Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03285 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7JHQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/02157

APPELANTE

M^me I J-X

née le […] à […]

Manoir d’Ecurolles

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant Me eric AUDINEAU de L’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat au barreau de PARIS toque: D502

INTIMÉES

SELARL ATHENA

Prise en la personne de Maître N-O, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SOCIETE DE GESTION GAGEY, nommée à ces fonctions suivant jugement du Tribunal de commerce de Paris du 6 novembre 2008

76, rue du faubourg Saint-Denis

[…]

Représentée par M^e Karim BENT-MOHAMED, ayant pour avocat plaidant M^e Sheherazade AQUIL de la SELARL RACCAT FALIH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0158

Syndicat des copropriétaires SDC DE L’IMMEUBLE SIS […] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES,

[…]

domicilié en cette qualité audit siège

166 rue D E

e D E

[…]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Coralie LARTIGUE du CABINET LOMBARD BARATELLI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque: E183

Compagnie d’assurances AXA FRANCE IARD

SIRET n° 722 057 460 01917

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène DELAITRE, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : D1907

SARL MT HABITAT

SIRET n° 509 109 641 00019

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel RAISON, ayant pour avocat plaidant M^e Stanislas HUERRE de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, toque : C2444

SARL FONTENOY IMMOBILIER TREVISE

SIRET n° 440 433 514 00021

[…]

[…]

Représentée par M^e Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame F G, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. D-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me F G, Conseillère

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par D-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 3 décembre 1979, M. H X a acquis un appartement, constituant le lot n° 11, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, sis […].

Cet appartement est ainsi composé :

— au 6^e étage : une entrée, un studio, une cuisine avec vide-ordures, un débarras et des water-closets,

— au 7^e étage auquel l’accès se fait par un escalier intérieur : deux chambres et une salle de bains.

Il comprend également un droit à la jouissance de la terrasse sise au 8^e étage dont l’accès a lieu par un escalier intérieur.

Plusieurs syndics se sont succédés dans la résidence : M. D-S Y du 17 novembre 1992 au 11 février 2003, la société de gestion Gagey du 12 février 2003 au 25 juin 2008, la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise du 26 juin 2008 au 14 décembre 2010, la Sarl MT Habitat du 14 décembre 2010 au 28 mai 2014 puis la société Immovideo. Par jugement du 6 novembre 2008, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Gagey et a désigné Maître N-O en qualité de liquidateur.

M. X s’est marié le 27 avril 2004.

M. et M^me X ont déménagé dans leur résidence secondaire.

Après le décès de M. H X survenu le […], son épouse M^me I J a été déclarée son unique héritière et est devenue propriétaire de l’appartement sus-visé.

La compagnie AXA France Iard est l’assureur multirisque-immeuble du syndicat des copropriétaires.

Par acte du 20 janvier 2014, M^me I X, se plaignant d’infiltrations dans son appartement, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires et par ordonnance du 4 février 2014 le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. K A.

Par ordonnances des 28 novembre 2014 et 9 juillet 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la Sarl MT Habitat, à la compagnie AXA France Iard ainsi qu’aux trois autres anciens syndics de l’immeuble, M. Y, la société de gestion Gagey, prise en la personne de Maître T N-O ès-qualités de mandataire liquidateur, et la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport daté du 30 juin 2017.

Par acte du 28 décembre 2017, M^me X a assigné à jour fixe, en ouverture de rapport, le syndicat des copropriétaires, aux fins d’obtenir la réparation de ses préjudices ainsi que la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

De son côté, par acte du 23 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné à jour fixe en intervention forcée une partie des anciens syndics de l’immeuble, la société de gestion Gagey, prise en la personne de Maître T N-O ès-qualités de mandataire liquidateur, la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise et la Sarl MT Habitat.

Le 28 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse et fixé la date de démarrage prévisionnelle des travaux au 15 octobre 2018.

Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de M^me I J-X,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M^me I J-X aux dépens, comprenant la rémunération de l’expert désigné par le juge des référés,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me I J-X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 février 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 20 mars 2019 par lesquelles M^me I J-X, appelante, invite la cour, au visa des articles 9, 10-1, 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et les articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, à :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du […] et

son assureur la société Axa à lui payer les sommes de :

* 143.147,40 euros TTC en réparation du préjudice matériel et ce sous astreinte

de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

* 886.500 euros arrêtée au 11 décembre 2017 au titre du préjudice de jouissance,

* 20.000 euros au titre de son préjudice moral,

* 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les honoraires de l’expert judiciaire pour un montant de 17.938,02 euros et qui pourront être recouvrés par l’Aarpi Audineau-Guitton sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civil,,

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur les parties communes pour mettre fin aux désordres, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions en date du 20 juin 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] , intimé, demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu’il a déclaré M^me J-X irrecevable en ses demandes,

à titre subsidiaire,

— constater que M^me J-X est à l’origine de son propre préjudice,

— débouter M^me J-X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel provoqué,

— constater les manquements des sociétés MT Habitat, Fontenoy Immobilier Trevise et Gagey dans l’exécution de leurs obligations de syndic,

— juger que les fautes commises par les anciens syndics ont participé à l’apparition et à l’aggravation du dommage de M^me J-X,

— constater que les fautes commises par M^me J-X ont participé à son propre dommage,

— dire que sa responsabilité au titre des dommages subis par M^me J-X devra être limitée à proportion des fautes commises par ses anciens syndics et par l’appelante,

— condamner Maître T N-O, en sa qualité de mandataire liquidateur de la Sarl Gagey Gestion, la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise, et la Sarl MT Habitat à le garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner Axa France Iard à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— débouter M^me J-X de ses demandes de condamnation sous astreinte,

En tout état de cause ,

— condamner M^me J-X aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 20.000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 19 juin 2019 par lesquelles la société anonyme AXA France Iard, intimée, demande à la cour, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 ancien du cod civil, de :

— constater que M^me J-X avait connaissance de l’origine des désordres, de leur étendue et de ce qu’ils étaient imputables à la copropriété depuis le 11 juillet 2001 ou à tout le moins au moins le 4 novembre 2002, date de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

— constater que M^me J-X n’a assigné que le 20 janvier 2014,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M^me J-X irrecevable en son action, comme étant prescrite,

Subsidiairement,

— constater que les désordres en provenance de la toiture terrasse sont apparus en 2000, soit antérieurement à la prise d’effet de son contrat le 1^er janvier 2008,

— constater que lors de la souscription du contrat, le syndicat des copropriétaires avait parfaitement connaissance des infiltrations que subissaient les époux Z en provenance de la toiture terrasse,

— constater que 18 ans après l’apparition des infiltrations, les travaux n’ont toujours pas été effectués par le syndicat des copropriétaires,

— la déclarer bien fondée à dénier l’application de sa garantie compte tenu de la prise d’effet du contrat et de l’absence d’aléa lors de la souscription du contrat,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie telle que dirigée à son s’agissant de la réalisation des travaux réparatoires sous astreinte,

— dire qu’elle ne peut être condamnée, en application de l’article 1134 du code civil, que dans les termes et limites de sa police,

— condamner in solidum le mandataire liquidateur de la Sarl Gagey Gestion, la société Fontenoy et la société MT Habitat à la relever et garantir des condamnations qui seraient mises à sa charge,

— condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 18 juin 2019 par lesquelles la Selarl Athena, prise en la personne de Maître N-O, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société de gestion Gagey, intimée, demande à la cour de:

— juger qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite des demandes formulées par l’appelante,

— juger que les frais avancés par elle resteront à la charge de l’appelante, et seront compris en frais privilégiés de procédure,

— statuer ce que de droit quant aux dépens, qui resteront à la charge de l’appelante, et qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 25 avril 2019, par lesquelles la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise, intimée, demande à la cour, au visa des articles 66, 68 et 331 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement,

A titre subsidiaire,

pour le cas où la demande de M^me P-X serait déclarée recevable,

— dire qu’aucune faute ne peut lui être reprochée,

— dire que le sinistre n’est en tout état de cause que la conséquence du refus des

copropriétaires de réaliser les travaux litigieux,

— débouter toute partie de leurs demandes à son encontre,

A titre très subsidiaire,

— dire que toute condamnation éventuellement prononcée contre elle ne pourra l’être in solidum avec le syndicat des copropriétaires et les autres responsables,

— dire qu’en tout état de cause, le préjudice du demandeur lié à une éventuelle faute de sa part ne peut être constitué qu’en une perte de chance extrêmement faible de faire réaliser entre mai et décembre 2010, des travaux qui auraient été, indépendamment de toute action du syndic, indispensables,

— ramener le préjudice mis à sa charge à de plus justes proportions,

Et en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout autre succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 15 juillet 2019 par lesquelles la Sarl MT Habitat, intimée, demande à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1101, 1103, 1104, 1231-2 et 1992 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement,

A titre subsidiaire,

pour le cas où l’action de M^me J-X serait déclarée recevable,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

— rejeter toute demande en garantie formulée contre elle car non fondée et non justifiée dans son principe et son quantum,

A titre infiniment subsidiaire,

— ramener toute demande de garantie formulée à son encontre à de plus juste proportions.

En tout état de cause,

— condamner M^me J-X ou tout autre succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de M^me X:

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans….' ;

Selon l’article 14 de la même loi le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

Dans le cas d’une action en réparation, de dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le point de départ du délai de 10 ans doit être fixé, non pas au jour de la survenance du dommage, mais à compter seulement du jour où le copropriétaire connaît la cause des désordres qu’il subit et dispose des éléments lui permettant de savoir que la responsabilité du syndicat est engagée ;

En l’espèce, par courrier du 11 juillet 2001, M. X a écrit au syndic de copropriété, M. Y, 'je vous rappelle à nouveau le problème de la toiture… Au cours de l’orage de samedi, il a plu chez moi….' (pièce 4) ;

Aux termes de la résolution 13-14 du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 4 novembre 2002 (pièce 15), 'M. X expose qu’il a invité les copropriétaires à constater sur place les graves dégâts causés à son appartement par des fuites de plus en plus importantes provenant de la toiture et du balcon du 7^e étage. La réfection indispensable de la toiture envisagée depuis plus de deux ans a été repoussée en raison de l’impréparation du dossier de consultation laissé sans suite par le syndic depuis mars 2001 et en dépit des nombreuses relances. Seuls Mrs L et Guillou sont venus sur place….D’autre part, l’immeuble faute d’entretien depuis plus de 30 ans se dégrade, l’ascenseur ne fonctionne plus….le ravalement, la réfection de l’étanchéité des balcons sont nécessaires pour préserver le gros oeuvre de l’immeuble dont les fers à béton sont dénudés par endroit… pour tous ces travaux dont le plus urgent est la toiture, un architecte est indispensable…';

cette résolution relative à la nomination d’un architecte a été rejetée par l’assemblée générale ;

L’expert judiciaire conclut en page 64 de son rapport du 30 juin 2017 que les désordres de l’appartement de M^me X trouvent leur origine 'dans les ouvrages défectueux des parties communes notamment dans l’absence d’entretien et de maintenance des parties communes par le syndicat des copropriétaires (…), dans le refus délibéré du syndicat des copropriétaires et de la sarl Fontenay Immobilier Trévise syndic du 26 juin 2008 au 14 décembre 2010, puis à compter de cette date, la sarl MT Habitat syndic (…) aux fins de procéder à la conservation de l’immeuble et des parties communes (étanchéité en toiture-terrasse, canalisations d’évacuation des eaux pluviales fuyardes)…' ;

Il ressort de ces éléments que M. X avait connaissance depuis 2001 d’infiltrations d’eau dans son appartement et qu’il a alerté la copropriété le 4 novembre 2002 sur les dégâts causés à son appartement par ces infiltrations d’eau ; toutefois même s’il indique lors de cette assemblée générale qu’à son avis, les fuites proviennent de la toiture et du balcon du 7^e étage, il n’y a aucun élément antérieur au rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2017 justifiant que M. ou M^me X avaient connaissance des causes de ces infiltrations et des éléments leur permettant de savoir que la responsabilité du syndicat était engagée;

C’est le rapport d’expertise qui a révélé ces éléments, à savoir l’absence d’entretien et de maintenance des parties communes et le refus du syndicat des copropriétaires et des syndics de procéder à la conservation de ces parties communes ;

Ainsi il convient de considérer que M^me X ne pouvait légitimement connaître la cause des désordres qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise de M. A, soit le 30 juin 2017 ; M^me X a assigné le syndicat des copropriétaires au fond le 28 décembre 2017, soit moins de 10 ans après cette date ; il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M^me X et il convient de déclarer recevable l’action engagée par M^me X, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en réparation des dommages causés à son appartement par le défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble ;

Sur la fin de non recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de M^me X

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de M^me X de le condamner sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur les parties communes, au motif que ceux-ci ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 et qu’ils ont finalement pu démarrer en avril 2019 ;

En l’espèce, il y a lieu de requalifier cette demande, le moyen soulevé ne s’analysant pas en une question de recevabilité mais en un moyen de défense au fond, auquel il conviendra de répondre lors de l’étude de la demande au fond de M^me X, après l’étude de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des travaux préconisés par l’expert ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M^me X estime que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, au motif que les causes des désordres sont en provenance des parties communes et qu’en dépit des alertes, le syndicat des copropriétaires a refusé de procéder aux travaux de réparation du toit ;

Le syndicat des copropriétaires oppose l’exonération de sa responsabilité, au motif que c’est la carence de M. X puis celle de M^me X qui sont à l’origine du dommage; M. X était absent et non représenté lors des assemblées générales à partir de l’année 2007, M^me X n’ignore pas que lorsque les travaux ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée

générale en juin 2006, plus de la moitié des copropriétaires actuels n’étaient pas présents au sein de la copropriété, M. et M^me X n’ont jamais sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à la mise en oeuvre des travaux litigieux alors que M. X a présidé le conseil syndical jusqu’en 2006, ils ne justifient d’aucune déclaration de dégât des eaux auprès de leur assureur, ils ont empêché la mise en oeuvre des travaux en s’opposant aux demandes d’accès de leur appartement et ils n’ont pas réglé leur quote-part de charges de copropriété empêchant la réalisation des travaux litigieux ;

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, '… Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. A que les désordres subis par l’appartement de M^me X ont affecté au 6^e étage, le hall d’entrée, la salle de séjour, la cuisine, au 7^e étage, la salle de bains, la chambre-bureau, le dressing, la chambre, le palier et la cage d’escalier donnant accès à la terrasse, l’expert estimant que l’appartement est insalubre selon la loi du 13 septembre 2000 ;

L’expert estime que ces désordres consistent en des dégâts des eaux consécutifs à des infiltrations en provenance de la ruine généralisée de l’étanchéité de la toiture-terrasse au 8^e étage (pages 54, 57, 60) et la fuite d’eaux usées de la canalisation d’évacuation en fonte DN 100 (pages 55, 56, 59), sachant que cette canalisation est relative à l’évacuation des eaux pluviales ;

Le règlement de copropriété (pièce 21) stipule en page 39 'Indication des parties communes entre les propriétaires des lots numéros 4 à 11 inclus….la toiture et la terrasse au huitième étage… les tuyaux de chute des eaux pluviales…' et il n’est pas contesté par les parties que la toiture-terrasse et la canalisation d’évacuation en fonte DN 100 litigieuses sont des parties communes de l’immeuble ;

Pour justifier de la communication de l’information relative à ces désordres au syndicat des copropriétaires et aux syndics, il est produit au dossier les pièces suivantes :

— le courrier du 11 juillet 2001, par lequel M. X a rappelé au syndic de copropriété, M. Y, le problème de la toiture (pièce 4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2002 justifiant que M. X a informé l’assemblée générale des dégâts causés à son appartement par des fuites provenant de la toiture et du balcon du 7^e étage et a sollicité le vote de la nomination d’un architecte pour étudier les travaux nécessaires et notamment ceux relatifs à la terrasse et à la réfection de l’étanchéité des balcons, ce qui a été rejeté par l’assemblée générale (pièce 15),

— le courrier du 11 février 2003, dans lequel M. Y, syndic, rappelle à M. L (secrétaire de séance de l’assemblée générale du 4 novembre 2002), concernant les infiltrations par terrasse, les dispositions du règlement de copropriété relatives aux vases sur les terrasses, l’article 5 de ce règlement précisant notamment que les vases à fleurs sur les balcons ou terrasses sont tolérés à la condition de reposer sur des dessous de vases capables de retenir le surcroît d’eau,

— le courrier du 3 novembre 2004, par lequel M. X écrit au syndic que son 'appartement est en péril ainsi que l’immeuble’ et lui demande de répondre à ses multiples demandes (pièce 16),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2006, selon lequel à l’occasion du vote d’un fonds de prévoyance, 'M. X fait part de l’urgence à faire procéder à la réfection de la toiture-terrasse….Après en avoir débattu, l’assemblée mise au courant par M. X de l’état défectueux de la toiture, reconnaît l’urgence de ces travaux et consciente des

divers travaux à effectuer dans l’immeuble propose de constituer un fonds de prévoyance….' (annexe E29),

— le courrier du 12 avril 2010 adressé au syndic Fontenoy et le courrier du 26 avril 2010 adressé au syndicat des copropriétaires, par lesquels M. X rappelle qu’il sollicite la mise hors d’eau de l’immeuble depuis des années, que les infiltrations en provenance des parties communes ont rendu son appartement inhabitable et qu’il sollicite de convoquer d’urgence une assemblée générale extraordinaire, notamment en vue de la réfaction de la toiture (pages 50 et 67 de l’expertise),

— l’assignation du 20 janvier 2014, par laquelle M^me X a assigné le syndicat des copropriétaires en référé ;

Il en ressort que M. X a bien sollicité que soit porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 novembre 2002 (syndic M. Y) la désignation d’un architecte pour étudier les travaux nécessaires relatifs à la toiture-terrasse et à l’étanchéité des balcons, a rappelé l’urgence à faire réaliser ces travaux lors de l’assemblée générale du 13 juin 2006 (syndic Gagey), a sollicité en avril 2010 une assemblée générale extraordinaire pour la réfection de la toiture (syndic Fontenoy), et a rappelé au syndic les infiltrations en provenance de la toiture-terrasse le 11 juillet 2001 (syndic M. Y), le 3 novembre 2004 (syndic Gagey) et en avril 2010 (syndic Fontenoy), avant l’assignation en référé du 20 janvier 2014 (syndic MT Habitat) ;

Il n’apparaît pas dans l’expertise que les infiltrations dans l’appartement aient pu avoir pour origine le débordement de vases à fleurs posés par M. et M^me X sur la terrasse litigieuse, tel que le sous-entend le courrier du syndic du 11 février 2003 précité ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que M. et M^me X aient empêché l’accès à leur appartement en vue de la mise en oeuvre des travaux relatifs aux infiltrations dont il étaient victimes, antérieurement au jugement critiqué ; en effet, les courriers adressés à M. ou M^me X, par le syndic MT Habitat le 30 décembre 2011 (pièce 3), le 17 janvier 2002 (pièce 4) et le 30 août 2012 (pièce 7), et par M. B le 20 mars 2002 (pièce 5) sont relatifs à des infiltrations subis par M. B et M. C, voisins du dessous ; le courrier du syndic Immovideo du 26 octobre 2015 (pièce 8) est relatif à un problème de chauffage ; et il n’est pas justifié d’un lien entre l’objet de ces courriers et les infiltrations litigieuses ayant causé des dommages dans l’appartement de M. et M^me X ;

Le seul courrier du syndic M. Y du 11 février 2003 mentionnant 'Je précise que M. X ne voulait pas que l’on accède à sa terrasse jouissance privative’ est insuffisant à justifier qu’il ait empêché l’accès à son appartement en vue de la mise en oeuvre des travaux relatifs aux infiltrations dans cet appartement ;

Sur le fait que M^me X aurait refusé de donner accès à son appartement suite au courrier du syndic du 7 février 2019 relatif au démarrage des travaux, il s’agit d’un élément postérieur au jugement critiqué qui ne remet en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Le fait que M. et M^me X n’étaient pas représentés lors des assemblées générales à partir de l’année 2007 et ne justifient pas d’une déclaration de dégât des eaux auprès de leur assureur sont insuffisants à décharger le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité relative à l’absence d’entretien des parties communes de l’immeuble ;

Il est justifié d’une carence de M. et M^me X dans le paiement des charges de copropriété par un jugement du 2 avril 2013 condamnant M. X au paiement de la somme de 21.213,70 euros au titre des charges courantes et de travaux arrêtés au 19 avril 2012, toutefois le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que cette carence a empêché la réalisation des travaux litigieux alors que ceux-ci n’avaient pas été mis à l’ordre du jour des assemblées générales antérieures à cette date ;

L’expert conclut que les désordres trouvent leur origine dans l’absence d’entretien et de maintenance des parties communes par le syndicat des copropriétaires et dans le refus délibéré du syndicat des copropriétaires de procéder à la conservation de l’immeuble et des parties communes (étanchéité en toiture-terrasse, canalisations d’évacuation des eaux pluviales fuyardes) ;

Les procès-verbaux des assemblées générales produits ne mentionnent pas de résolution soumises à un vote de travaux d’entretien des parties communes, alors qu’il ressort de l’analyse ci-avant que le syndicat des copropriétaires était informé depuis le 4 novembre 2002 des infiltrations ;

Ainsi, les désordres relevés par l’expert judiciaire ressortent de l’article 14 précité et M^me X ayant la jouissance de cette partie commune à usage privatif, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 précitée, celui-ci étant responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes ;

En l’absence d’éléments justifiant d’une part de responsabilité de M. ou M^me X dans les dommages subis dans leur appartement, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit de ces dommages causés par des infiltrations en provenance de la toiture-terrasse et de la canalisation d’évacuation en fonte DN 100, parties communes de l’immeuble ;

Sur les préjudices

• Sur les préjudices matériels

Le syndicat des copropriétaires conteste partiellement l’évaluation de l’expert judiciaire dont il estime que deux postes relèvent d’un enrichissement sans cause, d’une part le devis Zen en ce qu’il inclut la pose et la fourniture d’une cuisine équipée alors que selon les photographies, la cuisine n’était pas dotée de tels équipements, d’autre part les honoraires de l’architecte intérieur ;

En l’espèce, l’expert judiciaire estime le coût des travaux nécessaires à la réfection en parties privatives à la somme de 143.147,40 euros TTC dont :

127.519,70 euros TTC au titre du devis Zen,

3.808,20 euros TTC au titre du devis Polygon,

9.192,95 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre d’architecture intérieure,

2.626,55 euros TTC au titre des honoraires du coordonnateur Csps ;

Le devis Zen du 18 mars 2016 (annexe E16) inclut pour un prix de 11.290 euros HT la fourniture et la pose d’une cuisine équipée, composée de caissons en mélaminé blanc, de façades en médium laqué blanc mat, d’un plan de travail en mélaminé, de meubles bas et haut et de l’électroménager: réfrigérateur, four, plaque induction, évier, lave vaisselle et hotte ;

Il convient de relever d’une part que l’expert a validé ce devis en précisant qu’il était conforme à son avis et permettait de remédier aux désordres et dommages affectant l’immeuble litigieux ; d’autre part, sur les photographies prises par l’expert judiciaire n°8, 9 et 10, on aperçoit une cuisine équipée composée de meubles bas et haut et d’équipements en électroménager correspondant à ceux décrits dans le devis Zen ;

Ainsi, il y a lieu de retenir le montant proposé par l’expert au titre de ce devis Zen, y compris concernant la cuisine équipée ;

Au vu de l’ampleur des travaux et de l’intervention de plusieurs entreprises, il y a lieu de valider l’avis de l’expert en faveur d’honoraires de maîtrise d’oeuvre d’architecture intérieure ;

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^me X la somme de 143.147,40 euros TTC en réparation du préjudice matériel, sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une astreinte ;

• Sur le préjudice de jouissance

Dans le dispositif de ses conclusions, M^me X ne reprend pas l’ensemble des préjudices immatériels évoqués dans le corps des conclusions et sollicite la somme de 886.500 euros arrêtée au 11 décembre 2017 au titre du préjudice de jouissance ; selon le corps de ses conclusions, elle sollicite cette somme au titre du 'préjudice de perte locative', qu’elle évalue à la somme de 4.500 euros par mois sur la période du 11 juillet 2001 au 11 décembre 2017 ((16 x1 2+5) x 4.500 = 886.500) ;

En l’espèce, si M^me X M parfois dans le corps des conclusions sa demande au titre de la 'perte de loyer', il convient de confirmer qu’en l’absence de contrat de location, il ne s’agit pas d’un préjudice locatif mais d’un préjudice de jouissance, tel que l’a étudié l’expert judiciaire ;

Il y a lieu de retenir l’évaluation mensuelle du préjudice de jouissance proposée par l’expert à la somme de 3.249 euros, et non la valeur locative de l’ensemble de l’appartement sollicitée par M^me X à hauteur de 4.500 euros, sachant que l’expert a calculé la valeur mensuelle de rentabilité et l’a attribuée à la surface des pièces affectées par les dommages ;

M^me X sollicite un préjudice de jouissance à compter du 11 juillet 2001 sans justifier de l’état de l’appartement à cette date et sans rapporter la preuve qu’il était à cette date inhabitable ; elle ne justifie pas que son départ de l’appartement, dont elle ne précise pas la date, était lié à l’état de l’appartement ;

Même si l’expert conclut au moment de ses visites que l’appartement est inhabitable, il n’a pas pu déterminer la date à partir de laquelle il l’est devenu, considérant que la date d’apparition des désordres est celle des courriers recommandés des 12 et 26 avril 2010 et proposant un préjudice de jouissance à compter de l’assignation en référé délivrée le 20 janvier 2014 ;

Toutefois il ressort du procès-verbal du 27 septembre 2013 que l’appartement était déjà inhabitable à cette date ; en effet l’huissier a constaté au deuxième étage, dans la chambre sous la terrasse des traces d’infiltrations extrêmement importantes avec décollement de l’enduit par plaques très importantes, dans la chambre mitoyenne des traces très importantes d’infiltrations sur un des murs, avec formation de rouille et décollement de l’enduit et des récipients posés au sol pour recevoir l’eau lors des pluies, au plafond des traces de salpêtre, de rouille et d’éclatement d’enduit, dans un placard dans une des chambres le plafond complètement pourri, le détachement de l’enduit par plaques avec formation de moisissures noirâtres très importantes, dans un placard sous la terrasse des traces d’écaillures de peinture très importantes et des traces de rouille, sur le mur périphérique de l’escalier d’accès des boursouflures et des fissures importantes ; au premier étage, l’huissier a constaté les mêmes désordres en plafond, et dans la cuisine au niveau du plafond ainsi que des placards et des murs, des éclatements de peinture au droit de fissurations faïencées et formation de rouille ;

En conséquence, il y a lieu de retenir au titre du préjudice de jouissance la période du 27 septembre 2013 au 11 décembre 2017, de fixer ce préjudice à la somme de 167.723,50 euros (3.249x(3x12+14,5)) et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à M^me X ;

• Sur le préjudice moral

M^me X sollicite la somme de 20.000 euros au motif du stress et de l’angoisse lié à la procédure judiciaire et du fait qu’elle est contrainte de vivre à la campagne ;

En l’espèce, elle ne produit pas de pièce justifiant de ses angoisses, elle ne justifie pas que son départ était lié aux désordres relatifs à l’appartement, ni qu’elle subirait un préjudice qui ne soit pas réparé par les sommes ci-avant au titre du préjudice matériel et immatériel; il y a donc lieu de la débouter de cette demande ;

Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux relatifs aux parties communes

M^me X sollicite, sur le fondement de l’article 18 de la loi de 1965, de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert relatifs aux parties communes, au motif que le syndicat des copropriétaires a refusé de voter ces travaux lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2017 ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 et ont pu démarrer en avril 2019 ;

Il produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018, antérieur au jugement du 24 janvier 2019, justifiant de l’adoption de la résolution relative aux travaux de toiture-terrasse ; toutefois il n’est pas justifié que ces travaux correspondent à ceux préconisés par l’expert, les entreprises et les montants figurant dans ce procès-verbal ne correspondant pas à ceux figurant dans le rapport d’expertise ;

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux relatifs aux parties communes, préconisés par l’expert, en pages 78 et 89 du rapport d’expertise du 30 juin 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre des syndics

Le syndicat des copropriétaires sollicite de dire que sa responsabilité sera limitée à proportion des fautes commises par ses anciens syndics et sollicite de condamner la société Gagey, la société Fontenoy et la société MT Habitat à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :…..

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci …' ;

Aux termes de l’article 1992 du code civil, 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire’ ;

La responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance donc d’une obligation de moyens ;

En l’espèce, il est justifié que les syndics ont été informés par M. X des infiltrations dans

son appartement en provenance de la terrasse :

— M. Y par le courrier du 11 juillet 2001 (pièce 4), l’assemblée générale du 4 novembre 2002,

— la société Gagey par le courrier du 3 novembre 2004 (pièce 16), l’assemblée générale du 13 juin 2006,

— la société Fontenoy par la lettre du 12 avril 2010 (page 88 du rapport d’expertise),

— la société MT Habitat par l’assignation en référé du 20 janvier 2014 ;

Or il ressort des pièces produites et notamment des procès-verbaux d’assemblées générales qu’aucun de ces syndics n’a pris l’initiative de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale le vote d’une étude relative à la recherche de fuites ni le vote de travaux d’entretien de la toiture-terrasse ;

Suite au rejet de la résolution sollicité par M. X de la désignation d’un architecte à l’assemblée générale du 4 novembre 2002, M. Y a seulement rappelé au secrétaire de séance de l’assemblée générale du 4 novembre 2002 (pièce 2) les dispositions du règlement de copropriété relatives aux vases sur les terrasses, l’article 5 du règlement de copropriété précisant notamment que les vases à fleurs sur les balcons ou terrasses sont tolérés à la condition de reposer sur des dessous de vases capables de retenir le surcroît d’eau ;

Selon l’analyse ci-avant, il n’est pas justifié que M. et M^me X aient empêché l’accès à leur appartement et à la terrasse en vue de remédier aux infiltrations qu’ils ont dénoncées ;

Ce n’est que lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2017 qu’a été votée et adoptée la résolution relative aux travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse du 8^e étage, suivant les précisions définies par l’expert judiciaire M. A, soit postérieurement aux missions de ces quatre syndics (pièce 19) ;

L’expert judiciaire conclut que les désordres trouvent leur origine dans l’absence d’entretien et de maintenance des parties communes et le refus délibéré de procéder à la conservation de l’immeuble et des parties communes, non seulement du syndicat des copropriétaires mais aussi des anciens syndics ;

En conséquence, il y a lieu de retenir une faute des syndics intervenus entre le 17 novembre 1992 et le 28 mai 2014, à l’égard du syndicat des copropriétaires, en ce qu’ils n’ont pas mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale le vote d’une étude relative à la recherche de fuites ni le vote de travaux d’entretien de la toiture-terrasse alors qu’ils étaient informés par M. ou M^me X des infiltrations et qu’en qualité de syndic ils sont chargés aux termes de l’article 18 de la loi de 1965 de pourvoir à l’entretien de l’immeuble ;

L’expert judiciaire a proposé le partage de responsabilité suivant :

— le syndicat des copropriétaires : 50%,

— M. D-S Y, du 17 novembre 1992 au 11 février 2003 : 5%,

— la société de gestion Gagey, du 12 février 2003 au 25 juin 2008 : 5%,

— la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise, du 26 juin 2008 au 14 décembre 2010 : 20%

au motif notamment qu’elle a reçu le courrier de M. X du 12 avril 2010 indiquant que 'depuis plus de dix années de Sarl Gagey et Y, voilà des années, que j’ai demandé la mise hors

d’eau de l’immeuble. Rien n’a été fait, la majorité des copropriétaires s’y oppose. Aussi mon appartement est-il devenu inhabitable, tous les plafonds des 6^e et 7^e sont détruits, le gros-oeuvre de la toiture en béton est maintenant fortement détérioré',

— la Sarl MT Habitat, du 14 décembre 2010 au 28 mai 2014: 20%, au motif notamment qu’elle a été informée du courrier de M. X du 12 avril 2010 précité ;

Il convient d’entériner le partage de responsabilité proposé par l’expert et de rappeler que ce partage n’est pas opposable à M^me X, le syndicat des copropriétaires étant responsable de plein droit à son égard ;

Ainsi il y a lieu de condamner les trois syndics attraits dans la cause, la société Gagey, la société Fontenoy et la société MT Habitat à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre, dans les limites du partage de responsabilité ci-dessus ;

Sur les demandes à l’encontre de la société AXA en qualité d’assureur de la copropriété:

M^me X sollicite de condamner in solidum la compagnie AXA, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner la compagnie AXA à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ; il oppose au premier moyen de la compagnie AXA que la clause d’exclusion ne peut recevoir application en l’absence de limitation au sens de l’article L113-1 du code des assurances et au second moyen que c’est la cause des désordres qui était connue de M^me X en 2000 mais que l’apparition des dommages ne date que des 12 et 26 avril 2010 selon l’expert ;

La compagnie AXA oppose sa non garantie au motif que lors de la souscription du contrat d’assurances le 1^er janvier 2008, le syndicat des copropriétaire avait connaissance des infiltrations et de la nécessité de faire procéder aux travaux de reprise de la toiture-terrasse; à cette date, d’une part il n’y avait pas d’aléa, situation relevant de la clause d’exclusion en page 19 des conditions générales, et d’autre part le fait dommageable était antérieur, hors de la période de garantie déterminée en page 3 des conditions particulières ; à titre subsidiaire, elle oppose son absence de garantie de l’obligation de faire relative à la condamnation aux travaux, et les plafonds de garantie en page 9 des conditions générales;

' Sur la clause d’exclusion en page 19 des conditions générales

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, 'Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré’ ;

En l’espèce, les conditions générales du contrat d’AXA multirisque-immeuble stipulent au titre des exclusions communes à toutes les garanties (page 19) 'aux termes de l’article 1964 du code civil, le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquence la survenance de l’un des risques assurés dépens par nature d’un événement incertain. Ainsi n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurances des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui’ ;

Cette clause, excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses

limitativement énumérées, n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L113-1 du code des assurances et ne peut pas recevoir application en raison de son imprécision ;

Il y a lieu de rejeter ce premier moyen de la compagnie AXA France Iard ;

' Sur le fait dommageable

Aux termes de l’article L124-5 du code des assurances, 'La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. …' ;

Aux termes de l’article L124-1-1 du même code, 'Au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique ' ;

En l’espèce, les conditions particulières du contrat d’AXA multirisque-immeuble précisent en page 3 'La garantie responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable conformément aux dispositions de l’article L124-5 du code des assurances. La garantie s’applique dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

Constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

Constitue une réclamation toute demande en réparation amiable ou contentieuse formée par la victime d’un dommage ou ses ayants-droit, et adressée à l’assuré ou à son assureur’ ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que les infiltrations ont été progressives et répétées entre 2001 et la date de l’assignation au fond du 28 décembre 2017, en sorte que la date du fait générateur de ce sinistre progressif ne peut être déterminée, mais, à cet égard, l’article L. 124-1-1 du code des assurances, issu de la loi du 1^er août 2003, dispose que constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à plusieurs réclamations ;

Au cas présent, le fait dommageable unique, au sens de ce texte, doit être situé à la date de découverte des dommages, soit lors de leur première constatation à la date du procès-verbal d’huissier du 27 septembre 2013 porté à la connaissance du syndicat des copropriétaires lors de l’assignation en référé du 20 janvier 2014, en sorte que la compagnie AXA France Iard, qui assurait le syndicat des copropriétaires à cette date, doit sa garantie à ce dernier;

Il y a lieu de rejeter ce second moyen de la compagnie AXA France Iard ;

' Sur les franchises et plafonds de garantie

La société AXA France sera tenue dans les limites de son contrat, dont les franchises et plafonds de garantie sont opposables erga omnes ;

En conséquence, il y a lieu de condamner la compagnie AXA France Iard, dans les limites de son contrat, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à M^me X:

— la somme de 143.147,40 euros TTC en réparation du préjudice matériel,

— la somme de 167.723,50 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Il convient de condamner la compagnie AXA France Iard, dans les limites de son contrat, à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations ci-dessus, à l’exclusion de la condamnation à réaliser les travaux relatifs aux parties communes et en incluant celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Sur l’appel en garantie de la compagnie AXA

La compagnie AXA France Iard étant condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires au versement des sommes précitées, il y a lieu de faire droit à sa demande de condamner la société Gagey, représentée par son liquidateur, la société Fontenoy et la société MT Habitat à la garantir des condamnation prononcées à son encontre, en incluant les sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dans les limites du partage de responsabilité mentionné ci-avant ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet de 1965

M^me X sollicite la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, '….Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige’ ;

Compte tenu du sens de la décision rendue, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X de cette demande et il y a lieu d’y faire droit ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens en première instance et sur le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de M^me X ;

Le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie AXA France Iard, parties perdantes, seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance et aux dépens d’appel, incluant les frais de l’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à M^me X, par application de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d’appel, la somme de 5.000 euros ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires, la compagnie AXA France Iard et la Sarl MT Habitat à l’encontre de M^me X ainsi que la demande formée au même titre par la société Fontenoy à l’encontre du syndicat des copropriétaires;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action engagée par M^me I J-X, fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en réparation des dommages causés à son appartement par le défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du […] et la société anonyme AXA France, cette dernière dans les limites de son contrat, à payer à M^me I J-X les sommes de :

—  143.147,40 euros TTC en réparation du préjudice matériel,

—  167.723,50 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute M^me I J-X de sa demande au titre du préjudice moral;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à réaliser les travaux relatifs aux parties communes de l’immeuble, préconisés par l’expert judiciaire M. K A, en pages 78 et 89 du rapport d’expertise du 30 juin 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne la société anonyme AXA France Iard à garantir, dans les limites de son contrat, le syndicat des copropriétaires du […], des condamnations ci-dessus, à l’exclusion de la condamnation à réaliser les travaux relatifs aux parties communes, et y compris pour les sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Fixe dans les rapports entre les intimés le partage de responsabilité suivant :

— le syndicat des copropriétaires du […] : 50%,

— M. D-S Y: 5%,

— la société de gestion Gagey: 5%,

— la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise : 20%,

— la Sarl MT Habitat: 20%;

Condamne la Selarl Athena, prise en la personne de Maître N-O, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société de gestion Gagey, la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise et la Sarl MT Habitat à garantir le syndicat des copropriétaires du […], des des

condamnations prononcées à son encontre, à l’exclusion de la condamnation à réaliser les travaux relatifs aux parties communes, y compris pour les sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, dans les limites du partage de responsabilité ci-dessus ;

Condamne la Selarl Athena, prise en la personne de Maître N-O, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société de gestion Gagey, la Sarl Fontenoy Immobilier Trevise et la Sarl MT Habitat à garantir la compagnie AXA France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du […], des condamnations prononcées à son encontre, y compris pour les sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, dans les limites du partage de responsabilité ci-dessus ;

Dispense M^me I J-X de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du […] et la société anonyme AXA France Iard aux dépens de première instance et aux dépens d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de M. A, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M^me I J-X la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel;

Rejette les autres demandes ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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