RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04137 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CHG2P

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00076

APPELANT

EPFIF – ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉE

Madame [Y] [Z]

Chez Madame [X]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [G] [S], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 32], comprenant les copropriétés du [Adresse 19] et de [Adresse 27], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF).

La [Adresse 35] dans laquelle se situent les copropriétés du [Adresse 19] et de l'[Adresse 24] a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018.

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019.

Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la [Adresse 35] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 26][Adresse 24] ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

L’ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021.

La copropriété de [Adresse 27] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 16], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5], AM n°[Cadastre 6] et AM n°[Cadastre 7].

Est notamment concernée par l’opération Mme [Y] [Z], en tant que propriétaire des lots 2, 173 et 1.427. Le lot n°2 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m². Le lot [Cadastre 2] est une cave. Le lot 1.427 est un emplacement de stationnement.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation de [Localité 18] par requête reçue par le greffe le 27 février 2020.

Par un jugement réputé contradictoire du 10 février 2022, après transport sur les lieux le 30 septembre 2021, le juge de l’expropriation de [Localité 18] a :

— Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 30 septembre 2021 ;

— Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ;

— Fixé la date de référence au 13 novembre 2018 ;

— Retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison ;

— - Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ;

— Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre après majoration ;

— Retenu une indemnité complémentaire de 2.310 euros après majoration au titre

de la dépossession d’une place de stationnement partiellement intégrée ;

— Dit que l’indemnité de dépossession foncière est évaluée à la somme de

70.393,50 euros ;

— Dit que cette somme se décompose de la façon suivante :

63.085 euros au titre de l’indemnité principale ;

7.308,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— Dit que cette somme est ramenée à 67.852,50 euros en application des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

En conséquence,

— Fixé l’indemnité due par l’EPFIF à Mme [Y] [Z] au titre de la dépossession des lots 2 (appartement), 173 (cave) et 1.427 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 23] Pointu situé [Adresse 15] [Localité 1] à la somme de 67.852,50 euros en valeur libre ;

— Condamné l’EPFIF au paiement des dépens.

L’EPFIF a interjeté appel du jugement le 02 décembre 2022 au motif que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots n° 2, 173 et 1427 ainsi que les 1835/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 24] situé [Adresse 15] ([Adresse 13]).

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 23 février 2023 par l’EPFIF, notifiées le 28 février 23 (pas d’AR intimé, signification par acte de commissaire de justice le 23 mai 2023 avec remise à étude,AR CG non daté), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement du 10 février 2022 en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l’entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4,

Evalué le bien en valeur libre,

Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m²

Par suite,

— Réformer le jugement du 10 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l’exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 2, 173 et 1.427 situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 19] comme suit :

I. 1ère hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés

A/ Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 795 euros/m², valeur occupée

Superficie retenue : 65 m²

Soit une indemnité principale de 795 euros/m² × 65 m² = 57.842,50 euros ;

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 36.675 euros = 3.211,00 euros

Total frais de remploi : 6.167,50 euros ;

Total de l’indemnité de dépossession : 57.842,50 euros

II. 2nde Hypothèse : le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre

A/ Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : par comparaison

Valeur unitaire retenue : 935 euros/m², valeur libre

Superficie retenue : 65 m²

Application d’un abattement pour occupation sans droit ni titre : 5%

Soit une indemnité principale de :

935 euros/m² x 65m² x 0.95 = 57.736,25 euros

B/ Indemnités accessoires :

Frais de remploi :

20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10% sur 42.736,25 euros = 4.273,63 euros

Total frais de remploi : 6.773,63 euros

Total indemnité de dépossession : 64.509,88 euros en valeur occupée.

2/ adressées au greffe le 03 juillet 2023 par le commissaire du Gouvernement, formant appel incident, notifiées le 11 mai 2023 (AR appelant le 17 juillet 2023, LRAR intimé retourné, signification par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023 avec remise à étude), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— Fixer à la somme de 67.051 euros, en valeur occupée (libre après abattement pour occupation), l’indemnité d’expropriation due à Mme [Y] [Z] pour la dépossession des lots 2, 173 et 1.427 ainsi que des 1.835/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 15] [Localité 1], décomposée comme suit :

Une valeur unitaire de 935 euros en valeur libre

Un abattement pour occupation sans droit ni titre de 5%

Une indemnité complémentaire au titre de la perte d’emplacement de stationnement de 2.310 euros

Une indemnité de remploi de 7.005 euros ;

Le commissaire du Gouvernement sollicite également dans son développement l’infirmation du jugement sur :

— L’évaluation du bien en valeur libre

— La fixation de la date de référence au 11 mars 2018

— L’application d’une majoration de 10% pour tenir compte de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4

— La fixation de la valeur unitaire suivant les propositions du commissaire du Gouvernement et au-delà des prétentions de l’expropriant.

Mme [Y] [Z], intimée, n’a pas constitué avocat.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

— Concernant la description des lots expropriés, le lot n°2 est un logement T4 au 1er étage d’une surface de 65 m², le lot n°173 est une cave et le lot n°1427 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l’objet d’un arrêté municipal (Pièce 6).

— Concernant la date de référence, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l’espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 21] (Pièce 1). Ce droit de préemption a été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 32] suivant délibération du 26 mai 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont il s’agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.

— Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation qui dispose qu’ " il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble ". La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l’enquête préalable s’étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d’appel de Paris a refusé le principe d’une telle majoration (CA Paris 21/09860).

— Concernant la situation locative du bien, il n’a pas pu être visité et l’EPFIF a demandé en 1ère instance de fixer l’indemnité de manière alternative. Le juge l’a fixée en valeur libre, motivant sa décision par l’absence de preuve d’occupation. Cette motivation encourt la censure en ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article L.311-8 du Code de l’expropriation selon lesquelles, en cas de difficultés sérieuses d’évaluations, le juge fixe l’indemnité due en autant d’alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables. Tel était le cas en l’espèce d’autant plus que l’expropriée n’a ni constitué avocat ni comparu. De plus, rien ne démontrait que le bien était libre de toute occupation. Par ailleurs, l’EPFIF a mandaté un huissier pour déterminer la situation d’occupation du bien. Il apparait au terme de son PV du 25 novembre 2021 que le bien était occupé par 8 personnes, et l’était donc vraisemblablement à la date de l’ordonnance d’expropriation à laquelle s’apprécie la consistance du bien. En l’absence de communication du bail d’habitation, l’EPFIF sollicite que l’indemnité de dépossession soit fixée de manière alternative selon que les occupants soient titrés, auquel cas il convient de retenir une valeur occupée de 795 euros/m², ou sans droit ni titre, auquel cas il sera appliqué un abattement de 5% sur la valeur libre conformément à la jurisprudence de la cour.

— Concernant la valeur unitaire retenue, l’EPFIF rappelle en soutien de ses prétentions que l’article L.322-9 du Code de l’expropriation dispose que la juridiction doit prendre pour base les accords amiables entre expropriés et expropriants dans le périmètre d’une DUP s’ils concernent la moitié des propriétaires intéressés et les deux tiers des surfaces ou inversement. La Cour de cassation rappelle régulièrement ce principe (3ème Civ., 13.11.2003, 02-70119) et les cours d’appel de [Localité 28] (14.01.2008, n°07/00020) et [Localité 34] (28.11.2005, n°05/43) l’appliquent rigoureusement. L’EPFIF entend donc reprendre toutes les références produites en 1ère instance (pièce n°4), et présente un tableau des références les plus récentes (pièce n°5) ainsi que des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8 de la résidence, qui présente des caractéristiques similaires (pièce n°6). Tous ces termes de comparaison sont idoines et montrent que la proposition indemnitaire de l’EPFIF est satisfactoire.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

— Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 24] est composé d’un rez-de-chaussée et de dix étages à usage d’habitation, ainsi qu’un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d’enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 2 est un appartement de type F4 de 65 m² situé au premier étage. Le lot 173 correspond à une cave. Le lot 1.427 correspond à une place de stationnement.

— Concernant l’origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 11 juillet 2012 au prix de 57 000 euros (référence 2012P03575).

— Concernant la situation d’urbanisme, l’ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

— Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l’expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme que celle-ci doit en l’espèce être fixée au 13 novembre 2018, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l’ensemble immobilier.

— Concernant l’application d’une majoration de 10% pour tenir compte de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens doivent être évalués à la date de la décision de première instance » et qu’il " ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble ". Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l’expropriation (CA [Localité 29] 21/09860).

— Concernant la situation locative du bien exproprié, il n’a pas pu être visité et le juge de 1ère instance l’a évalué en valeur libre. L’appelant a versé au débat un PV d’huissier faisant état de l’occupation du bien par un M. [D], qui déclare le partager avec 7 personnes et ne pas payer de loyer ni détenir de titre. Le bien paraît donc occupé et le jugement sera infirmé sur ce point.

— Sur la valeur unitaire retenue, elle a été fixée en 1ère instance selon l’état d’occupation à 800 euros/m² en valeur libre . L’exproprié n’ayant pas produit de mémoire en réponse, le premier juge aurait dû statuer dans la limite des prétentions de l’expropriant dans la mesure où le commissaire du Gouvernement proposait une évaluation supérieure et selon les dispositions de l’article R.311-22 du Code de l’expropriation. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

— Concernant l’indemnité totale de dépossession, elle s’établit à 67.051 euros soit une valeur unitaire de 935 euros en valeur libre, un abattement de 5% pour occupation sans droit ni titre, une indemnité complémentaire au titre de la perte d’une place de stationnement de 2.310 euros et une indemnité de remploi de 7.005 euros.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 2 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 23 février 2023 et du commissaire du Gouvernement du 3 juillet 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

AU FOND

La cour est saisie par l’appel principal de l’EPFIF et l’appel incident du commissaire du Gouvernement, Mme [Y] [Z] n’ayant pas constitué avocat.

La cour ne doit statuer ni infra petita ni ultra petita.

— sur le bien exproprié

Il s’agit :

Du lot n°2 : un appartement de type F4 , situé au 1er étage d’une superficie de 65m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Il n’a pas été visité par le premier juge.

Du lot n°173 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge en raison d’un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;

Du lot n°1427 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l’état d’usage et sans aménagement.

L’ EPFIF indique qu’elle ne remet pas en cause l’indemnité complémentaire au titre de la dépossession d’une place de stationnement mais n’en fait pas état dans le dispositif de ses conclusions comme indiqué ci-après.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une indemnité complémentaire de 2 310 euros.

Sur la valeur unitaire

L’EPFIF demande :

Première hypothèse : le bien est occupé par les occupants titrés

A indemnité principale

795 euros/m² X 65m²= 57 842,50 euros

B indemnité de remploi :

20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros

15 % sur 10 000 euros= 1500 euros

10 % sur 36 675 euros= 3 667,50 euros

Total : 6 167,50 euros

Total de l’indemnité de dépossession : 57 842,50 euros en valeur occupée

Deuxième hypothèse : le bien est occupé par les occupants sans droit ni titre

A indemnité principale

935 euros/m² X 0,95= 57 736,25 euros

B indemnité de remploi

20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros

10 % sur 10 000 euros= 1 500 euros

10 % sur 42 736,25 euros= 4 273,63 euros

Total : 6 773,63 euros

Total de l’indemnité de dépossession : 64 509,88 euros en valeur occupée.

Par arrêt avant dire droit du 26 septembre 2024 , la cour indique que L’EPFIF demande donc de retenir une valeur unitaire de 795 euros dans la première hypothèse et de 935 euros dans la seconde hypothèse.

Qu’en tout état de cause, la première hypothèse est entachée d’erreur matérielle au titre de l’indemnité, puisqu’il est indiqué : 795 euros/m² X 65m²= 57 842,50 euros, alors que le total est de 51 675 euros, ce qui a une incidence sur le montant de l’indemnité de remploi.

La cour a en conséquence :

Ordonné la réouverture des débats ;

Invité l’ EPFIF et le commissaire du Gouvernement à conclure sur la consistance du bien exproprié, sur la valeur unitaire à retenir et sur le calcul de l’indemnité de dépossession due à Mme [Z] ;

Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Réservé les dépens.

Renvoyé l’examen de l’affaire au 28 novembre 2024.

Les parties n’ont pas déposé de nouvelles conclusions.

SUR CE, LA COUR

AU FOND

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’ EPFIF porte sur :

— la date de référence ;

— le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ;

— la situation locative du bien , à savoir occupé et non libre ;

— la valeur unitaire retenue.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement concerne :

— le principe de la plus-value de 10% en raison de la mise en service du tramway T4 ;

— la situation locative du bien, à savoir occupé ;

— la valeur unitaire retenue.

L’EPFIF ne conteste pas :

— la méthode d’évaluation par comparaison ;

— la superficie des biens de 65 m² ;

— l’état d’entretien tel qu’il a été constaté par la juridiction de première instance ;

— l’indemnité complémentaire au titre de la perte de l’emplacement de stationnement ;

— le montant des frais de remploi ;

— le montant de l’indemnité complémentaire au titre de la dépossession d’une place de stationnement.

Le commissaire du Gouvernement, appelant incident, demande :

— de retenir comme date de référence celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018 ;

— d’infirmer le jugement au titre de la majoration de 10% en raison de la mise en service du tramway T4 ;

— de retenir une situation occupée ;

— de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 67051 euros en valeur occupée après abattement pour occupation.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des article L 322-2 du code de l’expropriation et R213-4 et R213-6 du code de l’urbanisme le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié :

— une première fois, le 8 avril 2016 et mis en conformité le 26 septembre 2017 par délibération du Conseil du territoire ;

— une seconde fois, le 13 novembre 2018 par délibération du Conseil du territoire et mis en compatibilité le 6 septembre 2019 par arrêté préfectoral.

L’ EPFIF demande l’infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016.

Le commissaire du Gouvernement, appelant incident demande l’infirmation mais sollicite en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que :

Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 25] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L213-4.

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 21] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1).

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 25] [Localité 29] [Localité 25] Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ORCOD-IN et qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

La dernière modification du PLU du 13 novembre 2018 retenue par le premier juge ne modifiant pas les caractéristiques de la zone ou se situe l’ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu

La commune de [Localité 21] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare [33] la plus proche " [Localité 17] " étant située à 5,5 km.

La copropriété de l'[Adresse 24] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 21].

L’ EPFIF et le commissaire de Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 21] en 2014 mettant en évidence que :

— près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté

-85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI

— un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes

— un quart des familles sont monoparentales

— près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

— l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement

— une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signée entre l’État, le département et la commune de [Localité 21] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

— résorption des impayés,

— réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

— lutte contre les marchands de sommeil,

— individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

— réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN).

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 31] " et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

B sur le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 27]

Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l’EPFIF à prendre possession immédiate d’immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 30] à [Localité 20].

L’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021.

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d’un toit terrasse à usage de séchoir commun et d’un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l’est difficilement en ce qui concerne le troisième.

C sur le bien exproprié

Il s’agit :

Du lot n°173 : un appartement de type F4, situé au premier étage d’une superficie de 65m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Il n’a pas été visité par le premier juge.

Du lot n°173 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge en raison d’un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;

Du lot n°1427 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l’état d’usage et sans aménagement.

L’ EPFIF indique qu’il ne remet pas en cause l’indemnité complémentaire au titre de la dépossession d’une place de stationnement mais n’en fait pas état dans le dispositif de ses conclusions.

Le commissaire du Gouvernement propose à ce titre une indemnité complémentaire de 2 310 euros.

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 10 février 2022.

4° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 65 m² n’est pas contestée.

B sur la situation locative

Le premier juge indique qu’il n’a pu visiter les biens expropriés et qu’ils seront considérés comme libres.

L’ EPFIF demande l’infirmation du jugement en statuant en alternative en application de l’article L311-8 du code de l’expropriation ;

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement en retenant une situation occupée.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’expropriation du 21 octobre 2021.

L’expropriée n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu à l’audience et le juge n’a pas pu visiter son appartement.

L’ EPFIF produit un constat d’huissier du 25 novembre 2021 (pièce n°7), soit à une date proche de celle de l’ordonnance de l’expropriation, ou il apparait que l’appartement était occupé par huit personnes, M. [D] indiquant qu’il habite sur place avec sept personnes et ne réglait aucun loyer et ne détenait aucun titre de location.

Aux termes de l’article L311-8 du code de l’expropriation lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L242-1 à L242-7, L322-12, L423-2 et L423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit.

Au regard du constat d’huissier susvisé, il existe une contestation sérieuse sur la situation d’occupation de l’appartement exproprié ; il convient donc de faire droit à la demande de l’ EPFIF et de statuer en alternative en application de l’article L311-8 susvisé selon que le bien est occupé par des occupants titrés ou selon que le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties.

En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n’y avoir pas lieu d’évaluer la cave en sus de l’appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l’appartement.

D sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur unitaire de 950 euros/m² libre et une indemnité complémentaire de 2 310 euros pour l’emplacement de stationnement extérieur, soit une indemnité principale de 63 085 euros, soit avec l’indemnité de remploi de 7 308,50 euros une indemnité totale de 70 393,50 euros, puis il a fait application de l’article R311-22 du code de l’expropriation, Mme [Z] n’ayant pas constitué avocat et n’ayant pas formulé de demandes et à retenu la somme offerte par l’ EPFIF soit la somme de 67 852,50 euros.

A/sur les appels de l’ EPFIF et du commissaire du Gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4

L’article L322-2 du code de l’expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En outre, le Conseil constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et, pour la seconde, de ce même article.

Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué :

«  sur le fond :

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration de 1789 : " la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’une opération dont l’utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l’expropriant doit être subordonnée au versement préalable d’une indemnité. Pour être juste, l’indemnisation doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l’indemnité, l’exproprié doit disposer d’une voie de recours appropriée.

En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l’indemnité, l’expropriant et l’exproprié peuvent saisir le juge de l’expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l’article L322-2 prévoit à cet égard qu’il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l’usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l’expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu’ils résultent de certaines circonstances.

Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant.

Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d’une telle circonstance n’a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l’indemnité due à l’exproprié, alors même que l’expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.

En premier lieu, d’une part, l’expropriation ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif.

D’autre part, en interdisant au juge de l’expropriation, lorsqu’il fixe le montant de l’indemnité due à l’exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu’ils sont provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée par l’expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d’un projet d’utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d’intérêt général.

En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l’évolution du marché de l’immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.

Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l’exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d’une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l’article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté".

Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour.

À l’appui de son appel, l’ EPFIF indique que s’il ne conteste pas qu’il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l’entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation.

La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016.

L’enquête préalable à la DUP la [Adresse 35] s’est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce numéro 5).

En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l’enquête publique préalable à la DUP de la [Adresse 35] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value.

Le jugement sera infirmé sur ce point

B/ sur la fixation de l’indemnité de dépossession

L’EPFIF indique qu’il ne remet pas en cause le montant de l’indemnité complémentaire au titre de la dépossession d’une place de stationnement, mais ne l’intègre pas dans le dispositif de ses conclusions ; le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

En l’absence de contestation de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement , le jugement sera confirmé sur ce point, l’EPFIF ne sollicitait pas en appel l’application de l’article R 311-22 du code de l’expropriation.

L’indemnité de dépossession est la suivante :

Première hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés

Indemnité principale (795 euros X 65m²)+2310 euros= 53 985 euros

Indemnité de remploi :

20% jusqu’à 5 000 euros= 1 000 euros

15% sur 10 000 euros=1 500 euros

10% sur 57 485 euros =5 148,50 euros

Total : 7 648,50 euros

Indemnité totale : 61 633,50 euros en valeur occupée.

Seconde hypothèse :le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre

Indemnité principale :

(935 euros X 65 m²X 0,95)+2 310 euros=60 046,25 euros

Indemnité de remploi :

20% jusqu’à 5 000 euros= 1 000 euros

15% sur 10 000 euros= 1500 euros

10% sur 57 546, 25 euros=5 754,25 euros

Total : 8 254,25 euros

Indemnité totale : 68 300 euros arrondis en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites des appels,

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ;

Fixe l’indemnité due par l’établissement Public Foncier d’Ile de France à Mme [Y] [Z] au titre de la dépossession des lots n°2 (appartement), 173 (cave) et 1427 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 26][Adresse 24] située [Adresse 14] à [Localité 22] comme suit :

Première hypothèse : le bien est occupé par des occupants titrés

Indemnité principale :

(795 euros X 65m²)+2 310 euros= 53 985 euros

Indemnité de remploi :

20% jusqu’à 5 000 euros= 1 000 euros

15% sur 10 000 euros=1 500 euros

10% sur 57 485 euros =5 148,50 euros

Total : 7 648,50 euros

Indemnité totale : 61 633,50 euros en valeur occupée

Seconde hypothèse :le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre

Indemnité principale : (935 euros X 65 m²X 0,95)+2 310 euros=60 046,25 euros

Indemnité de remploi

20% jusqu’à 5 000 euros= 1 000 euros

15% sur 10 000 euros= 1 500 euros

10% sur 57 546,25 euros=5 754,25 euros

Total : 8 254,25 euros

Indemnité totale : 68 300 euros arrondis en valeur occupée.

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT