Arrêt N°

SP

N° RG 22/01813 – N° Portalis DBWB-V-B7G-F2GO

[KX]

C/

[SK]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 27 SEPTEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 16 DECEMBRE 2022 rg n° 20/03259

APPELANT :

Monsieur [E] [Z] [KX]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Bernard VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [R] [A] [SK]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO – BÉATRICE FONTAINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 31 octobre 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Mars 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 30 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 12 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Septembre 2025.

Greffier : Véronique FONTAINE

LA COUR

Soutenant que M. [E] [KX] occupe sans droit ni titre une maison d’habitation située sur une parcelle dont il se prétend propriétaire indivis, à savoir la parcelle cadastrée section EI n° [Cadastre 1], par acte du 6 juillet 2020, M. [R] [A] [SK] a fait assigner M. [KX] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul, aux fins de libération de la maison sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à défaut, d’expulsion et condamnation, pour le compte de l’indivision, à lui payer les sommes de 600 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 26 février 2020 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise et 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul s’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes formées par M. [SK] à l’encontre de M. [KX] et incompétent pour statuer sur le moyen de défense élevé par M. [KX], désigné le tribunal judiciaire de Saint-Denis pour connaître de la revendication de propriété élevée par M. [KX] et sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, M. [SK] a conclu au débouté de toutes les demandes reconventionnelles de M. [KX], maintenu ses demandes initiales sauf à ajouter une demande de condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [KX] a conclu au débouté des prétentions de M. [SK] et, à titre principal, a demandé au tribunal de dire qu’il est propriétaire de la parcelle par prescription acquisitive. A titre subsidiaire, il a sollicité, avant dire droit, une évaluation du bien querellé par un expert et la fixation de sa créance au titre de la construction édifiée par lui et son grand-père et la fixation de sa créance à hauteur de la somme de 4.105,00 euros en remboursement des taxes foncières et la condamnation de M. [SK] à lui payer les sommes de 4.105,00 euros au titre du remboursement des taxes foncières et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 27 septembre 2022 le tribunal judiciaire de Saint-Denis e la Réunion a statué en ces termes :

«  ORDONNE à Monsieur [E] [KX] sous astreinte de 100 € par jour de retard passe un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement de libérer la maison d’habitation sise [Adresse 3], [Localité 7], commune de [Localité 11],

DIT qu’a défaut pour Monsieur [E] [KX] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai Monsieur [R] [SK] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

DEBOUTE Monsieur [R] [SK] de demandes de paiement de sommes des chefs d’indemnité mensuelle d’occupation et de dommages-intérêts,

DEBOUTE Monsieur [E] [KX] de ses demandes reconventionnelles de paiement de sommes au titre des travaux effectués par lui sur la maison litigieuse et de remboursement des taxes foncières,

CONDAMNE Monsieur [E] [KX] à payer à Monsieur [R] [SK] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [E] [KX] aux dépens. "

Par déclaration au greffe en date du 16 décembre 2022, M. [KX] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions n° 4 transmises par voie électronique le 19 septembre 2024, M. [KX] demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 131-1 du code de procédure civile et 555, 712, 2261, 2265 et 2272 du code civil, de :

A titre principal

— Ordonner la production de l’acte de notoriété après décès ;

A défaut

— Dire et juger irrecevables les demandes de M. [SK] ;

— Débouter M. [SK] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— Infirmer la décision querellée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour l’occupation ;

A titre principalement subsidiaire

— Accueillir la demande de médiation judiciaire de M. [KX] et l’ordonner ;

— Constater que M. [SK] n’a pas qualité pour agir seul ;

— Ce fait, débouter M. [SK] l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires ;

— Constater que M. [KX] a prescrit une partie de la parcelle querellée qu’il occupe depuis près de 54 ans, et a minima depuis 1983 en qualité de propriétaire, soit une superficie de 2.150 m² (pièce n° 44) pour une valeur de 250.000 euros (pièce n° 45) ;

— Dire que M. [KX] est le propriétaire d’une partie de cette parcelle par prescription acquisitive ;

— Débouter M. [SK] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires ;

A titre plus subsidiaire

Vu la prescription acquisitive

Toutefois, si le tribunal fait droit à la demande de voir reconnaître la qualité de propriétaire de M. [KX] par prescription acquisitive

— Dire et juger M. [KX] propriétaire de la parcelle ES [Cadastre 1] sur laquelle il occupe plus de 30 ans, soit une superficie de 2.150 m² ;

— Ce fait, débouter M. [SK] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires ;

A titre encore plus subsidiaire

Vu l’article 555 du code de procédure civile

Vu la pièce n°45 fixant la valeur du terrain entre 200.000 et 250.000 euros

— Ordonner une expertise afin de déterminer le réel propriétaire de la parcelle ES [Cadastre 1] ;

— Ordonner une évaluation du bien querellé par tel expert qu’il plaira à la cour de désigner ;

— Et, à défaut ; fixer la créance de M. [KX] au titre de la construction édifiée par lui et son grand-père à la somme de 250.000 euros ;

— Fixer la créance de M. [KX] à hauteur de la somme de 4.105 euros en remboursement des taxes foncières à ce jour justifiée ;

— Condamner M. [SK] à payer à M. [KX] la somme de 4.105 euros au titre du remboursement des taxes foncières à ce jour justifiée, et à la somme de 250.000 euros ;

En tout état de cause,

Vu la prescription acquisitive

— Infirmer la décision querellée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour l’occupation ;

— Constater que M. [KX] est propriétaire de la parcelle ES l qu’il occupe pour 2.150 m² ;

— Débouter M. [SK] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [SK] à payer à M. [KX] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner M. [SK] à payer à M. [KX] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises par voie électronique le 30 septembre 2024, M. [SK] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

.ordonné à M. [KX] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement de libérer la maison d’habitation située [Adresse 3], [Localité 7], communes de [Localité 11],

.dit qu’à défaut pour M. [KX] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai M. [SK] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

.débouté M. [KX] de ses demandes reconventionnelles de paiement de sommes au titre des travaux effectués par lui sur la maison litigieuse et de remboursement des taxes foncières,

.condamne [KX] à payer à M. [SK] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

.condamné M. [KX] aux dépens ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [SK] de sa demande de paiement de sommes des chefs d’indemnité mensuelle d’occupation et de dommages et intérêts ;

Y ajoutant

— Condamner M. [KX] à payer à M. [SK] pour le compte de l’indivision dont il assure la protection des intérêts une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 26 février 2020, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, remise des clefs comprise ;

— Condamner M. [KX] à payer à M. [SK] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts et la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner M. [KX] aux dépens et préciser que ceux de première instance comprendront le coût de la sommation interpellative du 26 février 2020 ;

En tout état de cause

— Débouter M. [KX] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande principale

M. [KX] demande à la cour, à titre principal, d’ordonner la production de l’acte de notoriété après décès et à défaut, de dire et juger irrecevables les demandes de M. [SK], débouter ce dernier de l’ensemble de ses demandes et infirmer la décision querellée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour l’occupation.

Il sollicite également à titre « principalement subsidiaire » le constat que M. [SK] n’a pas qualité pour agir seul.

M. [KX] soutient que M. [SK] reconnaissant être propriétaire indivis, aurait dû produire, à ce titre, un acte de notoriété afin de déterminer avec précision qui sont les héritiers et afin que l’ensemble des héritiers interviennent en la cause. Il fait encore valoir qu’en tout état de cause, M. [SK] ne démontre pas sa qualité de propriétaire indivis de la parcelle cadastrée section ES [Cadastre 1].

M. [SK] fait valoir pour l’essentiel que M. [KX] est de particulière mauvaise foi : il lui a communiqué une attestation immobilière après le décès de son père, [RX] [AF] [SK], établie par Maître [JW] indiquant qu’il était l’un de ses héritiers et qu’il lui avait transmis les droits indivis pour moitié en pleine propriété d’un terrain cadastrée section ES n°[Cadastre 1] ainsi que l’attestation de notoriété après décès du 22 avril 2016 visée dans cette attestation immobilière, un bail à colonat partiaire consenti par les héritiers de [X] [ZL] à M. [H] [KX] et son avenant de renouvellement consenti par MM. [I] et [X] [SK] de 1975 à 1982, ce dont il déduit que le grand-père de M. [KX] a donc reconnu ces personnes comme les légitimes propriétaires de la parcelle qu’elles lui avaient donné à exploiter. Il ajoute que ses droits sont aussi inscrits sur son relevé de propriété et, comme sa mère y est aussi mentionnée, il produit également son certificat de décès et qu’en outre, M. [KX] verse aux débats l’attestation immobilière de son père dans sa version complète ainsi que l’acte de cession du 15 juillet 1987. Il argue enfin qu’à défaut de démontrer que les actes authentiques dont il se prévaut sont erronés et d’engager des procédures d’inscription de faux contre les notaires instrumentaires au motif qu’ils n’auraient pas effectué les vérifications de l’origine de propriété des parcelles qui y sont listées, ces actes suffisent à démontrer sa qualité de propriétaire de la parcelle ES [Cadastre 1].

Sur ce,

D’une part,

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile :

«  Les parties sont tenus d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre parties, lui enjoindre , au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers, s’il n’existe pas d’empêchement légitime. "

Le juge dispose, en matière de production forcée, d’une simple faculté dont l’exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, il n’apparaît pas utile d’ordonner la production forcée sollicitée par M. [KX] au vu des pièces produites par M. [SK].

D’autre part,

Il résulte des dispositions des articles 122 et suivant du code procédure civile que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 31 du code de procédure civile que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 31 du CPC subordonne le droit de défendre à la double condition d’avoir qualité et intérêt au rejet des demandes.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. Il doit être né et actuel au jour où l’action est exercée, indépendamment des événements postérieurs. Il doit également être légitime, personnel (« Nul ne plaide par procureur ») et direct. Il s’apprécie au jour de l’introduction de la demande.

Par ailleurs, l’article 815-2 du code civil dispose que :

«  Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. "

Les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise que l’article 815-2 du code civil permet à tout indivisaire de prendre seul s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que :

— M. [R] [A] [SK] est le fils de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] décédé le 18 mars 2016 et de Mme [GT] [K] [LY] [OV] décédée le 24 juin 2019

— M. [R] [A] [SK] a un frère prénommé [SY] [M] [SK].

— [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] est le fils de [YK] [V] [DW] [GT] [ZL] décédée le 15 décembre 1978 et [L] [VV] [RX] [SK] (grands-parents paternels de M. [R] [SK])

— [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] avait un frère prénommé [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK] (oncle paternel de M. [R] [SK])

M. [KX] verse aux débats, notamment :

— Attestation notariée rectificative du 25 août 2016 établie par Maître [JW] à la requête de [GT] [K] [LY] [OV] veuve de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK], et MM. [SY] [M] et [R] [A] [SK] (héritiers) et dont la succession de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] fait état, notamment, des droits indivis pour moitié en pleine propriété dans une parcelle de terrain située en zone A au PLU de la commune de [Localité 11] ensemble les construction y édifiées cadastrée section ES n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] d’une surface de 13 ha 18 a 10 ca détenu en indivision avec M. [GT] [JI] [Y] [X] [SK], frère du défunt, propriétaire de l’autre moitié en pleine propriété (pièce n°41)

— Relevé de propriété 2022 qui mentionne comme propriétaire l’indivision [SK]/[SY] [M], [SK]/[R] et [SK]/[K] [LY] pour la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 1] située [Adresse 4] (pièce n°37)

M. [SK] verse aux débats, notamment :

— Acte de notoriété du 25 janvier 1979 après décès de [YK] [V] [DW] [GT] [ZL] épouse de [L] [VV] [RX] [SK] survenu le 15 décembre 1978 qui fixe la dévolution successorale à ces deux fils : [RX] [AF] [JI] [I] [SK] époux de [GT] [K] [LY] [OV] et [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK] époux de [RJ] [N] [HG] [U] (pièce n°24)

— Attestation de la SCP Philippe Vergoz, Notaire du 13 mai 1992 dont il ressort que suivant acte notarié du 27 décembre 1984, [RX] [AF], [JI], [I] [GT] [SK] et [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK] ont acquis à titre de licitation diverses parcelles dont la parcelle cadastrée section ES n° [Cadastre 1] " [Localité 10] " et 13 ha 18 a 10 ca (pièce n°21)

— Acte de notoriété du 22 avril 2016 établi par Me [JW] suite au décès de [RX] [AF], [JI], [I] [GT] [SK] survenu le 18 mars 2016 à [Adresse 9] [Localité 11] qui fixe la dévolution successorale comme suit : le conjoint survivant Mme [GT] [K] [LY] [OV] et les héritiers : [SY] [M] [SK] et [R] [A] [SK] et dont les requérants déclarent qu’après le décès et jusqu’à ce jour, il n’a pas été dressé l’inventaire (pièce n°17)

— Attestation immobilière après décès de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] du 31 juillet 2017 établie par Maître [JW] qui fixe la dévolution successorale comme suit : Mme [GT] [K] [LY] [OV] (conjoint survivant) et ses enfants, [SY] [M] [SK] et [R] [A] [SK], succession se composant, notamment, des droits indivis pour moitié en pleine propriété dans une parcelle de terrain située en zone A au PLU de la commune de [Localité 11], ensemble les constructions y édifiées cadastrée section ES n°[Cadastre 1] [Adresse 4] d’une surface de 13 ha 18 a 10 ca, détenu en indivision avec M. [GT] [JI] [Y] [X] [SK], frère du défunt, propriétaire de l’autre moité en pleine propriété (pièce n°2)

— Acte de notoriété du 19 décembre 2019 après décès de [GT] [K] [LY] [OV] veuve de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] survenu le 24 juin 2019 qui fixe la dévolution successorale à ses deux fils : [SY] [M] [SK] et [R] [A] [SK] (pièce n°25)

— Relevé de propriété 2019 qui mentionne comme propriétaire de la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 1] située [Adresse 4], notamment, l’indivision [SK]/[SY] [M], [SK]/[R] et [SK]/[K] [LY] (pièce n°7) (idem de la pièce adverse n°37)

Il ressort de ce qui précède que la parcelle cadastrée section ES [Cadastre 1] de 13 hectares 18 ares et 10 centiares a été acquises le 27 décembre 1984 par les parents de M. [SK], tous deux aujourd’hui décédés, que M. [SK], ainsi que son frère ont bien la qualité d’héritiers de leurs parents décédés et détiennent, en indivision avec leur oncle paternel, M. [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK], ladite parcelle et que M. [KX] occupe ladite parcelle, même s’il revendique le bénéfice de la prescription acquisitive sur celle-ci.

M. [SK] a donc bien intérêt à agir en sa qualité d’indivisaire de la parcelle ES [Cadastre 1] mais il a également qualité à agir conformément aux dispositions de l’article 815-2 du code civil., et ce, sans préjudice du bien fondé de l’action ni l’appréciation du fond du droit.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par M. [KX].

Sur la demande de médiation

M. [KX] demande à titre « principalement subsidiaire » d’accueillir sa demande de médiation et de l’ordonner. Il soutient avoir démontré sa bonne foi et son intention de parvenir à une solution amiable.

M. [SK] fait valoir pour l’essentiel que M. [KX] est de mauvaise foi, ajoutant qu’il ne réside pas à la Réunion. Il maintient son refus d’une mesure de médiation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 131-1 :

«  Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés. "

En l’absence d’acceptation de cette mesure par une des parties, il est inutile d’ordonner une médiation.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [KX] de sa demande, étant précisé que si M. [KX] avait également présenté cette demande en première instance et qu’il en avait été débouté par les premiers juges dans leur motivation, cela n’a pas été repris dans le dispositif et n’a donc pas autorité de chose jugée conformément aux dispositions de l’article 480 du code de procédure civile.

Sur la prescription acquisitive

Pour rappel, M. [KX] soutient que M. [SK] n’est pas propriétaire, à quelque titre que ce soit, de la parcelle ES [Cadastre 1] et revendique la propriété d’une partie de ladite parcelle au titre de la prescription acquisitive.

M. [KX] expose que son grand-père, M. [H] [KX], résidait sur une partie de la parcelle ES [Cadastre 1] depuis les années 1960 et y a construit sa résidence principale et soutient qu’il peut donc bénéficier de la prescription en raison de ses auteurs père et grand-père. Il considère que sa possession a été continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque.

M. [KX] plaide encore que les parties ont décidé d’un commun accord non seulement de mettre un terme au bail à colonat, mais également et surtout de le faire rétroagir : il ressort bien ici et clairement d’une volonté non équivoque de ne plus avoir la qualité de colon s’agissant de M. [KX] et de bailleur s’agissant des consorts [SK], de sorte qu’à compter de la résiliation du bail, M. [H] [KX] a cessé de posséder pour le compte des consorts [ZL] et a débuté sa propre possession et a ainsi prescrit ladite parcelle alors que depuis plus de 30 ans, aucun membre de la famille [SK] n’a sollicité ce départ et encore moins agit en qualité de propriétaire. Il ajoute que son père, M. [J] [KX], fils de M. [H] [KX], atteste avoir reçu en qualité d’héritier une partie de la parcelle objet des débats de son père et qu’il en a, conformément au souhait de son défunt père, fait donation à son fils : il n’y a pas eu d’acte de donation mais un accord commun aux consorts [KX] de continuer l’occupation d’une partie de la parcelle ES [Cadastre 1]. Il en déduit qu’il peut dès lors incontestablement joindre sa possession à celle de son père et de son grand-père.

M. [SK] fait valoir que M. [E] [KX] ne peut pas prescrire du fait de l’occupation de son son grand-père, M. [H] [KX], puisque son père, M. [J] [KX] n’est pas décédé : il est impossible de sauter une génération pour prescrire même si M. [KX] a obtenu une attestation de complaisance de son père selon laquelle son grand-père aurait voulu lui léguer « sa » maison.

Il plaide également que le grand-père de M. [KX] a occupé le bien à titre de colon, soit en qualité de locataire, alors que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais, conformément aux dispositions de l’article 2257 du code civil en vertu duquel quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé posséder au même titre s’il n’y a preuve contraire. La charge de cette preuve contraire incombe à celui qui s’en prévaut : c’est donc à M. [KX] de prouver que cette interversion s’est produite depuis plus de trente ans, ce qu’il est incapable de faire. Il ajoute que l’interversion est définie comme une contradiction clairement opposée au droit du propriétaire : les acte d’exploitation d’une parcelle ou la construction de maison d’habitation ne suffisent pas à caractériser la volonté de se comporter en tant que propriétaire dans la mesure où ils peuvent avoir été effectués à titre de détenteurs précaires. S’agissant de la résiliation du bail à compter du 31 décembre 1983, il plaide que, d’une part, rien ne prouve que ce document soit authentique et qu’il lui est opposable car il n’a pas été enregistré et ne comporte aucun tampon officiel, ni la signature du bailleur, d’autre part, en signant un bail ou en acceptant de procéder à sa résiliation, rétroactive ou pas, un colon reconnaît le droit de propriété du bailleur, par conséquent, si M. [H] [KX] a signé ce document le 4 septembre 1987, il a interrompu la prescription qui a recommencé à courir après cette date pour 30 ans, or, s’il s’était considéré comme propriétaire depuis 1983, il n’aurait pas accepté de signer ce document. Il argue encore que rien ne permet à M. [KX] de prétendre que son grand-père résidait sur la parcelle querellée depuis les années 1960, qu’il y aurait construit sa résidence principale et que son bail s’est terminé le 31 décembre 1983 ; de surcroît,il ne suffit pas de prouver qu’on occupe une maison pour la prescrire : il faut justifier d’actes matériels de nature à caractériser la possession (ce qui n’est pas le cas en l’espèce).

Enfin, M. [SK] soutient que si M. [KX] n’est pas reconnu propriétaire, il est occupant sans droit ni titre et dans cette hypothèse, il y a lieu de confirmer son expulsion.

Sur ce,

Pour rappel, aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, par l’effet des obligations, par accession ou incorporation ou encore par prescription.

Il ressort des articles 2258 et suivants du même code que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, étant précisé que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement, est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.

Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Ceux qui possède pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire. Les héritiers de ceux qui tenaient le bien ou le droit à quelqu’un des titres désignés précédemment ne peuvent non plus prescrire.

Néanmoins, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou de droit du propriétaire peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve interverti, soit pour une cause venant d’un tiers (par exemple lorsque le tiers vend la chose à celui qui n’en était jusqu’à présent que locataire), soit par la contradiction qu’ils ont opposée au droit du propriétaire, lorsque le possesseur se change à lui-même le titre de sa possession à condition que cette volonté s’extériorise par des actes précis, contredisant sans équivoque le droit du propriétaire, ledit propriétaire devant de surcroît les avoir connu.

Il faut donc, pour opérer intervention, un fait patent, non équivoque, ayant pu être connu du propriétaire, et on en peut attribuer ce caractère à quelques actes abusifs qui, se confondant avec l’usage, peuvent être considérés comme n’en étant que l’extension.

Enfin, ceux à qui les locataires, dépositaires, usufruitiers et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un acte translatif de propriété peuvent la prescrire.

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Sont versés aux débats par M. [KX], notamment :

— Contrat de bail à colonat partiaire conclu entre les héritiers [ZL] représenté par M. [G] [WI], employé (bailleur) et M. [H] [KX] (preneur ou colon) le 10 décembre 1966, enregistré à la Direction Départementale de l’Agriculture (DDA) le 7 janvier 1967 sous le numéro SPA 1541, pour une durée de 6 ans, avec effet au 1er janvier 1965, pour la culture de la canne et au 1er janvier 1967 pour la culture du maïs (pièce n°1)

— Contrat de bail à colonat partiaire – Etat des lieux – signé entre les héritiers [ZL] représenté par M. [G] [WI], employé (bailleur) et M. [H] [KX] (preneur ou colon) le 11 décembre 1975, enregistré à la DDA le 28 janvier 1976 sous le numéro SPA 4671 à compter du 11 décembre 1975 faisant référence à deux parcelles 1 (culture de la canne) et 2 (culture du maïs)sans autre précision (pièce n°2)

— Avenant en résiliation de bail daté du 4 septembre 1987 conclu entre les héritiers [ZL] (bailleur) et M. [H] [KX] à effet au 31 décembre 1983 signé des parties faisant référence au contrat n°4667 enregistré à la DDA stipulant qu’il a été convenue entre les parties, d’un commun accord, la fin du bail objet du contrat en cause à compter du 31 décembre 1983 étant précisé que cet avenant n’a pas fait l’objet d’un visa de la DDA

— Acte de décès de M. [H] [KX] (fils de [C] [T] [KX] et de [GT] [HU] [S]), survenu le 22 décembre 2011 (pièce n°4)

— Relevé de propriété 2019 qui mentionne M. [H] [KX], demeurant [Adresse 3] à [Localité 11] -[Localité 7], comme propriétaire d’un parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 1] située [Adresse 6] à [Localité 11]-[Localité 7] (pièce n°7)

— Diverses attestations établies courant 2020 par MM. [P] [LK], [KJ] [D] et [W] [VH] et Mme [DI] [O] dont il ressort que M. [H] [KX] a toujours habité au [Adresse 3], jusqu’à sa mort en 2012 et que M. [E] [KX], son petit-fils, y habitait depuis au moins 2007 (pièces n°23 à 26)

— Attestation de M. [JI] [J] [F] [KX], père de M. [E] [KX], qui déclare être né et avoir grandi chez son père, M. [H] [KX] qui " a toujours mentionné son souhait de léguer la maison à son petit fils [KX] [E] [Z] ['] A son décès, j’ai respecté son souhait en donnant la maison à mon fils " (pièce n°33)

— Acte de notoriété du 6 juin 1979 établi suite au décès de [YK] [V] [DW] [GT] [ZL] épouse de M. [RX] [L] [VV] [SK], survenu le 15 décembre 1979 laissant son époux et ses deux fils pour seuls héritiers, à savoir M. [RX] [AF] [JI] [I] [SK] époux de Mme [GT] [K] [LY] [OV] et M. [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK] époux de Mme [RJ] [N] [HG] [U], désignant les immeubles et parties d’immeuble dépendant de la succession mais ne portant pas trace de la parcelle ES [Cadastre 1] (pièce n°38)

— Acte notarié établi par Maître [ZZ] le 27 décembre 1984 duquel il ressort que M. [RX] [L] [VV] [SK] veuf de [YK] [V] [DW] [GT] [ZL] et Mme [GT] [V] [YK] [DW] [ZL] ont cédé et vendu à titre de licitation à M. [GT] [JI] [Y] [IV] [X] [SK] époux de Mme [RJ] [N] [HG] [U] et M. [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] époux de Mme [GT] [K] [LY] [OV] tous les droits indivis appartenant indivisément aux cédants dans les immeubles ci-après désignés, soit à concurrence de 3/8ème en pleine propriété par Mme [GT] [ZL] et à concurrence de 2/8ème en peine propriété et 3/8ème en usufruit à M. [RX] [SK] (la nue propriété de ces 3/8ème appartenant déjà à raison de la moitié indivise chacun aux cessionnaires) un certain nombre de parcelle mais ne mentionnant pas la parcelle ES [Cadastre 1] (pièce n°39)

— Attestation notariée rectificative du 25 août 2016 établie par Maître [JW] à la requête de [GT] [K] [LY] [OV] veuve de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK], et MM. [SY] [M] et [R] [A] [SK] (héritiers) et dont la succession de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] fait état, notamment, des droits indivis pour moitié en pleine propriété dans une parcelle de terrain située en zone A au PLU de la commune de [Localité 11] ensemble les construction y édifiées cadastrée section ES n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] d’une surface de 13 ha 18 a 10 ca détenu en indivision avec M. [GT] [JI] [Y] [X] [SK], frère du défunt, propriétaire de l’autre moitié en pleine propriété (pièce n°41)

M. [SK] produit au dossier, notamment :

— Contrat de bail à colonat partiaire du 11 décembre 1975 conclu entre les héritiers [ZL] [X] (bailleur) et M. [H] [KX] (colon) le 14 décembre 1975, enregistré à la direction départementale de l’Agriculture le 28 janvier 1967 sous le numéro SPA 4677, pour une durée de 6 ans, avec effet au 1er janvier 1972, pour la culture de la canne parcelle 1 et au 1er janvier 1975 pour la culture de canne parcelle 2 (pièce n°18)

— Avenant en renouvellement de bail daté du 28 novembre 1981 conclu entre [SK] (frères) [I] et [X] et M. [H] [KX] (contrat n° SPA 4677) pour une durée de 6 ans venant à expiration le 31 décembre 1987, visé par le ministère de l’agriculture le 26 janvier 1982 (pièce n°19)

— Attestation immobilière après décès de [RX] [AF] [JI] [I] [GT] [SK] du 31 juillet 2017 établie par Maître [JW] qui fixe la dévolution successorale comme suit : Mme [GT] [K] [LY] [OV] (conjoint survivant) et ses enfants, [SY] [M] [SK] et [R] [A] [SK], succession se composant, notamment, des droits indivis pour moitié en pleine propriété dans une parcelle de terrain située en zone A au PLU de la commune de [Localité 11], ensemble les constructions y édifiées cadastrée section ES n°[Cadastre 1] [Adresse 4] d’une surface de 13 ha 18 a 10 ca, détenu en indivision avec M. [GT] [JI] [Y] [X] [SK], frère du défunt, propriétaire de l’autre moité en pleine propriété (pièce n°2)

— Sommation interpellative du 26 février 2020 établie par la SCP Selier Pueyo au [Adresse 3] [Localité 7], à la demande de M. [SK] qui expose :

«  A l’adresse ci-dessus, vous occupez une partie de la parcelle de terrain cadastrée ES n°[Cadastre 1] avec l’autorisation de la famille [SK] qui en est propriétaire.

Vous prolongez ainsi l’occupation de l’un de vos ascendants, [H] [KX], décédé en 2011.

Ce dernier était le colon de la famille [SK] entre les années 1960 et les années 1980 et occupait cette partie avec l’autorisation de celle-ci afin de lui permettre de résider à proximité immédiate des terres qu’il cultivait en tant de colon.

Cette occupation tolérée a perduré bien après que [KX] [H] a cessé ses foncions de colon.

En début d’année 2019, vous avez, par l’intermédiaire de la SAFER, émis le souhait d’acheter à la famille [SK] les terres que vous occupez. "

A la question « confirmez-vous les faits relatés ci-dessus ' » M. [KX] a répondu : " Je paie la taxe foncière au titre de cette occupation mais j’ignore si mon grand-père, Mr [KX] [H] disposait de son vivant d’un acte de propriété " .

A la question " Quel est votre lien de parenté avec [H] [KX] ' ", M. [KX] a répondu : « C’était mon Grand-Père. ».

A la question « Occupez-vous seul cette partie de ES n°1 ' Ou bien avec d’autre membres de la famille ' Qui sont alors ces autres membres ' », M. [KX] a répondu : « J’occupe seul cette partie de ES n°1. Je l’occupais avec mon Grand-Père de son vivant puis j’y suis resté après son décès. ».

Et enfin à la question « Est-ce votre d’habitation ou habitez-vous ailleurs ' » M. [KX] a répondu : « C’est mon lieu d’habitation » (pièce n°3)

— Relevé de propriété 2019 qui mentionne comme propriétaire de la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 1] située [Adresse 4], notamment, l’indivision [SK]/[SY] [M], [SK]/[R] et [SK]/[K] [LY] (pièce n°7) (idem de la pièce adverse n°37)

— Fiche hypothécaire qui mentionne la parcelle ES [Cadastre 1] (pièce n°22) (fait référence à l’attestation après décès établie par Maître [JW] déposée le 15 septembre 2016 et fait référence à MM. [SK] et Mme [OV]

En l’espèce, il est constant que M. [H], grand-père de M. [E] [KX], appelant, a bénéficié d’un bail à colonat paritaire a minima du 1er janvier 1967, pour la culture du maïs, concédé par les " héritiers [ZL] « , jusqu’au 31 décembre 1987, le bailleur étant alors désigné par » [SK] (frères) [I] et [X] ", étant précisé que la résiliation du bail rétroactive produite par M. [KX] n’a fait l’objet d’aucun visa du DDA.

Cette « résiliation » n’a, en tout état de cause, aucune incidence sur la propriété du bien qui demeure au bailleur et rien ne permet d’établir que de cet accord, en admettant qu’il soit probant, il résulte " clairement d’une volonté non équivoque de ne plus avoir la qualité de colon s’agissant de M. [KX] et de bailleur s’agissant des consorts [SK] ".

Si aucun de ses baux, renouvellement, état des lieux ou résiliation ne précisent la parcelle concernée, ce qui s’explique par vraisemblablement par leur ancienneté, la réalisation d’un cadastre sur la Réunion n’ayant débutée qu’en 1959 et la création d’un fichier immobilier assurant une identification certaine des personnes et une identification des immeubles qu’à partir de 1978, pour autant, dans la sommation interpellative, M. [SK] reconnaît clairement l’existence de ces baux concernant " une partie de la parcelle de terrain cadastrée ES n°[Cadastre 1] avec l’autorisation de la famille [SK] qui en est propriétaire « baux au bénéfice de » [H] [KX], décédé en 2011. Ce dernier était le colon de la famille [SK] entre les années 1960 et les années 1980 et occupait cette partie avec l’autorisation de celle-ci afin de lui permettre de résider à proximité immédiate des terres qu’il cultivait en tant de colon. " comme le prétend l’appelant.

Il est apparaît également que la parcelle ES [Cadastre 1] appartient à la famille [SK] suivant les titres produits, M. [KX] ne pouvant se contenter de critiquer les actes notariés et plus particulièrement l’acte notarié rectificatif du 25 août 2016 mentionnant la parcelle ES [Cadastre 1], l’acte authentique faisant foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit voir personnellement accompli ou constaté en vertu de l’article 1371 du code civil.

La cour relève par ailleurs que :

— le relevé de propriété produit par M. [KX] mentionnant comme propriétaire son grand-père, [H] [KX], concerne bien la parcelle ES [Cadastre 1] mais située [Adresse 6] à [Localité 11]-[Localité 7], tandis que les relevés de propriété versés aux débats par M. [SK] et mentionnant comme propriétaire l’indivision [SK] concerne également la parcelle ES [Cadastre 1], mais située [Adresse 4], conformément aux attestations notariées des 25 août 2016 et 31 juillet 2017, étant rappelé que ladite parcelle a une surface de plus de 13 hectares et que la revendication de M. [KX] ne porte que sur 1.250 m²

— les diverses attestations produites par M. [KX] n’établissent pas la qualité de propriétaire en tant que telle, que ce soit de son grand-père ou de lui-même, mais uniquement la détention dudit bien,

— lors de la sommation interpellative du 26 février 2020, M. [KX] admet ne pas connaître à quel titre son grand-père occupait cette partie de parcelle.

En tout état de cause, l’attestation de témoin du père de M. [KX], à savoir [J] [KX], est bien insuffisante à établir la réalité d’une donation de « la maison », de surcroît, par référence à un « souhait » d’une personne décédée.

Enfin, M. [J] [KX], n’est pas décédé jusqu’à preuve du contraire.

Ainsi, il est manifeste qu'[H] [KX] occupait une portion d’un terrain à titre de « colon ». Il ne peut donc justifier d’une possession utile conformément à l’article 2266 du code civil.

Et que si [H] [KX], son épouse et ses enfants, dont [J] [KX], père de l’appelant, puis M. [E] [KX] lui même ont vécu dans une habitation se situant sur une portion de la parcelle litigieuse, sauf élément de preuve contraire qui n’est pas rapporté, il s’agissait d’une pure faculté ou d’une simple tolérance qui ne permet pas de prescrire en vertu de l’article 2262 du même code.

Par ailleurs, M. [E] [KX] ne peut davantage bénéficier des dispositions de l’article 2269 du même code, rien ne permettant d’établir que son grand-père lui aurait transmis le bien litigieux, pas plus qu’il ne justifie d’une intervertion.

Enfin, il convient de rappeler que M. [J] [KX] est en vie, et qu’en conséquence, en admettant qu’il soit établi que celui-ci a occupé le bien situé sur la parcelle litigieuse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, son fils, M. [E] [KX] ne peut joindre à sa possession celle de son père.

Il ressort de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les conditions de la prescription acquisitive arguée par M. [E] [KX] n’étaient pas remplies et ont fait droit à la demande d’expulsion de M. [SK] sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

M. [SK] sollicite la condamnation de M. [E] [KX] à lui payer pour le compte de l’indivision dont il assure la protection des intérêts, une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 26 février 2020, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, remise des clefs comprise.

Il soutient qu’il lui paraît tout à fait normal et logique de mettre à la charge de l’occupant sans droit ni titre une indemnité d’occupation. Il fait valoir que du fait de cette occupation, il ne peut jouir de sa propriété et ne peut plus l’exploiter alors qu’il a investi en 2018 la somme de 14.651 euros pour sa replantation en canne à sucre. Il plaide enfin qu’en rejetant sa demande, le tribunal a permis à l’appelant de rester dans les lieux sans s’inquiéter des conséquences de sa décision.

M. [KX] fait valoir que M. [SK] n’est pas propriétaire de la parcelle ES [Cadastre 1] et rappelle que celui-ci n’avait formulé aucune contestation à cette occupation depuis de très nombreuses années alors que cette occupation existait au vu et au vu de tous.

M. [SK] verse aux débats, notamment :

— Mise en demeure du 7 avril 2020 (pièce n°8) par lequel M. [SK], se présentant comme propriétaire indivis d’une maison sise [Adresse 3] La [Localité 7] [Localité 11] occupée par M. [KX], occupant sans droit ni titre, a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure M. [E] [KX] de « vider les lieux dans un délai maximal d’un mois à compter de la fin du confinement à la Réunion »

— Facture travaux du 7 février 2018 établie par la SARL TRAP au nom de l’indivision [SK] [RX] [I] d’un montant de 14.651,84 euros TTC, acquittée le 14 février 2018 portant que des travaux de sol pour plantation de cannes sur 4 hectares sur la parcelle ES [Cadastre 1], coupe bouture, disque lour Pic sillonnage et rebouchage plant (pièce n°10)

— Contrat d’abonnement eau brute à usage agricole conclu entre la CISE et [RX] [I] [SK] le 1er mars 2011 relatif à la parcelle ES [Cadastre 1] (pièce n°11) accompagnée d’une facture de la CISE du 8 octobre 2015 établie au nom de [I] [RX] [SK] d’un montant de 451,38 euros (pièce n°12)

Vu l’article 544 du code civil ;

Vu la valeur supralégistlative du droit de propriété ;

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [SK] a contesté l’occupation d’une partie de la parcelle ES [Cadastre 1] par M. [KX] suivant mise en demeure du 7 avril 2020 d’avoir à « vider » les lieux, il n’est reste pas moins qu’il a sollicité l’allocation d’une indemnité d’occupation lors de la saisine de la juridiction de proximité le 6 juillet 2020.

Il s’ensuit que M. [KX], occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de M. [SK] agissant pour le compte de l’indivision, à compter de cette date, à hauteur de 600 euros par mois, le quantum de cette indemnité n’étant pas contesté par M. [KX], celui-ci se contentant d’arguer de la prescription acquisitive à son profit de la parcelle litigieuse.

C’est donc à tort que les premiers juges ont débouté M. [SK] de cette demande.

Sur une mesure d’expertise et d’évaluation

A titre liminaire, la cour relève que si M. [SK] évoque l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par M. [KX] comme étant nouvelle dans la partie « discussion » de ses conclusions, force est de constater qu’il ne forme aucune demande tendant à la voir déclarer irrecevable dans le dispositif de ses conclusions. Il s’ensuit que la cour n’en est pas saisie, étant rappelé que les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile ne confère au juge que la simple faculté de relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté d’une demande en appel, qui n’est pas d’ordre public.

A titre « encore plus subsidiaire », M. [KX] demande à la cour d’ordonner une expertise afin de déterminer le réel propriétaire de la parcelle ES [Cadastre 1].

M. [SK] fait valoir pour l’essentiel que rien ne justifie qu’une expertise soit ordonnée, à part la volonté de M. [KX] de rester le plus longtemps possible dans les lieux à son préjudice.

Au vu de ce qui précède, la demande formée par M. [KX] est sans objet et celui-ci ne pourra qu’en être débouté.

Sur la construction édifiée sur la parcelle ES [Cadastre 1] et la demande d’évaluation

A titre « encore plus subsidiaire », M. [KX] sollicite également l’évaluation du bien querellé par un expert et, à défaut, la fixation de sa créance au titre de la construction édifiée par lui et son grand-père à la somme de 250.000 euros.

M. [SK] fait valoir pour l’essentiel que rien ne prouve qu'[H] [KX] ait construit cette maison et que si c’est le cas, M. [E] [KX] n’a pas qualité pour agir à sa place.

Sur ce ,

En vertu des articles 551 et suivants du code civil, tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire qui bénéficie d’une présomption simple de construction en sa faveur, sauf à indemniser le propriétaire des matériaux utilisé.

Aux termes de l’article 555 du même code :

«  Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. "

L’article 555 régit uniquement le cas où des constructions ont été édifiées sur un terrain par un tiers, c’est-à-dire par une personne qui n’est pas avec le propriétaire du terrain dans les liens d’un contrat se référant spécialement aux constructions, plantations ou travaux.

Il ne concerne que des constructions nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés s’appliquant à des ouvrages préexistants avec lesquels ils sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations.

Le constructeur de bonne foi, au sens de l’article 555, est celui qui possède le terrain sur lequel il a bâti en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

Lorsque des constructions sont édifiées par le locataire, avec l’assentiment du propriétaire et en l’absence de toute convention réglant leur sort, l’article 555 du Code civil régit les relations entre les parties au terme du bail. Le constructeur simplement autorisé par le propriétaire à construire sur son fonds ne peut invoquer sa bonne foi au sens de l’article 555 du Code civil, laquelle emprunte sa définition à l’article 550 du même code, pour s’opposer à la demande en démolition à ses frais formée par le propriétaire du terrain.

En l’espèce, M. [SK] ne sollicite pas la suppression de la maison, il a donc le droit d’en conserver la propriété tout en indemnisant la personne à l’origine de ladite construction, étant néanmoins rappelé que l’indemnisation peut également concerner une construction préexistante pour laquelle des travaux importants ont été réalisés.

Néanmoins, aucun élément du dossier ne permet de dater précisément la construction de cette maison : absence de permis de construire, M. [SK] ayant uniquement précisé lors de la sommation interpellative délivrée à M. [E] [KX] que le grand-père de ce dernier " était le colon de la famille [SK] entre les années 1960 et les années 1980 et occupait cette partie avec l’autorisation de celle-ci afin de lui permettre de résider à proximité immédiate des terres qu’il cultivait en tant de colon. ".

Par ailleurs, rien n’établit qui est à l’origine de cette construction : les héritiers [ZL], les consorts [SK] ou [H] [KX].

Enfin, il n’existe aucune description précise ni photographie de la maison litigieuse, hormis une vue aérienne.

En tout état de cause, M. [E] [KX], né le 30 juin 1983, n’en est pas à l’origine et, sauf à établir qu’il a procédé à des travaux excédants le caractère de réparations ou de simples améliorations, il ne peut prétendre à aucune indemnisation.

M. [KX] verse aux débats, notamment :

— Déclaration de travaux en date du 17 août 1994 par M. [H] [KX] pour une réfection de toiture d’un bâtiment situé à [Localité 7] [Localité 8] sur la parcelle cadastrée section ES n°[Cadastre 2] (pièce n°6)

— Diverses factures et devis portant que la période allant de novembre 2014 à mai 2017, à savoir :

.Distribution matériaux et accessoires en date du 18 novembre 2014 établie au nom de " Monsieur [KX] [Adresse 3] [Localité 7] " d’un montant de 2.619,83 euros TTC

.Distribution matériaux et accessoires en date du 18 décembre 2014 établie au nom de " [KX] [Adresse 3] [Localité 7] " d’un montant de 2.246,25 euros TTC

.SARL Réunion Plomberie Electricité (RPE) en date du 10 mars 2014 établie au nom de " M. [KX] [E] [Adresse 3] – [Localité 8]/[Localité 7] " d’un montant de 596,75 euros TTC

.Conersol en date du 13 mai 2015 établie au nom de " [KX] [E] [Adresse 3] [Localité 7] [Localité 7] [Localité 11] " d’un montant de 2.170,00 euros TTC

.Espace Aluminium (devis accepté) en date du 30 juillet 2016 établi au nom de " [KX] [E] [Adresse 3] [Localité 7] [Localité 11] d’un montant de 4.422,27 euros

.Bourbon Baches en date du 5 mai 2017 établie au nom de " SARL SBMT [Adresse 3] [Localité 7] REUNION d’un montant de 1.330,06 euros TTC

(pièces n°27 à 32)

— Avis de valeur de la maison de plain-pied de 5 pièces d’une surface habitable de 147m² sur un terrain clôturé de 2.150 m² de M. [E] [KX] par M. [PI] [PW], conseiller Immobilier, soit une fourchette allant de 200.000 à 250.000 euros (pièce n°45).

La cour relève que :

— la déclaration de travaux produite par M. [H] [KX] concerne la rénovation de la toiture d’un bâtiment situé sur la parcelle ES n°[Cadastre 2] et non la parcelle litigieuse ;

— les diverses factures de travaux produites par M. [KX], pour partie, ne précise pas le prénom du destinataire ([H], [J] ou [E]') et l’une d’elle a été émise au nom de la SARL SBMT

Il s’ensuit que M. [KX], qui n’est pas à l’origine de la construction de la maison, n’établit pas davantage avoir procédé à des réparations importantes sur celle-ci susceptible de donner lieu à un remboursement quelconque de la part de M. [SK] et encore moins à la fixation d’une créance « au titre de la construction édifiée par son grand-père à la somme de 250.000 euros. »

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [E] [KX] de ses demandes reconventionnelles de paiements de sommes au titre des travaux effectués par lui sur la maison litigieuse.

Il convient également de débouter M. [KX] de sa demande d’évaluation du bien et, à défaut, de sa demande tendant à fixer sa créance à la somme de 250.000 euros.

Sur le remboursement des taxes foncières

A titre « encore plus subsidiaire », M. [KX] demande à la cour de fixer sa créance à hauteur de la somme de 4.105 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de condamner M. [SK] à lui payer ladite somme.

M. [SK] fait valoir que M. [KX] ne justifie pas avoir payé les taxes foncières pour le compte de l’indivision pou la somme de 4.105 euros. Il ajoute que les avis de taxes foncières de 2016, 2017, 2018 et 2020 produites concerne une propriété située [Adresse 6] et non [Adresse 3] et qu’en tout état de cause, ces avis ne sont pas établis à son nom.

M. [KX] verse aux débats, notamment :

— Taxes foncières pour les années 1990 à 1998, 2002 à 2008, puis 2016 à 2020 (pièces n°8 à 22) :

.établie au nom de M. [H] [KX] époux [B] demeurant à " [Localité 8] [Localité 7] [Localité 11] " pour une propriété bâtie située [Adresse 4], jusqu’en 2002

— puis au nom de M. [H] [KX] époux [B] demeurant au [Adresse 3] [Localité 11]-[Localité 7] pour une propriété bâtie située [Adresse 4], jusqu’en 2008,

— puis au nom de M. [KX] [H] [T] de demeurant au [Adresse 3] [Localité 11]-[Localité 7] pour une propriété bâtie située [Adresse 6] à partir de 2016

La cour relève que les avis de taxes foncières ont été émis au nom d'[H] [KX] de 1990 à 2020, mais la localisation du bien pose question : à partir de 2016, il est mentionné un bien situé au [Adresse 6] et non au [Adresse 4], ce qui entretient une certaine confusion. Par ailleurs et surtout, rien ne permet d’établir que lesdites taxes aient été payées par ce dernier, ni par M. [E] [KX].

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que les premiers juges ont débouté M. [KX] de sa demande.

Sur les demandes indemnitaires pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. [SK] sollicite la condamnation de M. [KX] à lui payer la somme de 5.000 euros pour le préjudice moral qu’il subi du fait de son occupation sans droit ni titre malgré sa sommation interpellative et son action en expulsion qui remonte maintenant au 6 juillet 2020. Il fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir interjeté appel d’une décision qu’il estime non fondée en droit et qui porte préjudice à ses intérêts et dément avoir agi dans un but dilatoire.

De son côté, M. [KX] demande à la cour de condamner M. [SK] à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Sur les demandes pour procédure abusive, la cour considère qu’aucune des parties ne démontre l’existence d’un abus, chaque partie étant légitime à faire valoir devant un juge ses arguments de droit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [KX] succombant, il convient de le condamner aux dépens d’appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [SK], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 5.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Écarte la fin de non-recevoir tiré du défaut de droit d’agir de M. [R] [A] [SK] soulevée par M. [E] [KX] ;

Confirme le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté M. [R] [A] de sa demande en paiement de sommes du chef d’indemnité mensuelle d’occupation;

Le réforme sur ce point ;

Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé ;

Condamne M. [E] [KX] à payer à M. [R] [A] [SK] pour le compte de l’indivision dont il assure la protection des intérêts une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros par mois à compter du 6 juillet 2020 et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, remise des clefs comprise ;

Y ajoutant,

Déboute M. [E] [KX] de sa demande de production forcée de l’acte de notoriété après décès ;

Déboute M. [E] [KX] de sa demande de médiation ;

Déboute M. [E] [KX] de sa demande de d’expertise et d’évaluation du bien ;

Déboute M. [E] [KX] de sa demande tendant à fixer sa créance à la somme de 250.000 euros ;

Déboute M. [R] [A] [SK] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Déboute M. [E] [KX] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [E] [KX] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [E] [KX] à payer à M. [R] [A] [SK] pour le compte de l’indivision dont il assure la protection des intérêts la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT