14/06/2021

ARRÊT N°

N° RG 16/01906 – N° Portalis DBVI-V-B7A-K5L6

A-M. R/NB

Décision déférée du 22 Mars 2016 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 15/00068

M^me X

M D épouse Y

O Y

C/

R B

P A

SARL SOPRETEC

TARN ET GARONNE HABITAT

Société COOP ACTION QUERCY STRUCTURES

SCP U & L

COMMUNE DE Z

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTS

Madame M D épouse Y

[…]

82170 Z

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur O Y

[…]

82170 Z

Représenté par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame R B

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie PONS-TOMASELLO de la SELARL MESSAUD & PONS
-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur P A

[…]

[…]

Sans avocat constitué

SARL SOPRETEC

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-François I de l’ASSOCIATION CABINET I, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Organisme TARN ET GARONNE HABITAT

[…]

[…]

Représenté par M^e AB AD de la SELARL AC-AV, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Société COOP ACTION QUERCY STRUCTURES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège.

73 chemin de Mange-Pommes

31520 RAMONVILLE V- AGNE

Représentée par M^e Jean-AE CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP U & L prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social.

[…]

82170 Z

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Valérie DURAND, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMMUNE DE Z

[…]

82170 Z

Représentée par M^e Laurent DEPUY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. V LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, conseiller, par suite d’un empêchement du président, et par C. GIRAUD,

directrice des services de greffe judiciaires.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 janvier 2011 passé en l’étude de la Scp AE-AF L et T U, notaires à Z, M. A et M^me B ont vendu à M. Y et à M^me D désormais épouse Y un bien immobilier situé à Z consistant en une maison d’habitation comprenant un rez-de-chaussée et un étage au prix de

114.000 € avec versement d’une commission à la Sarl Sopretec, agent immobilier, de 6.000 €.

La société Tarn-et-Garonne Habitat est propriétaire de la parcelle nue voisine.

Le 28 février 2014, le mur pignon de l’immeuble contigu à la parcelle nue s’est partiellement effondré et le 5 mars 2014, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril.

M. et M^me Y ont déclaré le sinistre à leur assureur 'multirisques habitation’ et ont confié une mission d’expertise à M. E aux fins de les assister dans leur déclaration de sinistre, de proposer des mesures conservatoires d’urgence, d’établir une note de synthèse avec relevé et inventaire des désordres, d’établir les causes des désordres et de chiffrer les préjudices.

Se fondant sur un rapport établi au mois de décembre 2005 par M. F qu’ils affirment avoir découvert à l’occasion de cette expertise et qui mentionnait le mauvais état du mur, M. et M^me Y ont assigné, par actes d’huissier en date des 7 et 12 janvier 2015, M. A et M^me B divorcée A ainsi que la Sarl Sopretec devant le tribunal de grande instance de Montauban.

Considérant que le mur était mitoyen avec la propriété de l’office public Tarn-et-Garonne Habitat, que le sinistre pouvait être lié à des travaux de couverture effectués par la société Coop’action et reprochant au notaire de ne pas avoir mentionné la mitoyenneté du mur, M^me B a fait appeler en cause les intéressés par actes d’huissier en date des 22 avril 2015, 27 avril 2015 et 27 mai 2015.

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 4 septembre 2015.

Par jugement contradictoire en date du 22 mars 2016, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur une fin de non-recevoir relative à l’absence de publication de l’assignation,

— dit que les demandes de M. Y et M^me D épouse Y sont recevables,

— débouté M. Y et M^me D épouse Y de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la Scp AE-AF L et T U de sa demande à l’encontre de M^me B pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par la Scp Massol, Maître Durand et Maîtres I-AG-AH-AI, la Scp Larroque Rey AD et Maître Berthier,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour dire que les demandes des époux Y, fondées sur les articles 1641 ancien et suivants du code civil, n’étaient pas prescrites, le tribunal a estimé qu’un vice ne peut être considéré comme apparent au moment de la vente que si son ampleur et ses conséquences sont connus à cette date et qu’ainsi il n’était pas établi qu’en janvier 2011, les époux Y avaient connaissance d’un vice de nature à provoquer l’effondrement du mur, lequel n’est survenu qu’au mois de février 2014.

Il les a cependant débouté de leurs demandes en considérant qu’en l’état des pièces produites ils ne rapportaient pas la preuve que l’effondrement du mur pignon au mois de fevrier 2014 était la conséquence d’un vice de l’immeuble antérieur à la vente.

Par déclarations des 15 avril 2016 et 4 mai 2016, M. et M^me Y ont relevé appel total de ce jugement.

Ces instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 juin 2016.

Sur requête des époux Y, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné le 8 décembre 2016 une expertise confiée à M. G qui a déposé son rapport le 3 mai 2018.

Par ordonnance en date du 11 janvier 2018, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande présentée par M^me B tendant à rendre opposable à la commune de Z, appelée en cause par acte du 26 juin 2017, les opérations d’expertise.

En lecture de rapport, aucune partie n’a formulé de demande à l’encontre de la commune de Z.

DEMANDES DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 mars 2020, M. Y et M^me D épouse Y, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1641, 1644 et 1645 du Code civil,

de :

— réformer le jugement dont appel,

— dire que l’immeuble acquis le 28 janvier 2011 était au jour de la vente atteint d’un vice caché le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné,

— dire que les consorts B A et la société Sopretec avaient connaissance de ce vice au moment de cette vente,

— dire que les consorts B A et la société Sopretec sont tenus à la garantie des vices cachés et à l’indemnisation à leur égard au titre de leur responsabilité contractuelle,

— condamner les consorts B A solidairement et la société Sopretec au titre de la remise en état de l’immeuble à payer la somme de 390.000 € TTC,

— condamner solidairement les consorts B A et la société Sopretec à les indemniser de l’intégralité de leur préjudice complémentaire qui s’élève à :

* préjudices matériels :

— coût des travaux de rénovation de la maison engagés en 2011 : 13.196,71 €,

— coût des mesures conservatoires mises en oeuvre par la société Lavergne après l’effondrement :19.782,42 €,

* préjudices financiers :

— coût de leur relogement :

* pour la période de juillet 2014 à avril 2015 : 3.152,85 €,

* pour la période de mai 2015 à février 2018 : 18.161,44 €,

Total à fin février 2018 : 53.293,42 €,

A compter du mois de mars 2018 le loyer payé à la société Alteal (ex Colomiers Habitat) 573,13 € par mois,

* les frais d’inscription d’hypothèque pris par l’intermédiaire de M^e Camps, notaire, intervenu lors de leur demande de prêt pour financer les travaux conservatoires suite à l’effondrement : 978,78 €,

* les frais d’expertise Cat Nat de M. H missionné avant la procédure judiciaire : 10.696,87 €,

* les frais de géomètre de la société Sogexfo : 1.266 €,

* les intérêts d’emprunt et frais d’assurance liés au prêt complémentaire qu’ils ont souscrit pour financer les travaux conservatoires à la suite de l’effondrement : 20.016,44 €,

* préjudice moral : 20.000 €,

* article 700 : 15.000 €,

Subsidiairement,

— condamner les consorts B A à restituer au titre de la diminution du prix 90 % du prix qu’ils ont payé pour l’achat de l’immeuble :108.000 €.

— il conviendra d’ajouter les préjudices complémentaires :

* préjudices matériels :

— coût des travaux de rénovation de la maison engagés en 2011 : 13.196,71 €,

— coût des mesures conservatoires mises en oeuvre par la société Lavergne après l’effondrement : 19.782,42 €,

* préjudices financiers :

— coût de leur relogement :

* pour la période de juillet 2014 à avril 2015 : 3.152,85 €,

* pour la période de mai 2015 à février 2018 : 18.161,44 €,

Total à fin février 2018 : 53.293,42 €

A compter du mois de mars 2018 le loyer payé à la Société Alteal (ex Colomiers Habitat) 573,13 € par mois,

* les frais d’inscription d’hypothèque pris par l’intermédiaire de M^e Camps, notaire, intervenu lors de leur demande de prêt pour financer les travaux conservatoires suite à l’effondrement : 978,78 €,

* les frais d’expertise Cat Nat de M. H missionné avant la procédure judiciaire : 10.696,87 €,

* les frais de géomètre de la société Sogexfo : 1.266 €,

* les intérêts d’emprunt et frais d’assurance liés au prêt complémentaire qu’ils ont souscrit pour financer les travaux conservatoires à la suite de l’effondrement : 20.016,44 €,

* préjudice moral : 20.000 €,

* article 700 : 15.000 €,

Très subsidiairement,

Si par impossible la Cour rejetait les demandes de réparation de l’immeuble évaluée par l’expert et conservé par eux,

— dire que l’immeuble sera restitué aux vendeurs, les époux B-A, et que le prix de vente leur sera restitué,

— en conséquence, condamner solidairement les consorts B-A et la société Sopretec à leur payer au titre des frais exposés à la suite du sinistre, déterminée par l’expert judiciaire à la somme de : 54.293,42 €,

— outre les sommes de :

* publication hypothécaire : 5.793 €,

* frais de notaire : 2.220,66 €,

* frais d’expertise Cat Nat H : 10.696,87 €,

* frais de géomètre Sogexfo : 1.266 €,

* intérêts d’emprunt et frais d’assurance liés d’une part au contrat de prêt principal pour l’achat de l’immeuble et au contrat de prêt complémentaire pour les frais de conservation de l’immeuble à la suite de l’effondrement :

— pour le prêt principal : 76.259,65 €,

— pour le prêt au titre du 1 % patronal : 3.254 €,

— pour le prêt complémentaire de travaux conservatoires : 20.016,44 €,

Les honoraires d’agence immobilière Sopretec : 6.000 €,

Total : 179.800,04 €,

— condamner solidairement les consorts B-A et la société Sopretec à payer la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral qu’ils ont subi,

— condamner solidairement les consorts B-A et la société Sopretec à payer la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles,

Infiniment subsidiairement,

— dire que les consorts B-A et la société Sopretec ont usé de manoeuvres dolosives afin d’obtenir leur consentement à l’achat de leur maison,

— déclarer en conséquence nulle la vente du 28 janvier 2011,

— dire que l’immeuble sera restitué aux vendeurs, les consorts B-A, et le prix de vente leur sera restitué,

— en conséquence, condamner solidairement les consorts B-A et la société Sopretec à leur payer au titre des frais exposés à la suite du sinistre la somme déterminée par l’expert judiciaire : 54.293,42 €,

Outre les sommes de :

* publication hypothécaire : 5.793 €,

* frais de notaire : 2.220,66 €,

* frais d’expertise Cat Nat H : 10.696,87 €,

* frais de géomètre Sogexfo : 1.266 €,

* intérêts d’emprunt et frais d’assurance liés d’une part au contrat de prêt principal pour l’achat de l’immeuble et au contrat de prêt complémentaire pour les frais de conservation de l’immeuble à la suite de l’effondrement :

— pour le prêt principal : 76.259,65 €,

— pour le prêt au titre du 1 % patronal : 3.254 €,

— pour le prêt complémentaire de travaux conservatoires : 20.016,44 €,

Les honoraires d’agence immobilière Sopretec : 6.000 €,

Total : 179.800,04 €,

* préjudice moral : 20.000 €,

— condamner solidairement M^me B et M. A, ainsi que la société Sopretec au paiement de la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— en tout état de cause, condamner solidairement M^me B et M. A, ainsi que la société Sopretec aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— statuer ce que de droit sur les appels en cause de la société Coop’Action de l’Office public Tarn et Garonne Habitat, de la Scp U L, notaires.

Ils font valoir que leur action principale fondée sur les vices cachés n’est pas prescrite puisqu’il n’est pas établi qu’en janvier 2011 ils avaient connaissance d’un vice de nature à provoquer l’effondrement du mur lequel n’est survenu qu’en février 2014, date à laquelle doit être fixé le point de départ de la prescription biennale prévue à l’article 1648 du code civil.

Ils soutiennent qu’au regard des conclusions de l’expert concernant la cause de l’effondrement du mur ils sont en droit d’obtenir des vendeurs la garantie d’un vice dont ils avaient connaissance avant la vente et qu’ils ont caché aux acquéreurs, aucun élément ne permettant de démontrer que le rapport F, établi en 2005 lors de l’achat de l’immeuble par les époux A, a été porté à leur connaissance.

Ils font valoir que la société Sopretec a gravement failli à son devoir de conseil et d’information et engagé sa responsabilité en ne leur communiquant pas le rapport F qu’elle avait elle-même commandé, que le bien leur a été proposé pour un prix de 128 000 euros et qu’une diminution du prix a été négociée en raison des seuls travaux dont l’agent immobilier leur avait indiqué qu’ils étaient nécessaires, soit ceux concernant la charpente et l’électricité.

Ils font valoir qu’il ne peut pas leur être reproché de n’avoir pas fait appel à un homme de l’art pour faire constater l’état de l’immeuble, les articles 641 et 1642 du code civil ne mettant pas une telle obligation à la charge des acquéreurs.

Ils soutiennent à titre subsidiaire qu’ils sont en droit d’obtenir l’annulation de la vente pour dol au regard des manoeuvres dolosives tant des vendeurs que de l’agent immobilier, une collusion entre eux ayant été nécessaire pour qu’aucune information ne leur soit donnée concernant le rapport F, la déclaration préalable de travaux effectuée par les vendeurs pour construire un mur de soutènement, les préconisations de l’architecte des Bâtiments de France et le devis qu’ils avaient obtenu de l’entreprise Bâtiment Service.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 décembre 2018, M^me B, intimée, demande à la cour, au visa des articles 653, 1116, 1147, 1641 à 1648 et 2227 du Code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

A titre préliminaire,

— dire que les demandes de M^me D et M. Y sont irrecevables car prescrites,

A titre principal,

— dire que l’état du mur était apparent lors de la vente,

— dire que M^me D et M. Y n’apportent pas la preuve que le vice ayant conduit à l’effondrement du mur existait lors de la vente et était connu des vendeurs,

— dire que M^me D et M. Y n’apportent la preuve d’aucune manoeuvre dolosive qui lui serait imputable,

— dire que la société Sopretec avait connaissance du vice au moment de la vente,

— dire que la société Sopretec a failli à son obligation d’information et doit indemniser les époux Y au titre de sa responsabilité délictuelle,

— à titre subsidiaire, dire que la société Sopretec, l’office public Tarn et Garonne Habitat et la Scp U et L seront condamnés à la relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M^me D et M. Y,

— débouter M^me D et M. Y de leur demande d’indemnisation forfaitaire au titre du préjudice moral,

En tout état de cause

— condamner tout succombant à lui verser une indemnité d’un montant de 4.000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que la condamnation à tous les dépens au profit de la Scp Messaud & Pons-Tomasello en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que l’état du mur était apparent dès les premières visites et qu’ainsi le point de départ de la prescription prévue à l’article 1648 du code civil se situe au jour de la vente.

Elle soutient que tant les fissures et la chute de crépis sur le mur pignon que l’existence du contre-mur partiellement construit étaient apparents au moment de la vente, que c’est en toute connaissance de cause que les époux Y ont acquis l’immeuble et que c’est pour cette raison qu’ils en ont négocié le prix, obtenant une baisse de 32,94 %.

Elle soutient qu’elle n’était informée, par le rapport F, que de la nécessité de faire des travaux pour éviter la chute de matériaux et non pour des problèmes de solidité de l’ouvrage et que les époux Y n’apportent pas la preuve que l’effondrement du mur est la conséquence d’un vice existant au jour de la vente, l’expert judiciaire formulant plusieurs hypothèses à ce sujet.

Elle fait valoir que les vendeurs n’ont jamais rencontré les acquéreurs, l’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire, qu’ils n’ont jamais été informés du devis de la société Bâtiment Service du 31 janvier 2006 produit par la société Sopretec, n’ont pas eu en leur possession ni ce devis ni le rapport F et ont vécu 5 ans avec leurs enfants dans la maison sans entreprendre les travaux de confortement, ce qu’ils auraient fait s’ils avaient eu connaissance d’un grave désordre et qu’ainsi les

manoeuvres dolosives imputées aux vendeurs ne sont pas démontrées.

Elle soutient avoir été trompée par l’agence immobilière qui connaissait le bien pour avoir eu en charge la vente de 2006 et celle de 2011 et était seule à avoir connaissance du devis des travaux de confortement.

Elle fait valoir que les acquéreurs n’ont pas accompli les diligences minimales qui leur auraient permis de découvrir le vice et qu’ainsi leur responsabilité se trouve partiellement engagée.

Arguant que la maison était à l’origine accolée à un collège, détruit en 1974, elle soutient que le mur fragilisé est mitoyen et que la sociétéTarn et garonne Habitat a manqué à son obligation d’entretien.

Elle soutient enfin que le notaire a été défaillant en n’indiquant pas dans les actes de vente des 1^er juin 2006 et 28 janvier 2011 la mitoyenneté du mur avec la propriété de la société Tarn et Garonne Habitat et en ne conseillant pas aux vendeurs lors de la vente du 28 janvier 2011 d’y insérer le rapport d’expertise F alors qu’il était annexé à l’acte de vente du 1^er juin 2006.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 mars 2019, la Sarl Sopretec, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 (ancien) et 1641 et suivants du Code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement, et si par impossible la Cour considérait qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard des époux Y, acquéreurs, condamner les époux A à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— très subsidiairement, dire que le préjudice dont elle serait tenue ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de n’avoir pas contracté, s’ils avaient eu connaissance de l’existence de ce rapport,

— limiter en conséquence les dommages et intérêts à sa charge à la somme de 6.000 €,

— condamner en tout état de cause les époux Y à lui verser la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par les soins de Maîtres I ' AG ' AH ' AI, avocats associés au Barreau de Tarn et Garonne en application de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir que sa mission est strictement limitée dans les termes du mandat qui lui a été donné par les époux A, qu’elle a parfaitement rempli la mission qui lui avait été confiée par les vendeurs, qu’il n’est pas établi qu’elle aurait manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard des époux Y, ces derniers étant de mauvaise foi puisque les éléments objectifs tirés du dossier établissent la parfaite connaissance qu’ils avaient de l’existence du rapport F et du devis de l’entreprise Bati Services.

A titre subsidiaire elle fait valoir que les époux A, au regard de la dissimulation d’informations dont ils ont fait preuve à l’égard de leurs acquéreurs, doivent être condamnés à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 mars 2019, la société Tarn et Garonne Habitat, intimée, demande à la cour, au visa des articles 653, 654, 655, 656, 1165, 1642, 1643 du Code civil et des articles 564 et suivants du Code de procédure civile, de :

A titre principal,

— débouter M. Y et M^me D de leurs demandes à son encontre pour cause de prétentions nouvelles en appel,

— juger irrecevable l’appel formé à son encontre,

— débouter M^me B de ses demandes formulées à son encontre,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. Y et M^me D de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— constater l’absence de mitoyenneté sur le mur litigieux,

En conséquence,

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires et rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. Y et M^me D à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les parties qui succombent aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de M^e AB AC AD de la Scp Larroque-Rey-AD, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que les consorts Y demandent pour la première fois en appel sa condamnation « solidaire» au paiement des condamnations qui seraient mises à la charge des consorts B-A ainsi que le paiement de la somme de 26 224 € au titre des intérêts d’emprunt et d’assurance du prêt au 5 juin 2016 alors qu’ils ne formulaient aucune demande à son encontre en première instance et n’avaient présenté aucune demande contre quiconque concernant le prêt.

Elle soutient que l’action principale des acquéreurs fondée sur les vices cachés est prescrite et qu’en tout état de cause tant cette action que l’action subsidiaire fondée sur le dol ne peuvent la concerner en vertu des dispositions de l’article 1165 du code civil.

Elle fait valoir que la parcelle contiguë à la propriété des époux Y lui a été donnée par la commune de Z en 1974 et que le bâtiment précédemment existant sur cette parcelle, ancien collège, avait été démoli par la commune avant cette cession, qu’il existe des marques de non mitoyenneté qui apparaissent tant au niveau de l’édification partielle en parpaing sur la toiture que par rapport à l’existence du coffre France Télécom, ainsi que dans l’entretien de cette partie de parcelle par la commune de Z et qu’enfin l’acquisition d’un terrain nu en 1974, il y a plus de 40 ans, l’absence totale de travaux de démolition d’ouvrage par Tarn-et-Garonne Habitat, ainsi que les travaux réalisés sur le mur pignon et la couverture de ce mur par une toiture mise en 'uvre par les consorts A-B, démontrent que la mitoyenneté du mur est prescrite conformément à l’application de l’article 656 du Code Civil.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 juin 2019, la société Coop Action Quercy Structures, intimée, demande à la cour, au visa des articles 564 du Code de procédure civile, 1147, 1382, 1641 et suivants et 1792 du Code civil, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre devant la Cour en lecture du rapport de M. G,

— condamner tout succombant à lui verser une somme de 3.000 €, au titre des frais irrépétibles engagés, tant en première instance qu’en appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 mai 2019, la Scp U &

L, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 (désormais 1240) du Code civil et 564 du Code de procédure civile,

de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Au principal,

— dire irrecevable en cause d’appel, à supposer qu’ils la maintiennent, la demande formée par les appelants et tendant à ce qu’elle soit condamnée au paiement de la somme des condamnations susceptibles d’être mises à la charges des consorts B – A en cas de réformation du jugement entrepris,

En tout état de cause,

— statuer ce que de droit sur les demandes des époux Y telles que dirigées à l’encontre de leurs vendeurs,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,

— condamner les époux Y et M^me B au paiement, chacun, de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux Y en tous les dépens d’appel et M^me B au paiement de première instance.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle tant à l’égard des époux Y qu’à l’égard de M^me B, qu’au regard des éléments d’information qui lui ont été délibérément cachés par M^me B et par les époux Y, tant la venderesse que ses acquéreurs se trouvent à l’origine exclusive des conséquences dommageables dont ils demandent à être garantis et qu’au surplus les époux Y et M^me B ne justifient d’aucun préjudice en relation de cause à effet avec le manquement reproché.

M. A, intimé, assigné par les appelants par acte d’huissier en date du 17 juin 2016 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile contenant dénonce de la déclaration d’appel et de leurs conclusions, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Il doit être constaté qu’aux termes de leurs dernières conclusions M^me M D et M. O Y ne présentent aucune demande à l’encontre de la société Coop Action Quercy Structures, de la Scp U et L et de la société Tarn et Garonne Habitat, nonobstant le fait qu’ils aient intimé ces parties en appel.

M^me R B ne présente pour sa part aucune demande à l’encontre de la société Coop Action.

Les données de l’expertise

L’expert constate que l’immeuble d’habitation des consorts Y-D présente un état de dégradation très avancé, n’autorisant plus son habitabilité depuis l’effondrement partiel du pignon ouvert.

Il estime que les causes du sinistre résident dans :

— la démolition du bâtiment adjacent réalisée en 1974 qui a eu un impact sur l’immeuble et plus particulièrement sur le pignon en mitoyenneté qui s’est partiellement effondré,

— l’absence d’entretien durant plusieurs décennies du mur pignon exposé qui représente un effet aggravant, l’expert n’ayant pas constaté la présence de travaux significatifs de reprise du crépi s’agissant du rebouchage des fissures et reprise des enduits,

— l’absence de travaux confortatifs réalisés dans les règles de l’art à la suite du diagnostic pertinent établi en 2005 par M. F mandaté par l’agence immobilière Sopretec, les travaux de consolidation entrepris par les consorts A-B étant insuffisants, inachevés et non efficaces pour pallier le risque d’effondrement.

Il précise que les travaux de couverture exécutés par la société Coop’Action n’ont aucun lien avec l’effondrement du mur pignon.

Il préconise la démolition et la reconstruction de l’immeuble pour un coût de 370 000 € TTC, solution la moins onéreuse.

L’action principale en garantie des vices cachés

Aux termes des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, l’acheteur ayant le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix.

L’article 1645 du même code prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1648 prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce le dommage ne s’est manifesté dans toute son ampleur et ses conséquences que le 28 février 2014 lors de l’effondrement du mur, et les consorts Y-D ont fait assigner les vendeurs et l’agence immobilière les 7 et 12 janvier 2015, soit moins de deux ans après la manifestation du vice.

Leur action en garantie des vices cachés n’est en conséquence pas prescrite.

Sur le fond, l’acte de vente passé le 28 janvier 2011 stipule que'«l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.'»

Pour mettre en jeu la garantie des vices cachés des vendeurs, il appartient aux acquéreurs de démontrer le caractère caché des vices qu’ils invoquent ainsi que la connaissance qu’a pu en avoir le vendeur.

Les vices constatés par l’expert étaient apparents même pour des acquéreurs profanes.

Il ressort des constatations de l’expert, des attestations de M^me V W et M. J (pièces 40 et 47 des appelants) qui précisent avoir visité la maison fin 2010 et avoir vu «'les fissures apparentes sur le mur extérieur côté terrain vert'» et des photographies produites au débat qu’au jour de la vente le mur pignon présentait des fissures apparentes, qu’il y avait des chutes de crépis sur le pignon et que le contre-mur partiellement construit par les consorts A-B était parfaitement visible.

L’action des consorts D-Y ne peut donc prospérer sur le fondement juridique de l’article 1641 du code civil.

La demande subsidiaire de nullité de la vente pour dol

Cette demande, présentée par les époux Y avant l’expiration du délai de cinq ans après la découverte des faits leur permettant de l’exercer conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, n’est pas prescrite.

L’article 1116 ancien du code civil applicable en l’espèce en raison de la date de la vente, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, autorise d’annuler une convention quand le consentement d’une partie a été surpris par le dol, défini comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie, étant précisé qu’il ne se présume pas et qu’il s’apprécie à la date de l’acte litigieux.

Les consorts Y-D soutiennent que les vendeurs, avec la complicité de l’agence immobilière Sopretec, leur ont sciemment dissimulé les désordres affectant le mur pignon en leur cachant tant le rapport établi par M. F le 16 décembre 2005 que la déclaration préalable de travaux faite par M. A le 30 octobre 2006 et déposée le 13 novembre 2006, les préconisations de l’Architecte des Bâtiments de France du 1^er décembre 2006 et le devis de l’entreprise Bâtiment Service en date du 31 janvier 2006.

Le rapport F établi le 16 décembre 2005 à la demande de la société Sopretec préconise de combattre rapidement le phénomène de désagrègement de la brique d’adobe composant le pignon droit de la maison dont les conséquences pourraient être la chute de matériaux à l’extérieur, l’expert prenant le soin de décliner sa responsabilité en cas de non exécution de ces travaux.

L’expert judiciaire M. G note que les travaux préconisés par M. F sont des travaux lourds et coûteux ne pouvant être entrepris qu’à l’issue d’études préliminaires, et devant être suivis par un maître d’oeuvre qualifié et réalisés par des entreprises qualifiées.

Les vendeurs ont eu connaissance du rapport F puisqu’ayant acquis eux-mêmes l’immeuble le 1^er juin 2006 ils ont dès le 30 octobre 2006 effectué une déclaration de travaux pour «'renforcement du mur existant'» et débuté les travaux de confortement.

Ils ne pouvaient de même ignorer que le mur partiellement réalisé par M. A lui-même ne correspondait pas aux préconisations de M. F.

Aucune mention relative à l’état du pignon ne figure ni à l’acte de vente Remik/A en date du 1^er juin 2006 ni à l’acte de vente A/Mayot du 28 janvier 2011.

Les annonces parues sur divers sites (pièces 5, 18, 19 et 28 de la sarl Sopretec) mentionnent «'prévoir travaux'», «'jolie rénovation en cours d’achèvement'», ou «'rénovation à achever'», toutes mentions qui ne reflètent pas la gravité des désordres affectant l’immeuble ni l’urgence des travaux à effectuer sur le mur pignon.

L’attestation de M^me K, agent commercial agissant pour le compte de la Sarl Sopretec et chargée de la vente de l’immeuble litigieux, a été établie le 27 mars 2015, soit postérieurement à l’assignation au fond délivrée à la Sarl Sopretec par les époux Y en janvier 2015, et doit être écartée comme émanant d’une des parties en litige ; au demeurant son témoignage indiquant qu’elle remettait à chaque contact lors des visites la copie du rapport d’expertise de M. F est remis en cause par les attestations de M^me V-W et de M. J, tiers au présent litige, qui ne mentionnent à aucun moment la remise par l’agent immobilier du rapport F. Au contraire, M. J indique :

«Nous avons visité la maison fin 2010 dont le prix sur l’annonce étant de

128 000 euros, avec des travaux de charpente et d’aménagement intérieur à prévoir. Des fissures étaient présentes sur le mur extérieur côté terrain vert. Nous avons demandé à une personne de notre entourage son avis qui nous a dit qu’il n’y avait rien d’alarmiste sur les fissures, cela a été confirmé par l’agence. Nous étions très intéressés par la maison et avions fait faire des devis pour les travaux de toiture'».

S’ils indiquent en outre avoir demandé à la société Tarn et Garonne Habitat le prix d’achat du terrain mitoyen, aucun élément ne permet d’affirmer que cette demande était liée aux travaux confortatifs à réaliser sur le mur adjacent au terrain.

Les époux Y justifient (leur pièce 29) avoir demandé à la mairie de Z par message électronique du 10 novembre 2010, juste avant la vente, si «'le ravalement de la façade peut-être exigé par la mairie vu qu’elle semble assez dégradée par les années'». Il ne fait pas de doute qu’ils n’auraient pas formulé une telle demande s’ils avaient connu la véritable cause de la dégradation de cette façade et l’ampleur des travaux à envisager.

Cette demande atteste en outre de l’importance qu’attachaient les époux Y au coût des travaux à réaliser sur l’immeuble qu’ils projetaient d’acquérir.

L’expert H mandaté par les époux Y dans le cadre du sinistre ne mentionne à aucun moment, contrairement à ce qu’avance la société Sopretec, que ces derniers ont produit le rapport F et en avaient connaissance avant la vente. Il indique au contraire que c’est la société Sopretec qui a remis ce rapport le 30 avril 2014 après deux réunions d’expertise.

L’argumentation de la société Sopretec relative à la négociation du prix entre les époux A et les époux Y qui aurait pris en compte les travaux à réaliser sur le mur pignon ne peut prospérer.

Il résulte des trois mandats de vente successifs qu’après avoir mis en vente leur maison, acquise 98 000 € deux ans auparavant, à 180 000 € le 7 juillet 2008, les époux A ont signé un avenant portant le prix proposé à

170 000 € le 19 septembre 2008.

Le 18 octobre 2010, date de l’offre d’achat des époux Y, les époux A ont signé un deuxième avenant au mandat de vente ramenant le prix à 114 000 €. Ces prix étaient indiqués hors frais d’agence.

Cependant la société Sopretec produit (pièce 18) une annonce émise entre le 27 juin et le 6 novembre 2008 pour un prix de 165 000 € ainsi qu’un bon de visite de M^me V- W daté du 5 mars 2009 pour un prix de

153 000 € frais d’agence inclus, ce qui tend à démontrer que l’agence a pu baisser le prix de vente sans forcément faire signer aux vendeurs un avenant au mandat.

Il ressort des attestations de M^me V-W et M. J évoquées plus haut qu’à la fin de l’année 2010 le prix proposé était de 128 000 € sans qu’il soit question de négociations relatives à des travaux lourds sur le mur pignon.

Aucun élément ne permet d’affirmer en conséquence que les époux Y auraient négocié une baisse de prix de plus de 30 000 € relativement à ces travaux.

Ces divers éléments établissent que les vendeurs et leur mandataire la société Sopretec ont dissimulé aux acquéreurs, en toute connaissance de cause, les graves désordres affectant le mur pignon et l’ampleur des travaux à réaliser alors que ces éléments étaient déterminants du consentement des acquéreurs sur la chose et sur le prix.

Le dol par réticence est ainsi caractérisé.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité de la vente intervenue le 28 janvier 2011, d’ordonner la restitution du prix aux acquéreurs et la restitution de l’immeuble aux vendeurs.

Les époux Y peuvent obtenir, en vertu des dispositions de l’article 1241 du code civil, les dommages et intérêts de nature à réparer les préjudices causés par la faute du vendeur et en conséquence de l’annulation de la vente.

La société Sopretec a engagé sa responsabilité civile délictuelle en dissimulant l’état réel du bien vendu et l’ampleur des travaux à réaliser, ce dont elle avait connaisance pour avoir elle-même commandé et réceptionné l’expertise F.

La réticence dolosive des vendeurs et de l’agent immobilier est la cause de l’annulation de la vente et les oblige à en réparer toutes les conséquences dommageables.

L’expert judiciaire, dont les conclusions sur ce point ne font l’objet d’aucune critique, a évalué le coût des travaux de rénovation de la maison engagés en pure perte par M. et M^me Y à la somme de 13 196, 71 €, le coût des mesures conservatoires mises en oeuvre après l’effondrement du mur pignon à 19 782,42 €, le coût du relogement de la famille Y de juillet 2014 à février 2018 à 21 314,29 €, soit un total de 54 293, 42 €.

Les époux Y justifient en outre avoir réglé des frais de notaire pour la somme de 2 220,66 €, avoir engagé des frais de publication hypothécaire pour la somme de 5 793 € ainsi que des frais relatifs à la rémunération de l’expert E missionné avant la procédure judiciaire pour la somme de 10 696,87 €, les frais de géomètre missioné après l’effondrement pour déterminer le caractère mitoyen ou non du mur pour la somme de 1 266 € ainsi que les honoraires de l’agence immobilière Sopretec à hauteur de

6 000 €.

Concernant les intérêts, les frais de dossier et le coût des assurances des deux crédits contractés pour l’achat du bien, l’un de 113 565,66 € l’autre de 11 200 €, les époux Y justifient devoir régler à ce titre la somme de

76 259, 65 € pour le premier prêt et celle 3 254 € pour le second prêt.

Ils justifient en outre avoir dû contracter un prêt complémentaire de

31 135 € pour financer les frais de conservation de l’immeuble à la suite de l’effondrement et devoir à ce titre la somme de 20 016,44 € comprenant les intérêts, les frais de dossier et le coût de l’assurance.

Les époux Y, qui ont dû faire face à une situation d’urgence lors de l’effondrement du mur puis ont dû subir les tracas et désagréments divers induits par cette situation pendant une longue période ont subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 8 000 €.

Le total du préjudice subi par les époux Y s’évalue en conséquence à la somme de 187 800, 04 €.

M^me B, M. A et la Sarl Sopretec seront condamnés in solidum à leur régler cette somme à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt en application des dispositions de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil.

L’action en garantie de M^me B

1- à l’égard de la Sarl Sopretec

Le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre.

En l’espèce, la Sarl Sopretec était d’autant plus au fait de l’état de l’immeuble qu’elle avait été chargée de le vendre par les précédents propriétaires moins de deux auparavant et avait fait procédé à une expertise du bien dont elle détenait le rapport.

Elle a pu en outre constater que les travaux entrepris par M. A n’étaient pas adéquats ni terminés.

Elle n’a pas jugé utile de mentionner les désordres du mur pignon et la nécessité de procéder

rapidement à des travaux de confortement conformes à ceux préconisés par le rapport F ni sur les annonces descriptives du bien à vendre ni dans le compromis de vente ni dans l’acte authentique de vente.

En tant que professionnelle de l’immobilier elle a manqué à son obligation de conseil à l’égard de ses mandants en n’attirant pas leur attention sur les conséquences de cette rétention dolosive quant à la validité de l’acte de vente ou même quant à la sécurité des personnes, élément souligné dans le rapport F.

Elle a en outre donné de la crédibilité par rapport aux tiers acquéreurs à la réticence dolosive des vendeurs.

Au regard des obligations respectives des vendeurs et de l’agence immobilière et du rôle prépondérant de cette dernière dans la survenance du dommage, la charge définitive de la réparation sera assumée par M^me B à hauteur 25 % et par l’agence immobilière à hauteur de 75 %.

2- à l’égard de la société Tarn et Garonne Habitat

Cette action en garantie ne peut prospérer.

En effet il appartient à M^me B de démontrer l’existence d’une faute de la société Tarn et garonne Habitat ayant concourru au préjudice subi par M. et M^me Y dont elle doit elle-même réparation.

Or le préjudice subi par les acquéreurs résulte de l’annulation de la vente pour dol et aucun élément ne permet de retenir une telle faute à la charge du propriétaire de la parcelle voisine, que le mur pignon soit ou non mitoyen, en lien de causalité avec le dommage.

M^me B sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

3- à l’égard du notaire

M^me B ne peut être garantie des conséquences de sa propre réticence dolosive par le notaire qui n’a pas été informé lors des ventes successives du bien, en 2006 puis en 2011, de l’état du mur pignon de l’immeuble vendu ni a fortiori des travaux nécessaires pour le conforter.

L’absence de mention dans l’acte de la mitoyenneté de ce mur, mitoyenneté non établie en l’occurrence, ne présente aucun lien de causalité avec le dommage subi par les acquéreurs.

M^me B sera en conséquence déboutée de ce chef de demande.

Les demandes annexes

M. AA A, M^me R B et la Sarl Sopretec qui succombent doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer aux époux Y la somme de 10 000 € et à la Sarl Coop’Action la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Sopretec sera condamnée à garantir M^me B à hauteur de 75 % des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M^me R B, de la Sarl Sopretec, de la société Tarn et Garonne Habitat et de la Scp U et L les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 22 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Montauban sauf ses dispositions concernant la recevabilité des demandes de M. et M^me Y ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

— Déboute M. O Y et M^me M D épouse Y de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;

— Dit que M. AA A et M^me R B épouse A ainsi que la Sarl Sopretec se sont rendus coupables de dol par réticence à l’égard de M. O Y et M^me M D épouse Y ;

— Prononce l’annulation de la vente entre M. AA A et M^me R B épouse A d’une part et M. O Y et M^me M D d’autre part passée le 28 janvier 2011 devant maître L, notaire à Z (82), portant sur l’immeuble situé 5 rue Darnaud Bernard 82170 Z cadastré section E numéro 491 ;

— Ordonne la publication du présent arrêt aux services de la publicité

foncière ;

— Condamne M. AA A et M^me R B solidairement à restituer le prix d’acquisition, soit la somme de 114 000 €, à M. O Y et M^me M D épouse Y ;

— Condamne M. O Y et M^me M D épouse Y à restituer l’immeuble à M. AA A et M^me R B ;

— Condamne solidairement M. AA A et M^me R B, in solidum avec la Sarl Sopretec, à payer à M. O Y et M^me M D épouse Y la somme de 187 800,04 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

— Condamne la Sarl Sopretec à garantir M^me R B à hauteur 75 % de la somme de 187 800,04 €;

— Déboute M^me R B de ses demandes en garantie à l’encontre de la société Tarn et Garonne Habitat et de la Scp U et L ;

— Déboute M. O Y et M^me M D épouse Y de leurs autres demandes ;

Condamne in solidum M. AA A, M^me R B et la Sarl Sopretec aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne in solidum M. AA A, M^me R B et la Sarl Sopretec à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à M. O Y et M^me M D épouse Y la somme de 10 000 € et à la société Coop’Action la somme de 2 000 € ;

Condamne la Sarl Sopretec à garantir M^me B à hauteur de 75 % des dépens et des frais irrépétibles ;

Déboute les autres parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Pour Le Président empêché,

(Article 456 du code de procédure civile)