RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 50 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09435 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQ5H

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00136

APPELANTS

Monsieur [YR] [LJ]

[Adresse 25]

[Localité 23]

représenté par M^e Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante

Madame [OV] [CE] épouse [LJ]

[Adresse 25]

[Localité 23]

représentée par M^e Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 64

Non comparante

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 8]

[Localité 20]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 19]

[Localité 22]

représentée par Madame [RL] [RO], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juillet 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] (ci -après les époux [LJ]) étaient propriétaires des lots n°835, 1006 et 2439 du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36], situé [Adresse 11] à [Localité 23]. La copropriété [Adresse 36] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] et AT n°[Cadastre 21].

Le lot n°835 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m², le lot n°1006 une cave et le lot n°2439 un emplacement de stationnement.

La copropriété [Adresse 36] est située dans le périmètre de la [Adresse 42] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été fixé au 14 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2024, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 14 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

Dans l’hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] renonceraient à leur droit à relogement :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 90.164 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

79.240 euros (1.415 euros/m²) au titre de l’indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l’hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] accepteraient une des offres de relogement de l’EPFIF :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 87.964 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l’indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

En toute hypothèse,

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] ont interjeté appel du jugement par RPVA le 15 mai 2024 en ce qu’il a :

Dans l’hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] renonceraient à leur droit à relogement :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 90.164 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

79.240 euros au titre de l’indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l’hypothèse où M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] accepteraient une des offres de relogement de l’EPFIF :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] au titre de la dépossession des lots n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] [Adresse 25] à [Localité 23] à la somme de 87.964 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l’indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 17 juillet 2024 par les époux [LJ], appelants, notifiées le 23 juillet 2024 (AR EPFIF le 30/07/2024, AR CG le 31/07/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions la décision rendue le 26 mars 2024 par le juge de l’expropriation du tribual judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau :

FIXER à la somme de 111.224 euros (1.765 euros/m²) l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots 835, 1006 et 2439 de la copropriété du bâtiment 4 [Adresse 36] située [Adresse 2] à [Localité 23], se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 98.840 euros ;

Indemnité de remploi : 12.384 euros ;

Indemnité de déménagement : 2.000 euros ;

LIMITER la prise en compte éventuelle du relogement de M. et Mme [LJ] à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article R.423-9 du Code de l’expropriation ;

DIRE que cette somme sera payable selon le mécanisme de la compensation ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER l’EPFIF à verser à Mme et M. [LJ] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance.

2/ Adressées au greffe le 22 octobre 2024 par l’EPFIF, intimé et formant appel incident, notifiées le 14 janvier 2025 (ARs le 17/01/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER les époux [LJ] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [LJ] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tenant à obtenir la réformation du jugement du 26 mars 2024 ;

DIRE n’y avoir lieu à condamner l’EPFIF à verser aux époux [LJ] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par suite,

INFIRMER partiellement le jugement du 26 mars 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité de dépossession à revenir aux époux [LJ] pour la dépossession des lots n°835, 1006 et 2439 ainsi que les 195/183.000° des parties communes comme suit :

Dans l’hypothèse où les époux [LJ] renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 90.164 euros se décomposant comme suit :

79.240 euros au titre de l’indemnité principale ;

8.924 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l’hypothèse où les époux [LJ] accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF, à la somme de 87.964 euros se décomposant comme suit :

77.240 euros au titre de l’indemnité principale ;

8.724 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Faisant droit à l’appel incident de l’EPFIF, FIXER le montant de l’indemnité à revenir aux défendeurs pour la dépossession des lots n°835, 1006 et 2439 ainsi que les 195/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 25] à [Localité 23], comme suit :

1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit (56m² x 935 euros/m²) x 0,85 = 44.506 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.450,60 euros

Frais de déménagement : donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 49.956 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : moyen ;

Valeur unitaire : 935 euros/m² ;

Soit 56m² x 935 euros/m² = 52.360 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 6.236 euros ;

Frais de déménagement : sur présentation de deux devis détaillés ;

TOTAL : 58.596 euros

Par suite,

CONDAMNER les expropriés à payer à l’EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

3/ Adressées au greffe le 30 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR EPFIF le 14/02/2025, AR appelants le 17/02/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaira à la cour de bien vouloir infirmer le jugement de 1ère instance et fixer l’indemnité totale à la somme de 87 700 euros en valeur libre sans demande de relogement et 76 150 euros en valeur libre avec demande de relogement.

4/ Adressées au greffe le 11 février 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 14 février 2025 (AR EPFIF le 17/02/2025, AR appelants le 18/02/2025), et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de :

INFIRMER le jugement sur les points listés au paragraphe VII de ses écritures (NB : qui sont les suivants) :

L’abattement en cas de relogement ;

L’état d’entretien retenu ;

L’application d’une plus-value pour la présence d’une place de stationnement ;

Sur les frais de déménagement ;

REFORMER le jugement suivant les options présentées en paragraphe VIII (NB : qui sont les suivantes) :

Sans demande de relogement :

Indemnité principale :

Un état « bon » ;

En valeur libre : 1.155 euros/m² ;

Surface :56m² ;

Montant de l’indemnité principale : 64.680 euros ;

Indemnité de remploi : 7.468 euros ;

Indemnité de déménagement : sur devis ;

Total : 72.148 euros

Avec demande de relogement :

Indemnité principale :

Un état « bon » ;

En valeur libre : 1.155 euros/m² ;

Surface :56m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Montant de l’indemnité principale : 64.680 euros ;

Indemnité de remploi : 7.468 euros ;

Indemnité de déménagement : sur devis ;

Total : 62.446 euros ;

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les époux [LJ] exposent que :

Sur la situation et la consistance du bien, celui-ci est en très bon état et proche des commerces et de la mairie. Il est bien desservi par les transports.

Sur la situation locative, le bien est occupé par ses propriétaires. Cette situation n’apporte aucun facteur de moins-value, il doit donc être évalué en valeur libre. L’éventuel relogement par l’EPFIF les placerait dans la situation, plus précaire, de locataire. Il constituerait en ce que l’EPFIF effectue des démarches à la place des pouvoirs publics et non à la place des expropriés. Le plafonnement des honoraires imputables aux locataires à 10 euros/m² permet d’avoir un ordre de grandeur sur les frais qui leurs sont imputables. Le relogement des expropriés serait lié à leur droit au logement et non à la réparation d’un préjudice principal ou accessoire.

Sur la proposition des époux [LJ], l’étude comparée des ventes issues des différents bâtiments [Adresse 36] met en évidence une augmentation des prix entre 2019 et 2023. Elle montre aussi qu’aucune des ventes les plus récentes ne permet de justifier les demandes de l’EPFIF. Les ventes concernant les résidences [Adresse 29] et [Adresse 41], très comparables à celle [Adresse 36], font ressortir des valeurs moyennes bien plus élevées, de 1773 euros/m² à 1850 euros/m². La moyenne des prix les plus hauts de ces deux résidences est de 2.158,50 euros. Les époux [LJ] proposent d’appliquer un abattement de 15% sur cette valeur et d’établir une moyenne entre celle-ci et la valeur retenue par le premier juge, ce qui amène à une évaluation à 1.604 euros/m². Pour tenir compte de la hausse des prix sur l’ORCOD en 2022 et 2023, il est proposé d’y appliquer une majoration de 10%. Une valorisation à 1.765 euros/m² est ainsi demandée.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement, il convient de retenir aussi bien les frais de déménagement que les frais administratifs et postaux. Les époux [LJ] demandent donc une somme de 2.000 euros.

L’EPFIF rétorque que :

Sur la consistance du bien, La copropriété était très dégradée et elle a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l’EPFIF, avec d’autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d’embellissement. C’est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d’entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l’indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l’article L.322-2 al 3 du code de l’expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il convient de prendre en compte l’état du bien au moment du constat d’huissier dressé par Me [DY], qui rend compte d’un état tout juste moyen.

Sur la valeur vénale du bien :

Sur les prétentions des expropriés, ces derniers sollicitent la prise en compte des références situées dans les copropriétés voisines. Ils ne produisent pas les actes de vente des références qu’ils citent. Ils utilisent la base PATRIM qui est connue pour son manque de fiabilité. De plus, les références des expropriés incluent des biens acquis amiablement par l’EPFIF et pour lesquels l’indemnité de remploi est par conséquent incluse. Elles concernent aussi parfois des bâtiments en R+4 et qui sont donc non comparables. Enfin, les références portant sur des biens en dehors des copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] ne sauraient être retenues, car elles concernent des immeubles dont l’état et la qualité n’ont rien à voir avec ceux du bien de l’espèce.

Sur l’offre de l’EPFIF, le premier juge a, à tort, choisi de relever les valeurs révélées par les références qu’il a lui-même retenues. Il semblerait que cette augmentation soit motivée par la présence d’une place de stationnement. En cela, il a méconnu les dispositions de l’article L.322-8 du code de l’expropriation. De plus, l’EPFIF cite des références qui comportent également un emplacement de stationnement. L’offre de l’EPFIF à 935 euros/m² est donc satisfactoire.

Sur l’abattement pour relogement, le tribunal a limité un tel abattement à une somme totale de 2.000 euros. Or, dans les procédures concernant [Adresse 36], la cour a précédemment retenu un abattement de 20%, et maintient aujourd’hui sa jurisprudence en appliquant, depuis la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, un abattement de 15% pour relogement. Cette décision de la Cour de cassation n’a en rien changé le principe d’un tel abattement.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a fixé une indemnité de 2.000 euros qui n’est justifiée par aucun élément probant. De plus, il convient de distinguer selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement, car l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des propriétaires demandant leur relogement, et demande à la cour de donner acte de cette prise en charge le cas échéant.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur l’abattement en cas de relogement, la décision rendue par la Cour de cassation n’infirme pas le principe d’un tel abattement. Il convient donc d’appliquer l’abattement de 15% généralement retenu en première instance et par la cour d’appel.

Sur l’état d’entretien du bien, le commissaire du Gouvernement considère que les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne sauraient justifier d’écarter la demande de l’EPFIF relative à la prise en compte du constat d’huissier qu’elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l’article L.322-1, la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d’huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation. Il convient donc, suivant les constatations de l’huissier, de retenir pour le bien de l’espèce un état « bon » au lieu du « très bon » retenu par le premier juge.

Sur les termes, le premier juge a majoré son évaluation pour prendre en compte l’existence d’une place de stationnement alors que tous les termes retenus que le commissaire du Gouvernement proposait étaient « cave et parking intégré ». Les termes produits par les expropriés et qui ne concernent pas des mutations au sein de la copropriété [Adresse 36] seront écartés, car ils ne sont pas de la même consistance. Par ailleurs, les références issues du périmètre de l’ORCOD incluent dans le prix indiqué les indemnités de remploi et n’ont pas été retravaillées, ce qui tire artificiellement leur valeur à la hausse. Le commissaire du Gouvernement produit en cause d’appel une étude de marché plus récente qui révèle une augmentation de 10% des prix des biens. Le marché n’ayant pas évolué depuis lors, une majoration ne saurait être retenue et la valeur du bien sera fixée à 1.155 euros/m².

Sur les frais de déménagement, les expropriés restent libres de ne pas choisir le prestataire proposé par l’EPFIF. Ils doivent cependant produire plusieurs devis justifiant de leurs prétentions.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions des époux [LJ] du 17 juillet 2024, de l’EPFIF du 22 octobre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 30 septembre 2024 déposées ou adressées au greffe dans les délais règlementaires de l’article R311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement adressées au greffe le 11 février 2025 sont en réplique à celles de l’EPFIF intimé et appelant incident et sont donc recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des époux [LJ] concerne :

— la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre ;

— la valeur unitaire ;

— la limitation à la somme de 1000 euros au titre de l’abattement pour relogement.

L’appel incident de l’EPFIF porte sur :

— l’état du bien exproprié ;

— la valeur unitaire ;

— l’abattement pour relogement en retenant 15% ;

— l’indemnité pour déménagement.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement a trait à :

— la date de référence ;

— l’état du bien exproprié ;

— la valeur unitaire ;

— l’abattement pour relogement en retenant 15% ;

— l’indemnité pour déménagement.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

Les époux [LJ] n’ont pas conclu sur la date de référence.

L’EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( loi N°2018-1021 , 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération n° 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 23] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ ORCOD-IN et qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d’un nombre entier d’étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l’interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu’elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l’obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l’arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la [Adresse 42] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34]

La commune de [Localité 23] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 28] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 37] à [Localité 39] et dessert [Localité 23]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 30]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n’est pas propre à chacune d’elles. La copropriété [Adresse 36] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 34] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a déjà fait l’objet d’une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 34] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 23].

L’EPFIF et le Commissaire de gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] réalisée par la commune de [Localité 23] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 23] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 42] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 ' 2398 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété [Adresse 36] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 34] de 6,2 millions d’euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 – 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l’article L522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

L’EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l’EPFIF.

L’EPFIF s’agissant de l’état général de la copropriété [Adresse 36], indique que les bâtiments ont fait l’objet :

' d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d’un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d’une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d’extrême dégradation a imposé à la puissance publique d’engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l’attente de leur démolition, compte tenu de l’occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l’EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l’intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu’urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l’incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d’AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d’euros sur [Adresse 36] soit environ 1,4 millions d’euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de réparation et de sécurité : d’octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l’ensemble [Adresse 36] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l’ANAH et par l’EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L’EPFIF souligne qu’entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d’aménagements extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt des compteurs d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L’EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d’embellissement du bâtiment et des logements, qu’ils n’ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l’attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n’ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de l'[Adresse 34]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 36].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

' d’un sous-sol à usage de caves ;

' d’un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

1° sur la consistance du bien

Il s’agit :

' Du lot n°835 : un appartement de type F3, situé au 1e étage de l’escalier C, d’une superficie de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et de deux chambres, l’une d’entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un très bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 14 novembre 2024.

' Du lot n°1006, une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' Du lot n°2439, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l’état d’usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation et à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du Code civil, qu’il a fait réaliser d’importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l’installation électrique et le remplacement des fenêtres de l’appartement appartenant aux époux [LJ], que l’état d’entretien de l’appartement ne peut être qualifié que de bon ; qu’en l’occurrence, l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’il évoque ; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu’ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 – 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 – 2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L322-4 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Le premier juge ajoute que selon l’article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement ; qu’aux termes de l’article 1303 – 1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’ils ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale ; qu’en l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon l’arrêté n° 2023 – 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [LJ] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 14 novembre 2023, l’état d’entretien du lot n° 835 peut être qualifié de très bon notamment au regard de la propreté de l’appartement, du parfait état des peintures aussi bien que des revêtements de sol et de l’absence de toute dégradation, humidité ou moisissures.

En appel, les époux [LJ] indiquent que leur logement est dans un état très bon, qu’il est facilement accessible depuis l’ascenseur et les escaliers et que les parties communes du bâtiment 4 sont dans un meilleur état d’entretien que les parties communes du bâtiment 10 et 3 et qu’enfin l’arrêté du 3 septembre 2018 produit par l’EPFIF ne vise pas expressément le bâtiment 4 [Adresse 36] et apparaît très loin de la situation actuelle.

L’EPFIF avait demandé en première instance de retenir un état bon, tandis qu’il sollicite en appel de retenir un état moyen.

L’EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un très bon entretien, car c’est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d’extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu’il a pris possession d’un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l’échelle des copropriétés du Chêne et de l'[Adresse 34], que les propriétaires n’étaient plus capables d’entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l’occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu’il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l’EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l’indemnité revenant aux expropriés.

L’EPFIF indique qu’admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l’article L322-2 du code de l’expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s’agissant de la méconnaissance de l’article L322-2 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l’enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l’occasion de juger qu’ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d’intérêt général et qui comportent l’intervention d’une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06-10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d’aménagement extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt compteur d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L’EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d’intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu’ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L’EPFIF ajoute, au titre de l’enrichissement sans cause, qu’on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n’ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l’EPFIF qui se justifierait par l’obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l’ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d’extrême urgence mais également depuis l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l’enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l’absence de production de tout document », alors qu’il a été porté à la connaissance du tribunal l’ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d’un, procès-verbal de constat effectué par Maître [DY] , commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l’intervention de l’EPFIF, le bien à évaluer n’était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l’expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l’évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l’EPFIF indique que le lot n° 835 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d’une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l’EPFIF, que les pièces d’eau ont en outre fait l’objet d’un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n°3), établit un ensemble globalement en état moyen.

L’EPFIF demande donc l’infirmation du jugement qui a retenu un très bon état du logement, alors qu’il doit être retenu un état moyen.

Le commissaire du Gouvernement en appel indique que dans ses conclusions initiales, le commissaire du Gouvernement avait retenu avant le transport un état dit « bon », que toutefois, après transport judiciaire, il avait proposé de retenir un « très bon état » dans les écritures complémentaires du 18 décembre 2023 jointes en annexe, ainsi que des photos prises au jour du transport par le commissaire du Gouvernement en annexe n° 2.

Il indique qu’il n’a pas la même lecture que le premier juge de l’article L322-2 du code de l’expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l’évolution des prix d’un secteur donné ; qu’au cas particulier, la demande de l’EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l’appréciation de l’état d’entretien du bien et le rejet de leur demande par l’article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l’article L322-1 du code de l’expropriation est celle de l’ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l’espèce le 29 juin 2023, et qu’à ce titre l’EPFIF avait des obligations notamment, celle d’offrir un logement décent.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement indique que l’EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 31 mai 2023, soit cinq semaines avant par Maître [CS] [GH], huissier de justice qui détaille l’état d’entretien de chaque pièce de l’appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l’ordonnance d’ expropriation du 22 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation pour mieux le comparer à l’état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions et propose de retenir un état dit « bon » au lieu du « très bon » retenu par le premier juge, puisque la majorité des états (sols, murs, plafonds) étaient à l’état « moyen à bon » avant l’audience de transport, suivant les photos du constat d’huissier de justice ; il demande donc l’infirmation du jugement sur ce point.

2° sur l’application de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation invoquée par l’EPFIF

L’article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l’EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l’évolution des prix, à savoir un changement de valeur d’un secteur donné.

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l’évolution des prix , l’article faisant état de changement de valeur d’un secteur donné.

Or la demande de l’EPFIF concerne en l’espèce la consistance du bien.

L’alinéa 4 de l’article L322-1 susvisé n’est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l’indique exactement le premier juge, l’EPFIF indique que les travaux qu’elle invoque avoir réalisé, l’ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l’arrêté du préfet de Seine Saint Denis du 11 avril 2023 et n’ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L’alinéa 4 de l’article L322-2 susvisé ne peut donc s’appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

3° sur l’enrichissement sans cause invoqué par l’EPFIF

Selon l’article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

En outre, aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce :

— aucune pièce n’est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sécurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l’ANAH et l’EPFIF;

— L’EPFIF n’a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l’ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l’attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l’enrichissement sans cause invoquée par l’EPFIF.

4° sur l’application de l’article L322-1 du code de l’expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

S’agissant de l’application de la règle habituelle de la consistance et de l’état du bien, le premier juge indique que l’état d’entretien était qualifié de bon par l’EPFIF, de très bon par les expropriés et de très bon par le commissaire du Gouvernement, et qu’il a retenu un état d’entretien très bon au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 14 novembre 2024, en faisant état de la propreté de l’appartement, du parfait état des peintures aussi bien que des revêtements de sol et de l’absence de toute dégradation, humidité et moisissures, ce qui ne correspond pas exactement avec le procès-verbal de transport puisqu’il n’y a aucune mention sur l’entrée, un bon état pour les WC, un bon état pour la salle de bains, un état correct pour la cuisine, pas de mention pour la pièce de vie, pas de mention pour la chambre 1, un bon état pour la chambre 2 et que globalement, l’état général de l’appartement est : ' bon à très bon, appartement globalement bien entretenu, revêtements propres, fenêtres PVC double vitrage'.

En tout état de cause, l’état d’un bien ne peut être retenu à la date du procès-verbal de transport, puisque l’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et ce n’est qu’à défaut d’ordonnance d’ expropriation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, que la consistance d’un bien est fixée à la date du jugement.

En l’espèce, la consistance du bien exproprié des époux [LJ] doit en effet être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété, soit le 29 juin 2023 et non à la date du transport sur les lieux du 14 novembre 2024 (erreur matérielle 14 novembre 2023) qui a eu lieu près de cinq mois plus tard.

L’EPFIF produit un procès-verbal de constatation de la SELARL [DY] huissier de justice associée du 31 mai 2023 (pièce n° 3) soit moins d’un mois avant l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, sans que les expropriés le contestent ou fassent état d’une modification de l’état des lieux entre la date de ce constat huissier du 31 mai 2023 et celle très proche de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023, à savoir un mois.

Il en ressort avec les photographies les constatations suivantes :

« l’entrée :

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs et le plafond est en bon état.

L’équipement comprend :

' un tableau électrique muni de disjoncteurs.

La cuisine :

Le linoléum recouvrant le sol et est en bon état. La peinture couvrant les murs et le plafond est à l’état d’entretien.

L’équipement comprend :

' une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La salle de bains :

Le linoléum recouvrant le sol est à l’état d’entretien.

La peinture couvrant les murs et le plafond est à l’état d’entretien.

Les toilettes :

Le revêtement recouvrant le sol est à l’état d’entretien.

La peinture recouvrant les murs est en mauvais état, visiblement à cause d’un ancien dégât des eaux.

Revêtements recouvrant le plafond est à l’état d’usage.

Le salon :

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est en bon état.

Le revêtement recouvrant le plafond est en bon état.

L’équipement comprend :

' une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 1 :

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

La peinture recouvrant les murs est dans un état d’entretien.

Les revêtements recouvrant le plafond est en bon état.

L’équipement comprend :

' une double fenêtre en PVC, double vitrage.

La chambre 2 :

La tapisserie recouvrant les murs est en bon état.

Le linoléum recouvrant le sol est en bon état.

Les dalles recouvrant le plafond sont à l’état d’entretien.

L’équipement comprend :

' une double fenêtre en PVC, double vitrage. »

Il n’est donc fait à aucun moment mention d’un état très bon, mais uniquement d’un état bon et parfois même d’un état d’entretien.

Il est donc établi qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, le bien était en bon état, et non dans un très bon état comme celà ressort du procès verbal de transport, ce très bon état intégrant les travaux réalisés par l’EPFIF, celui-ci devant les réaliser au titre de ses obligations notamment, celle d’offrir un logement décent, à partir de la date où elle est devenue propriétaire, à savoir le 29 juin 2023.

Or, l’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégrité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et les travaux réalisés par l’EPFIF ne sont nullement directement imputables à l’expropriation.

Il convient en conséquence de retenir un état bon au lieu de très bon, puisque le bien exproprié est en très bon état uniquement en raison de travaux effectués par l’expropriant.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 26 mars 2024.

4° sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 56 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en valeur libre , ce qui n’est pas contesté par les parties.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le premier juge a ensuite fixé l’indemnité d’expropriation selon que les époux [LJ] renoncent à leur droit à relogement ou accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF.

Les époux [LJ] demandent dans le dispositif de leurs conclusions sur lesquelles la cour doit statuer conformément à l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile que l’indemnité totale d’expropriation soit fixée à la somme de 111'224 euros, sans faire état dans les motifs de leurs conclusions d’ une renonciation à leur droit de relogement.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement pour une fixation en alternative selon que les expropriés renoncent ou non à leur droit à relogement.

Il est de principe que la renonciation de l’exproprié au droit au logement est possible mais, lorsqu’il en est ainsi, les circonstances doivent établir, de façon non équivoque sa volonté de renoncer, la seule demande par l’expropriée d’évaluation de son bien en valeur libre ne suffisant pas à retenir de sa part une telle renonciation (3e civile, 16 mars 2022, n° 21 – 10'032).

En l’absence de renonciation expresse des expropriés à leur droit à relogement, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé l’indemnité d’expropriation pour les époux [LJ] de façon alternative selon qu’ils renonceraient à leur droit à relogement ou accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n’y avoir lieu d’évaluer la cave et l’emplacement extérieur en sus de l’appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l’appartement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

D sur la fixation de la valeur unitaire

1° sur la valeur de l’appartement, de la cave et de l’emplacement extérieur

Le premier juge après examen des références des parties en retenant un état très bon du bien des époux [LJ] a retenu une valeur unitaire de 1415 euros/m².

Les époux [LJ] demandent l’infirmation du jugement et revendiquent une valeur unitaire de 1765 euros/m² pour l’appartement et la cave.

Ils indiquent que leur logement est dans un état très bon, qu’il est facilement accessible depuis l’ascenseur et les escaliers et que les parties communes du bâtiment 4 sont dans un meilleur état d’entretien que les parties communes du bâtiment 10 et 3 et qu’enfin l’arrêté du 3 septembre 2018 produit par l’EPFIF ne vise pas expressément le bâtiment 4 [Adresse 36] et apparaît très loin de la situation actuelle.

Ils soulignent en outre que leur bien jouit de commerces de proximité :

' le supermarché Ela,

' l’épicerieVinayagar Cash &Carry,

' le centre commercial [Adresse 36],

' le bureau de poste,

' une auto-école.

Ils ajoutent que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 23] à 350 m et le parc de la Mairie de [Localité 23] et le parc départemental de la Fosse- Maussoin à moins de 5 minutes de marche et que le bien est desservi par le tram T4, les bus 603,623,146 et N45 et qu’à proximité en plus des parties privatives, les habitants jouissent de parking public gratuits.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement demande également l’infirmation du jugement en proposant de retenir une valeur unitaire de 1155 euros/m² en valeur libre.

Il convient en conséquence d’examiner les termes de comparaison proposés par les parties ;

A termes des époux [LJ]

Les époux [LJ] indiquent que lors des jugements rendus en 2002 et 2023, le juge de l’expropriation a tenu compte des cessions réalisées dans les copropriétés voisines et que le commissaire du Gouvernement a réalisé une étude intéressante des prix pratiqués sur les copropriétés voisines de l'[Adresse 34] :

— dans le cadre des jugements rendus sur le B10 qui ont établi des moyennes des cessions réalisés sur les copropriétés voisines de l'[Adresse 34] et [Adresse 36] :

Résidences autres que celles [Adresse 36] et de l'[Adresse 34], également situées à [Localité 23]

Année de construction et composition des biens

Nombre de logements et caractéristiques de l’immeuble

Valeur moyenne des appartements F3 et F4 retenue

Valeur unitaire moyenne en euros/m² en valeur libre

Valeur unitaire moyenne euros/m² en valeur occupée

[Adresse 29]

[Adresse 31]

1958

appartement celliers et parkings

288

5 barres d’immeuble de 4 étages chacun

F3

CG n° 66,68, 69,71, 73,74 et 75 : 1711 euros/m²

F4

Dem n° 72 : 1371 euros/m²

1668,62 euros/m²

1418,32 euros/m²

[Adresse 40]

[Adresse 26] et [Adresse 31]

1958

appartement cellier

192

4 barres d’immeuble de 4 étages chacun

F4

CG n° 76,77, 81 et 82 : 1737,5 euros/m²

F3

CG n° 80 : 2186 euros/m²

1827,20 euros/m²

1553,20 euros/m²

[Adresse 35]

[Adresse 32]

1961

appartement et cave

380

4 barres d’immeubles de 4 étages chacun

F4

CG n° 85 et 89 : 16615,5 euros/m²

F3

CG n° 83,84,86, 87 et 88 : 1781,20 euros / m²

1733,85 euros/m²

1473,77 euros/m²

[Adresse 41]

[Adresse 5]

1963

appartement caves et parkings

168

une barre d’immeuble de 10 étages

F4

CG n° 94 : 1119 euros/m²

F3

CG n° 90,91, 92 et 93 :1284 euros/m²

1251 euros/m²

1063,35 euros/m²

[Adresse 33]

[Adresse 29] et [Adresse 24]

1975

appartements, caves et parkings

131

4 bâtiments dont 2 en forme de L de 6 à 8 étages disposant de 3 accès

F4

CG n° 100 : 1561 euros/m²

F3/4

CG n° 95,96, 97, 98 et 99 : 1784,6 euros/m²

1747,33 euros/m²

1485,23 euros/m²

*en l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

**Dans le cas de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier généré par la situation d’occupation titrée.

Comme l’indique exactement le commissaire du Gouvernement ces termes ne sont pas exclusivement issus de cessions sur la résidence du Chêne et de l'[Adresse 34] qui correspond à un marché spécifique, ces termes bien qu’étant dans le périmètre du ORCOD correspondent à des copropriétés dans un état moins dégradé et elles ont fait l’objet de travaux de rénovation, de suivi, d’accompagnement et sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne ; les photographies produites par l’EPFIF concernant ces copropriétés le confirment.

Ces termes non comparables seront donc écartés.

' Dans le cadre des jugements rendus sur le B3, le juge de l’expropriation a établi des moyennes des cessions réalisées sur les copropriétés voisines de l'[Adresse 34] et [Adresse 36] :

Résidence à [Localité 23]

Année de construction et caractéristiques de l’immeuble

caractéristiques des biens

termes étudiés

valeur unitaire moyenne libre

valeur unitaire moyenne occupée

[Adresse 29]

[Adresse 31]

1958

288 logements, 5 immeubles de 4 étages chacun

appartements, celliers et parkings

CG n° 29 à 39

2077 euros/m²

1766 euros/m²

[Adresse 40]

[Adresse 26] et [Adresse 31]

1958

192 logements, 4 immeubles de 4 étages chacun

appartements et celliers

CG n° 40 à 48

1825 euros/m²

1551 euros/m²

[Adresse 35]

[Adresse 32]

1961

380 logements, 4 immeubles de 4 étages chacun

appartements et caves

CG n° 49 à 57

2043 euros/m²

1737 euros/m²

[Adresse 41]

[Adresse 5]

1963

168 logements, 1 immeuble de 10 étages

appartements, caves et parkings

CG n° 58

2089 euros/m²

1776 euros/m²

Moyenne générale

1991 euros/m²

1692 euros/m²

Dont moyennes des logements avec parking

2078 euros/m²

1766 euros/m²

Dont moyennes des logements sans parking

1934 euros/m²

1644 euros/m²

*en l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

**Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un 1/3 (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.

Les époux [LJ] font état d’un constat d’une hausse entre les cessions de 2019 et quelques ventes de 2021 et les cessions de 2021 et quelques ventes 2022 sur les autres copropriétés de l’ORCOD.

Ces termes non comparables seront écartés pour les mêmes motifs que les termes précédents.

' Le tribunal a établi une grille suivant les références fournies dans ses décisions rendues sur le B3 :

État

Mauvais

Mauvais – moyen

Moyen

Moyen – bon

Bon

Très bon

libre

660 euros

825 euros

935 euros

1050 euros

1260 euros

1375 euros

Occupés

560 euros

715 euros

800 euros

880 euros

1000 euros

1170 euros

La valeur de 1260 euros mentionnée pour un bon état retenu par la cour n’est qu’indicative et ne correspond pas à la valeur revendiquée par les époux [LJ] de 1765 euros/m² qui se basent sur un très bon état.

' une recherche sur des ventes récentes entre septembre 2022 et novembre 2023 ont mis en évidence des ventes notamment sur [Adresse 36] et l'[Adresse 34] supérieures aux termes produits par l’EPFIF.

Compte tenu de l’état très bon, il est mis en évidence l’intégralité des cessions sur l'[Adresse 34] et [Adresse 36] sur la période indiquée à [Localité 23] de F3 56/57 m², ces termes comportant les références de publication :

27 septembre 2022

49998

892,35

892,83

8 novembre 2022

50156

895,64

6 décembre 2022

61837

1104,23

14 mars 2023

50707

892,09

905,47

16 mars 2023

86562

1530,18

1545,75

11 avril 2023

50838

907,82

27 avril 2023

50199

896,42

25 juillet 2023

72364

1288,3

1292,21

12 janvier 2023

71894

1283,82

24 janvier 2023

61729

1102,3

16 février 2023

58370

1046,43

1042,32

27 avril 2023

81818

1461,04

29 septembre 2022

42113

743,66

752,02

Maximum

1545,75

Minimum

752,02

Moyenne

1083,22

Les époux [LJ] indiquent qu’il est à noter qu’il n’y a aucun prix en dessous de 752 euros alors que l’EPFIF fait des demandes en dessous de ce montant et que sur 13 ventes, la moyenne est supérieure à 1000 euros, que les logements en très bon état ou en mauvais état sont très peu acquis par l’EPFIF compte tenu des prix bas qu’il proposent et que ces prix sont certes, sous réserve de l’existence d’une indemnité de remploi à justifier par l’EPFIF.

Ces termes sont comparables correspondant à des ventes sur [Adresse 36] et l'[Adresse 34] et seront retenus avec une moyenne de 1083,22 euros/m².

Les époux [LJ] font ensuite état des termes récents sur la résidence [Adresse 29] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 23] avec les références de publication :

20 décembre 2022

99000

1858,11

1706,90

15 septembre 2022

100000

1724,14

29 septembre 2022

118516

2202,08

2043,38

25 octobre 2022

121529

2095,33

2 février 2023

101999

1888,52

1758,60

14 février 2023

93459

1712,32

1611,35

6 avril 2023

120197

2072,37

11 avril 2023

88196

1520,62

Maximum

2072

Minimum

1521

Moyenne

1773

Les époux [LJ] indiquent que ces biens sont vendus libres de toute occupation que la moyenne est de 1773,17 euros, que si entre 2019 et 2023, il y a une hausse des prix, cette hausse est plus faible entre 2022 et 2023 car la résidence [Adresse 29] a fait l’objet de trois arrêtés de mise en sécurité partiellement levés les 18 et 20 juillets 2022, et que l’EPFIF a également décidé de préempter la plupart des ventes et que dans ces circonstances, s’ajoute un poids supplémentaire qui rend d’autant plus comparable à la copropriétés [Adresse 29] avec la copropriété de l'[Adresse 34].

Ces termes correspondent à une autre copropriété non comparable, puisque celle [Adresse 36] et de l'[Adresse 34] [Adresse 36] est plus dégradée. Ils seront donc écartés.

Les époux [LJ] font état également de termes récents sur la résidence [Adresse 41] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 23] :

9 septembre 2022

85000

1603,77

12 septembre 2022

119000

2245,28

30 septembre 2022

90000

1651,38

1698,11

4 avril 2023

98000

1849,06

Maximum

2245

Minimum

1604

Moyenne

1850

Ces termes seront écartés pour le même motif que précédemment, cette copropriété n’étant pas comparable.

Les époux [LJ] font enfin état de termes récents sur la résidence [Adresse 35] entre septembre 2022 et novembre 2023 à [Localité 23] avec les références de publication :

19 octobre 2022

120000

2287,02

2352,94

15 décembre 2022

110000

2077,82

2156,86

19 octobre 2022

113000

2215,69

18 juillet 2023

78500

1539,22

24 novembre 2022

66000

1253

1294,12

Maximum

2353

Minimum

1294 – 1539

Moyenne

1912 – 2066

Les époux [LJ] indiquent que ces biens sont livrés sans parking et qu’il est nécessaire d’apprécier la 5e vente avec précaution dans la mesure où ce prix est anormalement bas et peut concerner un mauvais état ou des spécificités inhabituelles.

Ils indiquent qu’il est par conséquent proposé une moyenne sans ce terme.

Ces termes correspondent à une copropriété moins dégradée que celle [Adresse 36] et de l'[Adresse 34]. Ils sont donc non comparables et seront donc écartés.

Les époux [LJ] concluent qu’il serait préférable de retenir les termes de la résidence [Adresse 29] du fait des difficultés de cette copropriété et de la [Adresse 41] s’agissant d’un grand bâtiment comparable avec le bien à évaluer et d’exclure les termes de la résidence [Adresse 35].

Ils proposent en conséquence de retenir :

' le montant retenu par le juge de l’expropriation dans ses décisions relatives au B 3 pour un état très bon soit 1375 euros en valeur libre,

' la moyenne s’agissant des prix maximum sur la résidence [Adresse 29] et [Adresse 41] soit la somme de 2158,50 euros -15 %= 1834,72 euros.

Ils indiquent que la moyenne du montant retenu par le juge de l’expropriation s’agissant de résidence [Adresse 29] et [Adresse 41] est de 1604,86 euros, que la somme de 1415 euros retenue par le premier juge n’est pas sérieuse, car elle ne prend même pas en compte la moyenne des montants retenus par celui-ci en 2022 et 2023 ; ils ajoutent que de plus, afin d’harmoniser les décisions rendues par la juridiction, ils proposent de retenir une hausse de 10 % qui est justifiée compte tenu de la hausse globale des prix sur l’ORCOD et des cessions sur l'[Adresse 34] en 2022 et 2023 soit : pour un appartement de type F3 en valorisation occupée, et dans un état « très bon »

1604,84 euros+ 10 %= 1765 euros/m²

soit une indemnité principale de 98'840 euros.

Les tableaux des références invoquées ci-dessus par les époux [LJ] correspondent à une fiche PATRIM (pièce n° 1) de septembre 2022 à novembre 2023 pour des appartements T3 de 50 à 65 m² dans un périmètre de recherche de 500 m autour de l’adresse [Adresse 2] [Localité 23].

L’EPFIF demande d’écarter ces termes correspondant à PATRIM en l’absence de production des actes de vente ; cependant la fiche comprend les références d’enregistrement permettant à l’EPFIF d’accéder à l’acte de vente.

Par contre, comme l’indique le commissaire du Gouvernement les termes ne sont pas exclusivement des cessions sur [Adresse 36] ou l'[Adresse 34] qui correspondent à un marché spécifique et en outre la restitution est une liste de ventes sur le périmètre du ORCOD, dont les prix de cession n’ont pas été retravaillés pour en extourner les indemnités de remploi et autre indemnités accessoires et la valeur dégagée au m² ne peut s’en trouver qu’anormalement augmentée et il s’agit uniquement d’appartements alors que les biens objets de la présente procédure sont constitués d’un lot appartement, un local et un lot parking.

Ces 33 ventes issues de la fiche PATRIM seront donc écartées.

La cour a écarté les références des copropriétés [Adresse 29] et [Adresse 41], les 33 ventes issues de la fiche PATRIM et ne retient donc que la moyenne de 1082,22 euros/m².

B termes de l’EPFIF

L’EPFIF indique qu’après avoir retenu des références citées par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l’ensemble de ces mutations comme suit :

État

Mauvais

Mauvais – moyen

Moyen

Moyen – Bon

Bon

Très bon

Libres

660 euros/m²

825 euros/m²

935 euros/m²

1050 euros/m²

1260 euros/m²

1375 euros/m²

Occupés

560 euros/m²

715 euros/m²

800 euros/m²

880 euros/m²

1000 euros/m²

1170 euros/m²

L’EPFIF observe que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres, les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :

' 700 euros/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;

' 865 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen,

' 975 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;

' 1090 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;

' 1195 euros/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;

' 1415 euros/m² plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

Il indique que cette augmentation de 40 euros/m² constitue une erreur d’interprétation qu’il convient de relever en cause d’appel incident, cette dernière semblant être motivée par la présence d’un emplacement de stationnement.

Il rappelle les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation qui dispose que sous réserve de l’article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les diverses titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l’amiable à l’intérieur des zones d’intervention foncière, des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’utilité publique (3ème civile, 13 novembre 2003, n° 02 – 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d’état d’entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement. Les termes comportent les références de publication :

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parkings

Bâtiment

Type

Surface (loi Carrez)/m²

État du logement

Prix d’acquisition

Prix/m²

Libre/

occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

ASCI

[Adresse 2]

749

923

2165

4

3

55,57

très bon

59071

1063

O

16 juillet 2020

16 juillet 2020

[CO]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

768

985

2181

4

4

66,61

très bon

70806

1063

O

8 mars 2022

8 mars 2022

SCI Steve Investissements

[Adresse 2]

807

970

2433

4

3

56,37

très bon

70462

1250

L

1er décembre 2020

1er décembre 2020

[SR]

[Adresse 2]

755

975

2171

4

4

66,76

bon

66578

893

O

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[S]

[Adresse 2]

756

976

4

4

66,99

bon

66804

893

O

20 février 2020

20 février 2020

[DS]

[Adresse 2]

759

951

2194

4

4

65,50

bon

65341

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[MI]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

765

925

4

3

55,03

bon

51536

893

O

18 mars 2021

18 mars 2021

[BV]

[Adresse 2]

799

999

2429

4

3

56,43

bon

56431

893

O

22 octobre 2019

22 octobre 2019

[EK]

[Adresse 25]

832

1009

4

2

47,91

bon

48062

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[UK]

[Adresse 25]

849

1052

2391

3

3

55,70

bon

49740

893

O

2 août 2018

2 août 2018

[M]

[Adresse 25]

852

1015

2444

4

3

54,70

bon

54732

893

O

29 octobre 2019

29 octobre 2019

[DV]

[Adresse 25]

857

1068

2344

3

3

55,90

bon

49919

893

O

15 novembre 2018

15 novembre 2018

[LG]

[Adresse 25]

858

1069

2345

3

3

54,70

bon

48847

893

O

13 décembre 2018

13 décembre 2018

[UE]

[Adresse 10]

882

1084

2398

4

3

55,33

bon

55351

893

O

30 juillet 2020

30 juillet 2020

[ZD]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

747

979

2440

4

4

67,00

bon

78385

1050

L

18 août 2020

18 août 2020

[TV]

[Adresse 2]

769

986

2371

4

3

55,30

bon

64872

1050

L

22 octobre 2020

22 octobre 2020

[RS]

[Adresse 2]

784

932

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

17 avril 2018

17 avril 2018

[JW]

[Adresse 2]

805

954

2431

4

3

55,97

bon

65645

1050

L

15 octobre 2020

15 octobre 2020

[R]

[Adresse 25]

833

1008

2330

3

2

48,08

bon

52936

1050

L

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[WK]

[Adresse 25]

837

1038

2383

4

3

55,90

bon

65565

1050

L

6 avril 2021

6 avril 2021

[HG]

[Adresse 25]

[Adresse 25]

865

1076

2450

4

3

55,69

bon

65322

1050

L

27 février 2020

27 février 2020

[GE]

[Adresse 10]

893

1059

2373

4

3

56,07

bon

65761

1050

L

8 décembre 2020

8 décembre 2020

[GX]

[Adresse 10]

899

1045

4

4

62,50

bon

68250

1050

L

16 février 2023

16 février 2023

[N]

[Adresse 10]

900

1031

3

4

66,03

bon

69332

1050

L

5 septembre 2017

5 septembre 2017

[WX]

[Adresse 10]

904

1046

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

11 avril 2017

11 avril 2017

[WN]

[Adresse 10]

907

1022

4

4

66,10

bon

73826

1050

L

25 février 2021

25 février 2021

[F]

[Adresse 10]

908

1023

2100

4

4

66,70

bon

70035

1050

L

31 juillet 2018

31 juillet 2018

[UX]

[Adresse 2]

767

984

3

4

65,79

Moyen

47566

723

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[AG]

[Adresse 10]

773

950

4

3

55,50

Moyen

43725

795

O

15 décembre 2022

15 décembre 2022

[C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

785

933

4

3

55,62

Moyen

40213

723

O

11 juillet 2019

11 juillet 2019

[LP]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

802

1002

2378

4

3

56,08

Moyen

40586

723

O

10 mars 2022

10 mars 2022

[LW]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 38]

811

946

4

3

56,36

Moyen

42303

723

O

3 novembre 2020

3 novembre 2020

[XG]

[Adresse 2]

822

944

2186

4

3

56,13

Moyen

45640

723

O

29 octobre 2020

29 octobre 2020

SCI Cogit

[Adresse 25]

854

1058

2446

3

3

55,37

Moyen

40033

723

O

9 octobre 2018

9 octobre 2018

SCI Roumieu

[Adresse 25]

856

1067

2443

4

3

55,96

Moyen

45505

723

O

4 novembre 2021

4 novembre 2021

[YU]

[Adresse 25]

869

1040

3

3

56,06

Moyen

40531

723

O

31 octobre 2017

31 octobre 2017

[TY]

[Adresse 25]

872

1017

3

3

56,06

Moyen

48924

795

O

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[GR]

[Adresse 25]

874

1019

2453

3

3

55,25

Moyen

39946

723

O

26 mars 2019

26 mars 2019

[H]

[Adresse 10]

878

1080

2447

4

2

50,01

Moyen

36157

723

O

19 mars 2019

19 mars 2019

[BS]

[Adresse 10]

894

1094

3

3

56,50

Moyen

40850

723

O

5 juillet 2018

5 juillet 2018

[JZ]

[Adresse 10]

896

1096

3

4

66,01

Moyen

55206

723

O

27 septembre 2022

27 septembre 2022

[MC]

[Adresse 10]

901

1063

4

3

55,50

Moyen

41619

795

O

18 mai 2021

18 mai 2021

[RY]

[Adresse 10]

905

1020

3

3

54,40

Moyen

39331

723

O

8 novembre 2018

8 novembre 2018

SCI CLS

[Adresse 2]

766

926

3

3

54,95

Moyen

53996

935

L

25 octobre 2022

25 octobre 2022

[U]

[Adresse 2]

780

927

3

4

66,90

Moyen

56865

850

L

15 mars 2018

15 mars 2018

[CV]

[Adresse 2]

772

981

2174

4

4

65,59

Bon

62327

850

O

22 juillet 2021

22 juillet 2021

[RF]

[Adresse 25]

841

1035

2338

4

3

55,00

Moyen

52425

850

L

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[RI]

[Adresse 25]

845

1055

2397

3

3

55,80

Moyen

47430

850

L

11 mai 2017

11 juin 2017

[WX]

[Adresse 10]

897

1044

3

3

55,30

Moyen

47005

850

L

21 février 2019

21 février 2019

[MC]

[Adresse 2]

790

936

2372

4

3

55,64

Mauvais

32214

510

O

8 décembre 2020

8 décembre 2020

SCI PSDJ

[Adresse 2]

816

962

2438

3

3

52,87

Mauvais

26964

510

O

24 mai 2018

24 mai 2018

[WR]

[Adresse 6]

511

683

2303

3

3

55,97

Très bon état

66445

1063

O

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[OF]

[Adresse 6]

441

650

2330

3

3

56,00

Très bon état

70000

1250

L

25 janvier 2019

25 janvier 2019

[HM]

[Adresse 6]

469

641

2258

3

3

53,26

Bon

53317,30

893

O

15

décembre 2020

15 décembre 2020

[WH] [ZA]

[Adresse 9]

553

737

2250

3

4

66,30

Bon

59205,90

893

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[Y]

[Adresse 6]

428

638

2220

3

4

65,90

Bon

58848,70

893

O

14 mars 2019

[IR] [J]

[Adresse 6]

432

635

2224

3

4

66,22

Bon

77484,10

1050

L

14 octobre 2021

14 octobre 2021

[BB]

[Adresse 6]

426

630

3

3

56,45

Bon

62679,75

1050

L

16 juin 2021

15 juin 2021

[BY]

[Adresse 6]

404

577

2198

3

4

66,95

Bon

78327,50

1050

L

28 janvier 2021

28 janvier 2021

[AB]

[Adresse 6]

465

593

3

3

56,05

Bon

62218

1050

L

15 septembre 2020

15 septembre 2020

[CN]

[Adresse 6]

436

619

3

4

64,59

Bon

67819,50

1050

L

25 juin 2019

SCI JJD

[Adresse 9]

543

741

2544

3

3

55,78

Moyen

45361,83

723

O

30 septembre 2021

30 septembre 2021

[JJ]

[Adresse 9]

537

676

2602

3

4

66,66

Moyen

54014,70

723

O

06 juin 2021

6 juin 2021

[OI]

[Adresse 6]

410

573

2211

3

3

56,77

Moyen

46149,18

723

O

15 septembre 2020

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 9]

539

696

2604

3

3

55,23

Moyen

44741,50

723

O

10 mars 2020

10 mars 2020

[WB]

[Adresse 9]

492

707

2275

3

3

53,93

Moyen

43890,53

723

O

19 décembre 2019

19 décembre 2019

[WB]

[Adresse 9]

484

689

2267

3

3

55,73

Moyen

45322,07

723

O

19 décembre 2019

[OI]

[Adresse 6]

431

617

2223

3

3

56,72

Moyen

46109,42

723

O

26 novembre 2019

[OI]

[Adresse 9]

505

657

2297

3

3

56,27

Moyen

45751,53

723

O

26 novembre 2019

[EH]

[Adresse 9]

496

725

2279

3

3

56,03

Moyen

45560,66

723

O

17 octobre 2019

17 octobre 2019

[E]

[Adresse 6]

456

620

2245

3

3

56,40

Moyen

40777,20

723

O

17 janvier 2019

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 6]

366

590

2255

3

3

56,18

Moyen

53528,30

850

L

11 juin 2020

[UN]

[Adresse 6]

452

594

2241

3

3

55,90

Moyen

47515,00

850

L

25 juillet 2019

SCI [Localité 23]

(M. [OI])

[Adresse 9]

544

672

2545

3

4

66,75

Moyen

56737,50

850

L

26 novembre 2019

[BA]

[Adresse 6]

402

629

2197

3

3

56,70

Moyen

54014,50

850

L

24 septembre 2019

[JG]

[Adresse 9]

569

731

2254

3

4

64,84

Mauvais

41012,76

510

O

17 février 2022

17 février 2022

[ZP]

[Adresse 9]

519

723

2310

3

3

55,82

Mauvais

32315,02

510

O

18 décembre 2021

18 décembre 2021

[HA]

[Adresse 9]

556

1187

3

4

66,11

Mauvais

36987,71

510

O

01 décembre 2020

01 décembre 2020

[OI]

[Adresse 6]

422

576

2214

3

4

55,73

Mauvais

32264,53

510

O

22 octobre 2020

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 9]

560

727

2466

3

4

66,85

Mauvais

34093,50

510

O

27 août 2019

[HD]

[Adresse 6]

414

572

2206

3

3

55,89

Mauvais

37887,40

600

L

06 mai 2021

06 mai 2021

Farhat et Fils

[Adresse 6]

408

581

2202

3

4

65,71

Mauvais

44368,60

600

L

21 janvier 2021

21 janvier 2021

Ces termes comparables en localisation et en consistance, s’agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 36] seront retenus pour un bon état.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :

Ancien propriétaire

date de la vente

adresse

lot

cave

parkings

surface (loi Carrez)/m²

état du bien

procédure

situation locative

prix

valeurs unitaires/m²

[Z]

22 août 2019

[Adresse 7]

90

315

1307

56,20

bon

procédure amiable

L

59010

1050

[MF]

23 août 2019

[Adresse 3]

144

288

1411

55,86

bon

procédure amiable

L

58653

1050

[V]

17 septembre 2019

[Adresse 7]

97

308

1305

55,70

moyen

procédures amiables

O

40298,21

723

[AR]

15 octobre 2019

[Adresse 7]

107

270

1359

57,10

très bon

procédure amiable

L

71375

1250

[P]

30 septembre 2019

[Adresse 3]

138

320

1461

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

246

[EN]

préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831

[Adresse 12]

75

218

1310

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

286

[I]

9 janvier 2020

[Adresse 18]

17

180

1347

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[W]

14 janvier 2020

[Adresse 4]

100

305

1414

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[HJ]

28 janvier 2020

[Adresse 12]

79

200

1445

56,65

mauvais

procédure amiable

O

28891,50

510

SCI Immobilière de la Forêt

16 mars 2020

[Adresse 12]

149

289

1462

56,00

moyen

procédure amiable

L

52425

850

[OS]

26 mai 2020

[Adresse 1]

398

493

1351

66,03

très bon

procédure amiable

L

82537,50

1250

[MF]

11 juin 2020

[Adresse 3]

146

260

/

66,74

bon

procédure amiable

L

66877

1050 – 3200

[UB]

16 juin 2020

[Adresse 12]

66

234

1419

56,00

bon

procédure amiable

L

58800

1050

[LT]

16 juin 2020 r

[Adresse 12]

130

324

/

65,00

moyen

procédure amiable

L

52050

850 – 3200

[CL] [OL]

16 juillet 2020

[Adresse 12]

162

252

1451

66,40

moyen

procédure amiable

O

48007,20

723

[JW]

28 juillet 2020

[Adresse 3]

166

263

/

65,50

bon

procédure amiable

O

55291,50

893 – 3200

[YX] [YK]

30 juillet 2020

[Adresse 12]

137

330

1392

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[SH]

3 septembre 2020

[Adresse 12]

150

258

1439

66,50

moyen

procédure amiable

O

48079,00

723

[GU]

22 septembre 2020

[Adresse 3]

139

319

1446

65,00

moyen

procédure amiable

O

46995

723

[ER]

29 octobre 2020

[Adresse 12]

128

327

1365

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[SN]

29 octobre 2020

[Adresse 12]

15

239

1295

65,00

bon

Procédure amiable

O

58045

893

[WE] [JD]

26 novembre 2020

[Adresse 7]

117

280

1299

55,97

moyen

procédure

O

40466,31

723

[NT]

22 décembre 2020

[Adresse 12]

151

257

1396

65,00

bon

procédure amiable

O

58045

893

[EE]

26 janvier 2021

[Adresse 18]

39

237

1430

65,06

moyen

procédure amiable

O

47038,38

723

[JA]

28 janvier 2021

[Adresse 12]

54

186

/

56,00

bon

procédure amiable

O

46808

893

[IX]

18 février 2021

[Adresse 12]

22

242

1402

65,00

très bon

procédure amiable

O

69095

1063

[GK]

30 mars 2021

[Adresse 18]

34

248

1356

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

19000

292

[EX]

8 avril 2021

[Adresse 7]

111

266

1457

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

15982

285

[RC]

20 avril 2021

[Adresse 12]

46

194

1444

56,14

bon

procédure amiable

L

58800

1050

Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 [Adresse 36] et seront donc retenus pour un bon état.

Pour parfaire l’information de la cour, l’EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présentent les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d’étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :

Ancien propriétaire

Date et n° de RG

des jugements

Lot

Cave

Parkings

Superficie (loi Carrez) /m²

Etat

Situation locative

Valeurs unitaires retenue euros/m²

[B]

6 avril 2021,

RG n° 21/62

1526

1710

2083

56

usagé à bon

occupé

880

[G]

17 mars 2021,

RG n° 21/41

1470 (dans le bâtiment 8)

1611 (dans le bâtiment 8)

2039 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[L]

17 mars 2021,

RG n° 21/46

1464

1617

2043

56

usagé à bon

occupé

880

[K]

17 mars 2021,

RG n° 21/40

1465 (dans le bâtiment 8)

1616 (bâtiment 8)

2031 (dans le bâtiment 9)

56

bon

occupé

1000

[A]

17 mars 2021,

RG 21/45

1537

1621

/

56

bon à moyen

occupé

880

[X]

17 mars 2021,

RG n° 21/43

1528

1708

2111

56

Très usagé à mauvais

libre

660

[D]

23 mars 2021,

RG 21/51

1495

1670

2089

56

non visité (état moyen retenu)

occupé

800

[T]

17 mars 2021,

RG n° 21/42

1481

1648

/

56

usagé à bon

occupé

800

[O]

6 avril 2021,

RG n° 21/64

1521

1680

2046

56

usagé à mauvais

occupé

715

[WU]

21 avril 2021,

RG n° 19/370

1474

1635

2057

56

moyen

libre

935

[RV]

6 avril 2021,

RG n° 21/63

1591

1794

2080

56

bon

libre

1155

[ZG]

1er avril 2021,

RG n° 19/380

1440

1644

2044

56

bon

occupé

1000

[OC]

20 janvier 2021,

RG n° 19/375

1473 (bâtiment 8)

1634 (bâtiment 8)

2035 (dans le bâtiment 9)

56

bon à très bon

propriétaire occupant

1260

[ZJ]

23 mars 2021,

RG n° 21/48

1490

1674

2087

56

moyen à bon

propriétaire occupant

1045

[JM]

17 mars 2021,

RG n° 21/44

1541 (dans le bâtiment 8)

1741 (dans le bâtiment 8)

1090 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[OL]

6 avril 2021,

RG n° 21/58

1524

1623

2115

56

état d’usage

occupé

800

[NZ]

21 janvier 2021,

RG n° 19/392

1458

1402

65

moyen

propriétaire occupant

935

[UH]

28 janvier 2021,

RG n° 19/335

1560

1698

2069

56

moyen

occupé

800

[CB]

1er juin 2021,

RG n° 21/98

1487

1677

2074

56

moyen

occupé

800

[OO]

18 mars 2021,

RG n° 19/345

1450

1609

2063

65

état d’usage à mauvais

occupé

715

[ZM]

19 janvier 2021,

RG n° 19/279

1502 dans le bâtiment 8

1610 dans le bâtiment 8

2023 dans le bâtiment 9

56

bon

propriétaire occupant

1155

[LZ]

21 janvier 2021,

RG n° 19/278

1442 dans bâtiment 8

1661 dans le bâtiment 8

1970 dans le bâtiment 9

65

bon

propriétaire occupant

1155

[LM]

21 avril 2021,

RG n° 19/360

1421 dans le bâtiment 8

1650 bâtiments 8

1823 bâtiment 9

65

bon

occupé

1000

[GN]

21 janvier 2021,

RG n° 19/338

1429

1597

65

correct

occupé

880

[UR]

6 avril 2021,

RG n° 21/59

1517

1684

56

moyen bon

occupé

880

[JP]

28 janvier 2021,

RG n° 19/341

1569

1718

2101

65

moyen

occupé

800

[SB]

25 mars 2021,

RG n° 21/38

1577 (dans le bâtiment 8)

1731 (dans le bâtiment 8)

1779 (dans le bâtiment 9)

65

non visité (état moyen retenu)

propriétaire occupant

935

[XA]

4 février 2021,

RG n° 20/203

1469 (dans bâtiment 8)

1612 (dans bâtiment 8)

2033 (dans le bâtiment 9)

56

correcte

occupé

880

[AP]

28 janvier 2021,

RG n° 20/202

1447

1656

2055

56

mauvais à moyen

occupé

715

[ZT]

21 janvier 2021,

RG n° 19/343

1423

1603

2051

56

bon

propriétaire occupant

1155

[JT]

6 avril 2021,

RG n° 21/56

1510

1691

2295 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

56

mauvais

occupé

560

[SE]

6 avril 2021,

RG n° 21/61

1519

1682

2092

56

moyen à mauvais

occupé

715

[XD]

6 avril 2021,

RG n° 21/69

1576

1732

2068

56

état d’usage

alternative (évaluation en libre et occupée)

800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre

[NW]

28 janvier 2021,

RG n° 19/385

1562 (dans le bâtiment 8)

1696 (dans le bâtiment 8)

2010 (dans le bâtiment 9)

65

état d’usage

occupé

800

[EU]

6 avril 2021,

RG n° 21/68

1572

1715

2099

56

état d’usage à bon

libre

1045

[TS]

6 avril 2021,

RG n° 21/57

1504

1726

2246 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

65

état d’usage à bon

occupé

880

[UU]

2 février 2021,

RG n° 19/354

1573

1714

65

état d’usage à bon

occupé

880

SCI AG

25 mars 2021,

RG n° 21/39

1480 (dans le bâtiment 8)

1647 (dans le bâtiment 8)

1929 (dans le bâtiment 9)

56

bon état

occupé

1000

SCI Aguini

6 avril 2021,

RG n° 21/60

1514

1685

2051

56

état d’usage à mauvais

occupé

715

[IU]

6 avril 2021,

RG n° 21/67

1568

1719

2072

56

non visité (état moyen retenu)

libre

935

[OY]

28 janvier 2021,

RG n° 19/378

1563 (dans le bâtiment 8)

1695 (dans le bâtiment 8)

1986 (dans le bâtiment 9)

56

correct

Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement

1155

[ZW]

28 avril 2021,

RG n° 19/274

1418 (dans le bâtiment 8)

1680 (bâtiment 8)

2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)

60,32

Moyen

Occupé

800

[LD]

11 mai 2021,

RG n° 19/331

1590

1755

2066

65

Mauvais

Occupé

560

[FA]

4 février 2021,

RG n° 19/275

1578 (dans le bâtiment 8)

1730 en bâtiment 8

1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)

65

Correct

Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d’une procédure d’expulsion intentée contre le locataire

1095

L’EPFIF indique qu’à l’examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d’usage à mauvais : 715 euros/m²,

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

'F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour un bon état.

Au regard de ces éléments, l’EPFIF indique que son offre d’une valeur unitaire en valeur libre de 935 euros/m² est satisfactoire, l’incidence du relogement des expropriés étant prise en compte au contraire d’un abattement pour relogement dont le quantum est contesté en cause d’appel incident.

Cependant, pour ces termes, la cour a retenu un bon état et non un état moyen revendiqué par l’EPFIF.

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il complète la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d’appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés [Adresse 36] et de l'[Adresse 34], sur des bâtiments en R + 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d’occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l’évolution des prix, qu’il ne pourrait être proposé, à nouveau, d’augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes avec les références de publication sont les suivants :

Date

bâtiment

lots

type

surface/m²

prix/ euros

prix en euros/m²

État

21 janvier 2021

3

580 ' 2202 ' 408

F4

65,70

39426

600

mauvais

9 février 2021

1

116 ' 278 ' 2583

F3

56,11

33666

600

mauvais

22 juillet 2021

11

1562 ' 420 ' 472

F3

55

33000

600

mauvais

29 septembre 2022

1

115 ' 277 ' 2633

F3

56,63

37376

660

mauvais

22 juillet 2021

4

772 ' 2174 ' 981

F4

65,59

55752

850

moyen

4 novembre 2021

1

160 ' 289 ' 2588

F3

56,27

47830

850

moyen

28 avril 2022

12

683 ' 800 ' 1687

F3

56,23

52575

935

moyen

7 novembre 2023

12

566 ' 759 ' 1682

F3

55,01

51434

935

moyen

28 janvier 2021

3

577 ' 2198 ' 404

F4

66,95

70298

1050

bon

16 février 2021

1

35 ' 174 ' 2562

F4

65,22

68481

1050

bon

25 mars 2021

4

818 ' 973 ' 2437

F3

53,78

56469

1050

bon

21 septembre 2021

11

386 ' 487 ' 1508

F4

65

68250

1050

bon

7 octobre 2021

11

433 ' 425 ' 1388

F4

63,57

66749

1050

bon

14 octobre 2021

3

432 ' 635 ' 2224

F4

66,22

69531

1050

bon

10 février 2022

12

646 ' 777 ' 1614

F3

56,06

58863

1050

bon

20 décembre 2022

12

642 ' 820 ' 1588

F3

56,02

64703

1155

bon

12 janvier 2023

11

392 ' 439 ' 1542

F3

55,8

64449

1155

bon

25 juillet 2023

12

543 ' 686 ' 1642

F3

56,17

64876

1155

bon

23 novembre 2023

12

607 ' 844 ' 1593

F3

56,13

64830

1155

bon

30 janvier 2024

12

560 ' 721 ' 1676

F4

65,18

75283

1155

bon

16 mars 2023

12

613 ' 850 ' 1694

F3

56,57

77784

1375

très bon

19 décembre 2023

12

608 ' 845 ' 1592

F3

56,03

77041

1375

très bon

Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :

Mauvais

Moyen

Bon

Très bon

660 euros/m²

935 euros/m²

1155 euros/m²

1375 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 1155 euros/m², correspondant à l’état bon, en valeur libre.

Au vu des références retenus par la cour des époux [LJ], de l’EPFIF, il convient afin de tenir compte de l’évolution du marché et de privilégier les références plus récentes du commissaire du Gouvernement.

En effet, elles correspondent à des cessions amiables d’appartements avec cave et parking au sein des copropriétés [Adresse 36] et l'[Adresse 34] depuis 2021 sur des bâtiments en R +10, hors adjudications et expropriations, mettant en évidence une augmentation des valeurs depuis 2022, mais avec un marché immobilier plutôt stable voire en baisse.

Il sera donc retenu pour un état bon correspondant au bien des époux [LJ] une valeur unitaire de 1155 euros/ m² en valeur libre.

La valeur du bien des époux [LJ] est donc de :

1155 euros X 56m²=64 680 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’abattement pour relogement

Le premier juge, dans l’hypothèse où les expropriés bénéficient d’un relogement effectif a limité le montant des frais à la somme forfaitaire de 2000 euros.

Le premier juge estime que calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien exproprié, est contraire à l’avis de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 selon lequel l’occupation de leur bien par les propriétaires expropriés ne constitue pas une moins-value sur la valeur vénale du bien, mais la réparation en nature d’une partie du préjudice subi, à savoir non pas la perte patrimoniale, mais la privation du lieu de résidence ; que ce serait en outre inéquitable à l’égard des époux [LJ] sanctionnés de s’être comportés en propriétaires diligents tandis que les propriétaires négligents se verraient appliquer un abattement dont le montant serait moindre ; que conformément à l’avis de la Cour de cassation du 16 novembre 2003, il y a lieu de déterminer l’abattement pour relogement en prenant comme base de calcul non la valeur vénale du bien, mais l’avantage procuré à l’exproprié, c’est-à-dire le fait d’être déchargé de l’aléa de la recherche d’un nouveau domicile et la possibilité de jouir d’un bien décent, aux normes adaptées à ses besoins personnels et familiaux ainsi qu’à ses moyens financiers et géographiquement à proximité de ses centres d’intérêt ; qu’il y a lieu de souligner que l’avantage procuré à l’exproprié est d’autant plus important que sa famille est nombreuse et composée d’un ou plusieurs membres présentant des besoins particuliers, les logements de grandes surfaces à loyer modéré adaptés aux personnes à mobilité réduite étant les plus difficiles à obtenir ; qu’en l’espèce, ni l’EPFIF, ni les époux [LJ] n’ont fait parvenir d’éléments quant à la composition de leurs familles et à leurs besoins de manière générale relativement à leur logement, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’un relogement dans un appartement de taille et de situation équivalentes à celui dont ils sont privés est de nature à répondre à leurs besoins.

Le premier juge a en conséquence indiqué que l’avantage procuré aux époux [LJ] en cas d’acceptation d’une offre de relogement par l’EPFIF, peut être évalué à la somme de 2000 euros soit l’équivalent de deux mois de loyer pour un appartement similaire à celui dont ils sont privés, étant précisé qu’il est généralement sollicité deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie et il a donc fixé un abattement de 2000 euros .

Les époux [LJ] demandent l’infirmation du jugement avec une prise en compte du relogement limitée à 1000 euros.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent l’infirmation du jugement et l’application d’un abattement pour relogement limité à 15%.

Les textes relatifs au relogement figurent dans plusieurs codes à savoir les articles L 314-1 à L314-8 du code de l’urbanisme et les articles L 423-1 à L423-5 et R 423-1 à R423-10 du code de l’expropriation, les articles de ces deux codes renvoyant eux-mêmes au code de la construction et l’habitation et certains aux dispositions en matière de baux.

L’article L314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L314-2 alinéa 1er du même code dispose que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local.

Bénéficient d’un droit à relogement :

— les propriétaires occupants;

— les preneurs à bail d’un local d’habitation ;

— les sous-locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant leur habitation principale.

L’article L314-7 alinéa premier du code de l’urbanisme précise que toute offre de relogement, définitive provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance

L’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre

Ces dispositions doivent être combinées avec les dispositions du code de l’expropriation à savoir l’article R 311-5 qui précise que l’offre indemnitaire de l’expropriant, avant saisine du juge de l’expropriation, doit préciser, « lorsque celui-ci est tenu au relogement, la commune dans laquelle est situé le local offert » et l’article R 423-9 du même code qui précise que :

« il ne peut être offert un local de relogement au propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre est acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation », de sorte qu’en pratique, les offres de relogement devront être réalisées avant les offres indemnitaires et, en tout état de cause, au moins six mois avant la date de prise de possession souhaitée par l’expropriant.

Le juge de l’expropriation fixe donc une indemnité de façon alternative selon que l’exproprié choisira, ou non, d’être relogé par l’expropriant et les articles R423-1 à R423-7 du code de l’expropriation précisent les modalités de prise en charge financière par l’expropriant des locaux de relogement à acquérir et aménager, lorsqu’il s’agit de logements existants, ou à construire sur des terrains à acquérir et l’article R 423-8 du même code ajoute que lorsque les locaux de relogement sont aliénés, ils sont offerts par préférence aux expropriés qui y ont été relogés et que le produit de la vente, revient, le cas échéant, et dans les limites de son apport, à l’expropriant qui a apporté les sommes nécessaires à l’acquisition et à l’aménagement des locaux ou à leur construction.

Cette charge pour l’expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d’un dossier, la passation d’un bail et l’établissement d’un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d’un propriétaire occupant ; en effet, comme l’indique l’EPFIF, de manière générale le relogement s’opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d’une convention, un contingentement au bénéfice de l’expropriant de logements moyennant une contribution financière.

Si la renonciation au relogement ne peut être acquise du seul fait que l’exproprié sollicite une évaluation en valeur libre, l’usage de ce droit par l’exproprié implique une réduction du montant global de l’indemnisation, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice causé en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, puisque s’il n’était pas tenu compte du relogement, l’exproprié perçoit une indemnité lui permettant d’acquérir un logement équivalent et, en plus,se verrait attribuer le bénéfice d’un autre local, ce qui le placerait dans une situation plus avantageuse que sa situation initiale et que celle de l’exproprié ayant refusé cette offre.

Les époux [LJ] sont propriétaires occupants de leur logement et peuvent donc demander leur relogement, ce qui induit l’application d’un abattement pour relogement sur le montant de l’indemnité de dépossession leur revenant.

Le principe de l’abattement pour le relogement n’est pas discuté par les parties, les appels portant sur ses modalités.

La Cour de cassation indique dans son avis du 16 novembre 2023 n° 23 – 7011:

« – le propriétaire-occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être pris en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

' le relogement du propriétaire ' occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ;

' la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, est déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié ;

' les modalités de prise en compte de ce relogement dans la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. »

Le relogement du propriétaire occupant le bien exproprié constitue donc une réparation partielle en nature du préjudice subi du fait de l’expropriation dont la valorisation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

En conséquence, contrairement à ce qu’indique le premier juge, calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien exproprié n’est pas contraire à l’avis de la Cour de cassation, puisque celle-ci indique que des modalités de la prise en compte du droit au relogement du propriétaire occupant relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond, qui détermine librement tant la méthode d’évaluation que le quantum, fixe ou exprimé en pourcentage, de l’abattement à appliquer.

En effet, il ressort de cet avis de la Cour de cassation :

— qu’étendant la jurisprudence relative au relogement du locataire occupant le bien exproprié, selon laquelle celui-ci constitue une réparation en nature du préjudice subi (3e civile, 27 février 1991, n° 89 – 70'302, la Cour de cassation répond que le relogement du propriétaire occupant constitue une réparation en nature de son préjudice, réparation partielle devant être complétée par une réparation en espèces, ce relogement étant assuré dans un bien en location et ne le replaçant donc pas totalement dans la situation qui était la sienne avant l’expropriation ;

' que le relogement du propriétaire occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié puisque, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, le bien étant libéré lors du transfert de propriété, de sorte que sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ; que l’appellation de l’abattement usuellement pratiqué par les juges du fond « pour occupation » s’agissant d’un bien loué parait ainsi impropre, celui-ci devant plutôt être qualifié « d’abattement pour relogement » dans la situation d’un propriétaire occupant relogé,

' que l’exercice du droit au relogement ne fait pas naître une créance de l’expropriant sur l’exproprié, puisque sa prise en compte lors de la fixation des indemnités est déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié, conformément au principe de réparation intégrale du préjudice, et non en fonction du coût de relogement pour l’expropriant ;

' au regard de la qualification donnée au droit au relogement du propriétaire occupant, les modalités de sa prise en compte lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond, qui détermine librement tant la méthode d’évaluation que le quantum, fixe ou exprimé en pourcentage, de l’abattement appliqué.

En conséquence, pratiquer un abattement pour relogement ne correspond pas une moins-value résultant de l’état d’occupation du bien mais à une compensation de l’obligation de l’expropriant de reloger l’occupant.

ll convient en conséquence d’appliquer un abattement de 15% pour relogement proposé par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

5°sur les frais de déménagement

Le premier juge compte tenu de l’absence de devis et de ce que le procès-verbal de transport sur les lieux ne fait pas état d’un encombrement particulièrement important de l’appartement, a fixé l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 2000 euros.

Les époux [LJ] demandent la confirmation du jugement.

L’EPFIF indique qu’il n’entend pas remettre en cause le principe d’une indemnisation au titre des frais de déménagement mais demande l’infirmation du jugement en distinguant selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement :

' dans l’hypothèse où les expropriés demandent à être relogés : l’EPFIF dispose de marchés publics aux termes desquels il conclut qu’il prenne en charge les frais de déménagement par les propriétaires occupants qui sollicitent le relogement si bien qu’il est demandé, en pareille hypothèse, de donner acte à l’autorité expropriante de la prise en charge de ces frais (pièce n° 7);

' dans l’hypothèse où les expropriés renoncent expressément à leur relogement : les frais de déménagement seront pris en charge par la production de devis pour justifier du quantum de cette indemnité conformément à l’article L 321-1 du code de l’expropriation.

Le commissaire du Gouvernement indique que même si le marché conclu par l’EPFIF semble intéressant par le panel de prestations qu’il propose, les expropriés restent libres, en cas de déménagement qu’ils soient relogés par l’EPFIF ou pas, de choisir le prestataire proposé par l’EPFIF ou de faire appel à un déménagement de leur choix ; que toutefois ils doivent présenter, à l’appui de leur demande d’indemnité, plusieurs devis, comme demandé par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement et de surseoir à statuer sur cette demande en fonction des éléments apportés.

Le principe de l’indemnité pour frais de déménagement n’est pas discuté ; cependant, en l’absence d’élément probant pour la chiffrer, il convient de les fixer comme suit :

— Si les expropriés demandent à être relogés, l’EPFIF disposant d’un marché public ( pièce n°7), il convient de lui donner acte qu’il prendra en charge les frais de déménagemment des expropriés.

— Si les expropriés demandent expressément leur relogement, les frais de déménagement seront pris en charge par l’EFIF sur production de devis.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

6° sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a retenu les taux suivants pour fixer les taux de remploi suivants :

— dans l’hypothèse où les époux [LJ] renonceraient à leur droit à relogement, la somme de 79 240 euros

20% sur 5000 euros=1000 euros

15% sur 10000 euros= 1500 euros

10% sur 64 240 euros : 6424 euros.

Le total de 8924 euros correspond en réalité à :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% sur 15000 euros= 1500 euros

10% sur 64 240 euros : 6424 euros.

— dans l’hypothèse où les époux [LJ] accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF, la somme de 77 240 euros :

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% sur 10 000 euros= 1500 euros

10% sur 62 240 euros= 6224 euros

total : 8274 euros.

Le total correspond en réalité à :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15 % sur 15 000 euros : 1500 euros

10% sur 62 240 euros

total : 8724 euros.

M. et Mme [LJ] demandent une indemnité de remploi de 12 384 euros sans mentionner les modalités de calcul.

L’EPFIF indique que les parties s’accordent sur les modalités de calcul des frais de rempoi et retient les mêmes taux que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels :

20% inférieure ou égale à 5000 euros : 1000 euros

15% compris entre 5000 et 15000 euros

10% pour le surplus.

En l’absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituellement retenus pour la fixation de l’indemnité de remploi correspondant à ceux proposés par le commissaire du Gouvernement soit :

20% pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros= 1000 euros

15% pour la fraction comprise entre 5001 et 15000 euros: 15000 euros

10% pour le surplus.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

En conséquence, le montant des indemnités à verser par l’EPFIF aux époux [LJ] pour la dépossession des lots de copropriété n°835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) est le suivant :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

( 1155 euros/m² en valeur libre X 56 m²)=64'680 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros :1000 euros

15% entre 5000 euros et 15000 euros= 1500 euros

10% pour le surplus : 64 680 -15000 = 49 680 euros X0,10= 4968 euros

total : 7468 euros

Frais de déménagement : sur présentation de devis ;

soit 72'148 euros en valeur libre

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

( 1155 euros/m² X 56m²= 64'680 X 0,85 (abattement pour relogement ) = 54 978 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5000 euros et 15000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus: 54 978- 15000=39 978 euros X0,10= 3997, 80 euros

total : 6497,80 euros

Frais de déménagement : donné acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

total : 61 475,80 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

Les époux [LJ] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter les époux [LJ] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels ;

Déclare recevables les conclusions des époux [LJ], de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l’indemnité principale, sur l’indemnité de remploi, sur l’abattement pour relogement et sur l’indemnité pour frais de déménagement ;

Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l’indemnité de dépossession en alternative ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ], au titre de la dépossession des lots n° 835 (appartement), 1006 (cave) et 2439 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété de l'[Adresse 34] située [Adresse 27] à [Localité 23] comme suit :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

( 1155 euros/m² en valeur libre X 56 m²)=64'680 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5000 euros et 15000 euros= 1500 euros

10% pour le surplus: 64 680 -15000 = 49 680 euros X0,10= 4968 euros

total : 7468 euros

Frais de déménagement : sur présentation de devis ;

soit 72'148 euros en valeur libre.

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

( 1155 euros/m² X 56m²= 64'680 X 0,85 (abattement pour relogement ) = 54 978 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% entre 5000 euros et 15000 euros :1500 euros

10% pour le surplus : 54 978 – 15000=39 978 euros X0,10= 3997,80 euros

total : 6497,80 euros.

Frais de déménagement : donné acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

total : 61 475,80 euros en valeur occupée.

Condamne M. [YR] [LJ] et Mme [OV] [EB] épouse [LJ] aux dépens d’appel ;

Déboute les époux [LJ] et l’EPFIF de leur demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT