RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 Septembre 2021

(n° 174 , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08801 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7WM

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Juin 2020 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 18/00135

APPELANTS

SAS TOTAL MARKETING FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Emmanuel BACHELIER de la SELEURL CABINET Emmanuel BACHELIER, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Julie MENDES-BETEILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1863

INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC GRAND PARIS AMENAGEMENT

[…]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par M^e Vianney CUNY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Monique CHAULET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté préfectoral n°2017-3741 du 21 décembre 2017, le préfet de la Seine-Saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique regroupant une enquête à la DUP et une enquête parcellaire relative au projet d’aménagement de la ZAC de la Pépinière à Villepinte.

Ledit arrêté désigne Grand Paris Aménagement, ci après dénommée GPA comme concessionnaire de la ZAC, comme responsable du projet, au bénéfice duquel la DUP a vocation à être prononcée.

L’enquête publique s’est déroulée du 30 janvier 2018 au 2 mars 2019 et le projet d’aménagement a fait l’objet d’une DUP selon l’arrêté préfectoral n°2018-1606 du 24 juillet 2018.

Par un arrêté préfectoral n°2018-2622 du 30 octobre 2018, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la demanderesse à la présente procédure.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 juillet 2019 au profit du Grand Paris Aménagement.

Est notamment concernée par l’opération, la SAS Total Marketing France, qui est propriétaire d’une emprise de 2.871 m² à prélever sur le bien immobilier situé 109 boulevard X Y à […], sur la parcelle cadastrée section […] d’une superficie de 7.564 m².

L’emprise partielle est un terrain nu en espace vert, en forme de L, autour d’une station-service sous l’enseigne «'SAS Total Marketing France'». Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC dite de la Pépinière.

Faute d’accord sur l’indemnisation, le Grand Paris Aménagement a, par requête reçue le 4 septembre 2018, saisi le juge de l’expropriation du TGI de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SAS Total Marketing France.

Par un jugement du 12 juin 2020, après transport sur les lieux le 26 novembre 2019, celui-ci a':

' fixé l’indemnité due par le Grand Paris Aménagement à Total Marketing France à la somme de 241.931,78 ', en valeur libre, dans le cadre de l’opération d’une emprise partielle de 2871 m² à prélever laquelle se décompose de la manière suivante':

-215.325 ' au titre de l’indemnité principale';

-22.532,50 ' au titre de l’indemnité de remploi';

-49.571,28 ' au titre de l’indemnité pour frais de déplacement de la cuve GPL';

-1.885 ' au titre de l’indemnité pour perte de revenus publicitaires.

' rejeté la demande d’indemnité pour dépréciation du surpris formulée par SAS Total Marketing France';

' rejeté la demande d’indemnité pour perte de chance de réaliser un projet complet de réaménagement de la station-service formulée par SAS Total Marketing France';

' rejeté toute autre demande formulée tant à titre principal qu’à titre subsidiaire par les parties';

' condamné Grand Paris Aménagement à payer à SAS Total Marketing France, une somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

' condamné Grand Paris Aménagement au paiement des dépens de la présente procédure.

La SAS Total Marketing France a interjeté appel le 3 juillet 2020 de toutes les dispositions du jugement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

' adressées au greffe, par la SAS Total Marketing France, appelante, le 30 septembre 2020 et notifiées le 02 octobre 2020 (AR du 5 octobre 2020), et le 2 avril 2021 notifiées le 07 avril 2021 (AR des 9 et 12 avril 2021), aux termes desquelles elle demande à la cour’de :

— réformer le jugement du 12 juin 2020 en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir et fixé une indemnité principale d’expropriation d’un montant de 215.325 ' HT et une indemnité de remploi afférente de 22.532,50 ' HT.

Par conséquent, statuant au fond

— à titre principal': fixer le montant global de l’indemnité, qualifié de terrain à bâtir ou bénéficiant d’une situation très privilégiée, à la somme de 1.863.928 ' HT décomposée comme suit :

indemnité principale': 1.705.374 ' HT';

indemnité de remploi': 158.554 ' HT.

À titre subsidiaire': fixer le montant global de l’indemnité, qualifié de terrain nu bénéficiant d’une situation très privilégiée, à la somme de 1.416.144 ' HT décomposée comme suit :

indemnité principale': 1.286.374 ' HT';

indemnité de remploi': 129.649 ' HT.

A titre infiniment subsidiaire': fixer le montant global de l’indemnité d’expropriation d’un terrain nu inconstructible comparable à un terrain situé en zone naturelle, à la somme de 695.782 ' HT, décomposée comme suit':

indemnité principale': 631.620 ' HT';

indemnité de remploi': 64.162 ' HT.

En tout état de cause':

— fixer le montant de l’indemnité accessoire liée au déplacement de la cuve GPL, à la somme de 45.113,68 ' HT';

— condamner Grand Paris Aménagement à verser à la société SAS Total Marketing France la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

' déposées au greffe, par GRAND PARIS AMENAGEMENT, intimé et appelant incident, le 5 janvier 2021 et notifiées le 6 janvier 2021 (AR du 7 janvier 2021), aux termes desquels il demande de':

— infirmer partiellement le juge en ce qu’il a fixé une indemnité pour déplacement de la cuve GPL hors emprise à un montant de 49.571,28 ' HT';

— fixer en conséquence une indemnité pour déplacement de la cuve GPL hors emprise à un montant de 45.113,68 ' HT';

— confirmer le juge pour le surplus dans l’ensemble de ses dispositions';

— condamner, eu égard au caractère particulièrement infondé de l’appel principal, la société SAS Total Marketing France à verser une somme de 5.000 ' à Grand Paris Aménagement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

' Le commissaire du Gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions ;

MOTIFS DE L’ARRÊT':

SAS Total Marketing France fait valoir que':

— Sur l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir, le jugement contesté est entaché d’une erreur dans la qualification des faits et d’une erreur de droit dans l’appréciation de la qualification du terrain.

Le terrain exproprié répond à la qualification de «'terrain à bâtir'» au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation et en l’espèce, la circonstance qu’il appartienne au périmètre d’une ZAC n’est pas susceptible d’exercer une influence sur cette qualification, sauf à commettre une erreur de droit. Il faut par conséquent, une indemnisation au prix moyen d’un terrain nu à bâtir.

— Sur le caractère mal fondé du montant de l’indemnisation retenue, en retenant 75 '/m², le juge de première instance n’a pas tiré les conséquences de droit de sa conclusion selon laquelle «'le terrain bénéficie d’une situation très privilégiée'» et n’a pas retenu une valeur vénale moyenne conforme à la valeur du marché immobilier. Par ailleurs, les références retenues en première instance ne permettent pas de rendre compte de la valeur vénale moyenne ni d’un terrain nu à bâtir, ni même d’un terrain nu à viabiliser, situé dans une situation très privilégiée.

Les montants demandés doivent être actualisés.

Concernant, l’appel incident de l’expropriant relatif au montant des frais de déplacement de la cuve GPL, l’exproprié indique que si certains frais n’ont finalement pas été engagés pour des travaux de déplacement de la cuve, le montant de l’indemnité accessoire pourra être réévalué à 45.113,68 ' HT.

Grand Paris Aménagement rétorque que':

— Sur l’absence de qualification de terrain à bâtir de l’emprise expropriée, celle-ci doit être évaluée en fonction de l’usage effectif à la date de référence, à savoir un terrain naturel non viabilisé. Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a exclu les emprises expropriées de la qualification de terrain à bâtir.

— Sur la détermination de l’indemnité de dépossession, les références retenues par le premier juge sont cohérentes. En revanche, l’invocation d’un marché captif (non caractérisé) ainsi que la cession des droits à construire (incomparable par rapport à ceux d’un terrain à bâtir) semblent, au regard de la jurisprudence de la Cour, non fondées. Au regard de l’ensemble de ces moyens, l’évaluation réalisée par la société expropriée aux valeurs unitaires de 594 '/m² (à titre principal), de 448 '/m² (à titre subsidiaire) et de 220 '/m² (à titre infiniment subsidiaire) apparaît comme dénuée de fondement.

La société SAS Total Marketing France sera donc déboutée de sa demande de réformation du jugement en ce qu’il a fixé une indemnité principale de 215.325 ', sur la base d’une valeur unitaire de 75 '/m².

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 3 juillet 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SAS Marketing Total du 30 septembre 2020 et de GPA du 5 janvier 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la SAS Marketing Total hors délai du 2 avril 2021 sont de pure réplique à celles de GPA, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

Par contre, la pièce N°15 réponse de GPA au commissaire enquêteur pouvait être produite dans le délai ; les pièces N°17 et 21 concernant le règlement des zones Up et N pouvaient l’être de même ; les pièces N°16, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28 constituent de nouvelles références non versées dans la délai légal et seront donc écartées.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal porte sur toutes les dispositions du jugement et l’appel incident de GPA sur l’indemnité pour déplacement de la cuve GPL.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités définies par le PLU du 18 décembre 2017; Total Marketing France n’a pas conclu sur ce point et GPA conclut à la confirmation.

Conformément aux dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption urbain fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien; en l’espèce, le zonage de l’emprise expropriée a été modifié par la révision du PLU approuvée le 18 décembre 2017, qui correspond donc à la date de référence et le jugement sera donc confirmé en ce sens.

S’agissant des données d’urbanisme, le bien est situé en zone AUv, englobant les sous secteurs AUca, AUcb et AUvc (pièces numéro 1 et 3), correspondant à une zone mixte avec pour destination principale l’habitat, à urbaniser en écoquartier sous la forme d’une réflexion d’aménagement d’ensemble.

Il ressort du préambule (extrait du rapport de présentation ):

« La zone Auv est une zone à urbaniser en éco quartier sous forme d’une réflexion d’aménagement d’ensemble ; elle correspond au site dit de la « pépinière » en limite de l’hôpital au sud de l’A 104.

De vocation mixte, sa destination principale reste l’habitat, mais elle va pouvoir accueillir tous les équipements nécessaires et compatibles avec la vie de quartier.

Elle fait l’objet d’une orientation d’aménagement.

Elle comprend quatre secteurs :

'AUva

'AUvb

'AUvc

'AUvd

Les sous secteurs AU va, AU vb, Auvc, AU vd correspondent au périmètre de la Zac de la Pépinière. Ces trois sous secteurs tiennent compte des différentes ambiances urbaines et programmes prévus sur la Zac de la Pépinière. »

La zone Auv est destinée à faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, dans le cadre d’une orientation d’aménagement et de programmation, et plus particulièrement les sous secteurs AUva, AUvb, AUvc et AUvd, correspondant au périmètre de la Zac de la Pépinière.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un terrain nu, en nature de terre, avec une station essence, sur lequel se trouve une cuve GPL, en forme de L avec une façade étroite sur l’avenue X Y et est enclavé pour le reste.

La parcelle se situe dans une zone principalement résidentielle composée d’immeubles d’habitation et elle est desservie par 2 gares du RER B (Sevran Beaudottes et Villepinte).

Le bien est situé à proximité du centre hospitalier intercommunal X Y et du parc départemental du Sausset.

Le premier juge a constaté lors du transport sur les lieux une forte fréquentation de la station service.

La procédure d’expropriation porte sur 2871 m², soit 38 % de la propriété de Total marketing France.

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès verbal de transport du 26 novembre 2019.

Par courrier du 24 avril 2018, la société Carglass, qui occupait une partie de l’emprise expropriée au titre d’un bail conclu le 6 novembre 2015, informait Total marketing de sa décision de résilier le bail à compter du 22 novembre 2018 (pièce numéro 2).

L’emprise expropriée comporte une cuve GPL qui devra être déplacée.

Total marketing France indique que l’expropriation est de nature à remettre en cause le projet de restructuration et de modernisation de la station service qu’elle portait depuis les années 1990, qui devait porter le volume de carburant distribué 14 millions de litres par an, devenant ainsi la première

des stations Total dans le département.

Elle souligne que l’arrêté de cessibilité du 30 octobre 2018 déclarant cessible une partie du foncier lui appartenant a mis un terme à ce projet, mais la modernisation de cette installation étant indispensable, elle a déposé dès le mois de juillet 2019,une demande de permis de construire portant sur une emprise foncière réduite, pour tenir compte de l’expropriation, permis obtenu le 12 décembre 2019 (pièce numéro 3).

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 12 juin 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la méthode

La méthode de comparaison retenue par le premier juge n’est contestée par aucune des parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

2° sur la qualification des terrains

Le premier juge en application de l’article L 322-3 du code de l’expropriation au regard des pièces versées a dit que les réseaux de voirie, d’électricité et d’eau potable et d’assainissement au 30 janvier 2017, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique, étaient insuffisamment dimensionnés au regard de l’ensemble de la Zac qui constitue une enclave « verte » au milieu d’une zone urbanisée et il a donc écarté la qualification de terrain à bâtir, mais compte tenu de sa localisation, en bordure de l’avenue X Y et de zones pavillonnaires et/ou urbaniser, a retenu une situation très privilégiée.

Total marketing France soutient que la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation est établie, puisqu’un an avant l’ouverture de l’enquête publique de DUP, soit le 30 janvier 2017, les 2 conditions visées dans texte étaient satisfaites, à savoir qu’il était classé en zone constructible AUV par le PLU de Villepinte dont le règlement autorise la délivrance d’un permis construire relatif à l’exploitation d’une station-service et qu’il était desservi par l’ensemble des réseaux nécessaires à sa constructibilité, à savoir, par une voie publique de première importance, boulevard X Y et par les réseaux d’eau potable, assainissement d’électricité situés en infrastructure et boulevard X Y. Il ajoute que la circonstance que l’emprise expropriée serait intégrée au périmètre de la Zac de la Pépinière ne permet pas d’exclure automatiquement la qualification de terrain à bâtir au seul motif que les travaux de création de réseaux sont prévus dans le cadre de l’opération, puisqu’aucun texte ne fait obstacle à la qualification de terrain à bâtir lorsque la desserte du bien en cause par les réseaux est d’ores et déjà suffisante et qu’elle est étrangère aux travaux qui seront réalisés dans le cadre de l’opération d’aménagement et en l’espèce la desserte par les réseaux du bien exproprié par Grand Paris Aménagement ne sera nullement modifiée dans le cadre de la réalisation de la Zac ; au cas présent, en effet les réseaux desservant le bien ne peuvent pas être jugés insuffisants à l’échelle de la future Zac puisque le renforcement des réseaux réalisés au sein de cette ZAC n’a pas vocation à desservir ce bien (pièce numéro 7) et avant comme après l’aménagement de la Zac, le terrain exproprié sera desservi strictement de la même façon, sans aucun renforcement des réseaux existants ni aucune création de nouveaux réseaux. Aucun des plans de l’opération d’aménagement ne prévoit que les nouveaux réseaux créés desserviront le terrain, puisque celui-ci n’a vocation qu’à accueillir un aménagement paysager dans le cadre de l’opération et qu’aucune des voies de desserte créée dans le cas de la Zac ne desservira le bien, dès lors que le boulevard Y ne fait pas partie de l’emprise de la Zac (page 8 des conclusions : exemples de plans de réseaux figurant dans l’étude d’impact confirmant l’absence de desserte supplémentaire du bien exproprié (représentations roses du bien exproprié). En définitive, la desserte du bien exproprié

est donc indépendante des travaux des certains réseaux qui seront mis en place dans le cadre de la future opération d’aménagement.

GPA conclut à la confirmation de l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir en application de l’article L322-3 du code de l’expropriation, comme le juge de façon constante la Cour de cassation, que lorsqu’un terrain situé dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée à l’échelle de l’ensemble de la zone ; en l’espèce, l’emprise expropriée est classée, la date de référence, en zones Auva, Auvb, et Auvc du PLU, zone qui couvre une partie du périmètre de la Zac de la pépinière et la qualification des emprises de terrains à bâtir au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation n’est donc subordonnée, s’agissant du critère de leur équipement et réseau visé au 2^e alinéa du même article, à ce que ces derniers soient en capacité suffisante pour desservir, à la date de référence l’ensemble de la zone ; l’étude d’impact démontre que la zone, initialement majoritairement composée d’espaces naturels, doit faire l’objet de vastes travaux de viabilisation pour permettre l’installation des réseaux nécessaires à la desserte des futures constructions (pièce N° 4) ; dès lors que la desserte des réseaux doit être appréciée à celle de la zone, et non au regard de la seule emprise expropriée, cette dernière ne peut pas être regardée comme un terrain à bâtir, en l’absence de démarrage des travaux de viabilisation à la date de référence et les extraits versés par la société expropriée établissent la nécessité de renforcer les réseaux d’eau et d’électricité sur le périmètre du projet ; le dépôt et l’obtention d’un permis de construire sur le reliquat exproprié est indifférent, la qualification de terrain à bâtir étant indépendante des éventuelles autorisations d’occupation des sols obtenues ou pouvant être obtenues ; la société expropriée n’est pas en mesure d’infirmer l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la Zac, ni même de prouver qu’ils seraient suffisants à l’échelle de l’emprise expropriée, dont la configuration est enclavée sur l’ensemble de ces parties Ouest et Nord, et éloignées de la voie publique ; en conséquence, l’emprise expropriée doit être évaluée en fonction de son usage effectif à la date de référence, à savoir un terrain naturel non viabilisé.

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

En l’espèce, à la date de référence du 18 décembre 2027, le bien est situé en zone AUv du PLU, et plus précisément en secteurs AUva, AUvb et AUvc, zones incluses au sein du périmètre de la ZAC de la Pépinière, destinée à une urbanisation future à l’occasion de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble (pièce numéro 3). Il ressort des plans de localisation que le bien à évaluer est entouré, sur sa partie sud, au-delà du boulevard Y, d’une zone urbaine et sur sa partie nord

et Ouest d’une zone urbanisée correspondant au périmètre de la Zac de la Pépinière.

En conséquence, comme l’indique l’article L322-3 2^e du code de l’expropriation, lorsqu’un terrain est situé dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée à l’échelle de l’ensemble de la zone ; il ne peut être retenu comme demandé par total marketing France de retenir la qualification de terrain à bâtir au motif que l’emprise expropriée est située dans une zone permettant notamment l’extension des installations classées existantes et disposant individuellement, des réseaux suffisants pour assurer sa constructibilité (pièce N°6) ; en effet, la dimension des réseaux existants à la date de référence doit être appréciée, tant en capacité qu’en dimension, pour desservir l’opération d’aménagement d’ensemble.

Il est indifférent comme avancé par Total Marketing France qu’aucun des nouveaux réseaux dans le cadre de la ZAC ne desservira le bien exproprié et qu’il sera desservi sans aucun renforcement des réseaux existants ni aucune création de nouveaux réseaux.

En effet, l’étude d’impact jointe au dossier d’enquête publique (pièces numéro 4 et 5) montre que la zone, initialement majoritairement composée d’espaces naturels, doit faire l’objet de vastes travaux de viabilisation pour permettre l’installation des réseaux nécessaires à la desserte des voies :

'l’installation de 3 postes de distribution publique d’électricité ;

'la création de plusieurs voies internes au sein du secteur d’aménagement ;

'la création de 3 réseaux d’assainissement ;

'la pose de trois points de raccordement en eau potable ;

'installation d’un réseau d’éclairage public, actuellement inexistant.

Le descriptif des ouvrages infrastructures ainsi que cette étude d’impact datée d’avril 2017, présente les infrastructures de voirie et autres réseaux nécessaires à la viabilisation dont la réalisation est planifiée dans le cadre de l’aménagement de la Zac de la Pépinière.

Le décompte issu de l’appréciation sommaire des dépenses fait apparaître un montant global estimé à 22 491 ' HT (valeur mars 2017).

Le premier juge a en conséquence exactement considéré que les réseaux de voirie, d’électricité d’eau potable et d’assainissement au 30 janvier 2017, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique, étaient insuffisamment dimensionnés au regard de l’ensemble de la Zac qui constitue une enclave « verte » au milieu d’une zone urbanisée et a exactement écarté la qualification de terrain à bâtir et retenu au regard de sa localisation, en bordure de l’avenue X Y et de zones pavillonnaires et/ou urbanisée, que le terrain bénéficie d’une situation privilégiée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° sur les surfaces

La superficie de 2871 m² retenue par le premier juge n’est contestée par aucune des parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4° sur la situation locative

Les parties s’accordent pour une évaluation en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

5° sur la fixation de l’indemnité

Le premier juge a retenu une valeur de 75 '/m², au regard des valeurs unitaires moyennes de trois éléments de référence qu’il a retenu et des caractéristiques du bien à évaluer, en particulier sa situation géographique.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

[…]

7 termes à Villepinte sont proposés correspondants à une valeur moyenne de 540,20 '/m²:

N° du terme

Date de vente

cadastre

Urbanisme Superficie en

m²

Prix en

'/m²

Observations

T1

2 août 2018

BP

163,164,171

AU vb

3852

594,5

terrain à bâtir au sein de la

même Zac

T2

11 mars 2015

BM 224

Uma

2541

637,4

terrain à bâtir

T3

18 mai 2018

[…]

AUva

4312

495,5

terres au sein de la même Zac

T4

26 avril 2018

[…]

AUva

5028

447,7

terres au sein de la même Zac

T5

24 novembre

2016

[…]

Up

543

401,1

terres

T6

13 avril 2018

[…]

Up

278

550,4

terrain à bâtir

T7

21 juillet 2017

promesse de

vente

[…]

Uma

1196

669

terrain à bâtir

Les termes T1, T3 et T4 ne sont pas comparables, car il s’agit de transactions portant sur des droits à construire ou charges foncières dans le cadre desquels l’acquéreur, le plus souvent professionnel de l’immobilier, acquiert des droits à construire sur une surface de plancher prédéterminé après avoir obtenu une autorisation d’urbanisme lui conférant un droit acquis à la réalisation du programme immobilier en vue duquel il se porte acquéreur d’une assiette foncière.

La SAS marketing France indique que dans le périmètre de la Zac il n’existe aucune différence notable entre le prix au m² d’un terrain à bâtir et un terrain viabilisé, qu’il n’existe pas de différence entre le prix de cession d’un terrain d’une très grande superficie et celui d’un terrain d’une superficie de 10 fois moindre, ce qui suffit à démontrer que toutes les cessions dans le périmètre ne peuvent pas rendre compte de la valeur du marché immobilier local.

Cependant des cessions de droits à construire ne sauraient constituer des références pertinentes, les valeurs qu’elles révèlent incluent non seulement la valeur du sol proprement dit mais aussi l’ensemble des charges supportées pour pouvoir réaliser une opération immobilière sur l’emprise considérée.

Ces éléments de comparaison seront donc écartés.

Les termes 2, 5 et 6 concernent des biens situés dans des zones à plus forte densité urbaine et relèvent d’un zonage différent du bien à évaluer ; ces termes non comparables seront donc écartés.

Le T7 correspond à une promesse de vente et non à une mutation effective, avec la condition de l’obtention d’un permis de construire ; ce terme non comparable sera donc écarté.

La société Total Marketing France propose en appel 3 nouveaux termes:

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Zonage

Observations

T8

27 novembre

2017

B074 à B077

Tremblay-en-France

7562

1'194'796

158

AUz

terrain à bâtir

T9

12 décembre

2018

C0724

Tremblay-en-France

7409

1'881'886

254

AUz

terrain à bâtir

T10

4 juillet 2019

[…]

Villepinte

568

124'160

220

NI (non constructible

pièce n°21 et 22)

terres

Les termes T8 et T9 sont situés dans une autre commune et correspondent à des terrains à bâtir ; ces termes seront conséquences écartés.

Le terme T10 correspond à un autre zonage NI, étant non comparable, sera écarté.

Enfin, les autres références citées dans les dernières conclusions ont été déclarées irrecevables.

[…]

Elle propose 9 références à Villepinte:

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Superficie Urbanisme Prix en

'/m²

Observations

T1

30 novembre

2017

boulevard X Y BP

40

5954

AUv

75

terrain nu à viabiliser au

sein de la même ZAC

cession entre particulier et

GPA

T2

23 février

2017

Boulevard X

Y/avenue Alfred de

[…]

10020

AUv

75

terrain nu à viabiliser au

sein de la même ZAC

cession entre l’Etat et GPA

T3

21 juillet

2017

[…]

[…]

2848

AUv

60

terrain nu à viabiliser au

sein de la même ZAC

cession entre commune et

GPA

T4

IDEM

[…]

3892

AUv

60

IDEM

T5

IDEM

[…]

5028

AUv

60

IDEM

T6

IDEM

[…]

4921

AUv

60

IDEM

T7

IDEM

[…]

4628

AUv

60

IDEM

T8

IDEM

[…]

4628

AUv

60

IDEM

T9

21 janvier

2019

[…]

2765

AUve

60

IDEM

La SGP reconnaît que les termes 3 à 8 correspondent à une cession globale du 21 juillet 2017 de plusieurs parcelles disposant d’une superficie cumulée beaucoup plus importante que l’emprise expropriée, à savoir 25'629 m² ; en outre la cession été conclue en exécution du traité de concession d’aménagement relative à la Zac des Pépinières conclu le 6 février 2007 prorogé par avenant du 20 juillet 2014 entre la commune de Villepinte, concédant, et l’expropriant aménageur ; ces termes non comparables seront donc écartés.

S’agissant des autres termes, la SAS marketing Total affirme que toutes les références situées dans le périmètre de la Zac doivent être écartées dès lors qu’elles ne correspondent pas à la valeur du marché immobilier sur le territoire de la commune Villepinte ;

Cependant, le terme T1 a été conclu entre un particulier et GPA, la SAS Total marketing, n’apportant pas la preuve d’un marché captif.

Le terme T2 est conclu entre l’État et GPA pour une valeur de 75 '/m².

Le terme T9 s’il est conclu entre la commune et SGP, avec une valeur plus basse de 60 '/m² correspond à une mutation plus récente et est d’une consistance comparable.

Ces 3 références seront en conséquence retenues soit une moyenne de 70 '/m².

La SGP cite une étude de marché concernant d’ autres terrains « à urbaniser » en Seine Saint Denis comprenant 5 références avec une médiane de 59 '/m² et une moyenne de 44 '/m² (avec les références d’enregistrement).

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en ' Prix en

'/m²

Zonage

Observations

T1

21 octobre

2013

[…]

Stain

2757

163'904

59

non bâti

divers sol libres

T2

14 décembre

2015

la Noue Fondrere à la

Courneuve

26'971

1'350'138

50

non bâti

divers sol libre

T3

11 septembre

2014

[…] à

Perrefite sur Seine

8056

927'834

115

non bâti autres terres improductives :

prés, marais

libre

T4

27 juin 2014

[…] à

Perrefite sur Seine

11'456

822'151

72

non bâti

terrain à bâtir

libre

T5

2 octobre 2014 la Noue Fondrerie à la

Courneuve

2003 79

29'800

13

non bâti

terres

libre

Cependant, ces références datant de plus de 5 ans sont trop anciennes et en outre concernent toutes des communes différentes ; non comparables, elles seront en conséquences écartées

Il convient de privilégier le terme T1 du 30/11/2017, s’agissant d’une cession avec une personne privée, donc correspondant au marché, portant sur un terrain nu en zone Auv, comparable au terrain à évaluer ; le premier juge a donc exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne à savoir 75 '/m².

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’ indemnité principale en valeur libre à la somme de : 2871 m² x 75 '/m² = 215'325 '.

- Sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé indemnité de remploi à la somme de 22'532,50 '.

2° sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Le premier juge a rejeté la demande de Total marketing France pour dépréciation du surplus.

Bien que l’appel de Total marketing France porte sur toutes les dispositions du jugement, celui-ci ne développe aucun motif dans ses conclusions et ne formule aucune demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.

En conséquence le jugement de débouté sera confirmé sur ce point.

3° sur l’indemnité pour perte de chance de réaliser un projet d’extension complet de la station

Le premier juge a rejeté la demande de Total marketing France d’indemnité pour perte de chance de réaliser un projet d’extension « complet » de la station.

Bien que l’appel de Total marketing France porte sur toutes les dispositions du jugement, celui-ci ne développe aucun motif dans ses conclusions et ne formule aucune demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.

En conséquence le jugement de débouté sera confirmé sur ce point.

4° sur l’indemnité pour frais de déplacements d’une cuve GPL

Le premier juge au regard de 2 devis produits aux débats en pièce 29 et 30 a fait droit à demande de Total marketing France d’indemnisation pour coûts de déplacements d’une cuve de GPL, directement causé par l’expropriation, à hauteur de 49'571,28 ' conformément à l’accord de l’exproprié et de l’expropriant.

GPA a formé appel incident sur ce point en indiquant qu’il avait donné son accord sur ce montant actualisé dont le jugement a donné acte, mais Total marketing France n’a pas réalisé les travaux conformément à son engagement ; en effet il ressort des échanges entre GPA et Total marketing France que le déplacement de la cuve GPL n’aurait pas donné lieu à l’intervention du bureau de contrôle, estimée dans le devis à 1147,60 ' et par ailleurs comme cela ressort d’un récent constat (pièce numéro 14) Total marketing France n’a pas procédé à la démolition de la dalle présente dans l’emprise, prestation qui avait été estimée à 2310 ', en comptant la démolition à proprement parler de la dalle (750 '), remblaiement de terre végétale (720 ') et l’enlèvement des gravats (840 ') (pièce numéro 13) ; elle demande que le montant de l’indemnisation accordée à Total marketing soit ramené à la somme de 45'113,68 '.

Total marketing France confirme que ces frais n’ont finalement pas été engagés pour la réalisation des travaux de déplacement de la cuve, de sorte q’ils doivent effectivement être déduits du montant de l’indemnité et que l’indemnité accessoire pourra donc être fixé à la somme de 45'113,60 '.

Au regard des pièces versées aux débats, l’évolution du litige, et de l’accord des parties, il convient donc d’infirmer le jugement et de fixer l’indemnité accessoire pour frais de déplacement de la cuve

GPL à la somme de 45'113,68 ' hors-taxes.

5° sur l’indemnité pour perte de revenus publicitaires

Le premier juge a fait droit la demande de Total marketing France au titre de l’indemnité pour perte de revenus publicitaires à hauteur de 1885 ', soit la moitié du loyer annuel actuel de 3770 '.

Bien que l’appel de Total marketing France porte les dispositions du jugement, celui-ci ne développe aucun motif dans ses conclusions et ne formule aucune demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.

En conséquence le jugement sera confirmé sur ce point.

L’indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de 284 856,18 ' se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 215'325 '

'indemnité de remploi : 22'532,50 '

'indemnité pour perte de revenus publicitaires : 1885 '

'indemnité pour frais de déplacement de la cuve GPL : 45'113,68 '.

Le jugement sera donc partiellement infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné GPA à payer à Total Marketing France la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SA S marketing Total de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 ' à la société du Grand Paris.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SAS Total marketing France perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déclare irrecevables les pièces N°15 à N°28 pour avoir été produites hors délai légal par Total marketing France ;

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité pour frais de déplacements de la cuve GPL à la somme de 49 571,28 ' hors-taxes ;

Statuant à nouveau :

Fixe en conséquence à la somme de 284 856,18 ' en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par Grand Paris Aménagement à Total marketing France dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’emprise partielle de 2871 m² à prélever sur le bien situé 109, boulevard X Y habitable, sur la parcelle cadastrée section BP numéro 41 se décomposant la manière suivante :

'indemnité principale : 215'325 '

'indemnité de remploi : 22'532,50 '

'indemnité pour perte de revenus publicitaires : 1885 '

'indemnité pour frais de déplacement de la cuve GPL : 45 113, 68 '

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne total Marketing France à verser la somme de 3000 ' à la société du grand paris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Total marketing France aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT