Infirmation 7 juin 2023
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Sur la décision
| Référence : | CA Paris, pôle 4 ch. 8, 7 juin 2023, n° 22/00967 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel de Paris |
| Numéro(s) : | 22/00967 |
| Importance : | Inédit |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 6 août 2024 |
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Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : |
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 8
ARRÊT DU 07 JUIN 2023
(n° 2023/ 97 , 24 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00967 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFAVK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Décembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny RG n° 17/12458
APPELANTE
S.C.I. MDS
[Adresse 1]
[Localité 6]
N° SIRET : 399 586 536
Représentée par Me Randy YALOZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0766
INTIMÉS
S.A. MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD – MMA IARD
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
N° SIRET : 775 652 126
Représentées par Me Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS et plaidant par Me Servane MEYNIARD, SCP LETU ITTAH, avocat au barreau de PARIS, toque P 120
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200
et plaidant par Me Jean-Marie GRITTI, SELAS D F G , avocat au barreau de PARIS, toque G 156
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 21 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre
Mme Laurence FAIVRE, Présidente de chambre
M. Julien SENEL, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. [J] [PP], dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET
ARRÊT : Contradictoire
— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
— signé par Béatrice CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Laure POUPET, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
La société SCI MDS a acquis un immeuble à usage d’habitation situé à Montreuil (93), qu’elle a mis en location. Elle est assurée auprès de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, par contrat d’assurance multirisque des immeubles collectifs conclu en date du 2 février 2011, prévoyant notamment une garantie en cas de perte des loyers, limitée à hauteur de deux ans de loyers.
Le 2 mars 2011, la SCI MDS a été victime d’un dégât des eaux. Les trois appartements affectés sont restés inoccupés et inhabitables jusqu’à la réalisation de travaux par la société Geop Assistance en novembre 2012. Les pertes de loyers ont été indemnisées par la MMA.
Le 30 novembre 2012, un arrêté d’insalubrité a été pris par la préfecture de la Seine Saint Denis pour les motifs suivants :
— Présence importante d’humidité notamment due à de multiples infiltrations ;
— Dégradation des revêtements intérieurs ;
— Descente commune des réseaux des eaux pluviales et des eaux usées ;
— Risque de prolifération de nuisibles dans la cour arrière de l’immeuble notamment en raison d’enchevêtrement de déchets.
Cet arrêté a eu pour conséquence d’interdire à la SCI MDS de percevoir des loyers pour les locaux faisant l’objet de l’insalubrité, soit tous les appartements situés dans son immeuble de Montreuil (93), à partir du 1er février 2013.
Afin d’obtenir la mainlevée de cet arrêté, la SCI MDS a fait réaliser des travaux.
Estimant qu’après la réalisation de ces travaux, la seule cause du maintien de l’arrêté préfectoral d’insalubrité résultait de la présence d’humidité imputable à l’intervention incomplète de la société GEOP ASSISTANCE, la SCI MDS a fait appel à la société TECH ASSECHEMENT afin de procéder à l’assèchement complet des murs.
La mainlevée de l’arrêté d’insalubrité a été effective à partir du 1er février 2014.
Considérant que cette perte de loyers causée par l’arrêté d’insalubrité et les autres sommes exposées interviennent à la suite d’un dégât des eaux et relèvent des pertes couvertes par le contrat d’assurance conclu avec la MMA, la SCI MDS a sollicité la MMA et la société Geop Assistance pour en obtenir le remboursement.
La société MMA IARD a refusé de mobiliser sa garantie.
C’est dans ce contexte que la SCI MDS a, par acte en date du 10 novembre 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société GEOP ASSISTANCE aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subi au titre des pertes de loyer, du coût des travaux préparatoires, et de la résistance abusive outre les intérêts moratoires courant depuis le 24 juillet 2017 et la communication par MMA du rapport d’expertise du cabinet Polyexpert sous astreinte.
Par ordonnance du 2 juillet 2018, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise présentée par la MMA. L’expert (Mme [A]) a déposé son rapport le 21 janvier 2020.
Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
— Déclaré recevable l’action de la SCI MDS, celle-ci justifiant de sa qualité de propriétaire de l’immeuble,
— Débouté la SCI MDS de l’ensemble de ses demandes, formées à l’encontre de GEOP ASSISTANCE et des MMA,
— Condamné la SCI MDS à payer à la société GEOP ASSISTANCE la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,
— Rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles,
— Condamné la SCI MDS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, et qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile,
— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.
Par déclarations électroniques des 7, 12 (ayant donné lieu à un 'doublon') janvier 2022, la SCI MDS a interjeté appel du jugement en mentionnant que cet appel tend à obtenir la réformation du jugement en ce qu’il a :
— Débouté la SCI MDS de l’ensemble de ses demandes,
— Condamné la SCI MDS à payer à la société Geop Assistance la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,
— Rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles,
— Condamné la SCI MDS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, dont distraction.
Trois numéros de R.G. ont ainsi été ouverts par le greffe de la cour d’appel de Paris : 22/967, 22/1303 et 22/1305 (doublon de la DA du 12 janvier 2022) et la SCI MDS a déposé ses conclusions d’appel en date du 18 mars 2022 dans le dossier RG 22/1303.
Par avis de caducité du 22 avril 2022 dans le dossier RG. n° 22/967, le magistrat en charge de la mise en état s’est interrogé sur la régularité du dépôt des conclusions d’appel de la SCI MDS dans le délai légal de trois mois à compter de la déclaration d’appel en date du 7 janvier 2022.
Par ordonnance du 4 octobre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a joint les procédures inscrites au rôle sous les numéros 22/967 et 22/1305.
Par ordonnance du 4 octobre 2022, le magistrat en charge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à caducité concernant les déclarations d’appel dans les dossiers : 22/967, 22/1303 et 22/1305 ; ordonné la jonction de ces trois dossiers sous le numéro unique : 22/967, laissé
les dépens de l’incident à la charge de la SCI MDS et fixé la date de clôture et de plaidoiries.
Entre temps, à la suite de conclusions d’incident communiquées par RPVA le 18 mars 2022 par la SCI MDS, sollicitant qu’il soit ordonné sous astreinte à la société MMA IARD de communiquer le rapport d’expertise complémentaire établi par le cabinet POLYEXPERT en 2016, la société MMA a communiqué ce rapport le 18 août 2016.
Par conclusions (n°2) notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, la SCI MDS demande à la cour au visa des articles 211-3 du code de l’organisation judiciaire, L. 113-5 et R. 114-1 du code des assurances, 10, 1147, 1315 et 1153 du code civil, ainsi que 42,138 et 700 du code de procédure civile, de :
— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :
. rejeté les demandes d’indemnisation formées par la SCI MDS à l’encontre de la MMA et refusé de déclarer la MMA responsable de l’inexécution contractuelle qu’elle est tenue de réparer ;
. refusé d’établir que l’humidité constatée par les services communaux était la conséquence d’un manquement contractuel de la société GEOP ASSISTANCE et rejeté toutes les demandes formulées par la SCI MDS à l’encontre de la société GEOP ASSISTANCE ;
. rejeté l’ensemble des demandes de la SCI MDS ;
. condamné la SCI MDS à payer à la société Geop Assistance la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,
. rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles,
. condamné la SCI MDS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise, et qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau : DIRE que :
— la société GEOP ASSISTANCE n’a apporté aucune preuve de l’assèchement préalable des murs avant la réalisation des travaux de réfection et de peinture terminés le 21 novembre 2012, au vu du rapport de l’expert judiciaire en date du 20 janvier 2020 (pièce no. 40) ;
— les travaux de réfection et de peinture de la société GEOP ASSISTANCE (mandatée et payée directement par MMA IARD), qui ont pris fin le 21 novembre 2012, ont été réalisés sur des supports humides, selon le même expert judiciaire ;
— lors de son expertise en février 2013, Monsieur [L] n’a pas testé le taux d’humidité dans les murs et a seulement attesté de la réalisation des travaux de rénovation du hall et du nettoyage de la cour ;
— les travaux de GEOP ASSISTANCE pour procéder à la réfection des ouvrages se sont révélés insuffisants et inadaptés pour supprimer l’humidité affectant ces ouvrages et garantir une réfection pérenne, selon le rapport du 21 janvier 2020 de l’expert judiciaire ;
— l’arrêté d’insalubrité du 30 novembre 2012 a été maintenu suite à la visite de contrôle par les services de la mairie en date du 25 avril 2013 uniquement en raison du taux d’humidité de 100% dans les murs, tel que retenu dans le rapport d’expert judiciaire en date du 20/1/2020 ainsi que le rapport de l’expert de MMA IARD du 18/8/2016, dissimulé en première instance ;
— au titre de la garantie de perte de loyers pour dégâts des eaux, après avoir pris en charge intégralement les premiers sinistres de dégâts des eaux (perte de loyers et dommages : travaux de réfection de GEOP) en 2011 ainsi qu’ensuite partiellement (paiement direct de prestations d’assèchement des murs et travaux de réfection du même hall d’entrée) le sinistre en 2013 (persistance d’humidité provenant du sinistre de 2011), la société MMA IARD reconnaît devoir prendre en charge les pertes de loyers supplémentaires (jusqu’à la levée de l’arrêté d’insalubrité) et les frais de travaux d’assèchement restants ;
— la société MMA IARD, qui a seule la charge de la preuve, n’apporte aucune preuve permettant de justifier l’exclusion de garantie dont elle tente de se prévaloir ;
— la réalisation de travaux d’assèchement par la société THEC ASSÈCHEMENT en 2013 sont directement liés au défaut d’assèchement par GEOP ASSISTANCE des murs humides causés par le dégât des eaux survenu en 2011 ;
— les sociétés MMA IARD et GEOP ASSISTANCE ont manqué à leurs obligations contractuelles leur incombant ;
— CONDAMNER in solidum la MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS, à titre principal, la somme de de 93.138,76 € au titre des pertes de loyer subies [somme retenue par l’expert judiciaire (Pièce 40, page 31) et par l’expert de MMA IARD (rapport du 18/8/16-pièce 64-pages 10-11)] et, à titre subsidiaire, la somme de 91.791,36 € au titre des pertes de loyer subies (pièces nos. 45 – 55) ;
— CONDAMNER in solidum la MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS la somme de 2.531,65 € au titre du remboursement des sommes exposées pour l’intervention de la société THEC ASSECHEMENT [due selon l’expert judiciaire (Pièce 40, page 31) et l’expert de MMA IARD (rapport du 18/8/16-pièce 64, page11)] ;
— CONDAMNER in solidum la société MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS des intérêts moratoires capitalisés, courant à compter du 24 juillet 2017 jusqu’au paiement intégral du montant de la condamnation avec lesdits intérêts ;
— CONDAMNER in solidum la société MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, notamment en raison de la dissimulation délibérée du rapport du 18/8/2016 de l’expert de MMA IARD en 1ère instance, reconnaissant la responsabilité de cette dernière et le montant du préjudice réclamé par la SCI MDS et nécessitant un incident de production forcée en appel afin d’imposer sa communication ;
A titre subsidiaire, si la cour ne retient pas la responsabilité de GEOP Assistance, elle demande à la cour de :
— DIRE que l’arrêté d’insalubrité du 30 novembre 2012 a été maintenu suite à la visite de contrôle par les services de la mairie en date du 25 avril 2013 uniquement en raison du taux d’humidité de 100% dans les murs, tel que retenu dans le rapport d’expert judiciaire en date du 21/01/2020 ainsi que le rapport de l’expert de MMA IARD du 18/8/2016, dissimulé en première instance ;
— DIRE qu’au titre de la garantie de perte de loyers pour dégâts des eaux, après avoir pris en charge intégralement les premiers sinistres de dégâts des eaux (perte de loyers et dommages : travaux de réfection de GEOP) en 2011 ainsi qu’ensuite partiellement (paiement direct de prestations d’assèchement des murs et travaux de réfection du même hall d’entrée) le sinistre en 2013 (persistance d’humidité provenant du sinistre de 2011), la société MMA IARD reconnait devoir prendre en charge les pertes de loyers supplémentaires (jusqu’à la levée de l’arrêté d’insalubrité) et les frais de travaux d’asséchement restants ;
— DIRE que quelle que soit la cause racine de l’humidité constatée en avril 2013 et sans preuve contraire permettant d’établir une exclusion de garantie, la MMA IARD est nécessairement tenue de garantir les pertes de loyer pour dégâts des eaux qui en résultent en vertu du contrat d’assurance conclu avec la SCI MDS ;
— CONDAMNER la société MMA IARD à verser à la SCI MDS, à titre principal, la somme de 93.138,76 € au titre des pertes de loyer subies [somme retenue par l’expert judiciaire (Pièce 40, page 31) et par l’expert de MMA IARD (rapport du 18/8/16-pièce 64-pages 10- 11)] et, à titre subsidiaire, la somme de 91.791,36 € au titre des pertes de loyer subies (pièces nos. 45 – 55) ;
— CONDAMNER la société MMA IARD à verser à la SCI MDS la somme de 2.531,65 € au titre du remboursement des sommes exposées pour l’intervention de la société THEC ASSECHEMENT [due selon l’expert judiciaire (Pièce 40, page 31) et l’expert de MMA IARD (rapport du 18/8/16-pièce 64, page 11)] ;
— CONDAMNER la société MMA IARD à verser à la SCI MDS des intérêts moratoires capitalisés, courant à compter du 24 juillet 2017 jusqu’au paiement intégral du montant de la condamnation avec lesdits intérêts ;
— CONDAMNER la société MMA IARD à verser à la SCI MDS la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit, notamment en raison de la dissimulation délibérée du rapport du 18/8/2016 de l’expert de MMA IARD en 1ère instance, reconnaissant la responsabilité de cette dernière et le montant du préjudice réclamé par la SCI MDS et nécessitant un incident de production forcée en appel afin d’imposer sa communication ET, LE CAS ECHEANT, GARANTIR la SCI MDS contre toute condamnation éventuelle de 1ère instance et d’appel au titre de l’article 700 CPC à laquelle la SCI MDS peut succomber concernant la société GEOP ASSISTANCE, en raison des abus procéduraux de MMA ;
En tout état de cause,
— REJETER toutes les demandes de la société MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE ;
— CONDAMNER in solidum la société MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS la somme de 7.500 € pour la première instance, de 10.000 € pour l’instance d’appel au fond, ainsi que de 2.500 € pour l’incident de production forcée en appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— CONDAMNER in solidum la société MMA IARD et la société GEOP ASSISTANCE aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.
Par conclusions (n°2) notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022, la société GEOP ASSISTANCE demande à la cour au visa des articles 6, 9 ,31 32, 699 et 700 du code de procédure civile, 1231-1 du code civil – ancien, 1147, 1153 et 1353 du code civil, de :
— confirmer le jugement,
— rejeter l’ensembles des demandes de la SCI MDS,
— rejeter l’ensemble des demandes des MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;
Subsidiairement, juger que :
— la SCI MDS ne prouve pas avoir subi une perte de loyer à hauteur de 91.791,36 €, ce faisant juger la demande en paiement de cette somme mal fondée et la rejeter,
— la SCI MDS ne prouve pas avoir réglé la somme de 2.531,65 €, ce faisant juger la demande en paiement de cette somme mal fondée et la rejeter,
— juger la demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, à hauteur de 25.000 € mal fondée, la rejeter,
— juger la demande au titre des intérêts moratoire mal fondée, la rejeter,
— juger que les intérêts au taux légal ne courront, en cas de condamnation, qu’à compter du prononcé de l’arrêt consacrant la créance de la SCI MDS ;
— rejeter le recours des MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES, et l’ensemble des demandes des MMA ASSURANCES MUTUELLES ;
— condamner la SCI MDS, et tout succombant à payer à la société GEOP ASSISTANCE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais et honoraires d’expertise judiciaire dont distraction.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de la société SCI MDS, demande à la cour au visa notamment des articles 1103, 1353, 1231-1, 1240, 1241 du code civil, de :
— la RECEVOIR en ses écritures et les DIRE bien-fondées,
— CONFIRMER le jugement ;
— en conséquence, DEBOUTER la SCI MDS de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;
A titre subsidiaire, si la cour infirme le jugement entrepris et retient l’existence formelle d’un lien de causalité entre l’intervention de GEOP ASSISTANCE et la persistance des désordres, elle demande de :
— JUGER qu’elle a respecté ses obligations contractuelles, et n’a donc commis aucune faute de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive, ou l’application d’intérêts moratoires,
— JUGER que l’intervention imparfaite de la société GEOP ASSISTANCE est à l’origine de la persistance de l’humidité, et subséquemment de l’arrêté de péril,
— JUGER que la société GEOP ASSISTANCE engage sa responsabilité délictuelle à son égard, et contractuelle à l’égard de la société MDS,
En conséquence,
— DEBOUTER la société MDS de toutes ses demandes formulées à l’encontre de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, notamment celles formulées au titre d’une prétendue résistance abusive, et au titre d’application d’intérêts moratoires,
— CONDAMNER la société GEOP ASSISTANCE à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre,
En tout état de cause, DEBOUTER la SCI MDS de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de se reporter aux conclusions pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 23 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
La SCI MDS sollicite l’infirmation des chefs du jugement mentionnés dans sa déclaration d’appel, en faisant valoir notamment que :
— les MMA ont engagé leur responsabilité au visa de l’article 1147 ancien du code civil en raison de l’inexécution de leurs obligations résultant du contrat d’assurance souscrit le 2 février 2011,
— la police d’assurance prévoyait la garantie de l’immeuble sinistré notamment contre le risque dégâts des eaux et plus particulièrement, s’agissant de cette garantie, non seulement les dommages causés aux biens, mais aussi les frais et pertes y afférents et les pertes de loyer consécutives à un dégât des eaux ;
— la perte de loyers supplémentaire, résultant de l’ arrêté d’insalubrité pris en raison de l’humidité persistante issue de deux premiers dégâts des eaux survenus en 2011, déjà pris en charge par les MMA, est donc couverte par la police d’assurance ; elle a été déclarée à ce titre auprès de ses services qui ont procédé à l’ouverture d’un troisième sinistre ;
— les MMA ont reconnu être redevables envers la SCI MDS de l’indemnisation de la totalité de son préjudice résultant du dégât des eaux de 2011, dont les conséquences se sont prolongées jusqu’à 2013 en ayant procédé, en 2011, 2012 et 2013, au règlement de la plupart des factures liées à l’intervention des sociétés spécialisées afin de réparer la fuite et les conséquences de l’inondation, ainsi que des pertes de loyers subies pendant l’exécution des travaux ; ce faisant, les MMA ont reconnu être tenues, envers la SCI MDS d’une obligation d’indemnisation pour les sinistres subis résultant des dégâts des eaux survenus ;
— le rapport d’expertise judiciaire du 21 janvier 2020 confirme cette hypothèse et conclut que la prise en charge des loyers de l’immeuble de février 2013 à février 2014 incombe à l’assureur au titre du contrat qui le lie avec la société MDS ;
— la SCI MDS bénéficie d’une garantie des pertes de loyers lorsque la perte en question résulte d’un dégât des eaux, mais également d’incendies (ou risques associés), dommages aux bâtiments, tempête, grêle, neige, ou encore actes de vandalisme ; ainsi, que l’humidité ayant conduit à l’arrêté d’insalubrité résulte de la fuite survenue en 2011, d’une fuite alléguée survenue postérieurement, ou encore d’actes de malveillance, la SCI MDS est, fondée à solliciter la garantie des MMA pour les pertes de loyer subies ;
— la société MMA IARD a, par des man’uvres procédurales trompeuses, empêché la SCI MDS et le tribunal de prendre connaissance de certains éléments probants, engageant sa responsabilité ;
— les MMA doivent rapporter la preuve de l’exclusion de garantie invoquée ; la constatation d’un taux d’humidité à 100% avant et après l’intervention de la société GEOP ASSISTANCE démontre que, sans preuve de location des assécheurs envisagés dans le devis approuvé par l’expert de l’assureur, GEOP ASSISTANCE, mandatée par MMA, n’a pas procédé à l’assèchement des murs et a nécessairement peint sur un support humide, caractérisant la défaillance contractuelle reprochée ;
— la société GEOP ASSISTANCE allègue que l’humidité constatée en avril 2013 résulte d’une « fuite franche » survenue après son passage, mais elle ne le démontre pas ; de plus, aucun élément ne permet d’étayer l’hypothèse faite en défense, selon laquelle les murs auraient été volontairement maintenus en état d’humidité, à la suite d’actes de malveillance ;
— les MMA échouant à prouver que l’humidité ayant conduit à l’arrêté d’insalubrité ne résulte pas de la fuite survenue en 2011, et leur refus obstiné de produire le rapport d’expertise compromettant de 2016 établi par leur propre expert, le cabinet Polyexpert, attestent de ce qu’en refusant d’indemniser la SCI MDS pour la perte de loyers subie, les MMA ont commis une faute ;
— l’arrêté d’insalubrité a été maintenu à cause d’un taux d’humidité de 100% constaté par les services de la mairie en avril 2013, dans les murs refaits à neuf, alors que la société GEOP ASSISTANCE avait pour mission d’assécher complètement les supports par l’installation préalable d’assécheurs avant de procéder à la réfection et à la peinture des murs lors des travaux réalisés en novembre 2012 ; l’assèchement a par ailleurs duré finalement 50 jours au lieu de 30 initialement envisagés, ce qui démontre la défaillance totale de la société GEOP ASSISTANCE, au niveau de la phase préparatoire préalable à la réalisation des travaux de peinture ;
— la SCI MDS a été dans l’impossibilité de percevoir les loyers relatifs à la totalité des appartements situés dans l’immeuble à partir de la notification de l’arrêté d’insalubrité, jusqu’à sa mainlevée, soit du 1er février 2013 au 1er février 2014, générant ainsi un montant de pertes de loyers sur cette période de 91.791,36 € ;
A ce préjudice en principal, s’ajoutent les factures réglées directement par la SCI MDS, qui n’ont jamais fait l’objet d’un remboursement de la part de l’assureur, à savoir les deux factures de la société THEC ASSECHEMENT n°2013010756 (2.247€) et n°2013051439 (284,65 €) ;
— le préjudice de la SCI MDS résulte de façon directe et certaine de l’abstention injustifiée de la société MMA IARD de l’indemniser pour les pertes de loyers occasionnées ;
— en dissimulant son propre rapport d’expertise compromettant de 2016 en première instance, la société MMA IARD a empêché un débat loyal entre les parties, a agi avec la plus grande mauvaise foi et a trompé la religion des juges pour parvenir à ses fins illicites ;
— outre les intérêts moratoires, la SCI MDS est fondée à réclamer des dommages et intérêts à hauteur de 25.000 € eu égard à la résistance abusive des intimés.
La société GEOP ASSISTANCE sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées à son encontre, et en ce qu’il a condamné la SCI MDS à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens, en exposant en substance que :
— l’expert judiciaire s’est rendu sur place le 08 janvier 2019 soit 7 ans après l’exécution des travaux de GEOP ASSISTANCE et alors que de nouveaux travaux avaient été exécutés en 2013 notamment par THEC ASSECHEMENT ; il n’était alors plus possible de procéder à quelques constats que ce soit sur les travaux de GEOP ASSISTANCE ;
— il appartient à la SCI qui se prétend victime de prouver que GEOP a commis des fautes dans l’exécution de ses travaux en lien avec les dommages et non à GEOP de faire la preuve négative, d’ailleurs impossible, de l’absence de toute faute de sa part ;
— l’affirmation de la persistance de l’humidité est fausse ; en effet, le rapport d’expertise amiable M. [L] qui s’est rendu sur place le 25 février 2013 ne décèle aucune humidité; ce n’est qu’à la suite de la visite des services de la ville de [Localité 7] sur place, en avril 2013, qu’il a été fait état d’un taux de 100% d’humidité dans les murs, attribuée à une probable fuite dans un appartement inaccessible; un taux d’humidité de 100% ne peut correspondre à une humidité résiduelle qui aurait persisté malgré les travaux de GEOP ASSISTANCE ; il révèle en revanche une fuite franche ;
— si la demande de séparation des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées a été finalement abandonnée, c’était bien une des causes de l’arrêté d’insalubrité, ainsi que la présence des déchets et la prolifération des nuisibles ; les pertes de loyer, si pertes il y a eu ne sont pas dues seulement à la présence d’humidité dans les parties communes ;
— l’affirmation selon laquelle le montant des préjudices est confirmé par le rapport d’expertise est dénuée de force probante, l’expert se contentant de reprendre les affirmations de la SCI MDS sans les vérifier ; si l’expert judiciaire a cru devoir demander à GEOP des justificatifs impossibles à fournir, il n’a pas demandé à la SCI MDS de justifier de son préjudice ;
— si la SCI MDS a proposé les locaux à la location, c’est qu’elle a considéré qu’ils étaient en état d’être loués ; la demande pour perte de loyers pour les baux conclus fin 2012 sera donc déclarée mal fondée et rejetée ; il est en outre surprenant que des baux aient été signés en mai 2013, alors que l’interdiction de percevoir les loyers n’a été levée qu’en févier 2014 ;
— s’agissant des appartements pour lesquels il n’est pas établi qu’un contrat de location était en cours avant la période litigieuse, il s’agit simplement d’une perte de chance de percevoir un loyer et dès lors que l’arrêté indique que les charges peuvent continuer à être perçues, leur montant doit être déduit des demandes d’indemnisation ;
— l’éventuelle créance de la SCI MDS, n’est pas une créance préexistante qui ne lui aurait pas été réglée malgré une mise en demeure, mais une créance qui trouvera sa source, le cas échéant, dans le jugement reconnaissant la responsabilité de GEOP ASSISTANCE ;
— les intérêts au taux légal ne seront donc dus qu’à compter du prononcé du 'jugement’ qui viendrait à consacrer la responsabilité de GEOP ASSISTANCE ;
— le fait pour la société GEOP ASSISTANCE de contester sa responsabilité et les sommes qui lui sont demandées, de manière argumentée, ne constitue pas un abus qui pourrait être sanctionné par des dommages et intérêts ;
— pour ce qui concerne le recours des MMA à son encontre, exercé à titre subsidiaire, le devis de la société GEO ASSISTANCE a été validé par l’expert désigné par les MMA , aucune critique n’a été faite sur les travaux exécutés et les MMA ont versé l’indemnité correspondant à leur coût ; dès lors les MMA ne sont pas fondées à rechercher la responsabilité de GEOP ASSISTANCE.
La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demande la confirmation du jugement en faisant valoir notamment que :
— l’expert judiciaire confirme simplement dans son rapport d’expertise être contraint de retenir l’hypothèse de la société MDS parce que les documents ad hoc lui permettant d’analyser totalement la situation ne lui ont pas été transmis par la société GEOP ;
— contrairement à ce qu’allègue la société MDS, la cause racine des désordres demeure totalement inconnue ; au demeurant, aucune des constatations effectuées n’a permis d’expliquer ou ne serait-ce que d’établir un lien de causalité entre le sinistre de 2011, et la présence d’humidité importante en avril 2013, lors du passage des services sanitaires ;
— si le sinistre de mars 2011 avait toujours été actif, ou si de l’humidité était toujours présente à saturation comme en avril 2013, la société GEOP ASSISTANCE n’aurait vraisemblablement pas été en mesure de reprendre les parties communes en novembre 2012 ; sauf à considérer qu’une société spécialisée jouissant d’une très bonne réputation, puis que M. [L], expert judiciaire reconnu, se soient tous deux fourvoyés, la seule hypothèse logique réside dans le fait qu’un nouveau sinistre est survenu a posteriori de la réfection des lieux par GEOP ASSISTANCE en novembre 2012 ; la société MDS ne démontre donc pas le lien de causalité, et de ce fait, devra être déboutée de l’ensemble de ses demandes ;
— le seul événement accidentel ne correspondant pas à un défaut d’entretien est donc la fuite de 2011, et cet événement ne constitue qu’une part des motivations des services de la mairie justifiant la prise d’un arrêté d’insalubrité ; les garanties des MMA ne sont donc mobilisables que pour ce seul événement, et non pour la présence de rats dans l’immeuble du fait de la présence d’immondices, événement qui a pourtant joué un rôle majeur pour la mairie ;
— dès lors qu’une réparation a bien été mise en 'uvre, à l’initiative des MMA, il n’y pas lieu de considérer que les garanties du contrat puissent être mobilisables pour les autres événements visés par l’arrêté d’insalubrité ;
— s’agissant des agissements qui auraient été constitutifs de la résistance abusive des MMA, la SCI MDS se contente de critiquer les dates auxquelles les échanges sont intervenus dans le cadre de l’expertise et de la procédure de première instance, sans distinguer les supposées man’uvres dilatoires des MMA de celles de la société GEOP ; en tout état de cause, elle n’apporte aucune preuve sur le fait que la date de signification des conclusions de première instance relèverait du dilatoire ;
— si la cour retient les conclusions expertales, et donc que les travaux mis en 'uvre par la société GEOP ASSISTANCE ont bien été 'insuffisants et inadaptés', pour supprimer l’humidité affectant ces ouvrages et garantir une réfection pérenne, il reconnaît par là même que la responsabilité de la société GEOP ASSISTANCE est pleine et entière ; en n’identifiant pas que les supports ne pouvaient être traités en l’état, la société GEOP ASSITANCE n’a pas satisfait à son obligation contractuelle vis-à-vis de la société MDS, état de fait ayant conduit à la persistance de l’humidité à l’origine de l’arrêté de péril.
1) Sur les demandes formées par la SCI à l’encontre de la société GEOP ASSISTANCE
Vu les articles 1135 et 1147 du code civil dans sa rédaction ici applicable, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, du régime général et de la preuve des obligations ;
En l’espèce, le tribunal a débouté la SCI MDS de ses demandes à l’encontre de la société GEOP ASSISTANCE au motif qu’il n’est pas démontré que l’humidité très importante constatée fin avril 2013 est présente depuis le dégât des eaux de mars 2011 et que sa persistance est imputable à la mauvaise exécution de sa mission par la société GEOP ASSISTANCE.
La SCI soutenant de nouveau que les dommages qui l’ont empêché de percevoir l’intégralité des loyers dont elle demande le paiement entre février 2013 et février 2014 sont dus à une exécution fautive par GEOP des travaux qui lui ont été confiés, ce que celle-ci conteste, au côté de son assureur, il lui appartient d’en rapporter la preuve.
* les pièces versées au débat par la SCI MDS autres que l’expertise judiciaire
Les pièces que la SCI MDS verse aux débats caractérisent avec certitude les éléments suivants :
— une première fuite (de canalisation ayant occasionné un débordement des eaux usées en provenance d’un appartement dans le bac à douche d’un autre appartement de l’immeuble) est survenue fin février 2011 ; cette fuite a été réparée par la société TECHNO HYGIENE et a donné lieu à une déclaration de sinistre le 3 mars 2011 auprès des MMA, qui a missionné le cabinet Polyexpert aux fins d’expertise ;
— un second sinistre dégât des eaux a été déclaré en novembre 2011, à la suite du constat de la persistance d’une fuite, ayant donné lieu à une recherche de fuite en décembre 2011 par la société ATECH au niveau de la chute d’évacuation des eaux usées dans les appartements du 1er étage et du rez-de-chaussée gauche ;
— après avoir produit un devis le 8 décembre 2011, prévoyant notamment l’assèchement complet des supports par l’installation préalable d’assécheurs ainsi que la réfection de la peinture des murs endommagés dans les parties communes et les appartements occupés précédemment par MM. [Z], [OD] et [R], la société GEOP ASSISTANCE, mandatée par l’assureur (via le cabinet Polyexpert qui a validé ce devis le 12 septembre 2012), après avoir mesuré un taux d’humidité sur place le 16 novembre 2011 de 100%, a exécuté des travaux courant octobre et novembre 2012, et elle les a achevés le 21 novembre 2012, ce qui a donné lieu ce même jour à la délivrance d’une attestation de fin de chantier adressée par la société GEOP à Mme [EP], la gérante de la SCI ;
— la facture de la société GEOP ASSISTANCE a de ce fait, été réglée par la MMA.
A la suite de ces deux sinistres, déclarés en 2011, les MMA ont reconnu que les trois appartements concernés sont restés inhabitables durant toute la période des travaux et ont procédé à l’indemnisation des pertes de loyers subies par la SCI MDS lors de ces deux sinistres à hauteur de :
— 11.628,80 € pour le premier sinistre, dont 256 € de franchise à déduire,
— 19.980 € pour le deuxième sinistre, dont 256 € de franchise à déduire, soit un montant total indemnisable de 31.096,68 € au titre des pertes de loyer subies entre février 2011 et novembre 2012.
Les MMA ont alors indemnisé la SCI MDS par un versement de 19.170,82 € en février 2013 et un second versement de 11.669,98 € en décembre 2015.
Entre-temps, les services de la préfecture de Seine-Saint-Denis ont sur avis du 13 septembre 2012 du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (portant sur la réalité et les causes de l’insalubrité de l’immeuble et sur les mesures propres à y remédier), notifié à la SCI MDS le 2 janvier 2013 un arrêté n°12-0074 en date du 30 novembre 2012 concernant les parties communes de l’immeuble dont la SCI est propriétaire, portant déclaration d’insalubrité sur les parties communes de cet immeuble, avec possibilité d’y remédier.
Aux termes de cet arrêté, le Préfet de la Seine Saint Denis considère plus précisément que 'les parties communes’ de l’immeuble 'constituent un danger pour la santé des personnes qui l’occupent ou sont susceptibles de l’occuper, notamment aux motifs suivants :
— Présence importante d’humidité notamment due à de multiples infiltrations ;
— Descente commune des réseaux des eaux pluviales et des eaux usées ;
— Dégradation des revêtements intérieurs ;
— Risque de prolifération de nuisibles dans la cour arrière de l’immeuble notamment dû à l’enchevêtrement de déchets divers (dont putrescibles)'.
L’arrêté dispose qu’afin de remédier à l’insalubrité constatée, 'il appartiendra à la SCI, en qualité de propriétaire, de réaliser selon les règles de l’art, et dans le délai de 3 mois, les travaux ci-après :
— rechercher les causes d’humidité et y remédier de manière efficace et durable,
— séparer les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées,
— remédier au mauvais état des revêtements intérieurs de l’immeuble,
— procéder au nettoyage et à la désinfection de la cour arrière de l’immeuble'.
Cet arrêté porte par ailleurs interdiction pour la SCI MDS de percevoir tous loyers pour les locaux faisant l’objet de l’insalubrité. L’humidité ayant été constatée sur des parties communes, tous les appartements situés dans l’immeuble ont ainsi été concernés.
Le rapport d’expertise amiable du 27 février 2013 rédigé sur la base de constatations effectuées le 25 février 2013, par M. [L], expert immobilier et expert judiciaire, à la demande de la SCI MDS fait état de la remise en état intégrale, par la société GEOP ASSISTANCE, du hall d’entrée de l’immeuble, et plus particulièrement de ce que 'les murs ont été piochés et repeints, le plafond a été repeint, la batterie de boîtes aux lettres a été remplacée’ de sorte que 'le hall est à ce jour à l’état neuf'. Le rapport ajoute que 'la cause des infiltrations a été supprimée par le remplacement des canalisations d’évacuation fuyardes par l’entreprise GEOP ASSISTANCE’ et que 'les appartements sinistrés ont été remis en état', pour un coût total de 24.685,61 euros selon facture du 26 novembre 2012.
Concernant la séparation des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées, il ressort du rapport de visite du cabinet d’architectes [M] & [V], établi le 7 mai 2013 après visite sur site le 25 avril 2013, que la réalisation de la séparation des eaux requise demanderait 'des travaux extrêmement lourds plus particulièrement mal venus dans la mesure où la majorité des logements et parties communes a fait l’objet depuis ces 15 dernières années de travaux de rénovation dont une partie serait ruinée par ces interventions'. Dès lors, le rapport de visite préconise de demander 'auprès des services concernés, l’autorisation de différer de tels travaux'.
Lors de la visite de contrôle par les services de la mairie (service communal d’hygiène et de santé) en date du 25 avril 2013, et notifiée le 31 mai 2013 à la SCI MDS, ceux-ci ont constaté que seule une partie des travaux requis avait été réalisée, à savoir 'le hall d’entrée de l’immeuble a été refait à neuf'. Le courrier faisant état de la visite de contrôle ajoutait cependant la réserve suivante : 'un taux de 100% d’humidité a été relevé dans les murs'.
Il a par ailleurs précisé à la SCI que, eu égard au réseau unitaire de la commune de Montreuil, la réalisation de la séparation des réseaux n’était plus demandée.
La visite de contrôle a dans ce contexte conclu au maintien de l’arrêté préfectoral d’insalubrité et a précisé qu’afin de pouvoir lever l’arrêté préfectoral d’insalubrité, il convenait de 'rechercher les causes de l’humidité et d’y remédier de manière efficace et durable', ainsi que de 'contacter le locataire du logement d’où provient l’origine des désordres’ afin que l’inspectrice de salubrité de la commune 'puisse constater la réalisation des travaux’ au niveau des canalisations.
La SCI MDS a entre temps mandaté la société THEC ASSECHEMENT, société d’assèchement spécialisée, afin d’intervenir et de procéder à l’assèchement complet des murs, laquelle, dans un devis du 29 avril 2019, a constaté que 'suite à un dégât des eaux à l’étage datant de plusieurs mois, le plafond du hall est encore humide de la porte d’entrée, jusqu’à un mètre avant la deuxième porte. La peinture a été refaite sur un support humide, des tâches apparaissent.
Le mur de gauche du hall est également humide jusqu’au plafond avec des cloques au pied de mur du montant de la porte de l’appartement. Celui de droite est également humide avec de nombreuses cloques jusqu’à 60 cm de hauteur.
Alors que ce devis prévoyait un assèchement de 30 jours, dont la facture afférente délivrée le 1er juillet 2013 (2.247 €) s’est avérée conforme (attestant notamment de 4 contrôles), une deuxième facture, du 16 juillet 2013 (1.968,80 € incluant notamment 6 contrôles dont 2 offerts), fait état de 20 jours supplémentaires d’assèchement par déshydrateur, de sorte qu’il a fallu un total de 50 jours pour parvenir à l’assèchement des murs, ce qui caractérise l’ampleur du sinistre.
La compagnie d’assurance MMA a procédé au règlement direct d’une des factures d’assèchement des murs (de 1.968,80 €) de la société THEC ASSECHEMENT et elle a payé directement la facture de travaux d’embellissement après assèchement du hall d’entrée, qui ont été réalisés par la société SBF SARL (1.168,33 € TTC).
L’arrêté d’insalubrité a été levé le 22 janvier 2014, emportant par voie de conséquence l’autorisation pour la SCI MDS de percevoir à nouveau les loyers à partir du 1er février 2014.
* l’expertise judiciaire ordonnée par le juge de la mise en état le 2 juillet 2018
Aux termes de ses opérations d’expertise, menées au contradictoire des parties ayant donné lieu à un rapport particulièrement complet de 31 pages, du 21 janvier 2020, outre les documents graphiques et photos annexés, l’expert judiciaire, qui s’est rendu sur place le
8 janvier 2019 et a répondu aux dires des conseils des parties, relève notamment ce qui suit.
En page n°11 de son rapport, à la suite de sa visite, il relève parmi ses premières observations et conclusions que :
'Les premiers examens effectués sur place, bien que limités aux seuls ouvrages et locaux précités, ont permis de confirmer, au seul plan technique et de fait, qu’à la date de cette visite :
— les parois du couloir d’entrée étaient apparemment asséchées et ne présentaient plus de taux d’humidité significatif ;
— le plafond de ce couloir présentait toutefois une zone encore affectée d’une humidité importante, dont l’origine pourrait bien être, compte tenu de sa localisation, la fuite constatée sur la canalisation d’alimentation en eau de l’appartement situé à l’aplomb au 1er étage, dont la date de survenance n’a pas été déterminée,
— la nécessité de réaliser dans les meilleurs délais les travaux de réfection de cette canalisation, afin d’en assurer sa parfaite étanchéité et de procéder à une vérification des installations de plomberie des autres appartements.
Aucune précision n’a pu être apportée au cours de la visite sur la survenance et/ou la persistance éventuelles d’autres infiltrations qui auraient affecté les installations de plomberie de cet immeuble depuis les réparations effectuées en 2011 et depuis les travaux de réfection réalisés en octobre et novembre 2012.
Il a été observé par ailleurs une divergence sensible sur les modalités de lecture et d’interprétation des relevés d’humidité effectués sur ces ouvrages et notamment ceux du couloir d’entrée, tant selon leur localisation, les dispositifs de relevés utilisés que les différents intervenants les ayant effectués dans cet immeuble depuis les travaux de réfection effectués fin 2012 par la société GEOP ASSISTANCE.
Dans ces conditions compte tenu de ce qui précédait, au seul plan technique et de fait, il s’est avéré impossible, en l’état des pièces communiquées et des précisions apportées par les parties de déterminer précisément l’origine et l’importance des infiltrations affectant les ouvrages du couloir d’entrée à la date de la dernière visite du SCHS le 25 avril 2013.'
S’agissant de l’origine et de la cause des pertes de loyer entre février 2013 et février 2014, l’expert judiciaire conclut en page 30 de son rapport que :
'La Société GEOP ASSISTANCE – sous couvert de Maître [O] – à qui nous avions demandé de produire dès la première réunion toute pièce permettant de justifier des dispositions adoptées pour assurer l’assèchement des ouvrages du couloir d’entrée préalablement à la réfection des enduits et peintures réalisés en octobre et novembre 2012 ou susceptible d’expliquer la persistance de l’humidité relevée sur les parois du couloir d’entrée entre le mois de novembre 2012 et le mois d’avril 2013, n’a communiqué aucune des pièces demandées et n’a pas formulé d’observation dans cette affaire.
Dans ces conditions, au seul plan technique et de fait, nous n’avons pu que retenir l’hypothèse avancée par la SCI MDS que la persistance de l’humidité relevée par les services techniques de la Mairie sur les parois du couloir d’entrée entre le mois de novembre 2012 et le mois d’avril 2013 soit liée au fait que les travaux de réfection des ouvrages du couloir d’entrée réalisés par la société GEOP ASSISTANCE en octobre et novembre 2012 – pour réparer les dommages liés au sinistre de 2011 -aient été effectués sur des supports encore humides.
Dans ce cas, toujours au seul plan technique et fait, les pertes de loyer et la réalisation des travaux d’assèchement et de réfection réalisés en 2013 par la société THEC ASSECHEMENT sont directement liés au dégât des eaux survenu en 2011, les travaux de réfection réalisés par la Société GEOP ASSISTANCE en octobre et novembre 2012 pour procéder à la réfection des ouvrages à la suite du dégât des eaux survenu en 2011 s’étant avérés insuffisants et inadaptés pour supprimer l’humidité affectant ces ouvrages et garantir une réfection pérenne'.
S’agissant de la prise en charge des pertes de loyer, ainsi que des travaux d’assèchement et de réfection réalisés par la société THEC ASSECHEMENT, l’expert conclut en page 31 de son rapport :
'Compte-tenu de ce qui précède, au seul plan technique et de fait,
— la prise en charge des pertes de loyers de l’immeuble de février 2013 à février 2014, pour un montant total tel que mentionné dans l’assignation selon pièce n°13 de Me [IF], de 93 169,20 € incomberait à la Société MMA IARD, au titre du contrat qui la lie avec la société MDS ;
— la prise en charge des factures de THEC ASSECHEMENT, dont celles directement réglées par la SCI MDS pour un montant, tel que mentionné dans l’assignation selon pièce justificative n°14 de Me [IF], de 2 531,65 € incomberait à la Société GEOP ASSISTANCE et/ou à son assureur, dans la limite du contrat qui les lient'.
* le 'rapport d’expertise définitif pertes de loyer', établi par le cabinet Polyexpert le 18 août 2016, communiqué par les MMA en cause d’appel à la suite de l’incident de communication de pièce soulevé par la SCI MDS.
Le cabinet Polyexpert a organisé une réunion d’expertise amiable le 14 mars 2016 ayant pour objet 'l’étude de la réclamation de l’assuré et des pièces justificatives', en présence d’un représentant de la SCI MDS et d’un représentant des MMA. Le rapport d’expertise afférent, établi le 24 mars 2016, précise en préambule que 'le présent rapport et dossier fait suite à nos opérations d’expertises et rapport établi suite au sinistre dégâts des eaux déclarés le 2 mars 2011.
En date du 13 septembre 2012, un arrêté d’insalubrité a été déposé par la préfecture de la Seine-Saint-Denis.
Ce dernier avait pour partie le motif que les parties communes touchées par le sinistre dégâts des eaux du 2 mars 2011 étaient en mauvais état et présentaient un fort taux d’humidité.
La SCI MDS avait donc formulé une réclamation en aggravation concernant son préjudice perte de loyers.
Le 27 juin 2013, nous avions effectué une nouvelle expertise sur place afin de vérifier la déclaration de l’assuré.
Ce rendez-vous avait fait l’objet d’observations sur notre rapport rectificatif du 14 octobre 2013'.
Polyexpert avait alors conclu ne pas pouvoir 'donner suite aux réclamations complémentaires qui concernent l’assèchement pour 4.500,45 €, la remise en état du hall d’entrée ainsi que la perte de loyers qui perdure et arrêté au 31 juillet 2013 pour 34.965 €'.
(…)
Polyexpert ajoute cependant qu’en date 'du 19 janvier 2016, nous avons reçu une nouvelle mission afin de procéder au chiffrage du préjudice perte de loyers consécutif à cet événement daté au 1er février 2013', ce qui a donné lieu au présent rapport complémentaire.
Dans son rappel des causes et circonstances du sinistre (pertes financières subies par la SCI le 1er février 2013, dans le cadre de la garantie dégât des eaux), Polyexpert note notamment en page 7/12 ce qui suit :
'Concernant la présence persistante de cette humidité dans les murs du hall d’entrée, l’assuré atteste n’avoir eu connaissance et avoir réparé aucune autre fuite ayant pu générer cet apport d’humidité.
Seule l’hypothèse l’exécution de travaux par la société GEOP sur un support non totalement sec serait la cause la plus probable.
Ce point a été évoqué dans la partie observations de notre rapport du 14 Octobre 2013 en précisant l’éventuelle responsabilité de votre prestataire.
Toutefois le temps écoulé entre la réception du chantier le 21/11/2012 et le constat de présence d’humidité à 100% dans le hall d’entrée réalisé le 25 Avril 2013 par Mme [U] et Mme [W] (toutes deux du service communal d’hygiène) ne permet pas de prouver en l’état que la responsabilité de la société GEOP soit engagée'.
Dans la partie consacrée au contrat et à la garantie, Polyexpert mentionne 'événement garanti : Dégâts des eaux'.
Polyexpert conclut son rapport en faisant la proposition de règlement suivante :
'Compte tenu que le présent préjudice ne relève pas d’un nouveau sinistre dégât des eaux mais d’une conséquence du sinistre de 2011, nous vous laissons le soin d’apprécier la prise en charge des pertes de loyers et dommages sachant qu’aucun nouveau dégât des eaux n’est connu et que la présence d’humidité paraît résulter des deux précédents sinistres dégâts des eaux.
Compte tenu de la particularité de ce sinistre nous vous laissons le soin d’apprécier l’application de la garantie perte de loyer et son étendu.
(…) la période garantie devrait s’arrêter à fin octobre 2013'.
S’agissant des recours éventuels, Polyexpert conclut qu’en l’état du dossier et selon les éléments en sa possession, 'la responsabilité de l’assuré est engagée.
La responsabilité de GEOP n’est nullement démontrée et compte tenu de l’ancienneté du dossier, cela nous paraît désormais totalement illusoire'.
Indépendamment du fait que ce rapport contient de nombreuses approximations et erreurs de date (évoquant, notamment tantôt un arrêté d’insalubrité 'déposé par la préfecture le 13 septembre 2012', tantôt un 'arrêté d’insalubrité établi le 30 octobre 2012', alors que l’arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité, consécutif à la visite des services municipaux effectuée le 28 février 2012, sur avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques émis le 13 septembre 2012, a quant à lui été pris le 30 novembre 2012), ce rapport ne saurait valoir reconnaissance par l’assureur de la mobilisation de sa garantie, dès lors que, non seulement l’assureur conteste ce fait, mais aucune indication juridique précise n’est donnée sur les termes et limites du mandat liant Polyexpert à l’assureur (qui soutient que le mandat portait 'exclusivement sur la question des pertes de loyers'), la cour relevant qu’au demeurant, sauf à en dénaturer les conclusions précises, ce rapport laisse à l’assureur 'le soin d’apprécier l’application de la garantie perte de loyer et son étendu'.
* la responsabilité de la société GEOP ASSISTANCE
Comme l’a exactement jugé le tribunal, l’arrêté d’insalubrité du 30 novembre 2012 fait suite à une visite du service communal d’hygiène et de santé du 28 février 2012, soit avant l’intervention de la société GEOP ASSISTANCE. Les causes initiales de cet arrêté sont donc sans lien avec les travaux réalisés par la société GEOP ASSISTANCE.
Certes, comme l’évoquent les intimées, les conclusions du rapport d’expertise judiciaire retiennent la responsabilité de la société GEOP ASSISTANCE uniquement par élimination, en l’absence d’autres hypothèses étayées faute de recherche de fuite réalisée en 2013.
Il est par ailleurs inexact de soutenir, comme le fait la SCI, que la société MMA, qui expose notamment que les constatations de l’expert judiciaire n’ont pas permis d’expliquer ou d’établir le lien de causalité entre le sinistre de 2011 et la présence d’humidité en avril 2013, ne s’est pas manifestée pour faire valoir ses observations auprès de cet expert en temps utiles, dans son seul et unique dire.
En effet, dans son unique dire du 12 novembre 2019, de 6 pages, la société MMA développe en pages 5 et 6 toute une argumentation au terme de laquelle elle conclut à l’absence de lien de causalité entre le sinistre de 2011 qu’elle a accepté de prendre en charge et la persistance de l’humidité, et soutient que 'l’ensemble des constatations effectuées laissent à penser qu’un nouveau sinistre est survenu [a posteriori de la réfection des lieux par GEOP en novembre 2012, entre la visite de M. [L] fin février 2013 et la visite des services sanitaires en avril 2013] et techniquement, il aurait été impossible pour la société GEOP d’obtenir un résultat, qualifié de 'parfait’ par M. [F] [L], sur des supports humides'. Argumentation par la suite reprise dans ses conclusions au fond.
Néanmoins, et sans qu’il puisse être reproché à la SCI d’inverser la charge de la preuve, contrairement à ce que soutiennent l’assureur et la société GEOP, les conclusions de l’expert judiciaire sont corroborées par les pièces versées aux débats par la SCI, analysées ci-dessus et plus particulièrement le devis GEOP de 9 pages validé après corrections par le cabinet Polyexert le 12 septembre 2012, qui prévoyait un 'assèchement des supports’ au moyen de la location et de la mise en place de déshumidificateurs pour un montant total de 1.550 euros ; dès lors que GEOP avait manifestement été missionnée par les MMA, via le cabinet Polyexpert, notamment pour réaliser cet assèchement, la prestation en question aurait dû figurer sur la facture afférente au devis.
Il s’en déduit que la société GEOP ASSISTANCE avait notamment pour mission d’assécher les murs avant de procéder à la remise en état des embellissements antérieurs.
Or, l’assèchement des supports prévu par ce devis n’apparaît pas dans la facture produite par la société GEOP ASSISTANCE, à l’issue de la réalisation des travaux, en date du 26 novembre 2012 et la cour ne peut suivre GEOP lorsqu’elle excipe du temps écoulé pour expliquer qu’elle ne pouvait plus justifier auprès de l’expert judiciaire de la réalisation de l’assèchement prévu au devis, qui n’apparaît pas sur sa facture.
En effet, il lui appartient, dès lors que cela est contesté, de rapporter la preuve de l’exécution de ses travaux selon les modalités prévues, ce qu’elle ne fait pas.
Par ailleurs, il ressort des constatations du service d’hygiène et de santé de la mairie qu’un 'taux de 100% d’humidité a été relevé dans les murs’ du hall d’entrée refait à neuf, au cours de leur visite en date du 25 avril 2013.
Si la société GEOP affirme qu’un tel taux ne peut correspondre à une humidité résiduelle qui aurait persisté malgré la réalisation des travaux qui lui ont été confiés, mais à une fuite franche, elle ne le démontre pas.
La visite de contrôle du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 7] du 25 avril 2013 a conclu au maintien de l’arrêté préfectoral analysé ci-dessus, et a précisé qu’afin de pouvoir lever l’arrêté préfectoral d’insalubrité, il convenait de rechercher les causes d’humidité et d’y remédier de manière efficace et durable.
La société THEC ASSECHEMENT a par la suite constaté le 29 avril 2013 que 'suite à un dégât des eaux à l’étage datant de plusieurs mois, le plafond du hall est encore humide de la porte d’entrée, jusqu’à un mètre avant la deuxième porte. La peinture a été refaite sur un support humide, des tâches apparaissent.
Le mur de gauche du hall est également humide jusqu’au plafond avec des cloques au pied de mur de montant de la porte de l’appartement.
Celui de droite est également humide avec de nombreuses cloques jusqu’à 60 cm de hauteur.'
Certes, l’attestation de fin de chantier du 21 novembre 2012, signée de l’assuré, mentionne que la qualité des travaux effectués par GEOP est 'bonne'. Cette attestation ne saurait à elle seule exonérer la société GEOP de sa responsabilité contractuelle dès lors que la faute reprochée s’est révélée par la suite.
De même, s’il est exact qu’au terme de son rapport d’expertise amiable du 27 février 2013, le cabinet [L] a constaté que 'le hall d’entrée a été intégralement remis en état par l’entreprise GEOP ASSISTANCE', il ne fait aucunement état de mesures du taux d’humidité des murs en cause. Il se contente de constater l’achèvement des travaux de peinture des murs et du plafond (outre le remplacement des boîtes aux lettres), conformément à la mission, limitée, que lui avait confiée la SCI.
Dès lors, la cour ne peut suivre la société GEOP dans son raisonnement hypothétique lorsqu’elle réplique que, s’il y avait eu lors de la visite de M. [L] en février 2013 un taux de 100% d’humidité lié au fait qu’elle aurait peint sur un support humide fin 2012, il aurait nécessairement dû constater des dégradations, ce qu’il n’a pas fait, aucune peinture ne pouvant tenir sur un tel support, pour en déduire qu’il s’est manifestement produit un événement entre le 25 février 2013 et le 25 avril 2013 à l’origine de la présence d’une humidité très importante, événement indéterminé mais qui ne saurait être mis à sa charge.
L’expert judiciaire, qui s’est certes rendu sur place le 08 janvier 2019 soit 7 ans après l’exécution des travaux de GEOP ASSISTANCE et alors que de nouveaux travaux avaient été exécutés en 2013 notamment par THEC ASSECHEMENT, a quant à lui notamment relevé, au contradictoire des parties, en page 29 de son rapport que 'la persistance de l’humidité relevée par les services techniques de la Mairie sur les parois du couloir d’entrée entre le mois de novembre 2012 et le mois d’avril 2013 [est] liée au fait que les travaux de réfection des ouvrages du couloir d’entrée réalisés par la société GEOP ASSISTANCE en octobre et novembre 2012 ' pour réparer les dommages liés au sinistre de 2011 ' [ont] été effectués sur des supports encore humides.'
Compte tenu de ces éléments, mais aussi du peu de temps écoulé entre la date à laquelle GEOP a partiellement réalisé les travaux validés par le cabinet Polyexpert, en novembre 2012, sans pouvoir justifier avoir réalisé la mission d’assèchement pourtant prévue au devis approuvé, et la date à laquelle l’inspectrice de salubrité a mesuré un taux d’humidité de 100% dans les murs du hall d’entrée pourtant refaits à neuf (avril 2013), de la durée qui s’est avérée nécessaire pour que l’assèchement opéré par la suite se révèle efficace (50 jours contre 30 initialement envisagés), et du maintien de l’arrêté d’insalubrité en raison principalement du taux d’humidité constaté dans les murs refaits à neuf, alors que GEOP
avait pour mission préalable à la réfection et à la peinture des murs, d’assécher les supports de mur, la cour estime, contrairement au tribunal, que la preuve de la mauvaise exécution par GEOP ASSISTANCE des travaux confiés par le cabinet Polyexpert, mandaté par l’assureur, pour le compte de la SCI est bien rapportée, ainsi que celle d’un lien direct entre cette inexécution et les préjudices invoqués, à savoir, d’une part la perte de loyers, et d’autre part, les dépenses engagées pour faire intervenir la société THEC ASSECHEMENT afin de mettre un terme à l’humidité constatée.
La cour ne peut en effet suivre GEOP lorsqu’elle soutient que les préjudices invoqués au titre de la perte de loyers courant de février 2013 à février 2014 ne peuvent lui être imputés au motif que l’arrêté d’insalubrité, du 30 novembre 2012, fait état d’autres causes que la présence d’humidité, dès lors qu’il existe une continuité entre la 'présence importante d’humidité notamment due à de multiples infiltrations’ ayant motivé l’arrêté d’insalubrité du 30 novembre 2012 et l’humidité constatée lors de la visite de contrôle effectuée le 25 avril 2013, et que lors de cette visite, il a été précisé que la réalisation de la séparation des réseaux d’eaux pluviales et des eaux usées, initialement visée dans l’arrêté du 30 novembre 2012, ne serait plus demandée à la SCI MDS.
Sa responsabilité est donc engagée envers la SCI MDS.
2) Sur la garantie et la responsabilité des MMA
La SCI MDS soutient que l’abstention des MMA d’exécuter les obligations découlant du contrat d’assurances constitue une faute contractuelle dont elles doivent répondre, et qu’en tout état de cause, peu importe l’origine du sinistre, puisque les garanties auraient tout de même été mobilisables, ce que contestent les MMA.
Les conditions générales MMA du contrat d’habitation prévoient en page 11/60 une garantie dégâts des eaux, mais également une exclusion de garantie au terme de laquelle les MMA n’assurent pas 'les dommages dus à un défaut d’entretien caractérisé ou un manque de réparation indispensable vous incombant et connu de vous’ ainsi que les 'dommages dus à l’humidité'.
L’arrêté d’insalubrité notifié à la SCI le 2 janvier 2013 a permis de mettre en exergue dans les parties communes, les éléments suivants, constitutifs selon le préfet d’un danger pour la santé des personnes l’occupant ou susceptibles de l’occuper :
— la présence importante d’humidité notamment due à de multiples infiltrations ;
— la fuite survenue en 2011 sur la descente commune des réseaux des eaux pluviales et des
eaux usées ;
— la dégradation des revêtements intérieurs ;
— le risque de prolifération de nuisibles dans la cour arrière de l’immeuble notamment dû à l’enchevêtrement de déchets divers (dont putrescibles).
Dès lors que les MMA soutiennent sans le démontrer que la présence importante d’humidité notamment due à de multiples infiltrations et la dégradation des revêtements intérieurs sont liées à un défaut d’entretien, alors que, comme il l’a été examiné ci-dessus, la SCI rapporte la preuve de nombreuses diligences de sa part afin d’y mettre un terme, les événements accidentels susceptibles de mettre en jeu sa garantie dégât des eaux sont la fuite de 2011 sur la descente commune des réseaux des eaux pluviales et des eaux usées, et surtout la présence importante d’humidité due à de multiples infiltrations, événements qui constituent certes juste une part des motivations des services de la mairie justifiant la prise d’un arrêté d’insalubrité, mais dont l’un d’eux s’est avéré avoir un rôle prépondérant dans le maintien de l’arrêté d’insalubrité, le 31 mai 2013, par la mairie, à savoir la forte présence d’humidité dans les murs des parties communes.
La garantie des MMA est donc mobilisable pour cet événement.
De plus, contrairement à ce que soutiennent les MMA, c’est bien en raison de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, par la société GEOP, qu’elle avait mandatée, que le sinistre a perduré, occasionnant par-là par lettre du 31 mai 2013 le maintien de l’arrêté d’insalubrité (à la suite de la visite du 25 avril 2013) jusqu’à sa mainlevée (1er février 2014) consécutive à la réalisation des travaux d’assèchement confiés par la SCI à la société THEC ASSECHEMENT, et l’interdiction subséquente de louer les appartements durant la période courant du 1er février 2013 au 1er février 2014, sans qu’il puisse être utilement reproché à la SCI de ne pas avoir effectué une nouvelle déclaration de sinistre à ce titre.
Il s’en déduit, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que les MMA doivent par ailleurs répondre de la faute commise par leur mandataire, étant ajouté que les MMA ont accepté de garantir au titre de la garantie dégâts des eaux les premiers sinistres déclarés en 2011, de sorte qu’elles ne peuvent se prévaloir d’exclusions de garantie pour un sinistre qui n’est que la conséquence de la mauvaise prise en charge de ces précédents sinistres, sauf à faire preuve de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations.
Dès lors que le lien de causalité est indivisible et que chaque co-auteur ayant participé au dommage est responsable de l’entièreté du dommage, les MMA seront condamnées in solidum avec GEOP ASSISTANCE à indemniser la SCI des préjudices subis, ce qui rend sans objet l’examen de la demande formulée à titre subsidiaire par la SCI en cas de non responsabilité de GEOP ASSISTANCE.
3) Sur la garantie des MMA par la société GEOP
Les MMA, qui ne craignent pas de se contredire en sollicitant à titre infiniment subsidiaire la garantie de la société GEOP ASSISTANCE du fait de sa négligence alors qu’elles soutiennent à titre principal que la cause racine des désordres demeure totalement inconnue, n’en sont pas moins fondées en leur demande, dès lors que le maintien de l’arrêté d’insalubrité consécutif à la visite des services de la mairie le 25 avril 2013, a un lien de causalité directe avec l’insuffisance des travaux réalisés par la société GEOP, pourtant mandatée par les MMA aux fins de réaliser le devis comportant la prestation d’assèchement (durant 30 jours) des supports par la mise en place et la location de déshumidificateurs, devis du 8 décembre 2011, approuvé le 12 septembre 2012 seulement par l’expert d’assurance, Polyexpert.
La société GEOP, qui ne peut dès lors être suivie lorsqu’elle réplique que son devis a été validé par l’expert désigné par les MMA, qu’aucune critique n’a été faite sur les travaux qu’elle a exécutés et que les MMA lui ont versé l’indemnité correspondant à leur coût, pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité envers les MMA, sera en conséquence condamnée à garantir les MMA.
4) Sur les préjudices de la SCI MDS
A) les pertes de loyers
Par courrier recommandé du 02 janvier 2013 portant notification de l’arrêté du 30 novembre 2012 concernant l’insalubrité des parties communes de l’immeuble, le directeur de la santé de la commune a informé la SCI de ce qu’à compter du mois suivant la réception de l’arrêté préfectoral (soit février 2013), le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessait d’être dû, les locataires devant cependant continuer de s’acquitter des charges.
Il en résulte que tous les appartements pris à bail avant le 3 février 2013 ouvre droit à une indemnisation correspondant au montant hors charge des loyers perçus durant la période visée par l’arrêté d’insalubrité, tandis que, comme le fait valoir GEOP, les appartements pour lesquels il n’est pas établi qu’un contrat de location était en cours avant la période litigieuse ne peuvent donner lieu qu’à l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir un loyer, perte de chance qui s’étend aux appartements demeurés vacants durant la période visée par l’arrêté d’insalubrité.
En effet, du fait du maintien de l’arrêté d’insalubrité, la SCI a perdu une éventualité favorable, dont la probabilité était certaine, de souscrire des baux sur les appartements vacants et d’en percevoir les loyers, ce qui conduit à envisager la réparation de son préjudice selon la perte de chance, que la cour est en mesure de fixer à 80% au regard du taux d’occupation du reste de l’immeuble et de l’état de l’immeuble tel qu’il ressort notamment de la visite de la mairie effectuée le 25 avril 2013, ayant donné lieu au maintien de l’arrêté, jusqu’à sa mainlevée, après réalisation des travaux d’assèchement.
La cour ne saurait en revanche suivre la société GEOP lorsqu’elle soutient, confusément et nonobstant les termes particulièrement clairs de l’arrêté d’insalubrité des parties communes de l’immeuble, que les baux conclus en novembre 2012 et décembre 2012 (baux de M. [P], MM. [G]/[N], et Mme [C]) doivent être exclus du calcul du préjudice subi par la SCI, au motif d’une part que le fait d’avoir conclu ces baux après la visite des services municipaux du 13 septembre 2012 ayant donné lieu à l’arrêté d’insalubrité rendu le 30 novembre 2012, suffirait à établir l’habitabilité des locaux, ce qui est inexact, et d’autre part que l’insalubrité résulterait non pas de la signification de l’arrêté, mais de la situation de fait des appartements qu’il constate, soit à compter de la visite des services municipaux du 13 septembre 2012, dès lors que l’arrêté d’insalubrité est un acte juridique (susceptible de divers recours) qui édicte une interdiction de percevoir les loyers et de louer les locaux concernés, applicable à compter du mois suivant sa notification, et qu’il ne prévoit en l’espèce aucun effet rétroactif s’agissant au surplus d’une mesure limitant l’usage du droit de propriété.
Il n’y a pas davantage lieu de suivre la société GEOP lorsqu’elle soutient qu’il convient d’exclure du calcul les baux conclus par M. [GC] et M. [Y] respectivement les 1er et 3 mai 2013, au motif que la signature de ces baux, en dépit de l’interdiction édictée par l’arrêté préfectoral à cette date, démontrerait que les appartements étaient habitables, sans quoi les locataires n’auraient pas signé le bail ni emménagé. En effet, ces baux ont été conclus après notamment remise en état du hall d’entrée (comme l’a constaté le cabinet [L] en février 2013), nettoyage et désinfection de la cour arrière de l’immeuble, comme demandé dans l’arrêté d’insalubrité, et antérieurement au rapport du 31 mai 2013 des services de la mairie faisant état d’un taux de 100% d’humidité relevé dans les murs, ainsi que des cloques apparues sous la peinture, seulement 5 mois après la réalisation des travaux de rénovation par GEOP, et concluant au maintien de l’arrêté.
En revanche, l’indemnité allouée au final tiendra compte d’une part des pertes de loyers hors charge (en tenant compte des variations de loyer résultant des révisions légales en cours de bail, qui ne sont pas contestées), et d’autre part des pertes de chance de louer les appartements vacants et/ou de percevoir des loyers sur les deux appartements loués durant la période visée par le maintien de l’arrêté d’insalubrité.
C’est par ailleurs à juste titre que la société GEOP fait valoir que l’arrêté d’insalubrité indiquant que les charges peuvent toujours être perçues, leur montant doit être déduit des demandes d’indemnisation, la cour observant par ailleurs que la SCI a déduit dans ses calculs les sommes perçues par la CAF, ce dont il convient de tenir compter dans la fixation de son préjudice.
La SCI qui invoque pour justifier de ses préjudices les conclusions de l’expertise judiciaire sur ce point, et celles semblables de l’expert missionné par les MMA, a versé aux débats neuf baux d’habitation, une quittance de loyer et un tableau récapitulatif des pertes de loyer qu’elle déclare avoir mis à jour pour la période entre le 1er février 2013 et le 31 janvier 2014.
Le rapport complémentaire Polyexpert cité ci-dessus mentionne, concernant la réclamation de l’assuré pour les pertes de loyers subies du fait de l’interdiction de percevoir ses loyers à cause de l’arrêté d’insalubrité, formulée à hauteur de 93.169,20 euros charges comprises, que ce préjudice correspond à la perte d’encaissement de loyers charges comprises de 11 appartements, et que :
— 1 appartement était non loué au moment de l’arrêté et n’a pas été loué pendant toute cette période ;
— 2 appartements ont été mis en location après l’arrêté dont les loyers n’ont pu être perçus.
Il précise que l’assuré a formulé une réclamation pour les appartements vacants ou non remis en location à la suite des précédents sinistres du fait de l’arrêté d’insalubrité, et propose un chiffrage du préjudice pour les appartements loués hors charges et charges comprises, et une évaluation pour les appartements vacants hors charges et charges comprises.
Dès lors que certains postes de préjudices retenus par l’expert judiciaire et par le rapport Polyexpert sont contestés en défense, il appartient à la SCI d’en justifier le bien fondé.
La société GEOP fait valoir à juste titre, au vu des pièces communiquées, que :
— le bail des consorts [K] (550 euros hors charges et taxes) est à effet du 01/11/2005 pour une durée de trois ans prenant fin le 31/10/2008 (pièce n°45) ; la SCI ne justifie pas du sort de ce bail, renouvelable par tacite reconduction, en février 2013 ;
— le bail de M. [S] (650 euros hors charges et taxes) est à effet du 01/04/2008 pour une durée de trois ans expirant le 31/03/2011 (pièce n°46) ; la SCI ne justifie pas du sort de ce bail, renouvelable par tacite reconduction, en février 2013 ;
— le bail de M. [Y] (570 euros hors charges et taxes) est à effet du 03/05/2013 pour une durée de trois ans expirant le 02/05/2016 (pièce n°47) ;
— le bail de M. [GC] [D] (550 euros hors charges et taxes) est à effet du 01/05/2013 pour une durée de trois ans expirant le 30/04/2016 (pièce n° 48) ;
— le bail de M. [X] [H] ( 750 euros hors charges et taxes) est du 01/04/2010 pour une durée de trois ans expirant le 31/03 (et non 31/02) /2013 (pièce n° 49) ; il est renouvelable par tacite reconduction ;
— le bail de Mme [I] (620 euros hors charges et taxes) est à effet du 20/12/2012 pour une durée de 03 ans expirant le 19 (et non 09)/12/2015 (pièce n° 50) ;
— le bail des consorts [G]/[N] (620 euros hors charges et taxes) est à effet du 13/11/2012 pour une durée de trois ans expirant le 12/11/2015 (pièce n° 51) ;
— le bail de Mme [E] (920 euros hors charges et taxes) est à effet du 20/11/2012 pour une durée de trois ans expirant le 19/11/2015 (pièce n° 52) ;
— le bail de M. et Mme [B] [EP] (750 euros hors charges et taxes) est du 01/11/2010 pour une durée de trois ans expirant le 30/10/2013 (pièce n° 54) ; il est renouvelable par tacite reconduction.
Il convient d’y ajouter l’appartement situé au 2ème étage (anciennement occupé par M. [OZ], pour lequel la SCI produit une quittance de loyer hors charge de 920 euros, pour décembre 2012), demeuré vacant, et le bail de M. [T], fourni aux MMA ainsi qu’à l’expert intervenu en 2013 et en 2016, comme en atteste le rapport d’expertise Polyexpert de 2016, ce qui fait un total de 11 appartements.
C’est enfin vainement que la société GEOP fait valoir que la perte de loyers ne peut être égale au montant du loyer dès lors que la SCI paye des impôts sur les loyers perçus, et que la perte ne peut être que de la somme perçue par la SCI après déduction des impositions, dès lors que, pour les motifs exposés ci-dessus, le préjudice de la SCI est constitué soit des loyers non perçus, hors charges, soit de la perte de chance de percevoir des loyers, et que pendant la durée de l’arrêté d’insalubrité où la SCI MDS n’a pas perçu de loyers, ou n’avait pas le droit de les percevoir, elle n’a pas payé d’impôts au titre de ces loyers.
Comme elle le fait valoir, lorsque la SCI MDS percevra, de la part de la société MMA et de la société GEOP ASSISTANCE, la somme correspondant aux loyers bruts avant impôts perdus pendant la durée de l’arrêté d’insalubrité, il lui appartiendra de régulariser sa situation fiscale et payer les impôts correspondants.
Enfin, il convient de rappeler qu’au terme de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation (rappelé dans l’arrêté préfectoral portant déclaration d’insalubrité, maintenu le 31 mai 2013), les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte des loyers encaissés indûment pour l’appartement [Y] de mai à août 2013 (2.400 euros), à charge pour la SCI de les lui restituer ou de les déduire des loyers dont il est devenu à nouveau redevable à la suite de la levée de l’insalubrité.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI est fondée à obtenir pour la période courant du 1er février 2013 au 1er février 2014, la somme de 80.272,08 € au titre des pertes de loyer subies ou de la perte de chance d’en percevoir, hors charges, durant cette période, se décomposant comme suit :
— Rez-de-chaussée :
o M. [K] : 4.761,82 € soit 80% de 5.952,28 € (7.391,28-1.439 € perçus de la CAF ;
o M. [S] : 5.484,99 € soit 80% de 6.856,24 € (7.995 -1.138,76 € perçus de la CAF) faute pour la SCI de justifier de la reconduction de ce bail, arrivé à échéance le 1er février 2011 ;
o M. [Y] : 5.472 € (80% de 6.840 €) ;
o M. [GC] : 5.280 € (80% de 6.600 €) ;
— 1er étage :
o M. [X] : 7.725 € (1.545 € pour les mois de février et mars 2013, puis 80 % 7.725 du fait de la perte de chance de percevoir des loyers mensuels de 772,50 € d’avril 2013 à janvier 2014, faute de justifier du renouvellement du bail à compter d’avril 2013) ;
o Mme [I]: 7.477,20 € ;
o consorts [G]/[N] : 7.440 €.
— 2ème étage :
o Mme [E] : 11.122,80 € ;
o Appartement de M. [OZ] devenu vacant n’ayant pu être loué du fait de l’arrêté : 8.832 € soit 80% de 11.040 € ;
— 3ème étage :
o M. [T] : 9.295,32 € ;
o M et Mme [B] [EP] : 7.380,95 € soit 7.008,39 € au titre des mois de février 2013 à octobre 2013, moins la somme totale de 1.533,72 € déclarée perçue de la CAF (pour les mois de février à mai 2013) et, faute de justifier de la reconduction du bail, 80% de 2.382,85 € soit 1.906,28 € au titre des mois de novembre 2013 à janvier 2014.
B) les deux factures de la société THEC ASSECHEMENT du 13 mai 2013 et du 1er juillet 2013
La SCI MDS réclame la somme globale de 2.531,65 € au titre du remboursement de deux factures consécutives à l’intervention de la société THEC ASSECHEMENT (2.247 € au titre notamment de la mise en place d'1 déshydrateur durant 30 jours et 284,65 € au titre du transport, démontage). Elle soutient que ces factures n’ont pas été prises en charge par son assureur, contrairement à celle du 16 juillet 2013 (1.968,80 €, pour la mise en place d’un déshydrateur durant 20 jours) et qu’elle les a directement réglées.
Dès lors que la société GEOP réplique que la SCI ne justifie pas du paiement de ces deux factures, il lui appartenait de le faire.
Or, les factures produites, certes adressées à Mme [EP], ne portent aucune trace de leur règlement, et aucune autre pièce en atteste, l’expertise judiciaire invoquée ne permettant pas de le démontrer dès lors qu’elle se contente de se référer à l’assignation sur ce point sans faire état précisément des justificatifs de paiement afférents.
Quant à l’expertise Polyexpert, elle fait état d’une réclamation pour le 'devis THEC ASSECHEMENT de 2.247 € TTC’ et vise ce même poste au titre des dommages, sans pour autant donner d’éléments permettant de savoir si cela a donné lieu à une dépense effectivement prise en charge par l’assuré. Elle mentionne par ailleurs pas la facture de 284,65 €.
Dès lors, la SCI, sur qui repose la charge de la preuve, ne peut qu’être déboutée de sa demande tant à l’égard des MMA que de la société GEOP ASSISTANCE.
5) Sur la demande d’intérêts moratoires capitalisés à compter du 24 juillet 2017
Vu l’article 1153 ancien du code civil, applicable au cas d’espèce au regard de la date de conclusion du contrat d’assurance ;
La créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.
En matière d’assurance de chose, l’indemnité due par l’assureur étant fixée en fonction de la valeur de la chose assurée au jour du sinistre et ne résultant pas de l’évaluation d’un préjudice faite par le juge, les intérêts moratoires sont dus à compter de la sommation de payer.
La SCI MDS justifie avoir, par lettres recommandées de son conseil du 24 juillet 2017 mis en demeure la société MMA IARD, au titre du contrat habitation, et la société GEOP ASSISTANCE de lui régler les sommes réclamées au titre de la perte de loyers subie et de l’intervention de la société THEC ASSECHEMENT restée à sa charge.
Dès lors que ces lettres contiennent une interpellation suffisante au sens des dispositions sus-visées, et qu’une condamnation in solidum est prononcée, il convient de faire droit à la demande pour ce qui concerne la perte de loyers, laquelle sera assortie de la capitalisation selon les modalités prévues à l’article 1154 ancien.
6) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit des intimées
La SCI MDS sollicite la condamnation solidaire des MMA et de la société GEOP ASSISTANCE à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit, ce que celles-ci réfutent.
Ni les circonstances du litige, ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre des intimées une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit de se défendre tant dans le cadre de la procédure amiable que par la suite, en justice, d’autant plus que les MMA et GEOP ASSISTANCE ont obtenu entièrement gain de cause en première instance, et que, s’il est exact que le rapport Polyexpert de 2016 a été produit pour le moins tardivement dans la cause par les MMA, il ne s’est pas avéré déterminant sur l’issue du litige.
Il ne sera ainsi pas fait droit aux demandes de dommages-intérêts formées à ce titre.
7) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La SCI MDS sollicite la somme de 7.500 € pour la première instance, 10.000 € pour l’instance d’appel au fond, et 2.500 € pour l’incident de production forcée en appel, qu’elle n’a pas eu à soutenir du fait de la communication de la pièce réclamée.
Compte tenu de la solution retenue par la cour, le jugement est infirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Parties perdantes, les sociétés MMA et GEOP ASSISTANCE seront condamnées in solidum aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et à payer à la SCI MDS, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme globale de 6.000 euros, pour la première instance et l’instance d’appel, incident compris.
Les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et GEOP ASSISTANCE seront déboutées de leur demande formée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
statuant en dernier ressort, contradictoirement, publiquement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau de ces chefs et Y ajoutant :
Condamne in solidum la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société GEOP ASSISTANCE à verser à la SCI MDS la somme de 80.272,08 € au titre des pertes de loyer subies ;
Dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du 24 juillet 2017 jusqu’au complet règlement de la condamnation afférente ;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil ;
Déboute la SCI MDS de sa demande concernant la somme globale de 2.531,65 € facturée par la société THEC ASSECHEMENT et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et abus de droit ;
Condamne in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et GEOP ASSISTANCE aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;
Condamne in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,et GEOP ASSISTANCE à payer à la SCI MDS la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société GEOP ASSISTANCE à garantir la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre ;
Déboute les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et GEOP ASSISTANCE de leur demande formée de ce chef.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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