REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 DÉCEMBRE 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14891 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAM3P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/02994

APPELANTE

SARL BELKA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 788 625 275

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129, avocat plaidant

INTIME

Monsieur Z X

né le […] à TIZI-OUZU (ALGÉRIE)

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0067

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. Z A est propriétaire d’un immeuble situé […] à Paris 19ème dans lequel il a exploité un fonds de commerce d’hôtel-restaurant-café.

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2012, il a cédé son fonds de commerce à la société BELKA et, par acte du même jour, lui a donné à bail les locaux permettant l’exploitation du fonds, pour une durée de neuf années à compter du 2 novembre 2012, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros payable mensuellement et d’avance.

Par avenant du 7 novembre 2012, les parties ont convenu de fixer le règlement du loyer au plus tard le 10 de chaque mois.

Par jugement rendu le 24 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a homologué un protocole d’accord de médiation conclu entre les parties du 8 décembre 2014 aux termes duquel Monsieur Z X s’est notamment engagé à faire réaliser sous sa responsabilité et à ses frais les travaux de réfection de la couverture de l’immeuble comprenant la reprise des solins et de ravalement de la façade sur rue et du pignon nord et à consentir à la société locataire un avoir de 12.000 euros qui viendra en déduction des sommes dues par la société BELKA, cette dernière s’engageant pour sa part à procéder au paiement des loyers de novembre 2014 et décembre 2014 lors de la signature du protocole et à exécuter des travaux suivant devis établi par le médiateur pour un montant de 61.786 euros HT pris en charge par le bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2016, Monsieur Z X a signifié à la société BELKA une sommation de faire visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 31 janvier 2017, Monsieur Z X a délivré à la société BELKA un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 35 571,80 € an titre de l’arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 27 février 2017, la société BELKA a assigné Monsieur Z X devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de contester le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 janvier 2017.

Par jugement en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial, portant sur le local situé […] à Paris 19ème arrondissement sont réunies à la date du 2 mars 2017 ;

Condamné la société BELKA à payer à Monsieur Z X la somme de 40.533,90 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au 15 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisé la société BELKA à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités, 23 égales et successives de 1.600 euros et la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts, la première payable avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, en plus du loyer courant ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette période ;

Dit que si l’échéancier fixé ci-dessus est respecté et les loyers courants régulièrement payés pendant ces délais, elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

À DEFAUT :

— Dit qu’en l’absence d’un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets, le bail sera résilié et l’intégralité de la dette sera due ;

— Dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de la société BELKA et de tous occupants de son chef des lieux situés […] à Paris 19ème arrondissement en cas de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné la société BELKA au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensualisé qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejeté la demande d’expertise judiciaire ou de désignation d’un consultant de la société BELKA ;

Rejeté la demande de condamnation au titre de la délivrance des quittances ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné la société BELKA à payer à Monsieur Z X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société BELKA aux dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2017 ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 18 juillet 2019, la SARL BELKA a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 juin 2021, la SARL BELKA demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 63, 70, 563, 564, 565, 566, 567 du Code de Procédure Civile ;

Vu les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code Civil ;

Vu les dispositions de l’article 1144 ancien du Code Civil ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre principal,

Infirmer toutes les dispositions du jugement rendu le 11 juillet 2019 par la 18ème Chambre, 1ère Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS sauf en ce qu’il a jugé que la sommation de faire visant la clause résolutoire du 18 mars 2016 ne pouvait être valablement mise en 'uvre ;

Débouter Monsieur Z X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 janvier 2017 à la Société X ;

Condamner Monsieur Z X à rembourser à la Société BELKA la somme de 36.800 €, sauf à parfaire, correspondant aux vingt-trois (23) premières échéances versées à tort et à titre provisoire selon les termes du jugement rendu le 11 juillet 2019 par la 18ème Chambre, 1ère Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS ;

Condamner Monsieur Z X à rembourser à la Société BELKA la somme totale HT de 24.876,50 € au titre des travaux qu’elle a dû engager par suite de la défaillance et du manquement de son bailleur à son obligation de délivrance ;

Autoriser la Société BELKA, au regard du manquement de Monsieur Z X à son obligation de délivrance, à réaliser les travaux de réfection nécessaires et indispensables à l’utilisation conforme et à la jouissance paisible des locaux donnés à bail tels que définis dans les pièces 26, 30, 29, 26, 27, 28 ;

Condamner Monsieur Z X à régler à la Société BELKA la somme totale HT de 224.736,80 € au titre de l’avance du coût des travaux ci-dessus rappelés incombant habituellement au bailleur conformément à son obligation de délivrance ;

Condamner Monsieur Z X à régler à la Société BELKA la somme de 1.213,14 € au titre des intérêts dus sur le montant du dépôt de garantie ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour venait à considérer que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 31 janvier 2017 avait vocation à s’appliquer en l’espèce, suspendre les effets de cette clause ;

Ordonner la compensation des sommes dues par le bailleur à la société locataire et des sommes dues par la société locataire au bailleur ;

Condamner, en conséquence, Monsieur Z X à régler à la Société BELKA la somme de 247.633,44 € de laquelle il conviendra de déduire les taxes d’ordures ménagères et de balayage des année 2019 et 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour venait à considérer que le coût des travaux réalisés et à effectuer par le bailleur ainsi que le montant des intérêts dus sur le dépôt de garantie ne peuvent pas être déduits de la dette locative de la Société BELKA, ordonner le cantonnement de l’arriéré locatif à la somme de 3.733,90 € ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Octroyer à la Société BELKA vingt-quatre (24) mois de délais pour faire face au paiement des sommes dues au bailleur après apurement des comptes entre les parties ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur Z X à délivrer des quittances ou reçus clairs et précis à hauteur des sommes versées et encaissées depuis le 1er mars 2016, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de huit (8) jours après la signification de l’arrêt à intervenir ;

Se réserver la liquidation de cette astreinte ;

Condamner Monsieur Z X au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU Avocat au Barreau de PARIS, aux offres de droit, sur son affirmation qu’elle en a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 septembre 2021, M. Z X demande à la Cour de :

Vu le jugement en date du 11 juillet 2019 ;

Vu l’appel interjeté ;

Vu le bail commercial en date du 02 novembre 2012 ;

Vu le protocole d’accord de médiation en date du 08 décembre 2014 ;

Vu le commandement de payer en date du 31 janvier 2017 ;

Vu la sommation de respecter les obligations du bail en date du 18 mars 2016 ;

Vu la clause résolutoire ;

Vu la sommation de communiquer en date du 15 mars 2018 ;

Vu les articles 1224, 1227 et 1741 du Code Civil ;

Vu l’article 564 du CPC ;

Dire et juger la société BELKA mal fondée en son appel ;

Déclarer irrecevable, car nouvelle, la demande de la société BELKA en condamnation de Monsieur X au paiement de la somme de 64 139, 84 € augmentée par conclusions en réplique à 224 736, 80 € et subsidiairement à 235 179, 30 € ;

La débouter de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial portant sur le local situé 245, […] sont réunies à la date du 02 mars 2017 ;

— condamné la société BELKA à payer à Monsieur Z X la somme de 40 533,90 € au titre de l’arriéré de loyer, charges et taxes arrêté au 15 mars 2018 avec intérêt au taux légal ;

— rejeté la demande d’expertise judiciaire ou de désignation d’un consultant de la société BELKA ;

— rejeté la demande de condamnation au titre de la délivrance des quittances ;

— condamné la société BELKA à payer à Monsieur Z X la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC ;

— condamné la société BELKA aux dépens en application de l’article 699 du CPC, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2017 ;

Y AJOUTANT

Recevoir Monsieur Z X en son appel incident et ses demandes ;

Déclarer acquise la clause résolutoire visée au commandement du 31 janvier 2017 ;

Débouter la société BELKA de sa demande de délais ;

Dire et juger que les intérêts sur le dépôt de garantie ne portent que sur un terme de loyer ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BELKA au paiement de la somme de 40 533,90 €, incluant la déduction des intérêts calculés sur un terme inclus dans le dépôt de garantie, arrêtée au 15 mars 2018, augmentée des intérêts augmentés des intérêts de retard à compter du commandement du 31 janvier 2017, sur la somme de 35 267,41 €, sous réserve de la déduction du paiement, justifié, des échéances mensuelles de 1 600 € en remboursement de l’arriéré ;

Condamner la société BELKA au paiement des sommes dues pour la période du 1/04/2018 au 31 août 2021 soit la somme de 7.200 euros, augmentée des intérêts de retard.

Au vu de la reddition des comptes arrêtés au 31 août 2021, condamner la société BELKA au paiement de la somme de 3.695,45 euros, augmentée des intérêts calculés sur la somme de 40.533,90 euros à compter du jugement.

Dire que la clause résolutoire est également acquise du fait de la persistance des manquements de la société BELKA malgré la signification de la sommation visant la clause résolutoire en date du 18 mars 2016 ;

Dire et juger que le défaut d’exploitation du CAFE-RESTAURANT, la dépose de la terrasse sans autorisation et l’absence de réinstallation de la terrasse, malgré la sommation du 18 mars

2016, justifient l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de la société BELKA et de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé […], dans les formes de droit avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

Ordonner la séquestration des meubles, marchandises, matériels et autres mobiliers qui garniraient les locaux dont s’agit, dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Condamner la société BELKA au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation sur la base de l’ancien loyer contractuel et de la provision pour charge, augmentés de la TVA, soit la somme mensuelle TTC de 4 158 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération volontaire ou forcée des locaux ;

Condamner la société BELKA au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engagés en appel ;

La condamner aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Ordonner la résiliation du bail pour manquements récurrents de la société BELKA dans le paiement des loyers et charges, pour non-respect des obligations du bail et notamment pour la non-exploitation de l’activité CAFE-RESTAURANT visée dans le bail, pour dépose de la terrasse sans autorisation du bailleur et défaut de reconstruction de celle-ci ;

Ordonner l’expulsion de la société BELKA et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé […], dans les formes de droit avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

Ordonner la séquestration des meubles, marchandises, matériels et autres mobiliers qui garniraient les locaux dont s’agit, dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Condamner la société BELKA au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation sur la base de l’ancien loyer contractuel et de la provision pour charge, augmentés de la TVA, soit la somme mensuelle TTC de 4 158 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération volontaire ou forcée des locaux ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BELKA au paiement de la somme de 40 533,90€, incluant la déduction des intérêts calculés sur un terme inclus dans le dépôt de garantie, arrêtée au 15 mars 2018, augmentée des intérêts augmentés des intérêts de retard à compter du commandement du 31 janvier 2017, sur la somme de 35 267,41 €, sous réserves de la déduction du paiement, justifié, des échéances mensuelles de 1 600€ en remboursement de l’arriéré ;

Condamner la société BELKA au paiement des sommes dues pour la période du 1/04/2018 au 31 août 2021 soit la somme de 7.200 euros, augmentée des intérêts de retard ;

Au vu de la reddition des comptes arrêtés au 31 août 2021, condamner la société BELKA au paiement de la somme de 3.695,45 euros, augmentée des intérêts calculés sur la somme de 40.533,90 euros à compter du jugement

Condamner la société BELKA au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code

de Procédure Civile ;

La condamner aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement du 31 janvier 2017 et le coût de la sommation du 18 mars 2016.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement du 31 janvier 2017 :

M. Z A a fait signifier à la société BELKA le 31 janvier 2017 un commandement visant la clause résolutoire du bail pour obtenir paiement de la somme de 35.571,80 euros correspondant à l’arriéré de loyers et provisions sur charges TTC de la période de novembre 2013 à janvier 2016 déduction faite du coût de travaux qu’il s’est engagé à prendre en charge en vertu de l’accord de médiation conclu le 8 décembre 2014(61.786 euros HT), d’un trop perçu de charges au titre des années 2013 à 2015, d’un avoir de 4 mois de loyer de 12.000 euros et des versements effectués par le preneur.

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mars 2017, la société BELKA invoque principalement la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de cet acte et conteste le montant de l’arriéré réclamé faisant valoir que la TVA ne peut être appliquée que sur le montant du loyer et non sur les charges, ajoutant que le défaut de paiement des charges ne peut être invoqué pour mettre en oeuvre la clause résolutoire ; que si des provisions sur charges peuvent être sollicitées, leur montant devait faire l’objet d’une réactualisation annuelle et d’une régularisation ; qu’à supposer qu’il existe un arriéré, il doit se compenser avec les sommes dues par le bailleur et qu’en tout état de cause, elle sollicite les plus larges délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La Cour rappelle que conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail comporte en son article 5 une clause résolutoire de plein droit 'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, comme aussi en cas d’inexécution de tout ou partie des conditions qui précèdent’ ;

Aux termes de l’article 4 dudit bail, le preneur s’est obligé à 'rembourser au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une part calculée en proportion du loyer par rapport à l’ensemble des loyers de l’immeuble dont font partie les locaux présentement loués, celle d’enlèvement des ordures ménagères, celle de déversement à l’égout et dans la taxe de balayage, ainsi que les prestations communes et les fournitures individuelles, taxes à l’habitat, et autres taxes, à l’exception de la taxe foncière qui reste à la charge du bailleur'. Aucune provision sur charges n’est cependant déterminée ni un quelconque mode de régularisation, ledit article se poursuivant en indiquant qu’ 'en fait, le preneur sera tenu de rembourser les charges locatives telles qu’elles sont établies par le syndic de l’immeuble'.

Il se déduit de ces constatations que les charges sont exigibles sur justificatifs et qu’en l’absence de précision du bail, leur montant n’est pas assujetti à la TVA. Les termes du protocole de médiation conclu le 8 décembre 2014 corroborent cette interprétation dès lors que les provisions sur charges ne

sont pas comprises dans le décompte de l’arriéré de la période de novembre 2013 à octobre 2014 ; qu’il est prévu que les charges seront payées sur justificatifs et que la société BELKA s’engage irrévocablement à supporter la TVA sur les loyers au taux exigible sans qu’il ne soit fait mention de l’assujettissement des charges à la TVA.

Si le bailleur ne peut prétendre au paiement de provisions sur charges qui doivent dès lors être déduites des causes du commandement, la société BELKA ne peut cependant pas lui reprocher d’y inclure des charges dûment justifiées, l’obligation de procéder au remboursement de ces charges constituant l’une des conditions du bail dont l’inexécution peut être sanctionnée par la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Dès lors, au vu des développements qui précèdent et au regard de l’engagement du bailleur résultant du protocole de médiation de rembourser au preneur les travaux exécutés par ce dernier à hauteur de 61.786 euros HT et de lui consentir un avoir de 12.000 euros, les causes du commandement visant la clause résolutoire sont justifiées à hauteur de 34.133 euros se décomposant de la façon suivante :

— arriéré de loyers au 1er septembre 2016 : 96.000 euros HT(33.000 + 36.000 + 27.000), soit 115.176 euros TTC (TVA à 19,60% sur 6.000 et 20 % sur le surplus)

— loyers d’octobre 2016 à janvier 2017 : 7.600 euros TTC

— taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage de 2013 à 2015 : 3.143 euros

dont à déduire :

—  61.786 euros au titre les travaux que M. Z A s’est engagé à prendre en charge

—  12.000 euros correspondant à l’avoir de quatre mois de loyers prévu par le protocole,

—  3.104 euros correspondant à un versement opéré en mars 2016,

—  13.600 euros réglés pour la période d’avril à juillet 2016,

—  1.296 euros réglés en août 2016,

la société BELKA ne justifiant pas de règlements non pris en compte.

Le caractère inexact des sommes réclamées aux termes du commandement n’est pas de nature à caractériser une quelconque mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de cet acte, étant relevé que la différence entre la somme réclamée et la somme effectivement due est minime.

Il sera par ailleurs relevé que le débat sur le respect par le preneur du calendrier d’exécution des travaux mis à sa charge par le protocole de médiation est sans incidence dès lors que le bailleur qui invoque le défaut d’achèvement de ces travaux à la date du 1er juillet 2015 ne s’est pas pour autant prévalu de l’exigibilité immédiate de l’arriéré tel qu’ arrêté par ce protocole sanctionnant le non respect des délais prévus et qu’il déduit du montant de sa réclamation les sommes qu’il s’est engagé à déduire, à savoir le coût des travaux chiffrés par le médiateur et l’avoir de 12.000 euros prévus, le protocole ayant expressément prévu 'si l’arriéré de loyer est inférieur au montant des travaux susvisés, une compensation se fera avec les loyers à venir'.

S’agissant de la défaillance alléguée de M. Z A dans l’exécution de ses obligations, il sera relevé que la société locataire invoque en réalité des malfaçons dans l’exécution des travaux mis à la charge du bailleur sans qu’il ne soit établi que ces désordres procèdent d’une volonté délibérée de celui-ci de ne pas se conformer à ses obligations. A cet égard, il est significatif de relever que la

société BELKA a fait procéder au démontage de la terrasse en façade après que M. Z A eut procédé au ravalement de la façade ainsi qu’il l’a fait constater aux termes d’un procès-verbal de constat du 11 juin 2015 de sorte qu’elle ne peut tenter de tirer argument du caractère incomplet de ce ravalement au niveau du rez-de-chaussée.

Il découle de ces constatations que la mauvaise foi alléguée du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire par la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2017 n’est pas établie ; que cet acte est dès lors valable à hauteur de la somme effectivement due, soit 34.133 euros, et que par conséquent la demande de nullité dudit commandement sera rejetée.

Il ressort des éléments du dossier que les causes de ce commandement n’ont pas été payées dans le délai imparti, le seul paiement effectué au cours de cette période correspondant à un versement de 3.400 euros que la société BELKA impute sur l’échéance de février 2017 ainsi que l’établit la pièce 41 dont elle se prévaut. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvent dès lors réunies.

C’est à tort que M. Z A invoque un arriéré de 5.320 euros euros pour la période de février 2017 à mars 2018 inclus puisque cet arriéré est calculé sur la base du loyer augmenté de la provision sur charges alors qu’il a été jugé ci-avant que les charges sont remboursables sur justificatifs, l’arriéré de loyer de cette période s’élevant à la somme de 2.800 euros. L’arriéré dû au 15 mars 2018 sera donc ramené à la somme de 36.933 euros (34.133 + 2.800), le jugement entrepris sera donc infirmé sur le quantum de l’arriéré.

Pour les mêmes motifs que ceux ci-avant énoncés, M. Z A ne peut prétendre au paiement de la somme de 7.200 euros à titre d’arriéré de provisions sur charges de la période d’avril 2018 à août 2021. Seules seront admises les charges justifiées par la production des pièces 45 et 45 bis respectivement communiquées les 2 juin 2021 et 3 septembre 2021, correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2020 pour un montant de 4.813 euros et de la taxe de balayage des années 2016 et 2018 pour un montant de 948 euros, soit la somme totale de 5.771 euros, les charges des années 2013 à 2015 ayant été prises en compte par le commandement délivré le 31 janvier 2017.

Compte tenu des versements effectués par la société BELKA dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement entrepris que M. Z A reconnaît avoir perçus pour un montant total de 40.000 euros, l’arriéré dû par la société locataire au mois d’août 2021 inclus s’élève à la somme de 2.704 euros (36.933 + 5.771 – 40.000).

M. Z A accepte dans son décompte de déduire du solde dû les intérêts dus sur le dépôt de garantie par application des dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce, la cour relevant que les parties s’accordent sur le principe de la compensation immédiate des intérêts dus en application de cet article lequel énonce que 'les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes'.

En l’espèce, le bail stipule que le loyer est payable mensuellement et d’avance et prévoit le versement d’un dépôt garantie de 9.000 euros représentant trois mois de loyers. C’est dès lors à tort que le premier juge a retenu que les intérêts ne sont dus que sur un seul terme, omettant de prendre en compte le loyer payable d’avance ainsi que le fait justement valoir la société locataire.

Cette dernière produit aux débats un décompte d’intérêts pour la période du 2 novembre 2012 au 23 juin 2021 qui ne fait l’objet d’aucune critique de la part de M. Z A s’agissant du taux appliqué, la critique émise étant circonscrite à la base de calcul desdits intérêts. La somme de 1.213,14 euros sera donc retenue et déduite du solde dû par la société BELKA qui reste ainsi

débitrice de la somme de 1.490,86 euros (2.704 – 1.213,14).

Au regard de la bonne foi de la société BELKA qui s’est acquittée des mensualités mises à sa charge par le jugement entrepris, de la modicité du solde restant dû, étant observé que le compte locatif n’est redevenu débiteur qu’après la justification tardive par le bailleur des taxes mises à la charge du preneur par le bail, cette justification résultant de sa communication de pièces des 2 juin 2021 et 3 sepembre 2021, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les conditions qui seront définies par le dispositif et de suspendre pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire, le jugement entrepris étant infirmé sur la seule durée des délais.

Sur les manquements reprochés dans la sommation délivrée le 18 mars 2016 visant la clause résolutoire :

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2016, M. Z A a fait sommation à la société BELKA d’avoir dans le délai d’un mois à :

— 'remettre en place les installations et équipements existants lors de la prise à bail en façade de l’immeuble sur toute la longueur de la devanture et, en toute hypothèse, de procéder aux travaux de remise en état de la devanture CAFE RESTAURANT, et à la remise en état de la partie de la façade qui a été endommagée suite à l’enlèvement des équipements situés en façade ;

— exploiter l’activité de CAFE RESTAURANT prévue par le bail ;

— de laisser l’accès aux locaux du bailleur, de ses prestataires afin de permettre notamment l’intervention des entreprises chargées d’effectuer des travaux et de l’huissier chargé de constat;

— justifier de la date des fins des travaux, objet du protocole de médiation, du paiement des frais d’architecte, du bureau d’étude et de justifier des assurances responsabilité civile, dommages ouvrages.

Il lui est également fait sommation de :

— justifier de la date de fin des travaux listés ci-avant

— laisser l’accès au propriétaire aux fins de constater, par voie d’huissier, de l’état des travaux,

dans le délai d’un mois'.

M. Z A invoque la persistance de deux manquements, à savoir l’inexploitation de l’activité de café-restaurant et le défaut de réinstallation de la terrasse déposée sans autorisation préalable.

La cour rappelle que selon les termes du bail le preneur est obligé de 'tenir la boutique constamment ouverte et achalandée, et d’y recevoir la clientèle, d’y exercer, à l’exclusion de tous autres, le commerce de CAFE, RESTAURANT, HOTEL’ et relève qu’aucune stipulation ne lui fait obligation d’exercer toutes les activités prévues par le bail. C’est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que l’exercice des trois activités énumérées n’est pas cumulatif et qu’il ne peut être reproché à la société BELKA de n’exercer que l’activité d’hôtel et d’avoir abandonné les activités de café-restaurant.

S’agissant de la remise en état de la terrasse, le premier juge a, à juste titre, relevé que le bail ne mentionne aucune terrasse, la description des locaux telle qu’elle résulte de l’article 2 intitulé 'désignation’ énonçant seulement au rez-de-chaussée ''l’accès à l’hôtel, un bureau, un local poubelle, une salle de restaurant, avec cuisine'. Le bailleur ne conteste pas que cette terrasse se trouvait sur le domaine public ; qu’il s’agit ainsi d’une installation précaire dont il n’est pas démontré par le bailleur

que son démontage impliquait son autorisation préalable.

Dès lors, au vu de ce qui précède, les manquements visés par la sommation du 18 mars 2016 ne sont pas établis de sorte que M. Z A doit être débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement et le jugement entrepris confirmé de ce chef.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article 1741 du code civil, le manquement du preneur à ses obligations contractuelles peut justifier la résiliation du bail s’il présente un degré de gravité suffisant.

Ainsi qu’il l’a été jugé précédemment les griefs visés par la sommation du 18 mars 2016 ne sont pas établis et la société BELKA n’est plus débitrice que d’un arriéré de charges particulièrement modique alors même qu’il a été relevé que le bailleur n’a justifié que tardivement des charges dues, le montant tardivement justifié étant supérieur au solde restant dû.

La mauvaise foi du preneur dans l’exécution de ses obligations n’est pas davantage établie étant précisé que si à la date du 30 juin 2015, il n’avait pas terminé les travaux mis à sa charge par le protocole de médiation ainsi que le démontre le procès-verbal de constat contradictoire produit par le bailleur, ils étaient néanmoins en voie d’achévement.

S’agissant enfin de l’accès aux locaux, s’il résulte d’un procès-verbal de constat en date du 22 juin 2021 que le bailleur n’a pu accéder aux locaux en présence de deux acquéreurs potentiels alors que le gérant de la société BELKA avait été informé de cette visite par courriel du 18 juin 2021 et que le bail oblige le preneur à laisser le bailleur, représentants et ouvriers pénétrer dans les lieux pour raison de travaux à y exercer ou pour se rendre compte de l’état de l’immeuble, il n’apparaît pas qu’un tel refus a été réitéré depuis lors de sorte que la gravité du manquement constaté n’est pas établie.

Au regard de ces constatations, M. Z A sera débouté de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes formées par la société BELKA au titre des travaux :

La société BELKA invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance résultant des articles 1719 et 1720 du code civil et fait valoir à cet effet que les travaux incombant au bailleur aux termes du protocole d’accord du 8 décembre 2014 n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art ; qu’elle a dû entreprendre des travaux pour y remédier et qu’elle est fondée à obtenir le remboursement des sommes engagées. Elle ajoute par ailleurs qu’elle ne parvient pas non plus à obtenir de ce dernier la réalisation de travaux indispensables à la bonne exploitation de son établissement, à savoir le ravalement des façades, la réfection complète de la toiture et la mise en place d’une ventilation dans les chambres de l’hôtel et que l’article 1144 du code civil l’autorise à obtenir l’avance des sommes nécessaires à l’exécution des travaux.

M. Z A oppose à la société BELKA l’irrecevabilité de ces demandes nouvelles en cause d’appel et fait valoir sur le fond qu’aux termes du protocole d’accord du 8 décembre 2014, les parties se sont accordées sur les obligations prises en charge au titre de son obligation de délivrance ; qu’il a fait réaliser sous sa responsabilité et à ses frais les travaux qui avaient été commandés avant la médiation, à savoir la réfection de la couverture de l’immeuble et le ravalement de la façade donnant sur rue et le pignon nord ; qu’il a pris en charge le coût des travaux évalués par les architectes et économistes dans le cadre de la médiation, à la somme de 74.143,20 euros, les travaux étant exécutés par la société BELKA ; que les défaillances qui lui sont reprochées ne sont pas justifiées, s’agissant de pièces non établies non contradictoirement sans sommation préalable.

* sur la recevabilité desdites demandes :

La Cour rappelle qu’aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour des prétentions nouvelles, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; que selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins même si leur fondement juridique est différent ; que l’article 566 énonce par ailleurs que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; qu’enfin les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d’appel.

En l’espèce, les prétentions en cause tendent à opposer la compensation aux demandes pécuniaires du bailleur à l’encontre de la société BELKA et auxquelles elles se rattachent s’agissant de l’exécution du bail et du protocole conclu le 8 décembre 2014.

Elles seront donc jugées recevables.

* sur le bien fondé de ces demandes :

La cour relève en premier lieu que les factures de travaux dont la société BELKA sollicite le remboursement pour un montant de 24.876,50 euros n’ont été précédées d’aucune mise en demeure préalable du bailleur d’avoir à exécuter lesdits travaux ; qu’il n’est justifié d’aucune autorisation judiciaire de les exécuter aux frais du bailleur pas plus qu’il n’est justifié d’une quelconque urgence à y procéder, étant observé que la société locataire ne peut se borner à prétendre que les services d’hygiène auraient émis un avis défavorable à la poursuite de son activité si elle ne les avait pas réalisés sans produire aux débats le moindre élément d’appréciation susceptible d’étayer cette allégation. La société BELKA sera donc déboutée de toute demande de remboursement de travaux.

S’agissant des travaux que la société BELKA entend être autorisée à exécuter aux frais du

bailleur, la cour rappelle que par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation de toute espèce et de les maintenir en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués pendant toute la durée du bail ; que selon les clauses du bail, le preneur n’est tenu que des réparations locatives, le bailleur ayant à sa charge les réparations relevant de l’article 606 du code civil ainsi que le ravalement.

La société BELKA verse aux débats un rapport d’expertise établi à sa demande par M. Y le 20 avril 2020 duquel il résulte que la couverture de l’hôtel présente de nombreuses malfaçons à l’origine d’infiltrations ; que la toiture du restaurant est également à l’origine d’infiltrations ; que par ailleurs le ravalement n’est pas étanche. En l’état du caractère non contradictoire de ces constatations, il convient, avant dire droit, d’ordonner une expertise aux frais avancés de la société BELKA afin de déterminer la réalité des désordres allégués, leur cause et les travaux propres à y remédier et de surseoir à statuer sur ce chef de demande dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Sur la remise de quittances :

L’article 11 de la loi 77-1457 du 29 décembre 1977 de portée générale prévoit la possibilité pour le preneur d’exiger du bailleur une quittance ou un reçu des sommes versées. Il s’ensuit que la société BELKA est fondée à obtenir la délivrance de quittances pour les loyers effectivement réglés depuis le 1er mars 2016 conformément à sa demande, un simple état des sommes réglées ne valant pas quittances des loyers payés. Il sera dès lors fait droit à cette demande sans qu’il y ait lieu en l’état d’assortir cette obligation d’une astreinte et le jugement entrepris ayant débouté la société locataire de cette demande sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens et l’indemnité de procédure seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de l’arriéré, la durée des délais accordés et le rejet de la demande de quittances,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la société BELKA recevable en ses demandes formées au titre des travaux,

Rejette la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 31 janvier 2017,

Condamne la société BELKA à payer à M. Z A la somme de 1.490,86 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois d’août 2021 inclus,

Accorde à la société BELKA un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision pour solder cet arriéré,

Déboute M. Z A de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

Déboute la société BELKA de sa demande de remboursement de travaux,

Ordonne à M. Z A de remettre à la société BELKA les quittances des loyers effectivement payés depuis le 1er mars 2016,

Avant dire droit sur la demande de la société BELKA tendant à être autorisée à exécuter des travaux aux frais du bailleur, tous droits et moyens des parties réservés, ordonne une expertise et désigne pour y procéder en qualité d’expert :

M. B C, architecte

[…]

[…]

lucbellot.wanadoo.fr

01 48 86 44 97

06 81 56 52 56

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux,

* examiner les désordres allégués et les décrire,

* en rechercher la cause,

* déterminer les travaux propres à y remédier en en évaluant le coût,

* fournir tous éléments d’appréciation nécessaires à la solution du litige,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris dans les six mois de sa saisine,

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société BELKA à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 15 février 2022,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Renvoie l’affaire pour vérification du versement de la consignation à l’audience de mise en état du 16 février 2022 à 9h30,

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Réserve les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT