COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 30G

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 JUIN 2016

R.G. N° 14/07575

AFFAIRE :

H X

C/

L A épouse Y

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 04 Septembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section :

N° RG : 09/05203

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA

M^e Anne laure DUMEAU

M^e Luke VIDAL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur H X

né le XXX à BOKE

XXX

XXX

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 017431

Représentant : M^e AE-françois TESSLER de la SELARL CABINET TESSLER, Plaidant avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2030

APPELANT

****************

Madame L A épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 41374

Représentant : M^e Eric BENJAMIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

Syndicat des copropriétaires de l’XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Luke VIDAL de la SELARL SYGNA PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0540 – N° du dossier 2013107

Substituée par M^e Moreau

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Avril 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2001 B A, épouse Y a consenti au profil d’H X le renouvellement du bail concernant des locaux commerciaux à usage de pharmacie dépendant d’un immeuble sis XXX) pour une durée de 3, 6, 9 années devant se terminer le 1^er août 2010.

Par acte d’huissier de justice du 24 mars 2009 visant la clause résolutoire contenue au bail, B Y a fait délivrer à H X commandement de cesser les infractions à la clause du bail relative à l’état, aux réparations et à l’entretien des locaux.

C’est dans ces conditions que par acte du 21 avril 2009, H X a fait assigner B Y devant le tribunal de grande instance de Nanterre sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce, 1183, 1741 et 606 du code civil afin de :

— le déclarer recevable dans son opposition à commandement,

— dire les injonctions faites par ce commandement et la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail infondées,

— dire en conséquence nul et de nul effet le commandement du 24 mars 2009,

— dire qu’il a subi un préjudice en raison des manquements du bailleur à ses obligations essentielles, notamment à ses obligations de réparation du bien loué,

— ordonner une expertise afin de déterminer les causes des désordres et les travaux de remise en état,

— faire injonction au propriétaire de faire procéder aux travaux de remise en état devant être déterminés par l’expert,

— lui réserver la possibilité de chiffrer son préjudice et de formuler toute demande d’indemnisation utile,

— condamner B Y à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 16 juin 2011 le tribunal de grande instance de Nanterre a, avant dire droit, ordonné une expertise.

L’expert, R G, a déposé son rapport le 10 janvier 2012.

Entre temps, H X a, par acte extra judiciaire du 24 mars 2010, sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1^er octobre 2010.

Par acte d’huissier de justice du 15 juin 2010, B Y a refusé le renouvellement du bail pour motif grave et légitime.

Par acte du 12 juin 2012, H X a fait assigner B Y sur le fondement des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-41 du code de commerce, 145, 606 du code civil et 700 du code de procédure civile aux fins de renouvellement du bail.

Par acte du 4 février 2013, H X a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX sur le fondement des articles 1719, 606, 1134 et 1382 du code civil afin de le voir :

— condamner solidairement avec B Y à lui payer la somme de 50.148 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner solidairement avec B Y à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

— lui enjoindre ainsi qu’à B Y, de réaliser l’intégralité des travaux préconisés par l’expert ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

La jonction de ces procédures a été ordonnée le 21 février 2013.

Par conclusions signifiées le 21 mai 2014, H X sollicitait du tribunal de :

Sur la partie habitation du local loué :

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement B Y et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à lui payer les sommes de :

* 64.476 euros au titre de la réfaction des loyers par lui payés depuis avril 2005, représentant une réduction de 50% du loyer conventionnel.

*50.000 euros de dommages intérêts en indemnisation de son préjudice moral.

— à toutes fins, faire injonction à B Y et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à Clamart de réaliser l’intégralité des travaux préconisés par le rapport d’expertise outre les travaux de chauffage et d’isolation ce à la date de signification de la décision à intervenir sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— ordonner la mise sous séquestre des loyers à échoir à compter de la décision à intervenir auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, ce jusqu’à l’issue des travaux devant être constatée de façon contradictoire par huissier de justice aux frais de B Y,

Sur la partie commerciale du local loué :

— à titre préliminaire, dire nul le refus de renouvellement du bail signifie par B Y le 15 juin 2010 faute de mise en demeure préalable,

— condamner B Y à lui verser la somme de 640.000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— à titre principal, dire infondé et abusif le refus de renouvellement du bail signifié par M^me B Y le 15 juin 2010 au regard de l’absence de motif grave et légitime et en conséquence, dire fondée sa demande de renouvellement du dit bail,

— à titre subsidiaire, le dire fondé en sa demande d’indemnité d’éviction qui sera fixée à la somme de 640.000 euros

— subsidiairement, désigner un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

— fixer l’indemnité d’occupation par lui due à la somme de 19.200 euros par an,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner B Y à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et le remboursement des frais d’expertise.

Par conclusions signifiées le 16 mai 2014, B Y demandait de :

— débouter H X de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— condamner H X à lui payer à litre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil, les sommes de :

* 93.300 euros TTC au litre du remboursement du montant total des travaux réalisés,

* 1.000 euros par mois à compter du 1^er janvier 2014 jusqu’à son départ effectif du logement temporaire, soit à ce jour 5.000 euros à parfaire.

* 12.988,20 euros au litre de la perte de loyers du 6 mars 2012 au 5 novembre 2013,

* 1.066.62 euros mensuels au titre de la perte de loyers à compter du 5 novembre 2013 soit la somme de 6.399.72 euros, terme de mai inclus, jusqu’à la levée de l’arrêté d’insalubrité,

* 50.000 euros au titre de la dépréciation de la valeur du bien loué du fait des négligences de H X

* 50.000 euros au titre du préjudice moral.

— dire qu’il n’y avait pas lieu à la consignation des loyers et l’autoriser à récupérer à son profit les sommes consignées par H X à la caisse des dépôts et consignations,

— sur le sort du bail, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 avril 2009,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs d’H X.

En tout état de cause :

— dire fondé le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime,

— ordonner l’expulsion d’H X et dire que le sort des meubles serait réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.133-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.000 euros, par mois hors taxe et hors charge, à compter du 24 avril 2009 en cas d’acquisition de la clause résolutoire ou à compter de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail ou encore à compter du 1^er octobre 2010 en cas de validation du refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime,

— dire que si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an, l’indemnité fixée ferait l’objet d’une indexation sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE,

— condamner H X à lui verser la somme de 30.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens pouvant être directement recouvrés par la SCP BLATTER RACLET et Associés et qui comprendront le coût du commandement du 24 mars 2009 et des états de privilèges et nantissements

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de B Y,

— réduire les demandes d’H X compte-tenu de son comportement fautif,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à la garantir de toutes obligations et condamnations,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à lui verser la somme de 30.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens pouvant être directement recouvrés par la SCP BLATTER RACLET et Associés.

Par conclusions signifiées le 20 mai 2014, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX a demandé au tribunal de :

— écarter des débats le rapport d’expertise ou le lui déclarer inopposable,

— rejeter l’appel en garantie de B Y et plus généralement toutes demandes formées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement entrepris du 4 septembre 2014 le tribunal de grande instance de Nanterre a :

Condamné Madame B Y à payer à M. H X la somme de 10.000 euros de dommages intérêts,

Condamné M. H X à payer à Madame B Y la somme de 93.300 euros TTC au titre des travaux effectués et incombant au locataire,

Débouté M. H X de sa demande au titre de la réduction des loyers,

Dit que les sommes consignées par M. H X à la Caisse des dépôts et consignations en vertu du jugement du juge de proximité de Vanves du 15 mai 2012 devraient être versées à Madame Y,

Débouté M. H X de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX

Débouté Madame B Y de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX

Débouté M. H X de sa demande au titre de la nullité du refus de renouvellement du bail.

Débouté Madame B Y de ses demandes au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et au titre de la résiliation du bail,

Dit infondé le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime signifié le 15 juin 2010,

Dit que M. H X était fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonné une expertise et commis pour y procéder :

Monsieur V W,

XXX

Tél. XXX

avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— visiter les lieux sis XXX, les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par M. H X dans ces locaux et sur ce fonds,

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction

a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant)

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un litre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels).

Dit que l’expert serait saisi et effectuerait sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposerait son rapport au greffe du tribunal. Service des expertises – Extension du Palais de Justice XXX, dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettrait au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquerait aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciterait la consignation d’une provision complémentaire.

Dit que l’expert devrait fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de Procédure Civile et rappelé qu’il ne serait pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devrait rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devrait l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

Fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devrait être consignée par M. H X entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la décision, sans autre avis,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert serait caduque et privée de tout effet,

Condamné M. H X à payer à Madame B Y une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel à compter du 1^er octobre 2010,

Condamné Madame B Y a payer à M. H X la somme de 8.000 euros au litre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 20 novembre 2014 pour retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sauf observations contraires des parties ou à défaut radiation ;

Ordonné l’exécution provisoire,

Réservé les dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 octobre 2014 par H X ;

Vu les dernières écritures en date du 2 mars 2016 par lesquelles H X demande à la cour de :

Vu les articles 1719 et 606 du Code civil,

Vu l’article 1134 du Code civil,

Vu les articles L 145-14, L 145-17 et L 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1382 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile;

Vu le bail signé entre M. H X et Madame B Y en date du 26 septembre 2001,

Vu le commandement visant la clause résolutoire délivré à la requête de Madame Y le 24 mars 2009,

Vu la demande de renouvellement du bail commercial délivrée à la requête de M. X le 24 mars 2010,

Vu le refus de renouvellement notifié par Madame Y le 15 juin 2010,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur G en date du 10 janvier 2012,

Vu le Jugement du Juge de proximité de Vanves du 15 mai 2012,

Vu l’Arrêté d’insalubrité en date du 5 novembre 2013,

Vu le jugement du Juge de proximité de Vanves du 2 décembre 2014,

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Nanterre en date du 4 septembre 2014, sauf en ce qu’il a débouté Madame Y de ses demandes au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et au titre de la résiliation du bail,

Dire et juger que le SDC de l’immeuble sis XXX et Madame Y, bailleresse, responsables des dommages intervenus dans les locaux occupés par M. X ;

Dire et juger infondée la fin de non-recevoir des demandes d’indemnisations de M. X, soulevée par Madame Y ;

Dire que le rapport de l’expert judiciaire, M. G du 10 janvier 2012 est opposable au SDC,

En conséquence,

Débouter Madame Y de toutes demandes de contribution aux travaux de restauration qu’elle a entrepris dans les locaux ;

Réformer le jugement à cet égard ;

Condamner Madame Y à payer à M. X la somme de 30.000 euros au titre de l’abus de droit, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil;

Condamner Madame Y à rembourser à M. X les sommes qu’elle a perçues en exécution du jugement, à savoir la somme de 19.300 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de leur paiement ou présentation ;

Condamner Madame Y à payer à M. X la somme de 10.000 euros en indemnisation du préjudice subi au titre du déménagement de M. X pendant la réalisation des travaux dans son logement;

Condamner solidairement le SDC et Madame Y à payer la somme de 71.640 euros au titre de la réfaction des loyers payés par M. X depuis avril 2005 ;

Condamner solidairement le SDC avec Madame Y à payer la somme de 50.000 euros à M. X au titre de son préjudice moral ;

Confirmer le Jugement en ce qu’il n’a pas relevé de fautes imputables à M. X, justifiant le commandement visant la clause résolutoire délivré le 24 mars 2009 ;

Sur le refus de renouvellement du bail, constater que Madame Y a exercé son droit de repentir ;

Débouter Madame Y de sa demande de résiliation judiciaire du bail;

Condamner Madame Y à payer à Monsieur X la somme de 30.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens et le remboursement des frais d’expertise réglés par ce dernier

Vu les dernières écritures en date du 25 février 2016 au terme desquelles B A, épouse Y demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1147, 1184, 1351, 1384 alinéa 1, 1725 et 1741 du code civil,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-17 et L. 145-58 du code de commerce,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 4 septembre 2014,

SUR LES DÉSORDRES

DONNER ACTE aux parties que monsieur H X ne forme plus aucune demande, dans ses dernières conclusions, visant à condamner les intimés à réaliser divers travaux sous astreinte,

CONFIRMER, en conséquence, le jugement en ce qu’il a débouté monsieur H X de sa demande de condamnation de madame B Y à réaliser des travaux sous astreinte et de sa demande de mise sous séquestre des loyers à échoir,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné monsieur H X à régler à madame B Y la somme de 93.300 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement du coût des travaux,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a refusé de faire droit aux autres demandes indemnitaires formulées par madame B Y,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER monsieur H X à régler à madame B Y les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  9.000 euros au titre du loyer relatif au relogement provisoire,

—  9.178,73 euros au titre de la perte de loyers du 5 novembre 2013 au 1^er octobre 2014,

—  1.800 euros au titre du déménagement des meubles du locataire pour permettre la réalisation des travaux dans un garde-meubles,

—  986,10 euros au titre du déménagement des meubles du locataire dans le relogement provisoire,

—  3.591 euros au titre des frais de garde meubles,

—  1.800 euros au titre du déménagement des meubles du locataire du garde meubles aux locaux loués,

—  864 euros au titre du déménagement des meubles du locataire du relogement provisoire aux locaux loués,

—  50.000 euros au titre du préjudice moral de la concluante.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté monsieur H X de sa demande de dommages et intérêts au titre de la réfaction des loyers,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné madame B Y à régler à monsieur H X la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

Juger irrecevables monsieur H X en toutes ses demandes d’indemnisation en raison de l’autorité de chose jugée des deux jugements rendus par la juridiction de proximité de Vanves (les 15 mai 2012 et 2 décembre 2014) statuant en qualité de tribunal de police,

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER monsieur H X de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de madame Y

INFIRMER le jugement en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande de garantie formulée par madame B Y à l’encontre du syndicat des copropriétaires du XXX à XXX,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à relever et garantir madame B Y de toutes obligations et condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par le jugement à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à régler à madame B Y la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Anne-Laure DUMEAU pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure,

SUR LE SORT DU BAIL

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté madame B Y de ses demandes visant à faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, valider le refus de renouvellement pour motif grave et légitime,

Et statuant à nouveau,

Dire qu’en raison de l’exercice par madame B Y de son droit de repentir, la question du refus de renouvellement pour motif grave et légitime et du paiement de l’indemnité d’éviction est sans objet,

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 avril 2009,

A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de monsieur X,

En tout état de cause,

condamner monsieur H X à verser à madame B Y une indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes de 3.000 euros qui sera due soit à compter du 24 avril 2009 pour le cas où la cour dirait que la clause résolutoire est acquise, soit à compter de l’arrêt à intervenir pour le cas où la cour prononcerait la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de monsieur H X ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux situés XXX,

dire que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DÉBOUTER monsieur X de l’intégralité de ses demandes,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné madame B Y à verser à monsieur H X la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER monsieur H X à régler à madame Y la somme de 50.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés directement par maître Anne-Laure DUMEAU, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui comprendront le coût du commandement du 24 mars 2009, et des états de privilèges et nantissements.

Vu les dernières écritures en date du 29 septembre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX demande à la cour de :

Vu l’article 16 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1315,1382 et suivants du Code civil,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires en ses écritures et les déclarer bien fondées ;

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Nanterre en date du 4 septembre 2014, en ce qu’il a débouté Madame Y et Monsieur X de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des copropriétaires, outre les dépens, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du NCPC (sic).

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres et les travaux :

Alors qu’en première instance H X demandait au tribunal qu’il soit enjoint au bailleur de procéder à des travaux de remise en état selon la détermination de l’expert, ceux-ci ayant été réalisés depuis lors, le débat s’est déplacé devant la cour sur leur prise en charge financière, bailleur et preneur estimant qu’elle incombe à l’autre.

Les parties s’opposent ainsi sur l’origine des désordres et la prise en charge des travaux qui ont été effectués dans les locaux objets du bail commercial, aux frais avancés de B Y pour la partie privative et par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes de l’immeuble, travaux durant lesquels H X a quitté les lieux d’habitation le 1^er janvier 2014 avant de les réintégrer 1^er octobre 2014.

B Y estimant que le preneur avait failli à son obligation contractuelle d’entretien des lieux loués, lui avait fait délivrer, le 24 mars 2009, un commandement de se conformer aux clauses du bail, visant la clause résolutoire, acte rappelant au preneur son obligation d’entretien stipulée au n°1, 1^er et 2^e alinéas du bail et indiquant que son non respect avait été constaté par procès-verbal dressé le 10 février 2009.

Il résulte de ce procès-verbal de constat du 10 février 2009, établi par Maître P Q, huissier de justice à la résidence de Clamart, à la demande de la bailleresse, que la plupart des pièces du local présentaient des murs et plafonds défraîchis avec décollement de peinture, notamment, et présence de fissures.

H X soutenant quant à lui que les désordres étaient dus, non au défaut d’entretien des lieux, mais à l’absence de grosses réparations incombant tant à la bailleresse qu’au syndicat des copropriétaires, s’agissant des parties communes, avait sollicité le renouvellement du bail par acte extra judiciaire du 24 mars 2010, renouvellement qui lui a été refusé par B Y par acte extra judiciaire du 15 juin 2010.

II est constant que le bail originairement consenti par les consorts A à AA AB en 1978 a été renouvelé le 1^er août 1987 et que, selon acte du 20 février 1992, H X est devenu cessionnaire du droit au bail et, le 30 avril 1992 du fonds de commerce de pharmacie ; que des travaux d’aménagement devant être entrepris dans les lieux loués, la bailleresse et le preneur se sont rapprochés et ont décidé de conclure un nouveau bail commercial le 19 octobre 1992, à effet au 1^er août 1992.

Selon l’acte de renouvellement du 26 septembre 2001, le bail commercial porte sur un local dépendant d’un immeuble sis XXX à Clamart comprenant une boutique d’angle en rez-de-chaussée à usage de pharmacie et une pièce, une grande pièce au fond et une cuisine, un escalier intérieur conduisant aux étages, au premier étage trois chambres et une salle de bains ainsi qu’une pièce au deuxième étage, outre un grand sous-sol et une grande cour.

Les stipulations du bail conclu en 1992 comme celles de l’acte de renouvellement de 2001, prévoient au 1°) des Charges et conditions, que : le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de mise en état pendant tout le cours du bail, celui-ci ne devant être tenu qu’aux grosses réparations des gros murs et couvertures dans les termes de l’article 606 du code civil, sauf de toutes les parties vitrées qui resteront à la charge du preneur.

En conséquence, le preneur devra faire tout ce qui sera nécessaire pour la bonne conservation de la chose louée et son affaire personnelle des tâches d’humidité plus ou moins apparentes au rez-de-chaussée, des réparations, de l’entretien et de la réfection totale si besoin est des carrelages, parquets, menuiseries, fumisteries, plomberie, de toutes les parties vitrées et des châssis des dites parties, et de tout ce qui sert à l’utilité, à l’agrément, à l’usage et à la commodité des dits locaux sans aucune restriction, même ceux provenant du fait d’un vice ou de défaut de construction ou exigés par les services d’hygiène et de salubrité.

Il est également précisé, au sein d’une clause particulière du bail, que le preneur est autorisé à effectuer dans les lieux loués les travaux suivants :

— aménagement d’une cuisine dans le grand local au fond et la modification de l’implantation de l’escalier intérieur,

— réfection de la salle de bain et création d’une salle d’eau au 1^er étage,

— aménagement de deux chambres dans la pièce du 2^e étage.

Le preneur faisant son affaire personnelle, à ses frais et sous sa responsabilité, des aménagements ci-avant ainsi que du remplacement des fenêtres et des problèmes d’évacuation des eaux vannes et eaux usées.

A cet égard, plusieurs pièces sont versées aux débats :

— un procès-verbal de constat du 25 mars 1992, établi avant la cession du droit au bail et du fonds de commerce, selon lequel les locaux loués présentaient notamment des murs et plafonds dégradés et moisis, des fenêtres en mauvais état et une électricité vétuste en très mauvais état,

— des factures, devis et attestations de la société à responsabilité limitée CHAPON VAL CONSTRUCTIONS et de N O, justifiant qu’H X a fait effectuer près de 37.000 euros de travaux de réfection des lieux au cours de l’année 1992,

— un procès-verbal de constat du 10 février 2009 sus-évoqué, établi à la demande de la bailleresse, d’après lequel la plupart des pièces du local commercial présentait des murs et plafonds défraîchis avec décollement de peinture notamment et présence de fissures,

— un rapport de visite établi par la mairie de Clamart le 6 mai 2009 décrivant des façades du bâtiment décaties, des fissures apparentes sur le pignon arrière, une gouttière bouchée autour de la pièce principale, laissant de l’eau stagnante, des bas de murs de façade extérieure présentant des moisissures noires avec un taux d’humidité compris entre 10 et 12%,

— un courrier de la mairie de Clamart du 21 juillet 2009 par lequel était demandé à la bailleresse de procéder aux travaux de mise en conformité aux dispositions du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine du logement d’H X,

— un rapport du 2 novembre 2010, de AE-R AG, architecte mandaté par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, d’une part, que selon Madame Z, il n’existe pas de problème d’humidité, sauf en ce qui concerne l’occupant du 1^er étage gauche et H X en conflit avec son propriétaire, et, d’autre part, que l’immeuble est le siège d’une pathologie touchant la plupart des appuis de fenêtre qui sont à refaire, que l’enduit ciment est très malade et la présence d’une longue fissure sur la façade de l’annexe,

— un jugement du juge de proximité de Vanves du 15 mai 2012 par lequel, d’une part B Y a été condamnée à deux amendes pour non-respect d’un règlement sanitaire départemental en ne remédiant pas aux causes d’humidité affectant les parois de la cuisine, de la pièce de vie, de la salle de bains et des chambres et en ne créant pas de ventilations permanentes réglementaires et adaptées dans les pièces de service, et, d’autre part, H X, partie civile, a été autorisé à consigner la moitié des loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la réception des travaux votés par la copropriété le 13 février 2012 et leur réception contradictoire,

— un rapport du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques du 12 août 2013 concluant à l’insalubrité remédiable du logement et prescrivant de nombreux travaux (notamment de remédier aux causes d’humidité), reprendre les dégâts causés par les infiltrations, créer des ventilations conformes dans la cuisine, les salles d’eau et le cabinet d’aisance,

— un arrêté préfectoral du 5 novembre 2013 par lequel le logement loué est déclaré insalubre de façon remédiable et temporairement interdit à l’habitation jusqu’à la réalisation des travaux prescrits, notamment :

— Remédier aux causes d’humidité ;

— Reprendre les dégâts causés par les infiltrations ;

— Créer des ventilations conformes et efficaces dans la cuisine, les salles d’eau et le cabinet d’aisance ;

— Reprendre le revêtement extérieur pour assurer l’étanchéité ;

— Changer les joints d’étanchéité des fenêtres ;

— Mettre hors danger l’installation électrique, fournir un certificat de sécurité par un homme de l’art,

travaux de mise en conformité expressément mis à la charge de la propriétaire, B Y, le loyer cessant d’être dû à compter du 1^er jour du mois suivant notification de l’arrêté.

Le rapport d’expertise de R G du 20 janvier 2012 conclut, quant à lui à une cause des désordres tenant à une isolation des murs et une ventilation totalement absentes ainsi que des fenêtres anciennes et inadaptées nécessitant tant des travaux de grosses réparations, telles un ravalement de la façade, que des travaux d’entretien.

H X, qui rejette avoir commis la moindre faute en n’ayant pas fait réaliser, en 1992, des travaux conformes aux règles de l’art ou en ayant fait murer certaines fenêtres, déduit de tout cela que les désordres constatés dans les locaux loués trouvent leur origine dans un problème de clos et de couvert, de fuites provenant de la toiture et d’infiltrations par les murs extérieurs, qu’il qualifie de grosses réparations à charge du bailleur, lequel reste tenu à une obligation de délivrance et auquel doit être, en l’espèce, opposée l’autorité de chose jugée des jugements de la juridiction de proximité de Vanves du 15 mai 2012 et du 2 décembre 2014 qui ont tenu B Y responsable des faits ayant nécessité les travaux qu’elle a entrepris dans l’appartement.

Il soutient que les défauts constatés dans les parties communes ont un lien de causalité avec les désordres et, constatant la carence du syndicat des copropriétaires à réagir à ces désordres, demande sa condamnation solidaire avec B Y pour l’indemniser du trouble de jouissance qu’il a subi entre 2005 et 2014.

B Y critique, pour sa part, le jugement de la juridiction de proximité de Vanves du 15 mai 2012 qui n’aurait pas retenu son argumentaire en raisonnant comme en matière de bail d’habitation, alors qu’il s’agissait d’un bail commercial.

Elle s’étonne d’avoir été de nouveau citée à comparaître devant cette juridiction le 3 septembre 2014 et de nouveau condamnée par jugement du 2 décembre 2014 à cinq amendes de 60 euros pour la violation, en août 2012, du règlement sanitaire départemental.

Elle fait observer que l’arrêté préfectoral du 5 novembre 2013 ayant déclaré insalubre de façon remédiable la partie d’habitation des lieux loués et l’ayant enjointe d’effectuer les travaux nécessaires pour un retour à la salubrité, mentionne notamment des parties communes qui sont à la charge du syndicat des copropriétaires et non à la sienne, que cet arrêté ne préjuge en rien des responsabilités incombant à chaque partie et qu’en tout état de cause, la réalisation des travaux prescrits, a conduit le préfet des Hauts de Seine à abroger cet arrêté par un nouvel arrêté du 22 septembre 2014.

B Y formule également des observations quant au rapport d’expertise de R G, qui constate :

— en extérieur, une large fissure sur la façade située sous le proche laissant les eaux de pluie pénétrer, des gouttières de section insuffisante pour recueillir l’ensemble des eaux du bâtiment,

— au rez-de-chaussée, des défauts de ventilation et d’isolation des murs et un mauvais état des fenêtres,

— au premier étage et au deuxième étage, des défauts de ventilation, d’isolation des murs et un mauvais état des fenêtres.

Elle poursuit en indiquant que l’expert, pour la reprise des désordres, suggère :

— que les murs côté rue soient isolés par la mise en place de placoplâtre avec isolant thermique d’une épaisseur à définir à l’aide des calculs,

— le doublage des plafonds par la mise en place de plaques de placoplâtre fixées sur les poutrelles métalliques,

— le remplacement des fenêtres anciennes et inadaptées avec prise d’air,

— la mise en place d’une ventilation mécanique dont la canalisation principale pourrait être en soffite et dont le rejet d’air pourrait se faire dans la cour,

— la mise en place de toile de verre sur l’ensemble des murs et des plafonds et l’application d’une peinture de couleur à définir.

Elle dénonce les conclusions erronées de ce rapport, l’expert ayant cantonné ses préconisations aux travaux d’intérieur des lieux loués, avant de bâcler son dossier et d’y ajouter des travaux d’extérieur, incluant notamment le ravalement de l’immeuble.

B Y considère que le lien de causalité entre le ravalement et les désordres liés à l’humidité n’a pas été établi par l’expert. Elle fait valoir que, sous son impulsion, des travaux de ravalement des murs et de réfection de la gouttière ont été votés par le syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales des 11 janvier 2011 et 13 février 2012 et ont été effectivement réalisés en août 2012, alors qu’elle n’a eu de cesse de relancer le syndic, qui a été fautivement inactif en l’espèce.

Elle ajoute avoir ensuite été diligente pour que les travaux préconisés par l’arrêté préfectoral du 5 novembre 2013 puissent être effectués rapidement, en demandant au syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, qui s’est tenue le 11 avril 2014, qui a voté la réalisation en urgence des travaux de ravalement du mur intérieur de la cour, de séparation des eaux usées et pluviales et de réfection de la toiture de l’appentis, qui ont tous été réalisés, elle-même faisant procéder, en parallèle, aux travaux relatifs aux parties privatives des locaux loués.

L’intimée demande la confirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à sa demande de prise en charge par H X du coût des travaux réalisés à hauteur de 93.300 euros TTC, consistant essentiellement en des travaux de remplacement de fenêtres, de ventilation mécanique, de reprise d’isolation et de peinture.

Elle considère en effet que ces travaux incombent contractuellement au preneur et qu’en outre celui-ci a commis des fautes en faisant réaliser des travaux en 1992 sans recours à un maître d’oeuvre, en n’entretenant pas les lieux loués, en ne signalant aucun désordre avant 2009 ou en les signalant tardivement, participant ainsi par son silence à leur aggravation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le tribunal a estimé que les désordres constatés dans les locaux objets du bail commercial n’apparaissaient pas dus au seul défaut d’entretien et de réparation incombant au preneur mais étaient également la conséquence de l’humidité provenant des infiltrations au travers des façades qui n’étaient plus étanches et laissaient passer les eaux de pluies et de l’absence de ventilation.

La cour relève, quant à elle, que les travaux réalisés en 1992 par H X, avec l’accord de la bailleresse et non à son insu comme elle l’affirme, puisqu’ils étaient expressément stipulés au bail, sous une clause particulière, consistaient en l’aménagement d’une cuisine dans le grand local au fond, la modification de l’implantation de l’escalier intérieur, la réfection de la salle de bain et création d’une salle d’eau au 1^er étage et l’aménagement de deux chambres dans la pièce du 2^e étage et n’étaient pas stipulés à charge pour le preneur d’avoir recours à un maître d’oeuvre.

Au demeurant, B Y ne dit pas en quoi cette absence de maître d’oeuvre aurait préjudicié à la réalisation de travaux qu’elle se contente de qualifier d’importants et pour la réalisation desquels H X justifie avoir eu recours à des professionnels qualifiés.

Se référant au constat d’huissier de justice qu’elle a fait établir le 10 février 2009, elle ajoute détenir ainsi la preuve que son locataire a fauté en n’entretenant pas le bien loué, murant de briques certaines fenêtres empêchant ainsi toute aération du bien ou encore en faisant poser des fenêtres non conformes.

S’agissant de ce procès-verbal de constat, il a déjà été relevé qu’il mentionnait que la plupart des pièces du local présentaient des murs et plafonds défraîchis avec décollement de peinture, notamment, la présence de fissures ou encore l’absence de ventilation dans les pièces d’eau.

H X précise qu’il a muré une seule fenêtre pour construire la salle d’eau du 1^er étage, construction prévue dans les travaux stipulés au bail.

Sur la conformité des cinq fenêtres qu’il a fait remplacer en 1992, Calixte E, architecte ayant assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux réalisés en 2014, note, dans une lettre du 7 avril 2014, la vétusté avancée d’un bois qui n’est pas exotique, des montants humides et de ce fait déformés, les vitrages ne correspondant pas aux normes d’étanchéité et les joints étant défaillants, sans préciser à quelles normes il se réfère, ni quelles étaient celles en vigueur en 1992, lors de leur remplacement, de sorte que cette prétendue non conformité n’est pas établie. De plus, la cour ne peut tirer de ce constat la conséquence de ce que la dégradation serait imputable davantage à un défaut d’entretien qu’à des infiltrations ayant des causes autres.

Quant au prétendu silence d’H X pendant 17 années, lequel aurait contribué à l’aggravation des désordres, il est démenti par le courrier que celui-ci a adressé à sa bailleresse, le 24 avril 2005, lui faisant part de fuites persistances venant du toit lors de pluies et lui demandant d’en informer le syndic de l’immeuble, dont il n’est pas justifié qu’il ait reçu une réponse, étant toutefois relevé que B Y dit ne jamais l’avoir reçu et que la preuve de sa remise n’est pas rapportée par l’appelant. Il sera néanmoins relevé qu’H X produit un courrier de l’agence immobilière METAYER, daté du 6 mars 2014, selon lequel elle aurait eu un mandat de vente du bien dans les années 2004/2005 au prix de 200.000 euros, évaluation basse (qui) était justifiée, l’appartement étant vétuste et insalubre.

En ce qui concerne les désordres en litige, qui ont rendu inhabitables les locaux d’habitation attenants au local commercial, force est de constater qu’ils concernent essentiellement l’humidité et les infiltrations, qui ont été pointées tant dans le rapport de visite des services de l’hygiène de la mairie de Clamart le 6 mai 2009, que dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable du 5 novembre 2013 ou encore dans les jugements de condamnation de B Y de la juridiction de proximité de Vanves des 15 mai 2012 et 2 décembre 2014 pour non respect du règlement sanitaire départemental.

Sur la cause de ces désordres, il doit être rappelé que l’expert judiciaire a noté, à plusieurs reprises, une fraîcheur importante des murs, le conduisant à diagnostiquer leur défaut d’isolation, un défaut de ventilation de la plupart des pièces et un mauvais état des fenêtres, sans plus de précisions.

Il a préconisé la prise en charge des travaux pour remédier aux infiltrations par la copropriété, dont le ravalement, et qualifié de gros travaux, touchant le clos et le couvert, le remplacement des fenêtres ou la pose d’une ventilation mécanique, la ventilation naturelle n’étant pas possible de par la configuration des lieux.

L’expert a également conclu à la prise en charge par le locataire, H X, des travaux de reprises intérieures de l’isolation et des peintures de l’appartement et de la pharmacie.

Il se déduit de tous ces éléments que la cause principale de l’humidité ayant rendu le local d’habitation insalubre est un entretien insuffisant des isolations extérieures des murs, caractérisé par leur fraîcheur, leur taux d’humidité et les fissures constatées, mais aussi un système de gouttière au calibre insuffisant, créant des engorgements en cas de pluie et encore une absence de ventilation mécanique, dont l’installation incombe au bailleur.

Certes, le bail met à la charge du locataire l’entretien et le remplacement des fenêtres, mais H X justifie les avoir remplacé en 1992, alors que le constat préalable à l’acquisition du fonds de commerce, dressé le 25 mars 1992, mentionnait leur mauvais état et déjà des murs dégradés, humides et moisis.

Ainsi, le constat qu’a fait Calixte E, architecte ayant assuré la maîtrise d’oeuvre des travaux réalisés en 2014, est davantage en faveur de la situation d’humidité entretenue par les infiltrations provenant des murs extérieurs, de la surcharge des gouttières mal calibrées ou de l’absence de ventilation mécanique, plutôt que d’un défaut d’entretien de ces fenêtres par le locataire, étant rappelé que dès 2005, il avait avisé B Y, dans un courrier dont elle conteste la réception, des infiltrations constatées par temps de pluie dans la salle de bains du 1^er étage.

Dans ces conditions, il doit être jugé que les travaux intérieurs réalisés par B Y, selon facture de l’entreprise ERI du 30 avril 2014 pour un montant total de 82.500 euros TTC, auxquels s’ajoutent 10.800 euros de notes d’honoraires de l’architecte C C, qui en a assuré la maîtrise d’oeuvre, concernent essentiellement la réfection des locaux suite aux désordres liés à l’humidité et aux infiltrations, par une meilleure isolation, l’installation d’une ventilation mécanique et le remplacement de fenêtres prématurément vieillies, toutes réparations qui relevaient de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et non sur celle d’entretien des lieux incombant au locataire.

La cour infirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a condamné H X à payer à B Y la somme de 93.300 euros au titre de travaux qui incombaient à cette dernière.

Sur les frais accessoires :

B Y maintient en cause d’appel les demandes indemnitaires dont le tribunal l’a déboutée, pour les frais de relogement provisoire d’H X, les frais de déménagement et de garde-meubles qu’elle a dû supporter pendant la réalisation les travaux, la perte de la moitié du loyer qu’elle allègue pendant cette période et le préjudice du fait des tracas subis, notamment avec la copropriété, du fait des négligences de son locataire.

Mais la cour, confirmant le jugement sur ce point, déboutera B Y de ses demandes, n’ayant relevé aucun manquement d’H X à ses obligations locatives et estimant donc que la perte partielle de loyer, le relogement de son locataire pendant la durée des travaux et les frais induits de déménagement et de garde-meubles ne sont que le prolongement nécessaire de la réalisation de ces travaux, qui lui incombait pleinement et pour laquelle, malgré ces dénégations, le tribunal a justement relevé la tardiveté de sa réaction depuis les premiers constats réalisée en 2009.

Sur les demandes indemnitaires formées par H X :

H X maintient ses demandes indemnitaires de première instance relatives à la réfaction des loyers en réparation du trouble de jouissance qu’il a subi, formant une demande indemnitaire spéciale au titre du préjudice subi du fait du déménagement pendant la période de réalisation des travaux du 1^er janvier au 1^er octobre 2014, outre une demande en réparation se son préjudice moral.

B Y lui oppose, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1351 du code civil, une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée qui s’attacherait aux jugements rendus par la juridiction de proximité de Vanves le 15 mai 2012 et le 2 décembre 2014, procédures pour lesquelles H X s’est constitué partie civile et a déjà perçu des dommages et intérêts.

Selon l’article 1351 du code civil : L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

H X fait justement observer que ses demandes devant la juridiction de proximité de Vanves ayant donné lieu au jugement du 15 mai 2012 ne concernaient qu’une condamnation sous astreinte de B Y à effectuer les travaux de mise en conformité du local loué, dont il a été débouté, celle de consigner les loyers jusqu’à leur réalisation effective, demande à laquelle il a été fait droit à hauteur de la moitié du loyer et enfin une demande au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale qui a été partiellement reçue.

S’agissant de la deuxième procédure devant la juridiction de proximité de Vanves, ayant donné lieu au jugement du 2 décembre 2014, H X indique que cette décision est intervenue ensuite du refus de B Y d’exécuter le premier jugement du 15 mai 2012 et que les 1.000 euros de dommages et intérêts obtenus à cette occasion réparent un préjudice distinct.

La cour relève, à la lecture de ces deux décisions que les faits poursuivis sont identiques, en ce qu’ils concernent des faits de non respect du règlement sanitaire départemental, pour les premiers commis le 27 août 2010 et depuis temps non prescrit, pour les seconds, commis le 23 août 2012 et depuis temps non prescrit, ce qui corrobore les dires d’H X relatifs à la carence de B Y à avoir porté remède à la matérialité des désordres servant d’élément constitutif de ces infractions.

Il convient d’ajouter que, contrairement à la première décision, le jugement du 2 décembre 2014 ne précise aucun fondement à la demande de dommages et intérêts formulée par H X à hauteur de 20.000 euros et à laquelle la juridiction de proximité de Vanves a fait droit à hauteur de 1.000 euros.

Il doit aussi être relevé que si H X produit ses conclusions de partie civile devant la juridiction de proximité de Vanves dans le cadre de la première instance, aucune pièce n’est communiquée s’agissant des demandes indemnitaires qu’il a formulées le 7 octobre 2014 devant cette même juridiction lors de la deuxième instance, à une époque où les travaux étaient de remise ayant été achevés, il avait réintégré l’habitation attenante au local commercial après en avoir déménagé pour permettre la réalisation de ces travaux.

Face à une fin de non-recevoir, il appartient à la partie qui la combat de fournir tous éléments utiles pour démontrer qu’elle n’est pas pertinente. En l’espèce, H X est défaillant à rapporter la preuve que les demandes indemnitaires qu’il a formées le 7 octobre 2014 devant la juridiction de proximité de Vanves, contre la même partie, en la même qualité, étaient fondées sur une cause différente de celles qu’il forme devant la cour, de sorte que la cour, considérant que la condamnation prononcée par jugement du 2 décembre 2014 de la juridiction de proximité de Vanves de B Y à payer à H X la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts a acquis entre les parties autorité de la chose jugée et que les demandes indemnités qu’H X forme devant la cour doivent donc être déclarées irrecevables.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur la demande de remboursement des sommes versées en exécution du jugement formée par H X :

H X demande à être remboursé des 19.300 euros versés à B Y en exécution du jugement outre les intérêts au taux légal à compter du paiement.

B Y lui oppose justement que par le seul biais de l’infirmation du jugement, laquelle intervient en l’espèce en ce qui concerne le paiement de la somme de 93.300 euros, elle sera tenue à restitution sans qu’il soit besoin de prononcer une condamnation.

La cour rejettera cette demande.

Sur le préjudice allégué par H X du fait de l’exécution du jugement :

Du fait de la mise à exécution du jugement entrepris, non encore définitif, par B Y, laquelle a notamment fait procéder à une saisie-attribution entre les mains de la banque LCL, le 23 janvier 2015, H X demande à être indemnisé d’un abus de droit dont elle se serait ainsi rendue coupable au regard des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Mais celle-ci lui oppose justement le fait que ce jugement est entièrement assorti de l’exécution provisoire et que par ordonnance de référé du 6 janvier 2015, le premier président de la cour l’a débouté de sa requête en suspension de l’exécution provisoire, formée au visa de l’article 524 du code de procédure civile, le libre exercice d’un droit ne pouvant, en l’espèce, dégénérer en abus, quand bien même le conseiller de la mise en état aurait, ultérieurement, par ordonnance du 22 octobre 2015, fait échec à la demande de radiation de l’affaire soutenue par B Y au visa de l’article 526 du code de procédure civile.

H X se verra donc débouté de cette demande.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires :

B Y demande à être garantie par le syndicat des copropriétaires de ses condamnations, demande que le tribunal a rejeté estimant qu’elle se basait sur le rapport d’expertise de R G auquel le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé.

Elle soutient néanmoins que le syndicat des copropriétaires a été tenu informé des opérations d’expertise, comme le prouvent les différents procès-verbaux des assemblées générales, et que le rapport d’expertise, régulièrement versé aux débats a pu être contradictoirement discuté par lui.

Elle ajoute que ce rapport n’est pas le fondement exclusif de sa demande, qui prend en compte d’autres pièces, tel l’arrêté préfectoral du 5 novembre 2013.

Le syndicat des copropriétaires fait quant à lui observer qu’il a été assigné en intervention forcée par H X le 4 février 2013, plus d’un an après le dépôt du rapport de l’expert, le 10 janvier 2012.

Il estime que dès lors que l’expert a envisagé des causes de désordres pouvant être en lien avec les parties communes, telles les fissures de façade ou le système de gouttière, allant même jusqu’à mettre à sa charge une partie des travaux préconisés, il appartenait à B Y ou H X de lui rendre l’expertise commune, ce qu’aucune des deux autres parties n’a jugé opportun de faire.

Il dénie tout lien entre la mise à l’ordre du jour des assemblées générales des travaux de ravalement et l’expertise, affirmant que ceux-ci découlent de la propre expertise qu’il a diligentée pour un diagnostic général des façades de l’immeuble.

Sur ce point, le tribunal a exactement apprécié que l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires par B Y se fondait essentiellement sur le rapport de R G, auquel il n’a pas été appelé, l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 5 novembre 2013 enjoignant simplement à B Y de porter remède, ès qualités de propriétaire, aux désordres subis par son locataire, sans porter de jugement, auquel le préfet n’est pas habilité, sur l’origine de ces désordres ; que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été appelé aux opérations d’expertise, il ne pouvait être appelé en garantie.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le sort du bail :

Il convient de rappeler que par acte du 23 septembre 2014, B Y a fait notifier à H X son droit de repentir, par application de l’article L.145-58 du code de commerce, lui proposant le renouvellement du bail pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 25.000 euros hors taxes et hors charges, aux charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, ajoutant qu’elle prenait en charge les frais de la seule instance en fixation de l’indemnité d’éviction.

La cour constatera que l’expertise ordonnée par le tribunal en fixation de l’indemnité d’éviction ensuite du refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime est donc devenue sans objet.

Cependant, B Y maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire en application de l’exploit qu’elle a fait délivrer à son locataire, H X, le 24 mars 2009.

Mais le commandement alors délivré visant uniquement le manquement d’H X à son obligation d’entretien, à laquelle la cour a estimé qu’il n’avait, en l’état des pièces du dossier, pas failli, cette demande ne peut être que rejetée et le jugement confirmé que ce point.

À titre subsidiaire, B Y forme une demande en résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs d’H X, pour défaut d’entretien des lieux loués, demande qui ne peut davantage prospérer du fait de l’absence de manquements démontrés de celui-ci aux obligations qui lui incombaient en la matière.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à H X une indemnité de procédure de 3.000 euros et au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 euros sur le même fondement. B Y, qui succombe, sera, en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Nanterre du 4 septembre 2014, sauf en ce qu’il a débouté B A, épouse Y de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de celle en résiliation judiciaire du bail et de celle de condamnation d’H X au titre des frais accessoires au travaux,

Et statuant à nouveau,

CONSTATE que B A, épouse Y ayant exercé son droit de repentir, sa prétention de refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime et l’expertise ordonnée par le premier juge en fixation de l’indemnité d’éviction sont devenues sans objet,

DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires formées par H X à l’encontre de B A, épouse Y au titre de la réfaction des loyers depuis avril 2015 et de son préjudice moral,

DÉBOUTE B A, épouse Y de sa demande de prise en charge par H X du coût des travaux de remise en état des lieux loués à hauteur de 93.300 euros,

REJETTE toutes autres demandes,

Et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevables les demandes indemnitaires formées par H X à l’encontre de B A, épouse Y au titre du préjudice subi du fait du déménagement,

DÉBOUTE H X de sa demande indemnitaire au titre de l’abus de droit,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE B A, épouse Y à payer à H X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE B A, épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE B A, épouse Y aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile, en eux compris les frais d’expertise.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,