RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10588 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSJA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2024 – Tribunal judiciaire de CRETEIL- RG n° 22/04172

APPELANTS

Monsieur [S] [W] [E] né le [Date naissance 12] 1987 à [Localité 25] (Ile Maurice),

[Adresse 5]

[Localité 2]

Madame [GC] [WL] née le [Date naissance 10] 1988 à [Localité 28],

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés et assistés à l’audience par M^e Chloé SOULARD de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 388

INTIMÉS

Madame [M] [A] [C] épouse [P] née le [Date naissance 15] 1971 à [Localité 26] (Algérie)

[Adresse 9]

[Localité 20]

Monsieur [L] [P] né le [Date naissance 1] 1960 à à [Localité 26] (Algérie)

[Adresse 6]

[Localité 20]

Représentés par M^e Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 189, assités à l’audience de M^e Sylvie LANGLAIS de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Maître [Y] [X] né le [Date naissance 16] 1949 à [Localité 26] (Algérie),

[Adresse 3]

[Localité 19]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué à l’audience par M^e Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [R] [TH] né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 23] (Tunisie)

[Adresse 13]

[Localité 18]

Madame [H] [F] épouse [TH] née le [Date naissance 7] 1961 à [Localité 23] (Tunisie)

[Adresse 13]

[Localité 18]

Représentés et assistés par M^e Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d’ESSONNE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ILE DE FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le n°775 665 615, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Monsieur [O] [B]

[Adresse 8]/[Adresse 11]

[Localité 20]

Défaillant, régulièrement avisé le 17 Septembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses

Monsieur [T] [V]

[Adresse 8]/[Adresse 11]

[Localité 20]

Défaillant, régulièrement avisé le 17 Septembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargée du rapport et M^me Nathalie BRET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Hélène BUSSIERE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [F], épouse [TH] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°7, situé [Adresse 8]-[Adresse 11] à [Localité 20]. À raison de dettes fiscales, le Trésor public a engagé une procédure de saisie immobilière sur ce bien.

Un commandement de payer aux fins de saisie immobilière a été signifié à étude le 8 août 2019 publié le 26 août 2019 au 3ème bureau de la publicité foncière de [Localité 21] sous le volume 2019 S n°61 aux termes duquel la vente du bien a été poursuivie.

Par exploit délivré le 21 octobre 2019, le Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne a fait assigner les époux [TH] à comparaître à l’audience d’orientation devant le Juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Créteil du 5 décembre 2019, afin d’obtenir la vente forcée de l’immeuble et a dénoncé le commandement de payer valant saisie immobilière et l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Crédit Agricole Ile de France, créancier inscrit, constatant que celui-ci n’a pas déclaré sa créance.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du Juge de l’Exécution le 24 octobre 2019.

Un accord a été constaté à l’audience du 5 décembre 2019 entre le Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne représenté par son conseil et les époux [TH], comparant en personne, sur la vente amiable de l’immeuble saisi au prix plancher de 98 000 euros.

Par jugement du 9 janvier 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil :

a autorisé les époux [TH] à procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi pour un prix au moins égal à 98 000 euros net vendeur

a dit que le prix sera consigné à la Caisse des Dépôts et Consignation

a fixé la créance de Monsieur le Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne à la somme de 93 916,72 euros en principal, frais et accessoires arrêtée au 30 juillet 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2019

a taxé les frais de poursuite engagés par le Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne à la somme de 2 435,19 euros TTC

a renvoyé l’affaire à une audience du 23 avril 2020 aux fins de constatation de la vente, de prorogation du délai pour vendre ou d’orientation en vente forcée.

Le 5 février 2020, un acte authentique reçu par Me [Y] [X], notaire, a constaté la vente du bien par les époux [TH] à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C] épouse [P], au prix de 98 000 euros, ventilé à hauteur de 96 095 euros pour l’immeuble et 1 905 euros pour le mobilier.

La somme de 98 000 euros a été consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations selon récépissé délivré le 7 février 2020 n° 2566697040 prévoyant les modalités de déconsignation suivantes :

' Si créancier unique : Etat hypothécaire + jugement d’homologation + certificat du greffe ( absence de créanciers inscrits postérieurement à la publication du commandement )

Si plusieurs créanciers : homologation du projet de distribution ou PV d’accord revêtu de la formule exécutoire ou copie de la décision du JEX arrêtant l’état de répartition.'

Le prix de vente a été financé au moyen d’un prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] Île-de-France, au taux de 1% sur une durée de 240 mois à hauteur de la somme de 109 902 euros remboursable par échéances mensuelles de 505,43 euros à compter du 26 janvier 2020.

L’acte de vente a été publié à la publicité foncière le 24 février 2020 sous les références 9404P03 2020 P N°1106.

M. et Mme [P] ont donné le bien en location meublée par contrat signé le 1er mai 2020.

L’audience de rappel prévue le 23 avril 2020 a été annulée en application de la circulaire du 14 mars 2020 dans le cadre de la lutte contre la pandémie Covid 19 et les parties ont été convoquées à l’audience de rappel du 18 juin 2020 à laquelle le Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne représenté par son conseil et Madame [H] [F] épouse [TH], comparante en personne, ont demandé l’homologation de la vente amiable intervenue par acte authentique du 5 février 2020.

Par jugement du 3 septembre 2020, le Juge de l’Exécution a débouté les parties de leur demande de constatation de la vente amiable, retenant que l’acte reçu n’était pas conforme aux conditions fixées par le jugement du 9 janvier 2020, en raison de la ventilation opérée le prix de l’immeuble 96 095 euros et le mobilier 1 905 euros alors que le prix ne pouvait être inférieur à 98 000 euros.

En conséquence, il a ordonné la vente forcée du bien à l’audience du 10 décembre 2020.

Par jugement du 10 décembre 2020, rectifié les 8 avril et 10 juin 2021, le juge de l’exécution a déclaré M. [S] [W] [E] et Mme [GC] [WL] adjudicataires du même bien au prix de 82 000 euros.

Postérieurement à cette adjudication, M. [S] [W] [E] et Mme [GC] [WL] ont constaté que l’appartement demeurait occupé par MM. [Z] et [V], les preneurs au bail conclu avec M. et Mme [P].

M. [W] [E] et Mme [WL] ont, par exploits des 18 et 24 février 2021, assigné MM. [Z] et [V] et les époux [P] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Créteil siégeant à Sucy-en-Brie, afin de voir constater la nullité ou l’inopposabilité du bail et obtenir l’expulsion des occupants soutenant au visa de l’article L 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution que la vente reçue par Maître [X] a été résolue de plein droit à défaut de constatation de la vente amiable, que cette vente s’inscrit dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière dont la validité est conditionnée par la main levée du commandement de saisie et au fait que la vente judiciaire ne soit pas requise, que l’adjudication a été prononcée à leur profit par le Juge de l’exécution lequel a refusé de valider la vente amiable.

Par acte du 9 mars 2021, M. et Mme [P] ont assigné en intervention forcée Maître [X], notaire, et ont soulevé l’incompétence de la juridiction saisie au profit du tribunal judiciaire de Créteil.

Par jugement du 18 novembre 2021, la chambre de proximité a prononcé la jonction des instances, s’est déclarée incompétente et a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Parallèlement, le juge de l’exécution, saisi d’une demande de radiation de la publicité foncière de l’acte de vente du 5 février 2020, a, par jugement du 2 décembre 2021, sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant les juridictions compétentes.

Par acte du 24 avril 2023, M. et Mme [P] ont assigné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris Île-de-France ainsi que les époux [TH] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Créteil. La jonction des instances a été ordonnée le 25 mai 2023.

Par jugement du 2 avril 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

Déboute Monsieur [K] [E] et Madame [GC] [WL] de l’intégralité de leurs demandes

Rappelle qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit

Condamne in solidum Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] aux dépens comprenant ceux de la procédure engagée devant le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie

Condamne Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] à payer à Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [AZ] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties. »

M. [W] [E] et Mme [WL] ont régulièrement interjeté appel de cette décision par déclaration du 07 juin 2024.

Dans leurs conclusions d’appelant notifiées le 4 septembre 2024, Monsieur [S] [I] [E] et Madame [GC] [WL] demandent à la cour de :

« Vu les dispositions des articles L.321-2, L.321-4, L.321-5, L.322-1, L.322-10 et R.322-21 et R.322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Infirmer le jugement rendu le 2 avril 2024 par le 4ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de CRETEIL en ce qu’il a :

Débouté Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] de l’intégralité de leurs demandes tendant à :

Déclarer tant Maître [Y] [X] que Monsieur et Madame [P], mal fondés en toutes leurs contestations et demandes incidents et les en débouter ;

Constater par l’effet de la résolution de plein droit de la vente reçue par Maître [Y] [X], Notaire à [Localité 27], le 5 février 2020 en l’absence de jugement de constatation de la vente amiable, et du jugement d’adjudication du 18 décembre 2020, que Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] sont seuls propriétaires du lot numéro 7 dépendant de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 20] ' [Adresse 8] à [Adresse 11] ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [B] et de Monsieur [T] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Autoriser en tant que de besoin Monsieur [J] [E] et Madame [WL] à faire entreposer dans tout garde-meubles de leur choix et aux frais entiers des défendeurs, les meubles meublants ;

Condamner in solidum Monsieur [O] [B], Monsieur [T] [V], Monsieur [L] [P], Madame [M] [C] épouse [P] et Maître [Y] [X], à payer à Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] une indemnité d’occupation de 800 € par mois à compter du 22 décembre 2020, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Les condamner encore, et sous même solidarité, à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Mettre à leur charge les entiers dépens d’instance qui devront comprendre ceux de la procédure suivie devant la Juridiction de proximité de SUCY EN BRIE et ceux de la procédure devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de CRETEIL.

Rappelé qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit,

Condamné in solidum Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] aux dépens comprenant ceux de la procédure engagée devant le Tribunal de Proximité de SUCY EN BRIE,

Condamné Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] à payer à Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [AZ] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Et statuant à nouveau,

Constater, par l’effet de la résolution de plein droit de la vente reçue par Maître [Y] [X], Notaire à [Localité 27], le 5 février 2020 en l’absence de jugement de constatation de la vente amiable, et du jugement d’adjudication du 18 décembre 2020, que Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] sont seuls propriétaires du lot numéro 7 dépendant de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 20] ' [Adresse 8] à [Adresse 11] ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [B] et de Monsieur [T] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois visé à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution;

Autoriser en tant que de besoin Monsieur [W] [E] et Madame [WL] à faire entreposer dans tout garde-meubles de leur choix et aux frais entiers des défendeurs, les meubles meublants ;

Condamner in solidum Monsieur [O] [B], Monsieur [T] [V], Monsieur [L] [P], Madame [M] [C] épouse [P] et Maître [Y] [X], à payer à Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] une indemnité d’occupation de 800 € par mois à compter du 22 décembre 2020, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Les condamner encore, et sous même solidarité, à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Mettre à leur charge les entiers dépens d’instance qui devront comprendre ceux de la procédure suivie devant la Juridiction de Proximité de SUCY-EN-BRIE et ceux de la procédure devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL.

En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [O] [B], Monsieur [T] [V], Monsieur [L] [P], Madame [M] [C] épouse [P] et Maître [Y] [X], à payer à Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] une indemnité de procédure de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

Mettre à leur charge les entiers dépens d’appel. »

Dans leurs conclusions d’intimé notifiées le 28 novembre 2024, Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C] épouse [P] demandent à la cour de :

« Vu les articles L 322-1, L 322-3, L321-5 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution

Vu les articles 1198 alinéa 2 et 1199 du Code civil

Vu l’article 1217 du Code civil

Déclarer Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] mal fondés en leur appel et les débouter de l’intégralité de leurs demandes de résolution de vente du 5 février 2020 et d’indemnisations.

Confirmer le jugement du 2 avril 2024 en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] aux dépens comprenant ceux engagés dans le cadre de l’instance devant le Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE.

Confirmer le jugement du 2 avril 2024 en ce qu’il a condamné in solidum à verser la somme de 5.000,00 euros à Monsieur et Madame [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Recevoir Monsieur et Madame [P] en leur appel incident,

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de condamnation formée par Monsieur et Madame [P] à hauteur de 2 352 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’instance devant le Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE.

Condamner in solidum de Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] et de Maître [G] [X] à verser la somme de 2 352 euros à Monsieur et Madame [P].

A titre subsidiaire, et si la Cour devait ordonner la résolution de la vente du 5 février 2020,

Recevoir Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés.

Déclarer Maître [Y] [X] entièrement responsable du préjudice subi par Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] du fait de la résolution de l’acte de vente du 5 février 2020

Condamner in solidum Monsieur [R] [TH], Madame [H] [F] épouse [TH] et Maître [G] [X] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] la somme de 16 843,38 euros au titre de la restitution des frais engagés pour l’acquisition du bien immobilier.

Et subsidiairement condamner in solidum Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [F] épouse [TH] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] la somme de 16 843,38 euros au titre de la restitution des frais d’acquisition engagés pour l’acquisition du bien immobilier

Condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] à leur verser la somme totale de 20 524,50 euros au titre des travaux de remplacement de serrure (115 €), des travaux entrepris (14 382,50 €) et l’achat de mobilier (5 560 €).

Condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] la somme de 16 493,50 euros, compte arrêté au 01/10/2024, outre les charges et travaux échus postérieurement et réglés par les époux [P].

Condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] à rembourser Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] les taxes foncières 2021 à 2024 soit 6 227,00 euros, outre les taxes foncières exigibles postérieurement et réglées par les époux [P].

Débouter Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] de leur demande de fixation d’indemnité d’occupation à hauteur de 800,00 € par mois à compter du 18 décembre 2020.

Condamner Maître [Y] [X] à garantir Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre de l’indemnité d’occupation sollicitée par Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL], et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Condamner Maître [G] [X] à indemniser Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] de la perte de revenus sur la base du loyer de 500,00 € mensuels à compter du 5 mai 2020 jusqu’à la date de la décision à intervenir.

Déclarer opposable au CREDIT AGRICOLE l’arrêt à intervenir.

Condamner Maître [G] [X] à garantir Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] de toutes sommes qui pourraient être mises à leur charge au titre de la résiliation anticipée du contrat de prêt contracté auprès du CREDIT AGRICOLE.

Condamner in solidum Maître [G] [X] et Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] la somme de 10.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral.

En tout état de cause,

Condamner in solidum de Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] et de Maître [G] [X] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum de Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] et de Maître [G] [X] et tous succombants aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la SCP LANGLAIS-CHOPIN conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses conclusions d’intimé notifiées le 04 février 2025, Me [Y] [X] demande à la cour de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu l’article L322-3 du Code des Procédures Civiles d’exécution

Vu l’article 1198 du Code Civil.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL du 2 avril 2024 en toutes ses dispositions.

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de CRETEIL du 2 avril 2024 en ce qu’il rejette toutes les demandes dirigées à l’encontre de Maître [Y] [X], lequel n’a pas commis de faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Subsidiairement,

JUGER qu’aucune faute ne peut être reprochée à Maître [Y] [X] dans le cadre de ses fonctions, de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle et que Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL], les époux [L] [P], les époux [TH] et la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ILE DE France, ne rapportent pas la preuve d’un préjudice certain, réel et actuel, qui aurait un lien de causalité direct avec un manquement de Monsieur [Y] [X].

DEBOUTER Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [Y] [X], y compris leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

DEBOUTER Monsieur [L] [P] et Madame [M] [P] née [C] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [Y] [X].

LES DEBOUTER de leur demande de condamnation de Maître [X] à leur payer la somme de 2 352 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’instance devant le Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE.

LES DEBOUTER de leur demande de condamnation de Maître [G] [X] à leur verser la somme de 16 843,38 euros au titre de la restitution des frais engagés pour l’acquisition du bien immobilier.

LES DEBOUTER de leurs demandes de condamnation de Maître [Y] [X] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL].

LES DEBOUTER leurs demandes indemnitaires dirigées contre Maître [Y] [X] et notamment de leur demande de condamnation de ce dernier à les indemniser d’une perte de revenus « sur la base du loyer de 500,00 € mensuels à compter du 5 mai 2020 jusqu’à la date de la décision à intervenir ».

LES DEBOUTER de leur demande de condamnation de Maître [G] [X] à les garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à leur charge au titre de la résiliation anticipée du contrat de prêt contracté auprès du CREDIT AGRICOLE.

LES DEBOUTER de leur demande de condamnation de Maître [G] [X] à leur payer la somme de 10.000,00 euros en réparation d’un préjudice moral.

LES DEBOUTER de leur demande au titre des frais irrépétibles et dépens dirigée à l’encontre de Maître [G] [X].

DEBOUTER Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [TH] née [F] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [Y] [X], y compris leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

DEBOUTER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ILE DE France de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [Y] [X], y compris ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER tous succombants, solidairement, à payer à Maître [Y] [X] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses conclusions d’intimé notifiées le 30 octobre 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile-de-France demande à la cour de :

« Donner acte à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ÎLE DE FRANCE de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande en résolution du contrat de vente conclu le 5 février 2020 entre Monsieur et Madame [P] et Monsieur et Madame [TH] reçu par Maître [X], notaire.

Dans l’hypothèse où cette résolution serait constatée de plein droit ou prononcée avec pour conséquence celle du contrat de prêt conclu entre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ÎLE DE FRANCE et Monsieur et Madame [P] :

Condamner Monsieur et Madame [P] solidairement à restituer et donc à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ÎLE DE FRANCE la somme de 109 902 euros déduction à faire par compensation des échéances payées au jour de l’arrêt à intervenir.

Condamner le responsable de cette résolution du contrat de vente tel que retenu par la Cour et par voie de conséquence de celle du contrat de prêt à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ÎLE DE FRANCE les intérêts contractuels au taux de 1% échus au jour du jugement à intervenir qu’elle serait alors tenue de restituer à Monsieur et Madame [P].

Condamner le responsable de cette résolution du contrat de vente tel que retenu par la Cour et par voie de conséquence de celle du contrat de prêt à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 24] ET D’ÎLE DE FRANCE, 90% des intérêts à échoir au taux contractuel de 1% l’an consenti à Monsieur et Madame [P] jusqu’à son terme et qui ne lui seraient pas réglés du fait de la résolution.

Débouter toute partie ayant des prétentions contraires de ses demandes et conclusions.

Condamner solidairement les appelants s’ils sont déboutés ou le responsable de la résolution du contrat de vente et donc de prêt désigné par la Cour à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique ETEVENARD Avocat. »

Dans leurs conclusions d’intimé notifiées le 20 janvier 2025, Monsieur [R] [TH] et Madame [H] [F] épouse [TH] demandent à la cour de :

« CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, RECEVOIR Monsieur et Madame [TH] en leur demande de garantie à l’encontre de Maître [Y] [X] et les en DIRE bien fondés.

En conséquence, CONDAMNER Maître [Y] [X] à la somme de 16.000 € au titre du préjudice subi par les époux [TH].

DEBOUTER Monsieur [L] [P] et Madame [M] [A] [C] épouse [P] de toute demande de garantie formée à l’encontre des époux [TH].

En tout état de cause, CONDAMNER la ou les parties succombante(s) à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les CONDAMNER aux entiers dépens. »

La déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelants ont été signifiées par exploit délivrés le 17 septembre 2024 à Monsieur [O] [B] et Monsieur [T] [V] selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est prononcée par ordonnance en date du 18 septembre 2025 et l’affaire est renvoyée à l’audience de plaidoirie du 02 octobre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La constatation de la résolution de plein droit de la vente consentie le 5 février 2020 au profit de Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C]

Le jugement retient que la vente intervenue en la forme authentique le 5 février 2020 est une vente à l’amiable sur autorisation judiciaire au sens de l’article L 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que cette vente amiable n’a pas été validée ultérieurement par le Juge de l’Exécution conformément aux dispositions de l’article R 322-25 du même code, lequel a ordonné la vente forcée Estimant que les textes spéciaux relatifs à la procédure de saisie immobilière ne sont pas dérogatoires aux textes généraux relatifs à la publicité foncière et qu’en vertu de l’article 1198 du code civil, lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leurs droits d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passée en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi, le jugement en infère que les consorts [W] [E] et [WL] qui ne peuvent se prévaloir de la clause de résolution de plein droit en cas de non obtention du jugement de constatation de la vente par le Juge de l’Exécution stipulée à l’acte authentique dans le seul intérêt des parties, alors que l’acquisition faite par les consorts [P] [D] été enregistrée à la publicité foncière le 24 février 2020, doivent être déboutés de leur demande en résolution de la vente du 5 février 2020.

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL], rappellent que l’acte authentique reçu le 5 février 2020 par Maître [X] stipule une clause de résolution de plein droit de la vente en cas de non-obtention du jugement de constatation de la vente prononçant la radiation des inscriptions ce dont ils infèrent que dès lors que le Juge de l’Exécution a débouté les parties de leur demande de constatation de la vente amiable et a ordonné la vente forcée, la vente reçue par Maître [X] est résolue de plein droit. Ils ajoutent que les dispositions de l’article L 321-5 du Code des procédures civiles d’exécution invoquées par les intimés ne sont pas applicables à l’aliénation litigieuse qui a été reçue dans le cadre de l’article L 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution et qu’ils sont dès lors propriétaires du lot depuis la date de l’adjudication constatée en leur faveur. Ils affirment que les dispositions de l’article 1198 alinéa 2 du Code civil ne sont pas non plus applicables puisqu’elles ne concernent que les ventes passées hors de toute procédure de saisie immobilière et critiquent le jugement qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations alors qu’il a relevé que le litige était soumis aux textes spéciaux relatifs à la saisie immobilière et déjugé le Jugement du Juge de l’Exécution d’une manière arbitraire.

Monsieur [L] [P] et Madame [M] [C] épouse [P] sollicitent à titre principal la confirmation du jugement par adoption des motifs au rappel que la constatation de la vente ne constitue pas une homologation par le Juge de l’Exécution mais une vente sur autorisation judiciaire produisant les effets d’une vente volontaire conformément à l’article L 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution de sorte que le notaire était tenu, afin d’assurer la sécurité juridique de son acte du 5 février 2020 de procéder à sa publication sans attendre le jugement constatant la vente amiable.

Maître [Y] [X] oppose son absence de faute au rappel qu’il a consigné le prix de vente de 98 000 euros le 7 février 2020 et adressé à Maître [N], avocat du créancier poursuivant, le justificatif accompagné de l’état hors formalité et l’état sur formalité, le 19 juin 2020 ; qu’il n’a jamais été informé par l’avocat du créancier poursuivant, Maître [N], de son intention de procéder aux formalités de publicité en vue de poursuivre la vente à [Localité 22] si ce n’est tardivement en réponse à la proposition de signature adressée par le notaire le 22 décembre 2020, indiquant que le bien avait été vendu le 10 décembre précédent, à [Localité 22], au prix de 82 000 euros. Il observe que la décision de refus du Juge de l’Exécution de constater la vente amiable alors que le prix fixé de 98 000 euros avait dûment été consigné, est incompréhensible, que la validité de la vente reçue le 5 février 2020 en la forme authentique n’a jamais été remise en cause par le créancier poursuivant et s’étonne de l’attitude du conseil du créancier poursuivant qui tenu informé de la vente amiable a poursuivi la vente forcée alors que la décision du 3 septembre 2020 n’empêchait pas celle-ci. Il affirme n’avoir commis aucune faute puisque le montant du prix de 98 000 euros a été consigné et la vente publiée, que le prix est conforme à celui fixé par le jugement d’orientation et que l’absence de constat par le Juge de l’Exécution de la vente amiable n’invalide nullement l’acte de vente du 5 février 2020.

Monsieur et Madame [TH] sollicitent au visa de l’article 1198-2 du Code civil la confirmation du jugement.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France s’en rapporte à la justice sur la demande en résolution du contrat de vente conclu le 5 février 2020 entre les époux [TH] et les époux [P] reçu par Maître [X].

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article L 322-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution (dans leur version applicable au litige :

Les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’espèce la vente a été autorisée par le Juge de l’Exécution par le jugement du 9 janvier 2020 qui a fixé le prix du bien à 98 000 euros, au vu du titre exécutoire du Responsable du Pôle Spécialisé de l’Essonne, justifiant d’une créance totale de 93 916,72 euros en principal, intérêts et accessoires.

Il s’agit d’une vente sur autorisation judiciaire pour laquelle, par l’effet des dispositions de l’article L 322-4, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

L’acte authentique de vente reçu par Maître [X] mentionne :

— page 6 PRIX

Le prix de vente est conclu moyennant le prix de quatre-vingt-dix-huit mille euros (98 000 euros).

Ce prix s’applique :

— aux meubles à concurrence de mille neuf cent cinq euros

— au bien à concurrence de quatre-vingt-seize mille quatre vingt quinze euros.

Paiement du prix

L’acquéreur a payé le prix comptant ce jour par la comptabilité de l’office notarial au vendeur qui en consent quittance.

— page 7 paragraphe Consignation Aux termes des articles L 322-4 et R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution, le prix, soit la somme de quatre vingt dix huit mille euros ( 98 000 euros) sera consigné à la Caisse des dépôts et Consignations. Il est précisé que l’Acquéreur a versé ce jour en la comptabilité du notaire soussigné la somme de trois mille neuf cent onze euros et quatre vingt quatre centimes pour acquitter les frais de procédure et ce en application de l’article R 322-24 du même code. Cette somme sera versée entre les mains de Maître [N] avocat poursuivant.

— page 7 paragraphe Jugement de Constatation: ' Une copie authentique des présentes sera transmise sans délai au juge de l’exécution afin qu’il puisse constater la vente et prononcer la radiation des inscriptions au jour de l’audience de rappel, conformément aux dispositions de l’article R 322-25 du Code des Procédures civiles d’exécution. La déconsignation du prix sera effectuée par le notaire dès cette audience constatant la vente sur lequel sera prélevé, le cas échéant, le montant de l’impôt sur la plus- value à régler.

Les présentes seront donc résolues de plein droit en cas de non obtention de ce jugement.'

Selon l’article 1304 du Code civil alinéa 3, la condition est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’acte authentique stipulant une clause résolutoire de plein droit en cas de non obtention du jugement constatant la vente, il échet d’examiner, préalablement l’appel de Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] tendant à la reconnaissance de leur qualité de propriétaires du bien adjudiqué, la responsabilité de Maître [X] au regard des conséquences de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente dont il est l’instrumentaire.

2- La responsabilité du notaire au regard de l’effet de la clause résolutoire de l’acte authentique de vente

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] font valoir que le notaire ayant reçu l’acte authentique de vente au profit de Monsieur [P] et Madame [C] a commis une faute en publiant cet acte alors que celui-ci était assorti d’une condition résolutoire, sans attendre l’homologation de la vente par le Juge de l’Exécution, que l’éventuelle faute du notaire Maître [N] n’exonère en rien Maître [X] de sa propre responsabilité et que la faute commise est directement à l’origine du préjudice subi en conduisant les consorts [P] [C] à consentir un bail sur les lieux alors qu’ils n’étaient pas titrés justifiant selon les appelants la condamnation in solidum des consorts [P] [C], des consorts [B] et [V] et de Maître [X].

Maître [Y] [X] conclut au débouté de tous les recours en garantie dirigés à son encontre soulignant qu’il n’est pas fait la preuve d’un préjudice certain, réel et factuel qui aurait un lien de causalité direct avec une faute du notaire quant la situation est uniquement imputable au conseil du créancier poursuivant qui a requis de façon injustifiée et abusive la vente forcée à la barre du tribunal sans en informer le notaire.

Monsieur et Madame [TH] opposent et que la faute du notaire qui a appliqué le prix de 98 000 euros fixé par le jugement du 3 septembre 2020 aux frais d’acte et au mobilier et n’a pas vérifié la validation de la vente par le Juge de l’Exécution, engage sa responsabilité et leur cause un préjudice caractérisé par un manque à gagner de 16 000 euros au rappel que ni les époux [TH] ni les époux [P] n’étaient représentés devant le Juge de l’Exécution.

Monsieur et Madame [P] font valoir, à titre subsidiaire, qu’ils ont fait appel à Maître [X] pour la régularisation de l’acte authentique et qu’en procédant à la ventilation du prix celui-ci a failli à son obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte dont la résolution a pour effet la remise en l’état initial des parties avec pour conséquences financières :

— la restitution du prix de vente consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations

— le remboursement de tous les frais d’acquisition engagés au bénéfice des époux [TH]

— la restitution du capital emprunté auprès du Crédit Agricole déduction faite des frais et échéances réglés

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France dans l’hypothèse de la résolution du contrat de prêt consécutif à la résolution du contrat sollicite au visa de l’article 1240 du Code civil de condamner le notaire Maître [X], si sa responsabilité était jugée, à régler à titre de dommages et intérêts les intérêts contractuels devant être remboursés à Monsieur et Madame [P] du fait de la résolution du prêt, le montant de ces intérêts au taux contractuel de 1% l’an sur la somme de 109 902 euros à compter du 29 janvier 2020 ne pouvant être déterminé que lorsque sera définitivement fixée la date de la résolution du contrat de prêt ensuite des décisions à intervenir outre la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir jusqu’au terme du contrat de prêt.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La responsabilité civile du notaire peut être engagée en cas de faute, négligence ou manquement à ses obligations professionnelles ayant causé un préjudice relativement à son devoir de veiller à l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Il résulte des mentions de l’acte de vente reçu par Maître [X] que celui-ci a imputé le prix des meubles à hauteur de 1 905 euros sur le prix de vente fixé par le jugement autorisant la vente amiable alors que le prix fixé à 98 000 euros est stipulé par le jugement comme ' ne pouvant être inférieur à 98 000 euros net vendeur conformément à l’accord entre le créancier poursuivant et les époux [TH].'

En imputant sur le prix de vente la somme de 1 905 euros correspondant à la valeur des meubles Maître [X] a commis une faute qui est directement à l’origine du refus de constatation de la vente par le Juge de l’Exécution le 3 septembre 2020.

En outre il résulte du courriel transmis le 22 juin 2020 à l’étude de Maître [X]; par l’avocat du créancier poursuivant Maître [N], que le notaire a été informé à cette date qu’à la suite de l’audience d’orientation tenue le 18 juin 2020, le délibéré a été fixé au 3 septembre suivant. Je serai alors en mesure d’entreprendre la distribution du prix. Dans cette perspective, j’ai besoin de la notification de la vente que vous avez faite au syndic et de son éventuelle opposition.'

Maître [X] ne peut donc valablement exciper de la poursuite fautive par l’avocat du créancier poursuivant de la vente sur adjudication, alors que régulièrement avisé, tant par les mentions du récépissé de consignation que par le courriel du conseil du créancier poursuivant que la décision du Juge de l’Exécution constatant la vente devait être rendue le 3 septembre 2020 à

défaut de laquelle la vente serait résolue de plein droit, il lui appartenait de se tenir informé des suites de cette décision dès cette date.

Selon les dispositions de l’article 28 alinéa 1 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 dans leur version applicable au litige :

Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Or, l’acte de vente reçu par Maître [X] le 5 février 2020 ne porte pas constatation entre vifs d’une mutation de droits réels immobiliers, le prix consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations ne pouvant être libéré au profit des acquéreurs et la propriété transférée qu’au vu de l’ état hypothécaire, du jugement d’homologation et du certificat du greffe attestant de l’absence de créanciers inscrits postérieurement à la publication du commandement ainsi qu’il résulte des mentions de l’avis de consignation rappelées plus haut.

Maître [X] a donc commis une seconde faute qui est à l’origine du conflit entre les acquéreurs en publiant un acte de vente non translatif de propriété en l’absence du jugement constatant la vente.

Ainsi et contrairement à ce qui a été jugé, le litige ne consiste pas en un conflit de titres puisque par l’effet de la clause résolutoire, la vente ayant été anéantie, les époux [P] ne sont rétroactivement plus titrés sur le bien vendu par les époux [TH] le 3 septembre 2020, les appelants étant seuls titrés sur le bien en vertu du jugement d’adjudication.

Sur infirmation du jugement, il convient de déclarer Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] fondés en leur demande de constater que par l’effet de la clause de résolution de plein droit de la vente reçue par Maître [X] le 5 février 2020, en l’absence de jugement de constatation de la vente amiable et au vu du jugement d’adjudication du 10 décembre 2020 Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] sont seuls propriétaires du lot n°7 dépendant de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 20] [Adresse 8] à [Adresse 11].

3- La demande d’expulsion des preneurs

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] estiment que le bail

consenti par les consorts [P] à Messieurs [B] et [V] leur est inopposable au visa de l’article L 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, dans la mesure où le procès-verbal descriptif dressé par l’huissier le 10 octobre 2019 précise que les lieux sont libres de toute occupation ce qui rend inopposable au créancier le contrat de location consenti postérieurement à un délai de 8 jours suivant la signification du commandement immobilier cependant que par l’effet de la résolution de plein droit de la vente, les intimés se trouvent rétroactivement dépourvus de toute qualité pour consentir un contrat de location sur le bien litigieux.

Monsieur et Madame [P] opposent que le loyer actuel est de 550 euros hors charges et que si une indemnité d’occupation devait être mise à leur charge elle ne pourrait être que de ce montant.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L322-13 dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2012

issue de l’Ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Cependant il ne saurait être inféré de cette disposition que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du preneur à bail quand les dispositions d’ordre public de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 reprises dans le contrat signé par Monsieur [L] [U] et Monsieur [O] [B], leur confèrent la qualité de preneur des lieux vendus depuis le 1er mai 2020 pour une durée de trois ans, renouvelable pour une durée égale au bail initial arrivant donc à échéance le 1er mai 2026, sauf résiliation par les bailleurs dans les conditions prévues par l’article 9 du bail.

Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] seront donc déboutés de leur demande d’expulsion de Monsieur [O] [B] et de Monsieur [T] [V] dont pour ce dernier, la qualité de premeur à bail ou d’occupant des lieux vendus ne résulte pas des pièces produites, le bail ayant été consenti à Monsieur [B] et Monsieur [U].

4- Les préjudices

Monsieur et Madame [P] sollicitent à titre subsidiaire, si la cour devait considérer qu’en l’absence de jugement du Juge de l’Exécution constatant la vente amiable, la vente du 5 février 2020 devait être annulée, le remboursement intégral des frais engagés et l’indemnisation du préjudice financier et moral ainsi qu’il suit :

— frais d’acquisition : 16 843,38 euros in solidum à l’encontre de Monsieur [TH], Madame [F] et Maître [X] et subsidiairement à l’encontre de Monsieur [TH], Madame [F]

— restitution des sommes versées au Crédit Agricole : la Caisse des Dépôts et Consignations devra se libérer de la somme de 98 000 euros auprès du notaire et devra être reversée aux époux [P]

— reversement au Crédit Agricole par les époux [P] de la somme de 80 210,65 euros après déduction des frais et des échéances réglées.

— travaux engagés, achat mobilier taxe foncière 2022, assurance propriétaire non occupant, règlement des charges de copropriété et travaux du 5 février 2020 au 1er octobre 2024, remplacement serrure : in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [WL] soit :

20 524,50 + 16 493,50 + 6 227 euros outre les taxes foncières exigibles

— indemnité d’occupation : celle-ci ne saurait être supérieure, s’il devait y être fait droit, au loyer actuel qui est de 500 euros par mois à l’encontre de Maître [X] qui devra garantir les époux [P] de toute condamnation à ce titre

— préjudice financier dû par Maître [X] : perte de revenus sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros à compter du 5 mai 2020

— garantie due par Maître [X] au titre des frais qui pourraient être mis à leur charge au titre de la résiliation anticipée du contrat de prêt

— préjudice moral : 10 000 euros in solidum Maître [X] et Monsieur [W] [E] et Madame [WL]

Monsieur et Madame [TH], dans l’hypothèse où la cour retiendrait que l’acte reçu par Maître [X] ne l’emporterait pas sur le jugement d’adjudication demandent que la responsabilité du notaire qui ne s’est pas préoccupé de la validation de la vente par le Juge de l’Exécution soit reconnue et Maître [X] tenu de rembourser les frais de 16 843,38 euros invoqués à leur encontre, sollicitant la condamnation de ce dernier à les garantir du paiement de la somme de 16 000 euros (sic).

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France, dans l’hypothèse où la résolution serait constatée de plein droit elle demande la condamnation solidaire des époux [P] à restituer la somme de 109 902 euros déduction à faire par compensation des échéances payées au jour de l’arrêt à intervenir, la condamnation du responsable de la résolution du contrat de vente et du contrat de prêt à régler à la caisse : les intérêts contractuels au taux de 1% échus au jour du jugement à intervenir qu’elle serait tenu de restituer aux époux [P] outre 90 % des intérêts à échoir au taux contractuel de 1% l’an consentis aux époux [P] jusqu’au terme du prêt dont la banque est privée du fait de la résolution s’agissant de la perte d’une chance de les recevoir.

Réponse de la cour

Au rappel des dispositions de l’article 1240 du Code civil et de la condition d’imputabilité du dommage à la faute posée par ce texte comme une condition de la réparation du préjudice, en vertu de l’équivalence des conditions d’imputabilité, il échet de rappeler que la partie dont la faute a contribué à l’entier dommage est tenu de réparer les préjudices en résultant pour la victime du dommage cependant que la partie dont la faute est seule à l’origine du dommage, est infondée à en réclamer réparation à la partie dont la faute n’a pas contribué à la réalisation de celui-ci.

La faute imputable à Maître [X] qui a soustrait du prix plancher fixé à 98 000 euros par le juge de l’exécution ayant autorisé la vente amiable, la valeur des biens mobiliers évaluée à 1 905 euros, est à l’origine du refus d’homologation de la vente amiable par le Juge de l’Exécution puisque celui-ci, en application des dispositions de l’article R 322-25 dans leur version applicable au litige doit, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné, ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies et ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur.

Il en résulte que Maître [X] est tenu de réparer les préjudices en résultant :

— pour Monsieur et Madame [TH] : la baisse du prix de vente du bien adjugé le 10 décembre 2020 au profit des appelants au prix principal de 82 000 euros soit une différence en leur défaveur de 16 000 euros dont ils sont fondés à demander réparation au notaire qui sera condamné à ce paiement.

— pour Monsieur et Madame [P] :

les frais d’acquisition acquittés à hauteur de 10 209,84 euros, les frais réglés au Syndic de copropriété à la suite de l’opposition à hauteur de 2 471,70 euros, les frais taxés de poursuite à hauteur de 3 911,84 euros et les frais de diagnostics à hauteur de 250 euros soit une somme totale de 16 843,38 euros pour les frais accessoires à l’acquisition dont ils sont fondés à demander réparation au notaire qui sera condamné à ce paiement

les frais afférents à la résolution du contrat de prêt accessoire à la vente résolue de plein droit soit,

la commission du courtier : 700 euros et les frais de Crédit Logement : 490 euros + 1208,13 euros = 1 698,13 euros dont ils sont fondés à demander réparation au notaire qui sera condamné à ces paiements

— pour la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France

les intérêts contractuels au taux de 1% échus au jour de l’arrêt à intervenir conformément au tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt

la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir au taux contractuel de 1% à compter de la date de réolution du contrat de prêt soit au 10 décembre 2020, date du jugement d’adjudication dont la cour fixe le taux d’ocurrence à 90 %, due conformément au tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt

Maître [X] sera condamné au paiement de ces sommes sans qu’il y ait lieu d’y ajouter le montant de l’indemnité de résiliation évoquée par Monsieur et Madame [P] dès lors que la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France n’a pas saisi la cour d’une telle demande.

Il résulte de la résolution de la vente la résolution du contrat de prêt consenti par la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France à la date du jugement d’adjudication soit le 10 décembre 2020 en conséquence de laquelle Monsieur et Madame [P] devront restituer le capital emprunté à la banque soit la somme de 109 902 euros sous déduction des échéances mensuelles acquittées à la date du prononcé de l’arrêt. Ils seront condamnés solidairement à ce paiement.

Monsieur et Madame [P] ne sont par ailleurs pas fondés à solliciter la restitution des frais qu’ils ont engagés pour l’amélioration du bien dans la mesure où ils ont exposés ces frais alors que le transfert de propriété n’était pas effectif du fait de la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations dans l’attente notamment de la justification du jugement autorisant la vente. En effet les fautes retenues à l’encontre de Maître [X] relatives à la ventilation du prix et à la publication prématurée de l’acte de vente sont sans incidence sur l’initiative des travaux engagés par eux alors que la mutation de propriété était soumise à la constatation de la vente par le Juge de l’exécution ce dont ils ont été informés par les clauses de l’acte de vente.

Etant seuls à l’origine du préjudice causés par ces dépenses effectuées en pure perte Monsieur et Madame [P] ne sont pas fondés à en demander réparation aux autres parties au litige et seront de ce chef déboutés.

S’agissant cependant du règlement des taxes foncières 2021 ( 1 443 euros) 2022 ( 1 502 euros) 2023, 1 609 euros) et 2024 ( 1673 euros) ces règlements sont à la charge des propriétaires effectifs du bien à compter de l’adjudication prononcée en leur faveur le 10 décembre 2020.

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] seront donc condamnés à régler à Monsieur et Madame [P] la somme totale de 6 227 euros à ce titre à laquelle s’ajoutera sous réserve de la justification de son règlement effectif la taxe foncière appelée en 2025.

S’agissant de l’occupation des lieux en vertu du bail consenti par Monsieur et Madame [P] le 1er mai 2020 dont ils demandent à Maître [X] de garantir la perte de revenus qu’ils subissent de ce chef à hauteur de 500 euros par mois, prix du bail, rétroactivement à compter de cette date, le même raisonnement conduit à écarter cette demande dans la mesure où ils ont consenti un bail à une date où la mutation de la propriété du bien en leur faveur n’était pas effective dans l’attente de la constatation de la vente par le Juge de l’Exécution et sont donc seuls à l’origine du préjudice subi du fait de la mise en location prématurée des lieux.

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] sont fondés à solliciter de Monsieur et Madame [P] la réparation du préjudice qu’ils subissent du fait de l’occupation des lieux acquis par les premeurs à bail.

Dans l’attente éventuelle de la constatation par un avenant au bail du transfert du contrat au bénéfice des nouveaux bailleurs possibilité offerte aux parties, ou de l’échéance du bail, Monsieur et Madame [P] doivent être condamnés à régler à Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] une somme de 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation correspondant au prix du bail, rétroactivement à compter du 22 décembre 2020 ( conformément à la demande des appelants).

Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] d’une part, et Monsieur et Madame [P] d’autre part, sont fondés à se prévaloir d’un préjudice moral lié pour les premiers à la privation de la jouissance de leur droit de propriété depuis l’adjudication qui leur a été consentie le 10 décembre 2020 en raison du conflit les opposant du fait de l’absence de constatation de la vente amiable imputable à la faute commise quant à la ventilation du prix par le notaire.

Maître [X] sera condamné à leur régler à chacun une somme de 5 000 euros à ce titre.

5- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs.

Monsieur et Madame [P] de première part,

Monsieur [W] [E] et Madame [WL] de seconde part,

Monsieur et Madame [TH] de troisième part seront seuls reçus en leur demande respective au titre des frais irrépétibles.

Maître [X] sera condamné à leur régler à chacune des parties constituées une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et sera condamné aux entiers dépens exposés en première instance et en appel.

Monsieur et Madame [TH] demandent 5 000 euros à ce titre.

Monsieur [W] [E] et Madame [WL] demandent 5 000 euros

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Vu le jugement du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 3 septembre 2020 déboutant les parties de leur demande de constatation de la vente amiable;

Vu le jugement d’adjudication du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 10 décembre 2020 ;

DIT Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] fondés en leur demande de constater qu’ils sont seuls propriétaires du lot n°7 dépendant de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 20] [Adresse 8] à [Adresse 11] ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] [E] et Madame [GC] [WL] de leur demande d’expulsion de Monsieur [O] [B] et de Monsieur [T] [V] ;

CONDAMNE Maître [Y] [X] à régler :

à Monsieur et Madame [TH]

— la somme de 16 000 euros correspondant à la différence de prix de vente du bien adjugé le 10 décembre 2020 au profit des appelants au prix principal de 82 000 euros ;

— la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

à Monsieur et Madame [P]

— la somme totale de 16 843,38 euros au titre de l’ensembles des frais accessoires à l’acquisition

— la somme de 700 euros au titre des frais de courtage et celle de 1 698,13 euros au titre des frais de Crédit Logement ;

à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France

— les intérêts contractuels au taux de 1% échus au jour de l’arrêt à intervenir conformément au tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt ;

90 % du montant des intérêts à échoir au taux contractuel de 1% à compter de la date de résolution du contrat de prêt le 10 décembre 2020, conformément au tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt

CONSTATE que la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France ne sollicite pas le règlement de l’indemnité de résiliation anticipée du contrat de prêt et dit n’y avoir lieu à statuer de ce chef ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [P] solidairement à restituer à la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de [Localité 24] et d’Ile de France le capital emprunté à la banque soit la somme de 109 902 euros sous déduction des échéances mensuelles acquittées à la date du prononcé de l’arrêt ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [P] de leur demande en restitution des frais qu’ils ont engagés pour l’amélioration du bien ;

CONDAMNE Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] à régler à Monsieur et Madame [P] la somme totale de 6 227 euros au titre des taxes foncières 2021 à 2024 à laquelle s’ajoutera, sous réserve de la justification de son règlement effectif, la taxe foncière appelée en 2025 ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [P] de leur demande au titre de la perte de revenus subie du chef du bail consenti ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [P] à régler à Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL] dans l’attente éventuelle de la constatation, par un avenant au bail ,du transfert du contrat au bénéfice des nouveaux bailleurs ou de l’échéance du bail, une somme de 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation rétroactivement à compter du 22 décembre 2020 ;

CONDAMNE Maître [Y] [X] à régler :

à Monsieur [W] [E] et Madame [GC] [WL], à Monsieur et Madame [P] une somme de 5 000 euros à chacun au titre du préjudice moral

CONDAMNE Maître [Y] [X] à régler à Monsieur et Madame [P] de première part, à Monsieur [W] [E] et Madame [WL] de seconde part et à Monsieur et Madame [TH] de troisième part, une somme de 5 000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE Maître [Y] [X] aux entiers dépens exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÉRE, LA PRÉSIDENTE,