référence au 26 juin 2015

Fixe à la somme de 390 686 euros, le montant total du par l’EPFIF à Monsieur Z X du fait de l’éviction de son fonds de commerce de tabac presse sis au centre des Fontaines à Savigny le Temple , se décomposant comme suit :

—  356 215 € pour le montant total de l’indemnité principale,

—  34 471 € pour le montant de l’indemnité de remploi,

Déboute Monsieur Z X de sa demande d’indemnité pour trouble commercial ;

Déboute Monsieur Z X de sa demande d’indemnité pour perte de stocks ;

Sursoit à statuer sur l’indemnité au titre des frais de licenciement ;

Dit que les dépens de 1^re instance seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation';

Condamne l’EPFIF à verser à Monsieur Z X la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Renvoi l’examen de l’affaire au titre de l’indemnité de licenciement à l’audience du:

Jeudi 24 juin 2021 à 9h00 en Salle Portalis, 2.Z.60, Escalier Z, 2^e étage ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT