Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 JUIN 2021

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00362 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4DB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Décembre 2020 -Président du TC de Paris – RG n° 2020024448

APPELANTE

S.A.S. JUJI

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège ;

[…]

[…]

représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878,

et par M^e Hugo GATTERRE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A. GECINA

[…]

[…]

Société GEC 25

[…]

[…]

Société SOCIETE CIVILE LA RATIONNELLE

[…]

[…]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

La SAS Juji est une des quinze filiales du groupe les Cercles de la Forme.

Elle exploite plusieurs salles de fitness.

En 1985, la SCI La Rationnelle et l’Union Immobilière de France ont donné à bail commercial à M. X des locaux situés au […].

Suite à des cessions et des restructurations successives, la société Juji a désormais la qualité de preneur de ce bail. Depuis début 2020, la société Gec 25 a la qualité de bailleur, en lieu et place de la SA Gecina, et toujours avec la société La Rationnelle.

Entre le 14 mars 2020 et le 22 juin 2020, puis depuis le 26 septembre 2020, les salles de sport ont fait l’objet d’une fermeture administrative en raison de la crise de la covid-19.

La société Juji a rencontré des difficultés pour payer ses loyers.

Par requête du 12 mai 2020, la SAS Juji a saisi le président du tribunal de commerce de Paris afin d’obtenir la suspension du paiement des loyers et des charges du bail commercial pendant la période de fermeture administrative, jusqu’à ce qu’un juge du fond se prononce sur la demande d’exonération des loyers pendant cette période.

Par ordonnance du 15 mai 2020, le président du tribunal de commerce de Paris a fait droit à la requête.

Par acte du 8 juillet 2020, les sociétés Gecina, Gec 25 et La Rationnelle ont fait assigner la société Juji devant le président du tribunal de commerce de Paris aux fins notamment de :

— le voir se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris ;

— voir ordonner la rétractation pure et simple de l’ordonnance du 15 mai 2020.

Par ordonnance de référé rendue le 10 décembre 2020, la juridiction saisie a :

— dit recevable la demande de rétractation qui lui est faite par la société Gecina, la société Gec 25, et la société civile La Rationnelle ;

— débouté la société Gecina de sa demande de se voir mise hors de cause ;

— dit la société Gec 25 recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

— rétracté son ordonnance du 15 mai 2020 rendue à la requête de la société Juji à l’encontre de la société Gecina, de la société Gec 25 et de la société civile La Rationnelle ;

— condamné la société Juji à payer à chacune des sociétés Gec 25 et La Rationnelle la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Juji aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 79, 83 euros TTC dont 13, 09 euros de TVA.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— que l’ancien bailleur, la société Gecina, ne pouvait être mise hors de cause ; qu’en effet, à la date de l’ordonnance du 15 mai 2020, les sociétés Gecina et Gec 25 n’avaient pas prouvé que la société Juji avait été informée du transfert du bail commercial ;

— que la société Gec 25 était recevable en son intervention volontaire ; qu’en effet, elle était le nouveau bailleur de la société Juji suite au traité d’apport d’actifs de la société Gecina vers la société Gec 25 ;

— que le président du tribunal de commerce de Paris était compétent ; qu’en effet, selon l’article R. 145-23 du code de commerce, le tribunal judiciaire était exclusivement compétent pour connaître des litiges relatifs à l’application des règles des baux commerciaux ; que selon l’article 721-3 du code de commerce, le tribunal de commerce était compétent pour les litiges entre sociétés commerciales ou relatifs aux actes de commerce ; que la société Juji est une société commerciale ; que la société La Rationnelle faisant habituellement des actes de commerce et étant inscrite au RCS, elle est présumée commerçante ; que l’ordonnance critiquée ne nécessitait pas d’appliquer le statut des baux commerciaux ;

— que l’ordonnance du 15 mai 2020 devait être rétractée ; qu’en effet, la société Juji n’a pas prouvé être éligible au dispositif prévu par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 suite à la crise de la covid-19 permettant au preneur d’un bail commercial n’honorant pas son loyer ou ses charges pendant une certaine période de ne pas encourir de pénalité ou de sanction.

Par déclaration en date du 28 décembre 2020, la société Juji a interjeté appel de cette ordonnance, à l’encontre de l’ensemble des chefs de son dispositif sauf en ce qu’elle a refusé de mettre la société Gecina hors de cause et a reçu l’intervention volontaire de la société Gec 25.

Aux termes de ses conclusions remises le 26 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Juji demande à la cour, sur le fondement de l’article L. 721-3 du code de commerce et des articles 493 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société Juji ;

y faisant droit,

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rétracté son ordonnance du 15 mai 2020 et condamné la société Juji à payer aux sociétés Gecina, Gec 25 et La Rationnelle 650 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant à nouveau,

— débouter les sociétés Gecina, Gec 25 et La Rationnelle de l’ensemble de leurs demandes ;

— dire n’y avoir lieu à rétractation ;

— condamner solidairement les sociétés les sociétés Gecina, Gec 25 et La Rationnelle à payer à la société Juji la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Juji fait valoir en substance les éléments suivants :

— qu’elle ignorait que son bailleur avait changé ; qu’en effet, elle n’a pas eu connaissance du traité d’apport d’actifs qui aurait transféré la propriété des locaux litigieux de la société Gecina vers la société Gec 25 ; que le courrier produit par la société Gecina et par la société Gec 25 est un courrier type mentionnant la création d’une filiale de logement mais ne laissant pas présager la reprise du bail commercial ;

— qu’elle avait saisi le président du tribunal de commerce sur requête non sur le fondement des dispositions gouvernementales dont elle sait qu’elles ne lui sont pas applicables, et qui ne permettent aucunement une suspension du paiement des loyers par les preneurs de baux commerciaux, mais sur les principes habituels en matière de requête pour obtenir une suspension du paiement des loyers ;

— qu’il était justifié de procéder par requête en raison du risque de saisie-conservatoire et des circonstances liées à la crise sanitaire ; qu’en effet, malgré ses demandes, le bailleur a refusé de suspendre les loyers jusqu’à l’obtention d’une décision au fond tranchant sur ce point, et l’état d’urgence empêchait la tenue d’une audience contradictoire ;

— qu’en application de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur peut procéder à une saisie-conservatoire sans décision judiciaire ; par conséquent, il était urgent de se voir autoriser judiciairement à suspendre le paiement des loyers ;

— que s’agissant de la force majeure, il résulte tant de la définition de la force majeure issue de la jurisprudence rendue avant la réforme de 2016 et des articles 1148 et 1184 anciens du code civil, que de la jurisprudence rendue récemment, que la pandémie de la covid-19 est un cas de force majeure ;

— qu’en conséquence, la force majeure a empêché le bailleur de mettre ses locaux à disposition du preneur et d’en assurer une jouissance paisible ; que la force majeure atteignant les obligations du bailleur suspend corrélativement les obligations du preneur, notamment de payer son loyer, en application de l’exception d’inexécution ;

— que s’agissant de la perte de la chose louée, la jurisprudence qui a fait application de l’article 1722 du code civil considère que la perte peut consister en une impossibilité de jouir de la chose, telle qu’une interdiction d’exploiter prise par une autorité administrative ; qu’une telle perte partielle de la chose emporte une dispense de paiement des loyers sur la période où le preneur ne pouvait pas en jouir ;

— que s’agissant de l’imprévision, la crise sanitaire d’une durée indéterminée doit emporter une renégociation du bail.

Les sociétés Gecina, Gec 25, et La Rationnelle, par conclusions remises le 30 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, sur le fondement des articles 74, 328 et suivants, 493, 496, 497, 699, 700 et 875 du code de procédure civile, des ordonnances n°2020-316 et n°2020-317 du 25 mars 2020, et du décret n°2020-378 du 31 mars 2020, de :

— dire et juger la société Gecina, la société Gec 25 et la société La Rationnelle recevables et bien fondées en leurs demandes ;

— débouter la société Juji de toutes ses demandes, fins et prétentions sauf en ce qu’elle sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée qui a dit recevable l’intervention volontaire de la société Gec 25 ;

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société Gecina de sa demande de mise hors de cause ;

infirmant l’ordonnance sur ce seul point, et statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevable l’action engagée par la société Juji contre la société Gecina ;

— prononcer l’inopposabilité de l’ordonnance querellée à son égard ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

en tout état de cause,

— rétracter en tous points l’ordonnance sur requête en date du 15 mai 2020 avec toutes conséquences de droit et de fait, concernant les relations contractuelles liant les sociétés bailleresses Gec 25 et société La Rationnelle d’une part, et la société locataire Juji d’autre part pour les locaux exploités au 76, […], désignés par erreur comme étant situés au […] dans les actes de procédure adverses ;

— rejeter la demande d’autorisation de la société Juji à suspendre le paiement de ses loyers et charges pour quelque période que ce soit, et notamment « pendant toute la période de fermeture administrative telle que résultant des arrêtés des 14 et 15 mars 2020 pris par le Ministre des Solidarités et de la Santé ainsi que des prolongations de l’interdiction d’ouverture des commerces jusqu’à ce que le tribunal de céans, saisi en bref délai au fond, ait pu rendre une décision contradictoire dans les litiges évoqués dans la requête sur l’exonération des loyers et des charges pendant la période de fermeture administrative » ;

en toutes hypothèses,

— dire et juger la société Juji mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à celles des concluantes, et par conséquent l’en débouter ;

— condamner la société Juji à payer à la société Gecina, à la société Gec 25 et à la société La Rationnelle la somme de 6.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Gecina, Gec 25 et La Rationnelle exposent en résumé ce qui suit :

— que la procédure est inopposable à la société Gecina ; qu’en effet, elle a transmis à la société Gec 25, qu’elle détient à 100 %, son activité résidentielle par voie d’apport partiel d’actif ; que les locaux loués par la société Juji ont donc été apportés à la société Gec 25 qui en est devenue propriétaire, et le bail a été transféré ; que d’ailleurs, la société Juji ne le conteste pas en disant s’en rapporter à justice sur la mise en cause de la société Gecina ;

— que la société Gec 25 étant la véritable bailleresse de la société Juji, elle a intérêt à intervenir volontairement à l’instance en lieu et place de la société Gecina ;

— que contrairement à ce qu’indique l’ordonnance du 15 mai 2020, la société Juji n’a pas prouvé pouvoir se prévaloir du bénéfice des mesures gouvernementales issues des ordonnances du 25 mars 2020 ; qu’au contraire, elle indique dans sa requête qu’elle ne peut pas bénéficier de ces mesures ;

— que, selon l’article 875 du code de procédure civile, une mesure sur requête ne peut être autorisée qu’en cas d’urgence et de nécessité de déroger au principe du contradictoire ; qu’en l’espèce, et selon la jurisprudence de la cour d’appel de Paris, la crise sanitaire n’est pas un motif suffisant permettant de porter atteinte au principe du contradictoire ; qu’en outre, les bailleurs n’ont jamais évoqué la possibilité de procéder à des saisies-conservatoires et souhaitaient procéder à des négociations amiables ; que l’urgence n’est donc pas prouvée ;

— que la mesure de suspension des loyers n’est pas légitime ; qu’en effet, la société Juji ne présente pas d’éléments permettant d’apprécier la gravité de sa situation financière ; qu’au contraire, les salles de sport ont continué d’être exploitées pendant les périodes de fermetures administratives ; qu’en effet, certains clients peuvent présenter un certificat médical, la location de matériels est toujours possible, et les cotisations des clients sont toujours prélevées ;

— que la société Juji reconnaît elle-même que les ordonnances du 25 mars 2020 ne permettent pas de suspendre l’exigibilité des loyers ; que c’est pourtant sur ce fondement que l’ordonnance du 15 mai 2020 a été rendue ;

— que les bailleurs n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme ; qu’en effet, à partir du moment où le bailleur met le local loué à disposition du preneur, son obligation est exécutée ; que les mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public visent des activités et non des locaux ; que selon la Cour de cassation, l’obligation du bailleur d’assurer une jouissance paisible cesse en cas de force majeure ; qu’en conséquence, en admettant que la covid-19 et les mesures prises pour en limiter la propagation seraient un cas de force majeure, alors le bailleur étant déchargé de son obligation, le preneur ne pourrait pas lui opposer une exception d’inexécution ; qu’en outre, la jurisprudence récente considère que l’épidémie de la covid-19 ne permet pas au preneur de s’exonérer du paiement des loyers ;

— que sur la prétendue perte de la chose louée, l’article 1722 du code civil suppose une perte matérielle et totale de la chose pour s’exonérer d’une obligation de paiement des loyers ; qu’il résulte d’une jurisprudence récente de la cour d’appel de Lyon qu’une impossibilité d’exploitation en raison des mesures gouvernementales n’est pas assimilable à une destruction partielle ou totale ;

— que s’agissant de l’application de la théorie de la révision pour imprévision, l’article 1195 du code civil ne s’applique pas aux contrats conclus avant 2016 ; qu’en vertu du principe de l’intangibilité des conventions, le juge ne peut pas réviser le contrat ; que l’exécution du bail n’est pas objectivement devenue excessivement onéreuse pour une partie ; que les négociations amiables afin de réviser les loyers n’ont pas abouti en raison du manque de diligence de la société Juji qui n’a pas répondu aux propositions faites par les bailleurs.

SUR CE, LA COUR

L’article 493 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.

L’article 875 de ce code indique en outre que le président du tribunal de commerce peut ordonner sur requête, dans les limites de la compétence du tribunal, toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler qu’en cause d’appel, les parties ne contestent pas la compétence du président du tribunal de commerce, la présente cour étant en toute hypothèse cour d’appel des décisions tant du tribunal de commerce que du tribunal judiciaire.

La société Gecina demande, en premier lieu, l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de mise hors de cause, étant précisé qu’aucune des parties ne vient contester l’intervention volontaire de la Gec 25 reçue par le premier juge.

La société Gecina fait état de ce que les locaux donnés à bail ont été apportés par elle à la SAS Gec 25, dans le cadre d’une décision de filialisation de son activité résidentielle, la SAS Gec 25 venant donc à ses droits.

Les intimées versent aux débats un extrait du projet de traité d’apport partiel d’actif soumis au régime juridique des scissions entre Gecina et Gec 25 (pièce 10) et un courriel d’étude notariale (pièce 11), selon lequel, concernant les locaux loués par l’appelante, la SCI La Rationnelle est propriétaire du rez-de-chaussée et du deuxième sous-sol, la société Gec 25 étant désormais bien propriétaire de l’entresol et du premier sous-sol du bâtiment D.

La SAS Juji précise qu’elle s’en rapporte à justice sur les mérites de l’intervention de la société Gec 25 et sur la mise hors de cause de la société Gecina.

Le bailleur étant bien, au regard de ces éléments, la société Gec 25, il y a lieu de mettre hors de cause la société Gecina par infirmation de la décision entreprise.

L’appelante précise que, si un courrier-type a été envoyé par Gecina le 24 avril 2020 (pièce 22) pour faire état de la création de Gec 25, ce courrier faisait en réalité référence à l’exploitation des logements locatifs, n’indiquant rien sur la reprise d’un bail commercial, tandis que, encore le 21 avril 2020, c’est bien Gecina qui lui écrivait à propos du bail (pièce 8).

Il est exact, à cet égard, que le courrier-type du 24 avril 2020 évoque uniquement les logements d’habitation et non les baux commerciaux.

La société Juji peut donc valablement observer qu’elle n’avait pas été précisément informée, ce qui explique qu’elle a pu ne pas prendre en compte le changement de bailleur, ce qui commande de ne pas faire droit à la demande de la société Gecina au titre des frais non répétibles à hauteur d’appel.

Concernant, en second lieu, la rétractation de l’ordonnance sur requête, la cour observera :

— que l’ordonnance sur requête du 15 mai 2020 fait état de ce que les circonstances liées à l’état d’urgence sanitaire, qui à ce jour 'empêchent l’organisation d’une audience contradictoire', exigent que les mesures ordonnées ne soient pas prises contradictoirement, l’ordonnance faisait aussi référence au risque de saisies conservatoires ;

— que, cependant, force est de constater que, même en prenant en compte les difficultés liées à la crise

sanitaire et à la complexité des démarches judiciaires à ce moment-là, la SAS Juji ne justifie pas de l’impossibilité d’attraire ses bailleurs devant le juge des référés, dans le cadre d’une procédure contradictoire, aux fins de voir les loyers suspendus, y compris en urgence ;

— que les sociétés intimées observent en effet, à juste titre, que, même au mois de mai 2020, la société Juji aurait pu solliciter la tenue d’une audience contradictoire par visio-conférence, en application de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les intimées relevant que des audiences en visio-conférence se sont effectivement déroulées au cours du mois de mai 2020 au tribunal de commerce de Paris (comme exposé dans une autre espèce par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 mars 2021 cité) ; que le recours à la procédure sans audience, procédure contradictoire, était également ouvert aux parties, en application de la même ordonnance ; qu’il apparaissait dès lors possible de saisir contradictoirement le président du tribunal de commerce, statuant en référé, à bref échéance ;

— que le risque allégué d’une saisie conservatoire, au demeurant non évoqué par les bailleurs dans les échanges préalables à l’ordonnance sur requête (courrier de Gecina du 21 avril 2020 refusant la suspension mais proposant une mensualisation du paiement des loyers et charges), n’empêchait pas le recours en urgence à une procédure contradictoire ;

— qu’aucune autre circonstance ne vient justifier la dérogation au principe du contradictoire, aucun effet de surprise nécessaire ne pouvant être allégué par l’appelante, compte tenu justement des discussions entre les parties ayant déjà été entamées sur la suspension des loyers (courriels des 16 mars et 2 avril 2020 de la société appelante, courrier en réponse de Gecina du 21 avril 2020).

Sans même qu’il n’y ait lieu d’évoquer les autres moyens, ce seul élément suffit pour considérer qu’il y a bien lieu à rétracter l’ordonnance sur requête, aucune circonstance n’établissant la nécessité de déroger au principe du contradictoire.

La décision entreprise sera donc confirmée, sauf en ce qu’elle a rejeté la mise hors de cause de la SA Gecina.

Le sort des dépens et des frais non répétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de condamner la SAS Juji à indemniser les sociétés SAS Gec 25 et SCI La Rationnelle de leurs frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Juji sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause de la SA Gecina ;

Statuant à nouveau,

Met hors de cause la SA Gecina ;

Confirme l’ordonnance pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Juji à payer à la SAS Gec 25 et à la SCI La Rationnelle, à chacune, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la SAS Juji aux dépens d’appel ;

Le Greffier,

Le Président,