COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51I

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 MAI 2022

N° RG 21/02934 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UPRK

AFFAIRE :

Société LA GERANCE GENERALE FONCIERE (GGF)

C/

M. [I] [V]

…

S.C.I. CESAR IDF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2021 par le Tribunal d’Instance d’ANTONY

N° RG : 11-20-1080

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/05/22

à :

M^e Franck LAFON

M^e Perrine WALLOIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société LA GERANCE GENERALE FONCIERE (GGF)

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210183

Représentant : Maître Emmanuel DE LAAGE DE MEUX de la SELEURL LABART HE – de LAAGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0150 -

APPELANTE

****************

Monsieur [I] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Perrine WALLOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16 – N° du dossier 983

Représentant : Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921 -

Madame [P] [Y] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Maître Perrine WALLOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16 – N° du dossier 983

Représentant : Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0921 -

INTIMES

****************

S.C.I. CESAR IDF

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210183

Représentant : Maître Emmanuel DE LAAGE DE MEUX de la SELEURL LABART HE – de LAAGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0150

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mars 2022, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 avril 2008, à effet du même jour, la société La gérance générale foncière a donné en location à M. [I] [V] et Mme [P] [V] un appartement n°55 d’une surface de 88 m2 et ses accessoires (2 places de stationnement et une cave), situés [Adresse 1] (92) pour une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction tous les 6 ans.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2019, la société La gérance générale foncière a fait signifier à ses locataires une offre de renouvellement du bail avec proposition d’un nouveau loyer d’un montant de 1 134,18 euros, le loyer hors charges étant au moment de l’offre d’un montant de 903,49 euros par mois.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 juin 2020, la société La gérance générale foncière a assigné M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony aux fins de voir :

— fixer à la somme de 1 134,18 euros par mois le loyer du bien et de ses dépendances situés [Adresse 1] (92) et ce à compter du 4 avril 2020,

— condamner solidairement M. et Mme [V] aux dépens.

Par jugement contradictoire du 25 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— déclaré l’action de société La gérance générale foncière irrecevable,

— dit que le bail liant les parties était reconduit aux conditions antérieures à l’offre de renouvellement du 2 octobre 2019,

— condamné la société La gérance générale foncière aux dépens,

— constaté que la décision était exécutoire par provision,

— débouté les parties de toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe le 6 mai 2021, la société La gérance générale foncière a relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 19 janvier 2022, elle demande avec la société civile immobilière César Île-de-France, intervenante volontaire à l’appel, à la cour de :

— déclarer recevable la société César Île-de-France en son intervention volontaire et la juger subrogée dans l’action engagée par la société La gérance générale foncière,

— réformer le jugement entrepris et statuer à nouveau,

— déclarer la société César Île-de-France recevable en sa demande de fixation judiciaire du loyer de renouvellement,

— fixer à 1 134,18 euros par mois le loyer du bien et de ses dépendances situés [Adresse 1] et loué par la société César Île-de-France à M. et Mme [V] et ce, à compter du 4 avril 2020,

— dire que faute pour les locataires de signer le nouveau bail aux conditions ainsi définies, le

jugement vaudrait bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires au dispositif de ladite décision,

— débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [V] aux dépens d’appel et à une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 février 2022, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— y faire droit,

— à titre préliminaire, ordonner à la société César Île-de-France de produire la convention PLI applicable à l’immeuble,

— à titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 25 mars 2021,

— déclarer la société César Île-de-France irrecevable en sa demande,

— à titre subsidiaire :

— dire nulle et de nul effet ou tout au moins mal fondée l’offre de renouvellement qui leur a été signifiée le 2 octobre 2019,

— débouter la société César Île-de-France de l’ensemble de ses demandes,

— y ajoutant et en tout état de cause, condamner la société César Île-de-France à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 février 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

' sur la recevabilité

La société Gérance Générale Foncière poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en son action, affirmant que l’offre de renouvellement a été délivrée le 2 octobre 2019, et qu’elle a saisi la commission départementale de conciliation par courrier du 6 février 2020 au terme du délai d’attente de 4 mois prévu à l’article 17 c alors applicable, et du fait du silence des époux [V], avant de délivrer l’assignation le 8 juin 2020, de sorte qu’il s’est bien écoulé un délai de plus de deux mois entre la saisine de la commission départementale de conciliation et la demande de fixation du loyer ; les reports intervenus ensuite sont sans incidence et une saisine du juge avant la réunion de la commission ne peut être critiquée dès lors que le délai de deux mois s’est écoulé ;

Elle estime que le délai de deux mois vise à permettre une conciliation et doit intervenir avant la saisine du juge et non avant le terme contractuel du bail, affirmant qu’il s’agit d’un obstacle à la saisine du juge et non un délai qui doit intervenir avant le terme du bail. Elle ajoute que la saisine ne peut intervenir qu’après l’expiration du délai de deux mois et la saisine dans le cas présent n’était pas tardive, même si elle a été faite après le terme du bail en raison de la situation sanitaire. Elle souligne que ce délai n’est pas sanctionné par une fin de non-recevoir mais par une nullité de forme.

En réponse, les époux [V] font valoir que les dispositions de l’article 17-2 issues de la loi Alur du 24 mars 2014 sont bien applicables à l’espèce, l’article 82 de la loi Macron du 6 août 2015 précisant expressément que les dispositions de l’article 17-2 sont applicables aux baux faisant l’objet d’un renouvellement après l’entrée en vigueur de la loi, tel étant le cas ici pour un bail renouvelé en 2019.

Ils ajoutent que par application de l’article 17-2 précité, 140 de la loi du 23 novembre 2018, enfin 20 de la loi du 6 juillet 1989, la saisine de la commission de conciliation est un préalable obligatoire à la saisine du tribunal, qu’il s’agit d’une condition de recevabilité de la demande et non seulement d’une nullité de forme nécessitant la preuve d’un grief, que de l’application combinée des textes, il peut être considéré que le bailleur doit nécessairement saisir ladite commission dans un délai suffisant pour lui permettre de statuer avant l’expiration du bail, soit au moins deux mois avant cette expiration.

Ils relèvent qu’en l’espèce, la société GGF a saisi la commission par courrier daté du 6 février 2020, mais réceptionné le 20 février suivant, le bail arrivant à échéance le 3 avril suivant, soit moins de deux mois après, que la commission n’a pas rejeté cette saisine comme tardive mais n’a convoqué les parties que pour une date postérieure à la fin du bail. Ils observent que le délai de 4 mois n’est pas un délai d’attente mais bien une période d’action s’ouvrant aux parties pour tenter une conciliation.

Ils ajoutent que la situation sanitaire n’a eu aucune incidence, puisque la commission aurait dû être saisie au plus tard le 3 février 2020, ce avant l’entrée en vigueur de l’état d’urgence sanitaire, de sorte que l’ordonnance du 25 mars 2020 applicable aux délais et mesures qui ont expiré ou expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin inclus est sans incidence.

Sur ce,

' sur la recevabilité de l’action

Le bail litigieux a été conclu le 4 avril 2008 pour une durée de 6 ans et s’est renouvelé le 4 avril 2014.

L’article 14 de la loi du 24 mars 2014 dispose que 'Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois, pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi :

1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables ;

2° L’article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l’entrée en vigueur de la présente loi.

Pour les contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6, 7, 20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.'

L’article 82 de la loi du 6 août 2015 dispose que 'II. – Jusqu’à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 et au premier alinéa de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en cours à la date de publication de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois :

1° L’article 22 ainsi que l’article 24, dans sa rédaction résultant du présent article, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée leur sont applicables ;

2° L’article 7-1 de la même loi est applicable, dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil;

3° Les articles 1724, 1751 et 1751-1 du même code leur sont applicables ;

4° L’article 11-2 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant du présent article, leur est applicable ;

5° L’article 15 de la même loi, dans sa rédaction résultant du présent article, est applicable aux contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de ladite loi ;

6° L’article 25-8 de la même loi, dans sa rédaction résultant du présent article, est applicable aux contrats de location mentionnés au premier alinéa de l’article 25-3 de ladite loi.

A compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.'

De ces dispositions transitoires, il s’évince que c’est l’article 17 c) qui est applicable à l’espèce.

L’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, énonce que 'Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

(…)

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.'

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 applicable à compter du 25 novembre suivant prévoit que 'VI. -(…) Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.(…)

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi.(…)'. Cette action en réévaluation profite aux locataires des baux conclus avant le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur et qui font l’objet d’un renouvellement après, comme en l’espèce.

Il est enfin prévu à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 que ' la commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. '

De la combinaison de ces dispositions, il s’évince que la saisine de la commission est un préalable obligatoire à la saisine du tribunal, à peine d’irrecevabilité de la demande formée en justice. Surtout, la saisine de la commission doit intervenir plus de deux mois avant l’expiration du bail, et le tribunal ne peut être saisi que si la commission de conciliation a rendu un avis ou si le délai de deux mois qui lui est imposé est écoulé, la saisine du juge devant intervenir avant le terme du bail. Cet encadrement des délais répond au souci d’assurer un rôle effectif à la commission, pour éviter la tentation de court-circuiter l’étape de la commission.

Dans le cas présent, aucune discussion ne porte sur le fait que la société GFF a saisi la commission de conciliation le 6 février 2020, demande reçue le 20 février 2020, et ce alors que le bail parvenait à son terme le 3 avril suivant, de sorte que la saisine de la commission est intervenue moins de deux mois auparavant.

Une telle saisine doit être considérée comme tardive, dès lors que seule une saisine intervenue avant le 3 février 2020 aurait permis une saisine valable du juge dans le délai imparti par la loi en l’absence d’avis de la commission.

Le délai de quatre mois prévu par l’article 17 c) obligeait en conséquence la bailleresse à saisir la commission entre le 3 décembre 2019 et le 3 février 2020, de sorte que la saisine du 20 février est tardive.

L’argument avancé par la société GGF relatif aux délais prévus par l’ordonnance du 25 mars 2020 est inopérant, le délai dans lequel la commission devait d’être saisie pour pouvoir rendre son avis avant l’expiration du bail n’étant nullement impacté par l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, il est constant que le juge n’a été saisi que le 8 juin 2020.

L’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dispose que 'tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription , inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er (entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020) sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder à compter de la fin de cette période le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.'

En vertu de cette disposition, l’assignation délivrée le 8 juin 2020 est donc réputée avoir été effectuée à temps, soit avant le 3 avril 2020, date d’échéance du bail. Pourtant, la commission n’a été saisie que le 6 février 2020 par lettre reçue le 20 février 2020, moins de deux mois avant la date à laquelle l’assignation est considérée comme avoir été délivrée, par effet du texte précité.

Le jugement qui a déclaré la société GGF irrecevable en son action est confirmé, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres demandes.

' sur les autres demandes

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et l’indemnité de procédure sont confirmées.

La société GGF est condamnée à payer aux époux [V] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce compris les dépens,

Y ajoutant

Condamne la société Gérance Générale Foncière à payer à M. [I] [V] et à Mme [P] [Y] épouse [V] une somme de 1500 euros d’indemnité de procédure,

Condamne la société Gérance Générale Foncière aux dépens.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,