REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 JUIN 2021

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17912 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4BSR

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après Cassation selon l’arrêt rendu le 28 janvier 2016 par la 3^e chambre de la Cour de Cassation (pourvoi n° 118 FS-P+B) de l’arrêt rendu le 14 mai 2014 par le Pôle 4 chambre 2 de la Cour d’appel de Paris (RG 12/12300) sur appel d’un jugement rendu le 02 mai 2012 par la 8^e chambre – 3^e section du tribunal de grande instance de Paris (RG 10/3184)

APPELANT

Monsieur C A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMES

Monsieur E X

[…]

[…]

Madame F G épouse X

[…]

[…]

R e p r é s e n t é s p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline NETTER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0895

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, le […]

C/O […]

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me K CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par K CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. C A est propriétaire depuis 2006 des lots […] et 118 (un appartement au 3^e étage et une cave) de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé […] à Paris 11^e arrondissement.

Le règlement de copropriété, établi le 11 octobre 1956 par M. Y, notaire, a été modifié par acte authentique du 22 décembre 1999, aux termes duquel il a été procédé à :

— la création de quatre lots portant les numéros 138,139, 140 et 141, provenant de la transformation et division des parties communes,

— la cession en faveur de M. E X & M^me F G épouse X par le syndicat des copropriétaires, des lots issus des parties communes ainsi constitués et portant les numéros 138,139,140 et 141,

— la division du lot n°141, précédemment acquis par M. et M^me X, en lots n° l42 et 143, constitués de combles provenant de la division des autres lots.

M. E X & M^me F G épouse X (M. & M^me X), occupants de l’immeuble depuis 1984, sont devenus copropriétaires le 16 janvier 1990 lors de l’acquisition d’un appartement situé au 5^e étage gauche composé du lot n°122, ainsi que des lots n°134, 135, 136 au 6^e étage (deux débarras et une chambre de service) ainsi que le lot n°104 (cave).

Suivant l’acte authentique du 22 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques le 7 février 2000 valant acte de vente et modificatif du règlement de copropriété portant sur la répartition des tantièmes, M. & M^me X ont acquis les lots n° 124 et 125 et les parties communes (devenues lots n° 139, 140,142 et 143) reliant des différents lots du 6^e étage, ainsi que le lot n°138 issue des parties communes au 5^e étage. Devenus propriétaires de tous les lots du 6^e étage directement situés au dessus de leur appartement du 5^e étage (lot n° 122), M. & M^me X ont relié leurs lots des 5^e et 6^e étages par une escalier intérieur afin d’en faire un duplex.

La copropriété a été représentée et gérée par un syndic non professionnel, M. E X, du 28 juin 1995 au 10 juin 2015. Après quelques errements, M^me I J, administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 27 septembre 2017 rectifiée le 16 octobre 2017. Par ordonnance du 30 novembre 2017 M^me I J, administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au dernier état, à la connaissance de la cour, le syndic actuel est la société Altoséquanais, nommée par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2019 pour une durée se terminant au plus tard le 30 juin 2021.

Lors de l’assemblée générale du 6 mai 2009, M. C A a fait inscrire à l’ordre du jour un projet de résolution (n°9) visant à obtenir la nomination d’un géomètre-expert aux fins d’établir un modificatif du règlement de copropriété sur les tantièmes généraux, d’ascenseur et d’escalier.

Cette résolution a été rejetée.

Par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2009, M. C A a assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e en annulation de l’assemblée générale du 6 mai 2009, pour non respect du délai de convocation et subsidiairement, en annulation de la résolution n°9, pour abus de majorité.

Par ailleurs, estimant que les clefs de répartition des charges générales et spéciales ne sont plus conformes aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 depuis le rachat par M. et M^me X de parties communes et la transformation de leur appartement en duplex par réunion de lots avec changement d’usage, M. C A a, par acte d’huissier de justice du 12 février 2010, assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e et M. E X & M^me F G épouse X aux fins d’obtenir que soient réputées non écrites les clauses de répartition des charges générales, des charges d’ascenseur et d’escalier et que soit établie une nouvelle grille de répartition conforme aux dispositions légales. M. A souhaitait également voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. X à lui verser les sommes trop perçues sur la base de la répartition illégale des charges.

Par jugement du 2 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M. A de ses demandes visant à voir déclarer non écrites les clauses de répartition des charges générales et des charges d’escalier,

— déclaré non écrite la clause stipulant la répartition des charges d’ascenseur,

— ordonné une expertise pour le surplus, commettant en qualité d’expert M^me L-B avec mission :

• d’entendre les parties et tous sachants,

• de se faire remettre des parties et des tiers tous documents utiles à sa mission,

• en cas de besoin, de se faire assister d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne inscrit sur une liste d’experts judiciaires,

• de se rendre sur place, procéder à toutes constatations utiles,

• de proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur établie selon les règles de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 décembre 2000,

• de déterminer les sommes qui auraient dû être payées par M. A, depuis son arrivée dans la copropriété en 2006 au titre des charges d’ascenseur si lesdites charges avaient été réparties selon la grille proposée par l’expert,

• de déterminer, le cas échéant, le montant des sommes acquittées indûment par M. A depuis son arrivée dans la copropriété, au titre des charges d’ascenseur réparties selon la grille proposée par l’expert,

• de répondre aux dires,

• du tout, sauf conciliation des parties, de dresser rapport à déposer dans un délai de six mois à compter du jour où elle aura été informée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

— fixé à 3.000 € ladite provision que M. A devra consigner à la régie du tribunal au plus tard le 30 juin 2012, et ce à peine de caducité de la désignation de l’expert par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

— désigné le magistrat chargé de la mise en état pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents,

— sursis à statuer sur les autres demandes, tous droits et moyens des parties réservés, ainsi que sur les dépens, dans l’attente du rapport d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. C A a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 14 mai 2014, cette cour a :

— confirmé le jugement, sauf pour ce qui concerne les charges d’ascenseur et l’expertise ordonnée,

— débouté M. A de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges d’ascenseur,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner une expertise,

— condamné M. A aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

M. A a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par arrêt du 28 janvier 2016, la Cour de Cassation, 3^e chambre civile, a cassé et annulé

dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 14 mai 2014 ; remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant cette cour autrement composées ; condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Paris et M. et M^me X aux dépens, ainsi qu’à payer à M. A la somme globale de

3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; rejeté les autres demandes.

M. A a saisi cette cour par déclarations en date des 1^er septembre et 22 décembre 2017.

Les deux procédures ont été jointes le 19 juin 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2021 par lesquelles M. C A, demandeur à la saisine, invite la cour, au visa des articles 71 du décret du 14 octobre 1955, 5, 10, 11, 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1 et 2 du décret du 17 mars 1967 et 1382 (anciennement) du code civil, à :

— le juger recevable et fondé en son appel partiel,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa prétendue exception d’irrecevabilité,

— le recevoir en ses prétentions, savoir que depuis la réunion de l’ensemble des lots acquis par les époux X, y compris la parcelle partie commune du 6^e étage, la répartition des charges n’est pas conforme à la règle de valorisation des parties privatives comme à celle de l’utilité compte tenu du changement de l’usage de l’ensemble des lots du 6^e étage,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non écrite la grille de charges ascenseur,

— infirmer le jugement, mais seulement en ce qu’il l’a débouté de sa demande concernant la répartition des charges générales et des charges escalier,

statuant à nouveau

— voir déclarer non écrites les clauses réputées l’être sur cette répartition des charges générales, des charges ascenseur et des charges escalier résultant du modificatif du règlement de copropriété du 22 décembre 1999,

— désigner un expert aux fins de contrôler la répartition des charges actuelles imputées aux lots détenus par les époux X, et de

• confirmer que celle-ci n’est pas conforme aux dispositions légales,

• procéder à la révision de cette répartition des charges en proposant un nouveau calcul des tantièmes, et ce pour chacune des 3 clés visées dans le règlement de copropriété, respectivement pour les charges générales, les charges d’ascenseur et les charges d’escalier,

• rétablir le compte sur ces nouvelles bases à compter du 22 décembre 1999,

• déterminer le montant restant à devoir par les époux X à la copropriété sur ces nouvelles bases,

• déterminer le montant du trop perçu versé par lui depuis son arrivée dans l’immeuble, de par cette répartition illégale,

— juger que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires compte tenu de sa propre carence et de son refus d’accepter amiablement la désignation d’un géomètre-expert lors de l’assemblée générale du 6 mai 2009, ou autrement répartie à 80 % pour le syndicat et 20 % pour lui-même,

— condamner in solidum le syndicat et les époux X à lui payer les sommes trop perçues sur la base de cette répartition illégale des charges,

— dire qu’en qualité de syndic bénévole, la responsabilité de M. X est engagée pour ne pas avoir remédié plus tôt à la nullité de la répartition des charges qu’il a lui-même opérée et dirigée, sans chercher à corriger cette irrégularité, dont il tire bénéfice,

— juger que, selon les conclusions de l’expert judiciaire et conformément aux dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la cour se réservera le fait d’entériner les nouvelles grilles de répartition de charges générales, de charges escalier et de charges ascenseur,

— ordonner la publication de l’ensemble des modifications des grilles au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière aux frais in solidum du syndicat des copropriétaires et des époux X,

sur le préjudice subi

— condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, préjudice financier et moral,

— dire qu’il bénéficiera de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de la dispense de participation aux frais, dépens et condamnations , lesquels seront prononcés contre le syndicat des copropriétaires à son profit,

en toute hypothèse

— débouter les consorts X comme le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leurs demandes nouvelles au visa de l’article 564 du code de procédure civile,

— condamner in solidum ces derniers aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 12 janvier 2021 par lesquelles M. et M^me X, défendeurs à la saisine, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1992 du code civil et 564 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. A de sa demande relative à la répartition des charges générales et des charges d’escalier,

' réformer le jugement en ce qu’il a déclaré non écrite la répartition des charges d’ascenseur,

statuant à nouveau,

— débouter M. A de sa demande visant à voir déclarer non écrite la répartition des charges d’ascenseur,

— débouter ce dernier de sa demande d’expertise,

à titre subsidiaire,

— désigner un expert aux fins de :

• se prononcer sur la répartition des charges du fait des modifications apportées à leur appartement,

• proposer une nouvelle répartition des charges si l’expert l’estime nécessaire, tant pour les charges générales que pour les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement communs,

• faire les comptes entre les parties.

— dire que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera mise à la charge de M. A en sa qualité de demandeur à cette mesure d’expertise,

en tout état de cause,

— débouter M. A de ses demandes de dommages et intérêts formulées à leur encontre,

— déclarer leur demande reconventionnelle recevable,

— condamner M. A à leur payer la somme de 15.000 € de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral et financier,

— débouter les parties de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— condamner M. A aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 26 décembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 11^e arrondissement, défendeur à la saisine, invite la cour, au visa des articles 901 et 1033 du code de procédure civile, 10, 43 et 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, à:

— constater que la déclaration de saisine régularisée par M. A ne mentionne pas les chefs critiqués du jugement,

— dire que la cour n’est saisie d’aucun chef de demande,

— juger M. A irrecevable en l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement,

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a fait droit à la demande de M. A portant sur la répartition des charges d’ascenseur,

— débouter ce dernier de sa demande de ce chef,

très subsidiairement,

— juger ce dernier irrecevable et mal fondé en ses demandes pécuniaires à son encontre,

dans l’hypothèse où la cour ordonnerait une expertise judiciaire,

— juger que l’expert sera désigné à seule fin de proposer des clés de répartition de charges pour l’avenir,

— dire que les frais d’expertise seront supportés par M. A,

— condamner celui-ci à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— condamner ce dernier aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de la saisine

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 1033 et 901 du code de procédure civile, que la déclaration de saisine doit notamment comprendre les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible ; il soutient que la déclaration de saisine régularisée par M. A le 1^er septembre 2017 ne mentionne pas les chefs critiqués du jugement, de sorte que la cour n’est régulièrement saisie d’aucun chef de demande et que M. A est irrecevable en l’ensemble de ses prétentions ;

Selon l’article 1033 du code de procédure civile ' la déclaration contient les mentions exigées pour l’acte introductif d’instance devant cette juridiction ; une copie de l’arrêt de cassation y est annexée';

Il résulte de l’article 901 du même code que 'la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article et à peine de nullité :

…

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible';

La déclaration de saisine du 1^er septembre 2017 indique 'objet /portée de l’appel : saisine de la cour d’appel de Paris sur renvoi suite à l’arrêt de cassation en date du 28 janvier 2016… avec renvoi à la cour d’appel de Paris autrement composée, lequel a été rendu à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris (pôle 4 chambre 2) en date du 14 mai 2014…';

Affectant le contenu de l’acte de saisine de la juridiction et non le mode de saisine de celle-ci, l’irrégularité des mentions de la déclaration de saisine de la juridiction de renvoi après cassation ne constitue pas une cause d’irrecevabilité de celle-ci, mais relève des nullités pour vice de forme ;

Ici, l’absence de mention des chefs du jugement critiqué procède d’une nullité de forme devant faire grief ; or, le syndicat des copropriétaires n’allègue, ni ne démontre aucun grief, d’autant que la signification à partie qui a été faite de la saisine du 1^er septembre 2017 comporte à la fois la saisine proprement dite et les conclusions d’appel sur renvoi après cassation de M. A, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à l’égard de M. & M^me X (pièce A n° 9) ;

Les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à l’irrégularité de la déclaration de saisine et à l’irrecevabilité des demandes de M. A doivent donc être rejetées ;

Sur les demandes de M. A aux fins de voir déclarer non écrite les clauses de répartition des

charges générales, des charges d’escalier et des charges d’ascenseur

L’article 5 de la loi du 10 juillet1965 dispose que 'dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation’ ;

Selon l’article10 de la même loi 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges …';

L’article 43 de la même loi dispose que 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1^er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive';

Il résulte des articles 5, 10 alinéas 1 et 2 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ;

La recevabilité des demandes de M. C A fondées sur les articles précités n’est plus contestée ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré M. C A recevable en ses demandes ;

Il est acquis aux débats que M. & M^me X, propriétaires d’un appartement au 5^e étage de l’immeuble et ayant acquis des parties communes aux 5^e et 6^e étages (couloir, pallier et combles) et des parties privatives au 6^e étage, ont réuni l’ensemble de leurs lots pour former un duplex ;

• Sur le changement d’usage et de consistance des lots de M. & M^me X

Il résulte des pièces produites que jusqu’à la modification du règlement de copropriété du 22 décembre 1999 publié à la conservation des hypothèques le 7 février 2000, au 6^e étage, les lots 125, 134 et 135 sont désignés comme des débarras, et les lots 124 et 136 comme des chambres ; tous ces lots comportent une majeure partie mansardée c’est-à-dire avec une hauteur inférieure à 1,80m tel que cela figure sur les plans d’origine de l’immeuble avec la mention de traits en pointillés (pièces A n° 12, 24, 29) ;

Le 27 mai 1999, le couloir partie commune situé devant les lots du 6^e étage est acquis par M. & M^me X, devenant le lot 139 ; ce couloir sert d’emplacement à la trémie reliant le sixième étage au 5^e étage (lot 122 et nouveau lot 138) et il est spécifié au modificatif que ce lot ne peut pas être vendu sans le lot 122 ainsi que les lots 134, 135, 138 et 141 (combles) ;

Le même jour, le palier partie commune situé devant les lots du 6^e étage est acquis par M. & M^me X, devenant le lot 140 ; ce palier ne peut pas être vendu sans les lots 124, 125, 136 et 141 (combles) ;

En outre, les combles parties communes deviennent un lot privatif 141 (ultérieurement divisé en lots 142 et 143), ce qui a eu pour effet de donner davantage de hauteur sous plafond et de lumière avec des velux aux lots 124, 125, 134, 135, 136, 139 et 140, lesquels sont indissociables de tous les autres lots, car ne pouvant être vendus séparément du lot 141 nouvellement créé (pièce A n°8 : modificatif de 1999) ;

Enfin, le petit local commun au 5^e étage est acquis par M. & M^me X et devient le lot 138 (pièce n°8 : modificatif de 1999) ;

Il apparaît ainsi que le périmètre des parties communes a été diminué et celui des parties privatives existantes a été augmenté ; le périmètre de ces parties communes et privatives qui avait servi à déterminer les tantièmes d’origine des lots 124, 125, 134, 135 et 136 au moment de l’élaboration initiale du règlement de copropriété a été modifié ; ces modifications ont permis la liaison de tous ces lots avec des surfaces plus grandes issues des parties communes (couloirs, paliers et combles) et elles ont permis de donner de la hauteur sous plafond et de créer des velux ; ces lots privatifs ont été reliés entre eux, ce qui, avec l’augmentation de hauteur et la lumière apportée par les velux les ont transformé en pièces habitables (notamment les lots qui étaient précédemment des lots désignés sous l’appellation débarras savoir les lots 125, 134 et 135) au sens du règlement sanitaire départemental et du code de la construction et de l’habitation ;

Il en résulte que M. & M^me X disposent désormais aux 5^e et 6^e étage de l’immeuble de deux plateaux de surfaces quasiment identiques directement situés l’un au dessus de l’autre et entièrement habitables (le rachat des combles ayant permis d’avoir toute la hauteur et la lumière nécessaire) dans chacune de leur section (reliés par un escalier intérieur) ; M. et M^me X ne sont pas propriétaires d’une somme de lots réunis, mais en réalité d’un duplex aux 5^e et 6^e étages compte tenu de la liaison physique mise en place par un escalier intérieur et de la liaison juridique actée par le modificatif du règlement de copropriété qui rend tous ces lots indissociables les uns des autres puisqu’ils ne peuvent plus être vendus séparément ;

Il en résulte que la transformation de l’appartement de M. X a eu des répercutions à la fois sur la consistance, la superficie et la situation de ses lots en augmentant la valeur relative des parties privatives de son lot par rapport à celle de l’ensemble des parties privatives de l’immeuble ; il y donc bien eu un changement d’usage et de consistance des lots de M. & M^me X ;

Ceci n’est d’ailleurs pas le seul changement de ce type intervenu dans la copropriété puisque l’assemblée générale du 16 avril 2008 a autorisé la transformation des lots d’un autre copropriétaire ; c’est ainsi qu’un studio au 6^e étage a été agrandi par l’adjonction de parties communes, à savoir un WC commun et une partie recouvrant une courette ; ce rachat de parties communes a fait l’objet d’un modificatif établi par un géomètre-expert en juin 2008, rectifié en décembre 2012 ;

• Sur la grille des charges générales

S’agissant de la grille des charges générales qui doit être établie 'proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5' en application de l’article 10 alinéa 2 précité, les transformations

intervenues rendent la grille des charges générales non conformes aux dispositions d’ordre public des articles 10 alinéa 2 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que la grille de charges initiales a été établie en fonction d’un nombre de logements, de chambre de service, de débarras, de caves comme de parties communes bien définis, mais dès lors que le nombre de logements est changé, c’est tous les ratios qui changent, en particulier par l’évolution de la consistance des lots nouvellement réunis ;

La valeur des nouveaux lots ne peut être établie en fonction de ce qu’ils étaient, à savoir des combles, un couloir desservant des parties communes, mais ils doivent être appréciés selon ce qu’ils sont devenus, à savoir :

— des combles qui viabilisent en hauteur des débarras ayant une hauteur insuffisante et qui font rentrer l’ensemble dans le périmètre de la loi Carrez,

— un palier partie privative qui dessert en étoile toutes les autres pièces, cette connexion permettant une communication ouverte et la pénétration de lumière (il existait un châssis de toit sur la section appréhendée par le lot 140),

— un couloir partie privative qui viabilise un escalier intérieur, c’est-à-dire un couloir qui viabilise la constitution d’un duplex ;

La valeur est fonction de la consistance d’un lot laquelle est elle même fonction de la nature du lot en question avec tout ce qu’il apporte au lot en lui-même mais aussi (ici chaque lot est interconnecté à son voisin et ne peut pas être dissocié) aux autres lots auxquels il est relié ou adjacent ;

La clause de répartition des charges générales qui ne reflète plus la situation actuelle de l’immeuble doit donc être réputée non écrite ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté M. A de sa demande de ce chef ;

• Sur la grille des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs

S’agissant des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs (charges relatives aux éléments d’équipements de l’escalier commun, tels que tapis et revêtement, et charges d’ascenseur) dont les grilles doivent être établies 'en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot’ en application de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’elles ne tiennent pas compte du changement d’usage des lots de M. & M^me X, elles ne sont pas conformes au critère d’utilité ;

Comme il a été dit plus haut, M. & M^me X, propriétaires initialement d’un appartement au 5^e étage de l’immeuble, ont acquis des parties communes aux 5^e et 6^e étages et des parties privatives au 6^e étage de l’immeuble, ont réuni l’ensemble de ces lots pour former un duplex ; il y a donc eu à la fois une modification de l’usage des lots privatifs constituant d’anciennes chambres de bonne et des débarras et une intégration d’une partie commune (un couloir et un palier), ce changement d’usage induisant une modification des contraintes opérées sur les parties communes au bénéfice de M. & M^me X, ainsi que du coefficient d’habitabilité de ces lots ; il en résulte que l’utilité qu’ils peuvent retirer des équipements communs est distincte de la simple addition des anciens tantièmes attachés aux précédents lots annexés ;

S’agissant des charges d’ascenseur, les premiers juges ont exactement relevé que l’intégration dans l’appartement de M. & M^me X de plusieurs chambres de service, de parties communes, suite à un acte de disposition, et dans le cadre de travaux autorisés par l’administration, ayant pour effet de transformer cet appartement en un duplex, comportant des pièces supplémentaires, augmente l’occupation potentielle de l’appartement, réalise une transformation des lieux et constitue un

changement d’usage et que ce changement d’usage nécessite une modification de la répartition des charges de l’ascenseur eu égard à l’utilité qu’il présente pour le lot de copropriété de M. X & M^me X, ainsi modifié ;

Les premiers juges ont justement retenu que la répartition initiale des charges d’ascenseur doit être réputée non écrite, du fait des modifications intervenues dans la configuration des lieux, le critère d’utilité n’étant plus respecté ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré non écrite la clause de répartition des charges d’ascenseur ;

En ce qui concerne les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier (tapis, revêtement) qui doivent être répartis conformément au critère d’utilité, les transformations intervenues dans la configuration des lieux et le changement d’usage nécessitent une modification de la répartition de ces charges, le critère d’utilité n’étant plus respecté ;

En effet, l’utilisation par une famille qui sort d’un duplex entraînera une usure différente du tapis de l’escalier qui ne desservait jusqu’alors que 3 chambres et plusieurs débarras (dont la destination supposait justement un accès très peu fréquent) ; à la place des chambres mansardées ne pouvant accueillir que peu de personnes et de débarras ne pouvant accueillir aucune personne, il existe désormais plusieurs pièces à vivre qui peuvent accueillir bien plus de personnes simultanément qui vont davantage user le tapis d’escalier ; l’utilité objective n’est donc plus la même et dépend du changement de destination de débarras, de palier, de couloir ancienne partie commune en un appartement constituant un duplex ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a débouté M. A de sa demande de voir réputée non écrite la clause de répartition des charges d’escalier ;

La clause de répartition des charges relative aux éléments d’équipements de l’escalier commun (tapis, revêtement) doit être déclarée non écrite ;

• Sur l’expertise

Il a été vu plus haut qu’il résulte de l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que 'lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive';

Il y a donc lieu, avant d’établir une nouvelle répartition des charges, de commettre un expert avec pour mission de proposer de nouvelles grilles de répartition des charges générales, des charges d’ascenseur et des charges relatives aux éléments d’équipements de l’escalier commun (tapis, revêtement) ; l’expert pourra se faire assister d’un géomètre-expert puisque’aucun géomètre-expert n’a été jusque la désigné, tant par l’administrateur judiciaire lorsqu’elle était en fonction, que par le syndicat des copropriétaires ;

Les frais d’expertise doivent être avancés par le syndicat des copropriétaires puisque l’établissement des nouvelles grilles de charges à la place de celles réputées non écrites intéressent tous les copropriétaires et sont, in fine, à la charge de l’ensemble de ces derniers, sans aucune dispense de participation à ces frais pour M. A ;

Ces nouvelles grilles ne prenant effet que pour l’avenir, il ne sera pas donné à l’expert les chefs de mission sollicités par M. A, à savoir rétablir le compte sur ces nouvelles bases à compter du 22 décembre 1999, déterminer le montant restant à devoir par les époux X à la copropriété sur ces nouvelles bases et déterminer le montant du trop perçu versé par lui depuis son arrivée dans

l’immeuble, de par cette répartition illégale ; les demandes de M. A de ce chef doivent être rejetées ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a donné à l’expert mission de :

— déterminer les sommes qui auraient dû être payées par M. A, depuis son arrivée dans la copropriété en 2006 au titre des charges d’ascenseur si lesdites charges avaient été réparties selon la grille proposée par l’expert,

— déterminer, le cas échéant, le montant des sommes acquittées indûment par M. A depuis son arrivée dans la copropriété, au titre des charges d’ascenseur réparties selon la grille proposée par l’expert ;

Pour les mêmes motifs, M. A doit être débouté de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. & M^me X à lui verser les sommes trop perçues sur la base de la répartition illégale des charges ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

• Sur la demande de dommages-intérêts de M. A

M. A sollicite la condamnation de M. & M^me X à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive, préjudice moral et financier ; il fait valoir qu’en qualité de syndic bénévole, la responsabilité de M. X est engagée pour ne pas avoir remédié plus tôt à la nullité de la répartition des charges qu’il a lui-même opérée et dirigée, sans chercher à corriger cette irrégularité, dont il tire bénéfice ;

M. X a été désigné en qualité de syndic bénévole durant de nombreuses années à l’unanimité des copropriétaires qui lui ont accordé leur confiance ; de même les modifications du règlement de copropriété nécessitées par les acquisitions de parties communes par M. & M^me X ont été acceptées par tous les copropriétaires, étant rappelé que les transformations opérées par M. & M^me X en 1999 sont antérieures de plusieurs années à l’arrivée dans la copropriété de M. A en 2006, ce qui signifie que le vendeur des lots acquis par ce dernier n’a pas contesté les modifications opérées au profit de M. & M^me X et la transformation de leur lots en duplex ; par ailleurs, il n’y a eu aucune fraude de la part de M. & M^me X, et aucune faute dans la mission de syndic de M. X n’est démontrée ;

M. A doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre M. & M^me X ;

• Sur la demande de dommages-intérêts de M. & M^me X

M. & M^me X sollicitent la condamnation de M. A à leur payer la somme de 15.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier ;

M. A soulève l’irrecevabilité de cette demande nouvelle au visa de l’article 564 du code de procédure civile ;

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à 'peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Selon l’article 565 du même code, 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent’ ;

L’article 566 du même code dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire';

Ici, la demande de dommages et intérêts formulée par M. & M^me X constitue le

complément de leur demande principale visant à voir débouter M. A de ses demandes ; elle est recevable au regard de l’article 566 précité ;

Cependant, dans la mesure où la demande principale de M. A relative aux stipulations non écrites du règlement de copropriété sont accueillies, M. & M^me X ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral ou financier du fait d’un comportement fautif de M. A ;

M. & M^me X doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

• Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement en ce qu’il a sursis à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il n’y a pas lieu de condamner M. & M^me X aux dépens ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui comprennent ceux de l’arrêt cassé par application de l’article 639 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. A la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par M. A contre M. & M^me X et par ces derniers contre M. A ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. A, gagnant son procès contre le syndicat, sera dispensé, à l’exception de la provision à valoir sur les frais d’expertise, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. A de sa demande de voir réputée non écrite la clef de répartition des charges générales,

— débouté M. A de sa demande de voir réputée non écrite la clause de répartition des charges d’escalier,

— donné à l’expert mission de :

• déterminer les sommes qui auraient dû être payées par M. A, depuis son arrivée dans la copropriété en 2006 au titre des charges d’ascenseur si lesdites charges avaient été réparties selon la grille proposée par l’expert,

• déterminer, le cas échéant, le montant des sommes acquittées indûment par M. A depuis son arrivée dans la copropriété, au titre des charges d’ascenseur réparties selon la grille proposée par l’expert,

— sursis à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare non écrite la clause de répartition des charges générales ;

Déclare non écrite la clause de répartition des charges relatives aux éléments d’équipements de l’escalier commun (tapis, revêtement) ;

Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges,

Désigne en qualité d’expert M^me K L-B demeurant […], avec mission de :

— se rendre sur place, […] à paris 11^e arrondissement,

— entendre les parties et tous sachant,

— se faire remettre des parties et des tiers tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission

— proposer une nouvelle grille de répartition des charges générales

— proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur,

— proposer une nouvelle grille de répartition des charges relatives aux éléments d’équipements de l’escalier commun (tapis, revêtement) ;

Dit que l’expert pourra également recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne, en particulier un géomètre-expert, et devra, dans ce cas, joindre cet avis à son rapport ;

Subordonne l’exécution de la mesure d’instruction à la consignation, avant le 1^er octobre 2021, au greffe de la cour d’appel de Paris, Régie d’Avances et de Recettes, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 11^e d’une avance de 15.000 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et du technicien l’assitant ;

Rappelle les dispositions l’article 271 du code de procédure civile :

'A défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne

décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner';

Dit que l’expert devra indiquer dès que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l’expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues ;

Dit qu’au cas d’empêchement ou refus de l’expert commis il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction ;

Dit que l’expert commis, saisi par le service des expertises du greffe de la cour d’appel de Paris Pôle 4 chambre 2, devra :

• procéder personnellement à sa mission,

• accomplir les opérations d’expertise au contradictoire des parties, celles-ci et leurs conseils étant présents ou dûment appelés,

• prendre en considération leurs observations et réclamations faites dans les délais qu’il aura impartis, et, si elles sont écrites, les joindre à son avis, si cela est demandé,

• mentionner dans cet avis la suite qu’il aura donné à toutes les observations et réclamations faites dans les délais et qui n’auront pas été abandonnées, au sens de l’article 276 3° et 4° alinéa du code de procédure civile,

• impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires,

• déposer son rapport au greffe du pôle 4 chambre 2 de la cour d’appel de Paris, dans un délai de 6 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction,

• accompagner le dépôt de son rapport de sa demande rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

Désigne le président de la chambre pour suivre les opérations d’expertises ;

Déboute M. C A de sa demande de donner à l’expert la mission de rétablir le compte sur ces nouvelles bases à compter du 22 décembre 1999, déterminer le montant restant à devoir par les époux X à la copropriété sur ces nouvelles bases et déterminer le montant du trop perçu versé par lui depuis son arrivée dans l’immeuble, de par cette répartition illégale

Déboute M. C A de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. & M^me X à lui verser les sommes trop perçues sur la base de la répartition illégale des charges ;

Déboute M. C A de sa demande de condamnation de M. & M^me X à lui payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;

Déboute M. & M^me X de leur demande de condamnation de M. A à leur payer la somme de 15.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e de sa demande de condamnation de M. A à lui payer la somme de 6.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 4 place de la Nation à Paris 11^e aux dépens de première instance et d’appel, qui comprennent ceux de l’arrêt cassé par application de l’article 639 du code de procédure civile et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. C A la somme

de 6.000 € par application de l’article 700 du même code ;

A l’exception de la provision à valoir sur les frais d’expertise, dispense M. C A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

L