REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07295 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7VHM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/15176

APPELANTE

SCI MILORD

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 432 797 264

[…]

[…]

Représentée par M^e Danielle POINTU de la SCP CAVALLINI POINTU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0447

INTIMES

Monsieur P Q X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Ludovic BEAUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0119

Madame H Z

[…]

[…]

DEFAILLANTE

Monsieur J Y

[…]

[…]

[…]

DEFAILLANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […]

représenté par son syndic le CABINET CDSA , SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 809 415 169

C/O CABINET CDSA

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427

ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0004

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier LEDUCQ de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E2035

Société MMA IARD

SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

ayant pour avocat plaidant : M^e Pierre-Vincent ROUX, avocat au barreau de Paris, toque : B393

SA ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL (ACM IARD)

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1078

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble du 150 rue du faubourg Saint-Denis à Paris 10^e arrondissement est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic actuel est la société par actions simplifiée CDSA. La société anonyme AXA France iard est l’assureur de l’immeuble.

M. J Y est copropriétaire non occupant d’un appartement situé au 1^er étage (ou rez-de-chaussée surélevé) du bâtiment C (lot 202).

L’appartement situé au-dessus (lot 205 au 2^e étage) appartenait à la SCI Milord jusqu’à sa vente au profit de M. P-Q X intervenue le 8 novembre 2011. M. X est assuré auprès de la société anonyme MMA iard.

Le 26 juillet 2012, le plafond en plâtre de l’appartement de M. Y s’est effondré sur une surface d’environ 6 m², en raison d’une fuite en provenance du 2^e étage (lot 205) qui était alors loué à M^lle H Z, assurée auprès de la société anonyme ACM iard-Assurance du Crédit Mutuel.

Un architecte mandaté par le syndic de l’immeuble, qui a visité les lieux le 26 juillet 2012, a constaté les désordres (chute de gros morceaux d’enduits, décollement du plâtre du bacula, solives mouillées, de lourds blocs de parpaings ont été mis entre les solives) et indiqué que de l’eau coule en goutte à goutte depuis les solives ; l’architecte précise qu’au-dessus de la partie effondrée se trouve la cuisine et la salle d’eau de l’appartement du 2^e étage.

Des étais ont été mis en place dès le 27 juillet 2012 sous le contrôle de M. Le Du, architecte.

Le sinistre a été déclaré par le syndic auprès de la société AXA France.

Le syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. S L par ordonnance de référé du 22 août 2012 au contradictoire de M. X, M. Y, M^lle Z, M. A (occupant de l’appartement du 1^er étage), la SCI Milord, la société MMA et la société AXA France.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 février 2014.

Par actes d’huissier de justice des 19, 22 septembre et 14 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e a assigné M. X, la société AXA France, M^lle Z, la SCI Milord, la société MMA et M. Y devant le tribunal aux fins de paiement du montant des travaux de reprise effectués et d’injonction à M. X de réaliser les travaux préconisés par l’expert.

Par acte du 27 janvier 2015 M. X a assigné en intervention forcée la société ACM. Les deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance du 26 juin 2015 le juge de la mise en état a condamné la société AXA France à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 20.000 ' au titre des travaux de remise en état de la structure du plancher de l’immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2016, M. X a assigné la SCI Milord pour reprendre ses demandes, dont la recevabilité par voie de conclusions était contestée par sa venderesse, tendant à la résolution de la vente intervenue pour vices cachés. Cette procédure a été jointe à l’instance principale le 18 mai 2016.

Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2018 le tribunal de grande instance de Paris a :

— ordonné la révocation de la clôture et déclaré recevables les justificatifs de la publication de l’assignation du 17 janvier 2016,

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCI Milord à l’encontre de l’action engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 150 rue du faubourg Saint-Denis à Paris 10^e,

— déclaré responsables in solidum des désordres causés aux parties communes lors de l’effondrement du plancher haut survenu le 26 juillet 2012 dans l’appartement de M. Y situé au 1^er étage de l’immeuble du […] à Paris 10^e M^lle H Z, M. P-Q X et la SCI Milord,

— condamné in solidum, M. P-Q X, son assureur la société MMA, M^lle H Z, son assureur la société ACM, la SCI Milord et la société AXA France à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris 10^e la somme de 47.170,17 ' avec intérêts au taux légal sur la somme de 33.658,87 ' à compter du 22 septembre 2014, sous déduction de la provision de 20.000 ' versée par la société AXA France et sous réserve de la franchise contractuelle opposable par la société ACM,

— dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition des responsabilités s’établit comme suit :

• 4 % pour M^lle H Z,

• 48% pour M. X,

• 48% pour la SCI Milord,

— condamné M. P-Q X à exécuter les travaux de nature à assurer l’étanchéité de la salle

de bain et une installation conforme de l’arrivée d’eau de ce logement évalués à 7.000 ' HT, ainsi que la réfection du sondage du parquet de son appartement selon les préconisations de l’expert judiciaire (rapport d’expertise de M. L page 23) dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, d’une somme de 50 ' par jour pendant 90 jours,

— déclaré recevable l’action en résolution de la vente intervenue le 8 novembre 2011 entre la SCI Milord et M. P-Q X,

— rejeté la demande de résolution de la vente intervenue le 8 novembre 2011 entre la SCI Milord et M. P-Q X, ainsi que sa demande de dommages et intérêts pour inexécution du contrat de vente ;

— condamné la SCI Milord à payer à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, à M. P-Q X, à condition qu’elles soient restées à la charge de ce dernier :

• la part qui incombe à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires, soit 22.641,68 ',

• 7.700 ' au titre de la réfection de la salle de bains et de l’arrivée d’eau de son logement,

• 3.036 ' au titre du sondage du parquet,

• 39.831 ' au titre de la perte locative,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par M. X,

— condamné la société MMA à payer à M. X la somme de 12.106,92 ' au titre de la réparation du sondage plancher et de la perte locative plafonnée à une année, sans préjudice des recours subrogatoires que la société MMA pourrait exercer,

— dit n’y avoir lieu à condamnation de la société MMA au profit de M. X au titre des frais de représentation,

— rejeté la demande complémentaire de dommages et intérêts et de communication sous astreinte présentées par M. X à l’encontre de la société MMA,

— rejeté la demande en paiement de la somme de 20.000 ' présentée par la société AXA France,

— rejeté toutes autres demandes des parties,

— condamné in solidum M. P-Q X, son assureur la société MMA, M^lle H Z, son assureur la société ACM, la SCI Milord et la société AXA France aux

dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 150 rue du faubourg Saint-Denis à Paris 10^e la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du même code,

— dit que dans leurs rapports entre ces parties, la charge de ces frais incomberont pour 4 % à M^lle Z et la société ACM, pour 48 % à M. X et la société MMA et pour 48 % à la SCI Milord et la société AXA France,

— condamné la SCI Milord à payer à M. P-Q X la somme de 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société civile immobilière Milord a relevé appel de ce jugement par deux déclarations distinctes remises au greffe le 4 avril 2019.

Les deux procédures ont été jointes le 25 septembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mai 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 avril 2021 par lesquelles la société civile immobilière Milord, appelante, invite la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1641 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

• a exonéré de toute responsabilité le syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e,

• a retenu sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans l’origine des désordres,

• l’a condamnée in solidum avec M. X, son assureur la société MMA, M^lle Z et son assureur la société ACM à payer la somme de 47.170,17 ' avec intérêts au taux légal sur la somme de 33.658,87 ' à compter du 22 septembre 2014 et aux dépens, ainsi qu’à 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• a dit que dans leurs rapports entre co-responsables la réparation des responsabilités s’établit selon les pourcentages suivants : 4% pour M^lle H Z, 48% pour M. X et 48% pour elle,

• l’a condamnée in solidum avec M. X, son assureur la société MMA, M^lle Z et son assureur la société ACM aux dépens comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

• a déclaré recevable l’action en résolution de la vente engagée par M. X,

• l’a condamné au titre des vices cachés à payer à M. X, à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, les sommes de 22.641,68 ' correspondant à la part qui incombe à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires, 7.700 ' au titre de la réfection de la salle de bains et de l’arrivée d’eau de son logement, 3.036 ' au titre du sondage du parquet, 39.831 ' au titre de la perte locative et 4.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

sur les demandes du syndicat des copropriétaires du […],

— l’exonérer de toute responsabilité dans l’origine des désordres,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de ses demandes autres ou contraires à son encontre,

— déclarer le syndicat des copropriétaires également responsable de ces désordres en raison des dégradations anciennes et de la vétusté constatées,

— juger que l’état parasitaire dans le bâtiment C a révélé la présence de vrillettes dans les parties communes, ce qui induit un manque d’entretien de la part du syndicat des copropriétaires

— juger que l’immeuble a subi de nombreux désordres anciens et répétés dans les parties communes et les parties privatives consécutifs à des dégâts des eaux,

— juger que la structure de l’immeuble présentait un taux anormalement élevé d’humidité qui n’est pas consécutif aux deux fuites relevées par l’expert mais aux nombreuses infiltrations anciennes et répétées dans les parties communes,

à titre subsidiaire au cas où par impossible une quelconque condamnation serait prononcée contre elle,

— juger que la police d’assurance souscrite le 27 avril 2009 par le cabinet Roumilhac, syndic de l’immeuble, pour le compte du ou des copropriétaires au titre de la réfection des désordres et des préjudices annexes qui pourraient être mis à sa charge doit s’appliquer pour elle en sa qualité de propriétaire non occupante,

— condamner la société AXA France à la garantir des sommes qui ont été mises à sa charge par le jugement ou qui seraient mises à sa charge par la cour et à lui régler :

• la perte de loyers qu’elle a dû payer à M. X, soit la somme de 39.831 '

• les 48 % de la part incombant à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires,

• les 48 % de la part qui lui a été imputée sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires,

• le coût des travaux suite au sondage du parquet, soit 3.036 ',

• la réfection de la douche, soit 7.700 ',

• les 4.000 ' versés au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. X,

sur les demandes en résolution de la vente et diminution du prix de vente de M. X,

— juger que M. X avait une connaissance certaine des vices qu’il allègue, de leur étendue et de leur origine dès avant le dépôt du rapport d’expertise de M. L du 18 février 2014 et ceci dès le 14 août 2012,

— juger que les conclusions déposées par M. X devant le juge des référés à l’audience du 22 août 2012 n’ont pas interrompu la prescription et que le délai de deux ans a recommencé à courir à compter du prononcé de l’ordonnance du 22 août 2012,

— juger que la réalité des vices que M. X allègue a été connue de M. X lors de la note de synthèse n° 6 du 28 septembre 2013,

— juger qu’en tout état de cause irrecevable l’assignation en résolution de la vente que M. X a fait délivrer le 17 février 2016, faute de publication au service foncier à cette date,

— déclarer forclose et irrecevable l’action en résolution de vente pour vice caché ou de diminution du prix de M. X,

à titre subsidiaire ou par impossible la cour déclarait recevable la demande de M. X pour vice caché,

— juger que les conditions de l’article 1641 du code civil concernant les vices cachés allégués par M. X ne sont pas réunies. et qu’il n’est démontré aucun lien de connexité entre les prétendus vices et l’effondrement d’une partie du plafond de M. Y,

— débouter M. X de sa demande en diminution du prix de la vente du 8 novembre 2011 passée

avec elle,

— condamner M. X à lui rembourser la somme de 42.60,08 ' qui lui a été versée le 4 décembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

— condamner tout succombant aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 HT par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 13 avril 2021 par lesquelles M. P-Q B, intimé ayant formé appel incident et provoqué, invite la cour à :

sur les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la réparation des désordres aux parties communes et autres frais (appel incident et provoqué),

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

• déclaré responsables in solidum des désordres causés aux parties communes de l’immeuble du […] à Paris 10^e, lui même, M^lle H Z et la SCI Milord, à l’exclusion du syndicat des copropriétaires de cet immeuble, et les a condamnés à payer avec leurs assureurs respectifs, la société ACM, la société MMA et la société AXA France la somme de 47.170,17 ' et intérêts, sans prise en compte de la part incombant au syndicat des copropriétaires en raison des dégradations anciennes et de la vétusté,

• dit que dans leurs rapports entre co-responsables, la répartition des responsabilités s’établit comme suit : 4 % pour M^lle H Z, 48 % pour lui même, 48 % pour la SCI milord, sans avoir fixé une part incombant au syndicat des copropriétaires,

— l’exonérer de toute responsabilité,

— déclarer le syndicat des copropriétaires du 150 rue du faubourg Saint-Denis à Paris 10^e également responsables de ces désordres, en raison des dégradations anciennes et de la vétusté constatées,

— dire que les responsabilités seront partagées à parts égales entre les co-obligés, soit 1/3 chacun pour trois responsables ou 1/4 chacun pour quatre responsables (b) (dont lui même dans ce dernier cas),

— dire que chacun des codébiteurs principaux aura son recours contre les coobligés pour la part de responsabilité ainsi déterminée,

— à défaut de juger le syndicat des copropriétaires responsable, dire que la somme demandée par ce dernier subira une décote de 25 % en raison des dégradations anciennes et de la vétusté, et fixer en conséquence la somme due en principal au syndicat des copropriétaires à 47.170,17 ' – 25% = 35.377,63 ' (c),

— dire que les assureurs de responsabilité civile des obligés leur doivent garantie et condamner AXA, ACM et MMA au paiement des sommes établies,

— dire que la SCI Milord devra également le garantir des réparations mises éventuellement à sa charge,

— dire ne plus y avoir lieu à sa condamnation à exécuter les travaux dans son logement, ni à injonction à cet égard,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de ses demandes autres ou contraires à son encontre, sur la diminution du prix de la vente du 8 novembre 2011 (vices cachés) (appel incident), au visa des articles 1641 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Milord à lui payer à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution du prix de vente, à condition qu’elles soient restées à sa charge, les sommes de :

• 7.700 ' au titre de la réfection de la salle de bains et de l’arrivée d’eau de son logement,

• 3.036 ' au titre du sondage du parquet,

— réformer le jugement sur les autres sommes,

— condamner la SCI Milord à lui payer à titre de dommages et intérêts :

• la part éventuellement mise à sa charge par la cour sur le coût global des travaux de remise en état sur parties communes, soit celle prononcé par le jugement entrepris (a), soit après partage entre co-obligés comme indiqué ci-dessus, la somme de 47.170,17 ' / 4 (b) ou celle de 35.377,63 ' / 3 (c), soit 22.641,68 ' (a) ou 15.723,39 ' (b) ou 11.792,54 ' (c), selon le partage qui sera opéré précédemment par la cour,

• 44.725 ' au titre de la perte locative,

• 7.460,22 ' au titre des charges échues du logement,

• 1.000 ' au titre du préjudice moral

— subsidiairement, au visa des articles 1147 et 1611 du code civil, condamner la SCI Milord au paiement de ces mêmes sommes pour inexécution du contrat de vente,

sur ses demandes à l’encontre des MMA (appel provoqué),

— constater l’inexécution fautive par les MMA de leurs obligations à son égard,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MMA IARD à lui payer la somme de 12.106,92 ' au titre de la réparation du sondage plancher et de la perte locative plafonnée à une année, sans préjudice des recours subrogatoires que la société MMA IARD pourrait exercer,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société MMA IARD à payer in solidum avec son assuré ou à lui garantir les sommes auxquelles il sera condamné (principal, article 700 code de procédure civile et dépens),

— réformer le jugement sur le rejet des autres condamnations demandées,

— condamner la société MMA à lui payer la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts, pour manquement des MMA à ses obligations (dont devoir de conseil), y compris pour résistance abusive,

— faire injonction à la société MMA de communiquer les montants en vigueur des garanties du contrat d’assurance sous astreinte de 50 ' par jour de retard à compter du prononcé de la décision,

— condamner la société MMA ou lui faire injonction sous la même astreinte de prendre en charge les frais judiciaires exposés par lui dans ce litige et ce dans les conditions contractuelles,

en tout état de cause,

— débouter toute autre partie de ses demandes contraires aux présentes conclusions,

— condamner la SCI Milord et /ou toute autre partie que la cour estimerait concernée à lui payer la

somme de 15.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Milord aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 3 mai 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], représenté par son syndic la société par actions simplifiée CDSA, intimé, demande à la cour, au visa des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1241, 1242 du code civil, de :

— confirmer le jugement,

— débouter la SCI Milord, M. P Q X, la société AXA France, la société MMA et la société ACM de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire, condamner la société AXA France à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre;

en tout état de cause et y ajoutant,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la SCI Milord, M. P Q X, la société AXA France, la société MMA, la société ACM, M^lle H Z aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 3 octobre 2019 par lesquelles la société anonyme AXA France iard, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer dans son intégralité le jugement, à l’exception du rejet de sa demande de condamnation formée à l’encontre des responsables et de la mobilisation de la garantie risques usagers au profit de la SCI Milord,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation formée à l’encontre des responsables,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à garantir la SCI Milord en sa qualité de copropriétaire non occupant,

— condamner tout succombant aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 2 octobre 2020 par lesquelles la société anonyme MMA iard, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 1964 du code civil, à :

à titre principal,

— constater qu’il ressort des opérations d’expertise judiciaire que l’hydratation des deux fuites d’eau à l’origine des désordres objets du litige, sont très largement antérieurs à la prise d’effet du contrat concomitante à la vente de l’appartement de M. X, l’expert judiciaire évoquant expressément une pourriture fibreuse à développement lent,

— constater que l’humidification accidentelle préexistait à la prise d’effet de la police d’assurance souscrite par M. X auprès d’elle,

— constater que M. X n’a procédé à aucune réparation indispensable au sens du contrat d’assurance,

— constater que dans tous les cas l’antériorité évoquée ci-dessus implique une absence d’aléa au moment de la signature du contrat d’assurance et par conséquent une absence d’assurance pure et simple,

— pour toutes ces raisons, juger que le contrat d’assurance souscrit par M. X auprès d’elle n’a pas vocation à être mobilisé en l’espèce,

— infirmer le jugement dont appel et la mettre hors de cause,

à titre subsidiaire,

— constater tout d’abord que l’expert impute une part des dommages, à hauteur de 20 % à M^lle Z,

— constater que le jugement n’explique pas les raisons pour lesquelles la responsabilité de cette dernière serait limitée à 4 % alors même qu’en définitive elle est la seule à avoir constaté de visu les défauts des installations de l’appartement qu’elle louait,

— infirmer le jugement de ce chef et entériner le rapport d’expertise judiciaire en retenant une part de responsabilité plus importante à la charge de M^lle Z,

dans tous les cas, si la cour devait retenir une part de responsabilité à l’encontre de M. X,

— dire que celui-ci et /ou son assureur, ont vocation à rechercher la garantie de son vendeur, la SCI Milord dès lors qu’il est constant dans le rapport d’expertise judiciaire que l’événement dommageable des sinistres objet du litige était constitué avant la vente de l’appartement X,

— dire qu’elle ne conteste pas avoir à prendre en charge :

• 360 ' pour la réfection du sondage,

• les pertes de loyers sous réserve de leur justification et dans les limites du contrat, à savoir le temps des travaux de réfection,

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité les sommes dues par elle à M. X à 12.106,92 ' et en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts à son encontre,

— débouter toute partie de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner tout succombant aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 ' par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2021 par lesquelles la société anonyme ACM iard, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 7 de la loi du 10 juillet 1989 et 1721 du code civil, à :

— infirmer le jugement sur les chefs objet de son appel indiqués en page 3 des présentes conclusions et, statuant à nouveau,

au principal,

— débouter l’ensemble des parties de toutes les demandes dirigées contre elle et M^lle Z,

— notamment rejeter les demandes formées contre elle et M^lle Z dans les appels incidents de MMA ou de toute autre partie, subsidiairement,

— dire que la seule responsabilité de M^lle Z pourrait consister dans le fait de ne pas avoir signalé que la porte de la douche n’était pas étanche et limiter toute condamnation à 20 % de 5.959,90 soit 1.191,98 ',

— la concernant, soustraire de la somme ci-dessous la somme de 150 ' de franchise et dire que seule une somme de 1.041,98 ' pourrait être mise à sa charge,

— en toute hypothèse, débouter les parties de toute demande contre elle et M^lle Z, notamment les demandes résultant des appels incidents, excepté subsidiairement pour les sommes ci-dessus,

dans tous les cas,

— débouter toutes les parties de leur demande afférente aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre elle et M^lle Z, notamment les demandes formées dans les appels incidents,

— condamner M. B aux dépens,

— condamner M. B et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.000 ' chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de conclusions à la requête de la SCI Milord délivrée à M. J Y le 9 avril 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à M^lle H Z le 12 avril 2021 suivant les mêmes modalités ;

Vu la signification de conclusions à la requête de M. P-Q B délivrée à M. J Y le 31 octobre 2019 à personne et à M^lle H Z le 3 mai 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la dénonciation de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e délivrée à M. J Y le 3 mai 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à M^lle H Z le 3 mai 2021 suivant les mêmes modalités ;

Vu la signification de conclusions à la requête de la société ACM délivrée à M. J Y le 9 février 2021 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à M^lle H Z le même jour 2021 suivant les mêmes modalités ;

Vu l’assignation aux fins d’appel provoqué devant la cour à la requête de la société MMA iard délivrée à M^lle H Z le 3 octobre 2019 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

M. J Y et M^lle H Z n’ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la réalité et l’origine des désordres et les responsabilités

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

En application de l’article 1240 du code civil, anciennement 1382, celui qui cause à autrui un dommage est tenu de le réparer ;

• Le rapport d’expertise de M. L du 18 février 2014

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé par M. L le 18 février 2014, et des constats effectués par les architectes s’étant rendus sur place à la suite du sinistre intervenu le 26 juillet 2012, que les désordres constatés consistaient en l’effondrement du plafond de l’appartement de M. Y (situé au 1^er étage – et non au rez-de-chaussée comme indiqué par M. Le Du, architecte) par la chute de plâtre du plafond s’étant décollé du baccula et de la structure du plancher, cet effondrement ayant entraîné l’inoccupation de ce logement ; l’expert souligne la présence d’une humidité généralisée et latente sur l’ensemble de la zone de plancher haut et indique que le constat est aussi celui de la dégradation des éléments de structure bois avec l’endommagement de ces éléments, dégradations dues à une infestation des bois par des champignons lignivores et des insectes à larves xylophages ;

Le rapport précise :

'Deux infestations par des champignons lignivores ont été relevées :

— la présence d’une infestation (active) par du coniophore, sur le mur du fond de l’appartement de M. Y (1^er étage) et sous le receveur de douche de l’appartement de M. X (2^e étage).

— Le développement d’un autre champignon lignivore actif dont on observe le mycélium blanc au niveau des blocs béton en plafond de l’appartement de M. Y, probablement un champignon du genre Trechispora.

Le faciès des dégradations des bois montre un état général de dégradations anciennes mais le constat est bien celui d’un coniophore actif (sous le receveur de douche) et d’un autre champignon actif avec son mycélium blanc qui est la partie vivante du champignon, ce au

niveau de la zone d’effondrement du plafond…'

'Le sondage du plancher de l’appartement de M. X côté cuisine (plafond chambre de M. Y au solivage dégradé) montre sa constitution :

— ragréage sous un parquet collé

— avec en dessous une chape de béton ferraillé sans film polyane

— des blocs de bétons en entrevous des solives, ce qui est une non conformitéaux règles de l’art’ ;

Sur la cause des désordres, l’expert judiciaire explique qu’il a constaté l’existence de deux fuites, à savoir l’une au niveau de la douche (porte et carrelage) de la salle d’eau (fuite n°1) et l’autre au niveau du robinet d’arrêt d’eau dans la cuisine (fuite n°2), totalement invisible pour l’occupant, l’eau passant directement dans un fourreau et humidifiant le plancher dans son épaisseur ; il doit être précisé que, contrairement à ce que soutient la SCI Milord qui se réfère à la note aux parties n° 1 du 12 septembre 2012 (page 62) de l’expert, celui-ci indique bien dans le corps de son rapport (page 16)

que 'les essais de mise en eau de l’installation sanitaire de l’appartement de M. X ont démontré l’existence de fuites'; de fait, les essais de mise en eau ont été réalisés par la société Aquanef lors des deuxième et troisième réunions d’expertise qui ont donné lieu à la note aux parties n° 2 au terme de laquelle l’expert a identifié deux fuites (pages 66 et 67 du rapport) ;

M. L conclut que 'les deux fuites affectent des parties d’ouvrage différentes et ont eu des conséquences dommageables différentes :

— la fuite 2 a induit le développement d’un champignon lignivore dont on observe le mycélium blanc qui en dégradant le lattis a induit la chute d’une partie de ce plafond ; ce champignon a aussi dégradé la structure du plancher haut de l’appartement Y.

C’est cette fuite qui est responsable du sinistre, c’est-à-dire de l’effondrement du plafond et des préjudices de non occupation des lieux.

— la fuite 1 de la douche a induit le développement du coniophore.

Selon M. A, occupant de l’appartement de M. Y, les traces d’eau observables sur le mur en fond d’appartement sont antérieures à la vente de l’appartement de la SCI Milord, sans qu’il ait pu préciser de date. Le coniophore n’a dégradé que les pièces bois en appui sur le mur, pièces déjà dégradées par le passé (anciennes fuites).

Les anciennes fuites d’eau dont les traces sont visibles sur le mur de l’appartement de M. Y ont certes induit des dégradations au solivage (vétusté) mais ne sont pas à l’origine de la chute du plâtre et au développement actuel du coniophore’ ;

L’expert ajoute que 'ces anciennes fuites d’eau non datées ont fait l’objet de réparation puisqu’elles se sont arrêtées. Au regard de l’état de la salle de bain de l’appartement de M. X on peut considérer que cette salle de bains a été refaite il y a moins de 5 ans et

probablement en relation avec ces anciennes fuites, travaux datés de 1 à 2 ans selon la pièce n°9' (rapport M. Le Du du 27 juillet 2012) et précise que les travaux de carrelage de la salle de bains de l’appartement de M. X sont non conformes aux règles de l’art en l’absence d’étanchéité sous le carrelage (lequel ne constitue pas une étanchéité), (cf rapport pages 17 et 21) ;

M. L conclut que 20 % de la superficie du plancher à reprendre est due au champignon apparu sous la salle de bain et que 80 % est due à la fuite au niveau du robinet d’arrivée d’eau situé dans la cuisine ;

L’expert propose en synthèse générale que les éléments de fait renvoient aux responsabilités suivantes :

—  20 % des seules conséquences dommageables de la mauvaise fermeture de la porte de la douche induisant une humidification de la zone de plancher sous jacente (soit 20 % du coût du devis Pharmabois),

— au propriétaire bailleur, M. X qui a acheté l’appartement auprès de la SCI Milord, en bon état apparent puis l’a loué en l’état, sans faire vérifier l’état réel des installations sanitaires,

— à la SCI Milord car les deux humidifications accidentelles étaient en place et l’infestation par les champignons lignivores en cours, ce que démontre l’effondrement huit mois après l’acquisition du bien, sans qu’il ait été démontré que le vendeur la SCI Milord en avait la

connaissance';

Il ressort de ces éléments que les causes de l’humidification de la structure bois du plancher haut de l’appartement de M. Y trouvent leur origine dans les infiltrations en provenance de l’appartement du dessus, à savoir du fait de l’absence d’étanchéité de la salle d’eau et de la fuite active lors de l’effondrement sur le robinet d’arrivée d’eau sous l’évier de la cuisine du fait d’un joint défectueux ;

L’expert ne met pas en lumière un défaut d’entretien des parties communes ; il ne ressort en outre pas des éléments versés aux débats, contrairement à ce que soutient la SCI Milord, que la structure de l’ensemble de l’immeuble soit attaquée par des insectes ou champignons ; en effet, la décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 2 juin 2016 de réparer le pan de mur en pan de bois dans l’appartement de M. C n’est pas reliée au présent sinistre ;

La présence d’agents de dégradation biologique du bois (type termites ou petites vrillettes) en cave dont il est fait état dans l’acte de vente intervenu entre la SCI Milord et M. X (référence à un rapport de 2009) n’est, au vu des explications de l’expert, aucunement en cause, l’humidification active étant la cause de la prolifération des champignons dans le plancher haut en cause en l’espèce ;

Il n’est pas non plus établi que le précédent sinistre intervenu entre les 3^e et 4^e étages en 2005 dont fait état l’architecte de l’immeuble, M^me D dans un courrier du 28 juin 2013 (pièce SDC n°12) et qui a été réparé, ait un lien quelconque avec le sinistre objet de la présente procédure ;

Enfin, les dégradations découvertes par la société Pharmabois lors des travaux de reprise du plancher haut de l’appartement de M. Y, sur le pan de bois donnant sur la courette, n’ont pas été reliées au sinistre en provenance de l’appartement de M. X, M. L, consulté à ce propos par le syndicat des copropriétaires ayant déterminé une cause propre à ces dégradations (voir avis de M. L du 23 novembre 2016) ;

Les premiers juges ont donc justement écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé responsables in solidum des désordres en cause, à l’égard du syndicat des copropriétaires, M^lle Z, locataire, ainsi que les propriétaires successifs de l’appartement du 2^e étage, à savoir M. X et la SCI Milord ;

Il ressort en effet de l’expertise que M^lle Z a une part de responsabilité dans l’humidification du plancher par l’usage qu’elle a fait de la douche dont la porte n’était pas étanche ce qui a contribué à la détérioration de la structure ; il ressort toutefois des explications de l’expert que l’autre source d’humidité sous la salle de bain provenait de

l’absence d’étanchéité sous carrelage, ce dont la locataire ne peut pas être responsable ;

La responsabilité principale revient donc aux propriétaires successifs de l’appartement :

— M. X propriétaire au moment du sinistre et qui aurait dû, au delà du bon aspect général de l’appartement, s’assurer, avant la mise en location, que tous les joints de robinet et en particulier celui de la cuisine étaient en bon état,

— la SCI milord qui a vendu un logement pourvu d’installations fuyardes non conformes ; l’expert judiciaire fait en effet bien ressortir que les fuites étaient actives avant la vente de l’appartement à M. X et que des travaux avaient été réalisés dans les 5 dernières années, en particulier pour la salle de bains, soit à une époque où la SCI Milord était propriétaire de ce bien ; sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil est ainsi engagée envers le syndicat des copropriétaires ;

Dans leurs rapports entre co-responsables, les premiers juges ont justement procédé au partage de responsabilité selon les pourcentages suivants :

— M^lle Z : 4 %,

— M. X : 48 %,

— SCI Milord : 48% ;

Sur l’action en résolution de la vente intervenue entre la SCI Milord et M. X

Selon l’article 1641 du code civil 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus';

Il résulte de l’article 1643 du même code que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie';

L’article 1644 du même code dispose que 'l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix’ ;

Et l’article 1645 du même code énonce que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur';

• Sur la recevabilité

Il résulte de l’article 1648 alinéa 1 du code civil que 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice';

Le conseil de M. X a invoqué dès le 14 août 2012 par courrier adressé à la SCI Milord (pièce SCI n° 16) l’obligation du vendeur de garantir les vices cachés de la chose ainsi que l’intention de M. X de solliciter l’annulation de la vente ; cependant ce courrier se base sur les investigations réalisées en urgence après le sinistre du 26 juillet 2012 par M^me D le 26 juillet 2012 (pièce syndicat n° 2) et M. Le Du le 27 juillet 2012 (pièce syndicat n° 4) dont il reprend les termes ; ces investigations ne caractérisent pas réellement l’existence d’un vice caché imputable à la SCI Milord dans la mesure où la vente de l’appartement par cette dernière à M. X n’y est pas évoquée ;

La cour retient que c’est lors de la note de synthèse de l’expert judiciaire du 28 septembre 2013 (note aux parties n° 6), que la preuve du vice et son caractère caché a été établi ; l’expert y indique que la SCI Milord a réalisé des travaux sur les installations sanitaires de son appartement du 2^e étage qui ne sont pas conformes à l’article 45 du règlement sanitaire de la ville de Paris qui précise que les murs et les sols des salles d’eau doivent être en parfait état d’étanchéité et que l’acquéreur de l’appartement, M. X, ne pouvait pas se rendre compte de ce défaut d’étanchéité ; il ajoute que le carrelage mis en oeuvre par la SCI Milord ne constitue pas une étanchéité et que 'dans un douche il faut mettre des SPEC (système de protection à l’eau sous carrelage) ou des SEL (systèmes d’étanchéité liquide) ou un système prêt à carreler (exemple WEDI). Ceci n’a pas été réalisé lors des travaux réalisés par la SCI Milord. Il appartiendra à la juridiction éventuellement saisie au fond, de définir si ces éléments fondent des responsabilités du vendeur du bien à M. X';

La date du 28 septembre 2013 doit donc être retenue comme étant la date de découverte du vice au sens de l’article 1648 précité ;

L’assignation délivrée le 17 février 2016, soit plus de deux ans suivant la note de synthèse du 28 septembre 2013 est tardive ; en revanche, par conclusions signifiées le 4 juin 2015 M. X a formé une demande reconventionnelle à l’encontre de la SCI Milord tendant à la résolution de la vente, subsidiairement à ordonner la réduction du prix de vente, pour vices cachés, soit moins de

deux ans après le 28 septembre 2013 ;

Il est indifférent à cet égard que ces conclusions n’aient pas été publiées au service de la publicité foncière dans la mesure où M. X a fait publier l’assignation du 17 février 2016 au service de la publicité foncière, ce qui a pour effet de couvrir l’irrecevabilité encourue, s’agissant de la demande de résolution de la vente ; or, M. X ne conteste pas le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de résolution de la vente ;

L’action estimatoire (réduction du prix de vente), seule en cause devant la cour, n’est pas soumise à l’obligation de publication et elle a été engagée valablement dans le délai de deux ans suivant la découverte du vice par les conclusions signifiées par M. X en première instance le 4 juin 2015 ;

Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action estimatoire engagée par M. X à l’encontre de son vendeur, la SCI Milord ;

• Sur l’action estimatoire

Il résulte des éléments vus précédemment que l’appartement acheté par M. X était atteint de défauts liés au défaut d’étanchéité de la salle de bain et à la fuite présente sur le robinet d’arrêt sous l’évier ; l’expert souligne bien que ces défauts étaient invisibles pour l’occupant ; il ressort en outre des constatations, tant de l’expert que des architectes s’étant déplacés lors du sinistre, que des parpaings 'extrêmement lourds’ selon M^me D se trouvaient entre les solives et qu’aucun film plastique ou polyane n’avait été installé avant le coulage de la dalle, ce qui a concouru à la dégradation de la structure ;

L’ensemble de ces défauts, qui n’étaient aucunement visibles pour l’acheteur, étaient présents au moment de la vente et ont concouru au dommage, à savoir l’effondrement du plancher haut de l’appartement situé à l’étage inférieur, lequel a rendu l’appartement de M. X inhabitable ; ces éléments constituent des vices cachés ;

La SCI Milord se retranche derrière la clause élusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ;

L’acte de vente signé entre les parties précise (page 9) :

'l’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :

— prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

* soit de l’état des constructions, de leurs vices cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après,

* soit de l’état du sol ou du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sur le bien, de mitoyenneté, d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède,

* soit même de l’état de l’immeuble vendu notamment concernant les termites dans la mesure où les prescriptions légales sont respectées,

* soit même de la surface du terrain d’assiette de l’immeuble, la différence en plus ou en moins s’il en existe, entre la contenance sus indiquée et celle réelle, excédât elle un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet’ ;

Il doit être souligné que le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose et ne peut invoquer une clause excluant ou limitant sa garantie ;

Or, il ressort de l’extrait Kbis versé aux débats que la SCI Milord a pour activité l’achat, la gestion, la propriété d’immeubles et que sa gérante, M^me M E gère plusieurs sociétés ayant le même objet social ;

Les statuts de la SCI Milord font mention de l’intervention à son acte constitutif et de l’apport d’un total de 18 biens immobiliers de quatre sociétés dont 3 au moins sont gérées par M^me E (société à responsabilité limitée STC, société à responsabilité limitée Pantin Investissement, SCI Laborde) ;

Les deux cédants qui ont précédé la SCI Milord dans la propriété de l’appartement litigieux, à savoir la société à responsabilité limitée Société Toulousaine de courtage (STC) et la société à responsabilité limitée Etudes Rénovations Transactions Immobilières (ERTI), avaient la qualité de marchands de biens ou de professionnels de l’immobilier, les trois sociétés successivement intervenantes étant gérées par M^me E (pièces X n° 4-origine de propriété mentionnée à l’acte de vente entre la SCI Milord et M. X du 8 novembre 2011, 11 à 14) ;

Il est à noter qu’alors qu’entre professionnels de l’immobilier les clauses élusives de garantie des vices cachés sont valables, les actes de cession entre les sociétés représentées par M^me E avaient stipulé à l’inverse de la vente SCI Milord /X que 'le vendeur sera tenu à la garantie des vices cachés dans les termes de droit’ ;

Il est ensuite établi (pièce X n°11), au vu des restitutions d’origine de propriété aux actes ou des interrogations du RCS (pièce X n°12, 13, 85, 86) que plusieurs sociétés ont pu être identifiées au nom de M^me M E (ou Letinier ou Van Steenlandt) et que la quasi-totalité de ces sociétés est domiciliée au […] à Paris 15^e, comme M^me E elle-même ; il apparaît donc que M^me E, qu’elle se soit déclarée comme telle ou non, est une professionnelle de l’immobilier qui achète des biens afin de les revendre, à la tête de l’ensemble des sociétés intervenantes ;

Compte tenu des sociétés professionnelles intervenues à sa constitution, de l’importance de son patrimoine, de l’apport par des sociétés professionnelles de ce patrimoine, de son appartenance à un réseau de multiples sociétés montées ou gérées par M^me E, la SCI Milord, dont le patrimoine ne se dissocie pas de celui de sa gérante et associée, doit être assimilée à un vendeur professionnel ;

C’est à juste titre que M. X fait valoir que, faire stipuler une clause de non garantie des vices cachés uniquement en fin de chaîne, lorsque le bien est cédé à un particulier, et interposer une société civile immobilière pour cette dernière cession pour tenter d’échapper à la qualification de vendeur professionnel et les conséquences juridiques qui y sont attachées, est exclusif d’une quelconque loyauté qui doit présidée à l’acte ;

En sa qualité de vendeur professionnel, la SCI Milord ne peut valablement invoquer la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 8 novembre 2011 ;

Pour ce motif et ceux, pertinents des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a écarté l’application de cette clause de non garantie et fait droit à la demande de M. X de réduction du prix de vente ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

• Sur le coût des travaux de reprise

Le coût des travaux de reprise nécessaires pour la réfection du plancher haut ont été évalués à

27.723,70 ' par l’expert judiciaire selon le devis Pharmabois du 25 septembre 2013, réactualisé à la demande du syndicat à 30.000 ' selon devis de la même entreprise du 13 juillet 2016 (pièce SDC n°21) et correspondent au curage complet du plafond, réparation de la structure et traitement fongicide des murs et ouvrage bois (rapport page 23) ; le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu ce montant ;

Il convient d’y ajouter le coût de l’assurance dommages-ouvrage pour un montant de 1.780 ' ainsi que le coût des honoraires de l’architecte de l’immeuble à hauteur de 3.000 ' votés par l’assemblée générale du 2 juin 2016 et des honoraires du syndic pour 590 ' (1,8%) ; les honoraires de suivi de ce sinistre par l’architecte de l’immeuble sont suffisamment justifiés par la note d’honoraires à hauteur de 4.494 ' TTC dressée le 30 septembre 2013 par M^me T-D (annexe n°11 du rapport) ; le jugement est confirmé sur ce point ;

Les frais avancés par la copropriété pour la mise en sécurité du plancher (facture BATIF du 27 juillet 2012 de 1.032,55 ') et pour l’intervention de M. Le Du du 27 juillet 2012 (412,62 ') sont également justifiés ;

Le syndicat des copropriétaires expose en outre qu’au cours des travaux de reprise, lors de la mise à nu des éléments de solivage, la société Pharmabois a découvert une étendue plus importante des désordres que celle constatée au cours de l’expertise judiciaire ; le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du syndicat à ce titre, au vu des devis de la société Pharmabois des 12 et 21 septembre 2016 à hauteur de :

—  1.870 ' TTC pour la création d’un poteau métallique dans le placard de la pièce principale,

—  2.695 ' TTC pour la réparation du solivage dans l’appartement mitoyen à proximité de la zone d’humidification accidentelle du plancher haut de l’appartement de M. Y ;

Ces montants ont été avalisés par M. L, lequel a été consulté par le syndicat des copropriétaires, certes hors expertise judiciaire, mais après convocation de l’ensemble des parties qui ont été invitées à une réunion contradictoire qui a eu lieu le 21 novembre 2016 ;

Cet avis de M. L, quand bien même il a été recueilli après une réunion à laquelle toutes les parties n’ont pas participé, a été soumis à la discussion des parties et complète l’analyse technique faite par la société Pharmabois ; le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à ces demandes du syndicat au titre des dégradations liées à l’effondrement du 26 juillet 2012, ainsi qu’à la demande en paiement de la somme 1.296 ' TTC correspondant aux honoraires de M. L réglés par le syndicat ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme totale de 47.170,17 ' ;

• Sur la condamnation de M. X à exécuter les travaux dans son appartement

M. X conteste le jugement en ce qu’il l’a condamné à exécuter les travaux de nature à assurer l’étanchéité de la salle de bain et une installation conforme de l’arrivée d’eau de ce logement évalués à 7.000 ' HT, ainsi que la réfection du sondage du parquet de son appartement selon les préconisations de l’expert judiciaire (rapport d’expertise de M. L page 23) dans les six mois de la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, d’une somme de 50 ' par jour pendant 90 jours ;

M. X justifie avoir fait réaliser les travaux de réfection lui incombant en exécution du jugement ; en effet, l’architecte mandaté par le syndic de la copropriété a conclu le 9 septembre 2019, après un premier examen du 2 juillet 2019 qui avait estimé les travaux incomplets et après reprise de

ceux-ci, concernant la douche :

'M. X a fait procéder à la dépose du carrelage du sol, ainsi que de l’emprise de la douche au droit du bac, et procédé à la mise en oeuvre d’une étanchéité sous carrelage, conformément aux demandes de l’expert.

La douche étant fermée par une paroi, les ouvrages mis en oeuvre sont conformes au DTU'

(pièce X n°73) ;

Même si M. X a exécuté le jugement, dont il indique qu’il ne lui pas été signifié, il n’en reste pas moins que la décision du tribunal de condamnation à effectuer les travaux sous astreinte était justifiée lorsqu’elle a été prise, de sorte qu’elle ne saurait être infirmée sur ce point ;

Il est à noter que M. X a vendu son appartement à M. F suivant acte authentique du 11 septembre 2019 (pièces X n° 76 et 84) ; l’acte de vente énonce aux pages 10 à 12, à l’attention et pour l’information de l’acquéreur, l’intégralité de la procédure en cours, ainsi que les travaux successifs entrepris par M. X conformément à l’injonction du tribunal et aux sommes accordées (pièce n°84) ;

Sur les demandes de M. X

• Sur la réduction du prix de vente

Les premiers juges ont justement retenu que M. X est bien fondé à demander la condamnation de la SCI Milord à lui payer, à titre de diminution du prix de vente, le montant des sommes nécessaires à la remise en état des lieux ;

Il vient d’être dit que M. X a réalisé les travaux de remise en état en deux temps :

— le 28 mars 2019, suivant facture de la société Londino d’un montant de 1.773,20 ' TTC (pièce X n° 80) : ces travaux ont été estimés insuffisants par l’architecte de l’immeuble, M. N G dans une note du 2 juillet 2019 (pièce X n° 73),

— les travaux ont été complétés en août 2019 (pièce X n° 81 : facture Art Innovatis du 12 août 2019 d’un montant de 3.003 ') et en septembre 2019 (pièce X n° 82 : facture Art Innovatis du 10 septembre 2019 d’un montant de 1.606 ') ; l’architecte de l’immeuble a revu ces travaux et a rédigé un complément à son rapport le 9 septembre 2019 au terme duquel il indique que 'les ouvrages mis en oeuvre sont conformes au DTU (pièce X n° 73) ;

Le montant global des trois factures qui correspondent à l’exécution des travaux de nature à assurer l’étanchéité de la salle de bain et une installation conforme de l’arrivée d’eau de ce logement comme il résulte du rapport complémentaire de M. G, s’établit à 6.382,20 ' TTC ; l’examen de ces factures ne posent aucune question ; celle du paiement de ces factures posée par la SCI Milord est indifférente, dans la mesure où ce qui importe uniquement est que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art, ce qui est le cas ici ; la question de l’astreinte éventuelle relève de la compétence du juge de l’exécution ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Milord à payer à M. X les sommes correspondant à :

— la part qui incombe à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires, soit 48 % des sommes énumérées plus haut, soit 22.641,68 ' ;

— le coût de la réfection de la salle de bains et de l’arrivée d’eau de son logement évalué à 7.000 ' HT par l’expert en page 23 de son rapport, ce qui justifie l’allocation de la somme de 7.700 ' TTC (avec une TVA à 10%) au titre de la réduction du prix de vente, quand bien même les factures de travaux réellement exécutés ne s’élèvent qu’à un total de 6.382,20 ' ; en effet, cette somme de 7.700 ' est attribuée à titre de dommages et intérêts par liquidation d’un préjudice et non pas au titre d’une provision à parfaire en fonction des justificatifs précis de réalisation des travaux ;

— le coût des travaux suite au sondage du parquet évalués à 2.760 ' HT soit 3.036 ' TTC (TVA à 10%) au vu du devis de la société Polycorp du 5 juillet 2015 (pièce X n°59) ; comme pour la précédente, cette somme est allouée au titre de la réduction du prix de vente ;

• Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 1645 du code civil

Il a été vu plus haut qu’en sa qualité de vendeur professionnel, la SCI Milord ne pouvait ignorer les vices de la chose vendue ; elle est donc tenue, en application de l’article 1645 du code civil, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ;

M. X sollicite à titre de dommages-intérêts en premier lieu l’indemnisation de la perte locative ;

Un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée de 3 ans renouvelables, a été signé au profit de M^lle Z le 1^er novembre 2011, avec date d’effet au 8 novembre 2011 ; le loyer hors charge s’élevait à 740 ' ; il était révisable à compter du 1^er décembre 2012 (pièce X n°6) ; ce bail a été interrompu suite à l’effondrement du 26 juillet 2012 ; la locataire a délivré son congé pour le 30 septembre 2012 (pièce n°57) ; le dernier loyer payé est celui du mois de juillet 2012 (pièces B n°15, 16, 17 et 56).

M. X a sollicité en première instance la somme de 39.831 ' correspondant à la perte des loyers avec ré-évaluation jusqu’au 31 mars 2017 et après déduction de la rémunération que le gestionnaire du bien (Cabinet Lamirand) aurait perçue s’il avait continué à gérer ce bien, de sorte que les premiers juges ont exactement relevé que cette somme correspond effectivement à la perte subie par M. X ;

La SCI Milord conteste la perte locative au motif que rien n’empêchait M. X de faire des travaux de réfection minimes dans la salle de bains et à relouer l’appartement ; ce moyen est inopérant dans la mesure où l’appartement était inhabitable, car dangereux à l’effondrement, jusqu’à ce que les travaux de structure préconisés par l’expert aient été réalisés par la copropriété ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Milord à payer à M. X la somme de 39.831 ' en indemnisation de la perte locative arrêtée au 1^er avril 2017 ;

M. B O sa demande devant la cour pour la période du 1^er avril 2017 au 30 novembre 2018 (correspondant au mois du jugement ordonnant les travaux) et sollicite, sur la même base, la somme supplémentaire de 44.725 ' – 39.831 ' = 4.894 ' ; il indique que le syndicat des copropriétaires n’a pas indiqué la date de la réception des travaux structurels permettant à son appartement de retrouver son usage d’habitation ; en réalité, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 17 novembre 2016 a validé le montant des travaux de reprise structurels incombant au syndicat des copropriétaires (pièce syndicat n° 20), de sorte que ceux ci ont été réalisés fin 2016- début 2017, ce qui permettait à M. X d’effectuer les travaux dans son lot avant le mois d’avril 2017 ; M. X ne justifie donc pas d’une perte de loyer indemnisable au-delà du 1^er avril 2017 ; il doit être débouté de sa demande d’actualisation de son préjudice locatif ;

M. X sollicite en deuxième lieu l’indemnisation des charges de copropriété à hauteur de 7.460,22 ' ; les premiers juges ont exactement rejeté cette demande au motif que les charges de

copropriété sont attachées à la qualité de copropriétaire ;

M. X sollicite en troisième lieu l’indemnisation d’un préjudice moral qu’il évalue devant la cour à 1.500 ' ; les premiers juges ont exactement retenu que M. X ne démontre pas le lien de causalité entre le sinistre et ses problèmes de santé, étant ajouté que M. X n’occupait pas l’appartement litigieux et n’a donc pas subi les conséquences matérielles, et donc morales, de son inhabitabilité ; le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de ce chef ;

Sur les garanties des assureurs

• Sur la garantie de la société MMA iard, assureur 'propriétaire bailleur’ de M. X

La société MMA a consenti un contrat d’assurance 'propriétaire bailleur’ à M. X à compter du 15 novembre 2011, soit dès son acquisition de l’appartement situé au […], lequel couvrait notamment les dégâts des eaux ;

La garantie dégâts des eaux couvre en particulier les dommages résultant notamment de fuites ou d’infiltrations au travers des joints d’étanchéité des installations sanitaires ;

Il ressort de ce qui précède et des constatations des architectes et de l’expert judiciaire, que les infiltrations à l’origine des désordres provenaient d’une fuite d’un robinet sous l’évier et des infiltrations liées à l’absence d’étanchéité de la salle de bain, soit des événements garantis par le contrat, même si ceux-ci ont pris naissance avant la souscription du contrat, l’assuré n’en ayant aucune connaissance et ces fuites ou infiltrations s’étant poursuivies après la souscription du contrat d’assurance ; le jugement est confirmé en ce qu’il a écarté le moyen tiré de l’absence d’aléa ;

La société MMA invoque ensuite la clause figurant en page 10 de la police aux termes de laquelle, concernant la garantie dégâts des eaux, ne sont pas assurés :

' Les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation indispensable vous incombant et connu de vous, sauf si vous n’avez pu y remédier par cas fortuit ou de force majeure ou s’il s’agit d’un défaut d’étanchéité des installations sanitaires’ ;

Il a été vu que M. B n’avait pas connaissance du défaut d’étanchéité des pièces humides de l’appartement, motif pour lequel son action en réduction du prix de vente en raison des vices cachés affectant l’immeuble vendu a été accueillie ; la clause de non garantie dont se prévaut la société MMA n’est donc pas applicable ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société MMA à garantir son assuré des condamnations prononcées contre lui au profit du syndicat des copropriétaires ;

S’agissant des dommages aux biens de M. X et des autres garanties accordées, la société MMA reconnaît couvrir, dans la mesure où la responsabilité de M. X est retenue, les frais suivants :

— le coût de la réparation du sondage plancher (3.036 '),

— une année de loyers, le bail ayant été interrompu du fait du sinistre ;

A ce titre, la demande de M. X est limitée à 9.070,92 ' ( pièce X n°45) ; il n’est pas contesté que l’indemnisation par l’assureur de la perte de loyer est limité à la durée des travaux de remise en état du logement avec un maximum d’un an ; or, parmi ces travaux, doivent être comptés ceux de reprise structurels sans lesquels la remise en état de l’appartement conformément aux règles de l’art (étanchéité des salles d’eau) ne peut être concrétisée, il n’y a donc pas lieu de revoir à la

baisse l’indemnité que doit verser l’assureur ; le jugement est confirmé sur ce point ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société MMA à payer à M. X la somme de 12.106,92 ' (soit 3.036 '+ 9.070,92 '), sans préjudice des recours subrogatoires que la société MMA pourrait exercer ;

Les frais des assignations délivrées à la requête de M. X font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ; les honoraires de l’avocat de M. X font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera également statué plus loin ;

M. X demande en outre une somme de 5.000 ' à la société MMA à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues y compris pour procédure abusive ; comme l’a dit le tribunal, si M. X fait effectivement valoir que la société MMA a tardé à le renseigner, ainsi que l’avocat qu’il a constitué indépendamment de son assureur en cours d’expertise, il ressort des particularités de cette affaire dans laquelle le propriétaire de l’appartement dont les installations sanitaires sont mises en cause dans la survenance de l’effondrement intentait une action en résolution de la vente pour vice caché liée aux infiltrations à l’origine du sinistre, de sorte que l’assureur pouvait légitimement s’interroger sur la validité du contrat souscrit ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts ;

La demande de communication sous astreinte formulée par M. X à l’encontre de la société MMA n’est pas liée à l’objet du présent litige ; le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. X de ce chef ;

• Sur la garantie de la société ACM Iard, assureur de M^lle Z

La société ACM a consenti un contrat d’assurance 'habitation’ à M^lle H Z en sa qualité de locataire de l’appartement situé au 2^e étage de l’immeuble du […] à partir du 8 décembre 2011 ; ce contrat vise la garantie 'dégâts des eaux’ et était en cours lors de la survenance de l’effondrement du plancher haut de l’appartement de l’étage inférieur ;

La part de responsabilité de M^lle Z a été fixée à 4 % du montant des dommages subis par le syndicat des copropriétaires, soit 1.886,80 ', étant rappelé qu’il a été alloué au syndicat la somme de 47.170,17 ' ; l’expert a préconisé que la part de responsabilité de M^lle Z soit limitée à 20 % du montant des traitements antifongiques seulement, soit 20 % de 5.959,90 ' = 1.191,98 ' ; cependant il convient d’ajouter à cette somme tous les frais induits par les travaux de reprise structurels tels qu’indiqués plus haut, la condamnation à la somme de 47.170,17 ' étant prononcée in solidum à l’encontre des responsables et de leurs assureurs ; dans ces conditions, la part mineure de 4 % dévolue à M^lle Z sur le montant global de la condamnation est justifiée ;

Les premiers juges ont donc justement retenu que la société ACM doit garantir M^lle Z des condamnations prononcées à son encontre et le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes présentées directement à son encontre par le syndicat des copropriétaires, à hauteur de la responsabilité imputable à son assurée, sous réserve de l’application de la franchise contractuelle applicable ;

• Sur la garantie de la société AXA France, assureur de l’immeuble

¤ S’agissant des condamnations prononcées contre la SCI Milord à l’égard du syndicat des copropriétaires

La société AXA France est l’assureur de l’immeuble du 150 rue du faubourg Saint-Denis selon

contrat Multirisque immeuble qui a pris effet le 27 avril 2009 ; ce contrat couvre notamment 'Risques usagers – les conséquences pécuniaires de la responsabilité personnelle encourue par chaque copropriétaire en tant qu’usager ou occupant vis-à-vis des autres occupants qu’ils soient copropriétaires ou locataires ainsi que les voisins. La garantie ne sera mise en oeuvre qu’en complément des garanties de responsabilité civile souscrites personnellement par chaque copropriétaire ou en cas d’absence d’assurance de ces derniers’ ;

La société AXA France a versé au syndicat des copropriétaires une provision de 20.000 ' mise à sa charge par le juge de la mise en état en cours de procédure ;

La SCI Milord fait valoir que la société AXA France a vocation à la garantir pour les désordres qui lui sont imputables alors qu’elle était propriétaire de l’appartement à l’origine des désordres ;

La société AXA France soutient que le risque d’usager n’est pas applicable en ce qui concerne la SCI Milord car l’usage est réservé au locataire et non au copropriétaire bailleur ;

En réalité, la SCI Milord, bien que propriétaire non occupante (jusqu’au 8 novembre 2011), doit être considérée comme usager de l’appartement en ce qu’elle l’a utilisé en le louant afin d’en percevoir des revenus ; elle bénéfice de la garantie de la société AXA France ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il fait droit à la demande de la SCI Milord de ce chef ;

La SCI Milord devant assumer en tout état de cause 48 % des sommes accordées au syndicat des copropriétaires, soit un montant de 22.641,68 ', soit un montant supérieur à la provision versée au syndicat, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par la société AXA France à hauteur de la provision versée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum, M. P-Q X, son assureur la société MMA, M^lle H Z, son assureur la société ACM, la SCI Milord et la société AXA France à payer au syndicat des copropriétaires du 15 rue du faubourg Saint-Denis à Paris 10^e la somme de 47.170,17 ' avec intérêts au taux légal sur la somme de 33.658,87 ' à compter du 22 septembre 2014 ;

¤ S’agissant des condamnations prononcées contre la SCI Milord à l’égard de M. X

La SCI Milord fait valoir que la garantie de la société AXA France s’applique aux condamnations prononcées contre elle à l’égard de M. X ;

Elle sollicite la condamnation de la société AXA France à la garantir des sommes suivantes :

— la perte de loyers qu’elle doit payer à M. X,

— les 48 % de la part incombant à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires,

— le coût des travaux de reprise du parquet, soit 3.036 ',

— la réfection de la douche, soit 7.700 ',

— les 4.000 ' versés au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. X ;

Mais ces condamnations sont prononcées contre la SCI Milord à titre de réduction du prix de vente de l’appartement pour vices cachés et de dommages-intérêts envers l’acheteur du fait de la connaissance par le vendeur des vices cachés affectant la chose vendue ; la société AXA France n’est pas l’assureur de la responsabilité civile de la SCI Milord en sa qualité de vendeur d’immeuble ;

La SCI Milord doit être déboutée de sa demande de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent les frais d’expertise et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Milord, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e : 3.000 ',

— à M. P-Q X : 6.000 ' ;

Il n’y a pas lieu à autre application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. P-Q X de sa demande d’actualisation de son préjudice locatif sur la période d’avril 2017 au 30 novembre 2018 ;

Déboute la société civile immobilière Milord de sa demande de condamnation de la société AXA France à lui payer les sommes suivantes :

— la perte de loyers qu’elle doit payer à M. X,

— les 48 % de la part incombant à M. X sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires,

— le coût des travaux de reprise du parquet, soit 3.036 ',

— la réfection de la douche, soit 7.700 ',

— les 4.000 ' versés au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. X ;

Condamne la société civile immobilière Milord aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires du 150 faubourg Saint Denis à Paris 10^e : 3.000 ',

— à M. P-Q X : 6.000 ' ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT