Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10836 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2A7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2023 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/06397

APPELANTE

Société ASTR’AL immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 818 718 702, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assisté de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158 substitué par M^e Ariel BITTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [P], [Y] [U] né le 22 Mai 1986 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [E] [I] [K] née le 12 Novembre 1989 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 substitué par M^e Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 février 2025 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE:

La société civile de construction vente ASTR’AL a pour associés la Sas Promotion [W] et la Sarl Promobat.

La société Sas Promotion [W] est une société holding de gestion de prise de participation dans des sociétés de commercialisation, construction et vente de programmes immobiliers. Elle a pour associé unique et président, [O] [W].

La société ASTR’AL a fait réaliser sous sa maîtrise d’ouvrage, un ensemble immobilier composé de 3 immeubles (A, B et C) comprenant 45 logements à usage d’habitation et parkings dénommé « RESIDENCE [Adresse 7] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 6] mis en vente en l’état futur d’achèvement.

La maîtrise d''uvre d’exécution a été confiée à la société Sarl ECOTECH INGENIERERIE dont le gérant et associé unique est [O] [W].

Par acte authentique du 22 mars 2019, Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] ont fait l’acquisition d’un appartement numéro A404 et de deux parkings couverts numéro 5 et 6 en l’état futur d’achèvement dans cet ensemble immobilier moyennant un prix de 401 000 euros.

La livraison du bien était prévue au deuxième trimestre de 2019, soit le 30 juin 2019 au plus tard, sous réserve des énonciations contenues à cet égard à la page 38 et 39 de l’acte authentique « Engagement d’achever les travaux ».

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] ont consigné en qualité d’acquéreurs la somme de 20 050.00 euros au titre du solde du prix de vente de l’immeuble à construire, au motif d’une contestation sur la conformité de l’ouvrage avec les prévisions du contrat, n° de récépissé 2570755461 du 23 décembre 2020, prévoyant la main levée exhaustive des réserves à l’issue du délai d’un mois à compter du procès-verbal de livraison.

Par lettre recommandée du 22 mai 2020, par le truchement de leur conseil, Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K], au rappel des stipulations de l’acte authentique prévoyant une livraison à intervenir au plus tard à la fin du deuxième trimestre 2019, soutenant n’avoir pas été convoqués à la livraison de leur appartement, contestaient l’achèvement des travaux au regard de l’aspect extérieur des bâtiments constaté avant la mise en 'uvre des mesures de confinement pour lutter contre la propagation du Covid-19 et formaient une réclamation à hauteur de leur préjudice au regard de l’absence de preuve de la réalité des causes légitimes de suspension ou cas de force majeur invoqués évaluée aux sommes suivantes :

Frais de garde meubles : 2 207,20 euros depuis le mois de juillet 2019

Frais de déménagement : 528 euros

Frais de location d’un box de parking : 260 euros

Paiement de loyers : 6 009,68 euros depuis le mois de janvier 2020

Préjudice moral : 10 000 euros

Soit une somme totale de 19 004,88 euros.

Par exploit du 3 novembre 2020, Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] ont fait assigner la société ASTR’AL devant le tribunal judiciaire de CRETEL.

Le procès-verbal de livraison a été signé par Monsieur [U] et Madame [K] le 23 novembre 2020, avec réserves représentant un retard de 17 mois.

Par Jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de CRETEL a statué en ces termes :

« CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 3 766 '

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 3 000 '

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée devant le juge du fond

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] à payer la somme de 20 050 ' à la SCCV ASTR’AL au titre du solde de 5% du prix de vente de leur appartement, assortie des intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard à compter du jugement à intervenir, et à déconsigner sans délai ladite somme séquestrée auprès de la Caisse de dépôts et consignations au profit de la SCCV ASTR’AL

ORDONNE le cas échéant, la déconsignation des sommes séquestrées, auprès de la Caisse de dépôts et consignations entre les mains de la SCCV ASTR’AL

ORDONNE la compensation des créances

RAPPELLE qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL aux dépens

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 2 500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

REJETTE toutes autres demandes, plus amples aux contraires, des parties. »

Par déclaration en date du 19 juin 2023, la société ASTR’AL a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

Monsieur [P] [U]

Madame [E] [K]

MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’appelante n° 3 signifiées le 9 décembre 2024, la société ASTR’AL demande à la cour de :

INFIRMER le jugement RG n° 22/06397 rendu le 11 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de CRETEIL en ce qu’il a statué comme suit :

« Condamne la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 3 766 '

Condamne la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 3000 '

Condamne la SCCV ASTR’AL aux dépens

Condamne la SCCV ASTR’AL à payer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] la somme de 2.500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties ».

LE CONFIRMER pour le surplus et notamment en ce qu’il a :

« Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée devant le juge du fond.

Condamne solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] à payer la somme de 20.050 ' à la SCCV ASTR’AL au titre du solde de 5% du prix de vente de leur appartement, assortie des intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard à compter du jugement à intervenir, et à déconsigner sans délai ladite somme séquestrée auprès de la Caisse de dépôts et consignations au profit de la SCCV ASTR’AL

Ordonne le cas échéant, la déconsignation des sommes séquestrées auprès de la Caisse de dépôts et consignations entre les mains de la SCCV ASTR’AL

Ordonne la compensation des créances ».

Et en ce qu’il a rejeté la demande de publication du jugement.

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1601-1 et suivants du code civil,

Vu les articles L 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les contrats de VEFA,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu les certificats établis par le maitre d''uvre,

Vu les autres pièces versées au débat,

JUGER que le maître d’ouvrage justifie de causes légitimes de suspension du délai prévisionnel de livraison, sans bénéfice d’indemnité pour les acquéreurs, dont le cumul excède manifestement le retard allégué.

JUGER à ce titre que les attestations émises par le maître d''uvre et les bulletins météorologiques sont suffisantes en l’état à justifier les causes légitimes alléguées.

JUGER que le maître d’ouvrage est fondé à opposer aux consorts [U]/[K] un décalage justifié par des causes légitimes de 572 jours ouvrés ou 25 mois, lequel excède largement le report effectif de livraison (16 mois).

JUGER que les réclamations formalisées par les consorts [U]/[K] au titre du prétendu retard de livraison ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum ; et non étayées.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [P] [Y] [U] et Madame [E] [I] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Sur l’appel incident des consorts [U] / [K],

Vu les articles 907, 789 et 791 du Code de procédure civile,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile dispose que

DECLARER IRRECEVABLES Monsieur [P] [Y] [U] et Madame [E] [I] [K] en leur demande suivante, visant la réformation du jugement en date du11 avril 2024 :

« CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à restituer la somme de 20.050 EUR aux Consorts [U] [K] pour que ceux-ci puissent la consigner à la Caisse des Dépôts et Consignation dans l’attente de la levée de l’ensemble des réserves auxquelles la SCCV ASTRAL s’était engagée notamment par lettre du 14 janvier 2022 ».

En ce qu’elle est nouvelle et se heurte à une fin de non-recevoir.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] à payer la somme de 20.050 ' assortie des intérêts au taux conventionnel de 1% par mois de retard à compter du jugement à intervenir, et à déconsigner sans délai ladite somme séquestrée auprès de la Caisse de dépôts et consignations au profit de la SCCV ASTR’AL.

DEBOUTER les consorts [U] / [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à ce titre.

DECLARER mal fondé l’appel incident de Monsieur [P] [Y] [U] et Madame [E] [I] [K] et les en DEBOUTER.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [Y] [U] et Madame [E] [I] [K] à payer une somme de 5.000 ' à la SCCV ASTR’AL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés n° 3 comportant appel incident signifiées le 30 janvier 2025, Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] demandent à la cour de :

Vu les articles 1104, 1137, 1178, 1642-1 du Code civil,

Vu les pièces produites,

DEBOUTER la SCCV ASTRAL de son appel ;

REFORMER le jugement du 11 avril 2023 ;

Y ajoutant :

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à monsieur [U] et madame [K] les dommages et intérêts suivants :

3.618,40 ' au titre des frais de garde-meubles depuis le mois de juillet 2019 ;

528,00 ' au titre des frais de déménagements ;

572,00 ' au titre des frais de location d’un emplacement de parking ;

10.789,76 ' au titre des frais de location d’un appartement depuis le mois de janvier 2020 ;

10.000 ' au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à restituer la somme de 20.050 EUR aux Consorts [U] [K] pour que ceux-ci puissent la consigner à la Caisse des Dépôts et Consignation dans l’attente de la levée de l’ensemble des réserves auxquelles la SCCV ASTRAL s’était engagée notamment par lettre du 14 janvier 2022 ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à monsieur [U] et madame [K] la somme de 6.000 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée sur ordonnance du 06 février 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Sur le dol par réticence

La société ASTR’AL fait valoir que l’attestation du maître d''uvre du 9 avril 2019 est postérieure à l’acte de vente du 22 mars 2019 de sorte qu’à cette date, le maître d’ouvrage n’avait aucun moyen de connaître les jours d’intempéries d’ores et déjà acquis et qu’il a immédiatement informé les acquéreurs en leur adressant ladite attestation dans un courrier du 28 mai 2019. Elle ajoute que le retard définitif par rapport au planning prévisionnel s’apprécie à la fin du chantier de sorte qu’il ne peut être reproché à la société venderesse d’avoir signé les actes de vente en connaissance du retard définitif. L’appelante excipe que l’intérêt premier du vendeur est de livrer le bien aux acquéreurs afin de percevoir le prix de vente échelonné en fonction des étapes de construction ce qui, in fine est intervenu, les consorts [U]-[K] ayant reçu livraison du bien. Elle rappelle que le nom du maître d''uvre était affiché sur les panneaux de chantier et que cette information n’est pas un élément déterminant du contrat les attestations étant de simples modalités de preuve des causes légitimes de report de livraison. Elle ajoute que la preuve n’est pas rapportée d’éléments concernant l’étude d’autres possibilités d’achat chez d’autres promoteurs ni concernant la volonté de renoncer à la vente en dépit des courriers adressés pour notifier des retards successifs. L’appelante conclut que les acquéreurs étaient libres de se faire assister par un notaire dans le cadre de la vente et qu’ils n’ont pas contesté la clause de report de livraison, cette clause étant classique et validée par la commission des clauses abusives.

Monsieur [P] [U] et Madame [I] [K] opposent qu’ils entendaient déménager dans un délai maîtrisé dans un appartement spacieux avec des espaces extérieurs en vue d’agrandir leur famille et que c’est en raison du délai de livraison prévu au 30 juin 2019, inférieur à 3 mois, qu’ils se sont engagés avec la société ASTR’AL laquelle leur a sciemment caché le retard de livraison dont elle avait connaissance au jour de la vente. Ils relèvent que la mauvaise foi de la société venderesse résulte notamment de sa tentative de se retrancher derrière les attestations du maître d''uvre, la société ECO TECH INGENIERIE, avec qui elle partage les mêmes locaux et le même gérant, de sorte qu’elle avait parfaitement connaissance de l’état du chantier au jour de la vente et que ces man’uvres sont constitutives d’un dol, les attestations étant de complaisance dès lors que la société ECO TECH est une filiale non contestée du groupe [W]. Ils ajoutent que le dol est d’autant plus apparent que la société ASTR’AL n’a eu de cesse de reporter le délai de livraison postérieurement, pour causes d’intempéries, alors que l’immeuble aurait dû être hors d’eau et hors d’air à cette époque. Ils soulignent que s’ils avaient été informés de l’impossibilité de livraison à la date prévue, ils auraient étudié d’autres possibilités avec des promoteurs concurrents, d’autant que l’acte authentique ayant été reçu par le notaire du promoteur, ils n’ont eu aucune possibilité de le faire modifier ni même de savoir que le maître d''uvre dépendait du maître d’ouvrage. Ils ajoutent que la qualité de maître d’ouvrage implique de participer aux réunions de chantier et d’en recevoir les comptes-rendus ce dont ils infèrent la parfaite connaissance qu’avait le vendeur du retard déjà acquis au jour de la vente.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1137 du Code civil constitue un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est admis que le juge du fond, saisi d’un dol par réticence du fait du silence gardé par le vendeur sur un élément dont il savait le caractère déterminant pour l’acquéreur et à l’appui duquel l’annulation de la vente n’était pas demandée, a pu, sans avoir à se prononcer expressément sur le caractère intentionnel de la réticence constatée et qui s’analysait aussi en un manquement à l’obligation précontractuelle d’information du vendeur, allouer des dommages-intérêts à l’acquéreur en réparation de son préjudice. ( Civ. 1ère, 28 mai 2008, 07-13.487)

Monsieur [U] et Madame [K] font valoir à bon droit que la SCCV Asrtr’al, en sa qualité de maître de l’ouvrage présente ou représentée lors des réunions de chantier, avait connaissance du retard de celui-ci lors de la signature de l’acte authentique de vente le 22 mars 2019. Ceci n’est pas utilement contredit par la société venderesse qui excipe de son impossibilité de connaître les jours d’intempéries, le retard définitif s’appréciant en fin de chantier or, ce moyen ne remet pas en cause sa connaissance de la date prévisionnelle de fin des travaux au vu de l’avancement du chantier acté dans lesdits compte-rendu et alors que deux mois après la signature de la vente, le 28 mai 2019, les acquéreurs ont reçu la première notification du retard pris par le chantier au vu de l’attestation de son maître d''uvre, la société Eco Tech, du 9 avril 2019 produite à l’appui de la justification des intempéries que la société Astr’al entend voir reconnaître comme une des causes légitimes de report du délai de livraison, à hauteur de 94 journées d’interruption du chantier entre 1er mai 2018 et le 31 mars 2019.

La Sccv Astr’al, maître de l’ouvrage représentée lors des réunions de chantiers et venderesse du programme, avait donc connaissance du retard pris par le chantier acté lors des réunions de chantier antérieurement à la vente et a manqué à ses obligations en ne révélant pas ce retard aux acquéreurs alors que le délai d’achèvement en matière de vente sur plans est un élément déterminant de la vente dont il conditionne la livraison.

Monsieur [U] et Madame [K] sont donc fondés à se prévaloir du dol par réticence imputable à la société Astr’al sans qu’il y ait à rechercher le caractère intentionnel de la non délivrance de l’information, ce manquement étant établi.

La cour relève cependant que les acquéreurs ne sollicitent pas la réparation d’autres préjudices que ceux invoqués comme étant en lien avec le manquement de la société venderesse à son obligation de livraison qui seront donc examinés ci-après.

2-Le manquement de la société Astr’al à son obligation de livraison

2-1Sur la force probante des attestations du Maître d''uvre

Le jugement du 11 avril 2023 retient, au visa des articles 1103 et 1611 du code civil et L261-11 du code de la construction et de l’habitation qu’il est constant que le délai de livraison contractuel n’a pas été respecté et que le maître d''uvre a délivré les attestations destinées à justifier la prorogation du délai de livraison conformément aux stipulations contractuelles. Au constat que les sociétés [W] PROMOTION, promoteur, ASTR’AL, maître d’ouvrage et ECO TECH INGENIERIE, maître d''uvre sont des sociétés distinctes et que ECO TECH INGENIERIE est tiers au contrat de vente, il en infère que les attestations répondent aux exigences de l’acte de vente et qu’il n’existe aucun motif de les remettre en cause.

La société ASTR’AL fait valoir que la production des certificats du maître d''uvre d’exécution, tiers au contrat de vente, suffit à justifier la suspension du report de livraison dès lors que les parties s’en remettent contractuellement à ces certificats pour apprécier les causes de suspension légitime prévues au contrat. L’appelante excipe que la société PROMOTION [W] est associée des sociétés ECO TECH INGENIERIE et ASTR’AL et non une filiale faisant valoir le principe d’autonomie de la personne morale quand bien même ces sociétés sont détenues en partie par un même associé, elles sont distinctes et autonome et en l’absence de preuve de l’immixtion par les intimés, l’intégrité de ces professionnels ne peut être remise en cause de sorte que la société ECO TECH INGENIERIE est bien tiers au contrat de vente.

Monsieur [P] [U] et Madame [I] [K] font valoir que les sociétés ASTR’AL et ECO TECH INGENIERIE sont domiciliée à la même adresse et animées par la même personne : [O] [W] de sorte que le maître d''uvre d’exécution est une structure du groupe [W] dont dépend également la société venderesse. Ils ajoutent que les emails envoyés au titre de la non levée des réserves mentionnent en signature [W] et ECO TECH et que Madame [G] signe pour les deux sociétés. Ils excipent que les attestations du maître d''uvre sont des attestations de complaisance dressées par une filiale du groupe [W].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d’un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d’obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tout moyen.

S’il est admis que l’adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable aux faits juridiques » (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d’apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

Selon les stipulations du contrat de vente, les causes légitimes de suspension énumérées visent notamment « les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. »

La clause de Report du délai de livraison stipule in fine : « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

Il résulte de ces dispositions que l’attestation du maître d''uvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu’elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report tenant à la défaillance d’une entreprise et au retard pris par les concessionnaires, dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente.

Les parties s’opposent seulement sur la qualité de tiers du maître d''uvre la société Eco Tech, la société Astr’al soutenant que cette qualité est démontrée du fait de la personnalité morale distincte de la société venderesse et de la société de maîtrise d''uvre et de l’absence de preuve d’une immixtion entre les deux sociétés, les acquéreurs invoquant la collusion d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre, tous deux directement liés à la société [W] Promotion et abritées dans les mêmes locaux.

La société Astr’al, se prévaut d’un décalage de 572 jours ouvrés ou 25 mois, excédant le report effectif de livraison et invoque, pour rapporter la preuve des faits juridiques caractérisant les causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens du contrat de vente, trois attestations délivrées par la société Eco Tech en date du 1er août 2018, 9 avril et 11 octobre 2019 aux termes desquelles le maître d''uvre impute le retard de livraison respectivement :

À la nécessité de remplacer la société Bercytel défaillante

Au nombre très important d’intempéries au regard des données météorologiques de la station d'[Localité 9]

Au retard du concessionnaire Enedis pour la dépose des réseaux

Les extraits Kbis des sociétés ECO TECH et PROMOTION [W] ne sont pas produits par les intimés mais sont reproduits des échanges de courriels en cours de chantier destinés aux acquéreurs à l’en-tête [W] et Sarl Eco Tech signés par la même personne, Madame [G].

La circonstance invoquée par l’appelante, relative au lien de subordination habituel dans les relations entre le constructeur et le maître d''uvre est inopérante, dans la mesure où ce n’est pas la relation de travail qui est ici en cause mais la qualité de tiers au contrat de vente du maître d''uvre dont les stipulations contractuelles énoncent que lorsqu’il établit l’attestation relative à la gêne du chantier liée aux intempéries, agit sous sa propre responsabilité. Or, cette qualité de tiers est précisément remise en cause par le fait que nonobstant l’autonomie des personnes morales, relevée à bon droit par le tribunal, le signataire des courriers émanant de la société venderesse et de la société de maîtrise d''uvre sont la même personne représentant unique des deux sociétés ce qui démontre une communauté d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre, de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre et l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des trois attestations litigieuses.

La preuve des faits juridiques étant libre ainsi qu’il a été vu plus haut, les attestations du maître d''uvre ne seront donc pas écartées mais jugées insuffisantes à faire la preuve exclusive des faits auxquels elles font référence et pour lesquels il convient de rechercher s’ils sont corroborés par d’autres éléments.

2-2 Les causes légitimes de suspension du délai contractuel de livraison

La période de COVID-19

Le jugement du 11 avril 2023 retient que la crise sanitaire ayant entraîné un confinement général répond aux conditions de la force majeure au visa de l’article 1218 du code civil de sorte que les 4 mois de retard invoqué à ce titre sont justifiés.

La société ASTR’AL fait valoir que la crise sanitaire est prévue comme une cause légitime de suspension du délai de livraison et, en tout état de cause, représente un cas de force majeure exonératoire de responsabilité de sorte que le report est justifié à hauteur de 4 mois non contesté par les acquéreurs.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] font valoir que seules deux attestations de la société ECOTECH leur ont été communiquées, datées du 9 avril 2019 et 11 octobre 2019 de sorte que la cause de retard invoquée au titre de la crise sanitaire n’est aucunement justifiée. Ils ajoutent que s’ils ont subi la période COVID, c’est en raison du retard caché lors de la signature de la VEFA puisque si la date de livraison avait été respectée le bien aurait été livré avant le confinement. Ils font valoir que s’agissant des conséquences de la crise sanitaire sur l’avancement du chantier, la société ASTR’AL n’a justifié d’aucune attestation du maître d''uvre alors même que les chantiers sont restés ouverts pendant le confinement. Les intimés excipent que le caractère général des indications de l’appelante sur les conséquences du COVID relève de l’abstention de cette dernière à démontrer pour quelles raisons le chantier a été arrêté et pendant combien de temps.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

L’acte notarié de vente signé le 22 mars 2019 stipule une clause dite Report en page 39-40 aux termes de laquelle :

« Le Vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objets des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— Les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble, (surligné par la cour)

— Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— La cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les évènements ayant conduit à la mise en 'uvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises.

— Les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Vendeur à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant.

— Les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci. (surligné par la cour)

— Les difficultés d’approvisionnement,

— La résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, (surligné par la cour) les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage)

— Les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découverts de vestiges archéologique dans le terrain.

— Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies

— Les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides (surligné par la cour)

— Les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découvert de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonction administratives ou judiciaires de suspendre les travaux.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires.

— Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance.

— Incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’Acquéreur et acceptés par le Vendeur.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Aux termes des dispositions de l’article 1218 du Code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La clause contractuelle vise le cas de force majeure au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison et la période de confinement liée à l’état d’urgence sanitaire du Covid 19 s’est étendue du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, son caractère irrésistibles résultant de l’impossibilité de se fournir en matériaux et main d''uvre compte tenu des restrictions légales à la libre circulation des personnes.

La crise sanitaire est un cas de force majeur caractérisant une cause légitime de suspension du délai de livraison et son impact sur ce délai est établi à hauteur de 37 jours ouvrés qui, par l’effet de la clause dite de doublement, est porté à 4 mois.

Il convient donc de retenir une cause de suspension légitime du délai de livraison de 37 jours ouvrés liée au cas de force majeure du Covid 19 entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020 soit, compte tenu de la clause dite de doublement, un report de 4 mois, sous réserve que d’autres causes légitimes de suspension soient retenues et conduisent à reporter le délai initial de livraison prévu au 30 juin 2019 au-delà du 17 mars 2020.

Les intempéries

Le jugement du 11 avril 2023 retient que les intempéries sont une cause légitime de report du délai de livraison contractuellement prévue sans pour autant que le terme ne soit défini par le contrat, l’impossibilité devant être objectivée par les relevés de la station la plus proche du chantier établissant les mauvaises conditions météorologiques. En retenant 156.5 journées d’intempéries sur la base des relevés de la station météorologique d'[Localité 9] plus éloigné de 2 km du chantier que la station [Adresse 11], le jugement constate que le maître d''uvre n’a pas justifié le choix de la station météorologique de sorte que les acquéreurs sont fondés à se prévaloir des relevés de la station [Adresse 11], les relevés de chacune des stations étant sensiblement différents rendant systématiquement et dans des proportions de l’ordre de 20% les conditions météorologiques plus favorables au maître d’ouvrage. Le jugement retient que l’attestation produite par le maître d''uvre ne peut justifier le report de livraison de 156.5 jours pour les intempéries ramenant le report justifié de livraison à 125 jours.

La société ASTR’AL fait valoir que le contrat de vente prévoit que les intempéries sont une cause légitime de report de livraison correspondant au double du temps égal à l’événement considéré et que ces intempéries doivent être justifiées par attestation du maître d''uvre qui a dûment été produite en l’espèce de sorte que les acquéreurs sont mal fondés à contester le décompte des journées d’intempéries. L’appelante relève que les intimés se prévalent des relevés de la station météorologique de [Adresse 11] ou [Localité 8] qui serait plus proche du chantier de quelques kilomètres sans pour autant justifier en quoi la production de ces bulletins aurait une incidence quelconque ou ne démontrerait une quelconque discordance entre les stations. Elle excipe que la clause prévoyant que la justification des intempéries doit provenir des relevés de la station météorologique la plus proche ne doit pas être interprétée strictement par les acquéreurs pour les besoins de la cause, les relevés des stations étant payant et le maître d''uvre étant abonné à la station d'[Localité 9]. Le tribunal ayant omis de prendre en compte la clause de doublement prévue au contrat, l’appelante conclue à un report justifié de livraison de 240 jours au titre des intempéries.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] font valoir que, sous réserve de l’inopposabilité des jours d’intempéries, que lesdites intempéries alléguées sont souvent mineures et n’ont pu avoir aucune incidence véritable sur le chantier. Il ressort selon eux des stipulations contractuelles que pour que les intempéries soient une cause légitime de retard, il convient qu’elles gênent les travaux ou le corps d’état considéré et qu’elles soient attestées par un relevé de la station météorologique de la station de [Adresse 11], qui est la station la plus proche du chantier. Ils excipent qu’en l’espèce, aucune des attestations du maître d''uvre ne justifie en quoi les intempéries retenues ont gêné l’avancement des travaux ou tel ou tel corps d’état considéré et que les relevés fournis sont ceux de la station d'[Localité 9], plus éloignée du chantier que la station [Adresse 11], de sorte que l’appelante n’est pas en mesure d’opposer aux intimés les intempéries retenues par son maître d''uvre sur des relevés d’une station non prévue au contrat. Ils ajoutent que l’attestation du 11 octobre 2019 ne peut valablement être invoquée par l’appelante, les 94 premiers jours relevant d’une période antérieure au contrat de vente et les 26 jours supplémentaires n’ayant pas été relevés sur la station météorologique la plus proche du chantier, d’autant que l’immeuble aurait en principe dû être hors d’air et hors d’eau au 15 avril 2019.

Réponse de la cour

Les stipulations contractuelles précitées prévoient que peuvent être considérées comme une cause légitime de suspension du délai de livraison les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. (Surligné par la cour)

Le contrat de vente signé le 22 mars 2019, prévoit une date de livraison au 30 juin 2019,

Les acquéreurs affirment, sans être utilement contredits sur ce point par la société venderesse que l’immeuble était hors d’eau, à compter du 15 avril 2019.

Il en résulte que la société Astr’al est infondée à se prévaloir des intempéries comme étant des causes légitimes de suspension des travaux postérieurement au 15 avril 2019 sauf à démontrer un cas de force majeure ayant empêché ou retardé la poursuite des travaux nonobstant la mise hors d’eau de l’ouvrage, non allégué ni a fortiori démontré en l’espèce excepté le cas du Covid 19 précédemment retenu comme une cause légitime de suspension entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020.

La cour relève par conséquent que seuls sont susceptibles d’impacter le délai contractuel de livraison prévu au 30 juin 2019 les faits survenus postérieurement à la signature du contrat de vente du 22 mars 2019 et antérieurement à la mise hors d’eau du bâtiment, intervenue le 15 avril 2019, sauf cas de force majeure avéré de nature à caractériser une gêne dans l’exécution des travaux au sens des stipulations contractuelles justifiant un retard de travaux postérieurement à la mise hors d’eau, de sorte que le débat sur les relevés de Météo France de la station [Localité 9], plus éloignée du chantier de 2km que la station [Adresse 11], antérieurement au 22 mars 2019, est sans emport puisque les causes légitimes de suspension du délai de livraison étaient déjà prises en compte par l’acte de vente fixant le délai de livraison au 30 juin 2019.

Il convient donc de rechercher si les attestations du maître d''uvre faisant état d’intempéries antérieurement au 15 avril 2019, sont corroborées par des éléments extrinsèques faisant la preuve que lesdites intempéries, au vu du relevé de la station météorologique la plus proche, ont eu un impact gênant le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état.

Attestation de la société Eco Tech du 9 avril 2019 : elle fait état de 94 journées d’interruption du chantier liée aux intempéries entre 1er mai 2018 et le 31 mars 2019. Elle est corroborée par les relevés météorologiques de la station [Localité 9] portant mensuellement le justificatif des retards au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries au regard des critères posées par la Fédération française du Bâtiment.

Il convient en outre de relever que les intempéries et précipitations relevées dans les bulletins mensuels de Météo France ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Ainsi seules peuvent être prises en considération les causes légitimes de suspension établies par les relevés météorologiques de la station la plus proche du chantier, portant mensuellement le justificatif des retards sur le chantier au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries.

Cet impact sur le chantier est précisément détaillé par les relevés Météo France de la station [Localité 9], établis par la Fédération Française du Bâtiment, (FFB) produits par la société Astr’al entre le mois d’octobre 2017 et le mois de décembre 2018, qui donnent mensuellement le nombre d’heures d’intempéries à l’origine du retard du chantier.

Ainsi, entre le 22 mars 2019 et le 31 mars 2019, soit sur 5 jours ouvrés, aucune journée d’intempérie n’est justifiée par les relevés météorologiques produits, considérant qu’à partir du mois de janvier 2019 sont produits des relevés météorologiques mensuels de Météo France faisant état des températures, précipitations, vitesse du vents, non corroborés par la mention des retards imputables aux intempéries, la seule indication manuscrite, au bas de certains relevés mensuels d’un nombre de jours par le maître d''uvre, ne suffisant pas à faire la preuve de l’impact gênant des intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état, dès lors que les attestations établis par le maître d''uvre ne peuvent suffire à faire cette preuve selon l’analyse ci-avant.

Attestation du 11 octobre 2019 faisant état de 26 jours d’intempéries du 1er avril au 31 août 2019 : pour les motifs énoncés plus haut cette attestation ne suffit pas à faire la preuve des retards imputables aux intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état lesquels ne peuvent résulter de la seule affirmation du maître d''uvre non corroborée par la mention des retards imputables aux intempéries.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum des intempéries retenues comme constitutives d’une cause légitime de suspension du délai de livraison contractuel qui doit donc être reporté de :

0 jour ouvré à compter du 30 juin 2019 maintenant le délai de livraison initialement prévu au 30 juin 2019.

Le retard des concessionnaires

Le jugement du 11 avril 2023 retient que l’attestation produite par le maître d''uvre atteste d’un retard de trois semaines pour la dépose des réseaux imputable à la société ENEDIS. Cependant, s’agissant du délai de raccordement, s’il est bien établi que celui-ci avait été demandé le 15 novembre 2018, il résulte des pièces produites que le dossier n’a été déclaré complet que le 3 janvier 2020 sans que la société ASTR’AL, maître d’ouvrage, ne s’explique sur ce retard de sorte que le report de 256 jours nécessaire au raccordement n’est pas justifié.

La société ASTR’AL fait valoir que l’ouvrage n’était pas livrable avant que les raccordements ne soient réalisés, le vendeur étant tenu à une obligation de délivrance conforme. L’appelante rappelle que le contrat de vente visait expressément le retard des concessionnaires comme cause légitime de suspension et que bien que le bien était en état d’être livré compte-tenu de son avancement au premier trimestre de 2020, la société ASTR’AL a dû faire face au retard des concessionnaires ENEDIS et GRDF, la proposition de raccordement n’ayant été reçue que le 27 janvier 2020 alors que la demande avait été faite le 15 novembre 2018 et que le raccordement prend entre 3 et 5 mois. Elle fait valoir que le retard est justifié à hauteur du double du temps nécessaire au raccordement soit 258 jours conformément aux stipulations contractuelles.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] font valoir que seules deux attestations de la société ECOTECH leur ont été communiquées, datées du 9 avril 2019 et 11 octobre 2019 de sorte que la cause de retard invoquée pour le raccordement ENEDIS n’est aucunement justifiée les délais invoqués par une quelconque attestation du maître d''uvre en violation des clauses claires de l’acte de vente. Ils ajoutent qu’il apparait que la société ASTR’AL ne justifie pas de relances alors qu’elle évoque une demande faite le 15 novembre 2018 de sorte qu’aucune cause de retard ne peut être opposée.

Réponse de la cour

L’attestation du maître d''uvre indiquant que l’intervention d’Enedis pour la dépose des réseaux, initialement planifiée le 5 septembre 2017, a été réalisée le 29 septembre 2017 avec 3 semaines de retard n’est pas corroborée par d’autres éléments et le retard du raccordement n’est pas non plus justifié comme étant imputable à une cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison, au vu de la production, en pièce n°8 du devis de la société Enedis en date du 27 janvier 2020, sans aucune justification établissant la date à laquelle celle-ci est entrée en relation avec le maître d’ouvrage, les deux courriels produits en pièces 17, du mois d’octobre 2020 pour la mise en service des compteurs et en pièce 18, du mois d’août 2020, pour la réception de la colonne et la mise sous tension ne permettant pas d’imputer le retard d’exécution de l’ouvrage au concessionnaire Enedis ou à celui chargé du gaz.

Sur infirmation du jugement, aucune cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison ne sera retenue du chef des concessionnaires.

La défaillance de l’entreprise BRECYTEL

Le jugement du 11 avril 2023 retient que l’attestation produite par le maître d''uvre fait état de l’incapacité de la société BRECYTEL à honorer le chantier et son marché conduisant le maître d’ouvrage à procéder à son remplacement qui a eu pour conséquence un retard d’exécution de 7 semaines. Il ressort du nouvel ordre de service établi le 2 mai 2018 que le changement de prestataire a été établi de sorte que le report de livraison est justifié de ce chef.

La société ASTR’AL fait valoir que les événements visés constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens du contrat de vente sans développer de plus amples moyens sur la défaillance de l’entreprise BRECYTEL.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] ne font valoir aucun moyen au soutien de la réformation du jugement du 11 avril 2023 sur ce point.

Réponse de la cour

Il n’est produit aucun élément autre que l’ordre de service donné par le maître d''uvre et le maître d’ouvrage à la société Bercytel, chargée du lot électricité, en date du 13 février 2017 et l’ordre de service donné à la société Hexalon, chargée du même lot le 2 mai 2018.

Ces éléments ne suffisent pas à faire la preuve de la défaillance de l’entreprise Bercytel ou que la résiliation du marché lui soit imputable.

Le jugement qui a retenu un retard de 7 semaines de ce chef sera infirmé et la société Astr’al déboutée de ce chef.

En définitive, sur infirmation du jugement, il convient de retenir que la société Astr’al, n’est fondée à se prévaloir d’aucun report de livraison maintenant le délai contractuellement prévu au 30 juin 2019 de sorte qu’elle ne peut exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison, les acquéreurs étant fondés à se prévaloir d’un retard de 17 mois.

— Sur les demandes indemnitaires

Le jugement du 11 avril 2023 retient que le retard de livraison a conduit Monsieur [U] et Madame [K] à payer des loyers représentant une perte financière puisqu’ils auraient pu durant cette période commencer à amortir leur immobilisation de sorte qu’ils seront indemnisés des loyers à compter du 29 mars 2020 date à laquelle ils auraient dû entrer dans les lieux soit un montant de 1350 euros. De la même manière, le jugement retient que le retard de livraison a conduit les acquéreurs à souscrire à un garde meuble dont ils seront indemnisés pour les mois d’avril à novembre 2020 représentant une somme de 1 472 euros. Le tribunal judiciaire de Créteil relève que les acquéreurs ont dû déménager à deux reprises à cause du report de livraison de sorte que l’un des deux déménagements sera à la charge de la société venderesse. Il retient que la location de parking est établie de sorte qu’il sera fait droit à cette demande pour une période de 8 mois représentant une somme de 416 euros. Il fait également droit à la demande des acquéreurs au titre de leur préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, le report de livraison ayant suscité des doutes sur la compétence opérationnelle du vendeur ainsi que sur la qualité du bien finalement livré.

La société ASTR’AL fait valoir que les acquéreurs cherchent à imputer à l’appelante la vente prématurée de leur résidence principale et les frais de déménagement et de garde-meubles en découlant alors même qu’ils ne produisent aucune pièce justifiant la réalité du montant de leur préjudice et le lien de causalité. Elle ajoute, au rejet de la demande au titre des frais de location d’un appartement, que les intimés ne produisent pas toutes les quittances de loyers dont il est sollicité le remboursement et que cette demande est injustifiée dans la mesure où si le bien avait été livré, ils rembourseraient en lieu et place leur prêt en capital et intérêt. En tout état de cause, le remboursement ne peut porter que sur le montant du loyer en principal, les charges étant sans lien avec le retard de livraison. L’appelante excipe également, pour contester le préjudice moral allégué par les acquéreurs, que leur choix d’investissement et ses conséquences sur leur vie personnelle ne peut peser sur la société ASTR’AL, l’inscription de leur fille dans une école proche du bien acquis n’étant pas directement en lien avec le retard de livraison et tout investissement impliquant le versement d’une somme d’argent. Au soutien de l’infirmation du jugement, l’appelante fait valoir que les demandes indemnitaires devront être rejetées ne reposant sur aucun justificatif portant atteinte au principe de réparation intégrale et aux conditions de la responsabilité contractuelle qui suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] font valoir qu’ils ont cédé leur appartement en vue de financer l’acquisition réalisée avec la société venderesse et que les commerciaux du groupe [W] leur ont certifié que le délai de livraison serait tenu de sorte que le retard de livraison les a contraints à trouver une solution de logement. Ils précisent qu’ils ont été hébergés par un proche jusqu’en janvier 2020 mais que, confrontés aux reports successifs et inattendus, ils ont loué un appartement à partir de janvier 2020 et ont subis différents préjudices matériels à savoir les frais relatifs au garde-meubles, les frais de déménagement, les frais de location d’un emplacement de parking dont ils sollicitent le remboursement. Les acquéreurs font également valoir que cette situation a été source de stress et d’incertitude quant à la livraison alors même qu’ils ont fait confiance à la société venderesse sur la date de livraison prévue scolarisant leur fille à l’école d'[Localité 6] suivant inscription du mois de mars 2019 pour une rentrée en septembre 2019, les contraignant à faire environ 3 heures de trajet par jour, évaluant leur préjudice moral à 10 000 euros du fait des fausses promesses de levée des réserves qui perdurent depuis près de 5 années finalement déçues par le jugement entrepris.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1611 du Code civil : Dans tous les cas le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il en résulte que la société Astr’al doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels les appelants démontrent un préjudice en conséquence d’un retard de livraison de 17 mois.

Le paiement de loyers : il est justifié par les quittances de loyers de février 2020 faisant état d’un paiement de 1 959.68 au titre de la moitié du mois de janvier et du mois de février 2020 puis de mars à novembre 2020 pour un montant mensuel de 1350 euros soit un montant total de 12 759.68 euros exposée par les consorts [U]-[K] qui seront ramenés à la somme de 10 789.76 euros pour ne pas excéder la demande des intimés que la société Astr’al sera condamné à leur régler.

Les frais de location d’un emplacement de parking : ils sont justifiés par le contrat de sous-location conclu avec la société YESPARK le 11 janvier 2020 pour un loyer mensuel de 52 euros que les consorts [U]-[K] ont exposé jusqu’à la livraison de leur bien en novembre 2020 soit pendant 11 mois pour un montant de 572 euros que la société Astr’al sera condamnée à leur régler.

Les frais de garde-meubles : ils sont justifiés par le contrat conclu avec la société SHURGARD le 5 juin 2019 et les factures à hauteur de 214 euros pour les mois d’août 2019 à avril 2020 soit un montant total de 1926 euros exposés par les consorts [U]-[K] que la société Astr’al sera condamnée à leur régler.

Les frais de déménagement : Il n’est fait état que des frais d’un déménagement en juin 2019 à hauteur de 528 euros qui auraient dû être exposé si le bien avait été livré à la date de livraison prévue au contrat le 30 juin 2019 de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de remboursement des consorts [U]-[K].

Le préjudice moral : la notification des retards de livraison dont les acquéreurs ont été destinataires à 5 reprises : le 28 mai 2019, le 5 novembre 2019, le 12 février 2020, le 12 juin 2020, le 10 septembre 2020, pour des motifs non étayés, a fait naître dans l’esprit des acquéreurs un doute sérieux sur la capacité de la société venderesse à mener jusqu’à son terme l’opération et ce doute a été aggravée par la perte de confiance liée aux promesses non tenues de levée des réserves depuis près de 5 ans. Le jugement qui a évalué à 3 000 euros le préjudice moral, sera infirmé et la société Astr’al condamnée à régler à Monsieur [U] et Madame [K] une somme de 5 000 euros de ce chef.

4 – Sur la demande de déconsignation du solde du prix de vente

4-1 La recevabilité de la demande

Le jugement du 11 avril 2023 rejette la fin de non-recevoir tendant à voir écarter la demande reconventionnelle de déconsignation du solde du prix de vente au visa de l’article 789 du code de procédure civile selon lequel les fins de non-recevoir doivent être soulevée devant le juge de la mise en état par des conclusions spécialement adressées.

La société ASTR’AL fait valoir, au soutien de la confirmation du jugement dont elle adopte les motifs, que la demande est recevable au visa de l’article 789 du code de procédure civile comme étant une fin de non-recevoir non soulevée devant le juge de la mise en état et qu’elle présente un lien suffisant avec la présente instance les demandes portant sur l’exécution d’un même contrat de vente au visa de l’article 70 du même code.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] ne font valoir aucun moyen au soutien de la recevabilité de la demande tendant à voir écarter la demande additionnelle de déconsignation du solde du prix de vente de la société ASTR’AL.

Réponse de la cour

La consignation du solde du prix de vente a été opérée par les acquéreurs le 23 décembre 2020 n° de récépissé 2570755461, à hauteur de la somme de 20 105 euros, au motif d’une contestation sur la conformité de l’ouvrage avec les prévisions du contrat, prévoyant la main levée exhaustive des réserves à l’issue du délai d’un mois à compter du procès-verbal de livraison.

La demande de déconsignation formée par la société Astr’al au motif de la livraison du bien qui est l’objet du litige et de la levée des réserves qui est son corollaire, est directement liée à l’exécution du contrat de vente et se trouve donc recevable, s’agissant d’une demande incidente au sens des dispositions de l’article 63 du Code de procédure civile.

Sur l’infirmation du jugement, elle sera déclarée recevable.

4-2 Le bien-fondé de la demande

Le jugement du 11 avril 2023 fait droit à la demande de déconsignation du solde du prix au regard du quitus de levé des réserves émanant des consorts [U]-[K] produit au débat et faisant état de la levée des réserves visibles.

La société ASTR’AL fait valoir, au soutien de la confirmation du jugement, que les réserves formalisées à la réception ne constituaient pas des défauts de conformité au sens de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation. L’appelante soutient qu’en tout état de cause les réserves ont été levées et ont fait l’objet de quitus signés par les consorts [U]-[K]. Elle ajoute que les intimés n’ont formulé, en première instance, aucune demande au titre des réserves alléguées de sorte que la demande de re-consignation est injustifiée et forclose cette dernière étant nouvelle au titre de l’article 564 du code de procédure civile. Elle excipe que sous réserve que la dénonciation soit intervenue dans le délai d’un mois suivant la prise de possession, l’acquéreur dispose ensuite d’un délai d’un an pour agir en garantie des vices ou défauts de conformités apparents de sorte que l’action judiciaire des intimés à ce titre, à défaut de dénonciation dans le délai, ne saurait prospérer.

Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] font valoir que les bons d’intervention d’entreprises produits ne sont pas constitutifs d’un procès-verbal de levée des réserves de livraison et que malgré son engagement en cours de procédure de reprendre les réserves subsistantes, la société ASTR’AL se prévaut du jugement du 11 avril 2023 refusant toute intervention. Ils ajoutent que le contrat prévoyant que le solde du prix de vente pouvait être consigné par les acquéreurs en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, la demande de restitution du solde du prix de vente n’est pas une prétention nouvelle mais la conséquence de l’infirmation de la décision de première instance. Ils excipent, au rejet de la forclusion de leur demande invoquée par l’appelante que le délai court à compter de la date la plus tardive entre la livraison et la réception et que la société ASTR’AL ne peut invoquer la forclusion, cette dernière s’étant engagée à lever les réserves subsistantes par courrier. Les intimés font valoir que les échanges de courriel avec Madame [G] écrivant pour le compte des sociétés ECO TECH et [W] ne contestant pas les réserves et confirmant qu’elles allaient être levées.

Réponse de la cour

Selon l’acte de vente la constatation de l’achèvement des ouvrages et la prise de possession (page 44) : « Le vendeur notifiera à l’Acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le certificat de l’Architecte attestant l’achèvement au sens ci-dessus défini. Par la même lettre, le Vendeur invitera au moins dix jours à l’avance, l’Acquéreur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixes. Audit jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal. L’Acquéreur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. (') les réserves de l’Acquéreur seront acceptées ou contredites par le Vendeur.

Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à la remise des clefs à l’Acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’Acquéreur procèdera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition. Le procès-verbal relatera les constatations, réserves, contredits, remise des clefs et paiement du solde du prix (') En cas de contestation des réserves, le vendeur et l’acquéreur conviennent de s’en remettre au maître d''uvre ou à l’architecte de l’opération. Celui-ci sera chargé de déterminer le bien-fondé de la réserve contestée et, le cas échéant, de préciser la nature des travaux nécessaires à sa levée et à la durée à l’issue de laquelle ils devront avoir été réalisés. La même procédure sera appliquée en cas de contestation sur la levée d’une réserve, que celle-ci ait été contestée à l’origine ou non. (') En cas de contestation sur l’achèvement les parties conviennent de s’en remettre à un expert désigné d’un commun accord ou à défaut d’accord par (sic) le Président du tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble saisi par la partie la plus diligente, dans les conditions prévues à l’article R 261-2 du Code de la construction et de l’habitation. Dans cette hypothèse la date d’achèvement sera soit la date portée sur l’attestation précitée établie par l’architecte soit la date à laquelle l’achèvement a été constaté à dire d’expert mais dans le cas seulement où ce dernier aurait infirmé la décision de l’architecte. »

Le procès-verbal de livraison a été signé le 23 novembre 2020 par les intimés et mentionne les réserves suivantes :

« Meubles à poser, porte meuble sous évier à régler cuisine

Reprise plâtrerie faux plafond empêche ouverture de pf cuisine / séjour / chambre2

Reprise joint entourage coffre et découpe des protections menuiserie extérieur cuisine / séjour / chambre 1,2 et 3

Bardage extérieur rayé, bardage plié mettre du joint sur chaque extrémité et chaque pliure de la toiture sur la totalité de la façade, couventine acrotère qui n’est pas maintenue et qui s’affaisse séjour

Gaine non conforme au plan de vente et implantation cuisine non conforme cuisine / séjour

Enjoliveurs à remplacer cuisine

Bouches VMC hors service cuisine / salle de bain / WC

Reprise bande de cloison armée cuisine

Reprise finition joint entre arrête et menuiserie cuisine / séjour

Joint pincé en pied de porte fenêtre et joint noir, montant de fenêtre extérieur abîmé séjour

Chaudière non mise en service, impossible de vérifier la production d’eau chaude et de chauffage entrée / cuisine / salle de bain / WC / dégagement / séjour / chambre 1,2 et 3

Reprise bande plâtreries sur jonction de cloison salle de bain

Point de rouille sur joue droit coffre vr cuisine et la totalité de la rambarde terrasse

Peinture manquante séjour

Retombe de béton plafond salle de bain / dégagement / séjour / chambre 1 et 2

Manque cache pour évacuation ss salle de bain

Cache alimentation ss à poser, flexible baignoire à poser salle de bain

Parquet à remplacer suite de séjour / chambre 2

Reprise de joint au-dessus de la plinthe chambre 3

Fermer trappe et débarrasser gaine chambre 2

Fissure mur béton chambre 1

Manque 2nd couche de peinture car présence de traces jaune angle haut à gauche chambre 1

Parquet avec du jeu chambre 1, 2 et 3

Finition montant menuiserie extérieur chambre 1

Retombée isolation non prévue sur pv chambre 2 »

Les réserves mentionnées au procès-verbal de livraison n’ont pas été contestées par le vendeur et sont visées par le quitus de levée des réserves.

Cependant les nombreux échanges de courriels entre les acquéreurs et le service après-vente témoignent entre le 8 décembre 2020, date d’envoi de la liste des réserves complémentaires relevées par les acquéreurs, par lettre recommandée avec accusé de réception à la société venderesse et le 10 mars 2023, de la récurrence des demandes de levée des réserves portant sur des reprises de peinture, de joints et de plâtre au plafond, un défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre, une bouche de VMC, des reprises d’enduit, reprises par le courrier recommandé envoyé le 14 janvier 2022 par la venderesse indiquant qu’elle relançait le conducteur de travaux pour des interventions dans les meilleurs délais.

De nombreuses réclamations non suivies d’effet ont donc été élevées par les acquéreurs relativement à l’absence de levée des réserves, conformément aux stipulations contractuelles, lesquels rapportent la preuve de l’inexécution qu’ils invoquent cependant que la société Astr’al ne justifie pas avoir satisfait à l’obligation de lever les réserves à laquelle elle s’est engagée par la lettre du 14 janvier 2022 adressée aux acquéreurs et partant, du bien-fondé de sa demande de déconsignation du solde du prix de vente.

Le jugement sera donc infirmé du chef de la restitution de la consignation et la SCCV ASTR’AL condamnée à restituer la somme de 20.050 EUR aux Consorts [U]-[K] pour que ceux-ci puissent la consigner à la Caisse des Dépôts et Consignation dans l’attente de la levée de l’ensemble des réserves par la SCCV ASTRAL.

5 ' Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la société Astr’al à régler à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Y ajoutant la société Astr’al à régler à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé

DECLARE recevable la demande de déconsignation du solde du prix de vente formée par la société Astr’al :

DIT que la société Astr’al n’est pas fondée à opposer à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] un report de livraison ;

DIT que la société Astr’al a manqué à son obligation contractuelle de livrer le bien à la date du 30 juin 2019 ;

DIT que la société Astr’al n’est pas fondée à exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison au 30 juin 2019 ;

DIT que Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] sont fondés à se prévaloir d’un retard de 17 mois imputable à la société Astr’al ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] les sommes de :

10 789.76 euros au titre du paiement des loyers entre janvier et novembre 2020 ;

1 926 euros au titre des frais engagés pour la souscription au garde-meubles d’août 2019 à avril 2020 ;

572 euros au titre des frais de location d’un emplacement de parking de janvier à novembre 2020 ;

5 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à restituer la somme de 20.050 EUR aux Consorts [U]-[K] aux fins de consignation à la Caisse des Dépôts et Consignation dans l’attente de la levée de l’ensemble des réserves auxquelles la SCCV ASTRAL s’était engagée notamment par lettre du 14 janvier 2022.

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Monsieur [P] [U] et Madame [E] [K] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens exposés à hauteur d’appel ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE