REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09626 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3JTH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/12097

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens (C.P.A.B.) SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 334 182 086

C/O C.P.A.B.

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0059

INTIMEES

Société CAP, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 401 380 837

[…]

[…]

Représentée par M^e Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0253

ayant pour avocat plaidant : M^e Sylvain PAPELOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0356

Société Z A SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099

[…]

[…]

Représentée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau

de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

La société par actions simplifiée CAP a acquis le 25 juin 2004, dans l’immeuble régit par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé […], des locaux à usage de restaurant se composant notamment d’un sous-sol aménagé pour 72,88 m² ainsi décrit dans le règlement de copropriété : palier, dégagement, cuisine, bureaux, vestiaires, réserve, toilettes 1, toilettes 2, toilettes 3, outre au rez-de-chaussée, pour une surface de 92,36 m², une salle de restaurant, soit au total 165,24 m².

Les locaux de la société CAP étaient loués lors de l’achat, aux termes d’un bail commercial, à la société à responsabilité Les Lions, qui y exploitait un restaurant sous l’enseigne 'Agapé Bis'.

Lors de l’assemblée générale du 17 avril 2012 la société par actions simplifiée Z A a été remplacée en qualité de syndic par la société à responsabilité limitée Cabinet X.

En juillet 2012 le nouveau syndic a adressé à la société CAP une note d’information accompagnée d’un relevé de compte individuel de charges afférent à l’exercice du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011, établi par la société Z A et datée du 19 juin 2012.

Cette note indiquait :

'Nous vous adressons le décompte des charges de l’année 2011 établi par le cabinet A

Z et que nous vous demandons de bien vouloir nous régler par retour (si votre compte est débiteur)'.

Le relevé de compte individuel y attaché faisait apparaître notamment :

— charge d’eau froide compteur 01/10/2010 au 30/09/2011 : ' quote part 399,32 €,

— charge d’eau chaude compteur 01/10/2010 au 30/09/2011 : ' quote part 13.863,86 €.

La société CAP a sollicité, vainement, des explications auprès du syndic, notamment par courriel du 9 juillet 2012, faisant observer que, si la consommation d’eau froide était normale, il apparaissait pour la première fois un montant de consommation d’eau chaude de 13.863,86 €, correspondant à 4.987 m3, alors que, d’une part, ce cubage lui paraissait largement excessif, d’autre part, qu’il ne pouvait lui être réclamé d’eau chaude puisque le restaurant disposait de son propre cumulus d’eau chaude.

Le 20 septembre 2012 le syndic a adressé à la société CAP un appel de provision pour le 4^e trimestre 2012 pour une somme totale de 13.568,15 € sur lequel elle était mentionnée comme débitrice sous le titre 'solde charge 01/10/2010 au 30/09/2011' de la somme de 13.128, 87 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er octobre 2012, la société CAP a sollicité une nouvelle fois du syndic, et vainement, des explications, s’étonnant des montants réclamés qui ne pouvaient correspondre, selon elle, à aucune consommation plausible puisqu’elle correspondait à une consommation moyenne par jour de 17.000 litres et rappelait que le restaurant ne consommait que de l’eau froide et produisait sa propre eau chaude.

Le syndic devait adresser à la société CAP un nouveau relevé de charge pour janvier 2013, pour une somme totale de 14.007,43 €, incluant toujours sous le titre 'solde charge 01/10/2010 au 30/09/2011' la somme de 13.128, 87 €.

A la suite d’une troisième réclamation de la société CAP du 9 janvier 2013, la société X, syndic, a répondu le 28 janvier 2013 en indiquant :

'Nous accusons réception de votre courrier recommandé du 9 courant accompagné d’un

règlement, ce dont nous vous remercions.

Nous vous informons que la somme de 13.863,86 € qui a été imputée sur votre compte au

30/09/2011 correspond à une régularisation de consommation d’eau froide qui n’avait pas été portée au débit de votre compte depuis le 01/10/2006 au 30/92008 ;

Cette consommation est privative et il vous appartient de la répercuter au niveau de l’avis

d’échéance de votre locataire'.

Ce courrier a été doublé d’une mise en demeure du 25 janvier 2013 d’avoir à payer la somme de 14.007,43 €.

En réponse à une nouvelle demande d’explication de la société CAP du 5 février 2013, par courrier du 11 février 2013, le syndic X a fourni le 11 février le détail des suivis de consommation fait par la société Bénasteau.

Le syndic indiquait :

— que sur les comptes clôturés au 30/09/06, il avait été facturé à 4.250 m³ et que le relevé en réalité indique une consommation de 2.511 m³ au 11/01/07 ;

— que sur les comptes arrêtés au 30/09/07, les compteurs d’eau à cette date n’avaient pas tous été traités pour l’ensemble des copropriétaires ;

— que sur les comptes arrêtés au 30/09/09, les index de départ pris en compte étaient ceux du 30/09/08 ;

— que le total repris était de 8.786 m³ au lieu de 2 537 m³, la différence de 6.249 m³ étant indiquée comme correspondant pour 6.237 m³ au lot 21, à savoir le lot de la société CAP ;

— que la consommation de 4.987 m³ (soit 6.200 -1.250) n’aurait pas été réclamée à CAP sur les comptes au 30/09/2008 et qu’elle correspondrait en partie également au lot 39 pour 100 m³.

En parallèle, un contentieux devait opposer la société CAP et la société Les Lions à la copropriété, cette dernière reprochant au restaurant divers griefs et nuisances.

Les copropriétaires ayant décidé de rechercher une solution amiable lors de l’assemblée générale du 4 mars 2013, une réunion a été organisée sur place le 26 mars 2013 avec la société X, l’architecte de l’immeuble, la société CAP et son locataire.

L’architecte de l’immeuble a indiqué dans son compte rendu de visite du 7 avril 2013 :

' 2 Consommation d’eau froide

Nous avons pu vérifier qu’aucun point de puisage du restaurant restait alimenté lorsque l’on a fermé la vanne d’arrêt correspondant au compteur individuel de celui-ci. Ce qui démontre que la consommation d’eau froide du restaurant est totalement comptabilisée par le compteur divisionnaire qui lui est affecté.

La consommation étonnamment importante comptabilisée récemment peut correspondre à une irrégularité de relevé ou à la suppression d’un groupe froid à eau perdue (réfrigération chambres froides ou climatisation) remplacé par un groupe à air'.

Par acte d’huissier du 4 juin 2013 le syndic a signifié à la société CAP un commandement de payer la somme de 13.447,24 €, correspondant à la consommation d’eau contestée.

Par actes des 5 et 8 juillet 2013, la société CAP a assigné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e, la société Les Lions et la société A Z devant le tribunal de grande instance aux fins d’obtenir la nullité du commandement du 4 juin 2013 et, subsidiairement, la garantie de la société Les Lions pour toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre notamment des charges d’eau.

En cours de procédure devant le tribunal, suivant acte authentique du 15 mai 2014, la société CAP a vendu ses lots à la société à responsabilité limitée Portfolio Investissements, vide de toute occupation, un accord étant intervenu le même jour entre la société CAP et la société Les Lions .

Par ordonnance du 21 novembre 2014, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la société CAP à l’égard de la société Les Lions, l’instance se poursuivant entre la société CAP d’une part, le syndicat des copropriétaires du […] et la société Z A d’autre part.

Entre temps, la société X, syndic, a, demandé par deux courriers datées des 14 et 22 mai 2014, adressés directement au notaire, en application de l’article 20, que lui soit réglée une somme de 20.752, 82 €.

Ces montants y étaient indiqués pour :

—  19.919,97 € sous l’intitulé 'dépenses budget prévisionnel',

—  275,99 € sous l’intitulé 'dépenses hors budget prévisionnel',

—  56,86 € sous l’intitulé 'honoraires de mutation'.

Le notaire a été réglé cette somme au syndicat par prélèvement sur le prix de vente.

Au terme de ses dernières conclusions de première instance, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

— constater que la consommation d’eau imputée sur le relevé annuel de l’exercice 2010/2011 est parfaitement conforme aux relevés des compteurs et justifiée,

— constater qu’aucune fuite n’a été réparée sur le réseau d’alimentation en eau par lui,

— débouter la société CAP de toutes ses demandes, fins et conclusions,

reconventionnellemcnt,

— juger que la somme de 13.447,24 €, arrêtée au 30 avril 2013, 3^e appel 2012 /2013 inclus, était bien due et qu’il était bien fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP le 4 juin 2013,

subsidiairement,

— si le tribunal déchargeait la société CAP du paiement de sa consommation d’eau froide, condamner la société Z A à lui payer la somme de 13.447,24 € à titre de dommages intérêts,

— condamner in solidum la société CAP et la société Z A aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 juin 2013, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CAP a demandé au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société Z A de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

sur les causes du commandement et la surconsommation d’eau,

— constater que le litige porte sur une consommation d’eau pour la période du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2008,

— constater qu’elle n’a été informée de cette régularisation de consommation, sous un

intitulé erroné, que le 19 juin 2012,

— constater que toute demande liée à la récupération de charges d’eau pour la période du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2008 était prescrite,

— constater qu’il n’est toujours pas justifié du bien fondé de la consommation d’eau qui lui est réclamée pour une somme de 13.354,24 €,

— s’il était avéré qu’il s’agissait d’une consommation d’eau non facturée pour la période

du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2008, constater que les relevés de charges relatifs à ces consommations n’ont jamais été régularisés en leur temps,

— constater, dans tous les cas de figure, la faute de la société Z A,

— la décharger du paiement de la somme de 13.377,24 € et, en tant que de besoin, condamner la société X ès qualités à lui rembourser ladite somme,

— dire que la société Z A la garantira du paiement de la somme de 13.377,24 €,

sur les montants additionnels prélevés par la société X ès qualités à l’occasion de

la vente,

— constater qu’il n’est pas justifié par la société X qu’elle doit la somme de 6.073,90 €,

— constater, dans tous les cas de figure, que les montants réclamés ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 6.1,

— la décharger de ce montant de 6.073,90 € et, en tant que de besoin, condamner la société X ès qualités à lui rembourser ce montant,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société A Z aux dépens, ainsi qu’à lui payer, chacun, la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société A Z a demandé au tribunal de :

— juger que l’exécution de son mandat est exempte de toutes critiques,

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité,

— dire que la société CAP ne justifie pas d’un préjudice indemnisable,

— débouter la société CAP et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la société CAP ou tout succombant aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 avril 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société CAP,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e à payer à la société CAP la somme de 13.377,24 €,

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e de sa demande tendant à voir 'dire juger que la somme de 13.447,24 € arrêtée au 30/04/2013, 3^e appel 2012/2013 était bien due et qu’il était fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP',

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e de ses demandes tendant à voir 'dire et juger que la société Z A a engagé sa responsabilité vis-à-vis de lui’ ; à voir 'condamner la société Z A à l’indemniser du préjudice subi si le tribunal déchargeait la

société CAP du paiement de sa consommation d’eau froide’ ; à voir, 'en conséquence, condamner la société Z A à lui payer la somme de 13.447,24 €, à titre de dommages intérêts',

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code :

• à la société CAP : 3.000 €,

• à la société Z A : 3.000 €,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 mai 2017.

Par ordonnance du 26 février 2020 le conseiller de la mise en état a :

— débouté la société Z A de son incident de péremption,

— condamné la société Z A aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile :

— au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e : 1.000 €,

— à la société CAP : 1.000 €.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 8 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 17^e, représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Cabinet X, appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

• condamné à payer à la société CAP la somme de 13.377,24 €,

• débouté de sa demande tendant à voir 'dire et juger que la somme de 13.447,24 € arrêtée au 30/04/2013, 3^e appel 2012/2013 était bien due et qu’il était fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP,

• débouté de sa demande tendant à voir 'dire et juger que la société Z A a engagé sa responsabilité vis-à-vis de lui’ ; à voir 'condamner la société Z A à l’indemniser du préjudice subi si le tribunal déchargeait la société CAP du paiement de sa consommation d’eau froide’ ; à voir, 'en conséquence, condamner la société Z A à lui payer la somme de 13.447,24 €, à titre de dommages intérêts

• condamné à payer à la société CAP la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné à payer à la société A Z la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné aux dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société CAP,

• débouté la société CAP de sa demande afférente au remboursement de la somme de 6.073,60 € qu’elle a accepté de lui régler par l’intermédiaire de son notaire lors de la cession de son bien immobilier,

— juger que la reddition annuelle des charges de l’exercice du 01.10.2010 au 30.09.2011 portant la régularisation de la consommation d’eau du lot n°21 pour 4.987 m3 est parfaitement conforme et qu’elle est due par la société CAP en sa qualité de propriétaire dudit lot,

— juger que la somme de 13.447,24 €, arrêtée au 30.04.2013, 3^e appel 2012/2013 inclus, était bien due et qu’il était fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP,

— juger que la société CAP est redevable de cette somme,

— constater la non remise en cause du commandement de payer du 4 juin 2013 payé par la société CAP à la suite de la transaction intervenue avec son locataire et la vente de son bien, le 15 mai 2014,

— dire que la procédure engagée par la société CAP par acte introductif d’instance en date du 5 juillet 2013 est mal fondée,

— vu le paiement effectué par le notaire sur autorisation de la société CAP, lui donner acte de ce que la société CAP n’a pas fondé sa demande de remboursement devant les premiers juges,

— dire que la charge de la preuve pour demander le remboursement de l’indu incombe à la société CAP, et non à lui,

— dire que la société CAP ne rapporte pas la preuve que le paiement était indu, ni son erreur,

— dire que la société CAP a été payée des charges d’eau froide par son locataires la société Les Lions, dans le cadre d’un protocole d’accord du 15 mai 2014, et qu’en conséquence, elle n’établit pas que son paiement était indu,

— dire qu’en procédant au règlement, le 21 mai 2014 éteignant les causes du commandement en date du 4 juin 2013, la société CAP a acquiescé au paiement de ces sommes,

— débouter la société CAP de toutes ses demandes fins et conclusions,

— juger que, suite à l’infirmation, les sommes qui, s’il y a lieu, auront été versées à la société CAP par lui, en exécution du jugement entrepris, lui seront remboursées, en principal augmenté des intérêts légaux à compter de la date de leur paiement à CAP par lui,

sur l’appel incident,

— juger irrecevable et mal fondé l’appel incident de la société CAP,

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en recouvrement des

charges de copropriété portant sur l’eau froide pour la période du 01/10/2006 au 30/09/2008,

— débouter la société CAP de sa demande tendant à être déchargée du paiement de la régularisation des charges d’eaux froide résultant du commandement de payer du 4 juin 2013, et de la somme de 13.377,24 €,

— débouter la société CAP de sa demande afférente au remboursement de la somme de 13.846,07€ au titre des charges et de 6.073,60 € au tire des frais, la société CAP ayant accepté de les lui régler par l’intermédiaire de son notaire lors de la cession de son bien immobilier,

— débouter la société CAP de sa demande afférente aux intérêts à compter de la lettre du 27 mai 2014 qui ne constitue pas une mise en demeure,

— juger que les demandes d’appel incident que la société CAP n’avait pas cru devoir formuler aux termes de ses conclusions d’appel incident en date du 24 septembre 2017, et formées par la société CAP aux termes de ses conclusions en date du 13 décembre 2017 sont irrecevables, en application de l’article 909 du code de procédure civile,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes suivantes de la société CAP :

• constater que les relevés de charges relatives à ces consommations n’ont jamais

été régularisés en leur temps,

• constater que dans les PV d’assemblée des exercices 2006/2007,2007/2008, 2008/2009 et en tant que de besoin 2009/2010 ne figure aucune approbation de ses consommations d’eau et notamment qu’elles soient mises à la charge de CAP,

• constater que les relevés produits pour 2006 et 2008 ne sont pas probants et inexistants pour 2007,

• constater que X n’avait pas été autorisé à engager des poursuites,

• constater que le décompte adressé au notaire fait apparaître un intitulé trompeur, à savoir 'dépense budget prévisionnel’ avec une somme non détaillé de 19.919,97 €',

• mettre à néant le commandement du 4 juin 2013',

sur la somme additionnelle de 6.073,90 €'

• constater que le décompte adressé au notaire fait apparaître un intitulé trompeur à savoir 'dépense budget prévisionnel’ avec une somme non détaillée de 19.919,97 €,

• constater que dans aucun PV d’assemblée ne figure aucune approbation de la somme de 6.073,90 € soient mises à la charge de CAP,

• constater qu’aucune décision de justice ne met la somme de 6.073,90 € à la charge de CAP',

• dire que CAP ne doit pas la somme de 6.073,90 €';

subsidiairement,

— juger que la société Z A a engagé sa responsabilité contractuelle envers lui en application de l’article 1992 du code civil

— condamner la société Z A à l’indemniser du préjudice subi à hauteur de toutes les condamnations prononcées à son encontre à la requête de la société CAP, comprenant le principal, les intérêts et article 700 du code de procédure civile, soit la somme de 19.447,24€, à titre de dommages intérêts sauf à parfaire,

— débouter la société Z A de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner la société Z A à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et d’appel,

en tout état de cause,

— débouter la société Z A de toutes ses demandes dirigées à son encontre,

— débouter la société CAP de toutes ses demandes fins et conclusions,

— condamner la société CAP à lui payer la somme de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et d’appel,

— condamner in solidum la société CAP et la société Z A aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer les charges du 4 juin 2013 soit 197,77 €, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 10 février 2020 par lesquelles la société par actions simplifiée CAP, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

sur l’irrecevabilité de son appel incident,

— déclarer irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires du […] en ses demandes tendant à voir juger son appel incident irrecevable,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] et le Cabinet Z A de toutes leurs demandes, fins et conclusions à ce titre,

sur les causes du commandement et la surconsommation d’eau,

— confirmer le jugement entrepris sur ce point,

— juger que pour une consommation d’eau pour la période du 01/10/2006 et au 30/09/2008, elle n’a été informée de cette régularisation de consommation que le 19 juin 2012, sous un intitulé erroné, en tant qu’eau chaude et en tant qu’eau froide que le 11 février 2013,

— juger qu’il n’est toujours pas justifié du bien fondé de la consommation d’eau qui lui est réclamée du 01/10/2006 au 30/09/2008,

— juger que les relevés de charges relatifs à ces consommations n’ont jamais été régularisés en leur temps,

— juger que dans les PV d’assemblée des exercices 2006/ 2007,2007/2008, 2008/2009 et en tant que de besoin 2009/2010 ne figure aucune approbation de ses consommations d’eau et notamment qu’elles soient mises à sa charge,

— juger que les relevés produits pour 2006 et 2008 ne sont pas probants et inexistants pour 2007,

— juger que X n’avait pas été autorisé à engager des poursuites,

— juger qu’elle n’a pas acquiescé à ce paiement de la somme 13 846,07 € et dans tous les cas, le dire indu,

— mettre à néant le commandement du 4 juin 2013,

— la décharger du paiement de la somme de 13.377,24 €,

— juger qu’il a été réglé sans fondement à X ès qualités une somme de 13.846,07 € au titre de l’eau,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui rembourser à CAP cette somme,

— juger que cette somme portera intérêt à compter du 27 mai 2014, date de sa mise en demeure,

subsidiairement,

— juger que Z A a commis des fautes,

— juger que toute demande liée à la récupération de charges d’eau sur son locataire pour la période du 01/10/2006 au 30/09/2008 était prescrite lorsqu’elle a été informé de celles-ci le 11 février 2013,

— juger que Z A la garantira du paiement de toutes sommes mises à sa charge au

titre de l’eau,

sur la somme additionnelle de 6.073,90 €,

— réformer le jugement entrepris,

— juger qu’elle n’a pas acquiescé à ce paiement de la somme de 6.073,90 € et dans tous les cas, le dire indu,

— juger que le détail de cette somme ne lui a été communiqué que postérieurement au règlement,

— juger que les montants réclamés ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 6.1.

— juger qu’elle ne doit pas la somme de 6.073,90 €,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui rembourser la somme de 6.073,90 €,

— juger que cette somme portera intérêt à compter du 27 mai 2014, date de sa mise en demeure,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] et le Cabinet Z A de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner A Z à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner A Z et le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 16 novembre 2017 par lesquelles la société par actions simplifiée Z A, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1231-1 (anciennement 1147) et 1240 (anciennement 1382) du code civil, de :

— juger que la société CAP est redevable d’un arriéré de charges représentant la somme de 13.447,24 €,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré les arriérés de charges indus,

— dire que le commandement de payer du 4 juin 2013 est valide,

— juger que l’exécution par elle de son mandat est exempte de toutes critiques,

— juger qu’elle n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité,

— dire que ni le syndicat des copropriétaires, ni CAP ne justifient d’un préjudice indemnisable,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 17^e mal fondé en son appel en garantie formé à son encontre,

— juger que la société CAP est mal fondée en son appel en garantie à son encontre,

— les en débouter,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à son encontre,

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a octroyé la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civil,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 17^e et la société CAP et de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’appel incident de la société CAP

Le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour, au visa de l’article 909 du code de procédure civile, que soit déclarées irrecevables les demandes suivantes de la société CAP figurant au dispositif de ses conclusions récapitulatives aux fins d’appel incident et en réponse n° 2 signifiées le 13 décembre 2017, et qui n’étaient pas mentionnées dans ses conclusions d’appel incident du 24 septembre 2017 :

'- constater que les relevés de charges relatives à ces consommations n’ont jamais été régularisés en leur temps.

— constater que dans les PV d’assemblée des exercices 2006/2007,2007/2008, 2008/2009 et en tant que de besoin 2009/2010 ne figure aucune approbation de ses consommations d’eau et notamment qu’elles soient mises à la charge de CAP,

— constater que les relevés produits pour 2006 et 2008 ne sont pas probants et inexistants pour 2007,

— constater que X n’avait pas été autorisé à engager des poursuites,

— constater que le décompte adressé au notaire fait apparaître un intitulé trompeur, à savoir dépense budget prévisionnel, avec une somme non détaillé de 19.919,97 €'

— mettre à néant le commandement du 4 juin 2013'

sur la somme additionnelle de 6.073,90 €'

— constater que le décompte adressé au notaire fait apparaître un intitulé trompeur, à savoir dépense budget prévisionnel, avec une somme non détaillée de 19.919,97 €,

— constater que dans aucun PV d’assemblée ne figure aucune approbation que la somme de 6.073,90 € soient mises à la charge de CAP,

— constater qu’aucune décision de justice ne met la somme de 6.073,90 € à la charge de CAP'

— dire que CAP ne doit pas la somme de 6.073,90 €';

Il résulte de l’article 914 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable du 1^er janvier 2011 au 30 août 2017, l’appel étant du 11 mai 2017, que 'le conseiller de la mise en état est, lorsqu’il est désigné et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour prononcer la caducité de l’appel, pour déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel ou pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910. Les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité ou l’irrecevabilité après son dessaisissement, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement’ ;

Or, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas saisi le conseiller de la mise en état d’un incident d’irrecevabilité de l’appel incident de la société CAP, est irrecevable à soulever cette irrecevabilité devant la cour, par application de l’article 914 précité ;

Sur les demandes de la société CAP portant sur les causes du commandement de payer du 4 juin 2013 et sur la consommation d’eau froide

Le commandement de payer du 4 juin 2013 a été délivré à la société CAP par le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e, représenté par son syndic la société X, pour avoir paiement de la somme de 13.128,87 € figurant, dans le compte propriétaire, sous l’intitu1é '01/10/2012 nouveau au 01/01/2012' dont il est désormais acquis, depuis le 11 février 2013, qu’elle correspond à la facturation de la consommation d’eau froide imputée au lot de copropriété n°21 appartenant à la société CAP ;

Cette dernière conteste devoir la somme de 13.128,87 € ainsi réclamée et conteste, de façon générale, devoir aucune des sommes successivement réclamées par le syndic au titre de cette même consommation, jusque et y compris le versement à celle-ci, en mai 2014, d’une somme de 13.864,07 € prélevée par le notaire instrumentaire, sur le prix de vente de ses lots de copropriété ;

• Sur la prescription

Tout comme en première instance, la société CAP soutient que toute demande liée à la récupération de charges d’eau sur son locataire pour la période du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2008 était prescrite lorsqu’elle a été informé de celles ci le 11 février 2013 ;

La prescription applicable ici dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et la société CAP est la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en matière d’action en

recouvrement de charges dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

• Sur l’acquiescement par CAP aux causes du commandement de payer

En vue de la vente des lots de la société CAP, le syndic a adressé au notaire le certificat

de l’article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (pièce syndicat n° 44) lequel article dispose :

'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de

l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1';

Le notaire a adressé au syndic, conformément à ces dispositions, l’avis de mutation le 21 mai 2014 indiquant que sa cliente 'la société CAP a donné son accord pour le règlement de la somme de 19.919,97€ appelée au titre des provisions comprises dans le budget prévisionnel, sous réserve d’obtenir le justificatif des sommes correspondantes et des procédures en cours’ (pièce syndicat n° 50) ;

Le 22 mai 2014, le syndic de l’immeuble a adressé au notaire le détail des sommes dues,

en demandant le règlement amiable du dossier afin d’éviter les frais d’opposition (pièce syndicat n° 45) pour un montant de 20.752,82€ se décomposant comme suit :

—  13.846, 07 € au titre des charges, incluant les causes du commandement de payer (compris dans le budget),

—  832,85€ de frais de mutation et frais non compris dans le budget,

—  6.073,90€ de frais annexes (frais avocat, architecte et syndic dans l’affaire opposant CAP

et le syndicat des copropriétaires) ;

Il est acquis aux débats que le notaire a versé cette somme de 20.752,82 € entre les mains du syndic ;

Dans un courrier du 27 mai 2014 la société CAP a indiqué au syndic X :

'… Je n’ai aucune observation sur les trois premiers postes, la somme de 13.846,07 € représentant le litige en cours sur l’eau, les deux autres postes étant justifiés.

En revanche j’émets des réserves pour la somme de 6.073,90 € appelée frais annexe et qui ne comporte aucun détail…';

La société CAP a donc donné l’autorisation au notaire de procéder au règlement de la somme de 20.752,82€ due au syndicat des copropriétaires selon le relevé de X, pour un montant de 20.752,82€, mais, s’agissant de la somme de 13.846,07 € (il sera statué plus loin sur la somme de 6.073,90 €), elle n’a pas renoncé à sa contestation, étant rappelé que le litige sur le commandement de payer et le montant des charges d’eau était toujours en cours en mai 2014, l’acte introductif d’instance ayant été délivré le 4 juin 2013 et la société CAP ne s’est pas désistée de ses demandes ; il n’y donc pas d’acquiescement de la part de la société CAP, mais une acceptation du versement de la somme de 13.846,07 € sous réserve de l’issue du litige en cours ; la société CAP est donc recevable en sa demande en restitution de cette somme ;

• Sur la consommation d’eau froide

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

En revanche, s’agissant des charges d’eau, il incombe au copropriétaire de rapporter la preuve du dysfonctionnement du compteur d’eau ;

Il n’est pas contesté que des compteurs individuels ont été installés dans les lots de la copropriété ; le règlement de copropriété stipule dans ce cas que 'les charges d’eau froide auxquelles s’ajouteront le coût de location de ces compteurs, seront réparties entre les copropriétaires au prorata des consommations d’eau froide indiquées par ces compteurs (pièce CAP n° 3 : règlement de copropriété, section IV 'charges d’eau froide', page 24) ;

L’assemblée des copropriétaires du 17 janvier 2005 a déterminé en sa résolution 13.5 les modalités de répartition des dépenses d’eau :

'La consommation générale de l’immeuble déterminée par la facture émise par la Compagnie des eaux sera répartie selon les millièmes généraux.

La totalité de consommations relevée dans chaque appartement viendra en déduction de la consommation générale de l’immeuble et répartie à chaque copropriétaire selon le volume consommé.

Le résiduel (égal à la différence entre la consommation générale de l’immeuble et la totalité des

consommations individuelles) sera répartie selon les millièmes généraux';

Il n’est pas contesté que les comptes des exercices 2005 à 2012 ont été approuvés par les assemblées générales annuelles qui n’ont pas été contestées ; les copropriétaires ont donc ratifié les dépenses exposées pour la copropriété, notamment en eau froide ;

C’est ainsi que l’assemblée générale du 17 avril 2012 a approuvé les comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2011 et l’assemblée du 4 mars 2013 a approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2012, comprenant dans les annexes le décompte des charges impayées d’eau froide de la société CAP pour un montant de 13.128,87 € ; la société CAP opposante, n’a pas contesté cette assemblée qui est devenue définitive (pièce syndicat n) 34 et 35) ;

Le syndicat des copropriétaires justifie en outre avoir réglé l’intégralité de la consommation d’eau froide de l’immeuble à Eaux de Paris et être à jour de tous les règlements, ainsi qu’en atteste la facturation du 25 novembre 2019 indiquant un solde antérieur à 0 ( pièce syndicat n° 51) ;

Il apparaît que ces consommations d’eau froide imputables aux lots de la société CAP exploités par un restaurant ont été payées par le syndicat des copropriétaires à Eaux de Paris, au fur et à mesure des dépenses, mais non imputées au débit du compte de la société CAP, en raison de l’omission de la société Z A pour deux années, à savoir du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2008, étant précisé qu’aucune assemblée n’a été tenue en 2008 ; le compte de la société CAP a été régularisé lors de la reddition annuelle 2010/2011 (pièce syndicat n°23) ;

Le syndicat réclame donc à la société CAP un rappel de charges d’eau froide pour une consommation de 4.987 m3, alors que le copropriétaire n’avait pas été facturé de sa consommation d’eau entre le 1^er octobre 2006 et le 30 septembre 2008, et que son compte a été régularisé lors de la reddition annuelle 2010/2011 (pièces syndicat n°10 à 13) ;

Les index de consommation repris par A Z dans les relevés individuels de charges sont ceux des Etablissements Benasteau, entreprise chargée de relever les index des compteurs d’eau froide (pièces syndicat n° 10 à 13 et 24 à 33) :

date index

* 30/09/2006 : 1250,

* 30/09/2007 : non relevé,

* 30/09/2008 : 6.237,

* 30/09/2009 : 7.824,

* 30/09/2010 : 8.356,

* 30/09/2011 : 8.490 ;

La différence entre les index de 2006 et 2008 est de 6.237- 1.250 = 4.987 ;

Au 30 septembre 2006 premier relevé compteur – index au 11 janvier 2007 : 2.511 (pièce n°14), soit une consommation de 2.511 m3 ; un prorata a été effectué et seuls 1.250 m3 ont été facturés, ce qui ressort de l’extrait du grand livre du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2006 (pièces syndicat n°24 et 25) ;

Au 30 septembre 2007, aucune imputation dans les charges tel que cela ressort du relevé individuel

de charges de l’exercice où aucune consommation d’eau n’a été facturée (pièces syndicat n°9, n°26, 27) ;

Au 30 septembre 2008, index au 27 novembre 2008 : 6.237 (pièce syndicat n°26), soit une consommation de 6.237-1.250 = 4.987 m3 à imputer ; au 30 septembre 2008 il n’y a eu aucune imputation de la consommation d’eau puisque dans la comptabilisation des charges eau froide de l’exercice, le lot n°21 a été omis (pièce syndicat n°27), tel que cela ressort du relevé individuel de charges de l’exercice où aucune consommation d’eau n’a été facturée (pièce syndicat n°10) ;

Au 30 septembre 2009, index au 27 novembre 2009 : 7.824 (pièce syndicat n°28), soit une consommation d’eau de 7.824-6.237 = 1.587 m3 à imputer ; au 30 septembre 2009, il a été imputé 1.587 m3 d’eau, mais les 4.987 m3 d’eau omis sur 2007/2008 n’ont pas été

réintégrés (pièce syndicat n°11) ; l’examen du relevé individuel de charges du 1^er octobre 2008 au 30 septembre 2009 fait bien état de cette facturation de 1.587 m3 (pièce syndicat n°11) ;

Au 30 septembre 2010, index au 14 octobre 2010 : 8.356 (pièce syndicat n°30), soit une consommation d’eau de 8.356 ' 7.824 = 532 m3 à imputer (pièce syndicat n° 12) ; au 30 septembre 2010 ont bien été imputés les 532 m3 d’eau, omettant toujours les 4.987 m3 d’eau de 2007/2008 jamais imputés (pièce n°12) ; l’examen du relevé individuel de charges du 1^er octobre 2008 au 30 septembre 2009 fait bien état de cette facturation de 1.587 m3 (pièce syndicat n°11) ;

Au 30 septembre 2011, index au 31 mai 2011 : 8.490 (pièce n°32), soit une consommation d’eau de 8.490-8.356 = 134 m3 à imputer (pièce syndicat 13) ; au 30 septembre 2011 ont été imputés les 134 m3 d’eau et les 4.987 m3 d’eau de 2007/2008 précédemment omis (pièces syndicat n°13, 22 et 23) ;

Ces explications ressortent du courrier du syndic la société X du 11 février 2013 et de tous les relevés d’eau et de comptes annexés (pièce n°23) ;

Il en ressort que le relevé individuel de charges au 30 septembre 2011 portant régularisation des charges d’eau, indiquant que la répartition des charges du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 est d’un montant de 13.128,87 € est parfaitement conforme et régulier au regard du relevé des index et des consommations imputées (pièce syndicat n° 13) ; ce montant de 13.128,87€ a été repris de manière invariable dans tous les relevés de compte (pièces 16 page 2 ; pièce 17, sur la balance des copropriétaires arrêtée au 30/09/2012 pièce 35 page 11, commandement de payer pièce 38 en page 3), de sorte qu’il n’y a ni incertitude, ni incohérence dans le montant réclamé par le syndicat ;

Les deux circonstances que la consommation d’eau froide n’ait pas été facturée entre le 1^er octobre 2006 et le 30 septembre 2008 et que la régularisation a été effectuée tardivement, en septembre 2011, ne dispensent pas la société CAP de son obligation de payer les charges d’eau froide par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

S’agissant de l’importance de cette consommation d’eau froide, il doit être relevé que sur l’exercice 2005/2006 la consommation a été de 1.250 m3, sur les exercices 2006/2007 et 2007/2008 elle a été de 4.987 m3, sur l’exercice 2008/2009 elle a été de 1.587 m3, pour ensuite diminuer en 2010, passant à 532 m3 et en 2011 à 134 m3 ;

La société CAP ne démontre pas que les relevés des index soient erronés ;

L’excès de consommation d’eau froide ne peut donc que provenir de l’utilisation qu’en a faite l’occupant du local de la société CAP ;

A cet égard, l’architecte de l’immeuble, M. Y, énonce dans son rapport du 7 avril 2013, suite à sa visite des lieux le 26 mars 2013 (pièce syndicat n° 37) :

'Consommation d’eau froide

Nous avons pu vérifier qu’aucun point de puisage du restaurant restait alimenté lorsque l’on fermait la vanne d’arrêt correspondant au compteur individuel de celui-ci. Ce qui démontre que la consommation d’eau froide du restaurant est totalement comptabilisée par le compteur divisionnaire qui lui est affecté.

La consommation étonnement importante comptabilisée récemment, peut correspondre soit à une irrégularité de relevé (en l’espèce, absence de relevé en 2007) ou à la suppression d’un groupe de froid a eau perdue (réfrigération chambre froide ou climatisation), remplacé par un groupe à air';

La société CAP ne démontre pas qu’après le compteur divisionnaire de son lot, deux canalisations partent, dont l’une ne desservirait pas le restaurant exploité par sa locataire ;

Le syndicat justifie de l’absence de fuite sur la canalisation commune (avant le compteur divisionnaire) ; il n’y a pas eu d’intervention sur le réseau commun d’alimentation en eau froide et un audit de plomberie de l’immeuble a été réalisé suite à l’assemblée de 2005 ;

Dans l’hypothèse, d’ailleurs non démontrée, d’une fuite sur la canalisation privative (après le compteur divisionnaire), les conséquences, dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot, en terme d’excès de consommation, sont de la responsabilité du propriétaire du lot ;

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de 13.377,24 € représentant les charges d’eau, en produisant les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, les relevés des compteurs d’eau froide, les relevés de consommation des compteurs d’eau froide, les comptabilisations de consommation d’eau froide pour les exercices comptables de 2006 à 2011, les relevés individuels de charges de la société CAP et le décompte de charges de copropriété de la société CAP au 30 septembre 2012 ; le commandement de payer du 4 juin 2013 était donc justifié sur ce point ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e à payer à la société CAP la somme de 13.377,24 €,

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e de sa demande tendant à voir 'dire juger que la somme de 13.447,24 € arrêtée au 30/04/2013, 3^e appel 2012/2013 était bien due et qu’il était fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP’ ;

La société CAP doit être déboutée de ses demandes suivantes :

— juger que pour une consommation d’eau pour la période du 01/10/2006 et au 30/09/2008, elle n’a été informée de cette régularisation de consommation que le 19 juin 2012, sous un intitulé erroné, en tant qu’eau chaude et en tant qu’eau froide que le 11 février 2013,

— juger qu’il n’est toujours pas justifié du bien fondé de la consommation d’eau qui lui est réclamée du 01/10/2006 au 30/09/2008,

— juger que les relevés de charges relatifs à ces consommations n’ont jamais été régularisés en leur temps,

— juger que dans les PV d’assemblée des exercices 2006/ 2007,2007/2008, 2008/2009 et en tant que

de besoin 2009/2010 ne figure aucune approbation de ses consommations d’eau et notamment qu’elles soient mises à sa charge,

— juger que les relevés produits pour 2006 et 2008 ne sont pas probants et inexistants pour 2007,

— juger que X n’avait pas été autorisé à engager des poursuites,

— juger qu’elle n’a pas acquiescé à ce paiement de la somme 13 846,07 € et dans tous les cas, le dire indu,

— mettre à néant le commandement du 4 juin 2013,

— la décharger du paiement de la somme de 13.377,24 €,

— juger qu’il a été réglé sans fondement à X ès qualités une somme de 13.846,07 € au titre de l’eau,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui rembourser à CAP cette somme,

— juger que cette somme portera intérêt à compter du 27 mai 2014, date de sa mise en demeure ;

Il doit être dit que :

— la reddition annuelle des charges de l’exercice du 01.10.2010 au 30.09.2011 portant la régularisation de la consommation d’eau du lot n°21 pour 4.987 m3 est conforme et qu’elle est due par la société CAP en sa qualité de propriétaire de ce lot,

— la somme de 13.447,24 €, arrêtée au 30.04.2013, 3^e appel 2012/2013 inclus, est due par la société CAP et que le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e a été fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP ;

La société CAP doit être déboutée de sa demande tendant à être déchargée du paiement de la régularisation des charges d’eaux froide résultant du commandement de payer du 4 juin 2013, et de la somme de 13.377,24 € et de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 13.846,07€ au titre des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2014 ;

Sur la demande de la société CAP de condamnation du syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e à lui payer la somme de 6.073,90

La société CAP fait valoir que le syndicat des copropriétaires a bénéficié, par prélèvement sur le prix de vente de ses lots, du règlement d’une somme totale de 20.752,82 €, incluant, notamment, une somme de 6.073,90 € représentant des 'frais annexes (frais Avocat + archi + Syndic Affaire opposant CAP au SDC)' ;

Elle soutient que ces frais ne lui sont pas imputables, en application des articles 10 et 10-

1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, malgré ses demandes, le syndicat des copropriétaires

ne lui a adressé aucune pièce justificative du montant de 6.073,90 € réclamé, alors même, d’une part, que les décomptes de charges pour la période 2012 /2013 et les appels provisionnels produits attestent de ce qu’elle a déjà réglé sa quote-part des frais d’huissier et d’architecte et, d’autre part, que le procès-verbal de l’assemblée générale des

copropriétaires du 17 avril 2012 atteste de ce que les honoraires de l’avocat du syndicat

pour l’exercice 2012/2013, de même que ses honoraires prévisionnels pour l’exercice

2014 /2015, sont pris en compte ; que ces frais ne sauraient être dus en l’absence de créance non contestable et de décision de justice mettant ces frais à sa charge ;

Le syndicat des copropriétaires réplique que la société CAP a donné son accord au notaire ayant procédé à la vente de ses lots, pour qu’il lui verse cette somme de 6.073,90 € reçue, de fait, le 21 mai 2014, ce qui explique qu’il n’a pas formé opposition au versement du prix de vente comme l’y autorise l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la société CAP ne peut revenir sur cet accord et qu’en conséquence, sa demande de remboursement doit être rejetée ;

Il a été dit plus haut que dans un courrier du 27 mai 2014 la société CAP a indiqué au syndic X :

'… Je n’ai aucune observation sur les trois premiers postes, la somme de 13.846,07 € représentant le litige en cours sur l’eau, les deux autres postes étant justifiés.

En revanche j’émets des réserves pour la somme de 6.073,90 € appelée frais annexe et qui ne comporte aucun détail…';

En réalité, le détail de cette somme a été fourni au notaire chargé de la vente du lot de la société CAP dans la lettre du syndic X du 22 mai 2014, en réponse à l’avis de mutation en date du 21 mai 2014 ; la société CAP ne les a pas contesté et a donné son accord pour le paiement par le notaire, en dehors de toute procédure contentieuse existante (pièce syndicat n° 50) ; les réserves émises par la société CAP dans son courrier précité du 27 mai 2014 n’ont été suivies d’aucune opposition de sa part, étant rappelé que le litige sur le montant des charges d’eau, initié par la société CAP le 5 juillet 2013 était pendant devant le tribunal en mai 2014, et qu’il n’y avait aucun litige en cours sur la somme de 6.073,90 € ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société CAP de sa demande de remboursement de la somme de 6.073,90 €, ainsi que de ses demandes de 'constat’ qu’elle formule au préalable ;

Sur les demandes en garantie dirigée contre la société Z A

La solution donnée au litige rend sans objet la demande en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic, la société Z A ;

La société CAP demande à être garantie par la société Z A, syndic de l’immeuble jusqu’au 17 avril 2012, et à ce titre chargé du relevé des compteurs divisionnaires d’eau potable et de l’établissement des comptes de charges ;

Il a été vu plus haut que les index de ces compteurs d’eau n’ont pas été relevés en 2007 et que la consommation d’eau de 4.987 m3 du lot de la société CAP, correspondant à la période du 30 septembre 2006 au 30 septembre 2008 a été répercutée dans le compte de charges de la société CAP le 30 septembre 2011 (pièce syndicat n° 23) ; l’appel de charges portant sur la somme de 13.128,87 € correspondant à cette consommation d’eau a été émis le 19 juin 2012 ; mais il y est indiqué qu’il s’agit de la répartition des charges du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011, de sorte que la prescription quinquennale dans les rapports entre la société CAP et son locataire n’était pas acquise ; la société CAP était donc en mesure de réclamer à son locataire la somme de 13.128,87 € ; le défaut de relevé des compteurs et l’imputation tardive de la consommation d’eau n’a généré aucun préjudice à la société CAP ; ici, la société CAP, à laquelle incombe l’obligation de payer les charges d’eau, a été fautive en ne réglant pas l’appel de fonds du 19 juin 2012 ;

Par ailleurs le décret n° 2121078 du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuite sur les canalisations d’eau potable après compteur, désormais codifié aux articles R 2224-12 et suivants du code général des collectivités territoriales, qui permet d’obtenir auprès du cessionnaire de fourniture d’eau, sur production d’une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant que la fuite a bien été réparée, en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation, de traiter la facture d’eau potable en évaluant la différence entre le volume d’eau habituel et l’augmentation anormale due à la fuite, n’est pas applicable ; en premier lieu, ce texte est postérieur à l’appel de charges du 19 juin 2012, en second lieu, il a été vu qu’aucune fuite n’a été déplorée dans la partie de canalisation privative de la société CAP et même dans les parties communes ;

La société CAP doit donc être déboutée de son appel en garantie dirigée contre la société Z A ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société CAP, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juin 2013, et d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel :

— au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e : 5.000 €,

— à la société Z A : 2.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société CAP ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e en sa demande tendant à voir juger irrecevable l’appel incident de la société CAP ;

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société CAP de sa demande de remboursement de la somme de 6.073,90 €, ainsi que de ses demandes de 'constat’ qu’elle formule au préalable ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société CAP de ses demandes suivantes :

— juger que pour une consommation d’eau pour la période du 01/10/2006 et au 30/09/2008, elle n’a été informée de cette régularisation de consommation que le 19 juin 2012, sous un intitulé erroné, en tant qu’eau chaude et en tant qu’eau froide que le 11 février 2013,

— juger qu’il n’est toujours pas justifié du bien fondé de la consommation d’eau qui lui est réclamée du 01/10/2006 au 30/09/2008,

— juger que les relevés de charges relatifs à ces consommations n’ont jamais été régularisés en leur

temps,

— juger que dans les PV d’assemblée des exercices 2006/ 2007,2007/2008, 2008/2009 et en tant que de besoin 2009/2010 ne figure aucune approbation de ses consommations d’eau et notamment qu’elles soient mises à sa charge,

— juger que les relevés produits pour 2006 et 2008 ne sont pas probants et inexistants pour 2007,

— juger que X n’avait pas été autorisé à engager des poursuites,

— juger qu’elle n’a pas acquiescé à ce paiement de la somme 13 846,07 € et dans tous les cas, le dire indu,

— mettre à néant le commandement du 4 juin 2013,

— la décharger du paiement de la somme de 13.377,24 €,

— juger qu’il a été réglé sans fondement à X ès qualités une somme de 13.846,07 € au titre de l’eau,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] à lui rembourser à CAP cette somme,

— juger que cette somme portera intérêt à compter du 27 mai 2014, date de sa mise en demeure ;

Dit que la reddition annuelle des charges de l’exercice du 01.10.2010 au 30.09.2011 portant la régularisation de la consommation d’eau du lot n°21 pour 4.987 m3 est conforme et qu’elle est due par la société CAP en sa qualité de propriétaire de ce lot ;

Dit que la somme de 13.447,24 €, arrêtée au 30.04.2013, 3^e appel 2012/2013 inclus, est due par la société CAP et que le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e a été fondé à en poursuivre le recouvrement en faisant délivrer un commandement de payer à la société CAP ;

Déboute la société CAP de sa demande tendant à être déchargée du paiement de la régularisation des charges d’eaux froide résultant du commandement de payer du 4 juin 2013, et de la somme de 13.377,24 € ;

Déboute la société CAP de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 13.846,07€ au titre des charges d’eau froide, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2014 ;

Déboute la société CAP de son appel en garantie dirigée contre la société Z A ;

Condamne la société CAP aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juin 2013, et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 17^e : 5.000 €,

— à la société Z A : 2.000 € ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT