Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 6 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/01238 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKVAA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Novembre 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 24/01289

APPELANTE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, RCS de [Localité 7] sous le n°552 046 484, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉ

M. [H] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002353 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représenté par M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB138

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 3 septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 juillet 2014, la société CDC Habitat a loué à M. [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel révisable de 579,05 euros, outre provisions sur charges.

Le 28 décembre 2023, la société CDC Habitat social a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8.136,55 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2023.

M. [U] a déposé un dossier de surendettement le 19 avril 2024 et la commission de surendettement lui a fait part par lettre du 12 août 2024 de ce que son dossier a été déclaré recevable et qu’elle l’orientait vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. [U] a été informé de ce que lors de sa séance du 10 juin 2024, la commission de surendettement a décidé d’un effacement total des dettes.

Par exploit du 14 mai 2024, la société CDC Habitat social a fait assigner M. N'[Y] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

Ordonner l’expulsion de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la société CDC Habitat social, aux frais et aux risques et périls de M. [U] ;

Condamner M. [U] au paiement des sommes suivantes :

11.572,72 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux ;

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 26 novembre 2024, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

Débouté la société CDC Habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société CDC Habitat social aux dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit.

Par déclaration du 2 janvier 2025, la société CDC Habitat social a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 février 2025, la société CDC Habitat social demande à la cour, sur le fondement des articles 1224, 1225 et 1227 du code civil et les articles 7, a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Infirmer l’ordonnance de référé déférée en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;

Débouté la société CDC Habitat social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société CDC Habitat social aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner M. [U] à payer à la société CDC Habitat social à titre provisionnel, la somme de 16.554,73 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l’article 1344-1 du Code Civil, ainsi qu’aux loyers échus, le cas échéant, entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation ;

Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner M. [U] à due concurrence ;

Condamner M. [U] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [U] en tous les dépens, lesquels seront directement recouvrés pour ceux-là concernant, par M. [W], avocat aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2025, M. [U] demande à la cour, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris en son paragraphe 5, 7 et 8, de :

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2024 par le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer l’ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2024,

Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation faite par la société CDC Habitat social concernant la décision de la commission de surendettement du 10 juin 2024 ;

A titre infiniment subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la commission de surendettement ;

Accorder des délais à M. [U] à hauteur de 100 euros par mois sur 35 mois et le solde à la 36ème échéance ;

En tout état de cause, et y ajoutant,

Condamner la société CDC Habitat social aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

SUR CE,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

La société CDC Habitat social expose notamment qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à l’existence de sa créance au moment où le premier juge a statué, ce dernier n’ayant pas à prendre en compte le chèque de 1.000 euros remis par M. [U], qui ne justifiait pas de son débit, alors que ledit chèque n’avait aucune incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle précise que cette somme a bien été portée au crédit du compte locataire depuis lors. Elle fait valoir que la clause résolutoire est acquise, ce qui la rend recevable et bien fondée à solliciter l’expulsion de M. [U], étant précisé que la dette locative s’élève désormais à la somme de 16.554, 73 euros, terme de novembre 2024 inclus.

M. [U] soutient pour sa part qu’il a repris le paiement de ses loyers courants avant l’audience dans la mesure où il avait réglé la somme de 1.000 euros par chèque en date du 28 septembre 2024, réceptionné par la société appelante. Il précise qu’il s’est retrouvé en difficulté financière du fait de l’absence de perception de l’allocation solidarité aux personnes âgées entre mars 2023 et septembre 2024, ce qui a entraîné une augmentation importante de sa dette locative mais que la situation s’est résolue et qu’il perçoit depuis septembre 2024 la totalité de sa pension de retraite. Il expose aussi qu’il est impossible de déterminer le montant exact de la dette eu égard à l’effacement total de la dette locative supérieure au montant figurant sur le commandement de payer (13.333,29 euros) et au paiement de la somme de 1.000 euros par le 28 septembre 2024. A titre subsidiaire sur la suspension de la clause résolutoire et sur la demande de délais de paiement, il fait valoir que la commission de surendettement a rendu une décision le 10 juin 2024 qui impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant ainsi la dette de la société CDC Habitat social, ce que cette dernière a contesté, alors qu’il a repris les paiements du loyer courant depuis octobre 2024, de sorte qu’il est en droit de solliciter des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois sur 35 mois et le paiement de la dernière mensualité à la 36ème échéance.

La société CDC Habitat social, qui a contesté par lettre du 3 septembre 2024 l’effacement des dettes prononcé par la commission de surendettement, produit un décompte arrêté le 24 décembre 2024 faisant état d’un arriéré locatif de 15.995,51 euros.

L’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise (Cass, 2e civ., 18 février 2016, n°14617.782, publié).

L’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (Cass, 2e civ., 10 janvier 2019, n°17-21.774, publié).

En l’espèce, ni la régularité formelle du commandement de payer, ni le fait que les causes n’en ont pas été apurées dans le délai requis sont contestés.

Les causes du commandement de payer en date du 28 décembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai requis de sa délivrance, de sorte que le contrat de location s’est trouvé de plein droit résilié le 11 février 2024.

M. [U] a bien déposé son dossier auprès de la commission de surendettement le 19 avril 2024, soit postérieurement à la date à laquelle la clause résolutoire était déjà acquise.

De la sorte, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 février 2024 et d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, il ressort de l’article 24 V 1° à 4° de la loi du 6 juillet 1989 que l’ouverture d’une procédure de surendettement impose au juge saisi d’accorder des délais de paiements et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision de la commission de surendettement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige telle qu’issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

« (') VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Selon l’article L. 741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

Les dispositions de ce texte si elles prévoient que l’effacement des dettes du débiteur par l’effet de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire porte sur les dettes arrêtées à la date de la décision de la commission de surendettement des particuliers, n’ont cependant ni pour objet ni pour effet de limiter la portée de cet effacement aux seules dettes ayant été déclarées à la commission (Conseil d’Etat, 31 mai 2024, n°465197).

M. [U] ne conteste pas, autrement qu’en arguant de l’effacement survenu de la somme de 13.333,29 euros par la commission de surendettement, le décompte produit en pièce n°13 par la société CDC Habitat social dont il s’évince que la dette locative s’élève à 16.554,73 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Dans ces conditions, conformément à ce qui précède la cour, après avoir condamné le débiteur au paiement de la dette locative de 16.554,73 euros, ne peut qu’accorder un report de paiement de cette dette jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la société CDC Habitat social, et ce, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à infirmer la première décision s’agissant des dépens mais de la confirmer s’agissant du sort des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, il a été constaté que M. [U] demeure débiteur d’un arriéré locatif au-delà du quantum de la dette effacée.

Il sera condamné aux dépens d’appel mais l’équité commande de ne pas le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise à l’exception des dispositions au titre des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate à la date du 11 février 2024 la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

Condamne M. [U] à payer à la société CDC Habitat social la somme provisionnelle de 16.554,73 euros au titre des loyers et charges suivant décompte du 24 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse,

Suspend les effets de la clause résolutoire et reporte le paiement des sommes dues jusqu’à ce que le juge ait statué sur la contestation de la société CDC Habitat social dans le cadre de la procédure de surendettement dont M. [U] fait l’objet ;

Condamne M. [U] aux dépens d’appel ;

Dit qu’ils seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE