RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° 138/2025, 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/02190 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFEH3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 21/01162

APPELANTE

SAS COMPAGNIE WAPE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 394 508 840

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945

Assistée de M^e Valérie PINEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de Paris, toque : P0102

INTIMÉE

Société civile de moyens C S 2 P M

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 829 253 301

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de Paris, toque : P0043

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 février 2017, la société Compagnie Wape a consenti à la société 'CS2P’ en cours de constitution un bail portant sur les locaux suivants, constituant les lots n°5 et n°6 de l’immeuble en copropriété édifié [Adresse 4] :

« Au premier étage de l’immeuble susvisé, à droite en sortant de l’ascenseur, des locaux se répartissant en cinq (5) bureaux, un open-space, un petit local réception, un local technique, deux sanitaires avec WC et lavabo, une pièce restauration-repos avec une kitchenette équipée, une petite terrasse fumoir, le tout d’une contenance d’environ 170 m² ».

La location a été conclue pour une durée de neuf années courant à compter du ler avril 2017, pour l’exercice de l’activité exclusive de « bureaux pour y exercer les activités usuelles d’une SCM médicale », en contrepartie du versement par le preneur d’un loyer annuel de 71.200 € HT et HC payable mensuellement et d’avance.

Le 26 novembre 2020, le conseil de la société CS2PM a adressé à la société Compagnie Wape un courrier aux termes duquel il exposait que le bail susvisé avait été consenti sur des locaux à usage d’habitation, en contravention avec les dispositions du code de l’urbanisme et du code de la construction et de l’habitation. Il indiquait que dans ces conditions, la société Compagnie Wape avait, de fait, manqué à son obligation de délivrance, de sorte que le bail devait être résilié à ses torts exclusifs. Il ajoutait que le bailleur était tenu d’indemniser la société preneuse du préjudice résultant de la résiliation du bail, provisoirement évalué à 250.000 €. En outre, le conseil de la société CS2PM expliquait que le loyer avait été indexé en vertu d’une clause du bail devant être réputée non écrite en vertu de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Il concluait que du fait de l’indexation irrégulièrement pratiquée par la société Compagnie Wape, la société CS2PM détenait à son encontre une créance de trop versé de loyers de 18.000 € sur une période de quatre ans.

Par courrier du 1er décembre 2020, le cabinet Winjuris, avocat établi aux Etats-Unis déclarant intervenir pour le compte du « groupe Granja dont la compagnie Wape est une filiale française », a contesté l’usage d’habitation invoqué par la société CS2PM. II faisait valoir à cet égard que les lieux loués, « acquis en VEFA par le premier propriétaire ont été livrés neuf, en leur l’état et destination actuelle (bureaux) début 1990… ». Il ajoutait que « les locataires qui se sont succédés dans ces locaux ont toujours été des sociétés commerciales, sauf vous ».

Le 18 janvier 2021, la société CS2PM a donné congé des locaux loués à la société Compagnie Wape pour le 31 juillet 2021.

Le même jour, la société CS2PM a fait assigner la société Compagnie Wape devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir la résiliation du bail du 20 février 2017 aux torts exclusif de la société Compagnie Wape.

Par jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2021, rendu en l’absence de comparution de la Compagnie Wape, le tribunal judiciaire de Paris a :

prononcé la résiliation judiciaire, à compter du jour du jugement, du bail conclu le 20 février 2017 portant sur les lots n°5 et n° 6 de l’immeuble en copropriété édifié [Adresse 4], aux torts de la société Compagnie Wape,

débouté la société CS2PM de sa demande de condamnation de la société Compagnie Wape au paiement d’une somme provisionnelle de 100.000 euros à valoir sur l’indemnité de son préjudice,

déclaré réputée non-écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article 'indexation et révision du bail’ susvisé,

débouté la société CS2PM de sa demande de condamnation de la société CS2PM à lui restituer la somme de 18.000 € augmentée des intérêts légaux à titre de trop-versé de loyer,

avant dire droit, sur le montant du préjudice de la société CS2PM, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. [W] avec mission notamment de fournir tous éléments permettant au tribunal de statuer sur les préjudices invoqués par la société CS2PM du fait de la résiliation du bail aux torts du bailleur,

sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Par déclaration du 27 janvier 2022, la société Compagnie Wape a interjeté appel de ce jugement en en critiquant expréssément tous les chefs à l’exception de ceux ayant rejeté les demandes de la société CS2PM de condamnation de la société Compagnie Wape au paiement d’une somme provisionnelle de 100.000 euros et de restitution par la société CS2PM de la somme de 18.000 € augmentée des intérêts légaux à titre de trop-versé de loyer.

Par actes du 18 octobre 2022, la société Compagnie Wape a fait assigner en intervention forcée devant la cour Maître [N] [M] et la SCP Corinne de Burhen Elisabeth Montes Jean-Pierre Bigot Anne Guichard Bertrand Lucas Delphine Maudet, en leur qualité de rédacteurs de l’acte de vente par lequel la société Compagnie Wape est devenue propriétaire des locaux loués, aux fins de les voir solidairement condamnés à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Par ordonnance du 24 mai 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’intervention forcée en cause d’appel de Maître [N] [M] et la SCP Corinne de Burhen Elisabeth Montes Jean-Pierre Bigot Anne Guichard Bertrand Lucas Delphine Maudet.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 12 novembre 2024, la société Compagnie Wape demande à la cour de :

juger comme nouvelles les demandes suivantes de la société CS2PM :

condamner la société Compagnie Wape à verser à la société CS2PM la somme de 14.738,14 € au titre des loyers et charges qui lui ont été indument versés,

condamner la société Compagnie Wape à verser à la société CS2PM la somme de 18.000 € au titre du dépôt de garantie indument retenu,

les juger en conséquence irrecevables,

confirmer le jugement du 10 novembre 2021 en ce qu’il a :

débouté la société CS2PM de sa demande de condamnation de la société Compagnie Wape au paiement de la somme provisionnelle de 100.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

débouté la société CS2PM de sa demande de condamnation de la société Compagnie Wape à lui restituer la somme de 18.000 € augmentée des intérêts légaux à titre de trop-versé de loyer,

infirmer le jugement du 10 novembre 2021 en ce qu’il a :

prononcé la résiliation judiciaire, à compter du 10 novembre 2021, jour de la décision, du bail conclu le 20 février 2017 portant sur les lots n°5 et n°6 de l’immeuble en copropriété édifié [Adresse 4], aux torts de la société Compagnie Wape ;

jugé réputée non écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article « indexation et révision » du bail susvisé,

avant dire droit, sur le montant du préjudice de la société CS2PM, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [J] [W],

sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétible et des dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

juger que seules sont réputées non écrites les stipulations ci-après du bail :

« les loyers afférent aux locaux aménagés, ci-dessus désignés, sera susceptible de varier en cas de hausse de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE » ;

« le loyer variera le cas échéant du même pourcentage que la hausse de l’indice enregistré », la clause devant produire ses effets dans les termes de l’article L.145-39 du code de commerce, exclusivement en faveur de la variation de l’indice du coût de la construction ;

condamner la société CS2PM au paiement de la somme de 31.150,23 €, sauf à parfaire, correspondant à la somme due au 31 juillet 2021 avec intérêts de droit au taux légal à compter du 31 juillet 2021, ces intérêts étant eux-mêmes capitalisés conformément à l’article 1343-1 du code civil, pour ceux qui seront dus depuis plus d’une année,

condamner la société CS2PM au paiement de la somme de 3.115 €, sauf à parfaire, correspondant à 10 % des sommes dues au 31 juillet 2021,

juger que le congé délivré pour le 31 juillet 2021 méconnait les dispositions de l’article L.135-4 du code de commerce et que ses effets sont reportés pour la date du 31 mars 2023,

condamner la société CS2PM à la somme de 138.334,59 €, sauf à parfaire, au titre de la totalité des loyers et accessoires dus du 1er août 2021 jusqu’au 31 mars 2023, avec intérêts de droit au taux légal à compter de ce jour, ces intérêts étant eux-mêmes capitalisés conformément à l’article 1343-1 du code civil, pour ceux qui seront dus depuis plus d’une année,

condamner la société CS2PM à la somme de 14.000 €, sauf à parfaire, correspondant à 10% des sommes dues,

condamner la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme de 16.800 € à titre de réparations locatives,

condamner la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme de 6.000 € HT correspondant à un mois d’immobilisation le temps des travaux,

juger que la société CS2PM renonce à faire valoriser son prétendu préjudice,

juger que la société CS2PM renonce à faire valoir que la clause d’indexation figurant au bail doit être réputée non écrite,

débouter la société CS2PM de l’ensemble de ses demandes,

condamner la société CS2PM aux entiers dépens d’appel et à 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CS2PM fait valoir :

Sur les prétentions nouvelles de la société CS2PM,

— que les demandes de la société CS2PM tendant à la condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 14.738,14 euros au titre des loyers et charges indûment versés ainsi que la somme de 18.000 euros au titre du dépôt de garantie indument retenu n’ont pas été formulées en première instance et sont donc irrecevables devant la cour, en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

— que la société CS2PM avait connaissance, dès la première instance, de la prétendue surfacturation de 14.738,14 euros qu’elle allègue dès lors qu’elle avait été destinataire des divers avis d’échéance et régularisations faites ;

— que la société CS2PM aurait pu solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats devant le premier juge pour solliciter le remboursement du dépôt de garantie ;

Sur l’absence de résiliation du bail ou subsidiairement de nullité du bail,

— qu’il résulte de son titre de propriété que les locaux loués à la société CS2PM sont constitués de bureaux ; qu’ils ont toujours été loués pour cet usage ; qu’elle est donc de bonne foi et n’a commis aucune faute en donnant à bail des locaux selon une destination que son titre permettait ;

— qu’elle s’est toujours acquittée des taxes conformes à l’usage commercial ou professionnel des locaux, notamment la taxe sur les bureaux, la taxe professionnelle devenue TPE, la TVA etc. ;

— qu’en outre, le règlement de copropriété tolère l’exercice des professions libérales dans les appartements ;

— que les parties ont conclu un bail commercial ;

— que la société CS2PM a toujours exploité ses activités dans les locaux, sans la moindre difficulté ;

— que les parties étaient convenues que 'le preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisation administratives afférentes à l’utilisation des lieux loués ou à l’exercice de ses activités dans les lieux’ de sorte qu’il appartenait à la société CS2PM d’obtenir, si nécessaire, une autorisation à titre personnel de changement d’usage des locaux ;

Sur l’inefficacité du congé délivré par la locataire,

— que les parties ont souhaité soumettre le bail du 20 février 2017 au statut des baux commerciaux ;

— que dans ces conditions, les dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, qui organisent la faculté du preneur de donner congé pendant le cours du bail, s’imposent aux parties ;

— qu’il est constant que lorsqu’un congé est délivré pour une date erronée ou à une date ne permettant pas le respect du délai minimal de préavis légal, il n’est pas nul mais ses effets sont reportés à la première date utile pour laquelle il pouvait être donné ;

— qu’en l’espèce, au vu des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce et des stipulations contractuelles, la société CS2PM, à la date du 18 janvier 2021, ne pouvait donner congé que pour le 31 mars 2023 ;

Sur la clause d’indexation,

— que la clause d’indexation stipulée au bail limite le jeu de l’indexation à la hausse de l’indice du coût de la construction ;

— que néanmoins, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, cette clause est divisible de sorte que seules doivent être déclarées non-écrites les stipulations suivantes : 'le loyer afférent aux locaux aménagés, ci-dessus désignés, sera susceptible de varier en cas de hausse de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Insee’ et ' le loyer variera le cas échéant du même pourcentage que la hausse de l’indice enregistré';

— que la clause d’indexation devra donc produire ses effets que la variation de l’indice du coût de la construction soit à la hausse ou à la baisse ;

— qu’aux termes de ses conclusions d’appel, la société CS2PM renonce à faire valoir le caractère non-écrit de la clause d’indexation ;

Sur les réparations locatives,

— qu’en violation des stipulations contractuelles, la société CS2PM n’a pas restitué les locaux en parfait état, étant rappelé que les locaux avaient été loués en état neuf sauf quelques précisions figurant dans l’état des lieux d’entrée ;

— que le montant des réparations locatives s’élève à 16.800 euros TTC ;

— que la société CS2PM est de mauvaise foi lorsqu’elle soutient qu’elle est dans l’incapacité de faire établir un devis alors qu’elle ne s’est pas présentée au rendez-vous qu’elle avait elle-même fixé pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Sur la demande de la société CS2PM tendant à l’indemnisation de son préjudice consécutif à son départ des lieux,

— que la société CS2PM indique au début de ses conclusions qu’elle renonce à faire ' valoriser son préjudice procédant de son départ anticipé des lieux loués alors qu’elle souhaite désormais échapper à une procédure dont elle considère qu’elle a suffisamment duré et encore à une relation contractuelle qui lui a considérablement nui’ tout en sollicitant dans son dispositif la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice ;

— que la société CS2PM ne justifie pas du préjudice qu’elle prétend avoir subi et n’a pas consigné les frais d’expertise ordonnée en première instance ;

Sur la demande de remboursement des loyers

— que la société CS2PM soutient avoir été surfacturée au titre des loyers et s’être acquittée de la somme de 8.500 euros TTC alors que la facturation de la somme de 8500 euros TTC à compter du mois de septembre 2020 résulte d’un accord entre les parties ;

— que la saisie attribution a été levée le 14 septembre 2020 de sorte que la locataire n’a pas réglé les loyers entre les mains de tiers ;

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie,

— qu’en vertu du bail, la société CS2PM n’ayant pas rendu les locaux en parfait état, le dépôt de garantie reste acquis à la société Compagnie Wape.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 juin 2024, la société CS2PM demande à la cour de :

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail bénéficiant à la société CS2PM aux torts exclusifs de la société Compagnie Wape;

subsidiairement,

prononcer la nullité du bail consenti à la société CS2PM ;

y ajoutant :

dire que la résiliation judiciaire du bail a pris effet à la date de l’acte introductif d’instance du 18 janvier 2020 et subsidiairement au 31 juillet 2021, date de départ des lieux de la société CS2PM ;

condamner la société Compagnie Wape à verser, à la société CS2PM, la somme de 14.738,14 € au titre des loyers et charges qui lui ont été indument versés ;

condamner la société Compagnie Wape à verser, à la société CS2PM, la somme de 18 000 € au titre du dépôt de garantie indument retenu ;

condamner la société Compagnie Wape à la somme de 100 000 € au titre du préjudice subi par la société C2SPM ;

dire que les sommes précitées porteront intérêt à compter de la signification des présentes conclusions et encore capitalisation annuelle desdits intérêts ;

condamner la société Compagnie Wape à verser, à la société CS2PM, la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeter toutes demandes contraires, reconventionnelles et/ou additionnelles de la société Compagnie Wape.

La société CS2PM fait valoir :

Sur la résiliation du bail et subsidiairement sur la nullité du bail,

— qu’en application des articles 1719 et 1217 du code civil, le preneur peut, lorsque bailleur manque à son obligation de lui délivrer la chose louée, solliciter la résiliation du bail ;

— que l’obligation de délivrance de la chose louée implique que le bailleur remette à son locataire un local permettant l’exercice de la destination contractuelle prévue dans le bail;

— qu’en application des articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, une construction ne peut avoir qu’une seule destination parmi celles qui suivent : 1° exploitation agricole et forestière, 2° habitation, 3° commerce et activités de service, 4° équipements d’intérêt collectif et services publics, 5° autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ;

— qu’il résulte de l’acte de vente par lequel la société Compagnie Wape est devenue propriétaire des locaux loués et du règlement de copropriété que les locaux loués sont à destination d’habitation ;

— qu’en application de l’article L.631-7 du code de la construction, le bail est nul dès lors que les locaux loués ont été construits pour une destination et un usage d’habitation et qu’aucune demande de changement d’usage avec compensation n’a été faite, étant précisé que l’obtention d’une autorisation personnelle de changement d’usage est impossible, ce type d’autorisation ne concernant que les locaux d’une surface maximale de 150 m² ce qui n’est pas le cas des locaux loués ;

Subsidiairement sur la validation du congé du 18 janvier 2021,

— que ce congé a été délivré à toutes fins et sans rénonciation à la résiliation et à la nullité du bail ;

— qu’elle a donné congé dans le respect des dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 applicables aux baux professionnels ;

— que contrairement à ce que soutient la bailleresse, les parties n’ont pas opté clairement et sans équivoque pour le statut des baux commerciaux ;

Sur les demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape,

— que les demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape sont nouvelles et donc irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile,

— que le décompte produit par la société Compagnie Wape à l’appui de sa demande au titre d’une créance de loyers et charges est incompréhensible et faux en ce que :

— il comporte des charges pour l’année 2020 qui n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation de sorte que les sommes correspondantes sont indues ;

— il comporte des provisions sur charges au titre de l’année 2021 qui ne sont pas dues en l’absence de justification des dépenses refacturables au preneur correspondantes ;

— il fait apparaître une taxe foncière et une taxe sur les bureaux de montants exactement identiques à ceux de 2020, ce qui est suspect, étant en outre rappelé que la locataire ayant quitté les locaux le 31 juillet 2021, les sommes correspondantes ne sont pas dues pour l’année civile entière ;

— le coût du constat d’huissier de 405,20 euros, que la Compagnie Wape a fait établir, à sa seule initiative, à la suite du départ des lieux de la locataire n’incombe pas à celle-ci ;

— que la société CS2PM a fait l’objet de saisies des loyers dus de la part de créanciers de la société Compagnie Wape de sorte qu’elle a payé ses loyers entre les mains de tiers ;

— qu’à partir du mois de septembre 2020, alors que le loyer contractuel était de 6305,30 euros, la Compagnie Wape a sollicité la somme de 8500 euros TTC ;

— que la société Compagnie Wape ne produit aucun justificatif du montant de sa demande au titre des loyers et accessoires dus entre le 1er août 2021 et le 31 mars 2023;

— que la société Compagnie Wape ne produit pas d’état des lieux d’entrée ; que le procès-verbal de constat d’huissier produit par la société Compagnie Wape n’établit pas l’existence de dégradations dont la réparation incomberait à la société CS2PM ; que la cour ne peut se contenter de l’unique devis produit aux débats par la Compagnie Wape;

Sur les comptes entre les parties,

— que sa demande de condamnation de la société Compagnie Wape à lui rembourser la somme de 14.738,14 euros procède de la révélation d’un fait au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ; que la surfacturation opérée par la société Compagnie Wape a été révélée par les pièces produites pour la première fois en cause d’appel par cette dernière ;

— que son départ des locaux loués est intervenu après la clôture de l’instruction devant le premier juge ; qu’il s’agit d’une circonstance nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile de sorte que sa demande tendant au remboursement du dépôt de garantie retenu par la société Compagnie Wape est recevable ;

— que la situation dénoncée a supposé un déménagement et de nombreux désagréments pour la société CS2PM dont l’activité a été pénalisée, lequel préjudice doit être valorisé à 100.000 euros.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la recevabilité des demandes des parties

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’ à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En vertu de l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Quant à l’article 566, il précise que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par ailleurs, en application de l’article 567, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

1-1 Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape

La cour observe que si la société CS2PM soutient, dans la partie discussion de ses conclusions, que les demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape sont irrecevables, en application de l’article 564 du code de procédure civile, pour être nouvelles à hauteur d’appel, elle ne fait pas figurer cette prétention au dispositif de ses conclusions. En effet, au dispositif de ses conclusions, la société CS2PM se borne à demander à la cour de 'rejeter toutes demandes contraires, reconventionnelles et/ou additionnelles de la société Compagnie Wape'.

Dans ces conditions, la cour, qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, n’examinera pas l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape.

Par ailleurs, la cour n’entend pas soulever d’office cette irrecevabilité dès lors que, contrairement à ce que soutient la société CS2PM et en application de l’article 567 du code de procédure civile, la recevabilité des demandes reconventionnelles formées pour la première fois en cause d’appel par la société Compagnie Wape ne s’apprécie pas au regard des dispositions des articles 564 à 566 du code de procédure civile mais au regard de l’article 70 du code de procédure civile, qui soumet la recevabilité de la demande reconventionnelle à son rattachement aux prétentions originaires par un lien suffisant.

1-2 Sur la recevabilité des demandes de la société CS2PM tendant à la condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 14.738,14 euros au titre des loyers et charges indument versés et la somme de 18.000 euros au titre du dépôt de garantie indument retenu

En première instance, la société CS2PM demandait la condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 18.000 euros au titre d’un trop-versé de loyers consécutif à l’indexation des loyers.

Sa demande, en cause d’appel, de condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 14.738,14 euros au titre d’un trop versé de loyers et charges tend à la même fin que sa demande de première instance tout en reposant sur un fondement juridique différent.

En outre, cette demande tend à faire écarter la demande adverse de la société Compagnie Wape de condamnation de la locataire à lui payer la somme de 31.150,23 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2021.

Cette demande n’est donc pas irrecevable sur le fondement des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société CS2PM ne pouvait pas former sa demande de restitution du dépôt de garantie non seulement avant son départ des lieux mais également avant d’avoir constaté que la société Compagnie Wape ne le lui restituait pas. Elle ne pouvait donc pas la former en première instance, étant rappelé que la clôture de l’instruction devant le tribunal judiciaire de Paris est intervenue le 21 mai 2021, soit avant ces deux événements, et qu’une éventuelle révocation de l’ordonnance de clôture ne relevait pas du pouvoir de la société CS2PM.

En outre, la demande de la société CS2PM de restitution du dépôt de garantie tend à opposer compensation à la demande de la société Compagnie Wape au titre des réparations locatives.

Cette demande n’est donc pas irrecevable en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

2- Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés, tout au long de l’exécution du contrat, tant sur le plan matériel que juridique.

En application des articles 1217,1224 et 1227 du code civil, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance de la chose louée, le preneur peut obtenir en justice la résolution du contrat de bail si le juge considère que l’inexécution du contrat est suffisamment grave. Dans cette hypothèse, l’article 1228 du code civil prévoit que la résolution du bail prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Par ailleurs, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail litigieux, dispose que dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Pour l’application de ces dispositions, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a retenu que les locaux litigieux ont été construits pour un usage d’habitation, étant précisé que la construction de l’immeuble dont ils dépendent a été achevée le 26 avril 1990, et qu’ils n’ont pas fait l’objet d’un changement d’usage conforme à la réglementation.

Il convient simplement d’ajouter les éléments suivants.

La mention, dans le titre de propriété de la société Compagnie Wape, que les locaux loués sont constitués 'en fait’ de bureaux, à la suite de la réunion des lots n° 5 et n° 6 par le constructeur avant leur livraison, et la lettre du 9 février 1989, adressée à M. [K] [Z], premier propriétaire des locaux litigieux, par le notaire en charge d’établir l’acte de vente en état futur d’achèvement, selon laquelle les lots n° 5 et n°6, originairement à usage d’appartements, doivent être transformés en locaux à usage professionnel ne font pas la preuve de l’obtention d’une autorisation de changement d’usage des locaux. L’existence de cette autorisation n’est pas mentionnée dans le titre de propriété de la société Compagnie Wape et est contredite par l’attestation de la mairie de [Localité 7], en date du 21 décembre 2020, produite aux débats par la société CS2PM.

Le moyen tiré de la location des locaux litigieux pour un usage commercial ou professionnel depuis leur livraison, notamment à une société d’avocats au moment de leur acquisition par la société Compagnie Wape, et le moyen tiré du paiement par la société Compagnie Wape des taxes relatives à l’usage professionnel ou commercial des locaux sont inopérants en ce qu’ils ne sont pas de nature à établir que les locaux n’étaient pas à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation. En outre, l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Le moyen tiré de ce que le règlement de copropriété tolère l’exercice des professions libérales dans les appartements est également inopérant en ce que la tolérance ainsi instituée par le règlement de copropriété n’est pas de nature à se substituer à une autorisation municipale de changement d’usage des locaux.

En conséquence, en délivrant à la société CS2PM des locaux à usage d’habitation alors qu’aux termes du bail du 20 février 2017, les locaux avaient été loués pour 'un usage exclusif de bureaux pour y exercer les activités usuelles d’une SCM médicale', la société Compagnie Wape a manqué à son obligation de délivrance.

La clause du bail selon laquelle 'le preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives afférentes à l’utilisation des lieux loués ou à l’exercice de ses activités dans les lieux’ n’est pas de nature à exonérer la société Compagnie Wape de son obligation de délivrer à la société CS2PM des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués. Il n’appartenait donc pas, contrairement à ce que soutient la société Compagnie Wape, à la société CS2PM de solliciter un changement d’usage des locaux à titre personnel et ce d’autant plus que la société Compagnie Wape n’a pas informé la société CS2PM que les locaux loués étaient en réalité à usage d’habitation.

Le manquement de la société Compagnie Wape à son obligation de délivrance, même s’il n’a pas empêché la société CS2PM d’exercer son activité dans les locaux loués pendant le temps qu’a duré son occupation des lieux, est suffisamment grave pour entraîner la résolution du bail. En effet, ce manquement prive la société CS2PM de la sécurité attachée à un contrat de bail régulier.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 février 2017 portant sur les lots n°5 et n°6 de l’immeuble en copropriété édifié [Adresse 2] à [Localité 8], aux torts exclusifs de la société Compagnie Wape.

En revanche, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fixé la prise d’effet de la résiliation du bail à la date du jugement, soit le 10 novembre 2021. En effet, cette date est postérieure au départ des lieux de la société CS2PM. Il convient de fixer la date d’effet de la résiliation du bail au 31 juillet 2021, date à laquelle la société CS2PM a quitté les lieux.

Au vu de ces éléments, il n’y a lieu ni de statuer sur la demande subsidiaire de la société CS2PM de nullité du bail ni de statuer sur la demande de la société Compagnie Wape tendant à voir juger que les effets du congé délivré par la société CS2PM doivent être reportés au 31 mars 2023.

3- Sur la demande de la société CS2PM au titre de son préjudice

Le tribunal avait, à raison, ordonné une expertise afin de déterminer précisément le préjudice subi par la société CS2PM. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné cette expertise.

En cause d’appel, la société CS2PM renonce au bénéfice de cette expertise, sans que celle-ci ait été réalisée faute pour la société CS2PM d’avoir versé la consignation mise à sa charge, en sollicitant l’indemnisation définitive de son préjudice à hauteur de 100.000 euros dans le dispositif de ses conclusions et en écrivant dans l’exposé des faits et de la procédure de ses conclusions qu’elle 'renonce à faire valoriser son préjudice procédant de son départ anticipé des lieux'.

Dans ces conditions et alors qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande d’indemnisation pour permettre à la cour d’apprécier l’existence du préjudice qu’elle allègue et le cas échéant de l’évaluer, il convient de rejeter la demande de la société CS2PM de condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice.

4- Sur la clause d’indexation

Sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce, il est constant que la clause d’échelle mobile qui écarte toute réciprocité de variation, faussant ainsi le jeu normal de l’indexation et ayant pour effet de faire échec au mécanisme de la révision légale, doit être réputée non-écrite (3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 19-23.038).

Il est également constant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite.

En l’espèce, le bail du 20 février 2017 comporte une clause d’échelle mobile ainsi rédigée :

' Indexation et révision

Le loyer afférent aux locaux aménagés, ci-dessus désignés, sera susceptible de varier en cas de hausse de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Insee.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle.

Le preneur reconnaît expressément que la présente clause d’indexation constitue une condition essentielle et déterminante du bail, sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu.

Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans à compter de la date anniversaire du bail ; le loyer variera le cas échéant du même pourcentage que la hausse de l’indice enregistré.

Il est rappelé que l’indice en question est celui du troisième (3) trimestre de l’année 2016, dernier indice connu ce jour, à savoir 1643.

Le réajustement se fera sur la base du même trimestre par rapport à la date d’effet de la révision.

Si au cours du bail, la publication de cet indice devait cesser, il serait alors fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existants alors ou ayant un rapport direct avec l’activité du locataire.'

Il apparait que cette clause est divisible et que seuls l’alinea 1 et la 2ème phrase de l’alinea 4 de la clause doivent être déclarés réputés non écrits en ce qu’ils organisent la variation du loyer uniquement en cas de hausse de l’indice de référence.

Il est en outre observé qu’à hauteur d’appel, la société CS2PM admet l’indexation du loyer étant rappelé qu’elle écrit dans ses conclusions (page 3) qu’elle 'renonce à faire valoir que la clause d’indexation figurant au bail doit être réputée non écrite’ et que le décompte qu’elle produit à l’appui de sa demande au titre du trop versé de loyer tient compte de l’indexation du loyer.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré réputée non écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article 'indexation et révision’ du bail et, statuant, à nouveau, de déclarer réputés non écrits l’alinea 1 et la 2ème phrase de l’alinea 4 de ladite clause.

Sur les comptes entre les parties au titre des loyers et des charges

La société Compagnie Wape demande la condamnation de la société CS2PM à lui payer la somme de 31.150,23 euros au titre des loyers et charges dus au 31 juillet 2021.

Elle produit à l’appui de sa demande un décompte (pièce n°3). Il ressort de ce décompte qu’elle fait figurer dans les sommes dues outre le loyer TTC, des pénalités et les charges (charges de copropriété, taxe de bureaux et impôt foncier).

La société CS2PM demande la condamnation de la société Compagnie Wape à lui restituer la somme de 14.738,14 euros au titre d’un trop versé de loyers et charges.

Elle produit à l’appui de sa demande un décompte (pièce n°15). Il ressort de ce décompte qu’elle ne fait figurer dans les sommes dues que le loyer HT.

Il existe donc des litiges entre les parties au titre des sommes dues portant sur la TVA sur le loyer, les charges et les pénalités.

En revanche, les parties s’accordent dans leur décompte sur les paiements opérés par la locataire du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2021. Ces paiements s’élèvent au montant total de 136.282,14 euros dans les deux décomptes.

Sur le montant des loyers dus du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2021

Le bail stipule que 'le loyer s’entend hors taxes sur la valeur ajoutée’ et que 'le preneur s’engage en conséquence à acquitter entre les mains du bailleur, en sus dudit loyer, le montant de la TVA'. La société CS2PM produit une facture de loyer pour le mois de septembre 2020 qui fait figurer la TVA.

Dans ces conditions, sans preuve que la TVA n’est pas due sur le loyer et alors que la société CS2PM n’explique pas dans ses conclusions ce qui l’a conduite à ne pas inclure la TVA sur le loyer dans son décompte des sommes dues, le montant des sommes dues au titre des loyers inclura la TVA.

Conformément au décompte produit aux débats par la société Compagnie Wape, la société CS2PM est redevable au titre des loyers TTC pour la période du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2021 de la somme totale de 144.546,02 euros TTC.

Sur les pénalités dues du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2021

Dans son décompte, la société Compagnie Wape fait figurer des pénalités. En effet, elle intitule une des colonnes de son décompte 'loyer et pénalités’ et le montant qui figure dans cette colonne excède pour certains mois le montant du loyer TTC.

Sans production des avis d’échéance ou factures de loyers pour la période considérée, la société Compagnie Wape ni n’explique les pénalités qu’elle a pratiquées ni ne les justifie. La cour n’est ainsi pas en mesure d’apprécier si ces pénalites sont dues au regard des stipulations contractuelles. Il est en outre observé que dans le cadre de l’instance d’appel, la société CS2PM forme en sus une demande tendant à l’application de la clause pénale en cas de non-paiement des loyers.

En conséquence, ces pénalites ne seront pas intégrées dans les sommes dues par la société CS2PM.

Sur les charges dues du 1er janvier 2020 au 31 juillet 2021

Le versement mensuel de 8500 euros, que la société CS2PM a effectué à compter du mois de septembre 2020, ne correspond ni à une surfacturation unilatérale du loyer par la bailleresse comme le prétend la locataire, ni à une augmentation du loyer convenue par les deux parties.

Il résulte des pièces produites aux dossiers qu’il s’agit d’un versement incluant le loyer et une provision sur charges, pour un montant total fixé conventionnellement entre les parties à 8.500 euros.

Il est constant, en application des articles 1103 et 1302-1 du code civil, que pour conserver les sommes versées par le preneur au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Alors que la société CS2PM conteste être redevable des charges envers la bailleresse au titre des années 2020 et 2021, la société Compagnie Wape ne justifie que des charges de copropriété de l’année 2020 et de la taxe sur les bureaux de l’année 2020. Elle ne justifie ni de la taxe foncière de l’année 2020, ni des charges de copropriété de l’année 2021, ni de la taxe sur les bureaux de l’année 2021, ni de la taxe foncière de l’année 2021.

Il ne doit donc être inclus dans les sommes dues par la société CS2PM au titre des charges que les charges de copropriété 2020, soit la somme de 3.806,63 euros TTC, et la taxe sur les bureaux 2020, soit la somme de 3.338 euros.

La Compagnie Wape inclut également dans les charges qu’elle impute à la société CS2PM des frais d’huissier d’un montant de 405,20 euros. Toutefois, ni elle n’indique à quoi correspondent ces frais ni elle ne les justifie. Ces frais ne seront donc pas retenus au titre des charges dus par la société CS2PM.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait qu’au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 juillet 2021, la société CS2PM est redevable envers la société Compagnie Wape de la somme de 15.408,51 euros, soit 144.546,02 euros TTC + 3806,63 euros TTC + 3338 euros – 136.282,14 euros.

En conséquence, il convient de condamner la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme de 15.408,51 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2021. En application de 1344-1 du code civil et en l’absence de preuve d’une mise en demeure de payer antérieure, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022, date des premières conclusions de la société Compagnie Wape contenant la demande en paiement.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de la société Compagnie Wape au titre de la clause pénale figurant au bail

Le bail comporte une clause intitulée 'clauses pénales'. Cette clause stipule notamment qu’ 'en cas de non-paiement d’un seul terme du loyer à son échéance ou des appels de charges à réception, le montant du loyer ou des charges appelées seront de plein droit majoré de 10 % et ce non compris les frais d’huissiers, d’expertises, d’avocats, de mandataires chargés du recouvrement, ou des frais de mise en demeure tarifés cent cinquante euros (150 €)'.

Cette clause stipule encore que 'lesdites clauses pénales sont applicables de plein droit 10 jours après l’envoi du courrier ou d’un courriel, resté sans suite positive, dénonçant les faits reprochés par le bailleur. Lorsqu’il s’agit d’un non-respect ou d’une infraction continue des conditions locatives les pénalités sont décomptées chaque mois sans nouvel avis'.

Sur ce fondement, la société Compagnie Wape demande le paiement de la somme de 3.115 euros, correspondant à 10% des sommes dues, selon elle, par la locataire.

Sans preuve de l’envoi d’un courrier ou d’un courriel dénonçant le manquement de la locataire à son obligation de paiement, la clause pénale n’est pas applicable.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande de la société Compagnie Wape.

Sur la demande de la société Compagnie Wape de condamnation de la société CS2PM à lui payer des loyers et accessoires pour la période du 1er août 2021 au 31 mars 2023 et la demande de clause pénale afférente à cette somme

La cour ayant confirmé le prononcé de la résiliation du bail qui liait les parties et ayant fixé la prise d’effet de cette résiliation au 31 juillet 2021, ces demandes de la société Compagnie Wape doivent être rejetées.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de réparations locatives, le bail du 20 février 2017 stipule dans une clause intitulée 'entretien travaux réparations’ que le preneur s’oblige à maintenir les lieux loués en parfait état d’entretien et de réparations, qu’il 'devra maintenir en parfait état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté, l’ensemble des locaux, les vitres, les glaces de pied ou autres, la plomberie, l’appareillage électrique, le chauffage, les sanitaires, le réseau téléphonique et informatique, les volets roulants et tous les accessoires et éléments d’équipements mis à sa disposition. Il devra procéder à la réfection des peintures ou à leur nettoyage aussi souvent qu’il sera nécessaire et dans tous les cas avant son départ des lieux et remplacer, s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé', qu’il 's’engage à rendre les locaux en parfait état lors de son départ, en cours ou en fin de bail'.

Le bail stipule également dans une clause intitulée 'restitution des lieux’ que ' le preneur devra rendre en parfait état les lieux loués, il devra donc acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. A cet effet, au plus tard le jour de la sortie des locaux, il sera procédé contradictoirement à un état des lieux qui comportera le relevé des réparations et rénovations à effectuer incombant au preneur. Le preneur réglera directement au bailleur le montant des réparations et rénovations suivant le devis établi par l’entrepreneur ayant restauré les locaux ou l’architecte du bailleur, il en sera ainsi même si le preneur se refusait à signer l’état des lieux ou si l’état n’avait pu être établi contradictoirement du fait de l’absence volontaire du preneur.'

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société CS2PM, d’ailleurs sans en tirer de conséquences, la société Compagnie Wape produit l’état des lieux d’entrée.

La société Compagnie Wape a fait établir un état de lieux de sortie par un huissier de justice le 17 septembre 2021.

Il ressort du devis qu’elle produit aux débats que la société Compagnie Wape demande la condamnation de la société CS2PM à lui payer le coût de réparations locatives relatives à des travaux de plomberie, des travaux de menuiserie, des travaux d’électricité et des travaux de peinture.

Alors que le bail stipule que ' le preneur réglera directement au bailleur le montant des réparations et rénovations suivant le devis établi par l’entrepreneur ayant restauré les locaux ou l’architecte du bailleur et sans preuve du caractère excessif du devis produit aux débats par la société Compagnie Wape, la cour s’estime suffisamment informée sur le coût des réparations locatives par la production de ce seul devis.

Sur les travaux de plomberie

Concernant la plomberie dans les toilettes, l’état des lieux de sortie indique : 'Dans le premier WC, la chasse d’eau et le mitigeur laissent échapper de petits écoulements, le mitigeur est incomplet et la barre de seul est déposée. Dans le second WC, l’intérieur du meuble de toilette est sale et dégradé par des traces d’infiltrations et le couvercle de la chasse d’eau est fêlé'.

Il s’infère de ces éléments que seuls sont justifiés, au titre des réparations locatives, le remplacement d’un mitigeur (220 euros HT) et le remplacement du mécanisme WC fuyard (180 euros HT). Tous les autres travaux de plomberie dans les toilettes figurant au devis, à savoir le remplacement des abattants des toilettes, le remplacement d’un autre mitigeur et la réparation du sol devant un toilette, ne sont pas justifiés.

Au titre des travaux de plomberie, le devis fait figurer le remplacement de l’évier dans la cuisine.Toutefois, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation de l’évier de la cuisine. Ces travaux ne sont donc pas justifiés.

Au titre des travaux de plomberie, le devis fait également figurer la dépose, la condamnation et l’évacuation d’une tuyauterie posé par la locataire dans le bureau n°1 et la salle d’attente. Ces travaux, d’un coût de 480 euros HT, sont justifiés par l’état des lieux de sortie qui mentionne la présence d’alimentations et d’évacuations en eaux au bas d’un des murs de la première pièce.

Sur les travaux de menuiserie

Alors que dans l’état des lieux d’entrée, le comptoir du bureau d’accueil était à l’état neuf, l’état des lieux de sortie mentionne que le meuble-comptoir en bois blanc est en mauvais état.

Dans ces conditions, les travaux de menuiserie, intitulés dans le devis, habillage collage contre plaqué du bureau d’accueil (220 euros HT) sont justifiés.

En l’absence de mention relative à l’état du judas de la porte dans les états des lieux d’entrée et de sortie, en l’absence de mention de dysfonctionnement des portes de placards, de défaut de l’aspiration centralisée et de dégradation des stores dans l’état des lieux de sortie, les autres travaux de menuiserie figurant dans le devis ne sont pas justifiés.

Sur les travaux d’électricité

La vérification de l’interphone et le contrôle de l’ensemble des radiateurs, en l’absence d’indication de dysfonctionnement dans l’état des lieux de sortie, sont des travaux injustifiés et ne sont pas imputables à la société CS2PM au titre des réparations locatives.

En revanche, l’état des lieux de sortie établit l’absence d’un spot dans le bureau d’accueil et l’existence de plusieurs prises descellées. Dans ces conditions, les travaux relatifs à un spot dans le sas d’entrée (110 euros HT), et non 3 comme indiqué dans le devis, et au remplacement d’une prise cassée (110 euros HT) sont justifiés.

Sur les travaux de peinture

Les travaux de peinture figurant dans le devis produit aux débats par la Compagnie Wape consistent en la réfection des peintures de l’ensemble des locaux.

Dès lors que le bail met à la charge du preneur la réfection des peintures ou leur nettoyage dans tous les cas avant son départ des lieux et qu’il résulte de l’état des lieux de sortie que la société CS2PM n’a pas fait procéder à ces travaux avant son départ, l’état des lieux de sortie faisant notamment état de quelques traces sombres ou de frottement sur la partie basse des murs de l’entrée et des couloirs, de dégradation sur le mur pincipal de l’espace d’accueil par la dépose d’affichages ou de signalétiques autocollantes, de traces de dépose d’agencement sur certains murs, de traces d’infiltrations sur d’autres murs, les travaux de peinture figurant dans le devis pour un montant total de 10.000 euros sont justifiés.

En conséquence, il convient de condamner la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme totale de 11320 euros HT (220 + 180 +480 + 220 + 110 + 110 + 10.000), soit 13584 euros TTC.

Sur la demande de la société Compagnie Wape au titre de l’immobilisation des locaux pendant la durée des travaux

La société Compagnie Wape demande la condamnation de la société CS2PM à lui payer la somme de 6.000 euros HT correspondant à un mois d’immobilisation le temps des travaux.

Le bail stipule dans la clause intitulée 'entretien travaux réparations’ :

' Le preneur s’engage à rendre les locaux en parfait état lors de son départ, en cours ou en fin de bail.

En cas de non-respect de cette obligation, l’immobilisation des locaux pour non-respect de cette obligation, pour travaux, rafraichissement ou autres sera génératrice, en plus du coût de la remise en état nécessaire, d’une indemnité égale à la durée de l’immobilisation, dont le chiffrage sera calculé en trois cent soixantième du dernier loyer majoré des charges'.

Sans preuve de la durée de l’immobilisation des locaux en lien avec les travaux effectués au titre des réparations locatives, la demande de la société Compagnie Wape est rejetée.

Sur les demandes au titre du dépôt de garantie

Le bail stipule dans une clause intitulée 'dépôt de garantie’ :

' Le preneur vesre la somme de dix huit mille (18.000) euros au bailleur.

Cette somme restera entre les mains du bailleur toute la durée du bail et aura le caractère d’un dépôt, affecté uniquement aux risques des dégâts locatifs, au paiement des contributions s’il y a lieu et en garantie du matériel et des installations et des aménagements compris dans la location.

En fin de jouissance, si le preneur a satisfait à toutes les conditions du présent bail et notamment rendu les lieux loués en l’état où il doit les rendre, la somme dont s’agit lui sera remboursée par le bailleur, dans le cas contraire, elle restera acquise à ce dernier, à titre d’indemnité et ce, sans préjudice, de ses droits aux loyers ou autres et à tous dommages et intérêts.'

En l’espèce, il est acquis que la société CS2PM a versé la somme de 18.000 euros à la société Compagnie Wape à titre de dépôt de garantie.

Faute pour la société CS2PM d’avoir rendu les lieux en parfait et d’avoir procédé à la réfection ou au nettoyage des peintures, comme stipulés au bail, ainsi qu’il a été ci-dessus jugé, et en l’absence d’autre moyen soulevé par la société CS2PM pour s’opposer à la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse conformément aux stipulations contractuelles, il convient de rejeter la demande de la société CS2PM tendant à la restitution par la société Compagnie Wape du dépôt de garantie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait que chaque partie succombe partiellement.

En conséquence, il convient de laisser à chaque partie les frais qu’elle a exposés au titre des dépens de première instance et d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 novembre 2021 (RG n°21/1162) en ce qu’il a

— dit que la résiliation du bail conclu le 20 février 2017, prononcée aux torts de la société Compagnie Wape, prenait effet à compter du jugement,

— déclaré réputée non-écrite en son entier la clause d’indexation stipulée à l’article 'indexation et révision’ du bail conclu le 20 février 2017,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 novembre 2021 (RG n°21/1162) en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit que la résiliation du bail conclu le 20 février 2017 portant sur les lots n°5 et n° 6 de l’immeuble en copropriété édifié [Adresse 3], prononcée aux torts de la société Compagnie Wape prend effet à compter du 31 juillet 2021,

Déclare réputées non écrites, dans la clause 'indexation et révision’ du bail conclu le 20 février 2017 les seules stipulations suivantes : 'le loyer afférent aux locaux aménagés, ci-dessus désignés, sera susceptible de varier en cas de hausse de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Insee’ et ' le loyer variera le cas échéant du même pourcentage que la hausse de l’indice enregistré',

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la société Compagnie Wape formées en cause d’appel,

Déboute la société Compagnie Wape de son exception d’irrecevabilité des demandes de la société CS2PM tendant à la condamnation de la société Compagnie Wape à lui verser la somme de 14.738,14 euros au titre de loyers et charges indument versés et la somme de 18.000 euros au titre du dépôt de garantie indument retenu,

Déboute la société CS2PM de sa demande de condamnation de la société Compagnie Wape à lui payer la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,

Condamne la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme de 15.408,51 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2022,

Ordonne, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Déboute la société Compagnie Wape de sa demande de condamnation de la société CS2PM à lui payer 10% de la somme due au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2021,

Déboute la société Compagnie Wape de sa demande de condamnation de la société CS2PM au paiement des loyers et accessoires pour la période du 1er août 2021 au 31 mars 2023 ainsi que de sa demande de condamnation de la société CS2PM à lui payer 10% de la somme due au tire de ces loyers et accessoires,

Condamne la société CS2PM à payer à la société Compagnie Wape la somme de 13584 euros TTC au titre des réparations locatives,

Déboute la société Compagnie Wape de sa demande de condamnation de la société CS2PM à lui payer la somme de 6.000 euros titre de l’immobilisation des locaux pendant les travaux,

Déboute la société CS2PM de sa demande de restitution du dépôt de garantie qui restera acquis à la société Compagnie Wape,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, La présidente,