Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 4 JUIN 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03333 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6AX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 23/00017

APPELANTS

Madame [W] [K]

née le 17 décembre 1990 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023510954 du 29/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [E] [K]

né le 24 juin 1986 à [Localité 5] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

INTIME

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 2 mai 2024, remise à étude de commissaire de Justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Président de Chambre

M^me Laura TARDY, Conseiller

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 2 octobre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant M. [Y] [T] d’une part, et M. [E] [K] et Mme [W] [K].

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2016, M. [Y] [T] a donné à bail à M. [E] [K] et Mme [W] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 830 euros outre une provision sur charges d’un montant de 50 euros.

Par jugement rendu le 05 février 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a, notamment, annulé le congé pour reprise délivré le 06 novembre 2018 à effet du 09 mai 2019, condamné le bailleur à faire réaliser un diagnostic relatif aux systèmes d’aération et à l’humidité du logement, outre les travaux préconisés et a diminué le montant du loyer d’une somme de 41,50 euros jusqu’à réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2021, M. [Y] [T] a délivré congé aux preneurs à effet du 9 mai 2022 pour reprise personnelle.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [T] a fait signifier à M. [E] [K] et Mme [W] [K], par exploit d’huissier du 22 février 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 280 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2022, M. [Y] [T] a fait assigner M. [E] [K] et Mme [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins, principalement, de voir constater la validité du congé pour reprise, ordonner l’expulsion des locataires et d’obtenir le paiement des arriérés de loyer.

A l’audience, M. [Y] [T], représenté par son conseil, a actualisé ses demandes et sollicité du tribunal:

à titre principal:

— constater la validité du congé pour reprise délivré le 8 novembre 2021;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [K] et Mme [W] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [E] [K] et Mme [W] [K];

— ordonner la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner solidairement M. et Mme [K] à payer la somme de 19 420 euros à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner M. [E] [K] et Mme [W] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

à titre subsidiaire:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— ordonner l’expulsion de M. [E] [K] et Mme [W] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [E] [K] et Mme [W] [K];

— ordonner la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner solidairement M. [E] [K] et Mme [W] [K] à payer la somme de 19 420 euros à valoir sur l’arriéré des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— condamner M. [E] [K] et Mme [W] [K], au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au double montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux;

en tout état de cause, condamner M. [E] [K] et Mme [W] [K] au paiement:

— d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— des entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le droit proportionnel dégressif à la charge du créancier pévu par l’article A.444-32 du code de commerce.

M. [E] [K] et Mme [W] [K], représentés par leur conseil, ont sollicité de voir:

débouter M. [Y] [T] de l’intégralité de ses demandes;

fixer le montant du loyer à la somme de 352 euros à compter du mois de juin 2020;

condamner M. [Y] [T] au paiement d’une somme de 5 000 euros;

condamner M. [Y] [T] au paiement des entiers dépens de la procédure.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 2 octobre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

valide le congé pour reprise personnelle délivré le 08 novembre 2021, à effet du 09 mai 2022,

concernant le contrat de bail conclu le 10 mai 2016 entre M. [Y] [T] et M. [E] [K] et Mme [W] [K] ayant pour objet I’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

constate que M. [E] [K] et Mme [W] [K] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] depuis le 10 mai 2022, 00h ;

ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [K] et Mme [W] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois et à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

rejette la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] à verser à M. [Y] [T] la somme de 7.173 euros au titre des loyers et charges impayés entre septembre 2021 et mai 2022, avec les intérêts autaux légal sur la somme de 5.280 euros à compter du 22 février 2022, date du commandemenl de payer, et sur le surplus à compter de l’assignation du 18 novembre 2022;

condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] à verser à M. [Y] [T] la somme de 10 900,50 euros au titre des indemnités d’occupation impayées entre juin 2022 et juin 2023;

condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] à payer à M. [Y] [T] l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 838,50 euros à compter du mois de juillet 2023 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

déboute M. [Y] [T] de sa demande en paiement formée à I’encontre de M. [O] [H] ;

déboute M. [E] [K] et Mme [W] [K] de leur demande en paiement d’une somme de 5.000 euros ;

condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] à payer à M. [Y] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne M. [E] [K] et Mme [W] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

rappelle que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

Vu l’appel interjeté le 10 février 2024 par Mme [W] et M. [E] [K].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 mai 2024 par lesquelles M. [E] [K] et Mme [W] [K] demandent à la cour de :

Recevoir M. et Mme [K] en leur appel et, les y déclarant bien fondés,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

' Déclarer nul le congé pour reprise délivré le 08 novembre 2021,

' Juger que le commandement du 22 février 2022 a été délivré de mauvaise foi par M. [Y] [T], et n’a pu en conséquence faire jouer la clause résolutoire,

' Condamner M. [Y] [T] à rembourser à M. et Mme [K] la somme de 4.850 euros indument perçue au titre des provisions sur charges non justifiées ni régularisées, et déduire cette somme du montant de la dette locative réclamée,

' Condamner M.[Y] [T] à payer à M. et Mme [K] la somme de 30.170,50 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et compenser cette somme avec le montant de la dette locative réclamée, sur le fondement des articles 1240 et 1347 du Code civil,

Subsidiairement

' Pour le cas où il subsisterait une dette locative, autoriser M. et Mme [K] à s’en acquitter en 24 mensualités égales, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

' Pour le cas où leur expulsion devait être ordonnée, accorder à M. et Mme [K] un délai d’expulsion d’un an, de façon à leur permettre d’être relogés dans des conditions décentes, sur le fondement des articles L.412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution,

En toute hypothèse

' En application des articles 700-2° du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10 juillet

1991, condamner M. [Y] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au profit de Maître Emmanuel Lancelot, avocat désigné de Mme [K], sous réserve qu’il renonce effectivement à percevoir la contribution de l’État, cette condamnation ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %, soit en l’espèce 1.404 euros,

' Condamner enfin M. [Y] [T] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être directement assuré par Maître Emmanuel Lancelot, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées à M. [T] par acte du 6 juin 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le défaut de timbre fiscal

Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l’acte assujetti à l’acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d’aide juridictionnelle, l’acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d’aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l’octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d’irrecevabilité, de l’acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe.

En l’espèce, M. [K] qui ne bénéficie pas de l’aide juridictionnelle, n’a pas justifié de l’acquittement du droit de timbre dans la procédure enregistrée sous le numéro RG24/0333.

La clôture est intervenue le 12 mars 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 10 avril 2026 sans qu’aucune régularisation n’ait été effectuée par M.[K] et ce en dépit de plusieurs rappels effectués par le greffe de la cour.

En conséquence, l’appel interjeté par M. [K] doit être déclaré irrecevable.

Sur le congé

Mme [K] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé pour reprise délivré le 8 novembre 2021, à effet du 9 mai 2022.

Elle soutient que ce congé ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la décision de reprise alors que ces deux conditions sont cumulatives et qu’aucun élément n’est fourni sur les conditions d’habitation actuelle de M. [T] sur ses relations avec sa fille.

Aux termes des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-recondution du bail n’apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes (…).

Ainsi, il résulte de ces dispositions que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’impose cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (3ème Civ., 24 janvier 1996; 3ème Civ., 11 juin 1997, pourvoi n°95-20.020; 3ème Civ., 18 février 2003, pourvoi n°01-16.664).

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par M. [T] à M. et Mme [K] par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2021 précise qu’il est donné congé pour le 9 mai 2022 au motif suivant, s’agissant d’une reprise au profit de: "M. [T] [S], né le 17/12/1948 à [Localité 5] (Tunisie), hébergé jusqu’à présent à titre gracieux, chez sa fille, Mme [T] [U] [C] demeurant [Adresse 5]. Il pourra ainsi que sa fille reprendre son indépendance".

Dès lors que Mme [K] ne produit aucun élément de nature de nature à démontrer l’existence d’une fraude et ne développe aucun moyen au soutien de sa demande, il y a lieu de rejeter sa demande en nullité du congé.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé pour reprise personnelle délivré le 8 novembre 2021 par M. [T], constaté que M. et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre, les a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ordonné leur expulsion.

Sur les charges locatives

Mme [K] sollicite la condamnation de M. [T] au remboursement de la somme de 4.850 euros indûment perçue au titre des provisions sur charges non justifiées ni régularisées et la déduction de cette somme du montant de la dette locative.

Elle soutient que M. [T] ne justifie d’aucune régularisation de charges depuis l’origine du bail alors que les locataires se sont acquittés d’une somme mensuelle de 50 euros à titre de provision sur charges.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’exinction de son obligation.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, il résulte des termes du contrat de bail que le montant de la provision sur charges s’élève à 50 euros par mois.

Alors qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur par acte du 22 février 2022 faisant état d’un impayé locatif d’un montant de 5.280 euros, au titre des loyers et des charges impayés de septembre 2021 à février 2022, il appartient à Mme [K] de justifier du réglement des charges prévues par le contrat de bail.

Dès lors que Mme [K], qui ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande, ne démontre pas avoir réglé les charges locatives contractuellement prévues et ne conteste pas l’existence d’une dette locative, il y a lieu de rejeter sa demande au titre du remboursement des charges locatives.

Le jugement entrepris sera donc complété de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [K] sollicite la condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 30.170,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la compensation de cette somme avec le montant de la dette locative réclamée sur le fondement des articles 1240 et 1347 du code civil.

Elle fait valoir que par jugement du 5 février 2021, le tribunal de proximité de Bobigny avait fixé le préjudice de jouissance à 5% du montant du loyer total soit 41,50 euros par mois et que cette proportion, comme la réparation qui en résulte, sont insuffisants s’agissant de la mise à disposition d’un logement à l’indécence avérée mais que cette décision étant définitive, elle doit néanmoins être retenue pour la période allant du mois de juin 2019 au mois d’août 2021.

Elle précise que pour la période allant du mois de septembre 2021 au mois de mai 2024, leur préjudice de jouissance doit être évalué à 50% du loyer principal, soit 415 euros, dans la mesure où le logement présentait encore des non-conformités au réglement sanitaire départemental et au Décret du 30 janvier 2002.

Le jugement entrepris a retenu que les locataires sont redevables de la somme de 5.280 euros au titre de la dette locative sur la période du mois de septembre 2021 au mois de février 2022, en ne retenant pas l’existence d’un préjudice de jouissance sur cette période, de la somme de 2.515,50 euros au titre de la dette locative relative aux loyers dus du mois de mars au mois de mai 2022 en retenant un préjudice de jouissance évalué à 5% du montant du loyer charges comprises et enfin de la somme de 10.900,50 euros au titre de la dette locative pour la période comprise entre le mois de juin 2022 et le mois de juin 2023.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, par jugement définitif du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a diminué le montant du loyer dû par M. et Mme [K] d’une somme de 41,50 euros par mois (soit 5%) au titre du préjudice de jouissance subi par eux à compter du mois de mai 2019 en raison de la présence de moisissures, d’humidité et de l’absence d’un système d’aération efficace constaté par le pôle Hygiène Prévention Sécurité de la mairie de [Etablissement 1] dans un rapport du 21 février 2019, cette diminution du loyer devant s’opérer jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin aux troubles.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu qu’aucun préjudice de jouissance n’est démontré sur la période allant du mois de septembre 2021 au mois de mars 2022, le procès-verbal de constat en date du 17 août 2021 et le courrier du 27 septembre 2021 du pôle Hygiène Prévention Sécurité de la mairie de [Etablissement 1] confirmant la réalisation des travaux avec la réfection des peintures du logement et la mise en place de ventilations ainsi que l’absence de désordres susceptible d’engendrer une dégradation du bâti ou un danger pour les occupants à l’issue de la réalisation des travaux.

En outre, en l’absence de nouveaux éléments produits en cause d’appel, c’est par des motifs pertinents, que la cour adopte que le tribunal a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires à compter du mois de mars 2022, le rapport d’enquête établi par le service techique de l’Habitat de la mairie de [Etablissement 1] le 8 mars 2022 faisant état de l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte d’entrée ainsi que de la présence de moisissures dans les deux chambres du logement ainsi que d’une fuite dans la salle de bains et évalué ce préjudice à hauteur de 5% du montant du loyer, compte tenu de l’absence de gravité des désordres constatés.

Ainsi, en l’absence de toute contestation du décompte de la dette locative et Mme [K] ne faisant pas état de versements non pris en compte par le bailleur, il y a lieu de condamner M. et Mme [K] au paiement des sommes suivantes:

—  7.173 euros au titre de la dette locative pour la période comprise entre entre septembre 2021 et mai 2022,

—  10.900,50 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période comprise entre le mois de juin 2022 et le mois de juin 2023.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [K] sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Elle précise justifier d’une situation financière particulièrement précaire, la famille étant non imposable depuis plusieurs années et ne percevant comme seules ressources que des prestations de la CAF, un de ses enfants étant en situation de handicap.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’importance de la dette locative et le caractère modique des ressources de Mme [K] ne permet pas d’envisager son apurement dans le délai maximal de 24 mois prévu par la loi.

Ainsi, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens exposés en première instance et en appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

DECLARE IRRECEVABLE l’appel formé par M. [E] [K] pour défaut de timbre fiscal;

CONFIRME le jugement entrepris en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a:

— condamné M. [E] [K] et Mme [W] [K] à payer à M. [Y] [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [K] et Mme [W] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETTE la demande de Mme [W] [K] au titre du remboursement des charges locatives;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Mme [W] [K],

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA CONSEILLERE,